陽(yáng)光新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告-畢業(yè)設(shè)計(jì)

1概述1.1選題背景及意義自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越大，2008年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過(guò)5%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì)，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多的隱患和阻力。究其原因，問(wèn)題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。房地產(chǎn)投資受諸多不確定因素影響（投資周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高、市場(chǎng)供給缺乏彈性、市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性、市場(chǎng)消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等），因此進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目決策的可行性、可操作性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成一般經(jīng)過(guò)6個(gè)階段:項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中選出最優(yōu)秀方案，只能是在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析及投資效益是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)人力、資金密集，影響因素多，而目前行業(yè)缺乏一個(gè)規(guī)范、全面、科學(xué)的可行性論證的操作模式和理論，項(xiàng)目投資決策依靠個(gè)人主觀經(jīng)驗(yàn)判斷已經(jīng)嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有通過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)查后，進(jìn)行有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，通過(guò)對(duì)比和精確分析各種數(shù)據(jù)、指標(biāo)等，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能確定是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資。較為準(zhǔn)確的可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目建設(shè)單位決策性的文件，同時(shí)也是其他投資者的合資理由根據(jù)。國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究現(xiàn)狀可行性研究的產(chǎn)生具有歷史必然性，這是因?yàn)殚L(zhǎng)期投資項(xiàng)目不僅投資數(shù)額大、回收期長(zhǎng)，而且存在著投資機(jī)遇上的選擇性、投資空間的流動(dòng)性和投資收益的不確定性，稍有不慎，就會(huì)使大量投資付之東流，造成投資失敗，給投資者、社會(huì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成損失，這就在客觀上需要產(chǎn)生一種在建設(shè)前期能夠?qū)?xiàng)目的投資數(shù)額、投資效益、資源狀況、環(huán)境保護(hù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)形勢(shì)以及總體規(guī)劃等方面進(jìn)行全方位分析論證的方法?？尚行匝芯空沁m應(yīng)這種需要而產(chǎn)生的?？尚行匝芯孔鳛殚_(kāi)發(fā)前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一種科學(xué)方法，最早起源于美國(guó)，而應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)。在第二、三次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀(jì)60年代以來(lái)，新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實(shí)、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理全過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)，國(guó)外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行了闡述和論證。此外，聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)、國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫(xiě)了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的投資項(xiàng)目可行性研究教材。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國(guó)外己經(jīng)比較成熟。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，1981年國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。1983年國(guó)家計(jì)委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的程序編制、內(nèi)容和評(píng)審辦法，把可行性研究作為編制和審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)和依據(jù)。隨著改革開(kāi)放的不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀念在人們的頭腦里更為加強(qiáng)，在建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究中，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)日益受到人們的重視。1987年9月國(guó)家計(jì)委發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作的暫行規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等四個(gè)文件，填補(bǔ)了我國(guó)在可行性研究中有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面缺乏系統(tǒng)方法和國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的空白。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題，與新會(huì)計(jì)制度接軌和國(guó)際慣例接軌，1993年4月國(guó)家計(jì)委會(huì)同建設(shè)部重新頒布了修改后的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》等四個(gè)新文件。這些文件的頒發(fā)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作做出了統(tǒng)一規(guī)定，并要求各個(gè)投資主體、各種資金來(lái)源、各種投資方式興辦的大中型建設(shè)項(xiàng)目，限額以上技術(shù)改造項(xiàng)目均應(yīng)按此方法與參數(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。這標(biāo)志著我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論和方法體系日益完善，保證了投資決策的科學(xué)化、規(guī)范化、程序化，從而在很大程度上避免了投資決策的失誤。為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部于2000年9月頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，從發(fā)布之日起在全國(guó)試行。2002年國(guó)家計(jì)委委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司組織編寫(xiě)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》投入使用，這是自《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第2版)以來(lái)由國(guó)家計(jì)委層面組織出版的最新一本關(guān)于前期工作的指導(dǎo)性文件。據(jù)稱，這是我國(guó)第一部與國(guó)際慣例接軌、在國(guó)家層次上用以指導(dǎo)全國(guó)投資項(xiàng)目可行性研究工作的規(guī)范性文本，總結(jié)了我國(guó)可行性研究近20年的實(shí)踐，并注重借鑒吸收國(guó)際有益經(jīng)驗(yàn)，包括可行性研究?jī)?nèi)容與方法，可行性研究報(bào)告編制大綱兩大部分。