荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

荒溝舊城改造土地整理建設(shè)工程可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z1總則11.1基本情況11.2項(xiàng)目業(yè)主簡介21.3編譯依據(jù)31.4主要研究結(jié)論41.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)42九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀與發(fā)展戰(zhàn)略62.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀62.2九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）73項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性193.1項(xiàng)目建設(shè)背景193.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性264土地市場分析預(yù)測294.1某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀294.2九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀324.3城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析344.4城市主城區(qū)土地市場預(yù)測364.5項(xiàng)目用地開發(fā)優(yōu)勢385建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模395.1建設(shè)規(guī)模395.2建設(shè)內(nèi)容396施工現(xiàn)場及施工條件406.1建設(shè)地址406.2施工條件407土地整治計(jì)劃427.1現(xiàn)狀概述427.2場地平整原則427.3整治計(jì)劃437.4舊房拆遷447.5管網(wǎng)工程468環(huán)境保護(hù)478.1施工對環(huán)境的影響478.2運(yùn)營對環(huán)境的影響478.3環(huán)境保護(hù)措施489征地拆遷安置499.1基本情況499.2征地拆遷費(fèi)用計(jì)算實(shí)施文件標(biāo)準(zhǔn)499.3補(bǔ)償安置計(jì)劃509.4拆遷安置費(fèi)用計(jì)算5210組織和人力資源配置5410.1組織5410.2人力資源配置5411實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)方案5611.1實(shí)施進(jìn)展5611.2招標(biāo)方案5612投資估算和資金5812.1投資估算5812.2資金5913經(jīng)濟(jì)效益評價6113.1評價依據(jù)和原則6113.2評估假設(shè)6113.3基本數(shù)據(jù)6113.4成本估算6213.5開發(fā)收入的計(jì)算6213.6財(cái)務(wù)評估表7113.7盈利能力分析7113.8貸款償還能力分析7113.9不確定性分析7213.10評價結(jié)論7314社會評價7514.1社會影響分析7514.2相互適用性分析7614.3社會風(fēng)險分析7714.4評價結(jié)論7715風(fēng)險分析7915.1主要風(fēng)險因素7915.2防范和降低風(fēng)險的對策7916結(jié)論和建議8116.1結(jié)論8116.2建議82總則基本情況項(xiàng)目名稱：九龍坡區(qū)黃溝古城改造土地整治建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造建設(shè)地址：九龍坡區(qū)黃溝-石屏橋-水年片區(qū)項(xiàng)目業(yè)主：某市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心注冊地：九龍坡區(qū)志崗大道17號注冊資本：2.355億元法定代表人：陳德元建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容：根據(jù)市人民政府玉府地[2003]15號關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心土地整治儲備的批復(fù)，本項(xiàng)目涉及的舊城整治區(qū)包括黃溝-石坪橋-水年片區(qū)N29-3,十個地塊N30-1、N31-1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8。舊城改造總面積452.56畝。建設(shè)內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的所有拆遷安置工程、舊房拆遷工程、土地整治工程。具體內(nèi)容包括：1、住宅拆遷區(qū)38904.69m2，補(bǔ)償安置4262.非住宅拆遷區(qū)96728.83m3、拆遷企事業(yè)單位4家；4、舊城舊址改造整治面積452.56畝，其中：開挖：489000m3；填充：85160m3；坡度：4110m3。投資估算：項(xiàng)目總投資63049.68萬元，其中工程費(fèi)2528.62萬元，其他建設(shè)費(fèi)52084.10萬元（其中拆遷安置費(fèi)51906.34萬元），前期準(zhǔn)備費(fèi)4369.02萬元，工期利息4067.94萬元。融資：1、項(xiàng)目業(yè)主自籌18909.68萬元，占總投資的30%；2、企業(yè)申請銀行貸款44140萬元，占總投資的70%。項(xiàng)目建設(shè)工期：3年。項(xiàng)目所有者簡介某市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心成立于2002年11月，是區(qū)政府直屬事業(yè)單位?，F(xiàn)有員工20人，注冊資金2.355億元。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府要求，成立九龍坡區(qū)土地整理儲備中心的宗旨是：服務(wù)企事業(yè)單位盤活存量土地，有利于加快企業(yè)建設(shè)步伐。結(jié)構(gòu)調(diào)整，推進(jìn)企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)和土地市場行為加快老城區(qū)統(tǒng)一管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，增強(qiáng)政府有效調(diào)控土地使用和供應(yīng)能力.中心的主要職責(zé)包括：1、執(zhí)行與國有土地儲備、整治和管理有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負(fù)責(zé)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有土地供需情況，制定年度國有土地儲備計(jì)劃，明確土地儲備量。范圍，并辦理相關(guān)儲備手續(xù)。2、負(fù)責(zé)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，需要調(diào)整的國有土地和其他需要調(diào)整的城市存量土地的儲備、整治和管理工作；負(fù)責(zé)土地評價工作的實(shí)施。3、負(fù)責(zé)區(qū)政府依法征收的農(nóng)村集體土地或者依法收回、收購、沒收、置換的土地的管理和儲備工作。4、加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，多渠道籌集資金，做好征地儲備金的管理和運(yùn)作。5、負(fù)責(zé)儲備土地上場地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期開發(fā)和完善工作；負(fù)責(zé)儲備土地的征地拆遷工作。6、負(fù)責(zé)預(yù)留土地的意向招商，辦理掛牌手續(xù)；負(fù)責(zé)收回投資資金，推進(jìn)舊城改造和新區(qū)建設(shè)，承擔(dān)西部新城建設(shè)中土地儲備和利用的相關(guān)工作。7、負(fù)責(zé)九龍坡區(qū)市土地儲備機(jī)構(gòu)的相關(guān)服務(wù)工作。8、負(fù)責(zé)區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。編譯依據(jù)1、某市九龍坡區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；2、某城市主城區(qū)大洋石組N標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃；3、某市人民政府關(guān)于《主城大洋石組N標(biāo)準(zhǔn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)文件；4、市人民政府關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心土地整治儲備的批復(fù)（渝府地[2003]15號）；5、九龍坡區(qū)規(guī)劃委員會對本項(xiàng)目的批準(zhǔn)；6、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試行）；7、項(xiàng)目業(yè)主提供的相關(guān)資料。主要研究結(jié)論實(shí)施黃溝舊城改造，是按照城市總體規(guī)劃和大洋石集團(tuán)N標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃控制方案的要求，推動袁家路拓寬改造工程的實(shí)施，帶動發(fā)展黃溝-石屏橋-水年地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，提升城市形象和風(fēng)貌，推進(jìn)主城區(qū)企業(yè)“退二進(jìn)三”進(jìn)程，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，促進(jìn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會穩(wěn)定，促進(jìn)我市和西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。規(guī)?；_發(fā)意義突出，符合城市宏觀經(jīng)濟(jì)政策和城市規(guī)劃要求，項(xiàng)目實(shí)施勢在必行。該項(xiàng)目投資63049.68萬元，其中業(yè)主自籌18909.68萬元，銀行貸款44140萬元。以土地出讓收入作為還款來源，其中土地出讓收入總額113,770.8萬元，可在還款期內(nèi)償還?？傤~65817.1萬元，大于貸款本息47953.7萬元，償債覆蓋率大于1.2，還本付息資金充足。因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的還款能力。綜上所述，該項(xiàng)目具有顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，其實(shí)施是必要和可行的。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號指標(biāo)名稱單元指數(shù)評論1建設(shè)規(guī)模1.1__市區(qū)重建畝452.56完成拆遷安置和土地整治1.2可供出售畝316.031.3不可轉(zhuǎn)讓畝136.53道路和綠地2投資數(shù)據(jù)2.1總投資額百萬63049.682.2其中：工程造價百萬2528.622.4其他工程建設(shè)費(fèi)用百萬52084.102.5基本保留費(fèi)百萬4369.022.6建設(shè)期利息百萬4067.943融資數(shù)據(jù)3.1業(yè)主自籌資金百萬18909.683.2銀行貸款百萬44140.00_4財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)Ic=10%4.1土地開發(fā)總成本百萬71052.044.2土地開發(fā)總收入百萬113770.804.3_土地開發(fā)利潤百萬52323.244.4_財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%25.094.5_平均年投資回報率%16.604.6_完全投資回收期年4.124.7_財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值百萬25322.194.5_貸款還款期年5九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域自然地理、行政管理和人口狀況九龍坡區(qū)位于主城區(qū)西部，長江與嘉陵江交匯中心，與江津市璧山縣沙坪壩區(qū)、巴南大渡口區(qū)相接。