城鄉(xiāng)一體化濱海新村建設項目申請報告

城鄉(xiāng)一體化濱海新村建設項目申請報告第一章申請單位及項目概述1.1項目申請單位概況1.1.1公司簡介XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年4月，是一家具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司。是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)服務為一體的綜合性企業(yè)。公司一期房產(chǎn)位于大洼東湖公園東側，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。一期項目本著打造精品住宅城市、建設一流物業(yè)社區(qū)、全心全意服務某位市民的企業(yè)宗旨。公司前身是一家以生產(chǎn)工業(yè)和民用建筑電氣產(chǎn)品為主的生產(chǎn)型企業(yè)。經(jīng)過近十年的艱苦奮斗，集團公司全體員工不斷發(fā)展壯大。某人秉持“天道酬勤，求創(chuàng)新”的企業(yè)理念，投身于城市民生工程——房地產(chǎn)開發(fā)。為以科學發(fā)展觀實現(xiàn)大洼縣玉樹鎮(zhèn)“三個集中”和城鄉(xiāng)一體化目標，促進新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化互動發(fā)展。公司擬投資7062萬元在大洼縣玉樹鎮(zhèn)郭家村建設城鄉(xiāng)一體化——“濱海新村”，為大洼縣玉樹鎮(zhèn)郭家村的社會經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。城鄉(xiāng)一體化是一個國家或地區(qū)在生產(chǎn)力或城鎮(zhèn)化方面發(fā)展到一定水平的必然選擇。當城市化水平超過30%時，城市文明開始向農(nóng)村滲透和蔓延，城市文明滲透率呈現(xiàn)加速增長趨勢……建設社會主義新農(nóng)村，必然要求工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，工業(yè)為農(nóng)業(yè)農(nóng)村提供發(fā)展資金；只有工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，才能為農(nóng)民轉移就業(yè)提供條件，才能為反哺農(nóng)業(yè)、帶動農(nóng)村提供經(jīng)濟基礎。加快推進工業(yè)化，走“一城帶鄉(xiāng)、農(nóng)村帶動城市、城鄉(xiāng)結合、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展”的城鄉(xiāng)一體化道路。在我國現(xiàn)階段，城鄉(xiāng)一體化建設內(nèi)涵深刻。需要統(tǒng)一城鄉(xiāng)規(guī)劃，打破城鄉(xiāng)分開的體制和政策，加強城鄉(xiāng)基礎設施和社會事業(yè)建設，促進生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間流動，逐步縮小城鄉(xiāng)之間的流動性。城鄉(xiāng)差距。，社會與環(huán)境和諧發(fā)展。新農(nóng)村建設與城鄉(xiāng)融合的關系：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展和社會管理體制改革，促進農(nóng)村民主管理和社會事業(yè)快速發(fā)展;廣大農(nóng)民共享改革發(fā)展成果，以城鄉(xiāng)一體化的形式，逐步建立工業(yè)補充農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鄉(xiāng)關系.1.1.2公司財務概況公司為新建企業(yè)，資產(chǎn)、負債、收益等財務指標反映較好。資產(chǎn)負債情況如下表所示：表1-1資產(chǎn)負債表將開01表單位名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年5月31日單位：元資產(chǎn)行次年初期末負債和所有者權益行次年初期末貨幣基金13397270.10其他應收款557019929.20其他應收款84981682.00流動負債總額707019929.20流動資產(chǎn)總額208378952.10負債總額907019929.20實收資本918000000.00未分配利潤96-6640977.10所有者權益991359022.90總資產(chǎn)508378952.10總負債和所有者權益1008378952.10附加信息：無損益如下表所示：表1-2損益表將打開02報表單位名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年5月31日單位：元項目行次月份數(shù)今年累計1、房地產(chǎn)經(jīng)營收入1減：運營成本26238729.206238729.20銷售費用357529.0063244.00營業(yè)稅及附加費42、房地產(chǎn)經(jīng)營利潤7-6296249.20-6501973.20加：其他業(yè)務利潤9減：管理費用1057904.89139108.29財務經(jīng)費11-254.20-104.393、營業(yè)利潤14-6353899.83-6640977.10加：投資收益15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17加：調(diào)整上年度損益184.總利潤19-6296249.20-6501973.20減：所得稅205、凈利潤二十一-6296249.20-6501973.201.2項目概述項目名稱：城鄉(xiāng)一體化——“濱海新村”建設項目；建設地點：大洼縣玉樹鎮(zhèn)郭家村；建設單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目促進了縣域經(jīng)濟發(fā)展；目標是放棄土地，促進城鄉(xiāng)一體化。項目于2011年至2015年分期實施，一期項目于2011年7月至7月進行。本項目以一期項目為研究對象。一期工程主要經(jīng)濟技術指標見下表表1-1主要技術經(jīng)濟指標序列號指數(shù)單元規(guī)模描述1建設規(guī)模1.1__總建筑面積㎡500001.2_建筑面積㎡11790建筑密度：23.6%1.3總表面積㎡64170體積比：1.281.2_道路區(qū)域㎡750015%1.3_綠地㎡2000040%2項目總投資百萬77882.1__土地出讓費百萬2.2_固定資產(chǎn)投資百萬7062固定資產(chǎn)2.3其他投資百萬726遞延資產(chǎn)2.4建設期利息百萬折扣3融資百萬77883.1自籌資金百萬38333.2銀行貼息貸款百萬21003.3國家、省、市、縣補貼百萬1855年1.2.1建設規(guī)模一期工程入住規(guī)模：700戶（2185人）；面積：50000㎡；建筑面積：64170㎡；特許土地：1150畝；1.2.2建筑工程和投資見下表序列號項目面積m2單價（元）金額萬元評論2011年一期工程50000700名農(nóng)民集中居住一土地成本土地置換不計入費用。