地籍管理基礎(chǔ)知識課件

第一節(jié)地籍一、地籍的概念

地籍是反映土地及地上附著物的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量和利用現(xiàn)狀等有關(guān)土地的自然、社會、經(jīng)濟和法律等基本狀況的資料，亦稱土地的戶籍。地籍管理基礎(chǔ)知識0二、地籍的類別

(1)按地籍的用途劃分，地籍可分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍。

1)稅收地籍。稅收地籍是指僅為稅收服務(wù)的地籍。我國封建時代建立的地籍都是以課稅為目的的，西方國家在資本主義早期建立的地籍也是以課稅為目的的。稅收地籍主要內(nèi)容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。

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2)產(chǎn)權(quán)地籍。產(chǎn)權(quán)地籍亦稱法律地籍。產(chǎn)權(quán)地籍是資本主義國家為維護(hù)土地私有權(quán)、鼓勵土地交易、防止土地投機、保護(hù)土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地產(chǎn)權(quán)登記冊。

隨著社會的發(fā)展，土地交易日益頻繁，為防止土地投機和保護(hù)土地買賣雙方的權(quán)益而建立了產(chǎn)權(quán)登記制度，由此稅收地籍向產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展。產(chǎn)權(quán)地籍最重要的任務(wù)是保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保證土地交易的正常運行。為此，產(chǎn)權(quán)地籍必須能準(zhǔn)確反映宗地界址線、界址點的空間位置和宗地面積，因此，產(chǎn)權(quán)地籍一般都要求有地籍冊及建立在科學(xué)測量方法基礎(chǔ)上繪制的地籍圖。23)多用途地籍。多用途地籍又稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展的結(jié)果，其任務(wù)不只是為稅收和土地登記服務(wù)，還為科學(xué)管理、利用和保護(hù)土地提供重要的基礎(chǔ)資料?，F(xiàn)代地籍的內(nèi)容較產(chǎn)權(quán)地籍有很大的擴展，其表現(xiàn)形式不僅是地籍圖和地籍冊，而且大量應(yīng)用測繪與遙感技術(shù)，地理系統(tǒng)在現(xiàn)代地籍中也得到了廣泛應(yīng)用。

3(2)按地籍的特點和任務(wù)劃分，地籍可分為初始地籍和日常地籍

初始地籍是指在某一時期內(nèi)，對其行政轄區(qū)內(nèi)全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后，最初建立的地籍圖簿冊，而不是指歷史上的第一本簿冊。

日常地籍是針對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬及其分布和利用、使用情況的變化，以初始地籍為基礎(chǔ)進(jìn)行修正、補充和更新的地籍。日常地籍工作一般應(yīng)包括以下三方面內(nèi)容：建立初始地籍。建立土地變更登記制度。建立日常土地統(tǒng)計制度。4

（4）按表現(xiàn)形式分類地籍按表現(xiàn)形式分為常規(guī)地籍和數(shù)字地籍。

1)常規(guī)地籍。地籍最常規(guī)的形式就是地籍圖和地籍冊。以圖、表、卡、冊所表示的地籍稱為常規(guī)地籍。

2)數(shù)字地籍。由于計算機的廣泛使用，常規(guī)的圖、表、卡、冊都可以數(shù)字形式存貯在存貯介質(zhì)中。數(shù)字地籍適應(yīng)多用途、大容量存貯地籍資料的需求，且容易更新，它是現(xiàn)代地籍的發(fā)展方向。6三、地籍的主要作用