區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣。與縣接壤，面積432km2，轄11個鎮(zhèn)、7個街道、113個村委會、84個居民委員會，人口約90萬。它是一個城市的主要城區(qū)之一。九龍坡區(qū)在區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、科技等方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。是全市最大的工業(yè)基地和重要的蔬菜副食品生產(chǎn)基地。區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運(yùn)和水陸聯(lián)運(yùn)碼頭九龍坡港，日吞吐量5000余噸。區(qū)入口橫跨東西，形成區(qū)內(nèi)水陸交通網(wǎng)絡(luò)。九龍坡區(qū)水、電、氣供應(yīng)充足，通訊設(shè)施國內(nèi)領(lǐng)先。擁有國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家體育產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)、四川美術(shù)學(xué)院、某工程學(xué)院等6所高等院校，機(jī)械部第三設(shè)計(jì)院等14個科研機(jī)構(gòu)工業(yè)。擁有專業(yè)以上職稱的科技人員30000余人；九龍坡區(qū)擁有亞洲最大的有色金屬加工廠——西南鋁加工廠——慶鈴汽車制造有限公司，是全市工業(yè)50強(qiáng)之首，建筑業(yè)實(shí)力雄厚。市輕工業(yè)“五朵金花”啤酒集團(tuán)、市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)50強(qiáng)之一的隆鑫集團(tuán)、宗申機(jī)車實(shí)業(yè)有限公司、三峽涂料集團(tuán)、變壓器總經(jīng)理。工廠、電廠等重點(diǎn)企業(yè)。九龍坡區(qū)已成為城市中最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了逆勢上揚(yáng)。2009年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到500億元，同比增長12.1%，總量繼續(xù)位居市縣首位。全社會固定資產(chǎn)投資240.2億元，增長19%。社會消費(fèi)品零售總額突破200億元，達(dá)到215.5億元，增長19%。地方財(cái)政收入23.2億元，同比增長31%（其中總則預(yù)算16.9億元，增長29%）。三產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.3：47.2：51.5。新簽柳工機(jī)械等投資項(xiàng)目51個，實(shí)際到位資金81.5億元。進(jìn)出口總額7.9億美元，下降32.7%，降幅比年初收窄7.6個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17210元，農(nóng)村居民人均純收入7440元，分別增長9.4%和10.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等21項(xiàng)指標(biāo)提前一年實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)。九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）總體思路和發(fā)展目標(biāo)一、總體思路未來五年（2006-2010年），九龍坡區(qū)將在服從國家和城市發(fā)展戰(zhàn)略的前提下，按照“三大戰(zhàn)略”構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系，按照““五大領(lǐng)域”，繼續(xù)實(shí)施高技術(shù)戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高技術(shù)戰(zhàn)略內(nèi)涵、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代化大都市城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明內(nèi)涵；燕（中梁山）新城、九龍園區(qū)、西鵬特色產(chǎn)業(yè)園、城市后花園“五區(qū)”積極推進(jìn)西部生態(tài)新城建設(shè)，推動?xùn)|部都市圈優(yōu)化發(fā)展，協(xié)調(diào)東西部協(xié)調(diào)互動發(fā)展。二、發(fā)展目標(biāo)“十一五”總體目標(biāo)：“十一五”期間，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展又好又快，綜合實(shí)力繼續(xù)走在全國前列城市，經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧。主要指標(biāo)全面達(dá)到或接近小康社會水平，基本現(xiàn)代化框架初步建立。-經(jīng)濟(jì)增長。在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）平均增長12%，人均GDP達(dá)到5000美元以上；財(cái)政收入年均增長18%；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)增加值年均增長13.5%；自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū)研發(fā)指數(shù)提高到2.4%；%?！鞘薪ㄔO(shè)?；A(chǔ)設(shè)施條件進(jìn)一步改善。到2010年，全區(qū)骨干道路里程達(dá)到881公里，城市污水處理率達(dá)到65%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到92%。城市面貌發(fā)生了很大變化。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)面積超過250萬平方米，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上。-生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。主城區(qū)空氣質(zhì)量達(dá)到73%以上天數(shù)，城市集中式飲用水源水質(zhì)達(dá)到100%，環(huán)境噪聲達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，森林覆蓋率達(dá)到24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到100%。達(dá)到40%以上，人均擁有公共綠地8平方米。-社會發(fā)展。社會事業(yè)取得新進(jìn)展，公共服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。高中階段教育普及率達(dá)到100%，萬人文化設(shè)施達(dá)到480平方米，每萬人體育人口達(dá)到5000人，每萬人擁有醫(yī)生達(dá)到30人，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位達(dá)到100張?！裆?。社會保障水平顯著提高，城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15000元以上，農(nóng)村居民人均純收入6000元以上，城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，農(nóng)村剩余勞動力年均轉(zhuǎn)移1.2萬人。城市基本保障覆蓋率達(dá)到65%；人口自然增長率控制在3‰以內(nèi)。促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展1.優(yōu)化升級東部都市圈。按照分類指導(dǎo)原則，促進(jìn)東部都市圈優(yōu)化發(fā)展，構(gòu)建東部地區(qū)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體系。-陽燮石黃都市圈。以提升城市功能為重點(diǎn)，強(qiáng)化綜合功能設(shè)施，優(yōu)化城市設(shè)計(jì)，突出城市風(fēng)貌。開展羊歇石黃片區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對重點(diǎn)地塊建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃編制的指導(dǎo)，加大“去二進(jìn)三”力度，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，大力改善人居環(huán)境，提升城市形象；加大招商引資力度，著力建設(shè)長江濱江經(jīng)濟(jì)帶，積極引進(jìn)大型商業(yè)、金融等企業(yè)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，推動楊家坪商圈升級。加快信息、科技、金融、文化的集聚創(chuàng)新，增強(qiáng)區(qū)域輻射帶動能力，建設(shè)城市副中心?！A嚴(yán)（中涼山）新城區(qū)。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市開發(fā)改造和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)物流、現(xiàn)代裝備制造和佛教特色旅游。培育發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，建設(shè)以玉清寺為中心的區(qū)域性商貿(mào)中心；依托東站和西站，打造全市重要的物流園區(qū)；依托九龍園B區(qū)，加強(qiáng)慶鈴、ABB、嘉通等大型企業(yè)建設(shè)工業(yè)化新展區(qū)；注重保護(hù)和開發(fā)中涼山地區(qū)獨(dú)特的生態(tài)功能，發(fā)展生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)，打造城市特色生態(tài)旅游區(qū)。力爭“十一五”期間城市面貌和產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)生重大變化，形成連接?xùn)|西方的重要樞紐?！瘶蜾仯ǘ桑┑貐^(qū)。充分利用國家高新區(qū)科技創(chuàng)新資源，通過市場調(diào)控和政府引導(dǎo)，著力提升區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，著力發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)權(quán)利和發(fā)展前景，并加強(qiáng)該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)。輻射驅(qū)動效應(yīng)。建立東西部聯(lián)動發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)東部地區(qū)豐富的資金資源、人力資源、技術(shù)資源和產(chǎn)業(yè)向西部地區(qū)有序快速擴(kuò)散，東西方優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)融合、資源共享、經(jīng)濟(jì)共榮。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。2、啟動西部新城區(qū)建設(shè)。