20套房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)相關(guān)合集（一鍵下載）

不同物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格策略與價(jià)格表制作ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotuinternetThistemplateisexclusivelydesignedbyFeier定價(jià)過(guò)程綜述ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART01價(jià)格策略ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART02均價(jià)的制定ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART03價(jià)格表的制作ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeierPART04CONTENT定價(jià)過(guò)程綜述價(jià)格的意義影響定價(jià)的因素定價(jià)的邏輯過(guò)程定價(jià)的四大標(biāo)準(zhǔn)化步驟PART01價(jià)格是價(jià)值的體現(xiàn)，是主觀的，也是客觀的。定價(jià)過(guò)程是一個(gè)主觀的過(guò)程，但要力求做到客觀。價(jià)格的兩大意義體現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值；能夠貫徹銷(xiāo)售策略意圖，成為良好的銷(xiāo)售控制工具；快速因應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)、出清存貨、調(diào)節(jié)供需快速占有市場(chǎng)，回籠資金保證銷(xiāo)售率及利潤(rùn)率塑造領(lǐng)導(dǎo)品牌形象相對(duì)低于市場(chǎng)的價(jià)格比照市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)高于市場(chǎng)的價(jià)格開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，不同檔次的物業(yè)扮演不同的角色，賦予不同的價(jià)格意義：影響定價(jià)的因素外部因素內(nèi)部因素宏觀環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)因素客戶情況公司目標(biāo)產(chǎn)品成本樓盤(pán)分級(jí)定價(jià)的邏輯過(guò)程選擇定價(jià)目標(biāo)客戶意向競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)環(huán)境12354運(yùn)營(yíng)目標(biāo)選擇定價(jià)方法6制定均價(jià)7制定細(xì)價(jià)8反饋和調(diào)整9STEP1相關(guān)工作準(zhǔn)備STEP2項(xiàng)目均價(jià)推導(dǎo)STEP3價(jià)格表制作STEP4對(duì)外價(jià)格表制作項(xiàng)目成本估計(jì)確定定價(jià)方法宏觀市場(chǎng)資料收集競(jìng)品資料收集本項(xiàng)目資料收集客戶需求了解重點(diǎn)與發(fā)展商溝通競(jìng)品市場(chǎng)分析、均價(jià)推導(dǎo)過(guò)程的合理性、發(fā)展商預(yù)期的價(jià)格目標(biāo)重點(diǎn)與發(fā)展商溝定價(jià)的內(nèi)部關(guān)系、實(shí)收均價(jià)范圍、開(kāi)盤(pán)推售策略、折扣設(shè)置設(shè)定可比樓盤(pán)及可比因素、權(quán)重，根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)打分形成初步核心均價(jià)圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)價(jià)格分解，分棟分期價(jià)格確定構(gòu)建價(jià)格表框架，房號(hào)面積表、贈(zèng)送面積表、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表確定付款方式與優(yōu)惠體系價(jià)格調(diào)差（水平差、垂直差、贈(zèng)送面積差、特別調(diào)差確定）合成實(shí)收價(jià)格表價(jià)格分析調(diào)整計(jì)算平均折扣率在實(shí)收價(jià)格表和平均折扣率確定后，反推對(duì)外表價(jià)