羅平縣九龍大道項目前期策劃案

PAGE2PAGE24NUMPAGES25羅平縣九龍大道項目前期策劃案2011年9月羅平縣地理位置：羅平在云南省東部，位于滇、桂、黔三省區(qū)結合部，以“雞鳴三省”聞名。境內旅游資源豐富，九龍瀑布群為省命名的11個優(yōu)秀風景區(qū)之一，魯布革小三峽碧波蕩漾，多依河省級名勝風景區(qū)風光綺麗，民族風情濃郁。物產富饒，為省烤煙、蜜蜂春繁和蜂產品加工基地縣。油菜產量居全省各縣之首，幾十萬畝連片油菜花海每年吸引萬千游客，“羅平油菜花旅游節(jié)”盛況空前。在今年曲靖市的2011年政府工作報告中明確提出了要把羅平撤縣改市，提高羅平的影響力和號召力，促進經濟的更快更好地發(fā)展。羅平地處東經103°57′～104°43′、北緯24°31′～25°25′之間，地屬曲靖市。東沿黃泥河與貴州省興義市接壤，南與廣西西林縣隔南盤江相望，西南鄰師宗縣，西至北界分別與陸良、麒麟、富源3縣（區(qū)）接界，有“雞鳴三省”之稱?？h境東西寬75公里，南北長99公里，總面積3018平方千米，山區(qū)面積占78%，壩區(qū)面積占22%，千畝以上的壩子40個。最高點為羅雄鎮(zhèn)與九龍鎮(zhèn)交界的白臘山，縣城位于羅雄鎮(zhèn)，海拔1480米，距省會昆明240公里，距曲靖市區(qū)131公里。羅平縣城所在的羅平壩子是曲靖市第五大壩子，阿崗鎮(zhèn)的崗德壩子是曲靖第七大壩子。總人口65萬多人，城鎮(zhèn)居民有11萬多人。羅平縣宏觀經濟分析研究㈠、羅平縣城市背景環(huán)境研究。1、城市經濟發(fā)展速度；（統(tǒng)計局資料查閱記錄）2011年政府工作報告內容（部分資料摘錄）羅平縣綜合實力繼續(xù)增強。2011年，縣內生產總值預計達到80.6億元，按可比價計算，同比增12.5%；轄區(qū)內財政總收入10.8億元，同比增23%；地方財政一般預算收入7.6億元，同比增22.6%；全社會固定資產投資37.5億元，同比增17.5%；社會消費品零售總額19.9億元，同比增26.1%。工業(yè)經濟穩(wěn)步增長。預計實現(xiàn)工業(yè)產值54.1億元，同比增11.3%。能源、冶金、化工、建材、生物資源加工五大產業(yè)分別實現(xiàn)產值13.46億元、18.2億元、6.97億元、1.37億元、3億元，帶動和促進了全縣工業(yè)經濟平穩(wěn)發(fā)展。第三產業(yè)逐漸趨活。積極應對各種災害和金融危機對旅游經濟的影響，抓規(guī)劃、打基礎、強促銷、優(yōu)管理，強化旅游業(yè)，實現(xiàn)了旅游經濟又快又好的增長。人民生活水平進一步提高。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達69億元，同比增21%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達15970元，同比增7%；農民人均純收入達5510元，同比增20%。完善城鎮(zhèn)規(guī)劃。按照近期20平方公里、中期24平方公里、遠期36平方公里的城市規(guī)模，突出科學性、超前性、現(xiàn)代性的編制原則，加緊編制羅平縣區(qū)域控制性規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。完成縣城東片區(qū)、南片區(qū)以及縣城西側片區(qū)6.48平方公里控制性詳細規(guī)劃，編制24平方公里交通規(guī)劃和重點區(qū)域景觀設計；完成縣城區(qū)域內6.8平方公里舊城區(qū)整治規(guī)劃；推進12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃和新農村建設規(guī)劃。三、羅平縣房地產市場研究羅平縣客戶對商品房投資量和銷售面積都不斷在增長，由于縣城人口不多，但城鎮(zhèn)化建設的加快，尤其要達到政府工作報告中城鎮(zhèn)化36%以上的要求，對商品房建設面積還會不斷增加！可以得出羅平縣隨著城市化的提高商品房需求面積仍會平穩(wěn)增長。2、羅平房地產市場房型配比目前市場上比較多的戶型是150-170平方米的四房，占40%；其次120-140平方米三房，占30%；200平方米以上別墅占10%；80-110平方米二房，占18%,小戶型公寓在中科·麗都剛剛面市，體量不大。從上可以看出占有比例最大的是4室2廳1廚2衛(wèi)占：40%。占有比例最小的是1室1廳1廚1衛(wèi)。羅平整個市場戶型以4房2廳為主，屬于舒適型住宅，剛性需求旺盛！隨著房地產市場的發(fā)展、購房客戶對物業(yè)的認知，這種需求格局將會改變！可以看出羅平縣場正處以城市化高速發(fā)展階段。產品同化是市場發(fā)展過程的必然階段。隨著置業(yè)化提高、市場競爭加大羅平房地產市場產品會越來越豐富。營銷模式將進入平衡營銷階段。建議：本項目主要戶型為：90-130平方米三房為主，占65%，150-170平方米四房五房占30%，90平方米以下的小戶型占15%。項目主要經濟指標（參考規(guī)劃及本項目需要還房面積計算）序號類別單位數(shù)值1總用地面積平米9184.43平方米2住宅面積平米74659平方米3商業(yè)面積平米8000平方米4容積率95停車場平米12000平方米6管理用房平米200平方米7綠地率%408綠地面積平米3700平方米9消防通道（回旋）80480平方米10項目總建筑面積94659開發(fā)周期：分期開發(fā)比例面積1100%94659平方米為了提升項目的整體性、品質、環(huán)境建議本項目整體開發(fā)。項目投資可行性分析一、開發(fā)成本表序號費用項目單位數(shù)量單價