貫徹區(qū)委九屆六中全會《決定》精神，按照“統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、突出產(chǎn)業(yè)特色、繁榮社會事業(yè)、美化人居環(huán)境、豐富新城內(nèi)涵”，堅(jiān)持規(guī)劃先行，全面完成西部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃全覆蓋，謀劃一批以上重大投資項(xiàng)目市級從高起點(diǎn)出發(fā)，建設(shè)新城區(qū)道路、給排水、電氣通信網(wǎng)絡(luò)等綜合基礎(chǔ)設(shè)施，初步形成了新城區(qū)“三縱六橫”的交通運(yùn)輸體系。堅(jiān)持“以園擴(kuò)城，以城興園”，以三大園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，構(gòu)建新城產(chǎn)業(yè)體系。積極爭取國家、市政府及有關(guān)部門的支持，用好各項(xiàng)優(yōu)惠政策，落實(shí)個案特殊優(yōu)惠政策，吸引國內(nèi)外知名開發(fā)投資者、生產(chǎn)企業(yè)和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)入駐。突出新城生態(tài)特色，堅(jiān)持保護(hù)與發(fā)展并重，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、生態(tài)文明的生態(tài)新城。展示富裕文明社會，展示一定城市發(fā)展示范區(qū)的輪廓。-九龍公園。改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。A區(qū)以提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平為主，重點(diǎn)引進(jìn)高新技術(shù)改造升級汽車摩托車及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)集群；B區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽車摩托車、機(jī)電及裝備制造產(chǎn)業(yè)集群，做大印刷包裝產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉币?guī)劃以C區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展以汽車摩托車、機(jī)械加工、裝備制造、家用電器為重點(diǎn)的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物工程、環(huán)保為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)保護(hù)。全市新型工業(yè)示范區(qū)。——西鵬工業(yè)園。以鋁產(chǎn)業(yè)為特色，發(fā)展鋁材深加工及中下游產(chǎn)品，逐步形成鋁及鋁鎂合金產(chǎn)業(yè)鏈。西南鋁業(yè)”建設(shè)，打造中國鋁加工之都，打造城市特色產(chǎn)業(yè)基地?！鞘械暮蠡▓@。以一市農(nóng)業(yè)科技城和一市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設(shè)為核心，大力發(fā)展以漢沽為核心的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務(wù)、科教、金鳳等地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)，建有城市后花園。3.建設(shè)社會主義新農(nóng)村。按照“建設(shè)新農(nóng)村、培育新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，認(rèn)真做好九龍坡區(qū)市、區(qū)兩級新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)，著力打造“生產(chǎn)發(fā)展,小康生活,文明村風(fēng),村容整潔,社會主義新農(nóng)村“管理民主”。以城帶鄉(xiāng)，加大西部農(nóng)村建設(shè)投入和政策支持力度，加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)建設(shè)，全面推進(jìn)農(nóng)村道路和農(nóng)田建設(shè)，水利、水廁、農(nóng)村沼氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有效改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)農(nóng)民收入持續(xù)增長，加快發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設(shè)，大力發(fā)展具有良好經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。白石驛鎮(zhèn)主要經(jīng)營花卉種苗、農(nóng)業(yè)技術(shù)、會展服務(wù)；漢沽-齋山坪片區(qū)主要分布教育科技服務(wù)、主題休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；金峰-佐馬片區(qū)主要發(fā)展城市生態(tài)農(nóng)業(yè)、城市體育休閑度假鐘梁山山脊和山麓包括函谷、白石驛、石板、桃家、銅燦驛等鎮(zhèn)，主要以觀賞林業(yè)和城市生態(tài)旅游為主；在河坪片區(qū)，積極發(fā)展服務(wù)型和加工型產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)共生發(fā)展。加強(qiáng)農(nóng)民職業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民素質(zhì)，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，采取多種措施拓寬農(nóng)民增收渠道。加快發(fā)展農(nóng)村文化教育衛(wèi)生事業(yè)，免收義務(wù)教育階段農(nóng)村學(xué)生學(xué)雜費(fèi)，為貧困家庭學(xué)生免費(fèi)提供課本和寄宿生活費(fèi)。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，引導(dǎo)企業(yè)和個人適度規(guī)模經(jīng)營，依法保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，妥善安置轉(zhuǎn)農(nóng)人員，切實(shí)關(guān)注無地和失業(yè)農(nóng)民的生計(jì)。引導(dǎo)和發(fā)展農(nóng)村各類專業(yè)合作組織，在每個鎮(zhèn)做好1-2個農(nóng)村基層組織建設(shè)試點(diǎn)，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民新村集中建設(shè)，努力建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級一、大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。堅(jiān)持自主創(chuàng)新，創(chuàng)新與引進(jìn)、消化、吸收創(chuàng)新相結(jié)合，做大做強(qiáng)汽車摩托車、機(jī)電裝備制造、材料加工和高新技術(shù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育扶持一批產(chǎn)值超10億元、100億元的重點(diǎn)龍頭企業(yè)集團(tuán)，形成了大集團(tuán)支撐大產(chǎn)業(yè)、帶動大發(fā)展的格局。——做強(qiáng)汽摩產(chǎn)業(yè)。積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新產(chǎn)品，加快市場拓展，提高市場占有率，支持改裝車發(fā)展，引導(dǎo)有實(shí)力的摩托車企業(yè)進(jìn)入汽車行業(yè)，重點(diǎn)研發(fā)和生產(chǎn)汽車關(guān)鍵零件。加快汽車產(chǎn)業(yè)鏈延伸，在國內(nèi)市場形成強(qiáng)大競爭力，努力打造“中國汽車名城”的重要板塊；加快摩托車產(chǎn)業(yè)資源整合，鼓勵企業(yè)開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的新產(chǎn)品，加強(qiáng)國際國內(nèi)合作，引進(jìn)國際先進(jìn)適用技術(shù)，提升產(chǎn)品質(zhì)量，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)建設(shè)出口基地，重點(diǎn)支持一批技術(shù)含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓勵企業(yè)采取資本輸出、技術(shù)輸出等形式走向國際化，努力形成核心是全國技術(shù)水平高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”地區(qū)。——提升機(jī)電裝備制造業(yè)。加大龍頭企業(yè)引進(jìn)力度，利用信息化改造提升傳統(tǒng)裝備制造業(yè)的研發(fā)設(shè)計(jì)、制造工藝和管理水平，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)電一體化裝備、重型機(jī)械、輸變電裝備、通用機(jī)械、精密機(jī)械等產(chǎn)品。已成為全市重要的“現(xiàn)代裝備制造基地”?！獢U(kuò)大材料加工業(yè)。依托西鵬工業(yè)園，充分發(fā)揮西南鋁業(yè)、天泰鋁業(yè)和某鎂產(chǎn)業(yè)的帶動作用，搭建技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、人才集聚的服務(wù)平臺，鼓勵企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，加快鋁工業(yè)裝備升級，利用新技術(shù)、新工藝加強(qiáng)鋁鎂材料深加工，吸引一批上下游企業(yè)集聚，形成冶煉、初加工、深加工為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)相互融合共存，打造“中國鋁加工之都”?！罅Πl(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。發(fā)揮國家高新區(qū)的輻射帶動作用，積極引進(jìn)和培育IT、生物制品、環(huán)保、印刷包裝、新材料等高新技術(shù)企業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率科技產(chǎn)業(yè)對該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的影響。積極發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)融合互動發(fā)展。2.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代商貿(mào)物流基地。——優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加大主城區(qū)老城改造力度，結(jié)合“退二進(jìn)三”進(jìn)程，加快陽斜石黃片區(qū)建設(shè)集團(tuán)、鐵馬集團(tuán)等出口地塊開發(fā)，采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)模化開發(fā)，引進(jìn)強(qiáng)大實(shí)力重點(diǎn)建設(shè)一批高品質(zhì)、規(guī)?；⑴涮R全的標(biāo)志性精品建筑；加強(qiáng)規(guī)劃管控，引導(dǎo)有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)駐華嚴(yán)新城和西部新城，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅小區(qū)等，形成了規(guī)?；⒏邫n次、配套完善、大眾化的房地產(chǎn)開發(fā)市區(qū)內(nèi)。服務(wù)業(yè)升級。