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第四章成本法

房地產(chǎn)估價成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產(chǎn)價格構(gòu)成

5.3成本法的計算公式

5.4建筑物的重新構(gòu)建價格

5.5建筑物折舊

（折舊類型計算方法）

5.6房屋完損等級評定和折舊有關(guān)規(guī)定

（一）概念：成本法又稱承包商法，在評估舊的房地產(chǎn)的價值時通常稱為重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用成本法求得的價格為積算價格。非歷史成本是估價時點的成本是社會平均成本基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論,即房地產(chǎn)的價格是根據(jù)其“生產(chǎn)費用”來計算，重視過去的投入。銷售價格≥成本=各項費用及正常的利潤和稅金從買方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是替代原理。支付的最高價格≤他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價第五章成本法一、成本法的基本原理買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價“成本”包含正常的費用、利潤和稅金在內(nèi)。新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施?；S、電廠、鋼廠、油田、碼頭、機場等只針對個別客戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險及其它損害賠償。特殊房地產(chǎn)如寺廟、道觀、教堂以及橋梁、涵洞等估價。適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)采用逼近原則：成本的增減≠價值的增減即：以下情況實際不成立。價格等于“成本加平均利潤”的條件是：基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意：1.區(qū)分實際成本和客觀成本2.依據(jù)市場供求確定評估價值供大于求時，價值應(yīng)下調(diào)求大于供時，價值應(yīng)上調(diào)難第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格或重置價格；估算折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價格。以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成價格構(gòu)成征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成成本法估價步驟基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成價格構(gòu)成征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成成本法估價步驟1、土地取得成本

通常稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、土地開發(fā)建設(shè)補償費（征地拆遷補償安置費、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）和土地取得稅費。土地取得成本依用地途徑不同而不同，分為以下3種類型：（1）市場購買下的土地取得成本A建設(shè)用地使用權(quán)購買價格（市場法求?。〣土地取得稅（2）征收集體土地的土地取得成本（農(nóng)地征用）（3）征收國有土地上房屋的土地取得成本（城市用地征用）第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成土地取得成本

征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（2）農(nóng)地征用的估價規(guī)定

（征收集體土地）

征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。征地估價內(nèi)容及補償標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地補償費：

為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補助費：

每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補償費，最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值15倍；（3）青苗補償費和地上附著物補償費；（4）征地房屋拆遷補償費。第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例征地房屋拆遷補償安置辦法

