福州房地產(chǎn)住宅市場研究報告90P(規(guī)劃設(shè)計建議)

福州房地產(chǎn)住宅市場研究2013年修改開發(fā)企業(yè)實力雄厚，強大的經(jīng)濟實力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚資金實力；－－彰顯開發(fā)商求新進取精神；－－彰顯項目走在時代前沿和城市前列的品質(zhì)；－－彰顯居住品質(zhì)的不凡；－－彰顯購房者眼光的獨到一案成名項目開發(fā)市場分析，樓市未來發(fā)展預(yù)判項目地塊區(qū)位市場研判目標(biāo)客戶需求剖析項目掃描產(chǎn)品市場定位市場依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū)舒適中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場定位項目整體規(guī)劃建議項目建筑單體建議項目園林景觀建議項目配套設(shè)施建議【匯報思路】項目定位1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預(yù)判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢項目開發(fā)目標(biāo)的界定宏觀市場踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點：在海西戰(zhàn)略成為國策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設(shè)面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的強勢對接中擴容，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面臨新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會城市的福州快速從江濱型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設(shè)面貌日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)一片生機盎然。土地市場分析地塊位置土地面積（畝）競拍人或樓盤名價格（萬/畝）樓面價（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39

洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉山區(qū)東部新城會展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的用地條件，刺激土地市場成交，近期福州市政府不僅從土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開始試行防止流拍的“用地預(yù)申請”制度.土地交易進入“買方市場”

福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價走勢圖大家觀點：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房價一年內(nèi)房價趨勢為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因為經(jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項目開盤均價基本都低于市場預(yù)期水平導(dǎo)致。福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著成交總價的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進一步下降的可能。同時市場在戶型設(shè)計的需求上更在乎得房率及實用性和功能性，80-100平方面積的實用三房成為市場熱銷產(chǎn)品

鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變化趨勢圖，4月鼓樓區(qū)報出均價8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應(yīng)有的水平。鼓樓區(qū)域市場隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價格并未出現(xiàn)明顯波動，基本在8000元左右浮動福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研判：從目前情況看，市場價格將保持平穩(wěn)不會出現(xiàn)過度波動，因此未來市場成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨特的升值潛力，消費者可能從原有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆啵瑢⒑苡锌赡茉俅纬霈F(xiàn)價格攀升的情況。