羅平縣九龍大道項(xiàng)目前期策劃案

PAGE2PAGE24NUMPAGES25羅平縣九龍大道項(xiàng)目前期策劃案2011年9月羅平縣地理位置：羅平在云南省東部，位于滇、桂、黔三省區(qū)結(jié)合部，以“雞鳴三省”聞名。境內(nèi)旅游資源豐富，九龍瀑布群為省命名的11個(gè)優(yōu)秀風(fēng)景區(qū)之一，魯布革小三峽碧波蕩漾，多依河省級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)風(fēng)光綺麗，民族風(fēng)情濃郁。物產(chǎn)富饒，為省烤煙、蜜蜂春繁和蜂產(chǎn)品加工基地縣。油菜產(chǎn)量居全省各縣之首，幾十萬(wàn)畝連片油菜花海每年吸引萬(wàn)千游客，“羅平油菜花旅游節(jié)”盛況空前。在今年曲靖市的2011年政府工作報(bào)告中明確提出了要把羅平撤縣改市，提高羅平的影響力和號(hào)召力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更快更好地發(fā)展。羅平地處東經(jīng)103°57′～104°43′、北緯24°31′～25°25′之間，地屬曲靖市。東沿黃泥河與貴州省興義市接壤，南與廣西西林縣隔南盤江相望，西南鄰師宗縣，西至北界分別與陸良、麒麟、富源3縣（區(qū)）接界，有“雞鳴三省”之稱。縣境東西寬75公里，南北長(zhǎng)99公里，總面積3018平方千米，山區(qū)面積占78%，壩區(qū)面積占22%，千畝以上的壩子40個(gè)。最高點(diǎn)為羅雄鎮(zhèn)與九龍鎮(zhèn)交界的白臘山，縣城位于羅雄鎮(zhèn)，海拔1480米，距省會(huì)昆明240公里，距曲靖市區(qū)131公里。羅平縣城所在的羅平壩子是曲靖市第五大壩子，阿崗鎮(zhèn)的崗德壩子是曲靖第七大壩子?？?cè)丝?5萬(wàn)多人，城鎮(zhèn)居民有11萬(wàn)多人。羅平縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析研究㈠、羅平縣城市背景環(huán)境研究。1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度；（統(tǒng)計(jì)局資料查閱記錄）2011年政府工作報(bào)告內(nèi)容（部分資料摘錄）羅平縣綜合實(shí)力繼續(xù)增強(qiáng)。2011年，縣內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到80.6億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增12.5%；轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入10.8億元，同比增23%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入7.6億元，同比增22.6%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資37.5億元，同比增17.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.9億元，同比增26.1%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值54.1億元，同比增11.3%。能源、冶金、化工、建材、生物資源加工五大產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值13.46億元、18.2億元、6.97億元、1.37億元、3億元，帶動(dòng)和促進(jìn)了全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)逐漸趨活。積極應(yīng)對(duì)各種災(zāi)害和金融危機(jī)對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)的影響，抓規(guī)劃、打基礎(chǔ)、強(qiáng)促銷、優(yōu)管理，強(qiáng)化旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)了旅游經(jīng)濟(jì)又快又好的增長(zhǎng)。人民生活水平進(jìn)一步提高。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)69億元，同比增21%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)15970元，同比增7%；農(nóng)民人均純收入達(dá)5510元，同比增20%。完善城鎮(zhèn)規(guī)劃。按照近期20平方公里、中期24平方公里、遠(yuǎn)期36平方公里的城市規(guī)模，突出科學(xué)性、超前性、現(xiàn)代性的編制原則，加緊編制羅平縣區(qū)域控制性規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。完成縣城東片區(qū)、南片區(qū)以及縣城西側(cè)片區(qū)6.48平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃，編制24平方公里交通規(guī)劃和重點(diǎn)區(qū)域景觀設(shè)計(jì)；完成縣城區(qū)域內(nèi)6.8平方公里舊城區(qū)整治規(guī)劃；推進(jìn)12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。三、羅平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究羅平縣客戶對(duì)商品房投資量和銷售面積都不斷在增長(zhǎng)，由于縣城人口不多，但城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，尤其要達(dá)到政府工作報(bào)告中城鎮(zhèn)化36%以上的要求，對(duì)商品房建設(shè)面積還會(huì)不斷增加！可以得出羅平縣隨著城市化的提高商品房需求面積仍會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2、羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)房型配比目前市場(chǎng)上比較多的戶型是150-170平方米的四房，占40%；其次120-140平方米三房，占30%；200平方米以上別墅占10%；80-110平方米二房，占18%,小戶型公寓在中科·麗都剛剛面市，體量不大。從上可以看出占有比例最大的是4室2廳1廚2衛(wèi)占：40%。