（3）城市房屋拆拆遷補償?shù)墓拦纼r規(guī)定城市房屋拆遷遷估價（以下下簡稱拆遷估估價），是指指為確定被拆拆遷房屋的貨貨幣補償金額額，根據(jù)被拆拆遷房屋的區(qū)區(qū)位、用途、、建筑面積等等因素，對其其房地產(chǎn)市場場價格進行的的評估?！冻鞘蟹课莶疬w遷管理條例》是城市房屋拆拆遷和拆遷估估價工作的指指導(dǎo)性文件。。城市房屋拆遷遷中發(fā)生的有有關(guān)稅費包括括：被拆遷房房屋及附屬物物的補償費、、搬遷補助費費、臨時安置置補助費或周周轉(zhuǎn)房費、拆拆遷非住宅房房屋造成停產(chǎn)產(chǎn)、停業(yè)的補補償費、拆遷遷服務(wù)費、拆拆遷管理費和和政府規(guī)定的的其他有關(guān)稅稅費。第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住房房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（3）城市房屋拆拆遷補償?shù)墓拦纼r規(guī)定拆遷補償估估價對象為為拆遷范圍圍內(nèi)土地、、建筑物、、構(gòu)筑物和和依托在其其實體上的的權(quán)益。城市房屋拆拆遷補償估估價的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與方法：：貨幣補償償?shù)慕痤~，，根據(jù)被拆拆遷房屋的的區(qū)位、用用途、建筑筑面積等因因素，以房房地產(chǎn)市場場評估價格格確定。拆遷估價的的工作方式式。第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住住房計算公式重置價格建筑物折舊舊運用舉例（4）現(xiàn)行商品品房和經(jīng)濟濟適用住房房價格構(gòu)成成商品房=成本+利潤+稅金+地段差價經(jīng)濟適用房房=成本+利潤+稅金2、開發(fā)成本本開發(fā)成本是是在取得開開發(fā)用地后后進行土地地開發(fā)和房房屋建設(shè)所所需要的直直接費用、、稅金等。。在實際中主主要包括下下列幾項：：（1）勘察設(shè)計計和前期工工程費（土土地平整費費在土地取取得費中可可能已經(jīng)包包括）（2）基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費（（如果取得得的是熟地地則基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費費已包括在在土地取得得成本里面面）（3）建筑安裝裝工程費（4）公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費（教育育、醫(yī)療、、文化體育育、社區(qū)服服務(wù)配套設(shè)設(shè)施建設(shè)））（5）其他工程程費（工程程監(jiān)理費、、竣工驗收收費）（6）開發(fā)過程程中的稅費費注：有時將將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成成本和建筑物開發(fā)發(fā)成本。第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成土地取得成成本開發(fā)成本征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住住房計算公式重置價格建筑物折舊舊運用舉例3、管理費用用：主要是指開開發(fā)過程中中管理人員員工資等，為土地取得得成本與開開發(fā)成本之之和的一定定比率。。4、銷售費用用銷售費用是是預(yù)售或銷銷售開發(fā)完完成后的房房地產(chǎn)所需需的費用，，如廣告費、代理費、樣板間和售售樓處建設(shè)設(shè)費等，為便于于投資利息息的計算應(yīng)應(yīng)區(qū)分銷售售之前發(fā)生生的費用和和銷售之后后發(fā)生的費費用。5、投資利息息：投資利息與與會計上的的財務(wù)費用用不同，在在房地產(chǎn)開開發(fā)完成或或?qū)崿F(xiàn)銷售售之前發(fā)生生的所有必必要費用應(yīng)應(yīng)計算的利利息。它包包括土地取取得成本、、開發(fā)成本本和管理費費用以及銷銷售之前的的銷售費用用投入，無無論它們的的來源是借借貸資金還還是自有資資金，都應(yīng)應(yīng)計算利息息。因為借借貸資金要要支付貸款款利息，自自有資金要要放棄可得得的存款利利息。（279頁投資利息息的計算））第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成土地取得成成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住住房6、銷售稅費費銷售稅費是是銷售開發(fā)發(fā)完成后的的房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)由開發(fā)商商（賣方））交納的稅稅費，按售售價乘以這這一比率來來估算?？煞譃閮蓛深悾海?）銷售稅金金及附加：：營業(yè)稅、、城市建設(shè)設(shè)稅、教育育附加（2）其他銷售售稅費：由由賣方負(fù)擔(dān)擔(dān)的印花稅稅、交易手手續(xù)費、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登登記費第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成土地取得成成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住住房7、開發(fā)利潤潤現(xiàn)實中的開開發(fā)利潤是是一種結(jié)果果，是由銷銷售收入（（售價）減減去各種成成本、費用用和稅金后后的余額。。估算開發(fā)利利潤應(yīng)掌握握以下幾點點：（1）開發(fā)利潤潤是所得稅稅前的，即即開發(fā)利潤潤=開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)價值-土地取得成成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費（2）開發(fā)利潤潤是在正常常條件下開開發(fā)商所能能獲得的平平均利潤，，而不是個個別開發(fā)商商最終獲得得的實際利利潤，也不不是個別開開發(fā)商所期期望的利潤潤。（3）開發(fā)利潤潤是按一定定基數(shù)乘以以同一市場場上類似房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目所要要求的相應(yīng)應(yīng)平均利潤潤率來計算算。