標桿房企住宅項目前期定位及整合傳播方案(大量附圖)

XX集團某地小黃山地塊項目

定位及整合傳播方案目錄2314市場調(diào)研及競爭環(huán)境分析項目定位及延展一期住宅組團創(chuàng)意策略及延展3335整合傳播策略及延展自身研判及資源優(yōu)化36某地市城市發(fā)展環(huán)境回顧一某地印象某地地理位置某地市(含轄縣)位于安徽省北部，北緯32°43′至33°30′，東經(jīng)116°45′至118°04′，北與濉溪縣、宿州市、靈璧縣、泗縣接壤，南與淮南市、鳳陽縣相連，東與明光市和江蘇省泗洪縣毗鄰，西與蒙城縣、鳳臺縣搭界。津浦鐵路從境區(qū)中部縱貫?zāi)媳?，淮河自西向東流過境南，轄區(qū)大部分處于淮北平原南端。某地市區(qū)位于北緯33°01′至32°49′，東經(jīng)117°31′至117°11′，北部與固鎮(zhèn)縣、五河縣交界，東部與鳳陽縣毗鄰，南部與鳳陽縣接壤，西部與懷遠縣相連。某地某地城市面積

某地市一市三縣總面積5952平方公里。東端至五河縣浮山峽山口，西端到懷遠縣萬福鎮(zhèn)關(guān)圩村顏李莊，東西長135

公里；北端至固鎮(zhèn)縣大韓家西北的沱河中心線，南端到懷遠縣常墳鎮(zhèn)新橋村新莊，南北寬86.5公里。市區(qū)總面積601.5平方公里，

其中，淮河以北面積240.66平方公里，淮河以南面積360.84平方公里，

建成區(qū)面積70平方公里。某地市懷遠縣固鎮(zhèn)縣五河縣某地道路遠期規(guī)劃圖高鐵控制性詳細規(guī)劃某地區(qū)域分布

某地市轄龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會區(qū)、淮上區(qū)4個區(qū)和懷遠、五河、固鎮(zhèn)3個縣，共設(shè)鎮(zhèn)36個，鄉(xiāng)19個（其中民族鄉(xiāng)1個），街道辦事處19個，村民委員會1247個，社區(qū)居民委員會204個。

龍子湖區(qū)設(shè)鎮(zhèn)1個：長淮衛(wèi)；設(shè)鄉(xiāng)1個：李樓。共有村民委員會32個；設(shè)街道辦事處6個：東風(fēng)、治淮、東升、解放、曹山、延安，共有社區(qū)居民委員會36個。

蚌山區(qū)設(shè)鄉(xiāng)2個：雪華、燕山。共有村民委員會22個；設(shè)街道辦事處7個：天橋、青年、緯二路、勝利、黃莊、宏業(yè)村、龍湖新村，共有社區(qū)居民委員會26個。

禹會區(qū)設(shè)鎮(zhèn)1個：秦集；設(shè)鄉(xiāng)1個：長青。共有村民委員會33個；設(shè)街道辦事處5個：大慶、張公山、緯四、朝陽、釣魚臺，共有社區(qū)居民委員會43個。

淮上區(qū)設(shè)鎮(zhèn)3個：小某地、吳小街、曹老集；設(shè)鄉(xiāng)1個：梅橋。共有村民委員會82個；設(shè)街道辦事處1個：淮濱，共有社區(qū)居民委員會10個。

懷遠縣設(shè)鎮(zhèn)10個：城關(guān)、雙橋集、魏莊、萬福、鮑集、龍亢、河溜、唐集、常墳、馬城；設(shè)鄉(xiāng)9個：褚城、古城、徐圩、蘭橋、陳集、淝河、淝南、找郢、荊芡。共有村民委員會651個，社區(qū)居民委員會23個。

五河縣設(shè)鎮(zhèn)13個：城關(guān)、新集、沫河口、小溪、雙忠廟、小圩、東劉集、大新、頭鋪、武橋、澮南、申集、朱頂；設(shè)鄉(xiāng)2個：沱湖、臨北（回族鄉(xiāng)）。共有村民委員會223個，社區(qū)居民委員會12個。

固鎮(zhèn)縣設(shè)鎮(zhèn)8個：城關(guān)、王莊、連城、濠城、新馬橋、劉集、湖溝、任橋；設(shè)鄉(xiāng)3個：石湖、楊廟、仲興。共有村民委員會196個，社區(qū)居民委員會34個。

新城綜合開發(fā)區(qū)共有村民委員會8個；社區(qū)居民委員會18個。

高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共有社區(qū)居民委員會2個。某地人口情況全年人口出生率13.80‰，人口死亡率5.21‰,人口自然增長率8.59‰。年末戶籍總戶數(shù)100.99萬戶，其中，市轄區(qū)

28.79萬戶。年末總?cè)丝?58.31萬人,比年初增加3.04萬人?？?cè)丝谥?，農(nóng)業(yè)人口258.05萬人，非農(nóng)人口100.26萬人。市轄區(qū)年末總?cè)丝?2.51萬人，其中非農(nóng)人口65.50萬人。全市人口中，男性人口185.57萬人，占總?cè)丝诘?1.8%,女性人口172.74萬人，占總?cè)丝诘?8.2%。分年齡段看，18歲以下76.44萬人，占總?cè)丝?1.3%；18-35歲106.32萬人，占總?cè)丝诘?9.67%；35-60歲的126.60萬人，占總?cè)丝诘?5.33%；60歲以上48.95萬人,占總?cè)丝诘?3.66%。