1土地出讓費50000二初期費用4931可行性研究641700.31.92擴建預審費3.2取0.05%的施工安裝費3+43設計費6417071380%的類似建筑；拿30%4圖紙審查費641701.15280%的類似建筑；拿30%5質(zhì)量檢驗641700.966固定測量費8取0.12%的建筑安裝費三+四7交易中心費用641703農(nóng)民工8人防工程異地施工造價6417040寬慰9消防配套設施費6417053210散裝水泥基金6417016.411白蟻防治641701.59.612沙子管理費641701.811.613環(huán)境排污費641701.59.614電力增加容量農(nóng)民工15增容費農(nóng)民工16擴容費自建供暖系統(tǒng)17臨時用電64170319.218臨時用水6417053219臨時設施費6417053220物業(yè)維修基金6417040257二十一文件管理641702.1614二十二防雷檢測費64170212.823環(huán)境評估641700.85.124室內(nèi)環(huán)境檢測641700.744.725電氣消防安全檢查6417016.4序列號項目面積m2單價（元）金額萬元評論26建筑消防設施檢查6417016.4三主樓建設6417050911搬遷住宅樓615007604674框架2物業(yè)辦公樓1230850105框架3鍋爐房及變壓器、配電室1440750108含輔助房，磚混結構3-12臺10t熱水鍋爐QSL7-1.0/95/70-AII144包括脫硫、除塵和水處理3-2變壓器和配電設施1臺1000KVA變壓器60配電箱、機柜；電線電纜四其他的項目4251防水6345010632立面轉彎6417015963道路工程（包括停車場）7500180135包括照明工程4綠色工程2000040805柵欄101645046包括電動門6院子600805600厚混合砂壓實五主體安裝工程10981給排水系統(tǒng)63450251592空調(diào)系統(tǒng)酒店123080103弱電財產(chǎn)2670205包括暖氣和電源住宅6150015924強電財產(chǎn)26706016包括暖氣和電源住宅61500503085火財產(chǎn)26706016住宅6150080492六管網(wǎng)工程費5281熱網(wǎng)費63450503172氣體工程6273015943室外給排水工程5000010504有線電視175智能系統(tǒng)費850七配套設施費351衛(wèi)生費42運動設施二十一八其他建設工程費用二十二1工程監(jiān)理641702132編輯和審查預算和決算641701.49九本期費用96全部的75英畝7788700戶1.2.3根據(jù)本項目的特點，濱海新村規(guī)劃建設成宜居、易行的綠色住宅區(qū)。項目內(nèi)容包括：擬建64170平方米的可容納700戶的住宅樓、物業(yè)中心，以及供電、供暖、給排水、燃氣、通訊等配套設施。在基礎設施建設中，要科學合理規(guī)劃道路、供電、給水、排水、供熱等設施，滿足城鎮(zhèn)化濱海新村的需要。新規(guī)劃城鎮(zhèn)的主要道路為瀝青路面，供電接入國家電網(wǎng)，給排水接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)管道。供暖和物業(yè)使用商業(yè)招標，由專業(yè)公司建設和管理。整個項目正在分階段開發(fā)和建設。一期開發(fā)建設包括搬遷住宅64,170平方米及公用工程設施。一是建設樣板建筑展示工程，完善居住區(qū)基礎設施建設。讓農(nóng)民充分感受到黨和政府的關懷，感受城鎮(zhèn)化社區(qū)給農(nóng)民帶來的好處。這樣，將加快城鄉(xiāng)一體化建設進程，減少村莊控制面積。到2015年，改造農(nóng)墾人員危房3000套，戶均居住面積由1167平方米減少到71.4平方米，開墾面積4929畝。本期工程可實現(xiàn)圍墾面積1150畝。1.2.農(nóng)村一體化“濱海新區(qū)”建設項目，鎮(zhèn)政府應當報縣政府及有關部門改變用地性質(zhì)，進行必要的土地置換。該項目由大洼縣玉樹鎮(zhèn)出資建設。大樓內(nèi)所有住宅樓將全部歸還給搬遷居民和商業(yè)業(yè)主，新建鍋爐房、變配電房、物業(yè)管理房由建設單位通過招標方式進行商品化。1.2.5總體擬建項目位于玉樹鎮(zhèn)郭家村，305國道以西，鎮(zhèn)中心以北1公里，南鄰玉樹中學。一期工程占地5萬平方米。規(guī)劃紅線位于玉樹中學北側，305國道中心向西45m，規(guī)劃道路中心向北20m，寬20m。北面的其余部分為下一階段的規(guī)劃用地。一期總體布局（規(guī)劃圖附后）：一、住宅建筑布局新村建筑群縱排3排，橫排6排，共18棟。其中，住宅樓宇17棟，鍋爐房1棟，配電房1棟。2.墻壁、綠化帶和環(huán)形防火梯小區(qū)規(guī)劃紅線為鋼柱鐵柵欄，2m為綠化帶，南北7m、東西12m為綠化帶內(nèi)的環(huán)形消防通道。3.新村路從東側規(guī)劃紅線中點起，開通東通305國道和西通社區(qū)消防出口9m寬的引道。從南側規(guī)劃紅線中點，開辟一條20m南通規(guī)劃道路，一條9m寬的出口主干道穿過小區(qū)北側的消防通道。入戶門設置在住宅樓的南側。門前有一條寬5m的東西向道路，可通往主干道和兩側的環(huán)形通道。南北主干道兩側和三棟住宅樓之間，有兩條寬8m的南北向道路和一條貫穿南北的環(huán)形通道。大樓距離路邊5m。4.建筑結構(1)住宅樓宇及物業(yè)中心共建17棟：每棟41×15m，6層框架結構，每棟建筑面積3690平方米，總建筑面積62730平方米。每棟樓有42戶，共700戶。其中一棟1、2層設有物業(yè)中心，占地1230平方米，實際居住面積61500平方米。建筑結構軸向間距15m，入口道路寬度5m；徑向間距為30m。(2)鍋爐房及配電室布置在小區(qū)中部主干道北端右側（消防通道南側）。規(guī)劃面積51×35m，面積1785㎡。建設鍋爐房和變配電房40×18m，可容納2臺10臺鍋爐并聯(lián)運行及變配電設施。檐口標高8.1m，單層，框架結構，建筑面積1440㎡。內(nèi)置2臺10t熱水鍋爐并列運行（1臺備用，配套脫硫、除塵、水處理、裝煤輔機）及變配電設施。在鍋爐房北側8m處，規(guī)劃建設一個φ1200/2400×40m的煙囪，磚混結構。供熱中心南側規(guī)劃煤灰堆場40×15m，占地600㎡，拌砂壓實深度600mm。五、交通安排確保人車流動方便，避免交叉。垂直、水平和消防出口的拐角半徑≥12m。1.2.6本項目嚴格按照國家頒布的現(xiàn)行設計規(guī)范和城市有關城市規(guī)劃、消防、交通等要求，按照設計任務書確定的條件進行設計。結合鄉(xiāng)鎮(zhèn)景觀和區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有建筑風格，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、色彩，塑造造型大方得體、簡潔現(xiàn)代的現(xiàn)代建筑新形象.該工程耐火等級為Ⅱ級，采用鋼筋混凝土框架結構，抗震設計烈度為七度。1.2.6裝設外墻裝飾：主樓正面為干掛彩瓦，其他三面根據(jù)建筑結構分別刷上不同層次的米色、紫色和白色油漆。室內(nèi)裝修：住宅樓的裝修由住戶自行決定。杜絕使用不阻燃、甲醛超標的裝修材料。1.2.7公共工程供水新村供水系統(tǒng)，進水通過DN150管道接入小區(qū)供水管網(wǎng)，供水壓力要求0.45MPa，保證不間斷用水。用水指標：住宅用水指數(shù)：14L/m2/d公共設施用水指數(shù)：3.8L/m2/d路、方水刷指數(shù)：2.5L/m2/d綠地用水指數(shù)：2L/m2/d時變系數(shù)：l.50建設計劃：根據(jù)以上參數(shù)數(shù)據(jù)，新村日最大耗水量為1392m3/d，最大小時耗水量為116m3/h。玉樹鎮(zhèn)供水管網(wǎng)連接兩條DN150管道供水。當其中一條管道發(fā)生事故時，另一條管道仍可在規(guī)劃區(qū)內(nèi)供水。管網(wǎng)采用環(huán)支相結合的方式布置。排水新村排水系統(tǒng)，其排水系統(tǒng)為導流系統(tǒng)，排水管網(wǎng)有涵洞和管道兩種形式。設計參數(shù)：污水量按用水量的70%計算：雨水Q=φqFI/S其中徑流系數(shù)φ=0.60暴雨強度q根據(jù)城市暴雨強度公式計算，集水面積F根據(jù)起始區(qū)域的集水面積計算排水設計方案：根據(jù)以上參數(shù)，新村地區(qū)污水量為820m3/d，雨水量為0.17m3/s。項目雨污分離排放。雨水通過落水管流入農(nóng)田排水管網(wǎng)。生活污水排入污水沉淀池，污水沉淀后可用作沖廁水和綠地澆水。污水通過污水泵排入化糞池，主排水管設計為DN500混凝土管。通風系統(tǒng)（1）物業(yè)公司空調(diào)工程：考慮分體式空調(diào)（外墻上預置空調(diào)室外機擱板，預留冷凝水管孔）。（2）通風工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風分開設置。每個區(qū)域都裝有排風扇，排煙風扇安裝在屋頂上。供暖工程1.熱負荷估算計算指標采用綜合熱指數(shù)70W/m2，體積因子為0.65；一期工程供熱：70W×64170=4.4919MW/0.65=6.91MW，本項目供熱負荷預計為6.91MW，可選用10tQSL熱水燃煤鍋爐滿足供熱項目這一階段的要求。2.加熱方案根據(jù)供熱需求，從供熱中心連接兩根DN150主供回水管，分別從新村縱向道路向南鋪設，再沿橫向鋪設DN100支管。