第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本原理價格構(gòu)成價格構(gòu)成土地取得成成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤征地估價拆遷估價商品房經(jīng)濟適用住住房第五章成本法二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成7、開發(fā)利潤潤的計算公公式（一）最基基本的公式式估算價格=重新購建價價格-折舊第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊舊運用舉例步驟：①搞搞清房地產(chǎn)產(chǎn)價格構(gòu)成成②估算各構(gòu)構(gòu)成部分的的金額③將各構(gòu)成成部分的金金額累加針對對象A新開發(fā)的土土地B新建的房地地產(chǎn)（房地地、建筑物物兩種情況況）C舊的房地產(chǎn)產(chǎn)（房地、、建筑物兩兩種情況））（二）適用用于新開發(fā)發(fā)土地的成成本公式新開發(fā)土地地價格=土地取得成成本+土地開發(fā)成成本+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊舊運用舉例新開發(fā)土地地是指包括括填海造地地、開山造造地、征用用農(nóng)地后進進行“三通通一平”、、“五通一一平”、““七通一一平”等開開發(fā)的土地地或城市舊舊城區(qū)待拆拆遷改造的的土地開發(fā)發(fā)為可以直直接利用的的城市建設(shè)設(shè)用地。新開發(fā)區(qū)某某宗土地的的單價=（取得開發(fā)發(fā)區(qū)用地的的總費用+土地開發(fā)總總費用+總管理費用用+總投資利息息+總銷售費用用+總銷售稅費費+總開發(fā)利潤潤）÷(開發(fā)區(qū)用地地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地地面積的比比率)×用途、區(qū)位位等因素修修正系數(shù)可轉(zhuǎn)讓土地地面積的比比率=開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土土地總面積積÷開發(fā)區(qū)總面面積×100%對于新開發(fā)發(fā)區(qū)土地的的分宗估價1．計算開發(fā)發(fā)區(qū)全部土土地的平均均價格。2．計算開發(fā)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓讓土地的平平均價格。。3．計算開發(fā)發(fā)區(qū)某宗土土地的價格格。將第二二步計算出出的平均價價格，根據(jù)據(jù)宗地的規(guī)規(guī)劃用途、、具體位置置、使用年年限、容積積率等進行行適當(dāng)?shù)脑鲈鰷p修正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例步驟宗地是地籍的最小小單元，是指以權(quán)屬界界線組成的的封閉地塊塊。第五章成本法三、成本法的計算公式基本本原原理理價格格構(gòu)構(gòu)成成計算算公公式式重置置價價格格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例【例4-1】】某成成片片荒荒地地面面積積2km2．取取得得該該荒荒地地的的代代價價為為1.2億元元，，將將其其開開發(fā)發(fā)成成““五五通通一一平平””熟熟地地的的正正常常開開發(fā)發(fā)成成本本和和管管理理費費用用為為2.5億元元，，開開發(fā)發(fā)期期為為3年，，貸貸款款年年利利率率為為10%，銷銷售售稅稅費費和和開開發(fā)發(fā)利利潤潤為為可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓熟熟地地價價格格的的5.5%和9.5%，開開發(fā)發(fā)完完成成后后可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地面面積積的的比比率率為為60％。。試試求求該該荒荒地地開開發(fā)發(fā)完完成成后后可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓熟熟地地的的成成本本價價格格為為每每平平方方米米多多少少元元。?！窘狻坑深}題意意：：設(shè)荒荒地地開開發(fā)發(fā)完完成成后后可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓熟熟地地的的總總價價為為V，則則：：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）單價價=V/（總總面面積積*60%）新建建房房地地價價格格=土地地取取得得成成本本+土地地開開發(fā)發(fā)成成本本+建筑筑物物建建造造成成本本+管理理費費用用+投資資利利息息+銷售售費費用用+銷售售稅稅費費+開發(fā)發(fā)利利潤潤新建建建建筑筑物物價價格格=建筑筑物物建建造造成成本本+管理理費費用用+投資資利利息息+銷售售費費用用+銷售售稅稅費費+開發(fā)發(fā)利利潤潤（三三））適適用用于于新新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本公公式式新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)采采用用成成本本法法估估價價時時一一般般不不應(yīng)應(yīng)扣扣除除折折舊舊，，但但應(yīng)應(yīng)考考慮慮其其工工程程質(zhì)質(zhì)量量和和周周圍圍環(huán)環(huán)境境等等因因素素給給予予適適當(dāng)當(dāng)修修正正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例舊房房地地價價格格=土地地的的重重新新取取得得價價格格+建筑筑物物的的重重新新構(gòu)構(gòu)建建價價格格-建筑筑物物的的折折舊舊（注注意意土土地地重重新新取取得得價價格格里里的的年年限限問問題題））舊建建筑筑物物價價格格=建筑筑物物的的重重新新購購建建價價格格-建筑筑物物的的折折舊舊（四四））適用于于舊房房地產(chǎn)產(chǎn)的基基本公公式由于舊舊建筑筑物所所造成成的土土地價價值減減損，，應(yīng)扣扣除該該減損損部分分。注意第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一））重新新構(gòu)建建價格格也稱稱重新建建造成成本是是假設(shè)設(shè)在估估價時時點重重新建建造或或購買買全新新狀況況的估估價對對象所所需的的一切切合理理、必必要的的費用用、稅稅金和和應(yīng)得得的利利潤之之和。。注意：：第一、、重新新建造造成本本是估估價時時點的的；第二、、必要要成本本或價價格指指其是是客觀觀的成成本，，社會會一般般平均均耗費費；第三、、建筑筑物的的重新新購建建價格格是全全新狀狀況下下的價價格，，未扣扣除折折舊。。