十堰市熊家灣地塊定位開發(fā)及物業(yè)發(fā)展建議62p課件

項目地塊定位開發(fā)及物業(yè)發(fā)展建議項目地塊定位開發(fā)及物業(yè)發(fā)展建議1報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp2

成交均價2013年十堰市整體成交均價5359元/平米，全年月均價格較去年同期有不同程度下滑，對比近4年成交價格走勢，2012年起價格開始增長趨緩。市場成交均價分析成交均價2013年十堰市整體成交均價5359元/平米，全年32013年全市住宅累計成交1.1萬套，總建筑面積約116萬方，其中北京路和東城開發(fā)區(qū)板塊為成交熱點(diǎn)。市場成交套數(shù)分析2013年全市住宅累計成交1.1萬套，總建筑面積約116萬方4北京路板塊：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域熱度不斷提升，項目引領(lǐng)十堰房價走勢。產(chǎn)品以小高層、高層為主，100平米左右兩方，120—140平米三房，少量150左右四房，均價5600—6500元/平米人民路板塊：老城區(qū)中軸線位置，以五堰六堰為商業(yè)核心，住宅逐漸向板塊邊緣發(fā)展，依靠高人氣，已出現(xiàn)多個大體量商業(yè)。產(chǎn)品以高層為主，90平左右兩方，120—140左右三房。均價6000—6500元/平米。東城板塊：該區(qū)域為城市東向外擴(kuò)的第一站，通過道路的修建，與中心區(qū)同行便捷，產(chǎn)品涵蓋剛需和改善型不等，戶型面積主要以90平米左右的兩房為主，110—120左右三房為輔。均價4500左右?；疖囌景鍓K：依靠便捷的交通及火車站北廣場的規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)帶動住宅逐步成熟發(fā)展。該區(qū)域以高層產(chǎn)品為主，戶型為90平左右兩房和120左右三房為主，少量60-70平小戶型。價格區(qū)間4500—5500元/平米。顧家崗白浪開發(fā)區(qū)板塊火車站板塊北京路板塊人民路板塊張灣紅衛(wèi)板塊東城板塊張灣紅衛(wèi)片區(qū)：十堰市最早的城區(qū)之一，主要以東風(fēng)公司各專業(yè)廠及行政事業(yè)單位為主，隨著城市的東擴(kuò)，近幾年發(fā)展趨緩。戶型為80—90平左右兩房和120左右三房為主，價格區(qū)間5000—6500元/平米。顧家崗白浪片區(qū)：白浪為汽配城所在地，該區(qū)域購房客戶主要為汽配城私營業(yè)主和周邊縣市進(jìn)城務(wù)工人員為主，產(chǎn)品面積主要為80左右兩方和100平左右三房為主，均價4000元/平米左右十堰城區(qū)房地產(chǎn)受山體條件限制，主要沿北京路和人民路兩條軸線發(fā)展，主城區(qū)形成了北京路、人民路、火車站、顧家崗白浪、東城、張灣紅衛(wèi)等六大板塊板塊劃分北京路板塊：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域5典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)和昌國際約300萬方70-1644800多層，高層，別墅城市綜合體，產(chǎn)品豐富，價格誘人陽光棲谷130萬方90—1905680高層住宅城市綜合體，園林景觀豐富，學(xué)區(qū)房東正國際29萬方97-1576800高層住宅營銷水平高，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，學(xué)區(qū)房百強(qiáng)世紀(jì)城16444073-1385待定高層住宅核心地段、項目展示好，開發(fā)實力強(qiáng)京華新天地137368.5336-1046800高層住宅小戶型定位，地段佳柳林春曉9280380-1506900高層住宅大型社區(qū)、地段好，配套完善，廣告力度大東方明珠城市花園5928166.9－108.746200高層住宅大型社區(qū)、地段好，配套完善，廣告力度大鳳凰香郡八號院12萬方高層53-110洋房127-2006000高層住宅戶型面積控制合理，一二期項目營銷基礎(chǔ)好十堰新城區(qū)，成交均價為6000元/平米，以改善性客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施。北京路板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)和昌國6典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)萬秀城45萬方78-1295650高層住宅地處鬧市區(qū)、性價比高大美盛城約200萬69-1746500高層住宅城市綜合體，營銷水平較高，形象展示佳中央郡約7萬方70-1205600高層住宅地段好，周邊配套完善萬象國際城4.2萬方46-1306900高層商住地段好，周邊配套完善核心地段，成交均價6000—6500元/平米，以改善性客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施。人民路板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)萬秀城7典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)大洋五洲約200萬方86-1584500高層住宅城市綜合體，廣告力度大，戶型面積豐富盧浮176812876288-3576700高層、洋房、三疊院、小高層定位高端、廣告力度大、產(chǎn)品豐富泰山綠谷155146.1680-1254300高層住宅山體景觀、緊鄰大洋五洲橡樹灣137429.9361-1274100高層住宅宣傳力度大，戶型面積控制合理城市外擴(kuò)第一站，交通便捷，成為新的中央居住區(qū)，近年來隨著多個大體量的項目開發(fā)，使得區(qū)域迅速被客戶認(rèn)可。