版匯總-群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)

市場(chǎng)分一．市場(chǎng)分 1南昌市區(qū)狀況的分 整體市場(chǎng)概 購(gòu)物廣場(chǎng)概 沿街商 市區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)（Shop 專業(yè)大市 社區(qū)商 2005年購(gòu)物廣場(chǎng)市場(chǎng)性................................................二、【群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)】項(xiàng)目（SWTO）分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目的市場(chǎng)點(diǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 三．項(xiàng)目定 1項(xiàng)目市場(chǎng)定位策 2項(xiàng)目形象定位策 形象定位的必要 項(xiàng)目名稱及形象提 3項(xiàng)目目標(biāo)客戶定 4項(xiàng)目售價(jià)定 一．市場(chǎng)分南昌市區(qū)狀況的分繪了宏偉藍(lán)圖，在城市整體發(fā)展思提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。此外，南昌市首次在專題規(guī)劃會(huì)議上提出要興建城市輕“一城兩核”發(fā)展新南2020年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達(dá)到7402平方里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達(dá)到600萬(wàn)人。在城市整體發(fā)展思提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列入城市區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，北進(jìn)行布局，形成一江即“一城兩核”城市新格局。中心城帶動(dòng)重點(diǎn)南昌2020年城鎮(zhèn)體系發(fā)展的基本方針：做強(qiáng)做大中心城，揮。提高水平，形成以中心城為，次中心城為主體，重點(diǎn)中心城：由昌南城、昌北城構(gòu)成，范圍約300平方公里，人口模255萬(wàn)人，包括昌東組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)、望城組團(tuán)、灣里組團(tuán)、樂(lè)化二級(jí)中心城鎮(zhèn)。人口規(guī)模10萬(wàn)至25萬(wàn)人；重點(diǎn)建制鎮(zhèn)：文港、溫圳、、石崗、萬(wàn)埠、象山、塘南、三一般建制鎮(zhèn)：是建制鎮(zhèn)所在地，是城鎮(zhèn)體系最基本的單元，數(shù)量達(dá)34個(gè)，人口規(guī)模為1萬(wàn)人。各片區(qū)功能獨(dú)倉(cāng)儲(chǔ)、居住綜合區(qū)；朝陽(yáng)片區(qū)充分利用贛江、撫河、象湖等自然資源優(yōu)勢(shì)，形成條件舒適、環(huán)境優(yōu)美的集居住、文化、旅游休閑昌北城：作為城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，將高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行建110平方公里，人口100萬(wàn)。紅谷灘中心區(qū)集商務(wù)、辦公、信息、商CBD中心；紅角洲片區(qū)是以高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等務(wù)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)搞好工業(yè)小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，嚴(yán)格控制片區(qū)內(nèi)及工廠的發(fā)展，遠(yuǎn)期全部遷出，形成相對(duì)獨(dú)立的生產(chǎn)、生活綜合打代化的鐵路、公路客運(yùn)和貨運(yùn)站場(chǎng)的同時(shí)，處理好對(duì)外與城市內(nèi)方格網(wǎng)為基本形式的“蛛網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)?！叭h(huán)”即城市(由洪一條放射路為路、解放路、昌南大道、南蓮路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長(zhǎng)征路、昌灣大道、昌九道、機(jī)場(chǎng)路等。實(shí)現(xiàn)在市區(qū)任何位置，10分鐘能上快速路，20分鐘能上高速路，30分鐘南昌將建城市輕南昌將在城區(qū)興建5條交錯(cuò)的輕軌線。輕軌線將采軌架設(shè)，全電氣化，其中首期一號(hào)線全長(zhǎng)約13公里，線路規(guī)劃跨過(guò)贛江。城區(qū)輕軌將在近年內(nèi)開(kāi)始建設(shè)。