四、重新構(gòu)構(gòu)建價價格的的求取取第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重新構(gòu)建價格建筑物折舊運用舉例房地產(chǎn)產(chǎn)重新新建造造成本本的求求取方方法：：先求求取土土地的的重新新取得得成本本，再再加上上建筑筑物的的重新新建造造成本本。若土地地難以以把握握其重重新開開發(fā)成成本時時，則則通常常是采采用市市場比比較法法或收收益法法等其其他估估價方方法，，求取取假設(shè)設(shè)地上上建筑筑物不不存在在時的的實地地價格格。重置價價格，指在在估價價時點點的建建筑及及裝修修材料料價格格和人人工勞勞務(wù)費費用情情況下下，采采用新新的建建筑材材料、、建筑筑技術(shù)術(shù)與工工藝，，重新新建造造一棟棟與原原建筑筑物在在結(jié)構(gòu)構(gòu)、功能、、效用用上相同的的新建建筑物物的正正常價價格。。重建價價格，是指指在估估價時時點的的建筑筑及裝裝修材材料價價格和和人工工勞務(wù)務(wù)費用用情況況下，，采用用原有有的建建筑材材料、、建筑筑技術(shù)術(shù)與工工藝，，重新新建造造一棟棟與原原建筑筑物完完全相相同的的新建建筑物物的正正常價價格。。重置價價格的的出現(xiàn)現(xiàn)是技技術(shù)進進步的的必然然結(jié)果果，同同時也也是““替代代原理理”的的體現(xiàn)現(xiàn)。重置價價格和和重建建價格格的基基本含含義一般重重建價價格大于重重置價價格第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二））重新新構(gòu)建建價格格的分分類（三））建筑物物重新新構(gòu)建建價格格的求求取方方法第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重新構(gòu)建價格建筑物折舊運用舉例1．單位位成本本法(單位比比較法法)2．分部部分項項法3．工料料測量量法4．指數(shù)數(shù)調(diào)整整法第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格單位成本法建筑物折舊運用舉例例5-2：現(xiàn)有有一幢幢建筑筑面積積為250m2的獨立立式住住宅需需要評評估，，經(jīng)查查閱資資料得得知類類似建建筑物物(沒有廚廚房和和空調(diào)調(diào)設(shè)備備)的重置置價格格和待待估建建筑物物的規(guī)規(guī)模、、形狀狀修正正系數(shù)數(shù)，則則運用用單位位成本本法對對該建建筑物物的重重置價價格進進行評評估。。第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格分部分項法建筑物折舊運用舉例第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重新構(gòu)建價格工料測量法建筑物折舊運用舉例工料測測量法法：主要要用于于具有有特殊殊價值值或歷歷史價價值建建筑物物的估估價。。該方法法先估估算建建造建建筑物物所需需的各各種材材料、、設(shè)備備的數(shù)數(shù)量和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人工工時數(shù)數(shù)，然然后逐逐一乘乘以估估價時時點各各該材材料、、設(shè)備備的單單位價價格和和人工工勞務(wù)務(wù)費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，再累累加求求和得得建筑筑物的的重置置價格格。這這一方方法與與建筑筑工程程概預(yù)預(yù)算的的方法法相類類似。。顯然然，采采用這這一方方法需需要估估價人人員掌掌握豐豐富的的建筑筑概預(yù)預(yù)算知知識．．并較較費時時費力力。如如對建建筑概概預(yù)算算不甚甚了解解，各各項費費用累累加后后的誤誤差將將會很很大。。因此此，這這一方方法在在估價價實務(wù)務(wù)中應(yīng)應(yīng)用較較少。。第五章成本法四、建筑物的重新構(gòu)建價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重新構(gòu)建價格指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊運用舉例指數(shù)調(diào)調(diào)整法法根據(jù)建建筑成成本指指數(shù)或或變動動率，，將其其修正正到估估價時時點，，以求求取建建筑物物的重重置價價格。。簡便便算法法，常常用于于檢驗驗其它它方法法的估估算結(jié)結(jié)果的的可靠靠性。。建筑物物折舊舊是指指建筑筑物從從建造造完成成以后后，隨隨著時時間的的推移移而發(fā)發(fā)生價價值減減損的的現(xiàn)象象，建建筑物物在使使用年年限內(nèi)內(nèi)減少少的建建筑物物價值值的貨貨幣表表現(xiàn)稱稱折舊舊額，，房地地產(chǎn)估估價中中折舊舊是指指在估估價時時點待待估建建筑物物相對對于全全新建建筑物物的價價格差差異，，是對對建筑筑物的的一種種減價價修正正。（一））建筑筑物折折舊的的概念念會計折折舊是是原始始賬面面價值值的減減損估價的的折舊舊是價價值的的減損損修正正第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例求取建建筑物物折舊舊應(yīng)注注意估價上上的折折舊與會計上上的折折舊的區(qū)別別。估價上上的折折舊注重的的是市市場價價值的的真實實減損損，科科學(xué)地地說不不是““折舊舊”，，而是是“減減價調(diào)調(diào)整””；會會計上上的折折舊注注重的的是原原始價價值的的分?jǐn)倲偂⒀a補償或或回收收。在會計計上，C為資產(chǎn)產(chǎn)原值值，是是當(dāng)初初購置置時的的，不不隨時時間的的變化化而變變化；；在估估價上上，C為重新新購建建價格格，是是估價價時點點時的的，估估價時時點不不同，，C的值可可能不不同。。在會計計上，，資產(chǎn)產(chǎn)原值值與累累計折折舊額額的差差被稱稱做資資產(chǎn)的的賬面面價值值，它它無須須與資資產(chǎn)的的市場場價值值相一一致；；在估估價上上，重重新購購建價價格與與折舊舊總額額的差差被視視為資資產(chǎn)的的實際際價值值，它它必須須與資資產(chǎn)的的市場場價值值相一一致。。常常出出現(xiàn)這這種情情況：：有些些房地地產(chǎn)，，盡管管在會會計賬賬目上上折舊舊早已已提足足或快快要提提足，，但估估價結(jié)結(jié)果卻卻顯示示其仍仍有較較大的的現(xiàn)時時價值值；而而有些些房地地產(chǎn)，，盡管管在會會計賬賬目上上折舊舊尚未未提足足或遠(yuǎn)遠(yuǎn)未提提足，，但估估價結(jié)結(jié)果卻卻顯示示其現(xiàn)現(xiàn)時價價值已已所剩剩無幾幾。（二）折舊舊的內(nèi)涵第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年年限的的確定定我國納納人市市場的的城市市土地地是一一定使使用年年期的的使用用權(quán)，，而不不是所所有權(quán)權(quán)。