東城板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)大洋五8典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)華夏公館37萬方45-1155700高層住宅大型社區(qū)，火車站商圈，推廣力度大，形象展示佳桃源御品6715724-1385280高層住宅戶型面積控制合理，推廣力度大啟瑞天城38585.6832-1314780起高層住宅周邊配套完善，價格低全興星湖灣11600077-1255200高層住宅戶型面積合理，推廣力度大，御龍港灣7157270-1125300高層住宅蓄客時間長，周邊配套完善冠城美立方52258053-1043999起高層住宅價格低黃金海岸28110.1667-1164380起高層住宅現(xiàn)房，面積控制合理東城之光現(xiàn)代城27363646-1375400高層住宅推廣力度大，現(xiàn)房城市核心地段，均價4500—6000元/平米。以老城區(qū)及各縣市改善型和剛需客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施?；疖囌景鍓K分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)華夏公9典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)鑄邦紅果林29188.2490-1245000多層、中高層多層花園式小區(qū)東風(fēng)西苑454222.380-130團(tuán)購價4100高層住宅大型綜合體，低價入市取勝遠(yuǎn)洋盛薈約6萬方66-1145100高層住宅成熟商圈，配套完善，戶型定位準(zhǔn)華德鼎盛52723.4784-1175550高層住宅臨街陽光藍(lán)山郡61078.2291-130待定高層住宅園林景觀、小區(qū)內(nèi)配套完善、成熟地產(chǎn)商天順·凱旋二期31855.184-1165320高層住宅臨街森嘉幸福里7萬方85-1156890高層住宅地段好、配套完善，地域客群追捧度高東風(fēng)陽光城約30萬方110-1476300高層住宅地段好、配套完善，地域客群追捧度高億科紅郡約8萬方70-130團(tuán)購價4500高層住宅產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、有一定升值潛力十堰市最早的城區(qū)之一，主要以東風(fēng)公司各專業(yè)廠及行政事業(yè)單位為主，隨著城市的東擴(kuò)，近幾年發(fā)展趨緩。戶型為80—90平左右兩房和120左右三房為主，價格區(qū)間5000—6500元/平米。張灣紅衛(wèi)板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)鑄邦紅10典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)東方國際園8萬方79-1194200高層住宅價格低超倫天地1902864-1324350高層住宅現(xiàn)房，生活配套齊全祥安東城國際花園4400062-1884600高層住宅開發(fā)商在白浪知名度高翱達(dá)公館8萬方126.1374000高層住宅5分鐘成熟生活圈嘉和新世界16518042/82-1374000高層住宅交通便利，價格便宜龍門御城43152934-1233300高層住宅戶型類型較多，配套齊全天正世界之窗78000086-1213500高層住宅飛機(jī)場經(jīng)濟(jì)圈臥龍城80000待定待定高層住宅價格便宜，發(fā)展前景好華夏淺水灣2266879-99待定高層住宅小戶型，周邊配套齊全開發(fā)區(qū)城郊板塊，均價4000元/平米，客戶以縣域進(jìn)城務(wù)工、汽配城及工業(yè)園區(qū)客戶為主。顧家崗白浪板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)東方國11市場總結(jié)1、在區(qū)域供應(yīng)量飽和的情況下，競爭白熱化，銷售壓力巨大；2、平穩(wěn)是一直以來的房價基調(diào)，在供應(yīng)量充裕的前提下，開發(fā)商更多采取了更具競爭力的價格定位，“以價換量”；3、上門客戶下滑嚴(yán)重，客源不足，在這樣的背景下，房價上漲的可能性非常?。?、中心城區(qū)土地供應(yīng)稀缺，十堰目前新拍的土地大多位于城市新興區(qū)域，供應(yīng)的增加對緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有比較大的作用，會繼續(xù)影響區(qū)域樓市供應(yīng)量。市場總結(jié)12報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp13地塊形狀較規(guī)整，外形曲線特征明顯，臨街面較長；地塊周邊高差較大，形成谷地感覺，三面有山巒環(huán)護(hù)，植被覆蓋較完整，即可涵養(yǎng)水源，保持水土，又能調(diào)節(jié)小氣候，這些因素造就了本項目地塊充滿生機(jī)活力的有機(jī)生態(tài)環(huán)境。地塊分析地塊形狀較規(guī)整，外形曲線特征明顯，臨街面較長；地塊分析14區(qū)位：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域熱度不斷提升，項目緊鄰83萬方城市綜合體十堰萬達(dá)廣場。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

地塊：29374㎡容積率：3.5建筑面積：10.3萬方地塊分析項目地塊萬達(dá)區(qū)位：15項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境16核心客戶重要客戶次要客戶核心客戶：十堰市內(nèi)剛需客戶、首改客戶身份特征：區(qū)域工作、生活的常住人口，以市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工居多；置業(yè)目的：剛需、首改；置業(yè)特點(diǎn)：注重性價比、便利性、都市生活重要客戶：十堰市內(nèi)投資客戶、周邊縣鎮(zhèn)改善型客戶身份特征：市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工等有閑錢的客戶、周邊縣鎮(zhèn)到市內(nèi)定居客戶；置業(yè)目的：投資保值、剛性需求置業(yè)特點(diǎn)：低總價、高性價比次要客戶：次投資客戶身份特征：外地投資客戶，包括周邊縣市和外市客戶置業(yè)目的：投資升值置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、升值潛力客戶類別——主要分為兩類，一類為剛需客戶，一類為投資型客戶。