（元/m2)合價

（元）備注項目基本情況1地塊總用地面積m29184容積率：9，綠地率40%2地塊總建筑面積m2943其中：可銷售面積m266按照還房100套100平方米，商業(yè)6000平方米計算。一、土地成本費用m282659290.3524000000元按照還100套100m2房子及6000m2后面商業(yè)面積建筑成本（1500元）1契稅:按土地出讓金的4%計算m2960000元二、設計及報批費用等規(guī)費㎡8265990.417465063.22設計費m282659252064225常規(guī)通用相關標準計算2.1規(guī)劃及建筑方案設計費用m282659108265902.2施工圖設計費用m28265986605522.3地塊景觀工程設計費m28265975779833地質詳細勘探費m2826595.35441744.154地塊規(guī)劃證照費m2826594.50371560.55地塊環(huán)評費m2826590.5041284.56地塊施工圖審查費m2826590.8066055.27地塊雷擊風險評估費m2826590.7057798。38地塊節(jié)能報告評估費m2826595.004128459地塊白蟻防治費m2826591.2099082.810地塊人防設計費m2826591.6899082.811地塊排污費m2826592.0016513812異地消防站建設費m2826592.08171743.5213項目水土保持報告編制費m2826590.5041284.514城市建設配套費m28265930.00247707015防雷審查費m2826594.0033027616公示牌費用m2826590.1714036.7317質監(jiān)m2826591.68138715.9218放線費m2826593.18262569.4219交易綜合服務費m2826590.4537156.0520定額編制費勞動定額費m2826590.8469357.9621施工合同印花稅m2826590.1814862.4222銷售面積測繪費m2826590.6049541.4三、建筑安裝工程費m2826591017.848404203023施工用水電m2826595.0041284524監(jiān)理費m2826595.0041284525建安檢測費（含樁動測）m2826593.50288991.526工程費m2826591004.348292734926.1土建工程費m282659780.006440382026.2安裝工程費m282659120.00990828026.3基礎設施費m282659100.00826590026.4景觀工程費m2826594.34358349.46四、管理費用及不可預見費m280.006605520.0027公司管理費及不可預見費m28265980.006605520.00五、開發(fā)成本合計28開發(fā)成本

（含土地成本費用）m2826591478.92122112945.48上述一至四項費用合計29開發(fā)成本

（不含土地成本費用）m2826591188.2598112614.25上述二至四項費用合計六、營銷推廣費m28265990743121030銷售代理m282659453715605按照每平方米45元預估31媒體推廣m28265915.001238535按照每平方米15元預估32營銷活動m28265910.00826590按照每平方米10元預估33沙盤模型及廣宣物料m282659757798334銷售辦公費用m282659324770735售房部、樣板房裝修費m382659649541436售房部租賃費用m2826594330276七、稅金及財務費m2826591008265900八、預期利潤m2九、整體成本價m2826591668.92137801055.48固定資產投資總額：投資估算是對項目的建設規(guī)模、技術方案、設備方案、工程方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算項目投入的總資金投資流動資金估算流動資金是指房地產開發(fā)過程中，進行房地產經營，用于購買材料、支付工資及其他經營費用等所需要的周轉資金。包括儲備資金、生產資金、產品資金、結算資金和貨幣資金。對于開發(fā)銷售房地產項目的投資估算，由于無生產經營期，所以不需要進行流動資金估算，其投資估算主要是建設總投資估算。