高新新技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)概概況況高新新區(qū)區(qū)簡簡介介某地高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)1994年經(jīng)安徽徽省人民民政府批批準成立立，為省省級高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，，總體規(guī)規(guī)劃面積積36.7平方公里里，享受受國家級級高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的優(yōu)優(yōu)惠政策策。某某地高高新區(qū)是是某地市市發(fā)展外外向型經(jīng)經(jīng)濟的重重要載體體、工業(yè)業(yè)強市的的主戰(zhàn)場場和體制制創(chuàng)新的的試驗田田。建區(qū)區(qū)以來，，某地高高新區(qū)始始終堅持持“以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為主，多多種產(chǎn)業(yè)業(yè)并舉””的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方針，大大力發(fā)展展開放型型經(jīng)濟，，園區(qū)規(guī)規(guī)模不斷斷擴大，，高新區(qū)區(qū)建成區(qū)區(qū)面積已已達9.78平方公里里，現(xiàn)開開發(fā)面積積11平方公里里。區(qū)內(nèi)內(nèi)逐步形形成了汽汽車零部部件、電電子信息息、新材材料及醫(yī)醫(yī)藥化工工等支撐撐產(chǎn)業(yè)，，業(yè)已成成為安徽徽省發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)“三點點一線””戰(zhàn)略的的重要組組成部分分。高新新區(qū)以其其優(yōu)越的的區(qū)位條條件，完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施、優(yōu)惠惠的政策策措施、、低廉的的投資運運營成本本、豐富富的人力力資源和和優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)吸吸引了香港貝貝斯、、香港港偉業(yè)業(yè)集團團、香香港貴貴聯(lián)集集團、、美國國EEC公司、、中國國華源源、寧寧波屹屹東電電子、、中國國凱盛盛等一批批境內(nèi)內(nèi)外企企業(yè)入入?yún)^(qū)投投資發(fā)發(fā)展，，高新新區(qū)已已初步步展現(xiàn)現(xiàn)出新新型工工業(yè)區(qū)區(qū)的形形象。。高新區(qū)區(qū)位置置某地高高新技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)老城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)淮上區(qū)區(qū)高新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施高新區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)已建建成十十縱五五橫的的道路路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，道道路總總里程程達26公里。。區(qū)內(nèi)已已實現(xiàn)現(xiàn)集中中供熱熱，供供氣能能力為為90噸／小小時。?！拔鳉鈿鈻|輸輸”在在高新新區(qū)建建有門門站，，區(qū)內(nèi)內(nèi)鋪設(shè)設(shè)φ300mm天然氣氣管道道10公里。。高新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施-（續(xù)））高新區(qū)區(qū)內(nèi)由由一條條直徑徑1400mm和兩條條直徑徑600mm供水干干管形形成環(huán)環(huán)狀供供水，，供水水壓力力大于于0.22MPa。區(qū)內(nèi)己己興建建兩座座11OKV／10KV變電所所，總總?cè)萘苛窟_16MVA。高新區(qū)區(qū)配套套服務(wù)務(wù)第三實驗小學(xué)第一輕工業(yè)學(xué)校電子工程學(xué)校區(qū)內(nèi)醫(yī)院區(qū)內(nèi)銀行區(qū)內(nèi)已建住宅小區(qū)高新區(qū)區(qū)入住住企業(yè)業(yè)名錄錄1安徽省昊方汽車空調(diào)電磁離合器公司11某地華洋超細粉體新技術(shù)有限責(zé)任公司2某地興科玻璃有限公司12某地天立加筋土有限公司3安徽省環(huán)球藥業(yè)股份有限公司（安徽省某地第一制藥廠）13某地高靈傳感系統(tǒng)系統(tǒng)工程有限公司4某地貝迪斯電子有限公司14安徽省某地紙箱機械廠5安徽省八一化工有限公司15安徽豐原生物化學(xué)股份有限公司6某地華興高新技術(shù)發(fā)展有限責(zé)任公司16某地金黃山凹版印刷有限公司7某地日月儀器研究所17某地依愛消防電子有限公司8中國電子科技集團電子第40研究所18艾尼克環(huán)保技術(shù)（安徽）有限公司9中國電子科技集團電子第41研究所19安徽省華益導(dǎo)電膜玻璃有限公司10某地雙環(huán)電子有限公司20某地市科達電器有限公司二某地普普通住住宅商商品房房市場場調(diào)查查某地市市2010年上半半年土土地成成交宗地編號宗地座落位置規(guī)劃用途出讓面積（m2）方式成交總價

(萬元)畝均單價（萬元/畝）競得人蚌掛(2009)72號東海大道北側(cè)，錦江大酒店西側(cè)居住用地68.458掛牌13700200、123某地錦江大酒店有限公司蚌掛(2009)73號東海大道南側(cè)，金業(yè)苑小區(qū)西側(cè)居住用地162.577拍賣56200345.683廣西勤建置業(yè)有限公司蚌掛（2010）35號淮上大道南側(cè)政府東路東側(cè)居住用地209.152掛牌21100100.884常州俞記和嘉置業(yè)發(fā)展有限公司蚌掛（2010）36號淮上區(qū)雙墩路南側(cè)，八中東側(cè)居住用地172.602掛牌1400081.111某地市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司蚌掛（2010）37號龍子湖區(qū)解放三路以西，鳳陽路以北居住用地（兼配套商業(yè)）32.985掛牌601.819中國房地產(chǎn)開發(fā)某地有限公司蚌掛（2010）38號龍子湖區(qū)常懷路南側(cè)居住用地（兼配套商業(yè)）9.432拍賣60063.613金運紅2010年上半半年土土地成成交表表2010年上半半年土土地成成交表表-續(xù)宗地編號宗地座落位置規(guī)劃用途出讓面積（m2）成交總價

(萬元)成交日方式競得人蚌掛(2010)56號龍子湖區(qū)唐家花園危改項目南側(cè)居住用地2396.790102010-6-23掛牌某地市城市開發(fā)建設(shè)有限公司蚌掛(2010)57號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地83048.486112002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)58號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地99041.154119002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)59號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地85905.26177002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)60號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地67138.40872002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)61號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地77301.59269002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)62號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地99873.00274002010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司蚌掛(2010)63號高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)商業(yè)用地14838.20350502010-6-23掛牌上海XX（集團）有限公司高新區(qū)小黃山以北，大慶路西側(cè)居住用地31360.579宗地編號宗地座落位置規(guī)劃用途出讓面積（m2）方式成交總價