1．為土地管理服務(wù)；

2．為保障土地權(quán)屬服務(wù)；

3．為國家的生產(chǎn)和建設(shè)服務(wù)；

4．為改革土地使用制度服務(wù)；

5．為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易服務(wù)7四、地籍的發(fā)展早期地籍宋代以前---禹貢、商殷宋代以后---宋地券、明魚鱗圖冊、清地契民國時期地籍北京政府時期---經(jīng)界整理、《不動產(chǎn)登記條例》南京政府時期---頒布《土地法》、地籍測量、土地登記社會主義地籍革命根據(jù)地時期---《井岡山土地法》、《興國土地法》、《中華蘇維埃共和國土地法》---《中國土地法大綱》耕者有其田土地改革和合作化時期---《中華人民共和國土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《農(nóng)業(yè)稅查田定產(chǎn)工作實施綱要》人民公社時期---土壤普查、荒地調(diào)查、局部地區(qū)土地適宜性評價現(xiàn)代地籍---86年以來…………8清朝的地契9民國時期的土地所有權(quán)狀10建國之后土地執(zhí)照11我國現(xiàn)階段使用的土地證書現(xiàn)行土地權(quán)屬證書12五地籍的內(nèi)容13六土地與地籍的關(guān)系14七地籍的應(yīng)用地籍信息的系統(tǒng)內(nèi)應(yīng)用15第二節(jié)地籍管理一、概念地籍管理是國家為取得有關(guān)地籍資料和全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以土地調(diào)查(地籍調(diào)查)、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計為主要內(nèi)容的行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟的綜合措施體系。16二、地籍管理的目的和任務(wù)地籍管理的目的：隨時清晰地掌握土地資源和土地資產(chǎn)的存在、分配、利用和管理狀況，從而為土地管理服務(wù)，為國家管理服務(wù)，為生產(chǎn)、建設(shè)和其他需要服務(wù)。17地籍管理的任務(wù)地籍管理是我國土地管理的基礎(chǔ)工作和重要措施。在當(dāng)前社會主義市場經(jīng)濟條件下，地籍管理的主要任務(wù)是為國家管理土地、土地使用制度改革和土地管理體制改革服務(wù)，具體任務(wù)是：

（1）為建立完善的土地租賃制提供科學(xué)依據(jù)；

（2）通過土地登記和土地定級估價，培育和規(guī)范土地市場；

（3）明析產(chǎn)權(quán)，為企業(yè)改制、建立現(xiàn)代企業(yè)制度，以及鞏固農(nóng)村集體經(jīng)濟推進(jìn)農(nóng)村改革服務(wù)；

（4）為切實保護(hù)耕地、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡提供基礎(chǔ)信息；

（5）為實現(xiàn)土地的科學(xué)管理提供保障。18三、地籍管理的內(nèi)容體系地籍管理的內(nèi)容是與一定社會生產(chǎn)方式相適應(yīng)的，同時也與一個國家土地制度演變的歷史有關(guān)。根據(jù)我國國情，現(xiàn)階段地籍管理的內(nèi)容包括：土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、土地分等定級與估價，以及地籍檔案管理等方面的工作。土地調(diào)查：以查清土地的存在、土地權(quán)屬、土地利用狀況而進(jìn)行的調(diào)查。19土地登記：將法律認(rèn)可的土地權(quán)屬狀況等載于專用的簿冊上。是國家用以確認(rèn)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及其他項權(quán)利的一項法律措施。由法律確認(rèn)的土地權(quán)利是合法的權(quán)利，受法律保護(hù)。土地統(tǒng)計：是國家對土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查、匯總、統(tǒng)計分析和提供土地統(tǒng)計資料的工作制度。地籍檔案管理：以地籍管理的歷史記錄、文件、圖冊為對象所進(jìn)行的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、提供實用和編研等工作的總稱。是地籍管理的終端。20四地籍管理的原則（1）地籍管理制度的統(tǒng)一性原則。作為國家土地行政的地籍管理工作，應(yīng)形成全國統(tǒng)一的系統(tǒng)，即各項工作均須按全國統(tǒng)一規(guī)定的政策、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范進(jìn)行。

（2）地籍資料的連續(xù)性和系統(tǒng)性原則。土地面積、質(zhì)量、用途、利用狀況等都在發(fā)生變化，土地的權(quán)屬也會發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此地籍管理工作必須跟蹤土地的變化，采集變更的現(xiàn)勢資料，以保持地籍的連續(xù)、系統(tǒng)和完整。

（3）地籍信息的可靠性和精確性原則。地籍的數(shù)據(jù)、圖件、文字等信息均帶有法律文件的屬性，必須以技術(shù)規(guī)范和法律文件為依據(jù)，作到準(zhǔn)確可靠。

21五地籍管理的手段

(1)法律手段。國家制定地籍管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范地籍管理行為。地籍管理機．關(guān)依法實施地籍管理。