對(duì)外表價(jià)比較最終價(jià)格表制定價(jià)格審核定價(jià)的四大標(biāo)準(zhǔn)化步驟價(jià)格策略PART02價(jià)格策略?xún)r(jià)格的核心：技術(shù)重要，策略更重要價(jià)格策略的工具：核心均價(jià)、銷(xiāo)控與價(jià)格走勢(shì)、層差、朝向差、折扣率ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotu策略的考考慮因素素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性夠不不夠保證近期期目標(biāo)完完成保證銷(xiāo)售售走勢(shì)與與目標(biāo)吻吻合最終目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)不同策略略的選擇擇策略發(fā)展商狀況市場(chǎng)狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提升無(wú)資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動(dòng)蕩，但有機(jī)會(huì)一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤(rùn)3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大變化，機(jī)會(huì)和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險(xiǎn)4.高開(kāi)平走無(wú)資金壓力、品牌需求平穩(wěn)、可控超越競(jìng)爭(zhēng)獲取高利潤(rùn)5.低開(kāi)平走實(shí)力較弱、資金壓力大有風(fēng)險(xiǎn)一般盡快回籠均價(jià)的制定均價(jià)的含義均價(jià)確定應(yīng)遵循的原則幾種常用的均價(jià)制定方法市場(chǎng)比較法確定均價(jià)租金還原法確定均價(jià)入市均價(jià)確定需要考慮的因素PART03均價(jià)意味味著什么么？從習(xí)慣上上說(shuō)，一一個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的均價(jià)價(jià)代表了了市場(chǎng)對(duì)對(duì)其物業(yè)業(yè)質(zhì)素的的綜合評(píng)評(píng)價(jià)；在本質(zhì)上上，均價(jià)價(jià)表現(xiàn)為為開(kāi)發(fā)商商對(duì)項(xiàng)目目總體銷(xiāo)銷(xiāo)售額的的預(yù)期；；整體均均價(jià)無(wú)法法說(shuō)明某某一棟樓樓、某一一個(gè)單位位的物業(yè)業(yè)檔次。。定價(jià)目標(biāo)標(biāo)利潤(rùn)導(dǎo)向向數(shù)量導(dǎo)向向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向利潤(rùn)投資回報(bào)報(bào)率銷(xiāo)售速度度市場(chǎng)份額額穩(wěn)步增增長(zhǎng)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)、擊擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)確定定應(yīng)遵循循的原則則：價(jià)格格目標(biāo)選選定定價(jià)方法定價(jià)過(guò)程定價(jià)特征使用頻率成本加成定價(jià)法產(chǎn)品—成本—價(jià)格成本難以合理確定，缺乏市場(chǎng)驗(yàn)證很少客戶導(dǎo)向定價(jià)法顧客—價(jià)值—價(jià)格客戶意志難以把握很少市場(chǎng)比較定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品/價(jià)格—價(jià)格從市場(chǎng)角度出發(fā)，容易被市場(chǎng)接受。但實(shí)際操作中需要有“目標(biāo)”及“客戶”修正普及租金還原法租金—回報(bào)年限—價(jià)格商業(yè)或投資型產(chǎn)品適用較少幾種常用用的均價(jià)價(jià)制定方方法確定市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的范圍圍和重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)影響價(jià)價(jià)格的各各因素以以及權(quán)重重進(jìn)行修修正對(duì)每個(gè)重重點(diǎn)比準(zhǔn)項(xiàng)目進(jìn)行行調(diào)差比較結(jié)果果表——比準(zhǔn)價(jià)格格綜合、分分析、提提出核心心實(shí)收價(jià)價(jià)范圍和和建議核核心實(shí)收收價(jià)12354市場(chǎng)比較較法定價(jià)價(jià)步驟宏觀市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格走走勢(shì)；比準(zhǔn)樓盤(pán)盤(pán)的選擇擇；比準(zhǔn)樓盤(pán)盤(pán)相關(guān)資資料收集集分析；；部分需要要三級(jí)市市場(chǎng)的資資料。