(萬元)畝均單價（萬元/畝）競得人蚌掛（2010）39號龍子湖區(qū)解放二路西側(cè)，心懷路南側(cè)商住用地130.761掛牌450034.414特易購商業(yè)（安徽）有限公司蚌掛（2010）53號蚌山區(qū)工業(yè)集中區(qū)北側(cè)，陶山路西側(cè)居住用地126.404掛牌4540-————安徽中潤投資有限公司蚌掛（2010）54號宏業(yè)路西老十棟居住用地65.189掛牌120————周齊森蚌掛(2010)64號龍子湖區(qū)鳳陽東路以北，解放路以西商住用地76453.420274002010-6-23掛牌安徽金久投資有限公司2010年上半半年土土地成成交表表-續(xù)新政下下某地地市商商品房房市場場現(xiàn)狀狀住宅成成交量量2010年5月某地地樓市市住宅宅成交交套數(shù)數(shù)為596套，環(huán)環(huán)比4月減少少286套，降降幅為為32.4%，成交交面積積為5.9萬㎡，，環(huán)比比4月減少少3.6萬㎡，，降幅幅為37.9%。同比比去年年銷量量，無無論是是成交交套數(shù)數(shù)還是是成交交面積積，該該市同同比上上一年年度的的水平平都有有大幅幅度的的下滑滑。某某地由由于其其自身身交通通樞紐紐的原原因，，只是是該城城市的的流通通性較較強，，也是是除了了合肥肥，安安徽省省地級級城市市中房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售走勢勢受新新政和和一線線城市市影響響最大大的城城市，，具有有極強強的市市場開開放性性，也也對外外界房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的信信號反反應(yīng)最最為迅迅速的的城市市。住宅成成交均均價2010年5月某地地樓市市住宅宅成交交均價價大幅幅下跌跌，跌跌破4000大關(guān)。。3981元/平米的的成績績恢復(fù)復(fù)到今今年1月水平平，環(huán)環(huán)比4月減少少488元/㎡，跌幅幅高達達10.9%，是5月住宅均價價下跌較為為嚴重的城城市之一。。由于高價價樓盤推售售不高且成成交量不足足，導(dǎo)致某某地市本月月的住宅成成交價格出出現(xiàn)罕見的的暴跌現(xiàn)象象，跌幅也也是高居安安徽省各城城市的前列列。同時也也是安徽省省中受新政政作用影響響，出現(xiàn)量量價高幅度度下跌的典典型城市之之一。5月份某地各各區(qū)域成交交套數(shù)分析析可以看出，，5月份某地樓樓市受新政政的影響，，各區(qū)成交交套數(shù)都比比較少，其其中銷售套套數(shù)最多的的是淮上區(qū)區(qū)為230套，經(jīng)開區(qū)區(qū)位居第二二，禹會區(qū)區(qū)第三，而而本案所在在的高新區(qū)區(qū)，5月份成交套套數(shù)僅有28套，說明購購房者對在在該區(qū)域置置業(yè)沒有信信心，不認認可該區(qū)域域。5月份某地各各區(qū)域成交交價格分析析通上以上表表格可以看看出高新區(qū)區(qū)銷信均價價位居第二二，為4362.23元/平方米，成成交價格最最高為經(jīng)開開區(qū)，為4803.19元/平方米，處處于價格低低谷區(qū)域的的是淮上區(qū)區(qū)，銷售均均價為3170.76元/平方米。一、10年上半年，，某地住宅宅市場總體體表現(xiàn)為量量價齊跌的的態(tài)勢，成成交套數(shù)下下滑286套，跌幅32.4%，成交面積積下滑3.6萬㎡，跌幅幅37.9%，成交均價價下滑488元/㎡，跌幅10.9%。某地房地地產(chǎn)市場自自今年以來來一直銷量量平平，去去年月銷千千套的火爆爆市場不再再繼續(xù)，量量跌已成為為全國和安安徽樓市最最普遍的一一個特征。。很多城市市樓市成交交量也持續(xù)續(xù)走低，呈呈現(xiàn)出低位位運行的特特征，這一一點某地樓樓市也不例例外。歷史史數(shù)據(jù)顯示示，去年5月某地銷售售1808套，今年5月份下跌了了1212套，同比跌跌幅高達67%，可見今今年某地地樓市的的上半年年一直延延續(xù)較為為“萎靡靡”的走走勢，且且后勢走走向也不不容樂觀觀。二、本案案所處區(qū)區(qū)域5月份成交交套數(shù)較較低，表表明該區(qū)區(qū)域不被被購房者者認可；；從5月份成交交的價格格表上顯顯示，高高新區(qū)成成交價格格位居第第二，原原因是該該區(qū)域所所推出的的物業(yè)類類型大部部分為多多層，屬屬稀缺物物業(yè)類型型，固價價格上占占有優(yōu)勢勢。總評某地市普通住住宅商品房消消費需求調(diào)查查購房目的調(diào)查顯示：91%的被訪者購購買普通住宅宅的目的是為為了自住。購房動機超過三分之二二被調(diào)查者購購買普通住宅宅的動機是為為了改善目前前居住條件。。房屋套型選擇擇在普通住宅的的套型上，被被訪者主要選選擇的是二室室二廳和三室室二廳兩種戶戶型。面積段的選擇擇在普通住宅面面積段的選擇擇上，80—100㎡和100—130㎡是被訪者主主要選擇戶型型面積區(qū)間。。購買普通住宅宅的考慮因素素可以看出，被被調(diào)查者購買買普通住宅關(guān)關(guān)注的主要因因素依次是：：戶型、配套套設(shè)施、價格格，物業(yè)管理理以及朝向。。對普通住宅配配套設(shè)施的關(guān)關(guān)注被調(diào)查者對普普通住宅配套套主要關(guān)注的的因素是天然然氣到戶、供供暖、高速網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)端口和提提供管家式服服務(wù)。裝修服務(wù)類型型選擇72%的被訪者選選擇普通住宅宅的裝修標準準是毛坯。項目周邊競爭爭對手調(diào)查競爭樓盤分布布圖本案榮盛·南山酈都項目目總建面：57萬平方米目前尚未推出出柏莊·春暖花開項目目目前尚未推出出禹王世家九龍·友誼花苑金域·名城錦城家園君臨天下翡翠山莊百合公館萬方·水晶城榮盛·香堤榮府城建·琥珀花園金域·名城項目位置某地市涂山路298號主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積：170畝總建面積：16萬㎡銷售熱線0554—6885333目前銷售信息在售一期住宅高層和小高層：4#、8#、9#、10#樓容積率：2.4綠化率：30%最近一次開盤時間2010-05最近一次開盤所推售體量300套內(nèi)部配套休閑廣場、幼兒園、停車場周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約景觀與智能化智能化管理套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-11060三房80-13040銷售均價（元/㎡）4500目前備案銷售率（％）50項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款99折、銀行按揭無優(yōu)惠目前客戶群體某地市本地市民和周邊城鎮(zhèn)居民項目賣點地段、周圍配套項目定位廣告語涂山路25萬平方米山水美宅開發(fā)商某地金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位北京東方華泰設(shè)計公司主力戶型圖售樓部禹王世家項目位置大慶路主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積：20000平方米總建面積：3萬㎡銷售熱前銷售信息在售139、158、200平方米以上戶型容積率：1.6綠化率：32%最近一次開盤時間10、3最近一次開盤所推售體量100多套內(nèi)部配套停車場周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院、郵局建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保系統(tǒng)套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房86-9030三房109-15870銷售均價（元/㎡）3000-3200目前備案銷售率（％）80項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性98折，銀行按揭99折目前客戶群體周邊市民、縣城群體項目賣點價格項目定位廣告語生活超越期待開發(fā)商某地中太置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位————主力戶型圖房型：兩室兩兩廳面積：86平方米房型：三室兩兩廳面積：128平方米外景圖樓號圖百合·國際公館項目位置某地市勝利東路1556號主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：63203㎡總建筑面積：140000㎡銷售熱2046399目前銷售信息在售一期90-140㎡高層容積率：2.6綠化率：40%最近一次開盤時間09年10月最近一次開盤所推售體量780套內(nèi)部配套法蘭西式風(fēng)情景觀、運動場、兒童、中老年康體娛樂設(shè)施、停車場周邊配套學(xué)校、商場、郵局、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格法式風(fēng)情景觀與智能化法式風(fēng)情景觀套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房905三房93-14095銷售均價（元/㎡）5600目前備案銷售率95%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體本市中高端收入人群，三縣居民項目賣點地段、配套項目定位廣告語市中心超16萬平方米法式風(fēng)情新貴社區(qū)開發(fā)商某地永源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司景觀設(shè)計單位美國百弗景觀設(shè)計公司上海設(shè)計事務(wù)所主力戶型圖三室二廳，120平方米四室二廳，130平方米售樓部墻體廣告榮盛·香堤榮府項目位置電信大樓南面主要技術(shù)經(jīng)濟指標總建筑面積：20.38萬㎡銷售熱線0552-31877553187722目前銷售信息項目目前在售1#6#樓，89—140平米房源。容積率：1.6綠化率：38%最近一次開盤時間2010年5月最近一次開盤所推售體量1531套內(nèi)部配套中央景觀、停車場周邊配套學(xué)校(學(xué)區(qū))：二實小東校區(qū)，綜合商場：樂購，家樂福，銀行：工商銀行建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房108-11750三房127-14850銷售均價（元/㎡）5500目前備案銷售率（％）70項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠300元/平米，按揭優(yōu)惠200元/平米目前客戶群體市區(qū)市民、周邊群眾項目賣點本地大盤、景觀配套項目定位廣告語都市里的湖景豪宅開發(fā)商榮盛某地置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位北京超安園林景觀工程有限公司主力戶型圖房型：二室二二廳面積：108平方米房型：三室二二廳面積：142平方米售樓部項目墻體廣告告萬方·水晶城項目位置某地市涂山東路與航華路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：138畝總建筑面積：130000㎡銷售熱線0552-31877553187722目前銷售信息目前銷售12#樓86、104、112、115、117、120平米戶型及140—170復(fù)式戶型。容積率：1.57綠化率：37%最近一次開盤時間2010年4月底最近一次開盤所推售體量1.4萬㎡內(nèi)部配套停車場、運動場、兒童樂園、中央景觀、風(fēng)情商業(yè)街周邊配套二實小、家樂福中國郵政、工行、小區(qū)幼兒園、蚌醫(yī)二附院院建筑風(fēng)格江南園林景觀景觀與智能化中央景觀、智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房875三房100-12080三房以上120-17015銷售均價（元/㎡）多層：5600，高層：5100，小高層：5300目前備案銷售率（％）50項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款98折，按揭99折，VIP會員優(yōu)惠5000元/套目前客戶群體本市中高端收入人群項目賣點配套、地段、景觀項目定位廣告語征服心靈的居住藝術(shù)15萬方歐陸名仕城堡開發(fā)商合肥城建某地置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位深圳市林格博納主力戶型圖二期M（G6)117㎡戶型二期K(G5)112㎡主力戶型售樓部墻體廣告城建·琥珀花園項目位置某地市荊山路420號