(2)行政手段。各級政府的地籍管理機關(guān)依法定職責(zé)，按照法律規(guī)定的各種行政管理措施，實施行政管理行為。

(3)測繪手段。在進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查確定土地權(quán)屬界址、用途、權(quán)利人后，需要通過地籍測量獲得包括權(quán)屬界址、界址線等地籍要素的地籍圖，計算宗地面積。

(4)圖簿冊手段。地籍工作中要形成土地利用現(xiàn)狀圖、土地權(quán)屬界線圖、土地證附圖、地籍圖、土地登記簿冊、土地臺賬、土地統(tǒng)計簿等，通過對圖簿冊的管理，可實現(xiàn)對土地權(quán)屬、用途、利用狀況的管理。

(5)電子計算機手段。運用電子計算機，建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫或地籍信息系統(tǒng)，可實現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集、處理、地籍圖的繪制，進(jìn)行土地登記及其更新。

22土地登記概述土地登記的內(nèi)容與程序土地登記的實施土地權(quán)屬爭議的裁決第三節(jié)、土地登記23一、土地登記概述

土地登記是國家依照法律對土地的坐落、面積、用途、等級、權(quán)屬關(guān)系等在專門的薄冊上登記的一種制度。1、土地登記的概念24土地登記的作用維護(hù)土地的社會主義公有制為土地管理提供基礎(chǔ)信息維護(hù)正常的土地市場秩序維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利有效保護(hù)耕地為社會發(fā)展提供基礎(chǔ)信息2．我國土地登記的作用253、土地登記制度

當(dāng)今世界各國的土地登記制度，雖然在具體做法上不完全一致，但主要有契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。26我國的土地登記采用的是兼有權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度兩者優(yōu)點的一種登記制度。具有這樣一些特點：強制登記經(jīng)登記的土地權(quán)利受法律保護(hù)進(jìn)行實質(zhì)性審查登記具有絕對公信力頒發(fā)土地證書27契約登記制權(quán)利登記制托倫斯登記制我國登記制立法思想意思主義形式主義形式主義形式主義審查形式形式審查實質(zhì)審查實質(zhì)審查實質(zhì)審查公信力強制作用初次登記不強制登記簿編排按土地權(quán)利人登記次序以宗地順序為標(biāo)準(zhǔn)按土地權(quán)利人登記次序以宗地順序為標(biāo)準(zhǔn)權(quán)利憑證不頒發(fā)不頒發(fā)頒發(fā)頒發(fā)權(quán)利人登記動態(tài)登記靜態(tài)登記負(fù)擔(dān)登記動態(tài)靜態(tài)結(jié)合土地登記制度對比表比較項目有有有有無有無名稱281）《中華人民共和國憲法》2）《中華人民共和國土地管理法》3）《中華人民共和國民法通則》4）《土地登記規(guī)則》5）其他法律、法規(guī)4．土地登記的法律依據(jù)29土地登記的特點統(tǒng)一性唯一性連續(xù)性強制性公示性公信力5、土地登記的特點與基本原則30審查原則土地登記的基本原則依法原則申請原則屬地管轄原則316、我國土地登記分類

初始土地登記變更土地登記321）初始土地登記

初始土地登記是土地權(quán)屬單位對于土地的所有權(quán)和使用權(quán)的第一次基礎(chǔ)性、普遍性的登記。即在規(guī)定的期限內(nèi)，對一定轄區(qū)范圍內(nèi)的所有土地進(jìn)行普遍的登記。332）變更土地登記

變更土地登記，是指初始登記以外的土地登記。變更土地登記包括：

土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記；土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利變更登記；名稱、地址和土地用途變更登記；注銷土地登記等。34土地登記的內(nèi)容土地權(quán)屬性質(zhì)與權(quán)源土地等級和價格土地面積土地界址土地用途土地使用條件土地權(quán)利人土地坐落土地權(quán)利客體二、土地登記的內(nèi)容與程序35變更土地登記土地權(quán)利設(shè)定登記國有土地使用權(quán)設(shè)定登記集體土地使用權(quán)設(shè)定登記土地他項權(quán)利設(shè)定登記土地權(quán)利設(shè)定登記名稱變更登記土地權(quán)利變更登記國有土地使用權(quán)變更登記集體土地使用權(quán)變更登記集體土地所有權(quán)變更登記土地他項權(quán)利變更登記地址變更登記土地用途變更登記注銷土地登記國有土地使用權(quán)注銷登記集體土地所有權(quán)注銷登記土地他項權(quán)利注銷登記集體土地使用權(quán)注銷登記36地籍調(diào)查登記填證收費及發(fā)證地籍信息變更審核變更調(diào)查收件（申請）過程跟蹤地籍查詢抵押登記轉(zhuǎn)讓登記變更申請變更登記歷史查詢資料歸檔匯總統(tǒng)計圖數(shù)互查其他登記初始登記設(shè)定登記變更登記土地登記的程序權(quán)屬審核37三、土地登記的實施1、申請登記公告登記申請資料審查收取資料3839402、地籍調(diào)查權(quán)屬調(diào)查