中華人人民共共和國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有有土地地使用用權(quán)出出讓和和轉(zhuǎn)讓讓暫行行條例例規(guī)定定（1）居住住用地地七十十年；；（2）工業(yè)業(yè)用地地五十十年；；（3）教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地五十十年；；（4）商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂用地地四十十年；；（5）綜合合或者者其他他用地地五十十年。。這一年年期限限制可可能與與建筑筑物的的耐用用年限限相沖沖突。。如某某宗地地土地地使用用權(quán)出出讓年年期為為50年，取取得土土地使使用權(quán)權(quán)后進進行建建筑開開發(fā)的的時間間是3年，建建筑物物耐用用年限限按規(guī)規(guī)定為為60年(鋼混結(jié)結(jié)構(gòu))。顯然然．由由于受受土地地使用用權(quán)年年期的的限制制，實實際用用于建建筑物物折舊舊的年年限只只有47年。因因此，，在耐耐用年年限與與實際際使用用年期期相沖沖突時時，應(yīng)應(yīng)以時時間較較小者者為建建筑物物的耐耐用年年限。。（三）耐用年年限與與建筑筑物折折舊的的關(guān)系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年年限的的確定定求取建建筑物物折舊舊應(yīng)注注意土土地使使用年年限對對建筑筑物經(jīng)經(jīng)濟壽壽命的的影響響。在在實際際估價價中，，由于于土地地是有有期限限的使使用權(quán)權(quán)，建建筑物物的經(jīng)經(jīng)濟壽壽命與與土地地使用用年限限可能能不一一致，，所以以，計計算建建筑物物折舊舊所采采用的的經(jīng)濟濟壽命命遇到到下列列情況況時的的處理理為：：(1)建筑物物的經(jīng)經(jīng)濟壽壽命早早于土土地使使用年年限而而結(jié)束束的，，應(yīng)按按建筑筑物的的經(jīng)濟濟壽命命計算算建筑筑物折折舊。。(2)建筑物物的經(jīng)經(jīng)濟壽壽命晚晚于土土地使使用年年限而而結(jié)束束的，，應(yīng)按按建筑筑物的的實際際經(jīng)過過年數(shù)數(shù)加上上土地地使用用權(quán)的的剩余余年限限計算算建筑筑物折折舊。。實際估估價中中，建建筑物物的折折舊包包括3個方面面：①物質(zhì)質(zhì)折舊舊②②功能能折舊舊③③經(jīng)濟濟折舊舊（三）耐用年限限與建筑筑物折舊舊的關(guān)系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物物折舊的的類型折舊的實實質(zhì)（類類型）1.物質(zhì)折舊舊：是由物理理因素引引起的折折舊，又又稱物質(zhì)質(zhì)磨損、、有形損損耗，是是建筑物物在實體體方面的的損耗所所造成的的價值損損失。進一步可可歸納為為4個方面：：①自然經(jīng)經(jīng)過的老老朽：（（自然力力引起如如風(fēng)吹、、日曬、、雨淋等等）②正常使使用的磨磨損：（（如使用用工業(yè)建建筑過程程中產(chǎn)生生對建筑筑物有腐腐蝕作用用的廢氣氣、廢液液）③意外的的破壞損損毀④延遲維維修的損損壞殘存存2.功能折舊舊：稱無形損損耗、精精神磨損損，是指指由于消消費觀念念變更、、設(shè)計更更新、技技術(shù)進步步等原因因?qū)е略谠诠δ芊椒矫娴南嘞鄬埲比?、落后后或不適適用所造造成的價價值損失失。如建筑式式樣過時時，內(nèi)部部布局過過時，設(shè)設(shè)備陳舊舊落后等等。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物物折舊的的類型折舊的實實質(zhì)（類類型）3.經(jīng)濟折舊舊：稱外部性性折舊，，指建筑筑物本身身以外的的不利因因素所造造成的價價值損失失。包括供給過量量、需求求不足、、自然環(huán)環(huán)境惡化化、噪聲聲污染、、空氣污污染、交交通擁擠擠、城市市規(guī)劃改改變和政政府政策策變化、、住宅附附近建工工廠等造造成其價價值的損損失。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例【例4-2】】某舊住宅宅，估計計其重置置價格為為40萬元，地地面、門門窗等破破舊引起起的物質(zhì)質(zhì)折舊為為3萬元，戶戶型不好好、沒有有獨用廁廁所和共共用電視視天線等等導(dǎo)致的的功能折折舊為8萬元，由由于位于于城市衰衰落地區(qū)區(qū)引起的的經(jīng)濟折折舊為7萬元。試試求該舊舊住宅的的折舊總總額和現(xiàn)現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：：該舊住宅宅的折舊舊總額=3+8+7=18（萬元））該舊住宅宅的現(xiàn)值值=重置價格格-折舊=40-18=22（萬元））（五）建筑物物折舊的的求取方法法求取建筑筑物的折折舊方法法主要有有：年限限法、市市場提取取法和分分解法。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法法年限法是是把建筑筑物的折折舊建立立在建筑筑物的壽壽命、經(jīng)經(jīng)過的年年限或剩剩余壽命命之間關(guān)關(guān)系的基基礎(chǔ)上。。建筑物壽壽命有自自然壽命命和經(jīng)濟濟壽命之之分。自然壽命命是指從從建成之之日起到到不堪使使用的年年數(shù)。經(jīng)濟壽命命是指建建筑物從從建成之之日起預(yù)預(yù)期產(chǎn)生生的收入入大于運運營費用用的持續(xù)續(xù)年數(shù)。。建筑物的的經(jīng)過年年數(shù)分為為實際經(jīng)經(jīng)過年數(shù)數(shù)和有效效經(jīng)過年年數(shù)。（五）建筑物物折舊的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法法經(jīng)濟壽命命是指建建筑物從從建成之之日起預(yù)預(yù)期產(chǎn)生生的收入入大于運運營費用用的持續(xù)續(xù)年數(shù)。。（五）建筑物物折舊的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法法建筑物的的經(jīng)過年年數(shù)分為為實際經(jīng)過過年數(shù)和有效經(jīng)過過年數(shù)。關(guān)系：有效經(jīng)過過年數(shù)可可能短于于也可能能長于實實際經(jīng)過過年數(shù)。。