占有比例最小的是1室1廳1廚1衛(wèi)。羅平整個(gè)市場(chǎng)戶型以4房2廳為主，屬于舒適型住宅，剛性需求旺盛！隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、購(gòu)房客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)知，這種需求格局將會(huì)改變！可以看出羅平縣場(chǎng)正處以城市化高速發(fā)展階段。產(chǎn)品同化是市場(chǎng)發(fā)展過程的必然階段。隨著置業(yè)化提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品會(huì)越來越豐富。營(yíng)銷模式將進(jìn)入平衡營(yíng)銷階段。建議：本項(xiàng)目主要戶型為：90-130平方米三房為主，占65%，150-170平方米四房五房占30%，90平方米以下的小戶型占15%。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參考規(guī)劃及本項(xiàng)目需要還房面積計(jì)算）序號(hào)類別單位數(shù)值1總用地面積平米9184.43平方米2住宅面積平米74659平方米3商業(yè)面積平米8000平方米4容積率95停車場(chǎng)平米12000平方米6管理用房平米200平方米7綠地率%408綠地面積平米3700平方米9消防通道（回旋）80480平方米10項(xiàng)目總建筑面積94659開發(fā)周期：分期開發(fā)比例面積1100%94659平方米為了提升項(xiàng)目的整體性、品質(zhì)、環(huán)境建議本項(xiàng)目整體開發(fā)。項(xiàng)目投資可行性分析一、開發(fā)成本表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)

（元/m2)合價(jià)

（元）備注項(xiàng)目基本情況1地塊總用地面積m29184容積率：9，綠地率40%2地塊總建筑面積m2943其中：可銷售面積m266按照還房100套100平方米，商業(yè)6000平方米計(jì)算。一、土地成本費(fèi)用m282659290.3524000000元按照還100套100m2房子及6000m2后面商業(yè)面積建筑成本（1500元）1契稅:按土地出讓金的4%計(jì)算m2960000元二、設(shè)計(jì)及報(bào)批費(fèi)用等規(guī)費(fèi)㎡8265990.417465063.22設(shè)計(jì)費(fèi)m282659252064225常規(guī)通用相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算2.1規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)用m282659108265902.2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用m28265986605522.3地塊景觀工程設(shè)計(jì)費(fèi)m28265975779833地質(zhì)詳細(xì)勘探費(fèi)m2826595.35441744.154地塊規(guī)劃證照費(fèi)m2826594.50371560.55地塊環(huán)評(píng)費(fèi)m2826590.5041284.56地塊施工圖審查費(fèi)m2826590.8066055.27地塊雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)m2826590.7057798。38地塊節(jié)能報(bào)告評(píng)估費(fèi)m2826595.004128459地塊白蟻防治費(fèi)m2826591.2099082.810地塊人防設(shè)計(jì)費(fèi)m2826591.6899082.811地塊排污費(fèi)m2826592.0016513812異地消防站建設(shè)費(fèi)m2826592.08171743.5213項(xiàng)目水土保持報(bào)告編制費(fèi)m2826590.5041284.514城市建設(shè)配套費(fèi)m28265930.00247707015防雷審查費(fèi)m2826594.0033027616公示牌費(fèi)用m2826590.1714036.7317質(zhì)監(jiān)m2826591.68138715.9218放線費(fèi)m2826593.18262569.4219交易綜合服務(wù)費(fèi)m2826590.4537156.0520定額編制費(fèi)勞動(dòng)定額費(fèi)m2826590.8469357.9621施工合同印花稅m2826590.1814862.4222銷售面積測(cè)繪費(fèi)m2826590.6049541.4三、建筑安裝工程費(fèi)m2826591017.848404203023施工用水電m2826595.0041284524監(jiān)理費(fèi)m2826595.0041284525建安檢測(cè)費(fèi)（含樁動(dòng)測(cè)）m2826593.50288991.526工程費(fèi)m2826591004.348292734926.1土建工程費(fèi)m282659780.006440382026.2安裝工程費(fèi)m282659120.00990828026.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)m282659100.00826590026.4景觀工程費(fèi)m2826594.34358349.46四、管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)m280.006605520.0027公司管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)m28265980.006605520.00五、開發(fā)成本合計(jì)28開發(fā)成本

（含土地成本費(fèi)用）m2826591478.92122112945.48上述一至四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)29開發(fā)成本