地籍測量413、權(quán)屬審核初審：宗地狀況審核、權(quán)屬審核；復(fù)審：來源是否合法、界址是否清楚、面積是否準(zhǔn)確、初審人員的意見；公告：公布登記的有關(guān)情況，相關(guān)權(quán)利人有權(quán)提出異議；批準(zhǔn)42434445注冊登記填寫土地登記卡填寫土地歸戶卡裝成土地登記簿裝成土地歸戶冊4、注冊登記46474849驗證通知繕證收費發(fā)證5、頒發(fā)土地證5051初始土地登記國有土地使用權(quán)登記集體土地所有權(quán)登記集體土地使用權(quán)登記土地登記公告土地登記申請書土地登記審批表土地登記收件單地籍調(diào)查表宗地圖地籍圖申請人身份證明申請人委托書土地登記簿土地歸戶卡土地證書簽收簿6、土地登記資料歸檔52變更土地登記土地權(quán)屬設(shè)定登記協(xié)議書；批準(zhǔn)文件；合同書；稅費交納憑證；其他與初始土地登記相同。土地所有權(quán)、土地使用權(quán)變更登記與土地權(quán)屬設(shè)定登記相同。土地他項權(quán)利變更登記合同書；土地估價報告；確認(rèn)書；批準(zhǔn)文件；交付的出讓金額款憑證；其他證明與土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記相同。土地用途、名稱和地址變更登記縣以上土地行政主管部門有關(guān)批準(zhǔn)文件；土地出讓合同；交納土地出讓金的支付憑證等。注銷土地登記原土地證書及有關(guān)證明材料。申請書；交納更正登記保證金的證明材料；其他證明材料。其他土地登記53四、土地權(quán)屬爭議的裁決1、權(quán)屬爭議的概念土地權(quán)屬爭議，是指土地所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬爭議。2、權(quán)屬爭議的處理原則調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)，從實際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實。543、土地權(quán)屬爭議裁決的提交材料

當(dāng)事人申請調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議，應(yīng)當(dāng)提交書面申請書和有關(guān)證據(jù)材料，并按照被申請人數(shù)提交副本。申請書應(yīng)當(dāng)載明以下事項：申請人和被申請人的姓名或者名稱、地址、郵政編碼、法定代表人姓名和職務(wù);請求的事項、事實和理由；證人的姓名、工作單位、住址、郵政編碼；委托代理人申請的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)寫明委托事項和權(quán)限。

554、土地權(quán)屬爭議的管轄

（1）縣級以上國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地權(quán)屬爭議案件：縣級以上國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地權(quán)屬爭議案件（以下簡稱爭議案件）的調(diào)查和調(diào)解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。

縣級以上國土資源行政主管部門可以指定專門機構(gòu)或者人員負(fù)責(zé)辦理爭議案件有關(guān)事宜。

個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調(diào)查處理。

56（2）設(shè)區(qū)的市、自治州國土資源行政主管部門調(diào)查處理下列爭議案件：跨縣級行政區(qū)域的；同級人民政府、上級國土資源行政主管部門交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。

（3）省、自治區(qū)、直轄市國土資源行政主管部門調(diào)查處理下列爭議案件：

跨設(shè)區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的；爭議一方為中央國家機關(guān)或者其直屬單位，且涉及土地面積較大的；爭議一方為軍隊，且涉及土地面積較大的；在本行政區(qū)域內(nèi)有較大影響的；同級人民政府、國土資源部交辦或者有關(guān)部門轉(zhuǎn)送的。