有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)數(shù)通常是是在實際際經(jīng)過年年數(shù)的基基礎(chǔ)上進進行適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)整整后得到到：①當(dāng)建筑筑物的維維修養(yǎng)護護為正常的，其有有效經(jīng)過過年數(shù)與與實際經(jīng)經(jīng)過年數(shù)數(shù)相當(dāng)；②當(dāng)建筑筑物的維維修養(yǎng)護護比正常常維修養(yǎng)養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，，其有效效經(jīng)過年年數(shù)短于實際經(jīng)過過年數(shù)；；③當(dāng)建筑筑物的維維修養(yǎng)護護比正常常維修養(yǎng)養(yǎng)護差的，其有有效經(jīng)過過年數(shù)長于實際經(jīng)過過年數(shù)。。維修保養(yǎng)情況有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)的關(guān)系正常相當(dāng)好或重新改造有效短于實際差有效長于實際（五）建筑物物折舊的的求取方法法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法法建筑筑物物的的剩剩余余壽壽命命是是其其壽壽命命減減去去經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)之之后后的的壽壽命命，，分分為為剩剩余余自自然然壽壽命命和和剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命。。剩余余自自然然壽壽命命＝＝自自然然壽壽命命－－實實際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命＝＝經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命－－有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)（五）建建筑筑物物折折舊舊的的求取取方方法法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例1、年年限限法法年限限法法計計算算方方法法又又分分為為（1）直直線線折折舊舊法法（（2）成成新新折折扣扣法法（1）直直線線折折舊舊法法：：在建建筑筑物物的的耐耐用用年年限限期期間間每每年年的的折折舊舊額額相相等等。。每年年的的折折舊舊額額：：其中中：：Di：第第i年的的折折舊舊額額；；C：建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本；；S：預(yù)預(yù)計計的的建建筑筑物物的的凈凈殘殘值值（（殘殘值值））；；N：建建筑筑物物的的耐耐用用年年限限；；R：建建筑筑物物的的殘殘值值率率t——建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)累計計折折舊舊額額折舊舊率率建筑筑物物估估價價時時點點價價值值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（1）直直線線折折舊舊法法建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)分分為為實實際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)和和有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)。。實實際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)是是建建筑筑物物從從竣竣工工驗驗收收合合格格之之日日起起到到估估價價時時點點時時的的日日歷歷年年數(shù)數(shù)。。有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)是是建建筑筑物物在在估估價價時時點點按按其其狀狀況況與與效效用用所所顯顯示示的的年年數(shù)數(shù)。。有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)可可能能短短于于也也可可能能長長于于實實際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)。。在成成本本法法求求取取折折舊舊中中，，建建筑筑物物的的壽壽命命應(yīng)應(yīng)為為經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命，，經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)應(yīng)應(yīng)為為有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)，，剩剩余余壽壽命命應(yīng)應(yīng)為為剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命。。例5-4：有有一一建建筑筑物物，，建建筑筑總總面面積積100m2，已已使使用用10年，，單單位位建建筑筑面面積積的的重重置置價價格格為為500元/平米米，，耐耐用用年年限限30年，，殘殘值值率率5％。。試試用用直直線線法法計計算算該該建建筑筑物物的的年年折折舊舊額額、、折折舊舊總總額額，，并并估估計計其其現(xiàn)現(xiàn)值值。。房屋屋折折舊舊和和完完損損等等級級評評定定的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定建設(shè)設(shè)部部、、財財政政部部制制定定的的《房地地產(chǎn)產(chǎn)單單位位會會計計制制度度———會計計科科目目和和會會計計報報表表》對經(jīng)經(jīng)租租房房產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊時時采采用用的的一一些些參參數(shù)數(shù)的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定如如下下：第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分類類表表4-4序號結(jié)構(gòu)類型定義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等房屋屋折折舊舊和和完完損損等等級級評評定定的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例各種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)房房屋屋的的耐耐用用年年限限（（單單位位：：年年））表表4-5結(jié)構(gòu)