屆時(shí)，將協(xié)調(diào)與輕軌等交通方式之間的方便換乘和合理，建立一套完整的交通策略計(jì)劃，同時(shí)做好據(jù)悉，為了促進(jìn)昌南、昌北交通，在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)將完成生米大6座。歷史文化名城風(fēng)格凸未來(lái)南昌市在城市發(fā)展中將始終名城保護(hù)意識(shí)，將城市發(fā)脈，弘揚(yáng)城傳統(tǒng)，保持古城特色。在城市總體規(guī)劃中，嚴(yán)格名勝風(fēng)貌區(qū)。加強(qiáng)八一總指揮部、朱德舊居、賀龍指揮部、葉挺指揮部和軍官教導(dǎo)團(tuán)等5處重點(diǎn)保護(hù)單位的保護(hù)。整體市場(chǎng)概況分南昌商業(yè)地產(chǎn)近幾年來(lái)如火如荼，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大生力據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：20031-11月份的全市市區(qū)商鋪、寫字樓等較上年同時(shí)增長(zhǎng)3.32倍。尤其是商鋪店面成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，成態(tài)和經(jīng)營(yíng)投資模式五花八門，各領(lǐng)風(fēng)騷。按商業(yè)消費(fèi)理論，每20人口居住區(qū)即可形成一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，而南昌市將要形成一個(gè)300當(dāng)前南昌商鋪大致可分為：沿街店面、購(gòu)物中心（mall）、專業(yè)市場(chǎng)和社區(qū)商鋪四種業(yè)態(tài)。每種業(yè)態(tài)各有其市場(chǎng)特性商鋪分類概沿街商賺到。例如：二七南路三年的臨街商鋪價(jià)位7000元/平方米左右，年價(jià)格10000元/平方米左右，今年價(jià)位在15000元/平方米左右，升值幅度在30%左右。由于臨街商鋪明顯受到地段的影響，價(jià)位高低地段等級(jí)地名舉例價(jià)位投資特點(diǎn)一類地段山路八一大道孺子路等2-4萬(wàn)/m2200-500元/m2高價(jià)位、急劇升值、投資大、高回報(bào)、供不應(yīng)求二類地段都大道井崗山大道等1-2萬(wàn)m270-100元/m2價(jià)位較高、升值機(jī)會(huì)大供應(yīng)較緊三類地段山、高新昌北等5000-1萬(wàn)/m2500-1000元/m2價(jià)位較低、有升值空間有空置現(xiàn)象市區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)（Shop這類商鋪業(yè)態(tài)是一個(gè)集購(gòu)物、、休閑和旅游為一體的綜合性心繁華地段，以百貨、服飾、餐飲、等為主，采取式鋪位出售或出租。由于這類商鋪憑借其繁華的地段和商圈優(yōu)勢(shì)，鋪位價(jià)專業(yè)大市米到幾萬(wàn)元一平方米，僅僅是數(shù)十的時(shí)間。從前兩年的千花伴購(gòu)市場(chǎng)等。專業(yè)大市場(chǎng)是現(xiàn)代專業(yè)化分工和規(guī)模的商貿(mào)通流的發(fā)展投資與經(jīng)營(yíng)分離、與管理分離，價(jià)格漲跌受到行業(yè)和同類市場(chǎng)的名稱地段專業(yè)、行業(yè)售價(jià)（元/m2）（元/m2）經(jīng)營(yíng)模式千花伴購(gòu)物公園二七南路花卉13000 江西國(guó)際汽車城昌北舍里甲汽車3000-5000 市汽車裝璜大市場(chǎng)東路汽配、汽飾22-45租南昌金屬裝飾城小蘭工業(yè)園建材裝飾材料12-18租南昌水產(chǎn)大市場(chǎng)揚(yáng)子洲水產(chǎn)品2988-4300 社區(qū)商鋪。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)：20031-10月我市商鋪總量中，住宅項(xiàng)目中的商鋪和寫字樓占72%?？梢?jiàn)社區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)量之大，普及性之廣。社區(qū)往與住宅消費(fèi)，成為長(zhǎng)錢投資。也大。2005年-2020年之間的南昌商鋪市場(chǎng)是非常廣闊、投資空間非而作為有著較強(qiáng)實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)的群鴻投資開(kāi)發(fā)，所競(jìng)得的2005年購(gòu)物廣場(chǎng)市場(chǎng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、廣場(chǎng)、百貨大樓、麗華購(gòu)物廣場(chǎng)、新洪客隆、、太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)。相對(duì)于群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是最 性項(xiàng)目1、南昌萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣建筑面積：50000平方米優(yōu)勢(shì)：該位置是南昌市傳統(tǒng)的單中心商業(yè)區(qū)域，亦是南昌市商業(yè)人氣最為集中的黃金地段。