比準(zhǔn)樓盤(pán)盤(pán)的選擇擇原則1-確定市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的范圍和和重點(diǎn)地域片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)（戶型和客戶的定位一致）概念競(jìng)爭(zhēng)（主要賣(mài)點(diǎn)的推廣）客戶源競(jìng)爭(zhēng)templatetemplatetemplate不同類(lèi)型型物業(yè)的的價(jià)格，，影響因因素不同同（可以以總結(jié)））；不同階段、、同一類(lèi)型型物業(yè)的各各個(gè)價(jià)格影影響因素權(quán)權(quán)重不同（（最好是是與銷(xiāo)售人人員，尤其其是在同一一區(qū)域賣(mài)樓樓的銷(xiāo)售人人員座談、、聽(tīng)）對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目1比準(zhǔn)項(xiàng)目2……均價(jià)——1000082509300權(quán)重100%——33%32%18%對(duì)比因素分值PXPDPAPB項(xiàng)目區(qū)位15交通路網(wǎng)9居住氛圍8周邊配套14整體規(guī)劃8產(chǎn)品設(shè)計(jì)12交房標(biāo)準(zhǔn)4園林景觀10開(kāi)發(fā)商品牌8工程進(jìn)度7物業(yè)管理5合計(jì)得分100對(duì)比參考均價(jià)2-對(duì)影響價(jià)格格的各因素素以及權(quán)重重進(jìn)行修正正項(xiàng)目本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目一比準(zhǔn)項(xiàng)目二……毛坯均價(jià)——14500150009800參考權(quán)重——30%15%15%因素滿分打分打分打分打分區(qū)域位置20區(qū)域?qū)傩?0交通路網(wǎng)15級(jí)別/規(guī)模5整體規(guī)劃10配套（硬件、軟件）15戶型空間10項(xiàng)目進(jìn)度15合計(jì)100參考均價(jià)某寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)比比較法打分分表項(xiàng)目本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目一比準(zhǔn)項(xiàng)目二……毛坯均價(jià)——500005500042000參考權(quán)重——35%35%10%因素滿分打分打分打分打分地理位置3020281515商業(yè)氛圍2081588人流量16815125周邊環(huán)境53433交通情況64554內(nèi)部規(guī)劃63366規(guī)模82288發(fā)展商品牌31133經(jīng)營(yíng)管理公司60566合計(jì)10049786658參考均價(jià)——314104083056480某項(xiàng)目商鋪鋪市場(chǎng)比較較法打分表表最好是有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售售人員配合策劃，5人左右一起起打分，，再綜合，，不要一個(gè)人搞定；討論時(shí)，調(diào)查樓盤(pán)的資料料要確實(shí)，，不確實(shí)的的馬上補(bǔ)，，不能對(duì)付付過(guò)；小組打分專(zhuān)專(zhuān)人記錄，，負(fù)責(zé)人要要開(kāi)放，鼓鼓勵(lì)大家談經(jīng)驗(yàn)，需需要一個(gè)市市場(chǎng)感覺(jué)好好的人歸納納。