（不含土地成本費(fèi)用）m2826591188.2598112614.25上述二至四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)六、營(yíng)銷推廣費(fèi)m28265990743121030銷售代理m282659453715605按照每平方米45元預(yù)估31媒體推廣m28265915.001238535按照每平方米15元預(yù)估32營(yíng)銷活動(dòng)m28265910.00826590按照每平方米10元預(yù)估33沙盤模型及廣宣物料m282659757798334銷售辦公費(fèi)用m282659324770735售房部、樣板房裝修費(fèi)m382659649541436售房部租賃費(fèi)用m2826594330276七、稅金及財(cái)務(wù)費(fèi)m2826591008265900八、預(yù)期利潤(rùn)m2九、整體成本價(jià)m2826591668.92137801055.48固定資產(chǎn)投資總額：投資估算是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入的總資金投資流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，用于購(gòu)買材料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需要的周轉(zhuǎn)資金。包括儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金、產(chǎn)品資金、結(jié)算資金和貨幣資金。對(duì)于開發(fā)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算，由于無(wú)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，所以不需要進(jìn)行流動(dòng)資金估算，其投資估算主要是建設(shè)總投資估算。資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源包括兩個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金（含各期開發(fā)利潤(rùn)的再投入）、二是融資（含銀行借款和信托）項(xiàng)目資金籌措表序號(hào)名稱資金1建設(shè)投資13780萬(wàn)2資金籌措13780萬(wàn)自有資金投30%4134萬(wàn)借貸資金9646萬(wàn)自有資金按30%計(jì)算：自有資金包括開發(fā)商現(xiàn)有資金及本項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)投入。銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定銷售收入估算銷售價(jià)格確定1本因素項(xiàng)目的地理位置決定了銷售的基本價(jià)格；項(xiàng)目的自然環(huán)境和人文景觀決定樓盤的整體檔次和定位；城市規(guī)劃及功能定位決定了樓盤的潛在價(jià)值；其他同檔次在銷樓盤價(jià)格。2目區(qū)域形象價(jià)值點(diǎn)區(qū)位環(huán)境——九龍大道中源酒店旁規(guī)劃環(huán)境——高品質(zhì)居住社區(qū)3定價(jià)方法如何跳出價(jià)格？2200住宅13000--150000商業(yè)2200-2800住宅20000-30000商業(yè)2400-3000住宅45000商業(yè)2200住宅13000--150000商業(yè)2200-2800住宅20000-30000商業(yè)2400-3000住宅45000商業(yè)九龍大道前段價(jià)格圈振興街街價(jià)格圈市區(qū)其他價(jià)格圈如魯布革大道九龍大道前段價(jià)格圈振興街街價(jià)格圈市區(qū)其他價(jià)格圈如魯布革大道在大市向好前景下依靠自然增長(zhǎng)就可實(shí)現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目沒有制約，價(jià)格過低，會(huì)影響本項(xiàng)目利潤(rùn)若要進(jìn)入該區(qū)域價(jià)格圈需要產(chǎn)品、營(yíng)銷發(fā)力本項(xiàng)目發(fā)展的可能性在大市向好前景下依靠自然增長(zhǎng)就可實(shí)現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目沒有制約，價(jià)格過低，會(huì)影響本項(xiàng)目利潤(rùn)若要進(jìn)入該區(qū)域價(jià)格圈需要產(chǎn)品、營(yíng)銷發(fā)力本項(xiàng)目發(fā)展的可能性價(jià)格沒有可比性實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破達(dá)到此價(jià)格價(jià)格沒有可比性實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破達(dá)到此價(jià)格相對(duì)價(jià)差較大沒辦法與其抗衡項(xiàng)目追求目標(biāo)項(xiàng)目追求目標(biāo)我們認(rèn)為，目前政策不發(fā)生變化時(shí)需要營(yíng)銷、產(chǎn)品發(fā)力。政策發(fā)生變化更需要產(chǎn)品和正確營(yíng)銷來發(fā)力來提高項(xiàng)目銷售率，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)目前羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)來核算本項(xiàng)目：住宅2300元/平方米均價(jià)，商業(yè)前面臨街16000元/平方米均價(jià)銷售總價(jià)估算面積可銷售面積銷售面積銷售均價(jià)總銷826596665964659（住宅）230014871570082659666592000（商業(yè)）1600032000000826596665912000（車庫(kù)）150018000000合計(jì)1987157005銷售利潤(rùn)序號(hào)名稱70%80%90%100%1銷售收入(住宅商業(yè))1265009901445725601626441301807157002開發(fā)成本137801055.48137801055.48137801055.48137801055.483利潤(rùn)1130萬(wàn)677萬(wàn)2484萬(wàn)4291萬(wàn)4稅其他費(fèi)用12%081萬(wàn)298萬(wàn)515萬(wàn)5稅后0596萬(wàn)2186萬(wàn)3776萬(wàn)財(cái)務(wù)敏感及分析：贏利能力分析本項(xiàng)目所有財(cái)務(wù)與敏感度分析結(jié)果靜態(tài)盈利分析根據(jù)銷售利潤(rùn)表分析得出：=44%2、動(dòng)態(tài)盈利分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（15%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項(xiàng)目建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值為：稅前FNPV=4291萬(wàn)元稅后FNPV=3776萬(wàn)元項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0，說明本項(xiàng)目可行。