主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：9.7萬㎡總建筑面積：144928㎡銷售熱3715376目前銷售信息2010年6月10日開盤銷售二期觀景高層2#、3#樓，面積84—130㎡容積率：1.6綠化率：37.1%最近一次開盤時間2010年6月1日最近一次開盤所推售體量210套內(nèi)部配套園林景觀、混合步行街和廣場、停車場周邊配套新城實驗學(xué)校（中小學(xué)）光彩大市場、家樂福、華夏商業(yè)街建設(shè)銀行建筑風(fēng)格歐派建筑風(fēng)格景觀與智能化中央園林景觀套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房81-8920三房100-15080銷售均價（元/㎡）多層：6000高層：4800目前備案銷售率（％）50項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策高層95折，多層98折目前客戶群體本市公務(wù)員、中高端人群、周邊縣城居民項目賣點地段、品質(zhì)項目定位廣告語都市新中心、歐洲原味生活開發(fā)商合肥城建某地置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位————主力戶型圖三房二廳三房二廳售樓部XX·國際花都項目位置東海大道與曹山路交匯處

主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：300畝總建筑面積：360000㎡銷售熱3179666目前銷售信息開盤銷售12、29號樓，87—160平米房源容積率：1.8綠化率：38%最近一次開盤時間10年5月最近一次開盤所推售體量300多套內(nèi)部配套社區(qū)幼兒園、小區(qū)診所、購物超市、商業(yè)街、運動場周邊配套湖光小學(xué)、安徽財經(jīng)大學(xué)、某地醫(yī)學(xué)院建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)情景觀與智能化中央景觀、智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-11030三房110-13060三房130-16010銷售均價（元/㎡）4500-5000備案銷售率（％）80項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策購房優(yōu)惠四個點目前客戶群體本市中高端人群、周邊縣城居民項目賣點開發(fā)商品牌、戶型、環(huán)境項目定位廣告語源自西班牙藝術(shù)生活開發(fā)商上海XX集團景觀設(shè)計單位上海墨刻景觀工程有限公司主力戶型圖房型：三房二二廳二衛(wèi)面積：129平方米售樓部項目售樓部項目實景圖九龍·友誼花苑項目位置某地市涂山路896號

主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：31畝總建筑面積：40000㎡銷售熱線0552-40712224087038目前銷售信息項目在售95—137平米現(xiàn)房容積率：2.2綠化率：31%最近一次開盤時間09年12月最近一次開盤所推售體量100多套內(nèi)部配套九龍購物中心、商務(wù)俱樂部、停車場周邊配套師范二附小，三實小，十中，十二中，九龍購物中心，建行、工行，華夏醫(yī)院院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房97-10460三房107-13740銷售均價（元/㎡）多層：4300-4600小高層：4000-4100目前備案銷售率（％）90項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策購房優(yōu)惠2個點，現(xiàn)房目前客戶群體某地市民、懷遠縣居民項目賣點地段、配套項目定位廣告語心境寬意悠遠輕松生活在身邊開發(fā)商九龍房產(chǎn)景觀設(shè)計單位——-主力戶型圖外景圖樓號圖翡翠山莊項目位置張公山公園西麓，錦江大酒店西側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：65605㎡總建筑面積：65598㎡銷售熱3978666目前銷售信息售頂樓一套137平米。別墅還未開盤容積率：1.0綠化率：40.5%最近一次開盤時間09年11月最近一次開盤所推售體量300套內(nèi)部配套停車場、鍵身器材周邊配套張公山二小、張公山中學(xué)、華聯(lián)超市、美又多超市某地四院、海天醫(yī)院院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房88-11330三房107-13550四房137-15720銷售均價（元/㎡）3500目前備案銷售率（％）85項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款、銀行按揭99折目前客戶群體部隊軍官、教師等項目賣點地段、環(huán)境項目定位廣告語獨攬永恒山色盡享幸福人生開發(fā)商安徽水利股份有限公司景觀設(shè)計單位美國NW主力戶型圖房型：二室二二廳面積：89平方米房型：四室二二廳面積：137平方米外景圖樓號圖錦城家園項目位置興中路三實小南200米

主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：9200㎡總建筑面積：13380㎡銷售熱/p>

目前銷售信息已近尾盤，在售5#兩套90平米戶型，一套124平米戶型。容積率：1.45綠化率：30%最近一次開盤時間09年11月最近一次開盤所推售體量200套內(nèi)部配套地下停車場、健身器材周邊配套三實小華聯(lián)超市第四人民醫(yī)院院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中心景觀套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房90-9180三房12420銷售均價（元/㎡）3800目前備案銷售率（％）95項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款98折、銀行按揭99折目前客戶群體國企、事業(yè)單位員工以及周邊縣城居民項目賣點產(chǎn)品、配套項目定位廣告語一城景色滿城書香開發(fā)商某地錦城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位————主力戶型圖售樓部君臨天下項目位置東海大道張山公園對面主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：200畝總建筑面積：23萬㎡銷售熱線0554—6885333目前銷售信息在售9#樓79-140㎡戶型容積率：6.0綠化率：35%最近一次開盤時間2010年5月最近一次開盤所推售體量100套內(nèi)部配套中央景觀、停車場、運動場社區(qū)商業(yè)街周邊配套三十小、張公山公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀區(qū)、智能安保管理套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房79-10050三房113-13540四房14010銷售均價（元/㎡）4500目前備案銷售率（％）90項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性付款98折、銀行按揭99折目前客戶群體國企、事業(yè)單位員工以及市區(qū)中高端客戶群體項目賣點地段、周圍配套項目定位廣告語濱江公園-守望詩意生活開發(fā)商某地萬福地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位上海瀚文主力戶型圖房型：三室兩兩廳面積：120平方米房型：兩室兩兩廳面積：79平方米售樓部墻體廣告樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率平均每層戶數(shù)銷售均價(元/㎡)九龍·友誼花苑40000多層、小高層2.2一梯兩戶、兩梯四戶多層：4300-4600小高層：4000-4100翡翠山莊65998多層、別墅1.0一梯兩戶3500錦城家園13380多層1.45一梯兩戶3900金域·名城16萬小高層、高層2.4兩梯四戶4500君臨天下23萬高層6.0兩梯四戶4500榮盛·香堤榮府20.38萬高層、別墅1.6兩梯四戶5500萬方·水晶城13萬多層、小高層、高層1.57一梯兩戶、兩梯四戶多層：5600，小高層5300，高層5200城建·琥珀花園9.7萬多層、高層1.6一梯兩戶、兩梯四戶多層6000，高層4800龍湖春天62萬多層、小高層、花園洋房、別墅1.2一梯兩戶、兩梯四戶多層4300，小高層4000百合·國際公館14萬高層、小高層2.6一梯兩戶、兩梯四戶5600XX·國際花都36萬多層、小高層、高層