市場觀點：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機，但市場在近階段剛需放量后，仍需時間調(diào)整，鼓樓區(qū)市場價格保持平穩(wěn)，實用且功能齊全的2房、3房戶型受市場追捧。2、項目地地塊區(qū)位位市場研研判鼓樓的城城市定位位和規(guī)劃劃項目產(chǎn)品品定位:高端品質(zhì)質(zhì)住宅社社區(qū)形成行政政、商業(yè)業(yè)雙核中中心經(jīng)濟濟區(qū)，構(gòu)構(gòu)筑福州州經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的““雙核動動力”鼓樓規(guī)劃劃百年商業(yè)業(yè)核心區(qū)區(qū)福州百年年商業(yè)老老城區(qū)，擁有無無法替代代的商業(yè)業(yè)核心地地位。行政核心心區(qū)本區(qū)域為為福建、、福州多多個省市市機關(guān)單單位所在在區(qū)域，，歷來為為福州行行政中心心行政中心心區(qū)東街商圈圈新興商業(yè)業(yè)核心區(qū)區(qū)該區(qū)域為為近年來來福州市市政府重重點打造造的商業(yè)業(yè)龍頭區(qū)區(qū)域，以以現(xiàn)代化化的城市市建筑規(guī)規(guī)劃及完完善的公公共基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)對對該商圈圈進行了了重點發(fā)發(fā)展。萬寶商業(yè)圈本案五一商圈市政配套價值值：客觀推動動區(qū)域市政基基礎(chǔ)配套建設(shè)設(shè)，城市道路路建設(shè)、軌道道交通建、大大型公共設(shè)施施建設(shè)；城市人口導(dǎo)入入，居住人氣氣提升，地塊塊升值潛力：：新核心經(jīng)濟濟圈的發(fā)展帶帶來大量居住住人口和流動動人口，人口口導(dǎo)入地，居居住人氣的提提升，居住價價值得到提高高；未來商業(yè)核心心圈主要居住住區(qū)：城市發(fā)發(fā)展經(jīng)驗告訴訴我們，隨著著新商圈經(jīng)濟濟的發(fā)展，核核心區(qū)域?qū)⒊沙蔀閰^(qū)域經(jīng)濟濟中心，周邊邊區(qū)域必然成成為核心圈的的輔助居住區(qū)區(qū)。隨著核心心商圈內(nèi)地塊塊的商務(wù)、辦辦公、酒店的的開發(fā)建設(shè)，，新商業(yè)核心心區(qū)成長為福福州的又一東東街將毋庸置置疑.新核心經(jīng)濟圈圈帶來地塊價值項目位于新核心經(jīng)濟圈圈板塊的輻射范范圍內(nèi)，定義義為商業(yè)核心心圈主要居住住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟圈圈帶來的市政配配套，城市人人口導(dǎo)入，體體驗城市中央央新核心經(jīng)濟圈圈的便利生活3、項目掃描項目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項目地塊開發(fā)目標(biāo)項目緊鄰城市市干道，擁有多條城市市交通要道，，通達性好區(qū)位交通項目位福州鼓樓區(qū)的西部，屬于于鼓樓區(qū)與臺臺江區(qū)板塊交交接地帶；烏山西路是鼓樓城區(qū)發(fā)發(fā)展重要的中中軸線;與寶龍萬象距距離較近，完完全位于商圈輻射半徑徑內(nèi)與閩江親密接觸本案環(huán)境項目周邊還在在建設(shè)，生活活商業(yè)配套缺缺乏，目前最最近唯一的集集中式購物網(wǎng)網(wǎng)點寶龍萬象象，生活配套套主要靠融僑僑配套商業(yè)本案萬寶商圈融僑配套拆遷安置房拆遷安置房融僑配套地塊周邊商業(yè)業(yè)配套地塊及周邊正正在建設(shè)的拆拆遷安置房萬寶商圈繁華華的商業(yè)濱江概念閩江概念已十十分稀缺，而而鼓樓中心的的江濱概念更更是無法再復(fù)復(fù)制而今隨著海西西戰(zhàn)略發(fā)展，，福州沿江地地塊日益稀缺缺，壯美的閩閩江江景已是是“寸水寸金金”。一個事事實擺在眼前前：作為不可可再生的資源源，福州閩江江邊的江景房房已經(jīng)越來越越稀缺。十年閩江開發(fā)發(fā)，見證了一一個北江濱奇奇跡，一個福福州地產(chǎn)的價價值奇跡。