對接渝中半島CBD，打造美麗楊家坪都市商圈，不斷擴(kuò)大商圈規(guī)模，逐步打造包括洋榭石黃等區(qū)域的大型商圈，增強(qiáng)輻射能力，引進(jìn)培育一批入駐國內(nèi)外知名商貿(mào)企業(yè)；結(jié)合新城建設(shè)，完善中西部地區(qū)商貿(mào)服務(wù)體系，建設(shè)華嚴(yán)、白石驛、西盆等區(qū)域二級商業(yè)中心，培育繁榮的新城商圈；不斷豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，引進(jìn)一批金融、保險、信息、中介等現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，吸引企業(yè)總部等機(jī)構(gòu)落戶?！匾暭訌?qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)。繼續(xù)支持九龍港建設(shè)，發(fā)揮長江深水港、西站和西部產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢，加快西站物流等物流基地建設(shè)園區(qū)、百世益農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、西盆鋁業(yè)市場，引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌。物流企業(yè)入駐，力爭打造西部最大的物流基地?！罅Πl(fā)展餐飲娛樂業(yè)。積極引進(jìn)市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂品質(zhì)，扶持龍頭企業(yè)，提升服務(wù)水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、志崗大道、謝家灣步行街楊家坪步行街商圈、九龍美食文化街等餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)帶。——引導(dǎo)城市旅游逐步發(fā)展。加快星級酒店等配套設(shè)施建設(shè)，做好旅游景區(qū)包裝規(guī)劃，拓展旅游內(nèi)涵。依托華嚴(yán)風(fēng)景區(qū)，大力發(fā)展佛教文化旅游；依托城市動物園、城市八果市、楊家坪步行商圈，著力發(fā)展城市觀光購物旅游；瞄準(zhǔn)城市休閑健身消費(fèi)新趨勢，依托白石驛花苗示范區(qū)、上邦高爾夫社區(qū)，統(tǒng)籌海瀾云天、天賜溫泉等景區(qū)建設(shè)，加快發(fā)展生態(tài)休閑旅游。3.穩(wěn)步發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。配合新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)，全力推進(jìn)“兩市”建設(shè)，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。充分發(fā)揮我市農(nóng)業(yè)科技城的引領(lǐng)作用，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施一批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程，提高農(nóng)業(yè)科技水平和支撐能力和技術(shù)。圍繞白石驛花苗產(chǎn)業(yè)城建設(shè)，搭建花苗研發(fā)、繁育、生產(chǎn)、展示、交易平臺，做大做強(qiáng)花苗產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。繼續(xù)發(fā)展果樹、蔬菜等五種特色農(nóng)產(chǎn)品，實(shí)施無公害行動計(jì)劃，建設(shè)動物無疫區(qū)，提高農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、農(nóng)產(chǎn)品市場、質(zhì)量安全、動植物病蟲害等控制系統(tǒng)。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，大力扶持天武博士農(nóng)業(yè)園、百世益板牙食品公司等一批重點(diǎn)龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。不斷豐富都市農(nóng)業(yè)內(nèi)涵，優(yōu)化都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，促進(jìn)都市農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游、科教文教融合發(fā)展。打包策劃銅燦驛走馬桃花節(jié)、金秋采果節(jié)等節(jié)日，鼓勵發(fā)展具有自身特色的節(jié)日。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施1.加快綜合交通建設(shè)。配合城市“半小時主城”高速公路、主干道等重大交通項(xiàng)目建設(shè)，啟動實(shí)施水年立交和元嘉路改造，啟動長江濱江路建設(shè)，力爭實(shí)現(xiàn)北——南主干道，打通楊、謝、施、黃區(qū)內(nèi)二環(huán)線和三環(huán)線開工建設(shè)，華府大道主體工程竣工。北延與主城主干道、二郎立交有機(jī)銜接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交通體系；配合外環(huán)高速西段、渝滇高速、中西部縱線等重點(diǎn)市政工程建設(shè)，加快西部新城縱橫城市主干道骨架建設(shè)，并根據(jù)需要建設(shè)城市次干道，開工建設(shè)高速互通互通線，完善中涼山隧道、華富路隧道西出口側(cè)向主干道和聯(lián)絡(luò)道的路網(wǎng)，加快完善西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)路面硬化，初步形成西部新城主干道“三縱六橫”的主骨架布局。加快發(fā)展城市公共交通，協(xié)調(diào)解決公交站點(diǎn)、交通樞紐、停車設(shè)施建設(shè)，合理布局客運(yùn)站。做好與城市輕軌2號線的銜接，向南延伸至中涼山段、5號線（冉家壩-西鵬）、城鐵菜白線（菜園壩-白石驛）、中環(huán)線（菜園壩-九龍坡）、北京線（北碚至潼關(guān)驛）等高鐵建設(shè)項(xiàng)目，完善和疏通沿線連接公路、鐵路的路網(wǎng)，規(guī)劃建設(shè)換乘站。配合某口岸（九龍坡作業(yè)區(qū)）擴(kuò)建工程，完善九龍口岸區(qū)、火車南站、西站周邊儲運(yùn)體系，建設(shè)綜合交通樞紐和物流中心；建造?；拘纬梢怨贰㈣F路、水運(yùn)為一體的完整暢通的交通網(wǎng)絡(luò)體系。2.完善市政水利設(shè)施。加快推進(jìn)城區(qū)后街小巷改造，不斷完善東部都市圈道路照明和綠化景觀建設(shè)，加強(qiáng)社區(qū)綜合功能設(shè)施建設(shè)，提升城市功能和形象；加快西部城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步實(shí)施和完成西部新城主干道。沿線照明和綠化設(shè)施。完善東部城區(qū)給排水系統(tǒng)，支持市水務(wù)部門不斷完善東部主城區(qū)供水系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)施和推廣直飲水工程；主城區(qū)一、二級污水收集、排水管網(wǎng)可實(shí)現(xiàn)雨污分離。配合西部新城建設(shè)，全面啟動西部給排水系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)三級供水管網(wǎng)，加快水廠建設(shè)，提高西部供水能力；初步建成西部集中排污管網(wǎng)系統(tǒng)，推進(jìn)污水處理廠建設(shè)。合理規(guī)劃新建垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，建設(shè)和完善垃圾收運(yùn)系統(tǒng)，改造建設(shè)一批公廁。完善消防基礎(chǔ)設(shè)施，加快消防支隊(duì)（站）建設(shè)，建設(shè)消防特服分中心。啟動西部供水銅罐站長江提水站和馬家溝中轉(zhuǎn)站供水管網(wǎng)建設(shè)，為西部新城和新型工業(yè)示范區(qū)提供清潔水源；繼續(xù)做好全區(qū)危險水庫綜合治理工作。3.完善能源供應(yīng)設(shè)施。與電力公司、燃?xì)夤竞献?，改造擴(kuò)建轄區(qū)供電系統(tǒng)和供氣場所，提高供電供氣保障能力，適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要。配合電力公司提升東部都市圈電網(wǎng)供電能力，力爭形成全覆蓋，支持燃?xì)夤静粩嗤晟戚敋夤芫W(wǎng)，增加儲備能力，確保正常運(yùn)行居民用氣。引導(dǎo)和支持電力公司、燃?xì)夤靖脑鞌U(kuò)建西部新城特別是西部新城三大工業(yè)園區(qū)的供電供氣點(diǎn)，建設(shè)西盆500kV變電站等輸配電設(shè)施在西部新城，不斷擴(kuò)大西部新城供氣覆蓋面。4.加強(qiáng)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。積極做好規(guī)劃，提出要求。在信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中，不斷完善九龍坡地區(qū)基礎(chǔ)電信傳輸網(wǎng)絡(luò)和有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步完善“數(shù)字九龍”網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。支持?jǐn)U大東部城區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商，提升城區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量，優(yōu)化增值服務(wù)；在西部地區(qū)，及時跟進(jìn)西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)開發(fā)進(jìn)展，同步入駐開展網(wǎng)絡(luò)部署等業(yè)務(wù)，為西部新城發(fā)展提供了良好的源泉。政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)和公眾提供基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)和增值服務(wù)。在信息平臺建設(shè)中，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，推進(jìn)區(qū)域信息資源整合，構(gòu)建區(qū)域城域網(wǎng)，構(gòu)建協(xié)調(diào)統(tǒng)一的信息資源體系。鼓勵物流企業(yè)開展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通服務(wù)信息化；適應(yīng)企業(yè)擴(kuò)大信息資源利用的需要，搭建信息資源共享平臺，提高信息資源綜合利用水平。項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景加快建設(shè)城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)2007年3月6月7一是中央政策扶持力度加大。自試驗(yàn)區(qū)獲批以來，國家有關(guān)部委紛紛表示配合共建城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)。商務(wù)部批準(zhǔn)設(shè)立全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，國務(wù)院扶貧辦確定設(shè)立城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗(yàn)區(qū)。，信息產(chǎn)業(yè)部將與某某共建城鄉(xiāng)信息化試驗(yàn)區(qū)，科技部與某某簽署部城合作協(xié)議，海關(guān)總署、國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行等改革委、財(cái)政部、國土資源部、勞動和社會保障部、建設(shè)部等也對某項(xiàng)改革試點(diǎn)表示大力支持。