3-對(duì)每個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)比準(zhǔn)項(xiàng)目目進(jìn)行調(diào)差差對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目一比準(zhǔn)項(xiàng)目二比準(zhǔn)項(xiàng)目三比準(zhǔn)項(xiàng)目四比準(zhǔn)項(xiàng)目五均價(jià)——1000082509300110007600權(quán)重100%——33%32%18%12%5%對(duì)比因素分值PXPDPAPBPCPC項(xiàng)目區(qū)位15交通路網(wǎng)9居住氛圍8周邊配套14整體規(guī)劃8產(chǎn)品設(shè)計(jì)12交房標(biāo)準(zhǔn)4園林景觀10開(kāi)發(fā)商品牌8工程進(jìn)度7物業(yè)管理5合計(jì)得分100對(duì)比參考均價(jià)4-形成比準(zhǔn)結(jié)結(jié)果表=9028×33%+8512×32%+8514××18%+9533×12%+8373××5%=9300×（65÷71）對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目一比準(zhǔn)項(xiàng)目二比準(zhǔn)項(xiàng)目三比準(zhǔn)項(xiàng)目四比準(zhǔn)項(xiàng)目五均價(jià)——1000082509300110007600權(quán)重100%——33%32%18%12%5%對(duì)比因素分值PXPDPAPBPCPC項(xiàng)目區(qū)位151111108136交通路網(wǎng)9778564居住氛圍8774564周邊配體規(guī)劃8556647產(chǎn)品設(shè)計(jì)1211771098交房標(biāo)準(zhǔn)4111331園林景觀10456877開(kāi)發(fā)商品牌8264887工程進(jìn)度7375666物業(yè)管理5243554合計(jì)得分100657263717559對(duì)比參考均價(jià)8798902885128514953383735-綜合、分析析、提出核核心實(shí)收價(jià)價(jià)范圍和建建議核心實(shí)實(shí)收價(jià)租金還原法法確定均價(jià)價(jià)投資回報(bào)年年限：住宅宅20-30年，寫(xiě)字樓樓12-15年，商鋪8-12年。均價(jià)=月租金×12×回報(bào)年限ThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotuThistemplateisexclusivelydesignedbyFeiercreativeandcopyrightsbelongtoBaotu項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值的體現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格能否體體現(xiàn)項(xiàng)目最最突出、最最稀缺的核核心價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢(shì)，能否否吻合項(xiàng)目目的品類(lèi)站站位；開(kāi)盤(pán)的市場(chǎng)場(chǎng)形象對(duì)于剛?cè)胧惺械捻?xiàng)目，，尤其是大大盤(pán)而言，，頭炮需要要打響，建建立市場(chǎng)知知名度。通通常情況下下，新項(xiàng)項(xiàng)目選擇平平價(jià)或略高高的價(jià)格入入市，通過(guò)過(guò)初期營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣的重重點(diǎn)投入擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)聲聲音，最終終保證以合合適的價(jià)格格實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱銷(xiāo)，形形成良好的的輿論傳播播。合理的銷(xiāo)售售風(fēng)險(xiǎn)、掌掌握價(jià)格主主動(dòng)權(quán)如果入市價(jià)價(jià)格過(guò)低，，則不利于于項(xiàng)目形象象的確立，，無(wú)法最大大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；；如果入市價(jià)價(jià)格過(guò)高，，銷(xiāo)售量沒(méi)沒(méi)有起色，，有價(jià)無(wú)市市會(huì)影響項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)口碑，后后續(xù)價(jià)格被被動(dòng)下降不不利于整體體形象的建建立。初期期價(jià)格過(guò)高高會(huì)導(dǎo)致后后續(xù)價(jià)格調(diào)調(diào)整缺乏足足夠的彈性性空間。入市均價(jià)確確定需要考考慮的因素素價(jià)格表的制定價(jià)格表的意義初始的準(zhǔn)備工作價(jià)格表的制定流程定價(jià)的四大標(biāo)準(zhǔn)化步驟PART04所有策略的的數(shù)字表現(xiàn)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值的實(shí)際際工具1.