環(huán)境按周邊項目規(guī)規(guī)劃分析，本本案的江景資資源十分有限限，無法做到全案案觀江項目離江距離離較近（約200米）市政公園：北北江濱沿江公公園（金沙園園）無法做到全案案觀江，因此此提出“鼓樓中心濱濱江”概念做為本案案的賣點本案條件小結(jié)結(jié)鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊塊且濱江項目位置在鼓鼓樓區(qū)板塊的的中心區(qū)域，，距離閩江較較近，接近臺臺江區(qū)板塊；；北江濱臨江概概念按周邊項目規(guī)劃分析，本本案的江景資源有限限，因此提出出濱江而非江江濱概念便捷城市交通通，城市主干干道項目地塊四周周均有市政干干線交通，公公共交通方便便周邊商業(yè)配套套有待完善，，拆遷安置房房影響項目整整體品質(zhì)項目周邊還在在進行建設(shè)、、市政配套還還有待跟進建建設(shè)，周邊生生活配套缺乏乏，主要依托托1公里半徑內(nèi)的的萬寶商圈的的商業(yè)配套樓盤快速去化化，縮短項目目開發(fā)周期，，實現(xiàn)項目預(yù)預(yù)期利潤目標(biāo)標(biāo)；提高企業(yè)業(yè)市場口碑和和美譽度，企企業(yè)市場形象象得到提升開發(fā)目標(biāo)市場依據(jù)開發(fā)目標(biāo)海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機在企業(yè)預(yù)期的利潤目標(biāo)下，快速實現(xiàn)項目的市場銷售，縮短企業(yè)項目開發(fā)周期，減少企業(yè)運營成本，確保項目安全運作項目位于新核心經(jīng)濟圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟圈帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗城市中央新核心經(jīng)濟圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨特的升值潛力通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場口碑和形象，提升市場對項目的市場預(yù)期和信心產(chǎn)品定位高端品質(zhì)城市市住宅區(qū)域板塊現(xiàn)狀狀南北江濱已經(jīng)經(jīng)形成了大量量高端城市住住宅鼓樓區(qū)江濱資資源已基本耗耗盡本項目產(chǎn)品定定位鼓樓中心濱江江高品質(zhì)住宅項目地段價值值鼓樓區(qū)中心城城區(qū)板塊北江濱臨江概概念便捷城市交通通，城市主干干道市政配套齊全全，商業(yè)配套套需時間完善善未來商業(yè)核心心圈主要居住住區(qū)4、目標(biāo)客戶需需求剖析項目目標(biāo)客戶戶特征和需求求總結(jié)福州購房者需需求分析核心目標(biāo)客戶戶特征分析次級目標(biāo)客戶戶特需求偏好好分析本案核心目標(biāo)標(biāo)客戶選擇核心目標(biāo)客戶戶需求偏好分分析項目產(chǎn)品定位位：區(qū)域內(nèi)相相對較小，實實用及功能性性強的戶型產(chǎn)產(chǎn)品客戶分析福州購房客戶戶以自住需求求為主，剛性性需求相當(dāng)強強烈，接近九九成客戶來自自福州本地從“福州海西西房產(chǎn)網(wǎng)”對對1380個購房者網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)查來看，，有將近87%的購房者是為為了自住型需需求客戶，且這些客戶戶基本上來至至福州本地；；在自住需求中中以“解決居居住需求”為為購房目的的的客戶居多，，“改善生生活需求”的的購房客戶也也占有接近4成比重，因此此說福州購房自住住需求中有相相當(dāng)一部分是是解決首套住住房的剛性需需求，未來福福州市場的住住房剛性需求求會異常強烈烈。是否購房者擁擁有產(chǎn)權(quán)房？？1萬以下1-5萬5-10萬10-20萬20-50萬50-100萬100萬以上家庭收入水平平？沒有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口口？目前福州住房房的剛性需求求強烈，將近近7成的被訪者目目前還沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房，同時時只有一套的的被訪者比重重也比較大占占到24.57%，市場改善型型需求也十分分強烈；家庭收入主要要集中在5-10萬元，占被訪訪者的78%,其中收入在10萬的家庭占超超過三成，福福州中高等收收入水平的購購房客戶市場場比重較大；；福州市場購房房者家庭人口口為2-3人的占總受訪訪者的77%，說明福州購購房者以年輕輕家庭為主；；福州購房客戶戶家庭結(jié)構(gòu)偏偏向年輕化，，家庭年收入入水平在10萬元左右的比比重較大福州購房者需需求最多的戶戶型是兩室兩兩廳和三室兩兩廳,分別占受訪者者比重34%和31.6%;其次是兩室一一廳的戶型市市場接受度也也還可以,對以一室一廳廳的小戶型和和四室二廳的的大戶型在福福州的市場接接受度較差;福州需求量最最大的戶型面面積是80-100平米,將近5成的受訪者選選擇這一面積積；其次100-120平米的戶型也也有21%的受訪者會選選擇；再次是是60-80平米的小戶型型產(chǎn)品；打算購買的戶戶型？