進入樓前各單元的支管采用DN50鋼管。供水溫度95℃，回水溫度70℃，提供地熱供暖。3、一次熱管的布置應盡量靠近熱負荷集中的區(qū)域；供暖管道應盡量避開交通主干道和繁華街道；供熱管擬分枝布置，直接敷設。環(huán)境工程根據(jù)大氣環(huán)境要求。根據(jù)新村建設要求，大氣環(huán)境質(zhì)量符合GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準，大氣污染物排放符合國家相關標準。固廢處理：新村地區(qū)的固廢應分類收集貯存，環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集、處理。有毒有害危險廢物必須委托有資質(zhì)的單位依法處置。固體廢物處理標準按照《城市生活垃圾來源分類及廢物排放分類》J/T3033-1996。電力工程本項目用電負荷為一級負荷，由玉樹供電站高壓線連接，通過地下電纜與變配電室連接。變配電室采用高壓真空開關柜和低壓抽屜式配電盤。用于開關直流工作電源的硅整流鎳鎘電池組。以電磁方式運行。電力從變電站和配電室輸送到各個動力單元。斷電保護和計量進線柜采用過流保護，變壓器柜采用過流過載保護。園區(qū)規(guī)劃總用電負荷為1.344MW，考慮同時系數(shù)0.8，應為1.075MW。見下表：表4-1園區(qū)用電負荷預測表地名建筑面積（萬平方米）綜合功耗指數(shù)：W/㎡耗電量（兆瓦）住宅、財產(chǎn)63450201.269道路及景區(qū)照明7500100.075小計1.344乘以0.8倍1.075本項目用電負荷為一級負荷，通過10KV高壓線路連接，并通過地下電纜與4樓變配電室相連。變配電室采用高壓真空開關柜和低壓抽屜式配電盤。電源采用硅整流鎳鎘電池組，作為開閉直流運行的電源。以電磁方式運行。電力從變電站和配電室輸送到各個動力單元。斷電保護和計量進線柜采用過流保護，變壓器柜采用過流過載保護。弱電工程介紹當?shù)氐碾娫捑€。住宅樓和商務中心都配備了外接電話。本項目配備有線電視系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)。在主要出入口、住宅樓、商務中心等區(qū)域安裝不同類型的監(jiān)控攝像頭（定焦、自動光圈半球、變焦云臺、針孔），有效地實時監(jiān)控和記錄。在一些無人值守的重點場所，根據(jù)風險等級的要求，進行區(qū)域設防。系統(tǒng)控制主機和分控機分別位于物業(yè)大樓一樓消防控制中心。采用電腦化停車場管理系統(tǒng)，在停車場出入口設置讀卡器、信號燈、攔車器、感應線圈和LED顯示屏，主控電腦設置出口管理室。入口無人看守，出口自動或手動管理。1.2.8整體地圖數(shù)據(jù)總體規(guī)劃占地面積50000m2；總建筑面積64170m2；容積率1.28；建筑密度為23.6%；綠化面積20000m2，綠化率40%。_1.2.9項目進度該項目分期建設，本項目為一期工程。一期工程占地75畝（5000平方米），建設規(guī)模61500平方米（700戶）；物業(yè)中心1230平方米，鍋爐房配電室1440平方米。一期工程：2011年7月至2012年7月；項目進度如下圖所示圖1-1施工進度計劃單杠圖日程工作內(nèi)容2011年20127810122467項目前期工作土木建筑安裝竣工驗收第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1建設項目符合國家投資政策黨的十六大以來，黨中央提出的“樹立和貫徹落實全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學發(fā)展觀”和“群眾利益無小事”等論斷，為金房地里都社區(qū)建設，改善農(nóng)民生活條件做出了貢獻。生產(chǎn)生活條件提供理論和政策依據(jù)。推進農(nóng)村“三個集中”，即農(nóng)業(yè)向適度規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)規(guī)劃區(qū)集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)向開發(fā)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。和農(nóng)村新型社區(qū)是黨的十六大第五部分。中央全會提出的建設社會主義新農(nóng)村的目標要求和重大發(fā)展戰(zhàn)略。其中，農(nóng)民生活的順利推進和一大批新農(nóng)村社區(qū)的建設，極大地改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，加快了城鄉(xiāng)一體化進程。2.1.2項目符合大洼縣“十二五”2011年是“十二五”規(guī)劃實施的開局之年，也是大洼縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關鍵之年。加快城鎮(zhèn)化步伐，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化，建立適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展要求的新型城鄉(xiāng)關系，完善制度和政策有利于城鎮(zhèn)化發(fā)展的環(huán)境，增強城市經(jīng)濟實力，提高城市發(fā)展質(zhì)量，完善城市功能，進一步提高各類城鎮(zhèn)的集聚、輻射和帶動作用。完成縣城系統(tǒng)規(guī)劃、縣城近期規(guī)劃、縣城中心區(qū)詳細規(guī)劃、縣城集中供熱規(guī)劃等專項規(guī)劃和全縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。盡快進村。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、結構協(xié)調(diào)的城市體系框架，為我縣經(jīng)濟發(fā)展提供了廣闊的市場和持久的動力。推進城市綜合治理，增強服務意識，提升城市品質(zhì)。建立健全執(zhí)法監(jiān)督機制，大力開展行政執(zhí)法監(jiān)督管理，推動城市建設管理走上法治化軌道。到“十二五”末，大洼縣城鎮(zhèn)化水平將提高到40%。一、有序推進農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)利益為出發(fā)點，健全推進農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化的體制機制。內(nèi)容農(nóng)村富余勞動力自愿跨地區(qū)就業(yè)、分步入城鎮(zhèn)落戶，形成促進勞動力和人口在城鄉(xiāng)之間有序流動的機制。研究制定落戶農(nóng)民原有承包地流轉辦法。堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)，逐步降低農(nóng)村勞動力進城就業(yè)門檻，取消歧視性就業(yè)條件和對農(nóng)民進城就業(yè)的各種不合理限制，促進城鄉(xiāng)勞動力市場一體化。2.積極發(fā)展專業(yè)小城鎮(zhèn)要依托產(chǎn)業(yè)基地，以園區(qū)為載體，加強城市基礎設施和公共服務設施建設，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚，不斷擴大城區(qū)規(guī)模和人口。加快小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)建設?！笆濉逼陂g，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要因地制宜，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展專業(yè)化小城鎮(zhèn)，推進城鄉(xiāng)分工，形成強大的城鎮(zhèn)功能體系。服務功能全面。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設，穩(wěn)步落實建設用地增減掛鉤，加強土地儲備管理和增值開發(fā)。逐步推進戶籍管理、勞動就業(yè)、社會保障等工作城鄉(xiāng)一體化，進一步提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。