體現(xiàn)外部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性。2.體現(xiàn)內(nèi)部均均好性——將內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)做到最小小。二者必須緊密結(jié)結(jié)合。內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)往往往比外部更更直接和殘殘酷，制訂價(jià)目表表時(shí)需充分分考慮到分分階段銷(xiāo)售售的過(guò)程中中的外部環(huán)環(huán)境。價(jià)格表的意意義預(yù)售測(cè)繪報(bào)報(bào)告注意事項(xiàng)：：棟號(hào)、單元元號(hào)、房號(hào)號(hào)編排；一定要與暫暫測(cè)報(bào)告進(jìn)進(jìn)行反復(fù)核核對(duì)；使用自己習(xí)習(xí)慣的形式式。樓棟樓層房號(hào)戶型建筑面積（㎡）朝向A12F201B-373.07西向A1202B-1112.45西北向A1203B-1112.45東北向A1205B-273.61東向A1206B-483.98東向A1207B-5121.36東南向A1208B-5121.36西南向A1209B-483.98西向A13F301B-373.07西向A1302B-1112.45西北向A1303B-1112.45東北向A1305B-273.61東向A1306B-483.98東向A1307B-5121.36東南向A1308B-5121.36西南向A1309B-483.98西向A14F401B-373.07西向A1402B-1112.45西北向A1403B-1112.45東北向A1405B-273.61東向A1406B-483.98東向A1407B-5121.36東南向A1408B-5121.36西南向A1409B-483.98西向A15F501B-373.07西向A1502B-1112.45西北向A1503B-1112.45東北向A1505B-273.61東向A1506B-483.98東向A1507B-5121.36東南向A1508B-5121.36西南向A1509B-483.98西向初始的準(zhǔn)備備工作/制作房源表表價(jià)格表的制制定流程核心實(shí)收均均價(jià)分棟／分功功能／分期期

實(shí)收收均價(jià)價(jià)同層單位差差層差平均折扣率率價(jià)目表表著重市場(chǎng)把把握著重階段性性策略著重對(duì)客戶戶的適應(yīng)和和促銷(xiāo)著重開(kāi)盤(pán)策策略和最終終銷(xiāo)售率著重價(jià)值體體現(xiàn)著重客戶的的直觀感受受正式開(kāi)售后后，隨時(shí)總總結(jié)銷(xiāo)售成成果，及時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整整。整體實(shí)收均均價(jià)獲得的的方法先定定出出整整體體均均價(jià)價(jià)，，再再進(jìn)進(jìn)行行分分解解分棟棟（（分分組組））：：從所所處處位位置置、、景景觀觀等等因因素素分物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型：：物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型較較為為類(lèi)類(lèi)似似分期期推推出出分功功能能/分棟棟/分期期的的核核心心均均價(jià)價(jià)1、功功能能不不同同的的分分別別調(diào)調(diào)差差。。2、分分棟棟/分期期之之前前，，先先將將各各棟棟/期面面積積及及占總總面面積積比比例例算算出出，，以以方方便便找找到到平平衡衡。。3、分分棟棟/分期期的的思思考考出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)：：根據(jù)據(jù)各各自自的的相相對(duì)對(duì)位位置置、、條條件件等等，，細(xì)細(xì)化化，，找準(zhǔn)準(zhǔn)核核心心價(jià)價(jià)；；銷(xiāo)售售階階段段的的策策略略安安排排，，先先打打哪哪，，后后打打哪哪？？