十堰市目前的購房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數(shù)是有閑錢的家庭出手購買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉(xiāng)置業(yè)，他們的訴求大多都是投資?？蛻舴治龊诵目蛻糁匾蛻舸我蛻艉诵目蛻簦菏呤袃?nèi)剛需客戶、首改客戶17客戶需求回顧客戶理性需求便利性：對生活品質(zhì)的追求高價值感：可承受的成本和附贈客戶感性需求產(chǎn)品主體便利感：生活品質(zhì)提升期望都市感：生活需要，精神標(biāo)簽價值體系構(gòu)建住宅配套以區(qū)域中高端定位的城市精品社區(qū)形象面市通過園林、商業(yè)配套升級形成都市感住區(qū)便利居住生活有面子高性價比精神訴求住的不再是一個簡單的房子，而是一張身份的標(biāo)簽。每座城市都有一群有影響力的人！客戶分析十堰客戶較看重產(chǎn)品性價比、社區(qū)環(huán)境及配套以及品牌效應(yīng)。客戶需求回顧客戶理性需求便利性：對生活品質(zhì)的追求高價值18萬達(dá)廣場十堰萬達(dá)廣場占地256畝，項目計劃總投資65億元，由萬達(dá)規(guī)劃研究院規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)面積超83萬平方米，建設(shè)工期24個月。將建成集5A級寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)中心、文化娛樂、精品步行街和高端住宅為一體的城市綜合體，成為十堰首座真正意義上的重量級城市綜合體。萬達(dá)廣場分析萬達(dá)廣場入駐十堰，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力助推，但由于萬達(dá)涵蓋住宅產(chǎn)品，本案在規(guī)劃產(chǎn)品時需與其產(chǎn)生差異化。萬達(dá)廣場十堰萬達(dá)廣場占地256畝，項目計劃總投資65億元，由19

中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)中國第一個商業(yè)地產(chǎn)中國第一個訂單地產(chǎn)中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金亞洲最大的商業(yè)院線……是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達(dá)萬達(dá)廣場分析中國商業(yè)地產(chǎn)第一是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達(dá)20

商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場，計劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——城市綜合體的核心組成部分文化產(chǎn)業(yè)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達(dá)擁有影院36家，400塊電影銀幕，計劃到2012年擁有1000塊銀幕萬達(dá)集團(tuán)擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營7家五星級酒店，計劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店萬達(dá)的四大支柱產(chǎn)業(yè)萬達(dá)廣場分析商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集21萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級背后規(guī)律：項目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬平米15萬平米40-80萬平米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式盒子+街區(qū)+高層的綜合體案例長沙、南昌、青島、長春沈陽、天津、北京（CBD萬達(dá)廣場）寧波、上海、北京(石景山萬達(dá)廣場)、成都萬達(dá)廣場分析萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時間，其221代表產(chǎn)品：長春萬達(dá)廣場（圖片1所示）開發(fā)模式：建設(shè)一個大樓，配小面積廣場。1F精品店，2F超市（沃爾瑪?shù)龋?F家居，4F電影院產(chǎn)品特點(diǎn)：一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利代表產(chǎn)品：天津萬達(dá)廣場（圖片2所示）開發(fā)模式：由一組建筑群組成，包括五棟獨(dú)立的建筑物，引進(jìn)了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品特點(diǎn)：大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難代表產(chǎn)品：寧波萬達(dá)廣場（圖片3所示）開發(fā)模式：基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴(kuò)展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。產(chǎn)品特點(diǎn)：體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利32萬達(dá)廣場分析1代表產(chǎn)品：長春萬達(dá)廣場（圖片1所示）代表產(chǎn)品：天津萬達(dá)廣場23項目地塊定位思考與區(qū)域整體氣質(zhì)相關(guān)聯(lián)與地塊資源相匹配對應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價值取向能夠滿足開發(fā)商目標(biāo)和要求依托萬達(dá)大規(guī)模的商業(yè)配套，最大限度的提升項目溢價未來競爭更趨激烈，項目產(chǎn)品必須與萬達(dá)住宅產(chǎn)品形成差異化項目地塊定位思考24考慮到萬達(dá)廣場對項目的影響以及客戶多元化的變化特征，本項目的地塊核心定位思路浮出水面項目地塊定位借勢營銷+差異化營銷借助萬達(dá)品牌影響力炒熱片區(qū)價值，并與萬達(dá)住宅產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位營銷，保證項目快速去化的同時最大限度的提升項目溢價?？