該項(xiàng)目引入世界先進(jìn)的商業(yè)模式——SHOP MALL，創(chuàng)造性的將“室內(nèi)商業(yè)步行街”與著名的世界500強(qiáng)企業(yè)、超級(jí)連鎖巨頭——沃爾瑪結(jié)合為一體，是南昌市首家一站式全程購(gòu)物的休閑場(chǎng)所。劣勢(shì)：臨街底鋪未造成氣勢(shì)，為沃爾瑪所影響，造成去萬(wàn)達(dá)2、廣地理位置：八一廣場(chǎng)北側(cè)，東臨廣場(chǎng)北路，南接沃爾瑪購(gòu)物廣建筑面積：95404平方 勢(shì)：開(kāi)發(fā)商雄厚，模式合理，裙樓與高檔寫字樓相結(jié)合，打造了良好的商業(yè)氣氛，商品定位高檔，萬(wàn)達(dá)形成的人氣。 的人氣不3、麗華購(gòu)物廣信，北鄰新大地電腦城。占地面積：13391平方 勢(shì)：和百貨大樓商品定位相雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈4、百貨大地理位置：中山路口，東臨八一大道，南接新大地電腦城 感，布置不合理，給消費(fèi)者購(gòu)物帶來(lái)一定的不便。5、新洪客 勢(shì)：老品牌，貨物較齊 勢(shì)：地理位置較偏僻，人氣不6、洪城地理位置：西 勢(shì)：脫離商業(yè)中心，地段較偏太平洋購(gòu)物廣占地面積：9.2315萬(wàn)㎡建筑面積：41.88萬(wàn)優(yōu)勢(shì)：人流量大，商場(chǎng)以高檔品定位，在消費(fèi)者心中形成了高劣勢(shì)：商品定位單一，均為高檔，失去了相當(dāng)?shù)妮^低消費(fèi)群二、【群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)】項(xiàng)目（SWTO）分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)是由群鴻投資投資規(guī)劃,由遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開(kāi) MALL鴻購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，使顧客享受一站式購(gòu)物、的嶄新生驗(yàn)。為主，以各類精品專賣店為輔，以特色化、大眾化餐飲及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的復(fù)合型商業(yè)中心。此項(xiàng)目得到江西省、市各級(jí),各相業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)消費(fèi)、的新時(shí)尚，是購(gòu)物、休閑、的最佳選群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)：總建筑面積約為110000平方（開(kāi)發(fā)商：群鴻投資開(kāi)發(fā)群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目處于城市的商業(yè)黃金地帶和市規(guī)劃的商業(yè)設(shè)計(jì)由國(guó)外著名建筑設(shè)計(jì)公司（AJM）擔(dān)綱。國(guó)內(nèi)委托江閑空間，提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和嶄新的生驗(yàn)?！叭壶欃?gòu)物廣場(chǎng)”具體介地理位置、面積：群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)選址于南昌市中心區(qū)東北部，省舊址，位于西路47號(hào)。占地150畝，場(chǎng)地基本呈方形，南北長(zhǎng)約300米，東西長(zhǎng)約350米，地理位置優(yōu)越，交通便捷。地理優(yōu)勢(shì)：群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)地塊處南昌市中心區(qū)東北部位置，政策支持力度大、周邊環(huán)境規(guī)劃完善，是理想的商業(yè)中心區(qū)。群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)對(duì)面是唐山市規(guī)劃建設(shè)的國(guó)際會(huì)展中心，地10萬(wàn)平米。建成后將和遠(yuǎn)洋城共同推動(dòng)周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。人口優(yōu)勢(shì)：周邊新建和在建生活小區(qū)、高檔住宅、大型生活社交通線路：直通群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)的車程線路呈帶狀向東西方向延伸。直通的車及運(yùn)行線路——7路、13路、231路、215路、24路、208路、220路會(huì)合“群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)功能定位：群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)由兩大功能組團(tuán)構(gòu)成，一是以零售消費(fèi)為主的購(gòu)物組團(tuán)，面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、樂(lè)為主的休閑消費(fèi)組團(tuán)，面積約40000平方米。