確定定價(jià)價(jià)格格表表架架構(gòu)構(gòu)單價(jià)價(jià)形形成成=基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)+水平平差+層差差極差差、、權(quán)權(quán)重重跳差差水平平因因素素的的權(quán)權(quán)重重設(shè)設(shè)置置不同同的的樓樓盤(pán)盤(pán)，，各各項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)重重都都必必須須重重新新考考慮慮；；各權(quán)權(quán)重重的的制制定定原原則則是是：：將將各各因因素素按按照照對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格的的影影響響程程度度進(jìn)進(jìn)行行排排序序（（賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)組組織織和和劣劣勢(shì)勢(shì)規(guī)規(guī)避避））。。四大常用用的水平平打分因因素：因素戶型朝向采光景觀視野噪音權(quán)重30%30%30%10%可選細(xì)分項(xiàng)格局好壞；空間感朝向；通風(fēng)客廳朝向主臥朝向景觀面大小視野開(kāi)闊程度有無(wú)對(duì)視——注：如果僅是是局部位位置、局局部樓層層受噪音音影響，，不建議議將噪音音作為水水平因素素處理，，而是作作為垂直直方向的的特殊因因素處理理；不同的物物業(yè)類(lèi)型型，權(quán)重重的設(shè)定定有所不不同。剛剛需戶型型的客戶戶在于戶戶型空間間感、戶戶型尺度度，豪宅宅戶型客客戶在意意景觀面面、南北北通透的的采光通通風(fēng)效果果；根據(jù)項(xiàng)目目的具體體情況，，增減水水平打分分因素；；不同類(lèi)型型的物業(yè)業(yè)，水平平因素權(quán)權(quán)重的差差異（一一般規(guī)律律）景觀戶型朝向噪聲剛需住宅宅公寓產(chǎn)品品高檔住宅宅水平因素素打分評(píng)分=∑打分×權(quán)重各單位綜綜合得分分=（各單位位評(píng)分-評(píng)分極小小值）/（評(píng)分極極大值-評(píng)分極小小值）各單位綜綜合調(diào)差差值=綜合得分分×調(diào)差極值值注：戶型型配比、、客戶偏偏好等因因素也可可考慮在在水平因因素中。。因子朝向景觀采光視野附加值戶型格局噪音面積權(quán)重28%15%10%5%7%15%5%15%戶型編號(hào)B-3B-1B-1B-2B-4B-5B-5B-4戶型2*23*23*22*23*23*23*23*2房號(hào)0102030506070809朝向西向西北向東北向東向東向東南向西南向西向面積（㎡）73.07112.45112.4573.6183.98121.36121.3683.98朝向28%401661094景觀15%004481060采光10%0101003883視野5%10105006810附加值7%3101030880戶型格局15%5101050550噪音5%306881063面積15%1033107007評(píng)分4.234.155.085.144.637.216.233.12綜合得分0.4230.4150.4530.5140.5790.7210.6920.312綜合調(diào)差值5525425926717559419034071、每一個(gè)因因素單獨(dú)獨(dú)考慮，，最差0分，最佳佳10分；2、根據(jù)景觀觀、朝向向、（采采光、通通風(fēng)，根根據(jù)情況況可以單單列）、、遮擋、、戶型面面積、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)等因素素，分析析每個(gè)戶戶型，做做表圖。。3、關(guān)注同同層最高高價(jià)、最最低價(jià)的的差距，，在某一一方向有有特別景景觀時(shí)尤尤為重要要。4、適當(dāng)?shù)牡耐瑢訂螁挝徊顣?huì)會(huì)表現(xiàn)在在每個(gè)單單位都開(kāi)開(kāi)單，老老是不不開(kāi)單的的要進(jìn)行行處理，，特快的的要調(diào)整整。水平因素素打分因子昭示性面積戶型景觀噪音朝向采光衛(wèi)生間位置電梯口昭示性權(quán)重30%24%5%5%3%15%5%8%5%入口體系15%臨街體系15%昭示性10%面積體系25%寬深比15%方正實(shí)用7%人流疏導(dǎo)體系13%現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分現(xiàn)狀得分八面風(fēng)廣場(chǎng)入口4-5臨西園路4-5雙面昭示4-5小于35㎡5小于15方正4-5梯口/橋口4-5商場(chǎng)入口3-5臨白馬廟路3-4單面昭示2-435-50㎡4.51-24異形0-3梯側(cè)/橋側(cè)2-4小區(qū)主入口/寫(xiě)字樓通道入口1-3臨寫(xiě)字樓通道1-3昭示性弱0-250-80㎡42-2.53

梯橋遠(yuǎn)距離0-2不鄰入口0-2臨小區(qū)內(nèi)部路1-2

80-100㎡32.5-32

不臨街0-1

100-150㎡23-3.51

150-200㎡1大于3.50

大于200㎡0