資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源包括兩個渠道，一是企業(yè)自有資金（含各期開發(fā)利潤的再投入）、二是融資（含銀行借款和信托）項目資金籌措表序號名稱資金1建設投資13780萬2資金籌措13780萬自有資金投30%4134萬借貸資金9646萬自有資金按30%計算：自有資金包括開發(fā)商現(xiàn)有資金及本項目開發(fā)利潤投入。銷售及經營收入測定銷售收入估算銷售價格確定1本因素項目的地理位置決定了銷售的基本價格；項目的自然環(huán)境和人文景觀決定樓盤的整體檔次和定位；城市規(guī)劃及功能定位決定了樓盤的潛在價值；其他同檔次在銷樓盤價格。2目區(qū)域形象價值點區(qū)位環(huán)境——九龍大道中源酒店旁規(guī)劃環(huán)境——高品質居住社區(qū)3定價方法如何跳出價格？2200住宅13000--150000商業(yè)2200-2800住宅20000-30000商業(yè)2400-3000住宅45000商業(yè)2200住宅13000--150000商業(yè)2200-2800住宅20000-30000商業(yè)2400-3000住宅45000商業(yè)九龍大道前段價格圈振興街街價格圈市區(qū)其他價格圈如魯布革大道九龍大道前段價格圈振興街街價格圈市區(qū)其他價格圈如魯布革大道在大市向好前景下依靠自然增長就可實現(xiàn)對本項目沒有制約，價格過低，會影響本項目利潤若要進入該區(qū)域價格圈需要產品、營銷發(fā)力本項目發(fā)展的可能性在大市向好前景下依靠自然增長就可實現(xiàn)對本項目沒有制約，價格過低，會影響本項目利潤若要進入該區(qū)域價格圈需要產品、營銷發(fā)力本項目發(fā)展的可能性價格沒有可比性實現(xiàn)價格突破達到此價格價格沒有可比性實現(xiàn)價格突破達到此價格相對價差較大沒辦法與其抗衡項目追求目標項目追求目標我們認為，目前政策不發(fā)生變化時需要營銷、產品發(fā)力。政策發(fā)生變化更需要產品和正確營銷來發(fā)力來提高項目銷售率，降低市場風險根據目前羅平房地產市場均價來核算本項目：住宅2300元/平方米均價，商業(yè)前面臨街16000元/平方米均價銷售總價估算面積可銷售面積銷售面積銷售均價總銷826596665964659（住宅）230014871570082659666592000（商業(yè)）1600032000000826596665912000（車庫）150018000000合計1987157005銷售利潤序號名稱70%80%90%100%1銷售收入(住宅商業(yè))1265009901445725601626441301807157002開發(fā)成本137801055.48137801055.48137801055.48137801055.483利潤1130萬677萬2484萬4291萬4稅其他費用12%081萬298萬515萬5稅后0596萬2186萬3776萬財務敏感及分析：贏利能力分析本項目所有財務與敏感度分析結果靜態(tài)盈利分析根據銷售利潤表分析得出：=44%2、動態(tài)盈利分析財務凈現(xiàn)值FNPV財務凈現(xiàn)值（FNPV）是按設定的基準收益率（15%）將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項目建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。根據測算本項目在計算期內的累計凈現(xiàn)值為：稅前FNPV=4291萬元稅后FNPV=3776萬元項目稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0，說明本項目可行。財務內部收益率FIRR財務內部收益率FIRR是指項目在開發(fā)或經營期內各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當財務內部收益率FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。根據測算本項目在計算期內的財務內部收益率為：稅前FIRR=44%稅后FIRR=38%XX路項目稅前、稅后全部投資的FIRR均大于基準收益率（15%），說明本項目可行。動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。通過對本項目進行市場及定位分析、財務分析，可知該項目的銷售收入及銷售價格較易實現(xiàn)，盈利能力較好。3、項目盈虧分析銷售量盈虧分析表總成本總銷售收入盈虧平衡點13780萬1987169%由上表可以看出，本項目銷售只要達了69%達到盈虧平衡停車場收益分析：名稱價格月收入總收入出租100元/個3萬每月36萬每年銷售8萬/個(40平方米每個)2000元/平方米2400萬從此表可以看出本項目的車位用來出售帶來的經濟效益最大4、敏感性分析由于銷售價格、開發(fā)成本的變化對項目的盈利性起作重要的影響，所以我們對其敏感性進行了分析測算經測算得出以下結論：4.1本項目的財務內部收益率對銷售價格和開發(fā)成本均比較敏感，銷售價格增加較開發(fā)成本增加對項目效益的影響大，而銷售價格降低較成本降低對項目開發(fā)效益的影響小。