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR是指項(xiàng)目在開發(fā)或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：稅前FIRR=44%稅后FIRR=38%XX路項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的FIRR均大于基準(zhǔn)收益率（15%），說明本項(xiàng)目可行。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)及定位分析、財(cái)務(wù)分析，可知該項(xiàng)目的銷售收入及銷售價(jià)格較易實(shí)現(xiàn)，盈利能力較好。3、項(xiàng)目盈虧分析銷售量盈虧分析表總成本總銷售收入盈虧平衡點(diǎn)13780萬(wàn)1987169%由上表可以看出，本項(xiàng)目銷售只要達(dá)了69%達(dá)到盈虧平衡停車場(chǎng)收益分析：名稱價(jià)格月收入總收入出租100元/個(gè)3萬(wàn)每月36萬(wàn)每年銷售8萬(wàn)/個(gè)(40平方米每個(gè))2000元/平方米2400萬(wàn)從此表可以看出本項(xiàng)目的車位用來出售帶來的經(jīng)濟(jì)效益最大4、敏感性分析由于銷售價(jià)格、開發(fā)成本的變化對(duì)項(xiàng)目的盈利性起作重要的影響，所以我們對(duì)其敏感性進(jìn)行了分析測(cè)算經(jīng)測(cè)算得出以下結(jié)論：4.1本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格和開發(fā)成本均比較敏感，銷售價(jià)格增加較開發(fā)成本增加對(duì)項(xiàng)目效益的影響大，而銷售價(jià)格降低較成本降低對(duì)項(xiàng)目開發(fā)效益的影響小。4.2參考目前羅平本項(xiàng)目類似項(xiàng)目的銷售價(jià)格，我們目前所預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格比較低而且從發(fā)展的趨勢(shì)來看，銷售價(jià)格下降的可能性較低，控制開發(fā)成本則是開發(fā)商需要著重關(guān)注的事項(xiàng)。4.3由于本項(xiàng)目定位為高品質(zhì)居住社區(qū)，在銷售過程中一定要注重市場(chǎng)營(yíng)銷及推廣，從而保證項(xiàng)目獲得良好的財(cái)務(wù)收益。4.5在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入和開發(fā)成本發(fā)生不利的變化時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)仍好于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，說明項(xiàng)目的擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)，其中土地成本、建造成本、售價(jià)、開發(fā)期、投資收益率、貸款利率等是主要變動(dòng)因素，這些因素的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響較大。由于本項(xiàng)目土地使用權(quán)尚未取得，因此在進(jìn)行不確定性分析時(shí)考慮有：土地費(fèi)用、建造成本、銷售價(jià)格、開發(fā)期等因素。敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率內(nèi)部收益率（稅后）基本方案44%1銷售價(jià)格+10%53%-10%40%2開發(fā)成本+10%39%-10%55%根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明：當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降10%時(shí)，內(nèi)部收益也能達(dá)到40%（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、商鋪經(jīng)營(yíng)等）就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升10%時(shí)，也能保持項(xiàng)目39%盈利。1、土地費(fèi)用在本項(xiàng)目的核算中，項(xiàng)目地價(jià)按290元/㎡(樓面地價(jià)、稅)計(jì)算2、項(xiàng)目開發(fā)成本在本項(xiàng)目核算按1668.92元/㎡計(jì)算3、銷售價(jià)格在本項(xiàng)目是按成本利潤(rùn)法計(jì)算（44%）4、開發(fā)期本項(xiàng)目按一期開發(fā)完成我們認(rèn)為，目前政策不發(fā)生變化時(shí)需要營(yíng)銷、產(chǎn)品發(fā)力。政策發(fā)生變化更需要產(chǎn)品和正確營(yíng)銷來發(fā)力來提高項(xiàng)目銷售率，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)280025002300280025002300較難到達(dá)營(yíng)銷發(fā)力產(chǎn)品發(fā)力強(qiáng)自然增長(zhǎng)較難到達(dá)營(yíng)銷發(fā)力產(chǎn)品發(fā)力強(qiáng)自然增長(zhǎng)政策不發(fā)生變化市場(chǎng)停滯或反轉(zhuǎn)較難到達(dá)增強(qiáng)營(yíng)銷發(fā)力，來降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品發(fā)力弱政策發(fā)生變化市場(chǎng)停滯或反轉(zhuǎn)較難到達(dá)增強(qiáng)營(yíng)銷發(fā)力，來降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品發(fā)力弱政策不發(fā)生變化時(shí)需要營(yíng)銷來發(fā)力，跳出價(jià)格圈；產(chǎn)品發(fā)力跳出同質(zhì)化。