寫(xiě)字樓水水平因素素商鋪水平平因素水平極差差設(shè)置一般情況況下，極極差以不不大于均均價(jià)的20%為適宜。。如果要提提交幾個(gè)個(gè)不同均均價(jià)的價(jià)價(jià)目表，，其朝向向差不應(yīng)應(yīng)該是一一個(gè)固定定值，而而需要等等比例地地展開(kāi)。。（不適適用于層層差）垂直系數(shù)數(shù)設(shè)定垂直方向向常用系系數(shù)包括括：層差；奇奇偶差；；視野跳跳差；特特殊樓層層等奇偶差設(shè)設(shè)定奇偶價(jià)差差的設(shè)定定是影響響均衡出出貨的關(guān)關(guān)鍵因素素。如果奇偶偶價(jià)差偏偏小，導(dǎo)導(dǎo)致客廳廳出陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的戶型型先消化化，余下下臥室出出陽(yáng)臺(tái)相相對(duì)素質(zhì)質(zhì)較差的的產(chǎn)品。。如果價(jià)價(jià)差過(guò)大大，導(dǎo)致致部分認(rèn)認(rèn)定客廳廳出陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的客戶戶放棄購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，影影響解籌籌率。通常情況況下，剛剛需產(chǎn)品品奇偶單單價(jià)差控控制在800-1100元/㎡左右，，比較能能實(shí)現(xiàn)均均衡出貨貨。（（視視具體奇奇偶錯(cuò)層層的情況況而定））；通常情況況下，大大戶型的的奇偶單單價(jià)差比比剛需小小戶型的的單價(jià)差差更大，，主要因?yàn)闉榇髴粜托偷目蛻魬舳嘤糜谟诟纳凭泳幼?，?duì)對(duì)戶型格格局、舒舒適度的的追求比比較高；；層差設(shè)定定層差是垂垂直方向向價(jià)格壓壓力分配配的關(guān)鍵鍵調(diào)節(jié)因因素。層差大大，意味味著高樓樓層承擔(dān)擔(dān)主要價(jià)價(jià)格壓力力；反之之，意味味著低樓樓層價(jià)格格壓力大大。大規(guī)模推推售時(shí)，，為保證證均衡出出貨，減減少客戶戶重新選選擇游離離的時(shí)間間，項(xiàng)目目多采用用分段一一口價(jià)的的形式，，通常分高高、中、、低三段段，同一一段內(nèi)無(wú)無(wú)層差，，均衡承承擔(dān)價(jià)格格壓力；；由于市場(chǎng)場(chǎng)整體均均價(jià)水平平上漲較較快，常規(guī)項(xiàng)目目的層差差控制在在100元/㎡以?xún)?nèi)，，主要避避免中高高樓層價(jià)價(jià)格壓力力過(guò)大。。均衡定定價(jià)策略略下，層層差一般般在30-50元/㎡；同一項(xiàng)目目?jī)?nèi)，甚甚至同一一產(chǎn)品線線內(nèi)，層層差設(shè)定定的方式式也可以以不同。。層差設(shè)定定不是孤孤立存在在，而是是要綜合合考慮景景觀、位位置、視視野等情情況設(shè)定定。高層項(xiàng)目目，通常常將15層作為層層差的基基準(zhǔn)層，，層差為為0。（如如果是是奇偶偶錯(cuò)層層，則則將15、16層同時(shí)時(shí)作為為基準(zhǔn)準(zhǔn)層，，層差差為0）。基基準(zhǔn)層層往上上遞增增，往往下遞遞減。。經(jīng)驗(yàn)而而言，，建議議層差差分3段考慮慮——≤10層；11-20層；≥≥21層。垂直方方向某某一段段的層層差越越小，，說(shuō)明明該段段的價(jià)價(jià)格集集中度度高，，即便便是最最低價(jià)價(jià)也不不會(huì)太太低。。某一一段層層差越越大，，說(shuō)明明價(jià)格格越分分散，，會(huì)有有相對(duì)對(duì)低的的價(jià)格格出現(xiàn)現(xiàn)。垂直系系數(shù)設(shè)設(shè)定（一））線性性形式式樓層層差設(shè)定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）50低層（≤10F）50適用環(huán)環(huán)境描描述：：整體視視野面面比較較好，，樓層層越高高，價(jià)價(jià)格平平穩(wěn)上上漲；；操作作比比較較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，，理理想想化化程程度度高高，，平平時(shí)時(shí)較較少少采采用用；；樓層層單價(jià)價(jià)層差差設(shè)設(shè)定定常常用用的的幾幾種種形形式式層差差設(shè)設(shè)定定常常用用的的幾幾種種形形式式（二二））梯梯形形樓層層差設(shè)定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）60低層（≤10F）70適用用環(huán)環(huán)境境描描述述：：朝小小區(qū)區(qū)外外側(cè)側(cè)，，視視野野面面一一般般的的單單位位；；壓低低低低層層和和高高層層單單位位價(jià)價(jià)格格，，拉拉高高中中層層單單位位價(jià)價(jià)格格；；樓層層單價(jià)價(jià)低樓樓層層臨臨路路無(wú)無(wú)景景觀觀，，價(jià)價(jià)格格不不能能高高。。