一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他打算購買的面面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購房客戶戶對于兩室兩兩廳和三室兩兩廳面積在控控制80-100平米的戶型需需求量最大，，接近50%的購房客戶會會選擇購買鼓樓房地產(chǎn)市市場主體客戶特征征首套住房需求求居多，改善善生活需求也也比較強烈基本上來自福福州本市區(qū)10萬元左右家庭庭年收入，相相對穩(wěn)定8000—9000元/平米，超過10000元/平米購買意愿愿下降明顯二房二廳/三房二廳，面面積控制在80-100平米房型需求求旺盛家庭結(jié)構(gòu)年輕輕化，2-3人家庭成員家庭收入水平平購房目的客戶來源購房心理價位位戶型偏好家庭結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶本案網(wǎng)羅的目目標(biāo)客戶：家庭年收入在在10萬元以上的城城市精英階層層本案目標(biāo)客戶戶不再進行鎖鎖定，而是采采用網(wǎng)羅的手手法，參考客客戶為家庭年年收入在10萬元以上的精精英階層，這這部分客戶具具有穩(wěn)定的家家庭收入客戶特征根據(jù)目標(biāo)客戶戶的判定，本本案主要面對對城市中端客客戶和高端客客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個體業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位中高層層管理者、大大學(xué)教授、政政府官員經(jīng)濟實力：置業(yè)預(yù)算在在150-200萬元置業(yè)特點：追求居住舒舒適度的提升升，對價格敏敏感，關(guān)注社社區(qū)生活配套套和生活的便便利性職業(yè)：大學(xué)教職工工、泛公務(wù)員員經(jīng)濟實力：置業(yè)預(yù)算在在80萬元以下置業(yè)特點：對項目價格格敏感度極高高，通?？紤]慮在工作區(qū)域域選擇置業(yè)，，降低上班成成本職業(yè)：餐飲、IT等行業(yè)的小型型個體業(yè)主、、企事業(yè)單位位中高層管理理者、大學(xué)教教授、政府公公務(wù)人員經(jīng)濟實力：置業(yè)預(yù)算在在80-150萬元置業(yè)特點：追求居住舒舒適度的提升升，對價格相相對敏感，關(guān)關(guān)注社區(qū)生活活配套和生活活的便利性職業(yè)：商貿(mào)物流、、加工制造業(yè)業(yè)等行業(yè)的私私營企業(yè)主、、外企職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人、小型型個體業(yè)主、、企事業(yè)單位位高管、高級級政府官員經(jīng)濟實力：置業(yè)預(yù)算在在200萬元以上置業(yè)特點：多次置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷，對價格格不敏感，喜喜歡圈子里的的生活，追求求高雅時尚，，注重身份感感200萬元150萬元80萬元高端客戶中高端客戶中端客戶知富精英意識年輕高學(xué)歷城市主人品質(zhì)/品味關(guān)注家庭——他們出生于于上世紀70年代，受過良好教教育，工作集中中于金融、、IT、房地產(chǎn)、、教育、醫(yī)醫(yī)療、政府府、壟斷國國企等這些些相對高收入的行行業(yè)，家庭年收收入10——15萬；——福州的高速速發(fā)展加速了他們們的成長；他們已成成為所在單單位的骨干干，財富積積累迅速；；——他們大多子子女幼小或或無子女，，父母在經(jīng)經(jīng)濟上基本本能夠自我我養(yǎng)老；——這群人有非非常強的精英意識；——快速的財富富積累、良好的事業(yè)業(yè)發(fā)展前景景使得他們敢敢于消費、、敢于享受受生活；——他們相對知知性，能感感知細節(jié)，，追求精細細的、高尚尚的品質(zhì)感感和尊貴感感；——這群人能夠夠引領(lǐng)城市風(fēng)風(fēng)尚，他們的生生活方式，，消費偏好好能夠成為為其他人群群追逐、模模仿的對象象，在市場場上具有相相當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)力城市精英，，追求便利利和品質(zhì)的的都市生活活，關(guān)注家家庭中端客戶階階層置業(yè)現(xiàn)狀：：無置業(yè)經(jīng)歷歷，或在市市區(qū)已有一一套住房置業(yè)目的：：改善居住置業(yè)敏感點點：產(chǎn)品品質(zhì)：：外立面材材質(zhì)、社區(qū)區(qū)風(fēng)格、色色彩和諧統(tǒng)統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：：自然的、、生態(tài)的社社區(qū)園林，，如小橋、、瀑布、綠綠植有實力的教教育資源能能夠刺激購購買，如實實驗、育才才生活配套：：滿足生活活需要，靠靠近中心商商業(yè)區(qū)，生生活便利品牌與實力力：對品牌牌開發(fā)商的的品牌依賴賴性較大客戶地源：：福州本地、、周邊縣.....