特別是2007年6月27日，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了城市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，體現(xiàn)了國家對城市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試點(diǎn)的支持。某城市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一個城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。在全國人大常委會正式通過城鄉(xiāng)規(guī)劃法之前，國務(wù)院批準(zhǔn)了某城市的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。這不僅是為了支持一定的計(jì)劃開始規(guī)劃，也是為了一定的總體規(guī)劃。改革試點(diǎn)提供了必要的依據(jù)，創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。種種跡象表明，中央對某試驗(yàn)區(qū)的支持才剛剛開始。此前國務(wù)院批準(zhǔn)的上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)在對外開放、金融、行政等方面的試點(diǎn)機(jī)會，也為我們提供了一面鏡子。某綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的牌可以得到中央政府的支持。的。某項(xiàng)發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)對某項(xiàng)發(fā)展的投資也將受益。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域分析，土地改革、金融改革和行政管理體制改革等方面的一些舉措將為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將提升企業(yè)的競爭力。二是更好地挖掘一定的市場價值。試驗(yàn)區(qū)的效果讓X受到廣泛關(guān)注。X成為國家城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)后，來渝考察和投資的企業(yè)明顯增多。與上年同期相比，金額分別增長19.1%和3.4倍，接待國際游客人數(shù)增長28.1%。某房市和股市的激烈反應(yīng)，也從一個方面反映了市場對某某的關(guān)注。6月15日，某某獲批成為試驗(yàn)區(qū)的消息發(fā)布后，改革試驗(yàn)區(qū)被外界稱為“新特區(qū)”，“特區(qū)效應(yīng)”隨即爆發(fā)：某某家6月17日至25日9日內(nèi)股價上漲7.6%，股票連續(xù)數(shù)個交易日漲停。重慶外地購房增長迅速。8月份，市外購房占商品房成交的比重上升5.2個百分點(diǎn)至13.02%。投資和居住占了一半。股價和房價上漲雖然存在一些非理性因素，但也顯示出投資某些行業(yè)的潛力。畢竟，適當(dāng)?shù)呐菽瓡ν顿Y和消費(fèi)產(chǎn)生積極的刺激作用。一方面，部分市場主體認(rèn)同某直轄區(qū)近十年發(fā)展成果的因素，另一方面，普遍看好某試驗(yàn)區(qū)未來發(fā)展前景。預(yù)計(jì)未來隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，與中西部地區(qū)同類大城市相比，某某的資產(chǎn)價格還有很大的“補(bǔ)漲”空間。目前，雖然某樓盤有所上漲，但與成都、貴陽等城市的樓盤價格相比仍有一定差距，與某樓盤的功能定位存在一定偏差，所以還是有很大的投資價值的?？傊囼?yàn)區(qū)建設(shè)帶來的市值可以進(jìn)一步提升，可以說投資某家公司的時機(jī)恰到好處。以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟(jì)圈加快發(fā)展從大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的特殊市場情況出發(fā)，考慮到三峽庫區(qū)和東南部某地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱、產(chǎn)業(yè)空曠、就業(yè)壓力大等特點(diǎn)。重慶，已經(jīng)提出了一定的情況。區(qū)域發(fā)展格局的兩翼圈。即以適合發(fā)展的主城區(qū)為核心，“增補(bǔ)”“一小時經(jīng)濟(jì)圈”，通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力；“增效”，少數(shù)有條件的點(diǎn)狀地區(qū)要加快發(fā)展，大部分地區(qū)要轉(zhuǎn)移不適合發(fā)展的人口和產(chǎn)業(yè)，以減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展，確保長江上游水環(huán)境安全。著力打造“一小時經(jīng)濟(jì)圈”是實(shí)施“一圈兩翼”戰(zhàn)略的核心和基礎(chǔ)?！耙恍r經(jīng)濟(jì)圈”是指以主城為核心的一小時車程半徑內(nèi)的23個區(qū)縣，面積2.87萬平方公里，占全市總量的34.8%。2009年，常住人口1673.59萬人，占全市的59.6%，生產(chǎn)總值2724.15億元，占全市的78.2%，人均生產(chǎn)總值16278元。到2020年，一小時經(jīng)濟(jì)圈GDP比2005年增長3倍，人均GDP達(dá)到7.73萬元，常住人口達(dá)到2200萬，城鎮(zhèn)化率提高到80%，人均指標(biāo)經(jīng)濟(jì)社會重大發(fā)展將到達(dá)東部地區(qū)。平均水平已成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域、長江上游經(jīng)濟(jì)中心的主要載體、直轄市城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略平臺政府。打造“一小時經(jīng)濟(jì)圈”，關(guān)鍵是要在大城市核心區(qū)發(fā)揮引領(lǐng)作用。根據(jù)最新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，主城九區(qū)是“一小時經(jīng)濟(jì)圈”的核心區(qū)域。集中建設(shè)面積約2737平方公里，將承載超過900萬人，占“一小時經(jīng)濟(jì)圈”的40%。以上。按照規(guī)劃，進(jìn)一步提升主城和特大城市的集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。突出國際大區(qū)域商務(wù)功能，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，加快建設(shè)以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群，突出以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要內(nèi)容的第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)重要的現(xiàn)代我國制造業(yè)已成為西部地區(qū)科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地和高地。國內(nèi)大城市及某城市舊城改造背景城市現(xiàn)代化是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分。鑒于現(xiàn)階段城市發(fā)展水平低、城市老齡化嚴(yán)重、城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，舊城改造已成為城市發(fā)展的重要任務(wù)之一。一、舊城改造與新區(qū)開發(fā)城市的發(fā)展與人類社會生產(chǎn)和生活方式的進(jìn)步密切相關(guān)。在特定的歷史時期，一個城市的發(fā)展水平始終與當(dāng)時的生產(chǎn)力發(fā)展水平和人類的生產(chǎn)方式相適應(yīng)。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高和人類生產(chǎn)生活方式的改變，城市也在不斷地發(fā)展變化，以適應(yīng)社會發(fā)展的需要。在科技高速進(jìn)步、人類生產(chǎn)生活方式快速變化、城市快速發(fā)展的今天，老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，土地利用率低，布局混亂，環(huán)境正在惡化。要求，老城衰落嚴(yán)重。為保障城市社會和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，有必要對老城區(qū)進(jìn)行有計(jì)劃的改造。城市再開發(fā)是指按照城市總體規(guī)劃，在布局混亂、城市功能完全喪失、城市環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重惡化的城區(qū)，拆除一切建筑物、構(gòu)筑物，拓寬城市道路，建設(shè)各種必要的城市設(shè)施，對城市設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整。城市用地，完善城市功能，改善環(huán)境質(zhì)量，徹底改變原有區(qū)域景觀的大規(guī)模城市改造建設(shè)。這類區(qū)域在我市占有一定的比例。老城區(qū)改造的主要目的是從根本上解決老城區(qū)存在的各種城市問題，實(shí)現(xiàn)城市社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展?？梢哉f，舊城改造是對老齡化城區(qū)有計(jì)劃地進(jìn)行改造、修復(fù)、保護(hù)為一體的綜合性城市改造建設(shè)，主要目的是合理利用城市土地，改善城市環(huán)境質(zhì)量，強(qiáng)化城市整體功能。新區(qū)開發(fā)與城市再開發(fā)的內(nèi)容基本相同，都是城市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)。目前，各類新開發(fā)區(qū)人口密集，有大有小。它們都是對城市功能的補(bǔ)充和城市建設(shè)的擴(kuò)展，即城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。在新城區(qū)開發(fā)建設(shè)蓬勃發(fā)展的今天，正確認(rèn)識開發(fā)區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，有利于充分發(fā)揮城市功能，解決老城區(qū)問題。不是貪求國外，不是擺地?cái)偅皇敲つ拷ㄔO(shè)，不求實(shí)用，浪費(fèi)土地。分階段、分批實(shí)施，有目的、高標(biāo)準(zhǔn)。比如，我國浦東新區(qū)建設(shè)瞄準(zhǔn)世界先進(jìn)國家和城市的標(biāo)準(zhǔn)，城市建設(shè)全國一流；大連的城市建設(shè)風(fēng)景如畫。這些都是舊城改造和新區(qū)開發(fā)的例子。二、舊城改造的特點(diǎn)長期以來，某城市的建設(shè)受限于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市建設(shè)規(guī)模較小，城市發(fā)展速度緩慢。1983年作為綜合體制改革試點(diǎn)城市后，城市建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，特別是1997年設(shè)立直轄市以來，城市發(fā)展速度進(jìn)一步加快。然而，由于歷史欠債大、城市基礎(chǔ)設(shè)施落后、城市用地緊張、布局混亂、環(huán)境質(zhì)量不斷惡化、城市功能難以發(fā)揮，交通擁堵越來越嚴(yán)重，極大地阻礙了城市功能的發(fā)展，影響了城市的可持續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與直轄市的地位極為不相稱，不能肩負(fù)長江上游經(jīng)濟(jì)中心城市的重任。