用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結(jié)構(gòu)10各種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)房房屋屋的的殘殘值值率率一一般般為為：：鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和簡簡易易結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為0、磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2％、、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)一一等等6％、、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)二二等等4％、、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)三三等等3％。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成成新新折折扣扣法法根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新舊舊程程度度等等，，確確定定建建筑筑物物的的成成新新折折舊舊程程度度，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的估估價價時時點點價價值值。。V＝Cq式中中V──建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值（（元元，，元元/m2）；；C──建筑筑物物重重置置價價格格或或重重建建價價格格（（元元，，元元/m2）；；t──建筑筑物物已已使使用用年年限限（（年年））；；N──建筑筑物物耐耐用用年年限限（（年年））；；q──建筑筑物物成成新新率率（（％％））。。建筑筑物物估估價價時時點點價價值值=建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本×建筑筑物物的的成成新新率率在實實際際估估價價中中，，成成新新率率是是一一個個綜綜合合指指標(biāo)標(biāo)，，其其求求取取可可以以采采用用““先先定定量量，，后后定定性性，，再再定定量量””的的方方式式依依下下列列3個步步驟驟進進行行：：(1)用年年限限法法計計算算成成新新率率。。(2)根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的建建成成年年代代對對上上述述計計算算結(jié)結(jié)果果作作初初步步判判斷斷，，看看是是否否吻吻合合。。(3)采用用實實際際觀觀察察法法對對上上述述結(jié)結(jié)果果作作進進一一步步的的調(diào)調(diào)整整，，并并說說明明上上下下調(diào)調(diào)整整的的理理由由。。當(dāng)當(dāng)建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護屬屬于于正正常常的的，，實實際際成成新新率率與與直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率相相當(dāng)當(dāng)；；當(dāng)當(dāng)建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護比比正正常常維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護好好或或經(jīng)經(jīng)過過更更新新改改造造的的，，實實際際成成新新率率應(yīng)應(yīng)大大于于直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率；；當(dāng)當(dāng)建建筑筑物物的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護比比正正常常維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護差差的的，，實實際際成成新新率率應(yīng)應(yīng)小小于于直直線線法法計計算算出出的的成成新新率率。。當(dāng)R=0時，用直線法計算算成新率的公公式為：第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成新折扣法法成新折扣法比比較粗略，主主要用于初步步估價，或者者同時需要對對大量建筑物物進行估價的的場合，尤其其是開展大范范圍的建筑物物現(xiàn)值摸底調(diào)調(diào)查。例題：某10年前交付使用用的建筑物,估價人員實地地觀察判斷其其剩余經(jīng)濟壽壽命為30年,殘值率為零.試用直線法計計算該建筑物物的成新率.該建筑物的成成新率=30/(30+10)=75%第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提取法法求折舊利用含有與估估價對象中建建筑物具有類類似折舊狀況況的建筑物的的可比實例，，來求取估價價對象中的建建筑物折舊的的方法。所謂類似折舊舊狀況，是指可比實例例中的建筑物物的折舊類型型(物質(zhì)折舊、功功能折舊、經(jīng)經(jīng)濟折舊)和折舊程度與與估價對象中中的建筑物的的折舊類型和和折舊程度相相同或者相當(dāng)當(dāng)。舊房地的成本本法公式為:舊的房地價值值=土地重新購建建價格+建筑物重新購購建價格-建筑物折舊建筑物折舊=土地重新購建建價格+建筑物重新購購建價格-舊的房地價值值=建筑物重新購購建價格-(舊的房地價值值-土地重新購建建價格)=建筑物重新購購建價格-建筑物折舊后后價值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提取法法求折舊市場提取法求求取建筑物折折舊的步驟和和主要內(nèi)容如如下:(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場上搜集集大量的交易易實例。(2)從所搜集的交交易實例中選選取三個以上上的可比實例例。要求所選選取的可比實實例中的建筑筑物與估價對對象中的建筑筑物具有類似似折舊狀況。。(3)對每個可比實實例的成交價價格進行付款款方式等有關(guān)關(guān)換算、交易易情況修正、、房地產(chǎn)狀況況調(diào)整(注意不對其中中的折舊狀況況進行調(diào)整),但不進行市場場狀況調(diào)整。。注意：不對折舊進行行調(diào)整是因為為如果對折舊舊進行了調(diào)整整，就提取不不出可比實例例的折舊了。。不進行市場場狀況調(diào)整，，是因為市場場狀況的變化化是折舊的一一部分，它屬屬于經(jīng)濟折舊舊的范疇，如如果進行了調(diào)調(diào)整，就相當(dāng)當(dāng)于減少了經(jīng)經(jīng)濟折舊。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提取法法求折舊(4)求取每個可比比實例在其成成交日期時的的土地重新購購建價格，然然后將前面換換算、修正正和調(diào)整后的的可比實例成成交價格減去去土地重新購購建價格得出出建筑物折舊舊后價值。(5)求取每個可比比實例在其成成交日期時的的建筑物重新新購建價格，，然后將每個個可比實例的的建筑物重新新購建價格減減去前面求出出的建筑物折折舊后價值得得出建筑物折折舊。(6)將每個可比實實例的建筑物物折舊除以建建筑物重新購購建價格轉(zhuǎn)換換為總折舊率率。(7)將估價對象建建筑物的重新新購建價格乘乘以總折舊率率，或者乘以以年平均折舊舊率再乘以建建筑物年齡，，便可以得到到估價對象建建筑物折舊，，即：建筑物折舊=建筑物重新購購建價格×總折舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提取法法求折舊建筑物折舊=建筑物重新購購建價格×年平均折舊率率×建筑物年齡利用市場提取取法求出的年年平均折舊率率，還可以求求取年限法所所需要的建筑筑物經(jīng)濟壽命命。在假設(shè)建建筑物的殘值值率為零的情情況下:建筑物經(jīng)濟壽壽命=1/平均年折舊率率例如，如果通通過市場提取取法求出的估估價對象建筑筑物的年平均均折舊率為2%,則可以根據(jù)2%的倒數(shù)估計估估價對象建筑筑物的經(jīng)濟壽壽命為50年。此外，利用總總折舊率還可可以求出建筑筑物的成新率率：建筑物成新率率=1-總折舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例3、分解法分解法是對建建筑物各種類類型的折舊分分別予以分析析和估算，然然后將它們加加總來求取建建筑物折舊的的方法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解解法A物質(zhì)折折舊的的求取取方法法（1）將物質(zhì)質(zhì)折舊舊項目目分為為可修復(fù)復(fù)項目目和不可修修復(fù)項項目兩類。。