1.8一梯兩戶、兩梯四戶4500-5000周邊樓盤要素素對比市場在售多以以小高層、高高層為主，多多層為輔；高高新區(qū)住宅均均價3900－4500元/㎡不等；多采用用1梯2戶、２梯４戶戶的排布設(shè)計計。周邊樓盤銷售分析通過對本案周周邊在售競爭爭項目的備案案銷售率指標標的調(diào)查，了了解到通過09年剛性需求及及投資性需求求的強烈拉動動，市場銷售售情況良好，，但隨著10年新政推出對對房地產(chǎn)市場場影響的進一一步加深，購購房者觀望氛氛圍也越濃，，去化放慢了了速度，其中中有五個項目目的去化率只只達到50%。周邊樓盤客群群分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點九龍·友誼花苑某地本市市民、懷遠縣居民地段、配套翡翠山莊部隊軍官、教師地段、環(huán)境錦城家園國企、事業(yè)單位員工以及周邊縣城居民產(chǎn)品、配套金域·名城某地市民和周邊城鎮(zhèn)居民地段、周邊配套君臨天下國企、事業(yè)單位員工以及本市中高端收入人群地段、周邊配套萬方·水晶城本市中高端收入人群地段、配套、景觀城建·琥珀花園本市公務(wù)員、中高端收入人群和周邊城鎮(zhèn)居民地段、品質(zhì)百合·國際公館本市中高端收入人群、三縣居民地段、配套龍湖春天本市中高端收入人群、三縣居民地段、高鐵、某地發(fā)展方向XX·國際花都本市中高端收入人群、三縣居民開發(fā)商品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、戶型、環(huán)境榮盛·香堤榮府·本市中高端收入人群本地大盤、景觀配套目前某地房地地產(chǎn)客戶群體體主要集中在在本市中高端端收入市民、、三縣和周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等等。周邊樓盤配套套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套龍湖春天中央景觀、停車場、商業(yè)街中國建設(shè)銀行、大學(xué)城君臨天下中央景觀、停車場、運動場社區(qū)商業(yè)街三十小、張公山公園萬方·水晶城停車場、運動場、兒童樂園中央景觀、風(fēng)情商業(yè)街二小、家樂福、郵局、工行、幼兒園、某地二附院城建·琥珀花園園林景觀、混合步行街和廣場、停車場學(xué)校、文化廣場、會展中心、商超百合·國際公館法蘭西式風(fēng)情景觀、運動場、兒童、中老年康體娛樂設(shè)施、停車場二實小、六中三院、沃爾瑪購物廣場金域·名城休閑廣場、幼兒園、停車場家樂?！?、萬達影城市圖書館、學(xué)區(qū)錦城家園地下停車廠、健身器材三實小、華聯(lián)超市、四院翡翠山莊停車場、運動場張公山二小、華聯(lián)超市、四院九龍·友誼花苑九龍購物中心、商務(wù)俱樂部、停車場小學(xué)、銀行、醫(yī)院榮盛·香堤榮府中央景觀、停車場、工行、某地二附院、郵局、家樂福XX·國際花都社區(qū)幼兒園、小區(qū)診所、購物超市、商業(yè)街、運動場湖光小學(xué)、大學(xué)城、高鐵、龍子湖景區(qū)本案周邊競盤盤項目在內(nèi)部部配套上突出出的主要包括括幼兒園、商商業(yè)配套、中中央景觀等；；周邊配套基基本共享．周邊樓盤戶型型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）XX·國際花都二房80-11030三房110-13060三房130-16010九龍·友誼花苑二房97-10460三房107-13740錦城家園二房90-9180三房12420金域·名城二房80-11060三房80-13040百合·國際公館二房905三房93-14095城建·琥珀花園二房81-8920三房100-15080周邊樓盤戶型型配比－續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）萬方·水晶城二房875三房100-12080四房120-17015君臨天下二房79-10050三房113-13540四房14010龍湖春天（三期）二房84-9050三房110-12050翡翠山莊二房88-11330三房107-13550四房137-15720可以看出，本本案周邊競盤盤項目在主力力套型的特征征表現(xiàn)為：套型以以二室室、三三室為為主，，二室室面積積段主主要在在８００—１1０㎡之之間，，三室室戶面面積段段主要要在１１０００—１3０㎡之之間。。周邊樓樓盤賣點BY定位廣廣告語語樓盤名稱項目賣點定位廣告語龍湖春天地段、城市發(fā)展方向、高鐵新城市、新生活的空間在這里蔓延君臨天下地段、周圍配套濱江公園-守望詩意生活萬方·水晶城地段、景觀、配套征服心靈的居住藝術(shù)15萬方歐陸名仕堡城建·琥珀花園地段、品質(zhì)都市新中心、歐洲原味生活百合·國際公館地段、配套市中心超16萬平方米法式風(fēng)情新貴社區(qū)金域·名城地段、周邊配套涂山路25萬平方米山水美宅錦城家園產(chǎn)品、配套一城景色、滿城書香九龍·友誼花苑地段、配套心境寬意悠遠輕松生活在身邊XX·國際花都開發(fā)商品牌、產(chǎn)品、環(huán)境源自西班牙藝術(shù)生活榮盛·香堤榮府本地大盤、景觀配套都市里的湖景豪宅翡翠山莊地段、環(huán)境獨攬永恒山色盡享幸福人生本案周周邊競競盤項項目在在定位位廣告告語上上突出出的項項目核核心賣賣點主主要包包括產(chǎn)產(chǎn)品、、品質(zhì)、配套套等。。周邊樓樓盤購房優(yōu)優(yōu)惠政政策分分析樓盤名稱優(yōu)惠政策翡翠山莊一次性付款、按揭均為99折榮盛·香堤榮府一次性付款優(yōu)惠300元每平米，按揭優(yōu)惠200元每平米XX·國際花都購房優(yōu)惠四個點九龍·友誼花苑現(xiàn)房，購房優(yōu)惠2個點錦城家園一次性付款98折，按揭99折金域·名城一次性付款99折，按揭無優(yōu)惠百合·國際公館無城建·琥珀花園高層95折，多層98折萬方·水晶城一次性付款98折，按揭99折，VIP會員再優(yōu)惠5000元/套君臨天下一次性付款98折，按揭99折龍湖春天一次性付款98折，按揭99折本案周周邊大大部分分競盤盤項目目目前前的購購房優(yōu)優(yōu)惠政政策以以付款款優(yōu)惠惠政策策為主主，從從優(yōu)惠惠幅度度來看看，新新推出出的房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策已對對某地地房地地產(chǎn)市市場的的銷售售帶來來了一一定的的影響響，各各樓盤盤都作作出了了相應(yīng)應(yīng)的購購房優(yōu)優(yōu)惠措措施，，其中中以城城建·琥珀花花園為為例，，優(yōu)惠惠點數(shù)數(shù)較大大，高高層購購房95折。某地市市大盤盤個案案分析析三龍湖春春天項目位置某地大學(xué)城學(xué)府路666號主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積：782畝總建筑面積：62萬㎡銷售熱3171888目前銷售信息在售三期8#9—120平米戶型容積率：1.2綠化率：45%最近一次開盤時間09年11月最近一次開盤所推售體量1-26號樓內(nèi)部配套中央景觀、停車場、商業(yè)街周邊配套建行、大學(xué)城建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房84-9050三房110-12050銷售均價（元/㎡）多層：4300小高層：4000目前備案銷售率（％）50項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策一次性98折，按揭99折目前客戶群體本市中高端收入人群，三縣居民項目賣點地段、某地發(fā)展方向、高鐵項目定位廣告語市新城市、新生活的空間在這里蔓延開發(fā)商某地清越置業(yè)發(fā)展有限公司景觀設(shè)計單位深圳紫月景觀設(shè)計公司龍湖春春天定位與與規(guī)劃劃項目規(guī)規(guī)劃：：龍湖湖春天天是由由上市市公司司安徽徽水利利開發(fā)發(fā)股份份有限限公司司投資資，某某地清清越置置業(yè)發(fā)發(fā)展有有限公公司開開發(fā)建建設(shè)的的大型型生態(tài)態(tài)人文文社區(qū)區(qū)。項項目占占地782畝，建建筑面面積達達62萬平米米，融融合了了多層層、小小高層層、花花園洋洋房、、別墅墅、商商業(yè)街街、SOHO公寓等等多種種建筑筑形態(tài)態(tài)，整整個社社區(qū)容容積率率為1.2，綠化化率高高達45%，是某某地市市屈指指可數(shù)數(shù)的低低密度度復(fù)合合大盤盤。