因此，解決這些問題已成為我市城市現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務(wù)。舊城改造任務(wù)艱巨。老城區(qū)改造范圍廣泛，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。先把老城區(qū)改造為功能完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市，再考慮將城市用地向周邊地區(qū)發(fā)展，自然是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化的正確選擇。開展老城區(qū)土地、住房、交通、環(huán)境等問題研究。市中心的重點(diǎn)改造可分為舊住宅區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造和城市重要設(shè)施改造。由于城市住房問題關(guān)系到城市居民的重大生活事件和社會穩(wěn)定的特殊性，城市老舊商業(yè)區(qū)和城市設(shè)施改造通常與居住區(qū)改造相結(jié)合。從這個意義上說，我市舊城改造主要是以老舊小區(qū)改造為主；從改造方式上看，主要是以大路沿線的斑塊改造改造等大面積拆遷改造為主。這種以城市老舊居住區(qū)大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，提高城市土地利用率，改造城市人居條件，緩解城市住宅、土地、環(huán)境和交通等問題改變了城市的面貌，對推動我市的現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。黃溝-石屏橋-水年地區(qū)基本情況黃溝-石坪橋-水年舊城改造工程位于楊家坪中央商務(wù)區(qū)西南，袁家路左側(cè)，距楊家坪不到一公里。東鄰城市動物園，南接水年立交，西接九龍公園，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于楊家坪地區(qū)近幾年房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢，龍湖·西城田街、濱新·世紀(jì)城、百康年·世紀(jì)門、君逸新視野等的火爆銷售進(jìn)一步帶動了楊家坪中心商圈及周邊地區(qū)。隨著繁榮，土地將進(jìn)一步升值。隨著袁家路改造工程的實(shí)施和水年立交工程的建設(shè)，黃溝片區(qū)升值潛力巨大，必將受到廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。黃溝-石屏橋-水年地區(qū)舊城改造工程總面積452.56畝。經(jīng)渝府地[2003]15號文件批準(zhǔn)，該土地納入某市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心。，并負(fù)責(zé)舊城改造。范圍內(nèi)擬拆遷企業(yè)包括：雙菱電器廠、聚星交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、聯(lián)運(yùn)公司、紅星啤酒廠等單位，占地301,706.68平方米。項(xiàng)目位于大洋石集團(tuán)N29-3、N30-1、N31-1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6、F9-8標(biāo)準(zhǔn)區(qū)十幅地塊為商住兩用，容積率3.0-5.61。地塊西側(cè)為規(guī)劃小學(xué)，距西郊醫(yī)院步行十分鐘。區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，交通便利。元嘉路將拓寬至54米，設(shè)計(jì)為雙向六車道。改造路段起點(diǎn)為水蓮轉(zhuǎn)盤，終點(diǎn)為大渡口育才小學(xué)門口，全長約3公里，預(yù)計(jì)工期6個月。整條道路將作為城市一級主干道建設(shè)，沿線景觀建設(shè)也將同步啟動。拓寬改造完成后，袁嘉路將建有11條公交線路的停車口，將建設(shè)村片區(qū)與主城各區(qū)直連，與輕軌平安站相連，實(shí)現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路之間的交匯處。此次拆遷整治將徹底改變黃溝地區(qū)目前落后的城市面貌。元嘉路的拓寬和水年立交的建設(shè)，將徹底改變現(xiàn)有的交通狀況和條件。通過黃溝老城改造，加快實(shí)施主城區(qū)企業(yè)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略。機(jī)械租賃公司等企業(yè)進(jìn)駐九龍工業(yè)園，獲得更大發(fā)展空間。舊城拆遷，將推動本區(qū)城市建設(shè)按照科學(xué)規(guī)劃有序發(fā)展，為推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略作出貢獻(xiàn)。黃溝-石屏橋-水年片區(qū)舊城改造工程已列入九龍坡區(qū)區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組重點(diǎn)工作項(xiàng)目。目前，九龍坡保護(hù)區(qū)中心正在全力推進(jìn)該地區(qū)的拆遷工作。黃溝片區(qū)作為九龍坡區(qū)的又一亮點(diǎn)項(xiàng)目，必將進(jìn)一步推動該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)必要性實(shí)施西部大開發(fā)加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要根據(jù)《城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，國家實(shí)施的西部大開發(fā)將是我市實(shí)施的五項(xiàng)重大戰(zhàn)略之一。西部大開發(fā)城市的戰(zhàn)略定位是建設(shè)長江上游經(jīng)濟(jì)中心，更好發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動作用。做大做強(qiáng)“城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈”，形成我市經(jīng)濟(jì)新增長極，是我市實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要舉措。改革開放以來，九龍坡區(qū)在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取得了可喜的成績，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和人居環(huán)境明顯改善。實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，進(jìn)一步做大做強(qiáng)“城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈”，為九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，加快舊城改造，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市質(zhì)量，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財(cái)政收入，都具有重要意義。為實(shí)現(xiàn)九龍坡區(qū)。“十一五”規(guī)劃和推進(jìn)西部大開發(fā)具有現(xiàn)實(shí)意義。實(shí)施主城區(qū)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的需要根據(jù)某市人民政府印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展“十一五”后期服務(wù)業(yè)的意見》第二十四條，要采取綜合措施促進(jìn)“退二進(jìn)一出”。建立“退二”企業(yè)土地統(tǒng)一收購、整理、儲備、流轉(zhuǎn)機(jī)制，為工業(yè)企業(yè)退出創(chuàng)造條件。將企業(yè)“退”與國資改革有機(jī)結(jié)合起來。國有企業(yè)分流、下崗職工分流、企業(yè)技術(shù)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持相應(yīng)的國企改革政策、職工安置政策、企業(yè)技術(shù)改造資金，調(diào)動工業(yè)企業(yè)積極性退出。在稅收、土地、工商等方面的優(yōu)惠政策的引導(dǎo)下工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)將在“去二進(jìn)三”過程中作為企業(yè)搬遷基地，為搬遷企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造條件。拆遷企業(yè)出讓土地使用權(quán)后，其土地出讓金可作為國有資本注入企業(yè)。國有企業(yè)進(jìn)行土地置換時，其使用權(quán)處分所得全部用于企業(yè)搬遷、職工分流安置和償還債務(wù)，也可用于合資、融資、開發(fā)和其他活動。根據(jù)我市“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略思路和片區(qū)城市規(guī)劃要求，項(xiàng)目實(shí)施將影響現(xiàn)有雙菱電器廠、聚興交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、聯(lián)運(yùn)公司、宏興該地區(qū)的啤酒廠。搬遷其他單位和企業(yè)。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，對該區(qū)域進(jìn)行舊城改造，并為企業(yè)搬遷提供建設(shè)資金。同時，工業(yè)企業(yè)的退出可以改善城市環(huán)境。對生態(tài)環(huán)境的改善將作出積極貢獻(xiàn)。改善基礎(chǔ)設(shè)施，增加土地利用價值，促進(jìn)社會穩(wěn)定項(xiàng)目實(shí)施舊城改造的黃溝-石屏橋-水年地區(qū)，現(xiàn)有建筑多為1960年代和1970年代的建筑。目前，城市布局混亂，市容陳舊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低、低收入戶比例高、社會治安不穩(wěn)定等諸多問題。這些問題不僅影響城市形象，也無法體現(xiàn)土地的資源價值。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，將推動袁家路拓寬改造工程的實(shí)施，形成一條連接對外交通的快捷便捷的城市主干道，以及給排水、供電、供氣、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施。改善溝通，為城市建設(shè)創(chuàng)造良好條件。對加快吸引房地產(chǎn)開發(fā)商入駐的力度和時間，促進(jìn)整個黃溝-石屏橋-水年片區(qū)商品房升值起到重要作用。同時，通過舊城拆遷和采取有效的安置補(bǔ)償措施，該區(qū)居民在改善生活條件的同時，可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。休閑、社區(qū)配套服務(wù)等三大產(chǎn)業(yè)起到了很好的促進(jìn)作用，提供了大量就業(yè)崗位，有利于本地區(qū)下崗失業(yè)人員的安置，對穩(wěn)定發(fā)揮了較好的作用。的社會環(huán)境。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施將改善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動區(qū)域發(fā)展，提升土地利用價值，提升城市形象和風(fēng)貌，推動企業(yè)“退二進(jìn)三”進(jìn)程。在主城區(qū)，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，促進(jìn)城市的城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項(xiàng)目的實(shí)施既必要又緊迫。