（4）國土資源部調(diào)查處理下列爭議案件：

國務(wù)院交辦的；

在全國范圍內(nèi)有重大影響的。575、裁決的原則（1）國土資源行政主管部門對受理的爭議案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實、分清權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)上先行調(diào)解，促使當(dāng)事人以協(xié)商方式達(dá)成協(xié)議。調(diào)解應(yīng)當(dāng)堅持自愿、合法的原則。

（2）調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，國土資源行政主管理部門應(yīng)當(dāng)及時提出調(diào)查處理意見，報同級人民政府作出處理決定。（3）因情況復(fù)雜，在規(guī)定時間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長。（4）國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)報送同級人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。（5）當(dāng)事人對人民政府作出的處理決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（6）在土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理過程中，國土資源行政主管部門的工作人員嚴(yán)禁玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。58第四節(jié)地籍測量

1.地籍測量的含義

地籍測量是為獲取和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測繪工作。其基本內(nèi)容是測定土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等。59(1)地籍控制測量

測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點；(2)界線測量測定行政區(qū)劃界線和土地權(quán)屬界線的界址點坐標(biāo)；(3)地籍圖測繪測繪分幅地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、房產(chǎn)圖、宗地圖等；(4)面積測算測算地塊和宗地的面積，進(jìn)行面積的平差和統(tǒng)計；(5)進(jìn)行土地信息的動態(tài)監(jiān)測，進(jìn)行地籍變更測量，包括地籍圖的修測、重測和地籍簿冊的修編，以保證地籍成果資料的現(xiàn)勢性與正確性；(6)根據(jù)土地整理、開發(fā)與規(guī)劃的要求，進(jìn)行有關(guān)的地籍測量工作。2、地籍測量的具體內(nèi)容603.地籍測量的特點

地籍測量與基礎(chǔ)測繪和專業(yè)測量有著明顯不同，其本質(zhì)的不同表現(xiàn)在凡涉及土地及其附著物的權(quán)利的測量都可視為地籍測量，具體表現(xiàn)如下：

(1)地籍測量是一項基礎(chǔ)性的具有政府行為的測繪工作，是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術(shù)行為。(2)地籍測量為土地管理提供了精確、可靠的地理參考系統(tǒng)。(3)地籍測量具有勘驗取證的法律特征。(4)地籍測量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)必須符合土地法律的要求。(5)地籍測量工作有非常強的現(xiàn)勢性。(6)地籍測量技術(shù)和方法是對當(dāng)今測繪技術(shù)和方法的應(yīng)用集成。(7)從事地籍測量的技術(shù)人員應(yīng)有豐富的土地管理知識。61第五節(jié)地籍調(diào)查

（一）地籍調(diào)查的含義

地籍調(diào)查是遵照國家的法律規(guī)定，對土地及其附著物的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀等基本情況進(jìn)行的調(diào)查。它既是一項政策性、法律性和社會性很強的基礎(chǔ)工作，又是一項集科學(xué)性、實踐性、統(tǒng)一性、嚴(yán)密性于一體的技術(shù)工作。62按區(qū)域的功能不同，地籍調(diào)查可分為農(nóng)村地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查。目前農(nóng)村地籍調(diào)查主要有土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地質(zhì)量調(diào)查、土地權(quán)屬調(diào)查等。

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是指城鎮(zhèn)及村莊內(nèi)部的地籍調(diào)查。主要對城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)部土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況等進(jìn)行調(diào)查。63