龍湖春春天產(chǎn)品開開發(fā)策策略開發(fā)特特征主主要包包括：：龍湖湖春天天開創(chuàng)創(chuàng)了某某地““先造造園，，后建建房““的先先河，，20000平米社社區(qū)中中心公公園，，將景景融于于生活活的每每個角角落，，為社社區(qū)居居民提提供了了一個個全方方位多多層次次的活活動空空間。。社區(qū)區(qū)還配配備幼幼兒園園、小小學(xué)、、中學(xué)學(xué)一體體式教教育體體系。。完善善的配配套、、優(yōu)美美的環(huán)環(huán)境、、高端端的品品質(zhì)，，龍湖湖春天天無愧愧為某某地大大型生生態(tài)人人文樓樓盤的的典范范。龍龍湖春春天一一期、、二期期的產(chǎn)產(chǎn)品得得到了了廣大大客戶戶的認認可和和信任任，龍龍湖春春天三三期更更是眾眾望所所歸，，在翹翹首引引領(lǐng)中中即將將與大大家見見面。。龍湖湖春天天三期期位于于項目目的西西南側(cè)側(cè)，面面積涵涵蓋79———130平米，，主要要以多多層為為主。。三期期在設(shè)設(shè)計上上采用用了建建筑、、規(guī)劃劃、景景觀三三位一一體的的設(shè)計計模式式，將將地塊塊作為為一個個完整整的社社區(qū)來來考慮慮，通通過構(gòu)構(gòu)筑社社區(qū)外外環(huán)道道路和和中部部完整整的““豐””字型型步行行系統(tǒng)統(tǒng)將各各功能能區(qū)形形成完完整統(tǒng)統(tǒng)一的的整體體。龍湖春春天營銷特特征一、營營銷特特征-高鐵高鐵，，這個個城市市發(fā)展展綜合合體高高級別別的標標志越越來越越在城城市人人眼中中形成成交通通標桿桿，某某地作作為京京滬高高鐵7站之一一，在在今后后華東東的交交通地地位可可想而而知，，皖北北地區(qū)區(qū)無人人震撼撼。而而龍湖湖春天天更是是與高高鐵的的完美美結(jié)合合，在在南京京工作作，沒沒關(guān)系系，傍傍晚就就可以以回家家享受受家庭庭的溫溫馨。。在龍龍湖春春天，，距離離似乎乎越來來越近近。二、營營銷特特征-大學(xué)城城書香之之城——高校林林立，，知識識匯聚聚某某地地大學(xué)學(xué)城，，城市市文脈脈第一一領(lǐng)地地，這這里匯匯萃了了城市市的人人文精精華，，是文文化、、科技技、信信息的的中心心。財財經(jīng)大大學(xué)、、某地地醫(yī)學(xué)學(xué)院、、電子子學(xué)院院、某某地學(xué)學(xué)院、、高等等職業(yè)業(yè)學(xué)院院，五五校環(huán)環(huán)繞，，龍湖湖春天天位于于大學(xué)學(xué)城中中央核核心區(qū)區(qū)，在在社區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃配配套了了景觀觀優(yōu)雅雅的幼幼兒園園和知知名的的小學(xué)學(xué)、中中學(xué)，，滿足足每位位業(yè)主主望子子成龍龍的心心！銷售售均均價價走走勢勢圖圖龍湖湖春春天天銷銷售售均均價價自自2月3號至至今今，，始始終終以以4000元/平方方米米為為中中軸軸線線上上下下波波動動，，其其中中4月份份有有上上揚揚趨趨勢勢，，但但受受國國家家政政策策調(diào)調(diào)控控的的影影響響，，以以后后連連續(xù)續(xù)三三個個月月下下挫挫，，下下降降幅幅度度不不是是很很大大，，從從此此表表可可以以看看出出，，國國家家針針對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場一一系系列列的的調(diào)調(diào)控控政政策策，，開開發(fā)發(fā)商商持持扛扛的的態(tài)態(tài)度度，，購購房房者者持持繼繼續(xù)續(xù)觀觀望望態(tài)態(tài)度度。。龍湖春天天|價格分析析龍湖春天天銷售的的優(yōu)勢1、品牌：：安徽水水利股份份開發(fā)有有限公司司，上市市公司，，品牌知知名度高高；2、規(guī)模：：某地第第一大盤盤，氣勢勢恢宏的的建筑讓讓所有者者們都為為之自豪豪；3、環(huán)境：：項目緊緊鄰龍子子湖風(fēng)景景區(qū)居住住環(huán)境較較佳；4、產(chǎn)品：：79~300平米多種種戶型，，物業(yè)類類型有多多層、小小高層、、別墅等等讓每個個人來這這里的都都能找到到心儀的的戶型；；小結(jié)目錄2314市場調(diào)研及競爭環(huán)境分析項目定位及延展一期住宅組團創(chuàng)意策略及延展3335整合傳播策略及延展自身研判及資源優(yōu)化36地塊的研判一關(guān)于某地高新新區(qū)某地高新區(qū)是是某地市發(fā)展展外向型經(jīng)濟濟的重要載體體，區(qū)內(nèi)逐步步形成了汽車車零部件、電電子信息、新新材料及醫(yī)藥藥化工等支撐撐產(chǎn)業(yè)，業(yè)已已成為安徽省省發(fā)展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)“三三點一線”戰(zhàn)戰(zhàn)略的重要組組成部分。隨著某地高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)成為國家級級開發(fā)區(qū)的批批示，區(qū)域?qū)荼卮呱灰黄爱a(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟帶+宜居居生活帶”。。目前已吸引了了香港貝斯、、香港偉業(yè)集集團、香港貴貴聯(lián)集團、美美國EEC公司、中國華華源、寧波屹屹東電子、中中國凱盛等一一批境內(nèi)外企企業(yè)入?yún)^(qū)投資資發(fā)展，高新新區(qū)已初步展展現(xiàn)出新型工工業(yè)區(qū)的形象象。小黃山版塊的的研判某地高新區(qū)是是1994年年經(jīng)安徽省人人民政府批準準建立的省級級高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，，享受國家級級開發(fā)區(qū)的優(yōu)優(yōu)惠政策，總總體規(guī)劃面積積40平方公公里。為進一一步完善高新新區(qū)的配套設(shè)設(shè)施，特將小黃山周邊區(qū)區(qū)域定位為集集居住、休閑、、娛樂、研發(fā)發(fā)、物流為一體的綜合合園區(qū)。片區(qū)的定位發(fā)發(fā)展對本案是是個利好的因因素，在發(fā)展展外部環(huán)境上上“宜居生活活帶”將改變變城市對本片片區(qū)的居住認認知。小黃山版塊的的研判另外，針對小小黃山的生態(tài)態(tài)環(huán)境，本案案將如何定位位其價值？小黃山海拔數(shù)數(shù)十米，樹木木茂盛，對于于該片區(qū)是個個難得的景觀觀資源，但由由于某地多山山多水，相對對于整個某地地而言小黃山山并不具備吸吸引客戶購買買其周邊項目目的價值，無法成為項目目的核心價值值點，其對項目定定位發(fā)展影響較弱，僅可作為項項目的常規(guī)賣賣點，因此本本案在項目定位發(fā)發(fā)展及核心優(yōu)優(yōu)勢提煉上舍舍棄小黃山的的主體地位。項目基地研判判31基地現(xiàn)狀及周周邊環(huán)境32本案的SWOT分析項目位置本案位于高新新區(qū)主干道大大慶路與燕山山路交匯處。。本案本案地塊現(xiàn)狀狀本案土地還未未平整。本案周邊交通通本案通過大慶慶路、燕山路路、興和路等等進行交通組組織，路網(wǎng)通通達全市。大慶路南向大慶路北向燕山路東向燕山西向本案周邊環(huán)境境華瑞紡織廠山香拆遷安置小區(qū)汽車交易中心磚窯廠本案周邊環(huán)境境-續(xù)八一化工工廠昊方機電廠藥廠高新區(qū)管委會本案周邊分布布著化工廠，，紡織廠，機機電廠，玻璃璃廠，制藥廠廠等，居住環(huán)環(huán)境較差。本案周邊配套套高新區(qū)管委會會公交站臺海校海校對面沿街街商業(yè)本案周邊配套套-續(xù)洗浴中心農(nóng)業(yè)銀行超市汽車裝飾距本案公交車車三站路的范范圍內(nèi)有政府府單位、學(xué)校校、超市、沿沿街商業(yè)等日日常生活配套套。本案SWOT分析（S）開發(fā)商品牌優(yōu)勢：XX集團是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2009中國企業(yè)500強中位列第169位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位居第2位，在上海市企業(yè)集團中排名第13位，集團發(fā)展速度迅猛，并有很強的社會責(zé)任感，在行業(yè)內(nèi)樹立了良好的口碑。規(guī)模優(yōu)勢：本案總建面近百萬平方米，在某地市來說屬第一大盤，體量較大，具備自我中心化的能量。環(huán)境優(yōu)勢：