政策不發(fā)生變化時(shí)需要營(yíng)銷來發(fā)力，跳出價(jià)格圈；產(chǎn)品發(fā)力跳出同質(zhì)化。政策發(fā)生變化時(shí)更需要營(yíng)銷來發(fā)力，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷來降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)政策發(fā)生變化時(shí)更需要營(yíng)銷來發(fā)力，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷來降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以完全不同的產(chǎn)品價(jià)值體系跳出原有的價(jià)格圈得產(chǎn)品價(jià)值體系以完全不同的產(chǎn)品價(jià)值體系跳出原有的價(jià)格圈得產(chǎn)品價(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的居住生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，引入“新都市主義”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。1.規(guī)劃設(shè)計(jì)原則挖掘地塊核心價(jià)值九龍大道商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導(dǎo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目有序運(yùn)作；節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，中庭景觀布局。不同區(qū)域建筑景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；停車：地下停車場(chǎng)2．項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃屬于小盤規(guī)劃，但應(yīng)力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積9184平方米，規(guī)劃總建筑面積為94569平方米，商業(yè)面積為8000平米。本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，景觀動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在羅平房地產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取中密度、高容積率、高品質(zhì)綠化率的控制指標(biāo)，重視項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有高品質(zhì)的高尚社區(qū)特征的示范性住宅社區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。可布局獨(dú)具特色的水系：以水系貫穿整個(gè)項(xiàng)目物業(yè)，形式各具特色的中心中庭景觀、強(qiáng)化“景觀”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到每一棟住宅，貫穿整個(gè)社區(qū)。真正做到景觀的均好性。更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)步步為景，根據(jù)裙樓設(shè)計(jì)的落差做成立體式景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。充分考慮羅平的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。3．住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，臨九龍大道部分為臨街商鋪（2000平米）結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，增加人流量，前面臨街設(shè)計(jì)為二棟二梯六戶28層的塔樓（一層商業(yè)）。后面設(shè)計(jì)為二棟連體裙樓三層，上面27層二梯六戶塔樓。4.建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐式簡(jiǎn)約的風(fēng)格，用簡(jiǎn)單的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；部分采用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑在多點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新簡(jiǎn)歐式風(fēng)格，采用大尺度的觀光陽(yáng)臺(tái)，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。5.建筑戶型特色細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。充分考慮羅平的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。增加電梯的使用數(shù)量：二梯6戶設(shè)計(jì)保證高層的出行方便。通過S-C-Q分析來鑒定產(chǎn)品價(jià)值體系高品質(zhì)項(xiàng)目供給不足高品質(zhì)項(xiàng)目供給不足市場(chǎng)市場(chǎng)城市高品質(zhì)項(xiàng)目的稀缺城市高品質(zhì)項(xiàng)目的稀缺S項(xiàng)目背景事實(shí)S項(xiàng)目背景事實(shí)對(duì)高品質(zhì)住宅需求大對(duì)高品質(zhì)住宅需求大客戶客戶對(duì)高品質(zhì)物業(yè)認(rèn)識(shí)不多需要引導(dǎo)對(duì)高品質(zhì)物業(yè)認(rèn)識(shí)不多需要引導(dǎo)項(xiàng)目本身具有高品質(zhì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目位置優(yōu)越項(xiàng)目本身具有高品質(zhì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目位置優(yōu)越C：矛盾與沖突，R1VSR2RI:價(jià)格隨市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)R2跳出價(jià)格圈（形成價(jià)差）支撐點(diǎn)：1.