以上1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究還沒(méi)有一套完整的、可操作的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性，項(xiàng)目投資決策者的主觀行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究流于形式。此外，目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，水平參差不齊，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè):不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析:成本測(cè)算習(xí)慣于社會(huì)平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用，致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真?？傮w而言，同西方研究成熟國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究還處在待發(fā)展階段?？尚行匝芯扛攀隹尚行匝芯康母拍羁尚行匝芯渴枪こ添?xiàng)目擬建之前，通過(guò)對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面的問(wèn)題進(jìn)行全面分析、論證和評(píng)價(jià)，從而確定項(xiàng)目是否可行或選擇最佳實(shí)施方案的一項(xiàng)工作。它是有關(guān)決策人(包括宏觀管理當(dāng)局與投資當(dāng)事人)作出正確可靠投資決策的前提與保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對(duì)各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的過(guò)程。主要包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目建設(shè)理由與目標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和需求分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目的建設(shè)工期、投資估算、資源供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)以及結(jié)論等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中首要的和最關(guān)鍵的工作?？尚行匝芯康奶攸c(diǎn)1、可行性研究的對(duì)象是投資項(xiàng)目，研究的目的是論證項(xiàng)目是否具有技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的可行性英文“可行性(Feasibiltiy)”一詞的原義，是指一項(xiàng)事物可以做到的、現(xiàn)實(shí)行得通的、有成功把握的可能性。即是指技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的可接受性或容納性，財(cái)務(wù)上的經(jīng)濟(jì)合理性和盈利性，符合社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的需要，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)性和對(duì)社會(huì)效益的創(chuàng)造性等。2、可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)前期的一項(xiàng)工作可行性研究是在項(xiàng)目正式投資之前進(jìn)行的，它研究的不是既定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，也不是為既定項(xiàng)目找依據(jù)，而是為未來(lái)項(xiàng)目作論證，以避免或減少?zèng)Q策失誤。3、可行性研究具有綜合性的特點(diǎn)要判斷某一投資項(xiàng)目是否具有可行性，必須具有大量資料進(jìn)行全面分析，應(yīng)當(dāng)從各個(gè)投資主體的立場(chǎng)出發(fā)，結(jié)合有關(guān)法律、制度規(guī)定，充分考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要、公眾安全、就業(yè)以及環(huán)境保護(hù)等因素，分析市場(chǎng)資源條件、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)、建設(shè)工期、所需資金及籌集渠道、建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等情況，考察并落實(shí)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、投資結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)上有無(wú)保障、經(jīng)濟(jì)上能否獲得效益。因此，它具有較強(qiáng)的綜合性。當(dāng)然，這項(xiàng)工作也相對(duì)比較復(fù)雜?？尚行匝芯康某绦?、組織準(zhǔn)備。對(duì)擬建的工程項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，首先要確定工作人員，組建可行性研究工作小組，具體負(fù)責(zé)可行性分析的構(gòu)想，經(jīng)費(fèi)籌集，制定研究計(jì)劃等。2、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查。收集的資料主要有政府的方針，政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交通，地質(zhì)，氣象等方面的技術(shù)資料以及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的自然，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)，戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，地上地下障礙物調(diào)查，非居民戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。3、方案編制與優(yōu)化。在取得信息資料后，要對(duì)其進(jìn)行整理和篩選。在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、場(chǎng)址方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、以及項(xiàng)目投資與資金籌措方案等，進(jìn)行備選方案的編制，并進(jìn)行方案論證后，提出推薦方案。4、編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)?？尚行苑治鰣?bào)告書(shū)是對(duì)可行性分析全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同，內(nèi)容全面，詳實(shí)。可行性研究的工作階段國(guó)外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國(guó)的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的不同。1、投資機(jī)會(huì)研究階段投資機(jī)會(huì)研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機(jī)會(huì)的活動(dòng)。投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。一般投資機(jī)會(huì)研究是以一個(gè)地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向進(jìn)行的研究。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。當(dāng)然，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是詳細(xì)的分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來(lái)估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來(lái)估算稅費(fèi)。2、初步可行性研究階段初步可行性研究在我國(guó)亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問(wèn)題是分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過(guò)初步可行性分析階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性分析階段。3、詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問(wèn)題，并最終形成可行性研究的書(shū)面成果—可行性研究報(bào)告。