加快建設生態(tài)宜居新型縣城，依托305國道、向海大道、中華路擴建工程，大力實施田家鎮(zhèn)、王家鎮(zhèn)、玉樹鎮(zhèn)、唐家鎮(zhèn)（西）、新麗鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)（南）與趙泉河鎮(zhèn)“同城”發(fā)展戰(zhàn)略。三、健全促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的體制機制建立健全與城鎮(zhèn)化健康發(fā)展相適應的財政、稅收、征地、行政和公共服務體系，完善戶籍和流動人口管理辦法。改革創(chuàng)新城市基礎設施和公用事業(yè)運營管理模式。加快城市運營基礎設施市場化進程，推進市政公用事業(yè)改革，培育多元化投資主體。轉變城市建設機制，公用事業(yè)由政府經(jīng)營向法人實體經(jīng)營轉變，實現(xiàn)建設項目業(yè)主化、市場化。鼓勵企業(yè)、個人和外商以多種方式參與小城鎮(zhèn)基礎設施的投資、建設和運營，多渠道投資小城鎮(zhèn)教育、文化、衛(wèi)生等公共事業(yè)，想方設法建設小城鎮(zhèn)主要依靠政府引導下的社會資金?？梢?，該項目的建設符合大洼縣“十二五”規(guī)劃的精神。2.1.3項目符合城鄉(xiāng)一體化和有效的土地大洼縣實施了縣道、給排水、綠化、照明等基礎設施項目。全縣集中供熱得到鞏固提升，編制了溫泉城、臨港生態(tài)新城、紅灘濕地旅游度假區(qū)、職教城規(guī)劃。已開工建設，全縣綜合路網(wǎng)擴建、濱江景觀帶、平面休閑廣場、文化活動中心等重要基礎設施和公共設施建設前期工作已準備就緒。建立土地儲備管理新機制，實施了一批與建設用地增減掛鉤的項目。金源寶興石城開工建設，拉開了全縣新縣城建設和城鄉(xiāng)融合的序幕。田家鎮(zhèn)、新麗鎮(zhèn)、唐家鎮(zhèn)推進城鎮(zhèn)化試點工作有效開展。已實施湖濱花園二期、珠涇地中海等多個房地產(chǎn)項目，開發(fā)面積153萬平方米，竣工面積110萬平方米。房地產(chǎn)和建筑業(yè)的快速發(fā)展成為經(jīng)濟增長的重要支撐。實施榮港路、紅灘生態(tài)旅游路建設、大南線、礦二線拓寬改造等重點公路項目，完成新港路、疏港鐵路、盤營客運快線的征地拆遷工作，盤海潁高速互動立交、土方工程等，為加快形成完整的綜合交通體系奠定了堅實基礎。在農(nóng)民向小城鎮(zhèn)集中的同時，啟動了農(nóng)民集中居住區(qū)建設，促進了土地的節(jié)約集約利用。本項目退線的規(guī)劃要求為：控制容積率>1.8，綠化率不低于30%。項目方案的設計完全符合規(guī)劃要求。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析2010年，《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出：2.2.1增加保障性住房和普通商品房有效供給1.加快中低價位、中小戶型普通商品房建設。對已獲批未建、未售的普通商品房項目，要采取措施推進建設掛牌，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售。要適當增加保障性住房建設，擴大保障性住房供應范圍。商品房價格過高、上漲過快的城市，要增加限價商品房、保障性住房、公共租賃住房供應。2.增加住房建設用地有效供給，改善土地供應和開發(fā)利用效率。各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況，把握土地供應總量、結構和時機。城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內(nèi)，抓緊制定2011-2015年住房建設規(guī)劃，重點確定中低價位、中小價位。大小普通商品房和限價商品房。、公共租賃住房、保障性住房、廉租房建設規(guī)模，分解為年度住房用地供應計劃，落實到地塊，明確住房套間比例等控制指標要求。每個情節(jié)。在房價過高、上漲過快、住房有效供給不足的城市，要切實擴大上述五類住房建設用地供給和占比。要加強商品房項目規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。年度住房用地供應計劃要及時向社會公布，對需要辦理農(nóng)用地征用和轉用手續(xù)的，要加快審批工作，確保土地供應計劃落到實處。2.2.2合理引導住房消費，抑制投資投機性購房1.加強差異化信貸政策的落實。金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自有住房的同時，嚴格二套房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資性和投機性住房需求。已使用貸款購房并申請第二套（含）以上房屋的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。2.繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家對個人購買普通住房和非普通住房以及首次和非首次購房者的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，不給予相關稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。2.2.3一、加強房地產(chǎn)信用風險管理。金融機構要進一步完善房地產(chǎn)信用風險管理體系，堅持公平有序競爭，嚴格執(zhí)行信用標準。要嚴格落實房地產(chǎn)項目資金要求，嚴禁向不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要加強對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口引導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)管，防止信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊中國市場。2、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。住房城鄉(xiāng)建設部門要會同有關部門，加大對包庇惜售、囤積住房、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強住房特別是保障性住房質(zhì)量安全監(jiān)管。國土資源部門要嚴格征收土地出讓金，深化合同履行監(jiān)督，加強閑置土地查處，嚴厲查處違法用地、囤地、炒地等違法行為。物價等有關部門要加強商品房價格監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務中價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定的行為。稅務部門要進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅行為的查處。國資監(jiān)管部門要進一步規(guī)范大型國有企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。3.進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮地價、價款支付、合同約定開發(fā)期限、企業(yè)閑置土地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地綜合評標辦法轉移。限制拖欠地價、違反合同約定的單位和個人參與土地出讓活動。嚴格控制商品房項目土地單一出讓面積。商品房項目預售許可最低規(guī)模應當因地制宜合理確定，預售許可不得分層、單位辦理。取得預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房屋，嚴格按照申報價格執(zhí)行，并明確標明對外銷售價格。進一步建立健全新建商品房和成屋交易合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，強化交易資金監(jiān)管。四是加強市場監(jiān)測。地方人民政府要繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，針對新情況、新問題及時提出解決辦法和辦法。