（二）地籍調(diào)查的內(nèi)容1.稅收地籍調(diào)查的內(nèi)容一是土地權(quán)利狀況，即納稅人情況，包括姓名或單位名稱、地址等。二是計算賦稅的依據(jù)，即需要納稅的土地類型、土地面積和土地等級等。2.產(chǎn)權(quán)地籍調(diào)查的內(nèi)容產(chǎn)權(quán)地籍調(diào)查是以土地權(quán)屬調(diào)查為核心內(nèi)容，同時調(diào)查土地利用狀況和其他要素。643.多用途地籍調(diào)查的內(nèi)容(1)土地及其附著物的權(quán)屬。包括權(quán)利人狀況、權(quán)源、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利限制等；(2)土地及其附著物的位置。包括地理位置、權(quán)屬界址等；(3)土地及其附著物的數(shù)量。包括土地面積、建筑占地面積、總建筑面積建筑等。(4)土地及其附著物的質(zhì)量。包括土地等級，基準(zhǔn)地價，建筑物的結(jié)構(gòu)、層數(shù)，各種房地產(chǎn)價格等。(5)土地及其附著物的利用狀況。包括土地類型，容積率，建筑密度，建筑間距，各類別面積比例。65（四）地籍調(diào)查的原則(1)符合國家土地、房地產(chǎn)和城市規(guī)劃等有關(guān)法律的原則。(2)實事求是的原則。調(diào)查時，在依法與現(xiàn)狀結(jié)合的前提下，充分考慮歷史背景。(3)符合地籍管理的原則。以科學(xué)的地籍制度為基礎(chǔ)，保證地籍的現(xiàn)勢性與系統(tǒng)性、可靠性與精確性、概括性與完整性。(4)符合多用途的原則。－－以地塊（宗地）為單位進(jìn)行地籍調(diào)查；－－調(diào)查前應(yīng)收集有關(guān)測繪、地政、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、規(guī)劃、建筑物報建等資料；－－應(yīng)采用空間上全覆蓋的調(diào)查方法，全面覆蓋調(diào)查區(qū)域的每一塊土地，每一個宗地的情況都要調(diào)查清楚，包括道路、橋梁、河流、水面、山地、農(nóng)田等；－－地籍調(diào)查結(jié)果要做到圖形、數(shù)據(jù)、簿冊之間具有清晰的一一對應(yīng)關(guān)系。66（五）地籍調(diào)查的工作程序1.地籍調(diào)查的工作內(nèi)容土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地等級調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查等。2.地籍調(diào)查工作程序

準(zhǔn)備工作

外業(yè)調(diào)查內(nèi)業(yè)工作檢查驗收67第四節(jié)、不動產(chǎn)登記制度不動產(chǎn)登記兩種模式：成立要件主義

和對抗要件主義成立要件主義：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)?！緳?quán)利登記制度】/【托侖斯登記制度】對抗要件主義：不動產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動，登記只是對抗第三人的要件，申請登記后才能受到法律的全面保護(hù)。【契據(jù)登記制度】

對抗第三人：是一種抗辯權(quán)。是指當(dāng)兩個債權(quán)債務(wù)關(guān)系標(biāo)的物相同，雙方發(fā)生爭議，都主張享有對該標(biāo)的物的權(quán)利時，有登記的一方就可受法律的保護(hù)，優(yōu)先享有權(quán)利。

68【契據(jù)登記】實行形式審查，因此登記手續(xù)十分簡便。登記機關(guān)只是應(yīng)當(dāng)事人的要求將其產(chǎn)權(quán)變動公示于世，可以使登記取得對抗第三人的效力，這種效力的存在，對于產(chǎn)權(quán)的維護(hù)和交易安全的實現(xiàn)能起到有限作用。契據(jù)登記對產(chǎn)權(quán)變動的有效性不產(chǎn)生任何效果，國家?guī)缀醪桓深A(yù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變動，因此登記簿不具有公信力。第三人信賴登記而為交易會存在風(fēng)險，可見這種制度在交易安全的保護(hù)方面仍然存在局限性?！緳?quán)利登記】對權(quán)利的存在與變化發(fā)生實質(zhì)的影響，它以明確、簡化的方式反映不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于登記具有公信力，因此交易安全可以得到有效保護(hù)。此外，這種登記制度還會對降低交易成本、加速交易進(jìn)程產(chǎn)生影響。然而，過度追求登記公信力，在登記記載與實際權(quán)利狀況不符的時候，將使真正權(quán)利人的利益受到損害。【托侖斯登記】與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主要表現(xiàn)在非強制性登記、頒發(fā)權(quán)利書狀和登記賠償方面。因為權(quán)利人手中有政府頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)利證書，他可以隨時通過出示權(quán)利證書證明自己對不動產(chǎn)的權(quán)利存在。當(dāng)然，如何杜絕假書狀的出現(xiàn)與泛濫，在制度設(shè)計時是應(yīng)該考慮的問題。不動產(chǎn)登記制度概論69世界上沒有十全十美的事物，對于不動產(chǎn)登記制度也是如此。相比而言，托侖斯登記制度是現(xiàn)階段較好的一種產(chǎn)權(quán)登記立法模式。下表反映了三種登記制度的主要內(nèi)容。