土地市場分析與預(yù)測某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀主要政策影響近年來，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格快速增長，空置房大幅增加的問題，國家采取了一系列強(qiáng)有力的宏觀措施，對全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了非常有效的調(diào)控。2003年和2004年，房地產(chǎn)開發(fā)用地管理、2004年房地產(chǎn)金融、2005年房地產(chǎn)稅收管理等方面進(jìn)行了有效監(jiān)管。一年一個重點(diǎn)，三年三個重要舉措，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展相對健康，市場規(guī)范有序。某市立足自身實(shí)際，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施穩(wěn)定房價、調(diào)節(jié)開發(fā)總量、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。2007年，全市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢?！八膫€基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全社會固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房供給結(jié)構(gòu)與市場需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；經(jīng)濟(jì)增長與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長基本協(xié)調(diào)。2007年6月上旬，國家發(fā)展改革委印發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)在成都市設(shè)立國家城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》，明確指出，國務(wù)院同意批準(zhǔn)成都建立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套。改革試驗(yàn)區(qū)。9月27日央行、銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱“927新政”），規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地等征信制度準(zhǔn)備金貸款、住房消費(fèi)貸款、商品房購買貸款和房地產(chǎn)信貸。等做出了全面的規(guī)定，主要是對購買根據(jù)央行、銀監(jiān)會在國慶前發(fā)布的相關(guān)通知，貸款購買第二套（含）以上的首付比例將提高到40%以上，利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨著套數(shù)的增加而大幅度提高。最新消息，央行、銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，確定將第二套房定義為家庭單位。2007年全市商品房成交情況從2007年的月度成交情況可以清楚地看出，2007年的政策對某樓市產(chǎn)生了重大影響。7、8、9月份，某樓市成交火爆，正是因?yàn)?月份特區(qū)新政策的出臺；而9月底為遏制房地產(chǎn)開發(fā)過熱房貸政策一出，交易量立馬萎縮，10月和12月的交易量跌至今年以來的最低水平。特區(qū)新政出臺后，大量外商涌入某樓盤，其出現(xiàn)是某樓市爆發(fā)的導(dǎo)火索。7-9月期間，主要城市地區(qū)的投資者和外地購房者比例明顯增加。新特區(qū)實(shí)際上是城鄉(xiāng)規(guī)劃綜合試驗(yàn)區(qū)。特區(qū)的本質(zhì)是加快城市化進(jìn)程。特區(qū)新政出臺后，主城區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)縣的游客人數(shù)增加較多。10月，房貸新政重創(chuàng)投資者，某市場投資者數(shù)量銳減。表3-12007年全市商品房市場供需總體情況（面積單位：萬平方米，戶數(shù)：套，價格單位：元/平方米)時間上市區(qū)(10,000米2)交易區(qū)域(10,000米2)周轉(zhuǎn)率交易數(shù)量平均成交價(元/米2)07.163.83113.621:1.811919352407.27.297.841：13.610164334807.384.7102.81：1.210755336707.488.55153.261：1.715895342207.5101.59152.091：1.517279363707.660.2156.651：2.616642380307.792.95221.311：2.422886388407.831209.761：6.825953408007.964.15238.331：3.723815397707.1098.5118.481：1.210227442307.11138156.81:1.115814442507.12142105.21:0.74108864865供需：2007年，商品房市場供不應(yīng)求。交易量：2007年某配方的交易量較大，遠(yuǎn)高于往年水平。成交量最大的時間段是7-9月，主要受特區(qū)新政策影響。成交均價：2007年，主要城區(qū)商品房均價大幅上漲。12月平均成交價較上半年上漲約27%。，受新房貸政策的影響，2007年底至2008年初，部分樓市將處于淡季階段。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀2007年，某市房地產(chǎn)市場活躍，成交量大幅上漲，房價溫和上漲。進(jìn)入12月份，國家宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)?！锻恋貎涔芾磙k法》的出臺，將加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)作。金融方面，存款準(zhǔn)備金率與貸款基準(zhǔn)利率同步變動，開發(fā)融資難度不斷加大。此外，受人民銀行、銀監(jiān)會印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》影響，住宅消費(fèi)日趨理性，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場正在總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)加強(qiáng)。2007年，九龍坡區(qū)土地出讓面積139.15萬平方米，同比增長98.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資98.9億元，同比增長34.0%，占固定資產(chǎn)投資的比重為52.2%。累計(jì)新建面積194.48萬平方米，竣工面積223.16萬平方米。市場供應(yīng)增長放緩。商品房供應(yīng)穩(wěn)定。2007年，九龍坡區(qū)商品房獲批預(yù)售面積163.72萬平方米，其中12月獲批預(yù)售10.54萬平方米，比上月增長258.5%。其中，金科云湖天都批準(zhǔn)預(yù)售面積6.18萬平方米。平方米，占該地區(qū)12月份批準(zhǔn)預(yù)售的58.6%。商品房交易活躍。2007年，九龍坡區(qū)商品房成交面積203.88萬平方米，同比增長94.7%，其中住宅成交面積184.75萬平方米，同比增長100.3%。隨著調(diào)控政策的出臺，消費(fèi)者的觀望情緒有所增加。12月份，九龍坡區(qū)商品房成交量有所下降。商品房成交面積12.83萬平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降21.5%。二手面方面，2007年九龍坡區(qū)總成交面積7.91萬平方米，同比下降27.4%，其中住宅成交面積6.02萬平方米，同比下降。減少31.6%。商品房成交均價穩(wěn)中有升。2007年，九龍坡區(qū)商品房成交均價3867元/平方米，同比增長3.8%，其中住宅均價3643元/平方米，同比增長2.2%。12月份，九龍坡區(qū)商品房成交均價4070元/平方米，同比上漲10.2%，環(huán)比下降2.5%。住宅均價3546元/平方米，同比下降7.2%，環(huán)比下降10.9%。12月商品房成交均價下降的主要原因是西彭等偏遠(yuǎn)周邊地區(qū)成交量大，保障性安居項(xiàng)目成交量增加，拉低了整體成交價格。成交金額為7700平方米，成交價僅為1416元/平方米。此外，位于中涼山玉清寺彭家大田的保障房項(xiàng)目成交面積10000平方米，成交價僅為2070元/平方米。二手房方面，2007年九龍坡區(qū)二手房均價2840元/平方米，同比增長18.3%，二手房均價2687元/平方米，同比增長12.4%。2007年以來，某市城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，進(jìn)一步提高了某市住房附加值。特別是2007年6月成為國家城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)后，市場信心增強(qiáng)，實(shí)力強(qiáng)勁。需求推動房價穩(wěn)步增長。九龍坡區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，保持了平穩(wěn)發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析一、一座城市正在逐步建設(shè)成為宜居城市主城位于長江與嘉陵江交匯處，依山傍水，城建于山水之間。山賦予一座城市雄偉的氣度，水賦予它無窮的靈氣，大自然的神奇造化為這座城市帶來無限的魅力。全城建筑依山傍水，層層疊疊，錯落有致，別具一格。到了晚上，現(xiàn)代建筑一字排開，燈光璀璨，氣勢磅礴，整個渝中半島就像一艘巨輪在夜間航行在水中。與其他平原城市相比，某條河流綿延曲折，其岸線更加迷人，充滿魅力。某景觀地產(chǎn)的價值越來越被人們所看重。近年來，濱江、湖濱、山居開發(fā)熱潮，一大批優(yōu)質(zhì)、高檔的景觀樓盤出現(xiàn)在市場上。新山水地產(chǎn)注重建筑與自然生態(tài)的融合，注重觀景、親近自然。同時，樓盤品質(zhì)更佳，建筑檔次更高，為城市居民提供了一個和諧、寧靜、溫馨的家。二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升趨勢2003年，國家決定將住宅產(chǎn)業(yè)培育成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。我市歷來高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過多年培育，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的1/4，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟(jì)和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)看，住房、汽車、教育等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這一支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在未來很長一段時間內(nèi)。三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來良好的發(fā)展機(jī)遇作為城市化水平較低的直轄市，提高城市化率將是未來很長一段時間內(nèi)的一項(xiàng)重要任務(wù)。目前，我市城鎮(zhèn)化率為46.7%。按照建設(shè)一小時經(jīng)濟(jì)圈和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)的要求，預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到80%左右，年人口將達(dá)50萬至60萬人。.農(nóng)村人口因城市化而轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?；城市現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積20平方米（根據(jù)城市統(tǒng)計(jì)年鑒，按常住人口計(jì)算，但根據(jù)某市政府工作報告，數(shù)據(jù)為人均24.3平方米，由于統(tǒng)計(jì)口徑不同導(dǎo)致數(shù)據(jù)不一致），同時根據(jù)某市相關(guān)城市發(fā)展規(guī)劃，到2020年人均居住面積達(dá)到35平方米的目標(biāo)，所以從2007年到2020年，平均每年將有3000人。