紤]到萬達(dá)廣場對項目的影響以及客戶多元化的變化特征，本項目的25方向一，從硬件開始，用真正的好產(chǎn)品征服客戶的需求，不單單只是夠大和表現(xiàn)的差異化作為普通住宅類產(chǎn)品，首要就是必須尊重客戶的需求，規(guī)避盲目的差異化，因為客戶的需求向來真實，無論是產(chǎn)品面積或是形態(tài)，但凡超出客戶承受范圍的產(chǎn)品，即使再具備優(yōu)勢也很難順利、快速的完成銷售，那么，我們需要在產(chǎn)品設(shè)計上，達(dá)到空間的可拓展性、空間的可變形以及產(chǎn)品的合理獨(dú)特性。好產(chǎn)品才是銷售最佳的原始驅(qū)動力項目地塊定位方向一，從硬件開始，用真正的好產(chǎn)品征服客戶的需求，不單單只是26方向二，結(jié)合自然資源的合理化運(yùn)用，差異化其他項目如今社會健康至上，PM2.5如同巨大的陰影，籠罩在城市的上空，如果能有更好的選擇，沒有人愿意睜開眼睛無法清晰看清楚窗外，那么，通過合理化打造后我們擁有的自然條件，打造獨(dú)特的園林景觀，必將成為推動客戶對項目的選擇！好環(huán)境在產(chǎn)品競爭及差異化選擇中不容忽視項目地塊定位方向二，結(jié)合自然資源的合理化運(yùn)用，差異化其他項目如今社會健康27方向三，對項目外立面的打造，體現(xiàn)項目的標(biāo)識性和差異性走進(jìn)一個項目，映入眼簾的就是項目的外立面，整體建筑形象對項目的重要性不言而喻，每個人都希望自己的小家獨(dú)一無二，那么，通過合理化打造后，我們擁有獨(dú)特的建筑立面，將給與客戶不一樣的視覺體驗！外立面能帶給業(yè)主不一樣的視覺盛宴項目地塊定位方向三，對項目外立面的打造，體現(xiàn)項目的標(biāo)識性和差異性走進(jìn)一個28核心價值好產(chǎn)品綠環(huán)境有面子全力打造成一個區(qū)別與十堰萬達(dá)，具備內(nèi)涵、擁有自然環(huán)境，產(chǎn)品優(yōu)越的高品質(zhì)項目。項目地塊定位核心價值好產(chǎn)品綠環(huán)境有面子全力打造成一個區(qū)別與十堰萬達(dá)，具備29項目地塊定位方案二方案一保證住宅利益最大化，禮儀性空間發(fā)揮到最大。考慮到項目周邊萬達(dá)大體量商業(yè)配套，在保證項目快速去化的前提下，方案二更適合于本項目。增加項目商業(yè)面積，同時豐富產(chǎn)品線，兼顧商業(yè)價值和住宅舒適性。項目地塊定位方案二方案一保證住宅利益最大化，禮儀性空間發(fā)揮到30報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp31以緊湊戶型、總價控制原則作為提升高價值感的主要手段，充分吸引剛需和投資型客戶。價值體系——高價值感緊湊戶型實用戶型總價控制面積贈送效果滿足剛需、改善客群需求滿足剛需、改善客群需求降低置業(yè)門檻，差異競爭客戶易接受，提升價值目標(biāo)戶型方正、功能分區(qū)總價優(yōu)勢、置業(yè)門檻低得房率高，實用性強(qiáng)附加值高差異化競爭剛需客戶青睞物業(yè)發(fā)展建議整體思路以緊湊戶型、總價控制原則作為提升高價值感的主要手段，充分吸引32331、不追求高端定位，以促進(jìn)快速去化為目的。4、小區(qū)規(guī)劃方面，盡量實現(xiàn)人車分流，保證小區(qū)后期物業(yè)服務(wù)管理。2、低公攤高得房率，以避免太高的物業(yè)費(fèi)，超出剛需的承受范圍。8、戶型方面，盡量用板式建筑，不建議采用二梯四戶的設(shè)計。9、戶型集中在90～100平的三房，其次為70～90平的二房，大房型配比少量。6、商業(yè)的排布盡量分布在主入口，除為本社區(qū)服務(wù)外還可以聚集人流。價格始終是剛需最為關(guān)注的因素，所以在戶型不要太大，景觀分布、配套方面既要考慮到成本，也要考慮到適當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，有一些亮點(diǎn)凸顯樓盤的與眾不同。5、建議小區(qū)配套設(shè)施以剛需需求為主，如兒童游樂區(qū)、網(wǎng)球場、幼兒園等。7、商業(yè)和住宅要有區(qū)隔，商業(yè)主要以為社區(qū)服務(wù)為目的，商業(yè)盡量不要影響社區(qū)生活區(qū)。3、建議戶型設(shè)計實能夠突出贈送面積。產(chǎn)品設(shè)計九大原則物業(yè)發(fā)展建議整體思路331、不追求高端定位，以促進(jìn)快速去化為目的。4、小區(qū)規(guī)劃方33外立面及智能化設(shè)計細(xì)節(jié)外立面及智能化設(shè)計細(xì)節(jié)34以濃郁的亞洲區(qū)域文化為支撐，融合了中式、日式、泰式等風(fēng)格的元素，更重要的是代表了東方居住精神與西方現(xiàn)代設(shè)計的高度融合：中式的庭院空間、輕快的中式木格柵，體現(xiàn)中式的雍容而內(nèi)斂；日式的精巧造型、斜坡頂?shù)仍兀w現(xiàn)日式對極簡的崇尚；泰式的休閑露臺、原生態(tài)材質(zhì)，體現(xiàn)東南亞風(fēng)情萬種的濃烈氛圍；再與現(xiàn)代別墅的時尚簡約融為一體，幾種風(fēng)格水乳交融，那些許熱帶、些許自然、些許中式，又些許異域的感覺。新亞洲設(shè)計風(fēng)格，是目前國際建筑界極受推崇的一種理念。它強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的和諧共生，強(qiáng)調(diào)一種開放的態(tài)度和內(nèi)斂的性格；不事張揚(yáng)、不為炫耀，而是充分尊重居住者內(nèi)在的心理感受。建議本項目外立面與東南亞園林風(fēng)情保持一致，采用新亞洲設(shè)計風(fēng)格物業(yè)發(fā)展建議-外立面設(shè)置建議以濃郁的亞洲區(qū)域文化為支撐，融合了中式、日式、泰式等風(fēng)格的元35三段式手法，以涂料作為外立面的主要材料，底部應(yīng)用品質(zhì)感強(qiáng)的石材，頂部利用屋頂造型的打造提升整體挺拔感風(fēng)格借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：三段式設(shè)計底部通過近人尺度的元素符號增強(qiáng)項目品質(zhì)感；中段適當(dāng)通過出挑的陽臺、花園打造橫向線條感；大而平的屋頂錯落排布，豐富天際線，頂部立面采用虛實結(jié)合的手法，通過玻璃材質(zhì)提升屋頂高度，增加整體挺拔感。