置業(yè)偏好：：注重項目目周邊的生生活配套，，對品牌開開發(fā)企業(yè)具具有一定依依賴——他們或是政政府權(quán)力公務(wù)員、或或是事業(yè)單單位領(lǐng)導(dǎo)、、抑或是大大型國企高高管——他們的工資資收入不甚甚突出，但福利好，，沒有后顧顧之憂——他們或多或或少會有一一定的隱性收入，會有一些些性價比極極高的消費費機會——他們住著單單位福利分分房，但多多數(shù)在外還還有一、兩兩套商品房房，買給孩子或或買給退休休后的自己己——他們有很強強的工作能能力和社會責(zé)任感感——他們喜歡一一點“端架子”的感覺，，追求身份感和尊貴感——他們理想的的房子要有有好環(huán)境，規(guī)規(guī)劃概念，，有品位，有一定知名度度以撐面子子高端客戶階階層城市的權(quán)力力階層，掌掌握大量社社會資源，，比較低調(diào)調(diào)，重視家家庭，較多多的考慮為為子女購房房權(quán)力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子置業(yè)偏好：：注重地段段價值，信信任本地的的開發(fā)品牌牌，改善生生活需求比比較強烈，，注重社區(qū)區(qū)環(huán)境和規(guī)規(guī)劃置業(yè)現(xiàn)狀：：多處房產(chǎn)，，有福利分分房置業(yè)目的：：提高生活品品質(zhì)、保值值置業(yè)敏感點點：社區(qū)環(huán)境：：自然、生生態(tài)的社區(qū)區(qū)環(huán)境，綠綠化率高物業(yè)管理：：較關(guān)注安安全性生活配套：：基本生活活配套設(shè)施施品牌與實力力：信賴本本地品牌開開發(fā)商升值潛力：：關(guān)注地塊塊區(qū)域的升升值潛力，，有自住加加投資的想想法客戶地源：：主城區(qū)面積、戶型型偏好分析析：需求量量最大的面面積區(qū)間70-110平米的兩房房戶型購買最為集集中的面積積段在70-110平米，占購購房套數(shù)的的47%70-110平米在福州州市場基本本上是二房房或小三房房的戶型總價需求判判斷：目標(biāo)標(biāo)客戶能夠夠承受的房房款總價水水平為80-150萬元核心目標(biāo)客客戶家庭年收入入水平10萬元以上家庭月收入入水平10000元能承受的還還款額度3000-4000元/月能承受的貸貸款總額度度60-80萬元能夠購買總總價80—150萬元推斷條件1：家庭月收入入選取一個個中間估值值推斷條件2：通常還款額額度不能大大于總收入入的30-40%推斷條件3：按照通常20年的貸款年年限計算貸貸款額度推斷條件4：根據(jù)目前新新房能夠享享受銀行8成房貸從目標(biāo)客戶戶收入水平平推到出可可以承受的的房價區(qū)間間購房優(yōu)先考考慮的因素素是總價、、戶型面積積、城市交交通和項目目的生活配配套，在此此基礎(chǔ)上才才會考慮物物業(yè)管理、、升值潛力力數(shù)據(jù)來源——合美市場研研究部需求總結(jié)本案核心目目標(biāo)客戶可可以承受價價格區(qū)間在在9000-12000元/平米需求量最大大的面積區(qū)區(qū)間70-110平米的兩房房戶型目標(biāo)客戶能能夠承受的的房款總價價水平為80-150萬元購房優(yōu)先考考慮的因素素是總價、、戶型面積積、城市交交通和項目目的生活配配套目標(biāo)網(wǎng)羅客客戶：城市市年收入10萬以上的精精英階層區(qū)域產(chǎn)品實用、功能能齊全的戶戶型產(chǎn)品逐逐漸增多樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間開盤時間均價小戶型較多的產(chǎn)品群升國際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產(chǎn)品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米產(chǎn)品定位中高檔價位位,實用戶型產(chǎn)產(chǎn)品本項目產(chǎn)品品定位鼓樓中心濱濱江中小戶型高品質(zhì)社區(qū)區(qū)城市精英階階層購房需求9000-12000元/平平米價格區(qū)間可可以接受偏好70-110平米的兩房房戶型房價總金額額控制在80-150萬元購房優(yōu)先考考慮的因素素是總價、、戶型面積積、城市交交通和項目目的生活配配套5、產(chǎn)品定位位與競爭對對手的比較較優(yōu)勢本案項目通通過產(chǎn)品定定位規(guī)避與與融僑和融融匯及烏山山榮域優(yōu)勢勢，錯位競競爭；將產(chǎn)產(chǎn)品總價控控制在80-120萬元比較項本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力總價控制80-120萬元40—50萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會所提供個性化服務(wù)社區(qū)會所會所國際幼兒學(xué)校雙會所社區(qū)景觀風(fēng)格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