4.2參考目前羅平本項目類似項目的銷售價格，我們目前所預測的銷售價格比較低而且從發(fā)展的趨勢來看，銷售價格下降的可能性較低，控制開發(fā)成本則是開發(fā)商需要著重關注的事項。4.3由于本項目定位為高品質居住社區(qū)，在銷售過程中一定要注重市場營銷及推廣，從而保證項目獲得良好的財務收益。4.5在項目的經營收入和開發(fā)成本發(fā)生不利的變化時，項目的財務指標仍好于行業(yè)基準指標，說明項目的擔風險能力較強。項目不確定性分析房地產投資開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計，其中土地成本、建造成本、售價、開發(fā)期、投資收益率、貸款利率等是主要變動因素，這些因素的變動對房地產開發(fā)項目財務評價的結果影響較大。由于本項目土地使用權尚未取得，因此在進行不確定性分析時考慮有：土地費用、建造成本、銷售價格、開發(fā)期等因素。敏感性分析表序號不確定因素變化率內部收益率（稅后）基本方案44%1銷售價格+10%53%-10%40%2開發(fā)成本+10%39%-10%55%根據本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務內部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結果表明：當其他條件不變，銷售均價下降10%時，內部收益也能達到40%（不考慮其他經營性收入，如車位租金、商鋪經營等）就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升10%時，也能保持項目39%盈利。1、土地費用在本項目的核算中，項目地價按290元/㎡(樓面地價、稅)計算2、項目開發(fā)成本在本項目核算按1668.92元/㎡計算3、銷售價格在本項目是按成本利潤法計算（44%）4、開發(fā)期本項目按一期開發(fā)完成我們認為，目前政策不發(fā)生變化時需要營銷、產品發(fā)力。政策發(fā)生變化更需要產品和正確營銷來發(fā)力來提高項目銷售率，降低市場風險280025002300280025002300較難到達營銷發(fā)力產品發(fā)力強自然增長較難到達營銷發(fā)力產品發(fā)力強自然增長政策不發(fā)生變化市場停滯或反轉較難到達增強營銷發(fā)力，來降低市場風險產品發(fā)力弱政策發(fā)生變化市場停滯或反轉較難到達增強營銷發(fā)力，來降低市場風險產品發(fā)力弱政策不發(fā)生變化時需要營銷來發(fā)力，跳出價格圈；產品發(fā)力跳出同質化。政策不發(fā)生變化時需要營銷來發(fā)力，跳出價格圈；產品發(fā)力跳出同質化。政策發(fā)生變化時更需要營銷來發(fā)力，強勢營銷來降低市場風險政策發(fā)生變化時更需要營銷來發(fā)力，強勢營銷來降低市場風險以完全不同的產品價值體系跳出原有的價格圈得產品價值體系以完全不同的產品價值體系跳出原有的價格圈得產品價值體系產品設計建議：在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的居住生活。在住宅的設計理念上，引入“新都市主義”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。1.規(guī)劃設計原則挖掘地塊核心價值九龍大道商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導的規(guī)劃設計，保證項目有序運作；節(jié)點式園林景觀視線軸設計，中庭景觀布局。不同區(qū)域建筑景觀設計創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；停車：地下停車場2．項目結構和布局本項目總體規(guī)劃屬于小盤規(guī)劃，但應力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積9184平方米，規(guī)劃總建筑面積為94569平方米，商業(yè)面積為8000平米。本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，景觀動靜有機結合，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在羅平房地產業(yè)高品質，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取中密度、高容積率、高品質綠化率的控制指標，重視項目生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有高品質的高尚社區(qū)特征的示范性住宅社區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念?？刹季知毦咛厣乃担阂运地灤┱麄€項目物業(yè)，形式各具特色的中心中庭景觀、強化“景觀”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到每一棟住宅，貫穿整個社區(qū)。