色調(diào)借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：以米黃色為基調(diào)，頂部和底部應(yīng)用褐色、和桃色等深色系作為配色，墻面突出的線條可與玻璃材質(zhì)形成顏色的點(diǎn)綴。材質(zhì)借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：底部——客戶視覺直視范圍內(nèi)，石材運(yùn)用彰顯項目品質(zhì)感；中部——考慮成本，選用整體感較強(qiáng)的仿真涂料；屋頂——琉璃、金屬材質(zhì)運(yùn)用，提升項目昭示性和形象感。虛實結(jié)合雙層門斗抬高屋頂出挑的陽臺物業(yè)發(fā)展建議-外立面設(shè)置建議三段式手法，以涂料作為外立面的主要材料，底部應(yīng)用品質(zhì)感強(qiáng)的石36建議采用生態(tài)環(huán)保的電子滅蚊系統(tǒng)，增加項目營銷亮點(diǎn)運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。引進(jìn)了國際先進(jìn)的滅蚊武器———“生態(tài)滅蚊機(jī)”（滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：智能化設(shè)置建議物業(yè)發(fā)展建議-智能化設(shè)置建議建議采用生態(tài)環(huán)保的電子滅蚊系統(tǒng)，增加項目營銷亮點(diǎn)運(yùn)用仿生學(xué)原37打造全方位立體安防系統(tǒng)，營造私密無憂的生活環(huán)境打造博物館級安防體系周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)置主動紅外對射探測器，配合布置于周邊的電視監(jiān)控攝像機(jī)；電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角；在線巡更系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對講可視系統(tǒng)甑別業(yè)主；先進(jìn)的緊急呼叫系統(tǒng)可通過無線電按鈕即時向保安及住所發(fā)出報警信息。燈光自動控制系統(tǒng)可以預(yù)設(shè)多種的場景模式，其自動記憶功能將在住戶到達(dá)時及時啟動照明。智能化設(shè)置建議物業(yè)發(fā)展建議-智能化設(shè)置建議打造全方位立體安防系統(tǒng)，營造私密無憂的生活環(huán)境打造博物館級安38園林景觀設(shè)計細(xì)節(jié)園林景觀設(shè)計細(xì)節(jié)39區(qū)別與萬達(dá)慣用的新古典主義風(fēng)格，建議本項目打造東南亞園林風(fēng)情體系，營造項目親近自然與山自然融合的特色園林東南亞風(fēng)格植被的搭配人文自然元素豐富的色彩來源與多樣化布置原生態(tài)材質(zhì)使用特色風(fēng)情的園林小品主題下特有的圖騰，紋飾色彩的穿插野花叢棕櫚矮灌本身具備觀賞性的同時，強(qiáng)調(diào)人的參與性及自然結(jié)合水系的運(yùn)用主題確立下風(fēng)格提煉的原則——園林主題此處的確立為推薦及建議性質(zhì)，并非硬性的指定；主題之下的要點(diǎn)歸納并不窮盡，并存在一定普遍性，其提出是助于我們更好的捕捉關(guān)鍵點(diǎn)，打造最好的園林體系；主題之下的要點(diǎn)把握為針對其自身特點(diǎn)的歸納與概括，具體的展開仍須順應(yīng)市場情況與實際客觀環(huán)境。山體結(jié)合將項目延伸至山，將山引進(jìn)項目，形成獨(dú)特的園林體系物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議區(qū)別與萬達(dá)慣用的新古典主義風(fēng)格，建議本項目打造東南亞園林風(fēng)情40在市場其他項目將水景僅作為單純的景觀裝點(diǎn)時，我們將水景的滲透與親和力進(jìn)一步提升項目水景體系打造——控制大面積水景的出現(xiàn)，更多運(yùn)用參與性更強(qiáng)的淺水系，增添度假社區(qū)情趣性；淺水系景觀與參與性水系活動區(qū)緊密結(jié)合，避免出現(xiàn)水系的孤立，保證活動區(qū)景觀最優(yōu)化；充分利用規(guī)劃提供的開放空間使淺水系靈活的迂回穿插于項目各個組團(tuán)之間，展現(xiàn)項目風(fēng)情，市場現(xiàn)狀水系的運(yùn)用物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議在市場其他項目將水景僅作為單純的景觀裝點(diǎn)時，我們將水景的滲透41利用穿插于社區(qū)各部的景觀淺水體系，無邊界泳池與綠化景觀相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)參與性差異化城市盤大規(guī)模水景，重景觀參親與水系的環(huán)繞無邊界泳池與景觀結(jié)合情趣性和參與性結(jié)合的人造沙灘淺水與景觀的無縫銜接水景的參與性水系的運(yùn)用物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議利用穿插于社區(qū)各部的景觀淺水體系，無邊界泳池與綠化景觀相結(jié)合42半開敞空間，聽風(fēng)聽雨，觀云觀綠休憩功能架空層運(yùn)動休閑功能架空層MINI高爾夫：下雨天也可以打球生態(tài)休閑、健康生活架空層打造：高層建筑底層建議營建4.5米以上的架空層；以綠化結(jié)合休閑設(shè)施的形式打造健康休閑架空層；建議在啟動期展示部分，達(dá)到展示生態(tài)休閑、健康生活的效果1物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議半開敞空間，聽風(fēng)聽雨，觀云觀綠休憩功能架空層運(yùn)動休閑功能架空43在架空層低矮的部分實現(xiàn)垂直綠地：高墻：爬山虎、蛇葡萄、絡(luò)石、薜荔、扶芳藤等；矮墻：陡巖：薔薇、忍冬、枸杞、南蛇藤、云南黃素馨等；垂掛：常春藤、吊竹梅、綠蘿吊蘭等。