可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度，環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，但一份規(guī)范的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括三個(gè)方面的內(nèi)容，既項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性研究，項(xiàng)目的技術(shù)可行性研究和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性研究。其具體應(yīng)該包括以下內(nèi)容:1、項(xiàng)目概況是對(duì)項(xiàng)目總體情況進(jìn)行的描述和說(shuō)明。主要具備:（1）項(xiàng)目名稱；（2）該項(xiàng)目提出的背景；（3）項(xiàng)目具備的基本條件，包括項(xiàng)目的地理位置，交通，人口，自然環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，水文，地質(zhì)，植被等環(huán)境條件；（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；（5）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等；（6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的宗旨，開(kāi)發(fā)規(guī)模，總體構(gòu)想，主要功能及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；（7）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。2、市場(chǎng)調(diào)查分析與需求預(yù)測(cè)具體包括如下:（1）市場(chǎng)供給分析及預(yù)測(cè)；（2）市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)；（3）市場(chǎng)價(jià)格分析以及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)；（4）自身競(jìng)爭(zhēng)力以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；（5）相關(guān)市場(chǎng)如建材市場(chǎng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)等的調(diào)查分析。3、規(guī)劃方案的優(yōu)選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會(huì)，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法，層次分析法，灰色綜合評(píng)價(jià)法，模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。最常用的是評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法。評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對(duì)多種方案進(jìn)行總體性描述；（3）詳細(xì)介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。4、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排具體包括:大型項(xiàng)目分階段、分片施工的實(shí)施進(jìn)度，主題工程、附屬工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)的統(tǒng)籌安排等。5、項(xiàng)目投資估算對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。主要有開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅費(fèi)）。6、資金的籌集方案及籌資成本估算主要有：資金的籌集方案、資金的籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力，支付能力分析等。7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指按照國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟(jì)效果。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是通過(guò)一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映出來(lái)的。這些指標(biāo)可以分為贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型、期限型指標(biāo))，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等;償債能力指標(biāo)，如借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。按照是否考慮時(shí)間因素的影響，可以將財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)不考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如靜態(tài)投資回收期、投資報(bào)酬率等。在大型項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)、回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目中，為準(zhǔn)確測(cè)算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在中小型項(xiàng)目和回收期短的項(xiàng)目測(cè)算中，可僅使用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（1）贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型指標(biāo))a.凈現(xiàn)值(NPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計(jì)算公式為:-t公式中，NPV為項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量;t為時(shí)期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率。一般用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，如NPV＞0，則項(xiàng)目可以投入:如NPV＜0，則項(xiàng)目應(yīng)該被放棄。b.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率的實(shí)質(zhì)就是使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量，(CI-CO)t為項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報(bào)酬率(投資收益率R)投資報(bào)酬率是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，該指標(biāo)通常用來(lái)和行業(yè)的平均投資收益率進(jìn)行比較，以判斷該項(xiàng)目投資贏利能力能否達(dá)到行業(yè)的平均水平。（2）償債能力指標(biāo)項(xiàng)目有無(wú)支付債務(wù)能力也是項(xiàng)目是否能成功的關(guān)鍵因素，項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等，在項(xiàng)目回收期較短時(shí)，通常可不考慮償還期，僅測(cè)算項(xiàng)目的其他償債指標(biāo)。在具體項(xiàng)目運(yùn)作中，可編制“資金來(lái)源及使用計(jì)劃表”“借款還本付息表”等表格。8、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性分析的一項(xiàng)重要內(nèi)容，通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，政策，市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小幾風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。具體包括:（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析。（2）不確定性分析，包括:盈虧平衡分析，敏感性分析以及概率分析等內(nèi)容。9、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需要，衡量房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。它是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目需要國(guó)家付出的代價(jià)和對(duì)國(guó)家做出的貢獻(xiàn)，是從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析項(xiàng)目的微觀經(jīng)濟(jì)效益。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)效益評(píng)價(jià)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。社會(huì)效益是指項(xiàng)目投資為滿足社會(huì)需求所做貢獻(xiàn)的大小。