新增住房需求10000多平方米。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我市計(jì)劃將主城區(qū)面積由上一輪的600平方公里擴(kuò)大到本輪的2737平方公里。城市范圍的擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化率的提高、城鎮(zhèn)居民居住標(biāo)準(zhǔn)的提高，將為我市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。四、中央“把某市建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟(jì)中心”的定位，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好機(jī)遇作為西部地區(qū)唯一的直轄市，在資金、項(xiàng)目、政策等方面都得到了國家的大力支持和幫助。十年來，某個城市的競爭力和吸引力有了很大提高，對周邊地區(qū)的輻射帶動作用逐漸增強(qiáng)。隨著我市加快發(fā)展，一定的長江中上游經(jīng)濟(jì)中心作用將進(jìn)一步發(fā)揮，已成為一定經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)必將受益更多的發(fā)展機(jī)會。五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快和環(huán)境友好型城市建設(shè)的推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)?！笆晃濉逼陂g，全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速。“8小時”通行工程和“半小時主城”暢通工程順利完成。建成了與城外地區(qū)的直通通道，降低了城內(nèi)交通成本，加快了城市擴(kuò)張步伐，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。另一方面，我市高度重視這座老工業(yè)基地城市的環(huán)境凈化和保護(hù)工作。“藍(lán)天”、“碧水”、“綠地”、“靜謐”四大行動的加快推進(jìn)，使某市人居環(huán)境更加美好。很大的進(jìn)步?！笆晃濉逼陂g，我市將繼續(xù)推進(jìn)這四大工程。我們有理由相信，某處風(fēng)景會更美，她獨(dú)特的魅力會吸引更多人購買并入駐某處房產(chǎn)。.某城市主城區(qū)土地市場預(yù)測1.城市人口根據(jù)《城市總體規(guī)劃》，預(yù)計(jì)2020年城市都市圈城鎮(zhèn)人口將達(dá)到980萬人，2009年都市圈常住人口為658.96萬人。未來11年，主城區(qū)城鎮(zhèn)常住人口將增加320萬人。2、居住區(qū)現(xiàn)狀據(jù)市政府工作報告（2009年），數(shù)據(jù)為人均24.3平方米。3.規(guī)劃人均居住面積根據(jù)建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020年我們住什么樣的房子——中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》，城鎮(zhèn)人均居住面積定義為35平方米的小康社會。4、住房總需求分析（一）城鎮(zhèn)新增人口住房需求城鎮(zhèn)新增人口住房需求=城鎮(zhèn)新增人口×人均居住面積=320萬×35=1.12億平方米（2）現(xiàn)有建成區(qū)住宅平均面積需求增加現(xiàn)有建成區(qū)住宅平均需求增加=城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口×增加指數(shù)=660萬×（35平方米-24.3平方米）=7062萬平方米（3）住房總需求=城鎮(zhèn)新增人口住房需求+現(xiàn)有建成區(qū)平均居住面積需求增加=1.12億平方米+7062萬平方米=城鎮(zhèn)新增人口×人均住房面積+現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口×人均增加住房面積=18262萬平方米。5、城市主城區(qū)住宅用地需求（1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按2考慮；（2）住宅用地需求：住宅商品住宅總需求/規(guī)劃住宅用地平均容積率=18262萬平方米/2=9131ha。本項(xiàng)目住宅用地總供應(yīng)量約21ha，約占新建住宅用地總需求的2‰。項(xiàng)目位于主城核心區(qū)，距主城副中心楊家坪僅1公里。區(qū)位條件十分突出，土地出讓前景十分看好。項(xiàng)目土地開發(fā)一、區(qū)位優(yōu)勢黃溝-石坪橋-水年區(qū)舊城改造項(xiàng)目位于楊家坪中央商圈西南部，袁家路左側(cè)，距楊家坪不到一公里。東鄰市立動物園，南接水年立交，西接九龍公園。它具有優(yōu)越的地理位置條件。2、交通優(yōu)勢黃溝-石屏橋-水年地區(qū)交通條件優(yōu)越。元嘉路是進(jìn)入該地區(qū)的主要道路。拓寬改造后，這條道路將達(dá)到市一級主干道標(biāo)準(zhǔn)。大橋與宏光大道形成進(jìn)入黃溝地區(qū)的城市交通網(wǎng)絡(luò)。輕軌2、224（朝天門交通廣場-陶瓷市場）、225（大坪-陳家壩）、918（松樹橋-舉公寺）、252（元鼎社區(qū)-綠洲龍城）等公交線路穿境而過。進(jìn)出交通非常方便。三、配套基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢黃溝-石屏橋-水年地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。通過實(shí)施袁家路拓寬工程，道路兩側(cè)配套管網(wǎng)工程將同步改建。管網(wǎng)供應(yīng)，滿足未來使用需求。4.土地面積和形狀項(xiàng)目6塊待售地塊相連，凈用地面積約452.56畝，輪廓較為平坦，適合大中型住宅區(qū)建設(shè)；土地使用權(quán)出讓金總額約11億元，可單獨(dú)出讓，有利于開發(fā)商入駐。建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模舊城改造規(guī)模：根據(jù)市人民政府玉府地[2003]15號關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心土地整治儲備的批復(fù)，本項(xiàng)目涉及的舊城改造區(qū)域包括黃溝-石坪橋-水年區(qū)N29-3、N30-1、N31-1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8?？偯娣e452.56畝。舊城拆遷后，根據(jù)大洋石集團(tuán)在某城市主城區(qū)N、F標(biāo)段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，在項(xiàng)目范圍內(nèi)形成商品住宅用地，總面積為210,686.77平方米。建設(shè)內(nèi)容一、拆遷補(bǔ)償住宅拆遷區(qū)38904.69m2，補(bǔ)償安置426非住宅拆遷區(qū)96728.83m4家企事業(yè)單位被拆遷；2、舊城改造工地改造整治面積452.56畝，其中：開挖：489000m3；填充：85160m3；坡度：4110m3。施工現(xiàn)場及施工條件施工地址九龍坡黃溝-石屏橋-水年區(qū)舊城改造工程位于九龍坡區(qū)石屏橋-黃溝-水年片區(qū)，距楊家坪中心區(qū)約1公里。施工條件主要工程建設(shè)內(nèi)容是舊城改造區(qū)場地平整，場地面積不大。目前性質(zhì)為城市建設(shè)用地，建設(shè)條件良好。自然氣候條件屬亞熱帶季風(fēng)氣候，冬季無嚴(yán)寒，夏季無極熱。全年以暖濕氣候?yàn)橹?，雨量充沛，雨熱并舉，四季分明。年平均氣溫15.5℃，無霜期360天，年降水量1100-1300mm。地形項(xiàng)目區(qū)為淺丘陵地貌。1號地塊地面標(biāo)高254-261m，地勢較為平坦；2號地塊地面標(biāo)高256-298米，3號地塊地面標(biāo)高252-292米。目前場地呈階梯狀分布，每級階梯內(nèi)部較為平坦。地質(zhì)不好該網(wǎng)站現(xiàn)在是一個建成區(qū)。經(jīng)現(xiàn)場勘查，未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、危巖崩塌等不良地質(zhì)影響?；A(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目用地位于袁家路兩側(cè)，部分用地將用于袁家路的擴(kuò)建改造。目前的交通、供電、給排水、供氣、通訊都可以使用現(xiàn)有的市政工程。項(xiàng)目建設(shè)條件良好。袁家路拓寬改造工程實(shí)施后，道路兩側(cè)的供電、給排水、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)將同時進(jìn)行改造，為下一個樓盤提供良好的條件發(fā)展。土地整理計(jì)劃狀態(tài)概覽為滿足土地出讓五通一平條件，本項(xiàng)目土地整治部分包括編號N29-3、N30-1、N31-1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6、F9-8這10個地塊的原有房屋將被拆除，場地將被平整。平整區(qū)為淺丘丘陵地貌，地表高程261-306m，起伏較大，大致可分為四大塊體。（1）西北：場地面積約82000平方米，場地標(biāo)高約270-276m，中間有規(guī)劃的城市支路，基本無需平整。（2）東北：面積約12000平方米，場地標(biāo)高約271-276m，場地內(nèi)部較為平坦，但東西兩側(cè)有市政道路（標(biāo)高258-261m），部分土地將用作城市道路擴(kuò)建用地，必須開挖。（3）東中部：面積約40000平方米，場地標(biāo)高約261-267，場地內(nèi)部較為平坦，與周邊道路標(biāo)高大致相同，但有一個小本區(qū)西側(cè)山坡，高差約11m，延伸出紅線。(4)東南：面積約16萬平方米，場地標(biāo)高約284-306。它分為兩組。每個場地的內(nèi)部都比較平坦，比周圍的道路標(biāo)線高出20m左右。部分土地將規(guī)劃為城市道路拓寬用地。需要進(jìn)行挖掘。場地平整原則合理確定場地標(biāo)高，減少土方量以袁家路道路標(biāo)高（253m-275m）為基準(zhǔn)標(biāo)高，各地塊采用不同的豎向布置形式，合理確定場地標(biāo)高。豎向布置將根據(jù)自然地形坡度、所需場地寬度、建筑基礎(chǔ)埋設(shè)方式不同、交通技術(shù)條件等進(jìn)行選擇。土地采用階梯式布置，盡可能節(jié)省土石方量，同時考慮挖填平衡，減少土方及棄土量。確保人流物流有良好的運(yùn)輸和交通條件。場地排水要順暢，還要考慮建筑基礎(chǔ)的深度。整治計(jì)劃1.分區(qū)設(shè)計(jì)西北部不需平整，東邊需開挖，中部需回填，保留東、中、中、西三面的小山坡。2、設(shè)計(jì)標(biāo)高根據(jù)元嘉路（穿越項(xiàng)目區(qū)），平均道路標(biāo)高267m，增加1m，作為東部場地平整的基準(zhǔn)標(biāo)高。3、護(hù)坡處理道路護(hù)坡處理方案采用混凝土擋土墻支撐，方案如下：(1)鋼筋混凝土擋土墻地基承載力為200KN/m2，土體摩擦角為30°，地面荷載q=10KN/m2，r=18KN/m3，基礎(chǔ)摩擦系數(shù)f=0.3。（2）材料：鋼筋混凝土擋土墻用C20混凝土和HPB235（ф12）和HRB335（Φ20）鋼筋。（3）基土為軟弱土或地基承載力未達(dá)到設(shè)計(jì)值時，應(yīng)采用換土壓實(shí)或其他人工地基，壓實(shí)系數(shù)不小于0.94?；A(chǔ)埋入深度不應(yīng)小于1m。若采用中風(fēng)化基巖承壓層，嵌巖基礎(chǔ)不應(yīng)小于0.5m。（4）沿墻體長度每隔10~20m設(shè)置一個寬度為20mm的伸縮縫（沉降縫），縫處用瀝青防水層堵住，或用涂有瀝青的木板預(yù)埋。瀝青。ф100的排水孔應(yīng)在墻體適當(dāng)位置設(shè)置，間距2~3m，縱橫交錯排列。反濾層下沉，墻后0.4m內(nèi)的原土層層壓實(shí)。4、工程量