有關部門要及時發(fā)布市場監(jiān)管和相關統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預期。2.2.41.力爭到2012年底基本解決1540萬低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區(qū)改造、新建、改建等方式，增加廉租房和保障性住房供應。和政府采購，著力解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。要加快建設限價商品房和公共租賃住房，解決中低收入家庭住房困難。全面啟動城市和國有工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，繼續(xù)推進林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。同時，加大農(nóng)村危房改造力度，適當增加試點戶數(shù)。二、中央加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高中西部地區(qū)廉租住房建設補助標準，完善和完善中央補助資金分配方式，調(diào)動地方積極性，并確保資金的有效使用。各地區(qū)、各有關部門要加強監(jiān)督檢查，確保保障性安居工程建設用地和資金落實到位。同時，鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造項目提供貸款。保障性安居工程建設計劃、建設進度和資金使用情況應當及時向社會公開。3、進一步完善和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難工作責任制，省人民政府負責，市、縣人民政府負責落實。各地要結合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認真落實差別化的土地、財政、稅收等政策，及時清理整頓地方政府擅自減免稅等不符合本地區(qū)政策的規(guī)定。中央控制要求。境外機構和個人在中國投資房地產(chǎn)，必須嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則，加大促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的力度。2.2.5落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場責任。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實行省人民政府負責，市縣人民政府負責落實的工作責任制。在落實中央統(tǒng)一政策的前提下，各地可因地制宜進一步采取政策措施，加大保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場。廉租房建設以配套建設為主。要科學合理確定土地供應總量、結構、布局和時機，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地持續(xù)穩(wěn)定供應。依法做好拆遷管理工作。嚴格管理施工程序，確保工程質(zhì)量。其他住房困難群體的住房問題，因地制宜解決。在堅持住房市場化，落實住房困難低收入家庭住房保障的同時，對不具備廉租住房和保障性住房供應條件、無法購買普通商品房的家庭，發(fā)展出租房屋應因地制宜。等方式因地制宜地解決他們的住房問題。2.2.6建設社會主義新農(nóng)村，按照中央提出的“生產(chǎn)發(fā)展、生活小康、農(nóng)村風俗文明、村容整潔、管理民主”五點要求，最終縮小甚至消除差距在城鄉(xiāng)之間，工業(yè)必須成為推動農(nóng)村基礎設施建設的動力。建設、農(nóng)民就業(yè)和增收都上了一個新臺階。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。從目前的通行做法來看，就是到農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)，合理處置農(nóng)村的空置房屋和宅基地。按照統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設、節(jié)約集約利用的要求，在保證農(nóng)民生產(chǎn)生活便利的前提下，引導農(nóng)民在城鎮(zhèn)中心村適度集中居住。鼓勵進城有固定住所的家庭自愿放棄宅基地。對于自愿放棄的宅基地，地方政府可以根據(jù)實際情況制定相應的補償政策進行補償。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，內(nèi)容從事規(guī)模經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償利用閑置宅基地進行生產(chǎn)經(jīng)營活動。2.3行業(yè)準入分析項目建設單位XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及擬建項目為促進縣域經(jīng)濟發(fā)展；目標是放棄土地，促進城鄉(xiāng)一體化。城鄉(xiāng)一體化——“濱海新村”建設項目符合遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)市場準入的各項規(guī)定和要求。目前，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得經(jīng)營資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格。公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)暫定。本項目建筑面積64170平方米，公司具備相應的開發(fā)資質(zhì)開發(fā)該項目。從以上內(nèi)容可以看出，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無疑可以推動城鄉(xiāng)一體化建設和農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)規(guī)劃中必須發(fā)揮巨大作用。第三章資源開發(fā)與綜合利用分析3.1資源現(xiàn)狀粗略計算，農(nóng)民散戶平均居住面積1167平方米，村道平均面積150平方米；平均道路折舊維護費938元/年。供變電線路和供水管網(wǎng)折舊和維護費用為112元/戶/年。3.2資源綜合利用分析3.2.1土地資源90657平方米，總建筑面積11790平方米。到2013年，改造農(nóng)墾工危房1928戶，戶均居住面積由原來的1167平方米減少到68.7平方米，可增加土地資源儲備3176畝。.本期項目開發(fā)占地50000平方米，建筑面積64170平方米?？砂才?00戶，增加土地資源儲備1150畝。村道每戶占地150平方米，集中居住后，每戶平均道路面積為14平方米。本期工程可減少道路占用：（150-14）×700=95200㎡/143畝。3.2.2節(jié)省電網(wǎng)和水管網(wǎng)財政投資見下表表3-1農(nóng)民集中與分散住宅財政投入對比表單位：元項目方式道路折舊維修（戶）水電折舊維修費（戶）全部的集中居住322物業(yè)管理0322散居9381121050投資比較-728項目安排700戶農(nóng)戶居住，每戶每年為國家節(jié)約728元，每年為國家財政投資節(jié)省51萬元。3.2.3水電資源節(jié)能分析農(nóng)民住在一起后，供變電線路和自來水管網(wǎng)大大縮短。除了降低國家折舊和維護成本外，還可以減少供電線路和變壓器的損耗；可減少供水漏損，保證供水壓力；可以提高供電和供水的安全性。系數(shù)。農(nóng)民集中居住后，統(tǒng)一采取節(jié)電節(jié)水措施，采用節(jié)能燈、節(jié)水潔具，提高水的回用率，安裝水表，最大限度地節(jié)約能源。第四章能源解決方案分析能源是社會發(fā)展和人民生活水平提高的重要物質(zhì)基礎。長期以來，我國能源供應十分緊張，嚴重制約經(jīng)濟發(fā)展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40%。建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點。