對象意愿審查書狀登記簿公示對抗公信力登記賠償契據(jù)登記契據(jù)自愿形式無人編成有無無權(quán)利登記權(quán)利強制實質(zhì)無物編成有有國家賠償托侖斯登記權(quán)利先任意后強制實質(zhì)有物編成有有登記儲金不動產(chǎn)登記制度概論70不動產(chǎn)登記的效力登記對抗（風(fēng)險警示的效力）登記簿的公信力（善意保護(hù)的效力）登記要件（權(quán)利變動生效效力）權(quán)利正確性推定（確認(rèn)或證明效力）不動產(chǎn)登記的基本原則（1）依法的原則（2）申請的原則（3）審查的原則（4）屬地登記、分級管轄的原則不動產(chǎn)登記制度概論71不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)不動產(chǎn)登記上位法律《憲法》1954年制憲：《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領(lǐng)》為基礎(chǔ)1975年第二部憲法：修憲史上的一次大倒退1978年第三部憲法：提出法律面前人人平等1982年第四部憲法：確定了國家的根本制度與根本任務(wù)一九八八年修憲：為“私營經(jīng)濟”正名一九九三年修憲：為“國家富強”奮斗一九九九年修憲：為“法治”鼓與呼二零零四年修憲：為“世界接軌”做準(zhǔn)備不動產(chǎn)登記制度概論72《民法典》—《民法通則》（1986）

特別法《物權(quán)法》于2007年3月頒布實施。民法的適用基本原則（1）上位法優(yōu)先于下位法原則（2）新法優(yōu)先在于舊法原則（3）特別法優(yōu)先于普通法原則（4）法律文本優(yōu)先于法律解釋規(guī)則（5）強行法優(yōu)于任意法《民法典》1998年啟動——1999年《合同法》（債權(quán)）——2007年《物權(quán)法》（物權(quán)）——。。?！净橐龇ā?dān)保法等早就頒布】不動產(chǎn)登記制度概論73不動產(chǎn)登記制度概論（2）不動產(chǎn)登記基本法律《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》（3）不動產(chǎn)登記部門規(guī)章

《土地登記辦法》《房屋登記辦法》74不動產(chǎn)登記制度概論《土地登記規(guī)則》（1989）《土地登記規(guī)則》（1995）《土地登記辦法》（2008）《土地登記規(guī)則》（臺灣）第一章總則總則總則總則第二章初始土地登記初始土地登記一般規(guī)定登記書表簿冊圖狀第三章變更土地登記土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記土地總登記登記程序第四章土地登記文件資料土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記初始登記登記規(guī)費及罰金第五章附則名稱、地址和土地用途變更登記變更登記附則第六章注銷土地登記注銷登記第七章土地登記文件資料其他登記第八章附則土地權(quán)利保護(hù)第九章法律責(zé)任第十章附則備注第四十九條本規(guī)則由國家土地管理局地籍司負(fù)責(zé)解釋。第七十七條本規(guī)則由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。第七十八條本規(guī)則自1996年2月1日起施行。第七十八條本辦法自2008年2月1日起施行第144條本規(guī)則自發(fā)布日施行第一節(jié)通則登記之申請，申請登記文件，收件、審查、登簿、發(fā)狀第二節(jié)總登記土地總登記，建物所有權(quán)第一次登記第三節(jié)所有權(quán)變更登記第四節(jié)他項權(quán)利登記第五節(jié)其它登記更名登記，住址變更登記，書狀換給或補給登記、更正登記、限制登記第六節(jié)涂銷登記75《物權(quán)法》對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第二章第一節(jié)規(guī)范了不動產(chǎn)登記制度：

不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的要件（第9條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。）

不動產(chǎn)登記的時效與效力（第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。）

實行統(tǒng)一登記和屬地登記（第10條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。）不動產(chǎn)登記制度概論76

建立預(yù)告登記制度（第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。）

異議登記制度、更正登記制度（第19條：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。）不動產(chǎn)登記制度概論77

登記賠償制度（第21條：當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。）

登記資料查閱制度（第18條：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。）

采行物權(quán)變動生效說[合同效力與登記效力]（第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)