江蘇地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場調(diào)研報告

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問有限公司市場報告宏觀政策碧景苑微觀環(huán)境分析區(qū)域競爭個案分析比較分析結(jié)論宏觀政策貨幣緊縮政策。

07年以來，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策

1月7日，國務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策

國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢短期內(nèi)不會改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。

07年我國CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計對美元全年將升值10%。

政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房價下跌房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場理性發(fā)展。地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場總需求旺盛，去化速度放緩

2007年，全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，分別環(huán)比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房價上漲延續(xù)，增速放緩

2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個百分點(diǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。

2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。昆山市場成交狀況樓盤名稱當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均價（元/㎡）12月簽約1月簽約9月簽約高端項目吉田國際廣場733住宅5600辦公6600272389蝶湖灣23826500（精）-124146華敏世家440住宅6800（毛）辦公8700（精）191538御景苑20112000000紅頂會館51010000141025巴比倫花園50250005137低端項目東方麗池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。2、結(jié)匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)勢，銷售業(yè)績依然良好。4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半年，昆山樓市將持續(xù)放緩。節(jié)后市場狀況碧景苑微觀環(huán)境分析震川路前進(jìn)路青陽路秧浦路白墅路景王路未來CBD碧景苑碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)黑龍江路至前進(jìn)路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習(xí)場1300m至黑龍江路1300m區(qū)域特點(diǎn)：1、交通不便、市場不豐富、生活配套設(shè)施不完善2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢，是當(dāng)前項目價值缺失的主要因素，因此如何揚(yáng)長避短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項目價值的關(guān)鍵。區(qū)域域競競爭爭個個案案分分析析競爭爭個個案案黃浦浦城城市市花花園園綠中中海海天籟籟紅頂頂會會館館同豐路前進(jìn)路震川路青陽路樾河路黃浦江路案名黃浦城市花園開發(fā)商/代理**房地產(chǎn)有限公司樓盤地址玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交叉口管理公司深圳天安物業(yè)物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡總建筑面積

161161㎡預(yù)售套數(shù)476套簽約套數(shù)及比例465，97.7%目標(biāo)客戶群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積兩房86-88㎡、三房120-130㎡銷售價格4500工程進(jìn)度一期交房裝修情況毛坯該案案一一期期16棟多多層層、、1棟小小高高已已基基本本售售罄罄。?；谟谕晖暾牡纳躺虡I(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃及及小小面面積積低低總價價的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，去去化化速速度度較較快快。。二期期將將于于月月份份開開盤盤，，2棟小小高高、、2棟高高層層。。500多套套，，主主力力面面積積80-90㎡㎡兩房房，，均價價4700元/㎡㎡。競爭爭個個案案分分析析———黃浦浦城城市市花花園園案名綠中海開發(fā)商/代理**（昆山）房產(chǎn)有限公司樓盤地址玉山鎮(zhèn)朝陽中路**號

管理公司上海采玲物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.6元/㎡、1.8元/㎡總建筑面積170200㎡預(yù)售套數(shù)215簽約套數(shù)及比例14，6.5%目標(biāo)客戶群企業(yè)主現(xiàn)階段產(chǎn)品類型別墅主力戶型面積170-270銷售價格7000元/㎡起工程進(jìn)度別墅外立面呈現(xiàn)裝修情況毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）該案案自自07年10月1日開開盤盤以以來來，，因因其其獨(dú)獨(dú)特特的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型及及市市中中心心的的絕絕版版地地段，，銷銷售售業(yè)業(yè)績績不不錯錯，，但但受受宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響明明顯顯。。3月底底4月初初即即將將推推出出小小高高層層，，兩兩房房（（110㎡㎡）、、三三房房，，3.1m層高高，，起起價價4200元/㎡㎡。競爭爭個個案案分分析析———綠中中海海案名天籟開發(fā)商/代理昆山**房產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址同豐路與樾河北路交叉口管理公司天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡總建筑面積51412.6平米預(yù)售套數(shù)534套簽約套數(shù)及比例368，69%目標(biāo)客戶群自住者居多現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積63-76㎡一房，128-130㎡銷售價格4200工程進(jìn)度施工階段裝修情況毛坯競爭爭個個案案分分析析———天籟籟備注注：：天籟籟90㎡兩房房去去化化速速度度最最快快，，當(dāng)當(dāng)前前63-76㎡一房剩剩余最最多。。市中心心的純純-靜區(qū)域是是該案案的訴訴求核核心。。案名紅頂會館開發(fā)商/代理昆山**有限公司

樓盤地址玉山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)震川東路**號管理公司昆山美亞物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)3.5元/平米總建筑面積72668平方米批準(zhǔn)銷售套數(shù)510銷售套數(shù)及比例399，78.2%目標(biāo)客戶群以投資客為主,70%現(xiàn)階段產(chǎn)品類型商住主力戶型面積70-76㎡一房銷售價格10000元/平米工程進(jìn)度2008年7月15裝修情況精裝備注：：紅頂會會館采采用高高回報報率的的業(yè)務(wù)務(wù)策略略取得得不俗俗銷售售業(yè)績績。競爭個個案分分析——紅頂會會館小結(jié)區(qū)域市市場不不成熟熟，產(chǎn)產(chǎn)品差差異化化，競競爭壓壓力小小。產(chǎn)產(chǎn)品自自身價價值的的挖掘掘把握握是關(guān)鍵鍵。比較分分析比較分分析項目名稱碧景苑天成佳園交通交通閉塞交通便利。柏廬路、長江路貫穿昆山南北生活配套配套設(shè)施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業(yè)街環(huán)境工廠區(qū)生活區(qū)區(qū)位西鄰青陽港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價值市中心稀有地段成熟生活區(qū)目標(biāo)客戶群白領(lǐng)精英臺籍客戶產(chǎn)品自身110-130㎡大戶為主（180㎡以上）分析：：碧景景苑的的劣勢勢體現(xiàn)現(xiàn)在交交通、、生活活配套套及周周邊環(huán)環(huán)境上上?；觿輨轂閮?yōu)優(yōu)勢，，注重重產(chǎn)品品自身身特色色成為為關(guān)鍵鍵。天成佳園昆城之心地段價值典藏級大宅環(huán)境價值