高品質(zhì)物業(yè)2.位置優(yōu)勢(shì)3.認(rèn)知引導(dǎo)Q:如何讓客戶全面接受城市高品質(zhì)物業(yè)？（營(yíng)銷戰(zhàn)略）五、營(yíng)銷戰(zhàn)略高品質(zhì)物業(yè)如何進(jìn)行優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷？高品質(zhì)物業(yè)如何進(jìn)行優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷？如何解決產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？如何解決產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？如何改變客戶認(rèn)知？如何改變客戶認(rèn)知？戰(zhàn)略提示：1.重新定義城市高品質(zhì)物業(yè)，高于圈層產(chǎn)品價(jià)值體系營(yíng)銷2.讓客戶接受全新高品質(zhì)價(jià)值體系3.區(qū)域價(jià)值，營(yíng)銷遠(yuǎn)景展示體驗(yàn)，高調(diào)展示4.組合引導(dǎo)客戶需求，圈層營(yíng)銷一座城市高品質(zhì)居住區(qū)占位居住領(lǐng)導(dǎo)者、改寫羅平居住典范客戶敏感點(diǎn)營(yíng)銷策略營(yíng)銷戰(zhàn)略客戶敏感點(diǎn)營(yíng)銷策略營(yíng)銷戰(zhàn)略口碑效應(yīng)：圈層營(yíng)銷市區(qū)無(wú)真正高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略口碑效應(yīng)：圈層營(yíng)銷市區(qū)無(wú)真正高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略創(chuàng)新空間大戶外、實(shí)景、口碑、報(bào)廣戶外、實(shí)景、口碑、報(bào)廣市區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的制約：客戶無(wú)法感知高品質(zhì)營(yíng)銷市區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的制約：客戶無(wú)法感知高品質(zhì)營(yíng)銷營(yíng)銷的無(wú)序性：組合營(yíng)銷營(yíng)銷的無(wú)序性：組合營(yíng)銷結(jié)合以上分析，本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略提示：城市品質(zhì)物業(yè)屬于市場(chǎng)空白市場(chǎng)城市品質(zhì)物業(yè)屬于市場(chǎng)空白市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略提示營(yíng)銷戰(zhàn)略提示引導(dǎo)需求，利用口碑效應(yīng)客戶引導(dǎo)需求，利用口碑效應(yīng)客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)，并把城市品質(zhì)物業(yè)傳遞給客戶項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)，并把城市品質(zhì)物業(yè)傳遞給客戶項(xiàng)目跳出圈層的產(chǎn)品價(jià)值體系目標(biāo)解析跳出圈層的產(chǎn)品價(jià)值體系目標(biāo)解析市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，改寫羅平住宅典范市場(chǎng)營(yíng)銷分析市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，改寫羅平住宅典范市場(chǎng)營(yíng)銷分析城市高品質(zhì)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)：資源標(biāo)準(zhǔn)：地段的不可替代性，未來南部的金融中心，高檔居住區(qū)城市規(guī)劃未來核心，優(yōu)勢(shì)地段資源標(biāo)準(zhǔn)：地段的不可替代性，未來南部的金融中心，高檔居住區(qū)城市規(guī)劃未來核心，優(yōu)勢(shì)地段生活配套完善，盡可享受城市繁華生活配套完善，盡可享受城市繁華產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：具有其他沒有特點(diǎn)。風(fēng)格突出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：具有其他沒有特點(diǎn)。風(fēng)格突出城市高品質(zhì)物業(yè)，新城市物業(yè)定義城市高品質(zhì)城市高品質(zhì)物業(yè)，新城市物業(yè)定義城市高品質(zhì)寬景品質(zhì)景觀寬景品質(zhì)景觀價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：跳出競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格圈價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：跳出競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格圈封閉式物業(yè)、星級(jí)服務(wù)封閉式物業(yè)、星級(jí)服務(wù)展示全面突破。效果震撼營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)：需要極度包裝，在市場(chǎng)上標(biāo)桿的強(qiáng)勢(shì)形象，利用圈層營(yíng)銷關(guān)注細(xì)節(jié)。重視體驗(yàn)未來社區(qū)服務(wù)展示全面突破。效果震撼營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)：需要極度包裝，在市場(chǎng)上標(biāo)桿的強(qiáng)勢(shì)形象，利用圈層營(yíng)銷關(guān)注細(xì)節(jié)。重視體驗(yàn)未來社