小空間也有大體驗，垂直綠地，100%視覺綠化2物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議在架空層低矮的部分實現(xiàn)垂直綠地：小空間也有大體驗，垂直綠地，44園林體系在原有常規(guī)動作的基礎(chǔ)上結(jié)合建筑，實現(xiàn)全綠化覆蓋的生態(tài)森林都市效果3物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議園林體系在原有常規(guī)動作的基礎(chǔ)上結(jié)合建筑，實現(xiàn)全綠化覆蓋的生態(tài)45利用多種植物種類營造物種繁多的東南亞園林氛圍，打造豐富別致的園林景觀可參考中信紅樹灣項目——上百種觀葉植物及花卉；高大喬木、中灌、低灌、地被四種空間，多層次打造利用各種植物花卉變化搭配，打造度假區(qū)級植物景觀小品目前的植被種類較少，不但沒有發(fā)揮出東南亞的風(fēng)情，反而使園林顯得單調(diào)。植被的搭配物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議利用多種植物種類營造物種繁多的東南亞園林氛圍，打造豐富別致的46鮮花是東南亞風(fēng)情中的重要的元素，多樣化植被同時配合使用，結(jié)合道路與水景鮮花的使用不僅增添了植被的多樣化，色彩的豐富更加利于社區(qū)度假風(fēng)情的展現(xiàn)，配合了所要營造的主題l；多樣化植被及草坪的配合使用將極大差異化社區(qū)的景觀，利用優(yōu)良的自然環(huán)境營造客戶未曾感受的度假風(fēng)情體驗。鮮花是東南亞風(fēng)情中的重要使用元素，是主題營造與差異化提升不可或缺的一環(huán)。集中展現(xiàn)水景結(jié)合道路及草地結(jié)合植被的搭配物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議鮮花是東南亞風(fēng)情中的重要的元素，多樣化植被同時配合使用，結(jié)合47主要植被把握同時，其他植被需富有度假情趣和多樣性，同時可利用植被實現(xiàn)自然隔斷其他植被的使用原則選用富有度假情趣并能體現(xiàn)的植被；多樣性，富于變化，同時易于搭配，合理表現(xiàn)的；高低錯落，植被自然隔斷，保證內(nèi)部居住的私密性。城市居住大盤植被往往具有儀式感，較為整齊，變化不足移步換景度假情趣木雕植被自然隔斷植被的搭配物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議主要植被把握同時，其他植被需富有度假情趣和多樣性，同時可利用48多樣化植被帶來豐富的色彩，合理的運(yùn)用不僅完善氛圍，更能提升社區(qū)景觀的差異化與競爭力濃郁的綠與明快的藍(lán)已成為度假園林的定式，要做十堰第一盤，為什么就不能去突破色彩的界限當(dāng)豐富的植被引入為我們提供了素材之時，將歡快的“黃”，閑適的“白”，熱情的“紅”，高貴的“紫”結(jié)合上基調(diào)的“藍(lán)”與“綠”，從色彩展現(xiàn)與人對色彩的感知上有別于其他所有的園林，將度假氛圍的營造推上一個新的高度。色彩的穿插物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議多樣化植被帶來豐富的色彩，合理的運(yùn)用不僅完善氛圍，更能提升社49通過小品導(dǎo)入主題所特有的人文元素，體現(xiàn)異域風(fēng)情文化，彰顯度假的閑適氛圍大溪地文化圖騰人文元素可以建造，人文的氛圍只能感知，由主題衍生的客觀元素結(jié)合環(huán)境營造引出的主觀感受能成為客戶認(rèn)知中真正的差異化價值。主題之下人文要素人文自然因素物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議通過小品導(dǎo)入主題所特有的人文元素，體現(xiàn)異域風(fēng)情文化，彰顯度假50戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議51高層產(chǎn)品總體原則舒適空間：注重在空面積基礎(chǔ)上打造戶型舒適化空間，功能整合，合理利用各種虛空間，提升居住舒適度。高附加值：通過觀景露臺的面積贈送提升產(chǎn)品性價比。休閑居?。罕卷椖繛樾蓍e度假產(chǎn)品，具有與主要用于日常居住的第一居所戶型設(shè)計不同，需突出其休閑居住性。強(qiáng)調(diào)景觀與采光功能空間整合細(xì)部空間的利用觀景露臺的設(shè)計適當(dāng)弱化生活空間設(shè)計的基本思路：體現(xiàn)休閑居住，控面積，強(qiáng)調(diào)舒適化空間，提升附加值適當(dāng)強(qiáng)化休閑空間物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計高層產(chǎn)品總體原則舒適空間：注重在空面積基礎(chǔ)上打造戶型舒適化空52強(qiáng)調(diào)景觀與采光，增大開間，減小進(jìn)深，客廳、主臥等主要空間設(shè)計大面積落地窗強(qiáng)調(diào)景觀與采光，增大開間，減少進(jìn)深?？蛷d、主臥等主要空間設(shè)計大面積落地窗，同時保證良好的室外景致。走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積開窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感。