本案緊鄰某地小黃山，政府為進一步完善高新區(qū)配套設(shè)施，特將小黃山周邊區(qū)域定位為集居住、休閑、娛樂、研發(fā)、物流為一體的綜合園區(qū)，小黃山改造完成后，對改善本區(qū)域的環(huán)境起到很大的作用，同時給本案的銷售帶來利好。成本優(yōu)勢：本地塊以總價57350萬元，單價68.46萬元/畝取得了土地的開發(fā)權(quán)，與某地市其它已取得開發(fā)權(quán)的地塊相比較，土地成本低是一個強有力的優(yōu)勢。本案SWOT分析（W）區(qū)域不認可：本區(qū)域?qū)倌车厥形髂辖紖^(qū)，當?shù)鼐用駥Ρ緟^(qū)域的發(fā)展?jié)摿Σ豢春?，普遍認為本區(qū)域發(fā)展前景有限。區(qū)域居住環(huán)境較差：本區(qū)域?qū)俑咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)，是某地市工業(yè)比較集中的一個區(qū)域，工業(yè)有豐原化工、八一化工、紡織廠、昊方機電等廠家，對區(qū)域環(huán)境有相當?shù)奈廴?，不宜居住。生活便利性差：本案周邊日常生活配套設(shè)施很不完善，在距本案三站路的范圍內(nèi)才相應(yīng)有一些生活配套，例如超市、餐飲、學(xué)校等，生活極不便利。出行交通差：本案周邊的兩路公交車尚不能到達本案，出行交通極不便利。高壓線影響工程建設(shè)：