國際知名公司景觀設(shè)計公司設(shè)計“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競爭比比較結(jié)論融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶大型購物中心沃爾瑪山姆會員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級會所、幼兒園等配套景觀規(guī)劃融僑華府、、融匯江山山都極力打造造項目的景景觀品質(zhì)，，以此體現(xiàn)現(xiàn)項目獨特特的價值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場，以“都市中的大山地”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢

江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營造都市蔥蘢綠色鏈

有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林“山”、“水”兩大主題園林景觀

6、項目定位位項目整體定定位設(shè)想項目生活主主角定位項目形象定定位設(shè)想項目生活方式設(shè)想——會展區(qū)的未未來生活構(gòu)構(gòu)架與本案案生活方式式的對接N北S南ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionOfficeShoppingStreetApartment<本案所在的的區(qū)域能夠夠提供一個個豐富的大大生活圈>出行居住交流工作娛樂休閑購物學(xué)習(xí)School滿足人們對對于生活的的一切要求求中學(xué)、小學(xué)學(xué)、幼兒園園賣場、購物物中心、商商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)養(yǎng)生健身會會所娛樂城、KTV、電玩城寫字樓、SOHO辦公江濱公園高端住宅、、五星酒店店軌道交通、、公共交通通、繞城高高速、長安安路總價：80萬－120萬，大多數(shù)數(shù)選擇按揭揭貸款，月供供不不超超過過家家庭庭月月收收入入50％（本本案案：：總總價價基基本本上上在在120萬以以內(nèi)內(nèi)））地段段：：臨臨江江至至上上，，傾傾向向于于成成熟熟生生活活/商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（本本案案：：鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)/濱江江概概念念））戶型型：：兩兩房房和和小小三三房房，，面面積積緊緊湊湊，，滿滿足足基基本本功功能能需需求求（本本案案：：1房、、2房、、2＋X為主主，，多多功功能能空空間間，，適適合合自自住?。┕δ苣埽海荷缟鐓^(qū)區(qū)一一卡卡通通、、智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全全覆覆蓋蓋等等等等（本本案案：：關(guān)關(guān)注注城城市市生生活活的的新新變變化化，，關(guān)關(guān)注注目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的需需求求在在））項目目生活活主主角角定位位———目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群置置業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注點點7、項目整體規(guī)劃建議經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比說明項目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡介產(chǎn)品布局示意經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)地塊塊位位置置：：鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)錦錦江江路路東東側(cè)側(cè)、、烏烏山山西西路路南南側(cè)側(cè)，，地地處處鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)，，離離福福州州市市市市政政府府較較近近，，且且在在江江濱濱大大道道旁旁；；用地地性性質(zhì)質(zhì)：：商商業(yè)業(yè)、、居居住住用用地地；；占地地面面積積：：50.22畝(合33482.7m2)；建筑筑密密度度：：≤≤24.2%；容積積率率：：≤≤3.8；綠化化率率：：≥≥30%預(yù)估估總總建建筑筑面面積積：：地地上上總總建建筑筑面