物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計強(qiáng)調(diào)景觀與采光，增大開間，減小進(jìn)深，客廳、主臥等主要空間設(shè)計53可適當(dāng)弱化生活空間，廚房、餐廳等可整合設(shè)計，大空間減少隔斷，有效改善室內(nèi)空間客廳餐廳廚房物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計可適當(dāng)弱化生活空間，廚房、餐廳等可整合設(shè)計，大空間減少隔斷，54利用分隔墻進(jìn)行功能空間DIY設(shè)計，打造多樣化、個性化情趣空間，增強(qiáng)休閑功能利用分隔墻設(shè)計擺設(shè)空間情景書房木廊與盆栽圍合的休憩空間物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計利用分隔墻進(jìn)行功能空間DIY設(shè)計，打造多樣化、個性化情趣空間55功能空間壓縮整合，實用面積和主要生活功能集中于客廳，確保空間完整舒適結(jié)合客廳設(shè)計娛樂空間結(jié)合客廳設(shè)計書架客廳集大部分生活空間為一體客廳集中實用面積物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計功能空間壓縮整合，實用面積和主要生活功能集中于客廳，確保空間56利用凸窗設(shè)計的休憩空間寫字臺上的收納空間墻體邊角空間設(shè)計壁櫥結(jié)合墻體設(shè)計的擺設(shè)空間充分利用各種細(xì)部空間，達(dá)到了空間的緊湊，提升空間的功能使用性物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計利用凸窗設(shè)計的休憩空間寫字臺上的收納空間墻體邊角空間設(shè)計壁櫥57強(qiáng)調(diào)、陽臺設(shè)計，注重室內(nèi)與室外空間的過渡，實現(xiàn)室內(nèi)空間外延露臺休閑空間設(shè)計室內(nèi)生活空間外延室內(nèi)生活空間外延物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計強(qiáng)調(diào)、陽臺設(shè)計，注重室內(nèi)與室外空間的過渡，實現(xiàn)室內(nèi)空間外延露58建筑在80-100平米戶型的設(shè)計要點(diǎn)和戶型借鑒建筑面積約96M2贈送面積客廳大面寬設(shè)計，與觀景露臺相連，強(qiáng)調(diào)景觀面；多個露臺、凸窗面積贈送，露臺可改造為陽光書房；空間緊湊，實用面積集中，減少空間浪費(fèi)?？蛷d、餐廳陽光書房物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計建筑在80-100平米戶型的設(shè)計要點(diǎn)和戶型借鑒建筑面積約9659建筑在75-80平米戶型的設(shè)計要點(diǎn)和戶型借鑒建筑面積約79M2贈送面積客廳大面寬設(shè)計，強(qiáng)調(diào)景觀面；多個露臺、凸窗面積贈送；空間緊湊，實用面積集中，減少空間浪費(fèi)。主臥室餐廳物業(yè)發(fā)展建議-戶型設(shè)計建筑在75-80平米戶型的設(shè)計要點(diǎn)和戶型借鑒建筑面積約79M60業(yè)態(tài)面積段面積戶型面積小計面積比例高層90以下75-80兩房兩廳一衛(wèi)810010.00%85-90三房兩廳一衛(wèi)2025025.00%90以上95-110三房兩廳兩衛(wèi)2835035.00%110-120三房兩廳兩衛(wèi)1620020.00%120-140三房兩廳兩衛(wèi)810010.00%商業(yè)22000

合計103000100%物業(yè)發(fā)展建議-戶型配比建議業(yè)態(tài)面積段面積戶型面積小計面積比例高層90以下75-80兩房61匯報完畢THANKS匯報完畢THANKS62項目地塊定位開發(fā)及物業(yè)發(fā)展建議項目地塊定位開發(fā)及物業(yè)發(fā)展建議63報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp64

成交均價2013年十堰市整體成交均價5359元/平米，全年月均價格較去年同期有不同程度下滑，對比近4年成交價格走勢，2012年起價格開始增長趨緩。市場成交均價分析成交均價2013年十堰市整體成交均價5359元/平米，全年652013年全市住宅累計成交1.1萬套，總建筑面積約116萬方，其中北京路和東城開發(fā)區(qū)板塊為成交熱點(diǎn)。市場成交套數(shù)分析2013年全市住宅累計成交1.1萬套，總建筑面積約116萬方66北京路板塊：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域熱度不斷提升，項目引領(lǐng)十堰房價走勢。產(chǎn)品以小高層、高層為主，100平米左右兩方，120—140平米三房，少量150左右四房，均價5600—6500元/平米人民路板塊：老城區(qū)中軸線位置，以五堰六堰為商業(yè)核心，住宅逐漸向板塊邊緣發(fā)展，依靠高人氣，已出現(xiàn)多個大體量商業(yè)。產(chǎn)品以高層為主，90平左右兩方，120—140左右三房。均價6000—6500元/平米。東城板塊：該區(qū)域為城市東向外擴(kuò)的第一站，通過道路的修建，與中心區(qū)同行便捷，產(chǎn)品涵蓋剛需和改善型不等，戶型面積主要以90平米左右的兩房為主，110—120左右三房為輔。均價4500左右?；疖囌景鍓K：依靠便捷的交通及火車站北廣場的規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)帶動住宅逐步成熟發(fā)展。該區(qū)域以高層產(chǎn)品為主，戶型為90平左右兩房和120左右三房為主，少量60-70平小戶型。價格區(qū)間4500—5500元/平米。顧家崗白浪開發(fā)區(qū)板塊火車站板塊北京路板塊人民路板塊張灣紅衛(wèi)板塊東城板塊張灣紅衛(wèi)片區(qū)：十堰市最早的城區(qū)之一，主要以東風(fēng)公司各專業(yè)廠及行政事業(yè)單位為主，隨著城市的東擴(kuò)，近幾年發(fā)展趨緩。戶型為80—90平左右兩房和120左右三房為主，價格區(qū)間5000—6500元/平米。顧家崗白浪片區(qū)：白浪為汽配城所在地，該區(qū)域購房客戶主要為汽配城私營業(yè)主和周邊縣市進(jìn)城務(wù)工人員為主，產(chǎn)品面積主要為80左右兩方和100平左右三房為主，均價4000元/平米左右十堰城區(qū)房地產(chǎn)受山體條件限制，主要沿北京路和人民路兩條軸線發(fā)展，主城區(qū)形成了北京路、人民路、火車站、顧家崗白浪、東城、張灣紅衛(wèi)等六大板塊板塊劃分北京路板塊：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域67典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)和昌國際約300萬方70-1644800多層，高層，別墅城市綜合體，產(chǎn)品豐富，價格誘人陽光棲谷130萬方90—1905680高層住宅城市綜合體，園林景觀豐富，學(xué)區(qū)房東正國際29萬方97-1576800高層住宅營銷水平高，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，學(xué)區(qū)房百強(qiáng)世紀(jì)城16444073-1385待定高層住宅核心地段、項目展示好，開發(fā)實力強(qiáng)京華新天地137368.5336-1046800高層住宅小戶型定位，地段佳柳林春曉9280380-1506900高層住宅大型社區(qū)、地段好，配套完善，廣告力度大東方明珠城市花園5928166.9－108.746200高層住宅大型社區(qū)、地段好，配套完善，廣告力度大鳳凰香郡八號院12萬方高層53-110洋房127-2006000高層住宅戶型面積控制合理，一二期項目營銷基礎(chǔ)好十堰新城區(qū)，成交均價為6000元/平米，以改善性客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施。