環(huán)境效益是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)給城市環(huán)境改善帶來(lái)的效益。10、結(jié)論及建議根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確結(jié)論，針對(duì)本項(xiàng)目存在的問(wèn)題提出建議并對(duì)建議的效果作出估計(jì)。2項(xiàng)目概況與市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況綜述項(xiàng)目名稱與承辦單位概況項(xiàng)目名稱：XXX承辦單位概況：承辦單位是XXX鴻億集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)資質(zhì)為二級(jí)。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房銷售，室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)，建筑材料銷售。公司自一九九八成立以來(lái)，一直致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，專注工程規(guī)范，嚴(yán)抓工程質(zhì)量，手續(xù)完善，保障住戶利益。近年來(lái)開(kāi)發(fā)的龍澤園房地產(chǎn)項(xiàng)目深受濱城人民歡迎。公司秉承“質(zhì)量第一，信譽(yù)至上”的信念，投入了大量的資金，給住戶交上了滿意的答卷，得到了濱城百姓的認(rèn)可。在此基礎(chǔ)上，公司全體員工再接再厲，開(kāi)發(fā)了龍港區(qū)首個(gè)封閉式小區(qū)“XXX”。XXX鴻億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在歷經(jīng)十多年成長(zhǎng)過(guò)程中始終堅(jiān)持以人文主義理想為指導(dǎo)，堅(jiān)守社會(huì)責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的核心價(jià)值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺(tái)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富”為企業(yè)使命，致力于為社會(huì)創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。投資項(xiàng)目提出的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。鴻億集團(tuán)為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)XXX。項(xiàng)目投資環(huán)境與必要性XXX是遼寧省XXX轄區(qū)，位于渤海北部海濱，遼東灣岸的一座半島上，于秦皇島、錦州港之間。XXX一個(gè)風(fēng)景秀麗的海濱旅游區(qū)。境內(nèi)有兩個(gè)海濱浴場(chǎng)和五座秀麗的公園。區(qū)內(nèi)歷史人文景觀頗豐，張學(xué)良別墅，筑港紀(jì)念等遺址，至今保存完好。XXX礦產(chǎn)資源十分豐富，探明礦藏30余種，石油、天然氣儲(chǔ)量可觀，開(kāi)發(fā)利用前景廣闊。XXX是以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型城區(qū)。金屬冶煉、機(jī)械造船、藥物化工、新型建材為支柱的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。國(guó)家特大型企業(yè)、亞洲最大的鋅冶煉基地—XXX有色金屬集團(tuán)和中國(guó)最大的造船企業(yè)—渤船重工有限責(zé)任公司都坐落于區(qū)內(nèi)。建區(qū)二十年來(lái)，XXX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展布局日趨合理，對(duì)外開(kāi)放縱深發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，一個(gè)繁榮富庶、文明美麗的現(xiàn)代化沿海開(kāi)放新城區(qū)正在遼西走廊、渤海之濱崛起。龍港開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了歷年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XXX龍港新城的奮斗目標(biāo)。隨著XXX經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人口的不斷增加，商品住房是有一個(gè)潛在的巨大的需求，可見(jiàn)XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景相當(dāng)可觀。本項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件；（2）國(guó)家及XXX頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）XXX國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；（4）XXX2009、2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；（5）XXX城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）；（6）XXXXXX的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（8）《XXX區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》；（9）XXX及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)；（11）編制《報(bào)告》的委托合同；（12）其他有關(guān)依據(jù)資料。市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)XXX統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價(jià)為2700多元，2010年1-8月份每平方米均為2900多元，價(jià)格上漲了13%。一些具有優(yōu)勢(shì)地段的房子價(jià)格漲幅明顯。教育園區(qū)的房?jī)r(jià)都在4000元/平方米以上，飛天廣場(chǎng)及客運(yùn)站附近的樓盤(pán)價(jià)格最高，已經(jīng)超過(guò)6000元/平方米，老城區(qū)的一部分新樓盤(pán)的價(jià)格也在4000元/平方米上下。從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤(pán)銷售量是上升趨勢(shì)。目前XXX住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在90m2以下的占總量的%,住宅面積在90m2以上占總量的54.2%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,90m購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查,XXX購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21-30萬(wàn)之間的占30.5%，承受總價(jià)格在31-40萬(wàn)的占24.50%，承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,XXX購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)根據(jù)XXX國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)顯示，目前XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售火爆。2009全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資億元，比上年增長(zhǎng)31.3%，房地產(chǎn)完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)12.8%，全年房屋施工面積397.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%，其中：住宅施工面積348.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積34.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%。房屋竣工面積萬(wàn)平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面積119.7萬(wàn)平方米，下降17.9%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積15.2萬(wàn)平方米，下降20.4%。商品房銷售面積287.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.0%，其中住宅銷售面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)83.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積38.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)412.0%。