真正做到景觀的均好性。更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)步步為景，根據裙樓設計的落差做成立體式景觀，使整個空間錯落有致。充分考慮羅平的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。3．住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，臨九龍大道部分為臨街商鋪（2000平米）結合小區(qū)主入口的設置，增加人流量，前面臨街設計為二棟二梯六戶28層的塔樓（一層商業(yè)）。后面設計為二棟連體裙樓三層，上面27層二梯六戶塔樓。4.建筑風格及立面特點依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐式簡約的風格，用簡單的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；部分采用文化磚加以裝點，讓建筑在多點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新簡歐式風格，采用大尺度的觀光陽臺，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。5.建筑戶型特色細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。充分考慮羅平的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：大陽臺和飄窗等。增加電梯的使用數(shù)量：二梯6戶設計保證高層的出行方便。通過S-C-Q分析來鑒定產品價值體系高品質項目供給不足高品質項目供給不足市場市場城市高品質項目的稀缺城市高品質項目的稀缺S項目背景事實S項目背景事實對高品質住宅需求大對高品質住宅需求大客戶客戶對高品質物業(yè)認識不多需要引導對高品質物業(yè)認識不多需要引導項目本身具有高品質優(yōu)勢項目項目位置優(yōu)越項目本身具有高品質優(yōu)勢項目項目位置優(yōu)越C：矛盾與沖突，R1VSR2RI:價格隨市場平穩(wěn)增長R2跳出價格圈（形成價差）支撐點：1.高品質物業(yè)2.位置優(yōu)勢3.認知引導Q:如何讓客戶全面接受城市高品質物業(yè)？（營銷戰(zhàn)略）五、營銷戰(zhàn)略高品質物業(yè)如何進行優(yōu)勢營銷？高品質物業(yè)如何進行優(yōu)勢營銷？如何解決產品同質化競爭？如何解決產品同質化競爭？如何改變客戶認知？如何改變客戶認知？戰(zhàn)略提示：1.重新定義城市高品質物業(yè)，高于圈層產品價值體系營銷2.讓客戶接受全新高品質價值體系3.區(qū)域價值，營銷遠景展示體驗，高調展示4.組合引導客戶需求，圈層營銷一座城市高品質居住區(qū)占位居住領導者、改寫羅平居住典范客戶敏感點營銷策略營銷戰(zhàn)略客戶敏感點營銷策略營銷戰(zhàn)略口碑效應：圈層營銷市區(qū)無真正高品質物業(yè)，市場機會大。領導者戰(zhàn)略口碑效應：圈層營銷市區(qū)無真正高品質物業(yè)，市場機會大。領導者戰(zhàn)略創(chuàng)新空間大戶外、實景、口碑、報廣戶外、實景、口碑、報廣市區(qū)產品同質化帶來的制約：客戶無法感知高品質營銷市區(qū)產品同質化帶來的制約：客戶無法感知高品質營銷營銷的無序性：組合營銷營銷的無序性：組合營銷結合以上分析，本項目營銷戰(zhàn)略提示：城市品質物業(yè)屬于市場空白市場城市品質物業(yè)屬于市場空白市場營銷戰(zhàn)略提示營銷戰(zhàn)略提示引導需求，利用口碑效應客戶引導需求，利用口碑效應客戶強調項目品質，并把城市品質物業(yè)傳遞給客戶項目強調項目品質，并把城市品質物業(yè)傳遞給客戶項目跳出圈層的產品價值體系目標解析跳出圈層的產品價值體系目標解析市場領導者，改寫羅平住宅典范市場營銷分析市場領導者，改寫羅平住宅典范市場營銷分析城市高品質項目的標準：資源標準：地段的不可替代性，未來南部的金融中心，高檔居住區(qū)城市規(guī)劃未來核心，優(yōu)勢地段資源標準：地段的不可替代性，未來南部的金融中心，高檔居住區(qū)城市規(guī)劃未來核心，優(yōu)勢地段生活配套完善，盡可享受城市繁華生活配套完善，盡可享受城市繁華產品標準：具有其他沒有特點。風格突出產品標準：具有其他沒有特點。風格突出城市高品質物業(yè)，新城市物業(yè)定義城市高品質城市高品質物業(yè)，新城市物業(yè)定義城市高品質寬景品質景觀寬景品質景觀價格標準：跳出競爭價格圈價格標準：跳出競爭價格圈封閉式物業(yè)、星級服務封閉式物業(yè)、星級服務展示全面突破。效果震撼營銷標準：需要極度包裝，在市場上標桿的強勢形象，利用圈層營銷關注細節(jié)。重視體驗未來社區(qū)服務展示全面突破。效果震撼營銷標準：需要極度包裝，在市場上標桿的強勢形象，利用圈層營銷關注細節(jié)。重視體驗未來社