做好建筑節(jié)能工作，對節(jié)約能源、保障國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段和根本措施?！笆濉逼陂g，國家發(fā)改委《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》將嚴格執(zhí)行新建建筑節(jié)能50%的設計標準。4.1編譯依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》2007年10《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖與居住建筑）遼寧地區(qū)實施細則（二期）DBJ04-216-2006；《住宅建筑節(jié)能設計標準》DBJ04-242-2006；《建筑照明設計標準》GB50034-2004；國家對現(xiàn)行節(jié)能和合理利用能源政策頒布的有關規(guī)定和標準。4.2能耗指標分析及依據(jù)4.2.1能源消耗農(nóng)民生活分散，主要是從1980年代到1990年代。家庭建筑結構多樣化。在時代背景下，從建筑結構到用電用水都沒有節(jié)能措施，自然造成了用水、用電。無組織的資源浪費。4.2.2能耗指標分析農(nóng)戶分散住宅用水指數(shù)：6t/戶；農(nóng)戶集中住宅用水指數(shù)：4t/戶；節(jié)水40%。農(nóng)民集中居住后，統(tǒng)一建筑節(jié)能設計，統(tǒng)一使用節(jié)能燈，可節(jié)電30%。本項目用水量指標符合《城鎮(zhèn)居民用水量標準》GB/T50331-2002區(qū)域劃分用水量（L/人·d）范圍一80～135黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古二85～140北京、天津、河北、山東、河南、山西、陜西、寧夏、甘肅三120～180上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南五100～140重慶、四川、貴州、云南六75～125新疆、西藏、青海表格4-1居民用水數(shù)據(jù)采集及調(diào)查情況分組匯總表分割調(diào)查總水量10,000m3用水測量有水的家庭數(shù)量典型調(diào)查水量m3戶數(shù)/戶人口/人一個地區(qū)60948.801516.604550229189681.201707164565第二區(qū)97323.252339.807183037686305.7553028211057三區(qū)A92955.781519.293291860134116.001070032672第三區(qū)B84870.161484.0046923353483819.00267372928017四區(qū)111023.601174.013428338471398.0019934716175區(qū)33367.81748.902333795328702.0032436103518第六區(qū)5814.54165.465701512588020.0016090860886全部的486303.98948.06260497457882042.00_4166312272332表格4-2居民生活用水人均日用水量區(qū)域分類統(tǒng)計表單位：L分割三年平均2000平均值A類平均值B類均值C類均值大平均一個地區(qū)11010746104155101第二區(qū)1131146698187117第三區(qū)157154122152249174四區(qū)2592601512272402065區(qū)12212667112135105第六區(qū)96106101158212146平均值14314592142196142本項目用水標準采用一區(qū)乙級標準：104L/d。人;393升/天。家庭;根據(jù)以上參數(shù)數(shù)據(jù)，金房地李都小區(qū)日耗水量為1172m3/d，最大每小時耗水量為98m3/h。本項目用電量指標按《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB50293-1999（以下簡稱規(guī)范）執(zhí)行。見下表：表4-34.3.3居民人均計劃用電量指標規(guī)格指標分類城市土地等級人均綜合用電量（kw.h/person.a）現(xiàn)狀規(guī)劃Ⅰ用電量高的城市400～2012500～1501二用電中上城市200～1011500～801Ⅲ用電量的中等城市100～51800～401Ⅳ用電量較低的城市50～20400～250表4-44.3.4規(guī)劃單位建設用地負荷指標規(guī)范建設用地分類單位建設用地負荷指數(shù)（kw.h/a住宅用電100～400公共設施用電300～1200工業(yè)用電200～800表4-44.3.5規(guī)劃單位建筑面積負荷指標規(guī)范建筑用電類單位建筑面積荷載w/m2住宅用電20～60w/m2；1.4～4kw/戶公共建筑用電30～120工業(yè)用電20～80本項目規(guī)劃建設用電指標參照規(guī)范表4-5執(zhí)行，見下表表4-5居民用電負荷預測表地名建筑面積（㎡）綜合功耗指數(shù)：W/㎡耗電量（兆瓦）住宅、財產(chǎn)72706201.454商業(yè)網(wǎng)點，24009100.24車庫431150.021道路及景區(qū)照明725280.058小計1.773乘以0.8倍1.418園區(qū)規(guī)劃總用電負荷為1.773MW，考慮同時系數(shù)0.8，應為1.418MW。4.3節(jié)能措施4.31、分析總體布局、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數(shù)對建筑能耗的影響。即在冬季最大限度地利用太陽能供暖，獲取更多熱量，減少熱量損失；夏季最大限度地利用自然通風調(diào)節(jié)溫度，達到節(jié)能目的。2、建筑朝向選擇的原則是冬季獲得充足的陽光，避開主導風向，夏季采用自然通風，防止太陽輻射。3、居住建筑的體型系數(shù)控制在0.3以內(nèi)，減少建筑外的維修面積，達到節(jié)能的目的。4、屋頂、外墻、樓梯間、陽臺采用聚苯板保溫材料，窗戶可采用塑鋼單框雙層玻璃或中空玻璃。門窗保溫結構應采用氣密性良好的外窗（包括陽臺門），氣密等級為3級，符合國家標準《建筑氣密性分級及試驗方法》的規(guī)定。外窗”GB/T7107-2002。5、控制窗與墻的面積比，減少窗的散熱。建筑物的窗戶面積不宜過大。面向不同朝向的窗面積比：北、西窗≤0.30，東、南窗≤0.35，立面設計應考慮節(jié)能窗面積大小的限制；為增強住宅圍護結構的保溫隔熱性能，改善夏季室內(nèi)熱環(huán)境，外窗的開口面積不應小于其所在房間建筑面積的8%。6、住宅節(jié)能設計規(guī)定指標不得超過節(jié)能限值。4.3l.設計集中供熱系統(tǒng)時，管道沿路埋設，并分別安裝室溫控制裝置。泡沫直埋外保溫；散熱器外部刷有非金屬漆，因地制宜采用明裝和暗裝。在集中供熱系統(tǒng)的給水或回水支管上安裝水力平衡裝置。4、冬季最大限度地利用自然熱能取暖，獲取更多熱量，減少熱量損失；夏季盡量減少利用自然能源降溫，達到節(jié)能目的。5、管道保溫，加調(diào)節(jié)閥控制溫度。4.3.3優(yōu)先采用低壓電容器作為無功補償，減少無功損耗，選用節(jié)能燈具。設計選用的設備均采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴禁使用國家淘汰的低效、高耗能設備。4.3l.合理限制配水點水壓根據(jù)建筑給水系統(tǒng)超壓出水的實際情況，合理確定給水系統(tǒng)的壓力，以減少超壓出水造成的無形用水浪費?？装寤蚬?jié)流塞。2、推廣使用優(yōu)質(zhì)給水管道。3、注意節(jié)約用水和中水回用。逐步完善污水處理和污水排放系統(tǒng)，污水長期處理率達到90%以上。為減少淡水消耗，采用按質(zhì)供水，采用淡水和雜水兩系統(tǒng)，污水回用率為45%。雜水主要用于沖廁、綠地和道路灑水，減少淡水消耗。在工作和生活區(qū)域使用節(jié)水型潔具，完善計量設施，監(jiān)測能耗，確保節(jié)能降耗。第五章建設用地及征地拆遷安置分析5.1項目選址及用地規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化——“濱海新村”建設項目位于大洼縣玉樹鎮(zhèn)郭家村。