商品房銷售額億元，增長(zhǎng)383.3%。商品房空置面積27.2萬(wàn)平方米，下降69.4%截止到2010年7月底，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：XXX在XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不論是投資還是經(jīng)營(yíng)都占據(jù)六成多。2010年前7個(gè)月，XXX房地產(chǎn)完成投資億元，房屋施工面積平方米，房屋竣工面積20.6萬(wàn)平方米，商品房銷售面積57.1萬(wàn)平方米。其中，XXX房地產(chǎn)完成投資億元，房屋施工面積176.5萬(wàn)平方米，房屋竣工面積12.6另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年XXX還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)XXX房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。另外據(jù)了解，XXX是海濱城市，與其相鄰的秦皇島也是海濱城市，兩市相比房?jī)r(jià)仍然有上升的空間。近年XXX基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，為XXX商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致XXX商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有四：(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。(2)需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。(3)購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。(4)住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約起價(jià)：2709元/㎡，均價(jià)：2850元/㎡。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與風(fēng)險(xiǎn)分析競(jìng)爭(zhēng)力分析多方企業(yè)紛紛進(jìn)入XXX。由于XXX人口逐年增多，消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，加上本市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐XXX以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。天馬、鵬程、凌云等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的注入，使XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在XXX居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于XXX，靠近南山公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所教育學(xué)校（西苑小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等），具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于741XXX近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.XXX居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在XXXXXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商的從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：（1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。（2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，入駐移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商的從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。（3）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣受銀行利率影響，依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。3建設(shè)規(guī)模條件、產(chǎn)品方案與廠址選擇3.1建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬(wàn)元），XXX項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率，綠化覆蓋率45%。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)建造大規(guī)模的綠化帶、XXX第一人工湖水瀑布、幼兒園、會(huì)所、超市、運(yùn)動(dòng)設(shè)施表3-1擬建項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表Table3-1Aimingprojectmaintechnicalandeconomicindexestable項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。項(xiàng)目周圍環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀小區(qū)擬建于XXX的東部地區(qū)，地處XXX的核心地帶，北臨錦葫南路，南接遼寧省五點(diǎn)一線觀光路—濱海路，西側(cè)是果園小區(qū)與龍澤園小區(qū)，東側(cè)擁臨南山公園。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處XXX，且周邊有多所教育基地（西苑小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等），學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的購(gòu)房能力，銷售市場(chǎng)相當(dāng)可觀。建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)參數(shù)1.供水本項(xiàng)目上水從附近一條DN1000mm2.雨、污水排放就進(jìn)排入XXX已建成的污水管線。3.供熱擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為2萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加萬(wàn)元、所得稅萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為萬(wàn)元。3.3產(chǎn)品方案3.3.1戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技XXX高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。XXX項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商的從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：表3-2戶型分配表Table3-2Doortypepointsmeterdistribution樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)2643.3.2技術(shù)設(shè)備條件（1）室外外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。（2）室內(nèi)內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。窗：戶外窗用彩鋁窗。門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。（3）配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。電視、、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。（4）智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等?！耙豢ㄍā敝悄芟到y(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3.3.3道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。3.3.4小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。建設(shè)廠址選擇眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就XXX建設(shè)規(guī)劃的要求。（2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（4）擁有便利的交通條件。（5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要?；谏鲜鑫覀冞x定擬建于XXX的東部地區(qū)，地處XXX的核心地帶，北臨錦葫南路，南接遼寧省五點(diǎn)一線觀光路—濱海路，西側(cè)是果園小區(qū)與龍澤園小區(qū)，東側(cè)擁臨錦葫南路南山公園。