高層層單單位位視視野野無(wú)無(wú)差差異異，，再再縮縮小小層層差差，，防防止止頂頂層層價(jià)價(jià)格格過(guò)過(guò)高高。。中層層單單位位看看空空曠曠地地帶帶，，視視野野差差距距不不大大，，層層差差縮縮小小，，保保持持均均衡衡。。層差差設(shè)設(shè)定定常常用用的的幾幾種種形形式式（三三））倒倒““之之””形形樓層層差設(shè)定舉例高層（≥21F）50中間（11-20F）70低層（≤10F）60適用用環(huán)環(huán)境境描描述述：：朝小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)看看園園林林，，園園林林面面積積不不算算大大；；低層層均均看看一一線線園園景景，，價(jià)價(jià)差差拉拉得得不不大大；；中中間間樓樓層層俯俯視視園園林林的的角角度度變變化化大大，，需需要要拉拉開(kāi)開(kāi)價(jià)價(jià)差差。。樓層層單價(jià)價(jià)中間間樓樓層層俯俯視視角角度度變變化化大大，，需需要要增增大大層層差差，，拉拉開(kāi)開(kāi)價(jià)價(jià)差差高層層難難以以看看到到小小園園林林，，縮縮小小層層差差，，控控制制最最高高價(jià)價(jià)不不宜宜太太高高。。低樓樓層層看看一一線線園園林林景景觀觀，，視視野野基基本本相相近近，，適適中中層層差差，，適適中中起起價(jià)價(jià)視野野跳跳差差及及特特殊殊因因素素垂直直方方向向的的景觀觀視視野野突突變變需要要做做處處理理；；一般般情情況況下下：：頂頂層層/底層層需需要要做做折折扣扣處處理理；；局部部噪噪音音干干擾擾：：車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)出出入入口口、、裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)等等；；風(fēng)水水因因素素：：對(duì)對(duì)沖沖、、尖尖角角正正對(duì)對(duì)、、剪剪刀刀路路口口、、4、7、18等樓樓層層；；特殊殊樓樓層層：：2樓帶帶平平臺(tái)臺(tái)花花園園，，頂頂層層帶帶露露臺(tái)臺(tái)，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行價(jià)價(jià)值值修修正正。。檔次越高高的樓盤(pán)盤(pán)，客戶戶對(duì)層差差的敏感感性越低低；根據(jù)不同同的層差差，模擬擬不同的的銷(xiāo)售情情況，進(jìn)進(jìn)行方案案比較，，選定方方案，電電腦試算算中改變變的最多多；恰當(dāng)?shù)膶訉硬畋憩F(xiàn)現(xiàn)為迅速速突破，，隨后全全面開(kāi)花花；商鋪的樓樓層差通通常另行行考慮（（通常樓樓層增加加一層，，價(jià)格折折損30-40%）。視野跳差差及特殊殊因素生成價(jià)格格表所有數(shù)據(jù)據(jù)整合到到一份價(jià)價(jià)格表里里預(yù)留百分分比形式式的調(diào)價(jià)價(jià)系數(shù)預(yù)留金額額形式的的調(diào)價(jià)系系數(shù)最終折實(shí)實(shí)價(jià)格表表初始價(jià)格格表*百百分比調(diào)調(diào)價(jià)系數(shù)數(shù)+金額調(diào)價(jià)價(jià)系數(shù)（價(jià)格表表制作時(shí)時(shí)，提前前預(yù)留好好系數(shù)表表格，搭搭好公式式）價(jià)格表統(tǒng)統(tǒng)計(jì)一、分面面積段、、分產(chǎn)品品線的均均價(jià)統(tǒng)計(jì)計(jì)二、最大大價(jià)差統(tǒng)統(tǒng)計(jì)三、各產(chǎn)產(chǎn)品線單單價(jià)分布布情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)四、各產(chǎn)產(chǎn)品線總總價(jià)分布布情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)五、腿均均價(jià)/標(biāo)準(zhǔn)層單單價(jià)/標(biāo)準(zhǔn)層總總價(jià)圖112.45㎡838094.2萬(wàn)9010101.3萬(wàn)73.61㎡875664.4萬(wàn)941569.3萬(wàn)121.36㎡9440114.5萬(wàn)10150123.2萬(wàn)多款價(jià)格格方案橫橫向?qū)Ρ缺韧ǔＴ诩燃榷ň鶅r(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再再上下選選擇2