本項目（一期工程）規(guī)劃用地面積5萬平方米，建設用地屬于農(nóng)墾職工危房改造，不占用耕地。5.2土地利用合理性分析建設用地為大洼縣玉樹鎮(zhèn)郭家村住宅用地。項目需要搬遷73戶，實現(xiàn)農(nóng)墾工危房改造700戶。每戶平均居住面積由原來的1167平方米減少到68.7平方米。面積48345平方米，建筑面積101026平方米，可增加土地資源儲備1081畝。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托大洼縣城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院對城鄉(xiāng)一體化建設——“濱海新村”建設項目進行了《詳細規(guī)劃》?？h玉樹鎮(zhèn)的實際、審查原則通過。從以上內(nèi)容可以看出，項目建設符合大洼縣總體規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃，建設用地合理。5.3征地拆遷安置補償方案移民是從一個國家或地區(qū)長期遷移到另一個國家或地區(qū)的居民，因此本項目不存在移民問題。為此，本項目制定了拆遷農(nóng)民征地拆遷安置補償方案。項目用地由某房地產(chǎn)開發(fā)公司從大洼縣國土資源局購買。項目拆遷面積48344.64m2，已全額支付拆遷費用2920萬元。項目實施后，公司將嚴格按照2011年3月1日實施的《中華人民共和國征地拆遷補償暫行條例》規(guī)定的工作程序進行。首先，簽訂征地補償協(xié)議。與拆遷戶。按照本方案制定的補償標準，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個體簽訂征地補償協(xié)議，作為征地報告的必要部分與土地一并報國土資源部門采集量。二是繳納征地補償費和安置費。征地補償安置方案經(jīng)市、縣政府批準后，應當在法律規(guī)定的期限內(nèi)按時向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付征地補償安置費。當?shù)貒临Y源部門應當配合農(nóng)業(yè)、民政等有關部門，對征地集體組織內(nèi)征地補償安置費的分配和使用進行監(jiān)督。建設項目位于人口相對集中、農(nóng)民生活較好的新麗鎮(zhèn)中心區(qū)。在鎮(zhèn)政府的大力支持下，73戶農(nóng)民全部得到妥善安置。5.4征地拆遷補償標準2011年3月1（一）征地補償、耕地征收補償標準旱地平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜地平均每畝補償15萬元?；巨r(nóng)田征收補償標準旱地平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜地平均每畝補償15.6萬元。3、征用林地等農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元。、征收工礦建設用地、村民房屋、道路等集體建設用地，平均每畝補償13.6萬元。征用閑置土地、荒山、荒地、荒灘、荒溝、未利用地的平均每畝補償2.1萬元。(2)其他稅費1、耕地占用稅按每平方米2元計算。、商品菜地開發(fā)建設資金按每畝1萬元計算。3、征地管理費按征地總成本的3%計算。國土資源部門嚴格按照有關規(guī)定使用。4、占用和補充耕地以平衡土地建設費，平均每畝4000元。統(tǒng)籌調(diào)整使用，省國土資源廳負責監(jiān)督驗收。（四）房屋地物補償標準一、住房補償標準2、建筑物（二層以上），每平方米補償3300元。3、（預）磚混結構房屋的補償標準為每平方米2800元。磚瓦房的補償標準為每平方米2400元。平（草）房補償標準為每平方米1900元。4、地面（下）附著物的補償標準倉庫補償費為每平方米920元。室外水泥地坪補償費為每平方米165元。沼氣池補償費為4600元。廁所補償費為每平方米190-300元。豬、雞舍的補償費為每平方米150-260元。塑料大棚的補償費為每平方米165-280元。菜窖每平方米補償180-330元。每米砌筑墻補償190元。第六章環(huán)境生態(tài)影響分析6.1編譯依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國水污染防治法》；《中華人民共和國大氣污染防治法》；《廢水綜合排放標準》GB8978-96；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095-1996；《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996；《建筑工地邊界噪聲限值》GB12532-90；6.2環(huán)境生態(tài)現(xiàn)狀項目用地地勢完整，場地穩(wěn)定，地表未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)影響。適用于高層建筑。本項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好。目前，該地塊區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，現(xiàn)場各測點晝夜噪聲監(jiān)測值均低于《城市地區(qū)環(huán)境噪聲標準》GB3096-93中相應標準限值。表明該區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量狀況良好，滿足環(huán)境功能要求。6.3生態(tài)影響分析及生態(tài)保護措施本項目的建設創(chuàng)造了適合居家生活的舒適環(huán)境；本項目實施的綠化環(huán)保工程與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，極大地改善了該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。因此，本項目的建設對改善項目地塊本身及周邊地區(qū)的環(huán)境生態(tài)十分有利。下面分析本項目在建設和運營過程中對環(huán)境的影響，并提出預防措施。6.3.1施工期環(huán)境影響及防治(1)污水主要是施工過程中的施工污水，污水排放必須符合《廢水綜合排放標準》GB8978-1996一級標準。污水管道應與社區(qū)污水管道和城市下水管道連接，保證污水順利排放。嚴禁向鄰近水域排放施工污水。施工廢水對環(huán)境影響不大。(2)廢氣施工期間，運輸車輛和工程機械排放的廢氣中含有CO、NO2、THC等污染物。通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近50-100m以內(nèi)，100m外界基本沒有影響。(3)灰塵揚塵污染是由項目基地開挖、施工過程、材料裝卸、運輸車輛行駛產(chǎn)生的揚塵造成的。因此，在施工過程中，要加強基礎開挖的施工管理，對車輛輪胎實施清潔措施，避免沿途散落泥土，干燥天氣定期灑水降塵，將施工現(xiàn)場覆蓋生土。物料在露天堆放時，設置臨時隔離墻。(4)固體廢物施工過程中產(chǎn)生的廢棄土方、建筑垃圾等，如處理不當，將影響施工區(qū)周邊景觀，阻礙道路交通。建議本項目廢鋼統(tǒng)一收集，交回收公司回收。建筑垃圾、棄土經(jīng)建設局批準后運至指定地點堆放。施工結束后，施工產(chǎn)生的固體廢物應及時清運，妥善處置。因施工破壞綠化的，應當恢復植被。(5)噪音各種工程機械的施工噪聲以及建筑材料和施工棄土運輸車輛在行駛和裝卸過程中發(fā)出的噪聲對附近環(huán)境影響很大。為減少施工期的噪聲污染，必須加強施工管理，合理安排施工設備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設備進行必要的減振降噪處理。中午（12：30-14：30）夜間（22：00-次日6：00）禁止施工。因工藝原因需要在夜間施工的，必須在施工前取得相關部門的批準。(6)室內(nèi)環(huán)境污染控制為防治建筑材料和裝修材料對室內(nèi)環(huán)境的污染，保護業(yè)主身體健康，工程建設必須按照GB30325-2001《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的要求進行。建設工程”。①材料選擇a、用于粘接木結構的膠粘劑可能會釋放甲醛，應以游離甲醛釋放量不大于0.12mg/m3為標準進行控制。b、墻布與窗簾粘合、定型、阻燃后可釋放甲醛，游離甲醛量不應大于0.12mg/m3。