選擇此地理位置理由：1、便捷交通：5分鐘生活圈，購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)校等配套近在咫尺。毗鄰3路、11路公交車車站，到新區(qū)、老區(qū)只需十幾分鐘車程。2、完善教育：小區(qū)周邊具有優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)（西苑小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等）3、完備醫(yī)療：小區(qū)周邊擁有的完備醫(yī)療（XXX醫(yī)院、鋅廠職工醫(yī)院、慈濟(jì)醫(yī)院、成大方圓藥房、XXX大藥房等）。4、優(yōu)越配套：玉皇商城、榮祥超市、真的超市、馬仗房超市、隆泰市場(chǎng)、西山坡市場(chǎng)、富都家居廣場(chǎng)、中國(guó)郵政等為您提供生活及購(gòu)物的便利；中行、工行、農(nóng)行、建行、中信銀行、葫蘆市商業(yè)銀行、信達(dá)證券、中國(guó)人壽、共同為您的理財(cái)提供專業(yè)的參考與支持；宏業(yè)商業(yè)小街內(nèi)有各類餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所，如有親朋好友聚會(huì)，家門口就可以滿足需求；移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商就在周圍，給您提供優(yōu)質(zhì)的資訊服務(wù)平臺(tái)。4項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境條件調(diào)查XXX提出社區(qū)內(nèi)設(shè)置人工瀑布和人工湖，水流急下，浪花飛濺，使業(yè)主仿佛置身于大自然的懷抱。同時(shí)小區(qū)擬定修建多個(gè)休閑廣場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)場(chǎng)所，讓您不出社區(qū)，就可以享受健康、便利的生活。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的XXX，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。施工期環(huán)境影響分析施工期污染源1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。2、施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。3、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期環(huán)境影響分析1、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表4-3。2、施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：（1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；（2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；（3）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；（4）建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹(shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。表4-1交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)Table4-1Transportvehiclecome施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575表4-2各施工階段主要噪聲源狀況Table4-2Eachconstructionstagemainnoisesourcescondition施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表4-3各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）Table4-3Eachconstructionstageday,nightcomeestimatedUnits:dB(A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。大氣污染源分析1、地下車庫(kù)廢氣XXX建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積4820平方米，層高約米。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為米，排氣量約7000立方米2、天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛榱⒎矫?h，平均燃?xì)饬繛榱⒎矫?h，996戶居民共用天然氣2420000立方米水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米公眾參與XXX環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為XXX人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。勞動(dòng)安全與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。（1）有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能。（2）危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2．安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。（2）對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。（3）對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。（4）對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。5投資估算、資金籌措與財(cái)務(wù)分析投資估算 1、根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表看到本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積接近13萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)0.7萬(wàn)平方米，綠化面積近4.該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a.居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)2600萬(wàn)人民幣。b.屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣c.其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。(2)土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情況如下：a.供水：本項(xiàng)目上水從附近一條DN1000mmb.雨，污水排放：就進(jìn)排入XXX已建成的污水管線。c.供熱：擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。d.供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。e.供氣：引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。f.路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。g.小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：表5-1總投資估算匯總表Table5-1withtotalinvestmentofestimatingsummaryform序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見(jiàn)費(fèi)7建設(shè)期利息946.568總投資表5-2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表Table5-2developmentprojectinvestmentinfixedassetsestimatetable序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額融資方案XXX建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于XXX處在學(xué)校集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多教師來(lái)購(gòu)房，由于教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá)萬(wàn)元。編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額表5-3資金流動(dòng)計(jì)劃表Table5-3Cashflowschedule序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期2009201020112012小計(jì)1投資分年計(jì)劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息1小計(jì)2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面（1）由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。