修復(fù)復(fù)是指指恢復(fù)復(fù)到新新的或或者相相當(dāng)于于新的的狀況況，有有的是是修理理，有有的是是更換換。預(yù)預(yù)計修修復(fù)所所必要要的費費用小小于或或者等等于修修復(fù)所所能帶帶來的的房地地產(chǎn)價價值增增加額額的，，是可可修復(fù)復(fù)的，，即：修復(fù)所所必要要的費費用≤≤修修復(fù)復(fù)后的的房地地產(chǎn)價價值-修復(fù)前前的房地地產(chǎn)價價值反之，，是不不可修修復(fù)的的。（2）對于于可修修復(fù)項目，，估算算在估估價時時點采采用最最優(yōu)修修復(fù)方方案使使其恢恢復(fù)到到新的的或者者相當(dāng)當(dāng)于新新的狀狀況下下所必必要的的費用用作為為折舊舊額。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解解法A物質(zhì)折折舊的的求取取方法法（3）對于不不可修修復(fù)項項目，，根據(jù)據(jù)其在在估價價時點點的剩剩余使使用壽壽命是是否短短于整整體建建筑物物的剩剩余經(jīng)經(jīng)濟壽壽命，，分為為短壽壽命項項目和和長壽壽命項項目兩兩類。。短壽命命項目目是剩剩余使使用壽壽命短短于整整體建建筑物物剩余余經(jīng)濟濟壽命命的部部件、、設(shè)備備、設(shè)設(shè)施等等，它它們在在建筑筑物剩剩余經(jīng)經(jīng)濟壽壽命期期間遲遲早需需要更更換，，甚至至需要要更換換多次次。長壽命命項目目是剩剩余使使用壽壽命等等于或或者長長于整整體建建筑物物剩余余經(jīng)濟濟壽命命的部部件、、設(shè)備備、設(shè)設(shè)施等等，它它們在在建筑筑物剩剩余經(jīng)經(jīng)濟壽壽命期期間是是不需需要更更換的的。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質(zhì)折舊的的求取方法法短壽命項目目分別根據(jù)各各自的重新新購建價格格(通常為市場場價格、運運輸費、安安裝費等之之和)、壽命、年年齡或剩余余使用壽命命，利用年年限法計算算折舊額。。長壽命項目目是合在一起起，根據(jù)建建筑物重新新購建價格格減去可修修復(fù)項目的的修復(fù)費用用和各短壽壽命項目的的重新購建建價格后的的余額、建建筑物的經(jīng)經(jīng)濟壽命、、有效年齡齡或剩余經(jīng)經(jīng)濟壽命，，利用年限限法計算折折舊額。長壽命項目目折舊基數(shù)=建筑物重新新購建價格格-可修復(fù)項目目的修復(fù)費費用-各短壽命項項目的重新新購建價格格(4)將可修復(fù)項項目的修復(fù)復(fù)費用、短短壽命項目目的折舊額額、長壽命命項目的折折舊額相加加，即為物物質(zhì)折舊額額。宜先將建筑筑物區(qū)分為為可修復(fù)項項目和不可可修復(fù)項目目；對于可修復(fù)復(fù)項目，估估計其修復(fù)復(fù)費用作為為折舊額；；對于不可修修復(fù)項目，，再將其分分為短壽命命項目和長長壽命項目目；其次采采用年限法法或成新折折扣法分別別計算其折折舊額將修復(fù)費用用、短壽命命項目的折折舊額、長長壽命項目目的折舊額額相加，便便得到建筑筑物的折舊舊總額?！纠?-6】某建筑物的的重置價格格為180萬元，經(jīng)濟濟壽命為50年，有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)為為10年。其中，，門窗等損損壞的修復(fù)復(fù)費用為2萬元；裝修修的重置價價格為30萬元，平均均壽命為5年，已使用用3年；設(shè)備的的重置價格格為60萬元，平均均壽命為15年，已使用用10年。殘值率率假設(shè)均為為零，試計計算其物質(zhì)質(zhì)折舊總額額?！窘狻空叟f總額的的計算分為為以下幾個個部分：（1）可修復(fù)部部分的折舊舊額：門窗等損壞壞的折舊額額=2（萬元）（2）短壽命項項目的折舊舊額：裝修的折舊舊額=30××（1/5）×3=18（萬元）設(shè)備的折舊舊=60××（1/15）×10=40（萬元）（3）長壽命項項目的折舊舊額：=(180–2–30-60)××1/50×10=17.6（萬元）建筑物的折折舊總額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法B功能折舊的求取取方法（1）將功能折舊舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類類，并進一一步將它們們分為可修修復(fù)的和不不可修復(fù)的的。（2）對于可修復(fù)復(fù)的功能缺缺乏引起的的折舊，在在采用缺乏乏該功能的的“重建價價格”下的的求取方法法是：①估算在估估價時點在在估價對象象建筑物上上單獨增加加該功能所所必要的費費用；②估算該功功能假設(shè)在在估價時點點重置建造造建筑物時時就具有所所必要的費費用；③將在估價價時點在估估價對象建建筑物上單單獨增加該該功能所必必要的費用用，減去該該功能假設(shè)設(shè)在估價時時點重置建建造建筑物物時就具有有所必要的的費用，即即增加該功功能所超額額的費用為為折舊額。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質(zhì)折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法B功能折舊的求取取方法（1）可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊舊=在估價時點點在估價對對象建筑物物上單獨增增加該功能能所必要的的費用-該功能假設(shè)設(shè)在估價時時點重置建建造建筑物物時就具有有所必要的的費用【例5-7】某幢應(yīng)有電電梯而沒有有電梯的辦辦公樓，重重建價格為為2000萬元，現(xiàn)在設(shè)電梯需要要120萬元，假設(shè)設(shè)現(xiàn)在建造造辦公樓時時一同安裝裝電梯只需需要100萬元。請計計算該辦公公樓因沒有有電梯引起起的折舊及及扣除沒有有電梯引起起的折舊后后的價值。?！窘狻吭撧k公樓因沒沒有電梯引起起的折舊及扣扣除沒有電梯梯引起的折舊舊后的價值計計算如下:該辦公樓因沒沒有電梯引起起的折舊=120-100=20(萬元)該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值=2000-20=1980(萬元)如果是采用具具有該功能的的“重置價格格”，則減去去在估價對象象建筑物上單單獨增加該功功能所必要的的費用，可直接得到了扣扣除該功能缺缺乏引起的折折舊后的價值值。【例5-8】上例應(yīng)有電梯而沒沒有電梯的辦辦公樓，現(xiàn)增增設(shè)電梯需要要120萬元，類似有有電梯的辦公公樓的重置價價格為2100萬元。請計算算該辦公樓扣扣除沒有電梯梯引起的折舊舊后的價值。?！窘狻吭撧k公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值計算算如下:該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價值=2l00-120=1980(萬元)（2）對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，，可以采用下下列方法來求求?。孩倮谩白饨鸾饟p失資本化化法”求取缺缺乏該功能導(dǎo)導(dǎo)致的未來每每年損失租金金的現(xiàn)值之和和；②估算該功能能假設(shè)在估價價時點重置建建造建筑物時時就具有所必必要的費用；③將未來每年年損失租金的的現(xiàn)值之和，，減去該功能能假設(shè)在估價價時點重置建建造建筑物時時就具有所必必要的費用，，即得到折舊舊額。例如：某寫字字樓由于缺少少大型多功能能設(shè)施，使得得該寫字樓每每年凈租金損損失10萬元(或者比同地區(qū)區(qū)類似寫字樓樓每年少收入入凈租金10萬元)；經(jīng)測算如果果現(xiàn)在增加該該項功能需要要各種費用約約50萬元。假設(shè)該該寫字樓剩余余收益期為30年，報酬率Y為10%，求此項折舊舊。(1)用收益法計算算年租金損失失的收益價格格；(2)折舊=收益價格-50萬元（3）可修復(fù)的功能落后引起的折舊可修復(fù)功能落落后的折舊額額=功能落后部分分的重置價格-功能落部分的已提折舊+拆除該功能落落后部分的必要的費用-功能落后部分的可回收的殘值值+安裝新的功能能部分所必要的費用用-該新的功能先先進部分在估價時點重重置建造建筑筑物時一同安安裝所必要的的費用【例5-9】某幢舊辦公樓樓的電梯已落落后，如果將將該電梯更換換為功能先進進的新電梯，，估計需要拆拆除費用2萬元，可回收收殘值3萬元，安裝新新電梯需要120萬元(包括購買價款款、運輸費、、安裝費等),要比在建造同同類辦公樓一一同安裝多花花費20萬元。估計該該舊辦公樓的的