在本案地塊內(nèi)穿行一組高壓線，這對本案后期的工程建設(shè)造成一定的影響。本案SWOT分析（O）競盤機會：本區(qū)域在建在售樓盤不多，且規(guī)模都較小，也有很多項目都接近尾盤，這給本案后期入市帶來機會。區(qū)域機會：區(qū)域未來可拍賣的土地有限、很少，走訪高新區(qū)管委員，至年底本區(qū)域?qū)⒉辉俪鲎屚恋兀@對本案來講，年底面市又是一政府扶持的利好。市場機會：高新區(qū)入住企業(yè)20多家，各工廠工人也將部分成為本案購房的一個群體。本案SWOT分析（T）宏觀調(diào)控政策初現(xiàn)：調(diào)控信號出現(xiàn)，全國市場再一次出現(xiàn)觀望端倪。土地、金融、預(yù)售門檻、價格調(diào)控等一系列宏觀調(diào)控政策對后市發(fā)展影響深遠。城市發(fā)展方向壓力：目前某地市城市發(fā)展方向向南，且政府近期又著手打造某地市濱湖新區(qū)的建設(shè)，此區(qū)域不在政府發(fā)展方向的范疇內(nèi)，這對本案后期的升值空間造成一定的威脅。解讀綠地二XX在中國XX的輝煌榮榮譽中國百強企業(yè)業(yè)中國房地產(chǎn)龍龍頭企業(yè)中國地產(chǎn)千億億資產(chǎn)企業(yè)…………足跡遍及21省36個城市中國綜合性地地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)業(yè)中國地產(chǎn)品牌牌戰(zhàn)略的先行行者…………XX品牌戰(zhàn)略略地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略略的先行者“XX實施的全全國戰(zhàn)略面向向的主要群體體，是中低收收入階層和中中產(chǎn)階層兩個個層面。建立與這兩層層面對應(yīng)的全全國性品牌，，是XX房地地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展展的要求。”——XX集團副總總裁陸新畬XX打造地產(chǎn)品牌的原因所在使命感與產(chǎn)品品牌意識的覺醒XX打造地產(chǎn)產(chǎn)品牌的時代代意義XX打造地產(chǎn)產(chǎn)品牌的企業(yè)業(yè)價值傳承創(chuàng)新中國傳統(tǒng)的居住文化創(chuàng)立全國首席席的地產(chǎn)產(chǎn)品品品牌XX旗下品牌牌新里老街坊海珀我家公坊啟航社海域XX之于社會會“在我眼里，，企業(yè)家除了了保持企業(yè)的的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展之外，還還需要是一個個優(yōu)秀公民，，對于社會責(zé)責(zé)任的履行應(yīng)應(yīng)該是全方位位的。比如，，公司的運作作過程中要時時刻考慮到環(huán)環(huán)保、節(jié)約、、減排的責(zé)任任。另外，捐建希希望小學(xué)、支支持特奧會等等，都充分表表達了我們““和諧XX、、共建共享””的價值理念念?！薄猉X集團總裁裁張玉良和諧XX共共建共享享產(chǎn)品層面：生態(tài)的、溫馨馨的、智能的的、生活便捷捷的、有安全全感的、有升值潛力的的……XX之于客戶戶品牌層面：國際化的、有有情調(diào)的、標標志性的、有有品質(zhì)的、有有尊榮感受的……XX的發(fā)展方方向“做政府希望望的事情，做做市場需要的的事情。按照照政府導(dǎo)向做做，就自然會會有很大市場場。XX是做當?shù)氐卣胱觥?、而當?shù)仄髽I(yè)業(yè)又做不了或或者不容易做做的事?！薄猉X集團總裁裁張玉良全國化布局，與政府共贏！XX之于某地地一座城市，兩兩個XX大盤盤，XX品牌牌統(tǒng)領(lǐng)，雙盤盤資源聯(lián)動；；唯一進入某地地的大規(guī)模開開發(fā)品牌，足足以掌握市場場話語權(quán)；城市平方公里里運營商，XX站在城市市運營的高度度，加速某地地的城市建設(shè)設(shè)；通過引入先進進的城市開發(fā)發(fā)理念，積極極參與某地建建設(shè)，幫助城城市升級換代代。城市平方公里里運營商XX之于本案案一座城市的騰騰飛引擎某地高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)，是是整個某地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集群群地；XX打造的百百萬平米項目目，必然是這這個首腦中的的“中央處理理器”，如CUP一般，把持著著區(qū)域發(fā)展的的核心動能；；居住、商業(yè)、、商務(wù)……全面發(fā)展，項項目猶如這個個區(qū)域“中中央引擎”，全面面集中，均衡衡發(fā)展。資源優(yōu)化三項目資源優(yōu)化化通過對于本案案的自身研判判可以看出，，本案擁有的的優(yōu)勢有限，，而且抗性較較多，市場接接受項目的難難度較大。只有通過資資源的優(yōu)化化，才能夠夠提升本案案的價值，，使本案的的價值大于于價格，為為項目的快快銷、熱銷銷打下基礎(chǔ)礎(chǔ)！本案除了品品牌及規(guī)模模優(yōu)勢外，，其他方面面（區(qū)位、、環(huán)境、配配套等）存存在很大抗抗性。因此此，資源的的優(yōu)化不是是需要！是是必要?。。?！優(yōu)化化方方式式：：1、在在項項目目現(xiàn)現(xiàn)有有基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上進進行行優(yōu)優(yōu)化化；；2、通通過過創(chuàng)創(chuàng)造造資資源源的的方方式式進進行行優(yōu)優(yōu)化化。。本案案存存在在四四大大主主要要抗抗性性區(qū)域域抗抗性性配套套抗抗性性交通通抗抗性性環(huán)境境抗抗性性資源源優(yōu)優(yōu)化化1————區(qū)域域抗性性的的化化解解某地地政政府府宣宣揚揚的的城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向并并不不在在本本案案方方向向，，作作為為百百萬萬方方的的項項目目需需要要得得到到政政府府力力所所能能及及的的支支持持。。只只是是需需要要政政府府配配合合，，提提升升高高新新區(qū)區(qū)““產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟帶帶+宜宜居居生生活活帶帶””區(qū)區(qū)域域形形象象定定位位的的宣宣傳傳，，XX就就可可以以跟跟進進做做大大文文章章。。配合合政政府府區(qū)區(qū)域域宣宣傳傳及及項項目目自自身身價價值值塑塑造造資源源優(yōu)優(yōu)化化2————配套套抗性性的的化化解解一一本案案周周邊邊基基本本上上沒沒有有商商業(yè)業(yè)配配套套，，無無法法滿滿足足生生活活的的需需要要，，基基于于本本案案較較大大的的體體量量，，入入住住人人口口的的規(guī)規(guī)模模，，需需要要利利用用本本案案的的商商業(yè)業(yè)部部分分引引進進較較強強品品牌牌商商家家來來強強化化商商業(yè)業(yè)配配套套，，提提高高項項目目的的市市場場接接受受度度。。例如如：永永輝輝超超市市………商業(yè)業(yè)部部分分引引進進強強力力品品牌牌商商家家資源源優(yōu)優(yōu)化化2————配套抗性的化解二二鑒于本案內(nèi)部部自行配置學(xué)學(xué)校，為了提提高項目的知知名度及價值值內(nèi)涵，最大大化吸引客戶戶注意，我司司建議在項目目啟動之初，，就明確引進進當?shù)刂麑W(xué)學(xué)校的分校，，當然，如果果能夠?qū)W(xué)校校本部遷徙過過來則是更棒棒。教育配套提前前引進當?shù)刂麑W(xué)校的分分校鑒于本案已有有的九年一貫貫式學(xué)校，為為了增強這種種優(yōu)勢，我司司建議引進知知名品牌雙語語幼兒園，以以滿足社區(qū)需需求并提升項項目附加值。。也作為前期賣點點導(dǎo)入。引進國際品牌牌雙語幼兒園園資源優(yōu)化2———配套抗性的化解三三資源優(yōu)化2———配套抗性的化解三三本案是百萬方方的大宅，周周邊沒有像樣樣的醫(yī)療設(shè)施施，對生活品品質(zhì)及便利性性上造成極大大影響，也將將成為置業(yè)者者的擔(dān)憂。我我司建議本案案通過政府牽牽頭，和某地地當?shù)刂准准夅t(yī)院合作作，在本案設(shè)設(shè)立社區(qū)醫(yī)療療服務(wù)站，以以解決客戶的的后顧之憂。。醫(yī)療進社區(qū)，，建立當?shù)刂t(yī)院的社社區(qū)外駐點資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解一一本案位于高新新區(qū)，片區(qū)工工廠林立，煙煙筒高立，對對空氣及環(huán)境境造成一定污污染，影響居居住。另基地地緊鄰小黃山山，我司建議議：為政府搭搭橋，力邀國國際知名景觀觀公司參與小小黃山生態(tài)景景觀改造方案案。使其成為某地地城市西南的的一道亮麗風(fēng)風(fēng)景線，進而而優(yōu)化居住環(huán)環(huán)境，提高本本案附加值。。更主要是通通過媒介放大大宣傳。搭橋邀請國際際知名景觀公公司，參與政政府小黃山改改造方案，通通過媒介放大大效果項目基基地內(nèi)內(nèi)部有有多條條高壓壓線，，對項項目建建設(shè)及及形象象存在在一定定的影影響。?？梢越柚邏簤壕€的退退讓要求求，有規(guī)規(guī)劃的建建立多條條綠化軸軸線，并并呼應(yīng)形形成圍繞繞本案的的景觀軸軸線公園園，即消消弱高壓壓線的抗抗性，又又提高本本案的價價值。借助高壓壓線的退退讓要求求，修建建景觀軸軸線公園園資源優(yōu)化化3——環(huán)境抗性的化化解二資源優(yōu)化化4——交通抗性的化化解本案位于城城市邊緣區(qū)區(qū)域，相對對于市中心心較偏，周周邊公交較較少而且站站點距離本本案有段距距離。因此此我司建議議把公交站站點（123、103路）延延伸到本案案，一來提提高項目價價值及知名名度，二來來利于本案案客戶看房房。同時可可利用這兩兩路公交車車做廣告載載體。與政政府府部部門門協(xié)協(xié)商商延延伸伸公公交交站站點點到到本本案案1、本本案案地地處處某某地地尚尚不不被被認認可可適適合合居居住住的的高高新新區(qū)區(qū)。。2、本本案案周周邊邊樓樓盤盤價價格格也也在在4000元/㎡㎡左右，與大家家所認可的某某地國際花都都所在區(qū)域售售價相差10%左右。3、本案規(guī)模百百萬平米，高高新區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的購買力非非常差，客群群需要鎖定全全市及下轄縣縣域的客戶。。4、本案容積率率只有1.7，會有豐富的的產(chǎn)品線，客客群還會涉及及各個收入階階層。單單靠“XX品牌、百萬萬規(guī)模”，很很難最大化的的撬動客戶選選擇高新區(qū)的的這個項目。。我們必須找找到一個資源源優(yōu)化的方向向，從而撬動動客戶。增加賣點的資資源優(yōu)化考慮慮最終，我們選選擇了——高性價比比增加賣點的資資源優(yōu)化考慮慮超大盤聞名的的碧桂園，選選擇用價格、、品質(zhì)來體現(xiàn)現(xiàn)高性價比。。作為XX，品品牌就昭示著著品質(zhì)的一切切。價格固然然是個很好的的利器，但其其是把雙面刃刃，我們更愿愿意選擇另一一把市場利器器——產(chǎn)品極致創(chuàng)新新資源優(yōu)化5———價值提提升優(yōu)化戶型是影響客客戶購買房屋屋的主要因素素之一，鑒于于性價比將是是本案的一大大優(yōu)勢，則戶戶型優(yōu)化創(chuàng)新新（譬如小三三房）進一步步提高本案的的附加值將強強化項目的性性價比，引起起市場的更大大關(guān)注。產(chǎn)品戶型優(yōu)化化創(chuàng)新小三房入戶及空中花花園戶型提高附加加值的一般手手法類別指標方式特點贈