（2）注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。（3）當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。（4）銀行借款的成本率。2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題具體優(yōu)化方法如下：（1）分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。（2）將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。（3）根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。（4）材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。（5）向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見(jiàn)附表10、11、12）表5-4風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表Table5-4Riskfactorsandriskdegreeanalysistables序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)大致可分為3個(gè)步驟：第一步，進(jìn)行財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測(cè)。編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表。通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)分析和技術(shù)與投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點(diǎn)和投資方案，擬定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，獲得項(xiàng)目投資、生產(chǎn)成本、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料。第二步，編制和評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表。將上述輔助報(bào)表中的基礎(chǔ)資料進(jìn)行匯總，編制出現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息估算表等5類主要財(cái)務(wù)基本報(bào)表，并對(duì)這些報(bào)表進(jìn)行分析評(píng)估。第三步，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。利用各基本報(bào)表可直接計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)，包括反映項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，將這些指標(biāo)值與國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，就可得出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)結(jié)論。銷售收入、銷售稅金及附加估算銷售收入是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額。用公式表示：銷售收入＝產(chǎn)品銷售數(shù)量×產(chǎn)品單價(jià)。銷售收入的發(fā)生，是以商品產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標(biāo)志是收到貨款或取得收取款項(xiàng)的權(quán)利。在采用分期付款銷售的情況下，通常以每期收到的貨款作為該期實(shí)現(xiàn)的銷售收入。對(duì)于生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的商品產(chǎn)品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項(xiàng)目施工工程進(jìn)度計(jì)算的銷售收入。銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動(dòng)服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇。銷售稅金及附加包括：增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加。（估算見(jiàn)附表5）利潤(rùn)和利潤(rùn)分配損益亦稱財(cái)務(wù)成果，企業(yè)的利潤(rùn)或虧損。企業(yè)營(yíng)業(yè)的損益是指在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出后形成的損益。在一定時(shí)期內(nèi)，各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)營(yíng)業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終成果。收入超過(guò)支出，就是企業(yè)的純益；反之，則是純損。企業(yè)營(yíng)業(yè)的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面的效益，是其最終的財(cái)務(wù)成果，是衡量其經(jīng)營(yíng)管理的重要指標(biāo)。利潤(rùn)分配，是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，按照國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分配形式和分配順序，在國(guó)家、企業(yè)和投資者之間進(jìn)行的分配。利潤(rùn)分配的過(guò)程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護(hù)，企業(yè)能否長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問(wèn)題，為此，企業(yè)必須加強(qiáng)利潤(rùn)分配的管理和核算。企業(yè)利潤(rùn)分配的主體一般有國(guó)家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工；利潤(rùn)分配的對(duì)象主要是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)；利潤(rùn)分配的時(shí)間即確認(rèn)利潤(rùn)分配的時(shí)間是利潤(rùn)分配義務(wù)發(fā)生的時(shí)間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤(rùn)的時(shí)間。（詳見(jiàn)附表6）財(cái)務(wù)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表8），可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%,且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期、借款償還期項(xiàng)目總投資額為萬(wàn)元，總銷售收入為萬(wàn)元，總銷售利潤(rùn)額為萬(wàn)元（見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表附表6）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝年（根據(jù)現(xiàn)金流量表附表8）3、流動(dòng)資金廣義的流動(dòng)資金。指企業(yè)全部的流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、存貨（材料、在制品、及成品）、應(yīng)收帳款、有價(jià)證券、預(yù)付款等項(xiàng)目。狹義的流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債。即所謂凈流動(dòng)資金(networkingcapital)。依照此一定義，流動(dòng)資產(chǎn)的資金來(lái)源，除流動(dòng)負(fù)債外，應(yīng)另辟長(zhǎng)期來(lái)源。凈流動(dòng)資金的多寡代表企業(yè)的流動(dòng)地位，凈流動(dòng)資金越多表示凈流動(dòng)資產(chǎn)愈多，其短期償債能力較強(qiáng)，因而其信用地位也較高，在資金市場(chǎng)中籌資較容易，成本也較低。（估算表詳見(jiàn)附表7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)以上分析，本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的，本項(xiàng)目有著十分強(qiáng)的生存能力和競(jìng)爭(zhēng)力。6風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析考慮到項(xiàng)目事實(shí)過(guò)程中未知因素的變化，本報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)投資與銷售收入在（+10%，-10%）之間變化時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。