面積積(約120000m2)+地下下總總建建筑筑面面積積(約15000m2)；地上上總總建建筑筑面面積積：：120000m2(其中中預(yù)預(yù)估估住住宅宅面面積積：：110000m2，預(yù)預(yù)估估商商業(yè)業(yè)面面積積：：約約6000m2)；地下下總總建建筑筑面面積積：：約約15000m2；地上上建建面面12萬平平方方，，建建筑筑高高度度為為80米以以上上，，指指標(biāo)標(biāo)上上確確定定是是蓋蓋25層以以上上的的高高層層；；項目目規(guī)規(guī)劃劃建建議議主入口在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計時時，，要要從從銷銷售售角角度度，，考考慮慮景景觀觀的的均均衡衡性性。。特特別別是是對對于于低低樓樓層層住住宅宅，，更更要要增增加加賣賣點點；；為節(jié)節(jié)約約成成本本，，項項目目的的售售樓樓處處最最好好放放置置臨臨烏烏山山西西路路的的永永久久建建筑筑內(nèi)內(nèi)，，使使項項目目形形象象得得到到良良好好展展示示。。注重重營營造造社社區(qū)區(qū)的的私私密密性性和和安安全全感感，，建建議議社社區(qū)區(qū)只只設(shè)設(shè)一一個個出出入入口口。。烏山山西西路路作作為為城城市市的的主主干干道道，，具具備備了了良良好好的的疏疏導(dǎo)導(dǎo)小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)人人流流和和車車流流的的功功能能。。高高品品質(zhì)質(zhì)項項目目主主入入口口是是強強調(diào)調(diào)社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)感感、、身身份份感感的的重重要要體體現(xiàn)現(xiàn)，，將將主主入入口口的的設(shè)設(shè)置置在在靠靠近近烏烏山山西西路路，，利利于于項項目目形形象象的的得得以以充充分分展展示示；；社區(qū)內(nèi)住宅的的排布要保證證較大樓間距距，以提高社社區(qū)品質(zhì)，陽陽臺、窗戶的的設(shè)計要避免免相互視線干干擾；兩種不同規(guī)劃劃方向簡介在3.8容積率下，社社區(qū)總建筑面面積在12萬平方米左右右：規(guī)劃方向一板式住宅搭配配點式住宅，，西北面以點點式中小套型型（1房和2房）為主，搭搭配底層商業(yè)業(yè)街，定位于于年輕客戶市市場；東南面面板式住宅，，戶型1－4房均有。規(guī)劃方向二以點式住宅為為主，同樣以以100平米以下的中中小套型為主主，以低總價價、高品質(zhì)吸吸引年輕客戶戶購買，商業(yè)業(yè)街同樣沿西西北面烏山西西路布置。[方案一]戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上2—3%左右點式1房1廳1衛(wèi)55-607－8%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計

100.00%[方案一][方案二]戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例點式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上5%合計

100.00%[方案二]8、項目建筑單單體建議建筑風(fēng)格及外外立面建議板式高層產(chǎn)品品建議建筑科技化應(yīng)應(yīng)用建議建筑風(fēng)格及外外立面建議[國際現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格]整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住住區(qū)的活力并達到整體的的和諧統(tǒng)一國際現(xiàn)代風(fēng)格格但富有質(zhì)感感我們希望本案案的建筑是有有氣質(zhì)的，現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)典，從從容雅致，也也是有思想的的，溝通未來來。立面通過特制制面磚的使用用，突出帶有有凹槽的細部部，在某種程程度上形成一一定的呼應(yīng)；；而在窗戶的的外框上，局局部搭配豐富富的顏色，這這樣能夠體現(xiàn)現(xiàn)新的時代氣氣息，整個建建筑看上去更更加的現(xiàn)代、、國際和精神神。體現(xiàn)內(nèi)涵的當(dāng)當(dāng)代建筑符號號使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套?？萍家匀藶楸颈尽钥萍?、健康康住宅的國際際通行標(biāo)準(zhǔn)造造房中水處理系統(tǒng)統(tǒng)同層排水系統(tǒng)統(tǒng)以科技、健康康住宅的國際際通行標(biāo)準(zhǔn)造造房新風(fēng)置換系統(tǒng)統(tǒng)以科技、健康康住宅的國際際通行標(biāo)準(zhǔn)造造房中央吸塵系統(tǒng)統(tǒng)品質(zhì)源于舒適適板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。