建筑總面積為110000平方米項(xiàng)目市場(chǎng)形象：定位華南極具熱帶浪漫的集觀光、購(gòu)物、美食、休閑、于一體的南昌“城中之城。群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)品牌它是集中消費(fèi)的生活之城；因?yàn)樗兴募救绱旱目臻g、20萬(wàn)種商品的集萃和“購(gòu)足及一站式休閑”的新型都市生活。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析150畝的占地面價(jià)格定位高場(chǎng)風(fēng)購(gòu)物廣場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、消費(fèi)者日漸成情況下，潛藏一定的風(fēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)點(diǎn)南昌市總體購(gòu)物廣場(chǎng)的供貨量將大幅攀升，目標(biāo)客戶的選擇面進(jìn)一步加大。貿(mào)、商城華東商貿(mào)城、新龍基也與群鴻購(gòu)物廣場(chǎng)相庭抗禮，預(yù)計(jì)2006年會(huì)有大批量的購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)，上演南昌購(gòu)物廣場(chǎng)的諸侯城南、紅谷聯(lián)袂上演楚漢驕憑借朝向、地段等方面的優(yōu)勢(shì)，將與本項(xiàng)目搶奪的的客戶紅谷灘的世貿(mào)等項(xiàng)目欲售而未售將與本項(xiàng)目展開(kāi)短兵相接的巷戰(zhàn)，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷升級(jí)換代的MALL產(chǎn)品，給本項(xiàng)目的產(chǎn)品包裝推廣提出加入世貿(mào)后，隨著實(shí)力雄厚的、港資房地產(chǎn)巨頭全面進(jìn)入南項(xiàng)目市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域形象的整體提高，有利于吸引頂級(jí)商家“群鴻MALL”的形象的確立，是本、環(huán)境、配套、治安等綜合素質(zhì)飛躍的標(biāo)志，有助于本項(xiàng)目在全城范圍奪客源。廣場(chǎng)規(guī)模、休閑面積優(yōu)勢(shì)突找對(duì)路線，迎合目標(biāo)消費(fèi)賣商鋪，不僅僅是賣一席之地，而賣的是感覺(jué)，仔細(xì)地分析目完善及豪華的附屬配套設(shè)三．項(xiàng)目定項(xiàng)目市場(chǎng)定位策的素質(zhì)、規(guī)模及推出階段，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：面向雄厚經(jīng)營(yíng)商及部分投資買家、希望在市區(qū)中享有得天獨(dú)厚的便利交通和成熟人流量及完善配套的高素質(zhì)買家。項(xiàng)目形象定位策形象定位的闡釋：將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)挖掘，結(jié)合項(xiàng)目的地理位置、目標(biāo)客戶、廣場(chǎng)規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行度身訂做的宣傳定位。形象定位的必要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需本項(xiàng)目所屬地段是一級(jí)商業(yè)用地與一級(jí)居住用地想的地段，擁有得天獨(dú)厚的人氣與成商業(yè)氣息，該批購(gòu)物廣場(chǎng)均以人氣資源不斷完善外，貼切的形象包裝必不可少，完全以新的MALL形式推廣，通過(guò)宣傳的配合而令本項(xiàng)目迅速提名度。市場(chǎng)的需該優(yōu)勢(shì)的包裝、宣傳，令本項(xiàng)目能夠在開(kāi)售時(shí)一而紅。而準(zhǔn)確的象定位可以令本項(xiàng)目銷售形式多種多樣，豐富的銷售方式，令買項(xiàng)目目標(biāo)客戶定根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定高收入買收入豐厚的商戶私營(yíng)企業(yè)中、外合資企業(yè)的管理（年薪過(guò)五十萬(wàn)）高收入的外籍買對(duì)于商鋪要求較高的投資者，可以用在同樣素質(zhì)的商鋪獨(dú)具慧眼的投資目前，對(duì)于市中心的人氣和地段資源買少見(jiàn)少，加上對(duì)于只項(xiàng)目售價(jià)定注：權(quán)重為比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比度，該可比度為整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的綜合指數(shù)與本項(xiàng)相比洪城（本項(xiàng)目側(cè)）A：各方面與本項(xiàng)目較接近，因此可比度廣場(chǎng)（本項(xiàng)目側(cè)）C：權(quán)重20％百貨大樓（本項(xiàng)目側(cè)）D：權(quán)重