表6-1敏感性分析表Table6-1Sensitivityanalysistables序號(hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)基本方案1產(chǎn)品價(jià)格10%56-10%-82建設(shè)投資10%8-10%38由上述分析圖可以看出，本項(xiàng)目中總投資潤(rùn)率受銷售單價(jià)以及投資成本的影響較大，但是從總體上來(lái)看，項(xiàng)目所能承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)XXX投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1、自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析1、自然風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目位于XXX的核心地帶，易受周圍物業(yè)影響，需要注意防火、防洪。2、政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)期兩年，銷售期預(yù)計(jì)兩年，時(shí)間跨度大，易受政策影響，有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)受金融危機(jī)的影響，我國(guó)最近一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，XXX地區(qū)也不例外，進(jìn)而對(duì)居民消費(fèi)水平以及消費(fèi)態(tài)度產(chǎn)生較大影響，給本項(xiàng)目帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在相關(guān)方面的技術(shù)已經(jīng)相當(dāng)成熟，風(fēng)險(xiǎn)較小。5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)自新世紀(jì)以來(lái)，XXX規(guī)劃日漸完善，雖有不少改進(jìn)的地方，但總體上已處于規(guī)劃完畢等待逐步實(shí)施的階段，而本項(xiàng)目緊跟相關(guān)部門的規(guī)劃步驟，時(shí)刻把握相關(guān)政策的脈絡(luò)，有較高的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)抗衡能力。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。XXX項(xiàng)目經(jīng)過(guò)各方反復(fù)論證研究，并進(jìn)行了大量的，完備的相關(guān)調(diào)查，各方面決策盡量做到更好，具有良好的自我調(diào)整以及改進(jìn)能力。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與降低及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：（1）通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法常常為快速完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。（2）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。（3）通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。6.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策基本對(duì)策處理方法通常包括損失自留和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。針對(duì)本項(xiàng)目，部分可估的小風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)事先預(yù)測(cè)來(lái)盡量避免，可以做算是自留處置；同時(shí)可以針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行保險(xiǎn)投保，即通過(guò)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁來(lái)降低可能的損失。6.3.2風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的策略合理選用技術(shù)方案，做好施工組織安排，從源頭上堵截風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性；針對(duì)XXX項(xiàng)目進(jìn)行工程投保；本工程準(zhǔn)備了適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。6.3.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的重點(diǎn)1、在工程開(kāi)始前，對(duì)XXX的政治經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了充分的的考察與分析，同時(shí)本公司有大量了解相關(guān)知識(shí)的專業(yè)人士，如法律、施工技術(shù)累人員等，以避免在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生。2、在項(xiàng)目研究工程中詳細(xì)研讀了招投標(biāo)的相關(guān)文件，采用可調(diào)總價(jià)的合同計(jì)價(jià)方式，爭(zhēng)取通過(guò)公平合理的合同條款，以減少相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。上述風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和對(duì)策措施包括在項(xiàng)目計(jì)劃中，對(duì)特別重大的風(fēng)險(xiǎn)提出了專門的分析報(bào)告。對(duì)做出的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施，充分考慮可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿魏未胧┒伎赡軒?lái)新的問(wèn)題。6.3.4風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是工程項(xiàng)目實(shí)施階段的一項(xiàng)重要工作。（1）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的方法風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控主要對(duì)工程費(fèi)用、工程進(jìn)度和工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。本工程將采用橫道圖法、贏得值分析法、表格分析法等方法。（2）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控糾正措施

通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，來(lái)把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，了解工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施的效果，并發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。7社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量XXX居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各學(xué)校附近將會(huì)吸引大批教師前來(lái)居住。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處多所學(xué)校附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有西苑小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用，詳見(jiàn)表7-1。表7-1項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施Table7-1Projectconstructioninfluenceonthesocietyandtherelevantmeasures社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)XXX的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)8研究結(jié)論與建議8.1建設(shè)方案的綜合分析評(píng)價(jià)與推薦方案總體描述XXXXXX的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國(guó)加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述優(yōu)點(diǎn)1、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積:12.9項(xiàng)目總投資:萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%上