餐廳客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺主力戶型建議議房型：一房兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。次臥室客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺餐廳主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（緊緊湊型）建筑面積：75-78平方米板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平方米板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平方米板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺衛(wèi)生間主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平方米10、項目園林景觀觀建議景觀設(shè)計建議議生態(tài)創(chuàng)造新生生活本項目景觀設(shè)設(shè)計建議：現(xiàn)現(xiàn)代立體園林林景觀本項目景觀設(shè)設(shè)計原則要與與本項目的營營銷推廣定位位－－“未來來家居典范””－－這個概念相吻吻合，與項目目配套設(shè)施相相結(jié)合，滿足足觀景的同時時，應(yīng)強調(diào)其其實際使用功功能，并充分分考慮消費者者的生活習(xí)慣慣中心主景設(shè)計計可以考慮采采用立體式設(shè)設(shè)計，由泳場場會所、地面面綠化及架空空網(wǎng)球場、露露天酒吧等組組成泳場會所地面綠化架空運動場項目景觀設(shè)計計需有強烈的的現(xiàn)代感，重重視造型小品品的細節(jié)點綴綴設(shè)計，可以以考慮以造型型、小品組成成小組團景觀觀，再由多個個小組團景觀觀組成中央主主景。景觀人流步行的主主通道。作為為主通道，其其連接會所，，極大的主導(dǎo)導(dǎo)人流方向，，也成為小區(qū)區(qū)的一大向心心力。中心軸軸即景觀主軸軸，高聳的植植株巍列兩旁旁，嚴謹而規(guī)規(guī)整；鋪地的的幾何形式采采用自然元素素的歸納。整整個主軸不失失寬闊、壯觀觀，不失通透透、柔和。整整個的設(shè)計不不但表現(xiàn)廣場場的個性還把把幾個功能完完全不同的空空間有效的連連接起來。項目園林景觀觀建議項目園林景觀觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造造，突出層次次感，還自然然予顏色。通過中部地下下車庫的抬高高無形給整個個地勢以新的的變數(shù)。植栽栽豐富形態(tài)化化，進一步強強化主題。再再用現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)手法制造一一種種意境——地勢起伏、林林蔭蔽日。曲徑通幽又豁豁然開朗、曲曲水流隱然其其中。漫步小小徑散布其間間，極力展示示自然，使人人能為親近自自然而感到愉愉悅。樹的組團樹的組團主要要以塊形方式式配置，使之之與建筑、道道路、水體等等所有元素似似在互相滲透透?；ハ嚓P(guān)聯(lián)聯(lián)，而又互相相區(qū)別的有機機整體。植物物的形態(tài)會重重新分割空間間，體現(xiàn)住宅宅鄰近的住宅宅組團的形態(tài)態(tài)并且強化低低平面的處理理效果，展現(xiàn)現(xiàn)一種藝術(shù)的的節(jié)律、色彩彩和光感的變變化，適于步步行享受。同同時，樹陣組組團空間也會會調(diào)節(jié)日照，，優(yōu)化空氣。。項目園林景觀觀建議水系對于大多數(shù)人人來說，水面面的粼粼波光光可以引發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動動和快樂。這這感覺可以說說是一種狂喜喜的呼喊或是是無聲的精神神激蕩。而水水現(xiàn)存與整個個小區(qū)間，貫貫穿始終。景景觀綠廊與水水又自成體系系，息息相關(guān)關(guān)。水的運用用將成為小區(qū)區(qū)的一大特色色。當(dāng)然，水水的運用對于于后期管理會會造成相當(dāng)大大的難度，因因此適度為宜宜，把握一個個量度，以為為景觀點睛為為主，甚至可可以考慮與會會所的運動功功能相結(jié)合起起來，做到功功能性利用。。項目園林景觀觀建議11、項目配套設(shè)施施建議配套設(shè)施概念念建議配套設(shè)施形態(tài)態(tài)建議配套設(shè)施業(yè)態(tài)態(tài)配比以MINIMALL的概概念念協(xié)協(xié)同同商商業(yè)業(yè)街街、、會會所所一一起起形形成成10000平米米左左右