c、由于瀝青防腐防潮處理劑會不斷釋放有害氣體，污染嚴重，嚴禁用于室內(nèi)木地板等木質(zhì)材料的處理。d。防止織物和木材的阻燃劑釋放氨氣造成的污染。e.脲醛樹脂泡沫用作室內(nèi)保溫、隔熱、吸音材料時，會不斷釋放甲醛氣體。在本項目中，應考慮使用其他類型的材料。②工程建設a、室內(nèi)裝修工程中使用的稀釋劑和溶劑符合國家標準《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691《禁止使用苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重苯，不含甲苯、甲苯）涂料、稀釋劑和溶劑。”b、嚴格遵守國家標準《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂裝前工序安全與通風凈化》GB7692-19995.2.8《涂裝前處理作業(yè)嚴禁使用苯》第5.2.9條《大面積除油及去除舊漆時禁止使用甲苯、二甲苯和汽油?！雹凼┕と藛T在施工過程中使用的涂料、粘合劑、處理劑、溶劑等，應及時封閉存放。用剩余的垃圾及時清理室內(nèi)，用溶劑清洗室內(nèi)的施工工具。6.3.2運營期環(huán)境影響及預防(1)廢水項目建成后，排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)。采用節(jié)水設備，嚴格用水管理，盡量減少生活污水。新村經(jīng)收集、沉淀、消毒后可用于沖廁和綠地用水?；厥蘸筮M入化糞池，在化糞池內(nèi)進行48小時厭氧分解處理后，排入新麗鎮(zhèn)污水管網(wǎng)。采取上述措施后，可以有效防止居民日常生活中產(chǎn)生的生活污水對環(huán)境造成的影響。(2)固體廢物生活垃圾分類處理后，物業(yè)管理部門將派專人負責收集、清運和運輸。固廢處理：小區(qū)內(nèi)的固廢應分類收集貯存，環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。有毒有害危險廢物必須委托有資質(zhì)的單位依法處置。固體廢物處理標準按照《城市生活垃圾來源分類及廢物排放分類》J/T3033-1996。6.3.3其他環(huán)保措施嚴格遵守國家有關環(huán)境保護的法律、法規(guī)和標準，采取切實可行的措施，將項目的環(huán)境污染控制在限值范圍內(nèi)。（一）建筑環(huán)保措施使用新型墻體材料，減少土地資源消耗；在裝修工程中，使用環(huán)保裝飾材料，如環(huán)保建筑涂料，減少有害物質(zhì)的傳播，避免外墻裝飾大面積應用鏡面玻璃，防止光污染城市和交通環(huán)境。（二）給排水環(huán)境保護措施衛(wèi)生間潔具采用紅外線感應沖水設備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水系統(tǒng)；選擇三級鋼筋混凝土化糞池，可以防止污水滲漏，糞便發(fā)酵后停留時間長，開挖周期長；化糞池進出口采用FRP/PVC玻璃鋼復合水封管件，保證安裝使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵氣味進入室內(nèi)，防止蛆蟲爬入管道，避免漂浮的氣體和固體堵塞化糞池的出口管段。.(3)電氣環(huán)保措施選擇符合標準要求的低噪聲、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾的電氣設備和照明燈具，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。選擇合理的用電設備和供電方案，提高供電質(zhì)量，減少供電質(zhì)量造成的噪聲污染。6.4地質(zhì)災害影響分析勘察資料表明，項目所在地地質(zhì)條件穩(wěn)定，項目地質(zhì)條件適宜項目建設。根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）》，本工程地震計算按基本烈度6度進行。6.5特殊環(huán)境影響項目地塊內(nèi)及周邊不存在歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝、自然景觀等特殊環(huán)境，項目建設不會對特殊環(huán)境造成影響；實施。第七章經(jīng)濟影響分析7.1編譯依據(jù)1、按照國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）的有關規(guī)定進行評價；2、相關稅收和財務指標符合現(xiàn)行國家稅法和財務會計制度；3、大洼縣相關市場情況；4、企業(yè)提供的相關資料。7.2銷售收入和稅收及附加估計7.2.1銷售收入預測項目位于玉樹鎮(zhèn)中心，環(huán)境優(yōu)雅，商機無限。據(jù)專家評估，住宅：2200元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點：2900元/㎡；車庫2800元/㎡。7.2.2確定銷售稅和附加稅1、營業(yè)稅為房地產(chǎn)銷售收入的5%，《營業(yè)稅暫行條例》；2、城市建設維護稅為營業(yè)稅的1%，《城市維護建設稅暫行條例》；3、教育費附加為營業(yè)稅的3%，《占星學教育附加費規(guī)定》；4.銷售稅及附加按銷售額的5%估算，所得稅按25%估算。5、印花稅為銷售額的0.03%，《印花稅暫行條例》；六、土地增值稅按照國發(fā)〔1993〕138號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定計算；銷售稅及附加費見下表表7-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及追加概算單位：萬元序列號項目全部的建設期投入使用期12345～11一銷售收入241657249169161住宅銷售159954798111972商業(yè)網(wǎng)絡銷售6963208948743車庫出售1207362845二銷售稅12083628467.2.3房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)總成本為：16439萬元。7.3盈利能力分析見下表附表4收入證明單位：萬元序列號項目全部的建設期運營期1234至111商品房銷售收入241657249169162營業(yè)稅及附加費12083628463總消耗164391267437654總利潤6518-5787123056所得稅16307稅后利潤4888建設期第一年：銷售收入7249萬元，利潤總額-5787萬元。建設期第二年：實現(xiàn)銷售收入16916萬元，利潤總額12305萬元，稅后利潤4888萬元。建設工程銷售總額24165萬元，上繳稅金2838萬元，稅后利潤4888萬元。結論：該項目的經(jīng)濟效益是比較樂觀和可行的。第八章社會影響分析本項目的建設對項目區(qū)社會諸多領域產(chǎn)生了拉動作用，對社會的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。項目建設的社會影響范圍、社會影響效果和社會風險應對措施如下：8.1對經(jīng)濟發(fā)展的影響房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，可帶動上游鋼材、水泥等建材消費，刺激家居用品回購，帶動家電、紡織等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中面臨的社會經(jīng)濟背景是可以吸引大量國內(nèi)外投資，特別是優(yōu)質(zhì)投資，增加城市的經(jīng)濟內(nèi)涵。其城鎮(zhèn)化進程以強大的工商業(yè)發(fā)展為支撐，城市輻射效應更強，住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展具有一定的合理性。本項目的實施，可以極大地促進一個城市當?shù)亟ú牡认嚓P產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。8.2對居民就業(yè)的影響建筑業(yè)是勞動密集型行業(yè)。在當前金融危機加深、經(jīng)濟整體放緩的情況下，返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多，某城市勞動力就業(yè)壓力加大。這個項目的實施會給一些人帶來就業(yè)機會