北京路板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)和昌國68典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)萬秀城45萬方78-1295650高層住宅地處鬧市區(qū)、性價比高大美盛城約200萬69-1746500高層住宅城市綜合體，營銷水平較高，形象展示佳中央郡約7萬方70-1205600高層住宅地段好，周邊配套完善萬象國際城4.2萬方46-1306900高層商住地段好，周邊配套完善核心地段，成交均價6000—6500元/平米，以改善性客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施。人民路板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)萬秀城69典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)大洋五洲約200萬方86-1584500高層住宅城市綜合體，廣告力度大，戶型面積豐富盧浮176812876288-3576700高層、洋房、三疊院、小高層定位高端、廣告力度大、產(chǎn)品豐富泰山綠谷155146.1680-1254300高層住宅山體景觀、緊鄰大洋五洲橡樹灣137429.9361-1274100高層住宅宣傳力度大，戶型面積控制合理城市外擴(kuò)第一站，交通便捷，成為新的中央居住區(qū)，近年來隨著多個大體量的項目開發(fā)，使得區(qū)域迅速被客戶認(rèn)可。東城板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)大洋五70典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)華夏公館37萬方45-1155700高層住宅大型社區(qū)，火車站商圈，推廣力度大，形象展示佳桃源御品6715724-1385280高層住宅戶型面積控制合理，推廣力度大啟瑞天城38585.6832-1314780起高層住宅周邊配套完善，價格低全興星湖灣11600077-1255200高層住宅戶型面積合理，推廣力度大，御龍港灣7157270-1125300高層住宅蓄客時間長，周邊配套完善冠城美立方52258053-1043999起高層住宅價格低黃金海岸28110.1667-1164380起高層住宅現(xiàn)房，面積控制合理東城之光現(xiàn)代城27363646-1375400高層住宅推廣力度大，現(xiàn)房城市核心地段，均價4500—6000元/平米。以老城區(qū)及各縣市改善型和剛需客戶為主，關(guān)注地段及配套設(shè)施?；疖囌景鍓K分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)華夏公71典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)鑄邦紅果林29188.2490-1245000多層、中高層多層花園式小區(qū)東風(fēng)西苑454222.380-130團(tuán)購價4100高層住宅大型綜合體，低價入市取勝遠(yuǎn)洋盛薈約6萬方66-1145100高層住宅成熟商圈，配套完善，戶型定位準(zhǔn)華德鼎盛52723.4784-1175550高層住宅臨街陽光藍(lán)山郡61078.2291-130待定高層住宅園林景觀、小區(qū)內(nèi)配套完善、成熟地產(chǎn)商天順·凱旋二期31855.184-1165320高層住宅臨街森嘉幸福里7萬方85-1156890高層住宅地段好、配套完善，地域客群追捧度高東風(fēng)陽光城約30萬方110-1476300高層住宅地段好、配套完善，地域客群追捧度高億科紅郡約8萬方70-130團(tuán)購價4500高層住宅產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、有一定升值潛力十堰市最早的城區(qū)之一，主要以東風(fēng)公司各專業(yè)廠及行政事業(yè)單位為主，隨著城市的東擴(kuò)，近幾年發(fā)展趨緩。戶型為80—90平左右兩房和120左右三房為主，價格區(qū)間5000—6500元/平米。張灣紅衛(wèi)板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)鑄邦紅72典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)東方國際園8萬方79-1194200高層住宅價格低超倫天地1902864-1324350高層住宅現(xiàn)房，生活配套齊全祥安東城國際花園4400062-1884600高層住宅開發(fā)商在白浪知名度高翱達(dá)公館8萬方126.1374000高層住宅5分鐘成熟生活圈嘉和新世界16518042/82-1374000高層住宅交通便利，價格便宜龍門御城43152934-1233300高層住宅戶型類型較多，配套齊全天正世界之窗78000086-1213500高層住宅飛機(jī)場經(jīng)濟(jì)圈臥龍城80000待定待定高層住宅價格便宜，發(fā)展前景好華夏淺水灣2266879-99待定高層住宅小戶型，周邊配套齊全開發(fā)區(qū)城郊板塊，均價4000元/平米，客戶以縣域進(jìn)城務(wù)工、汽配城及工業(yè)園區(qū)客戶為主。顧家崗白浪板塊分析典型項目體量戶型區(qū)間成交均價建筑類別產(chǎn)品亮點(diǎn)或配套亮點(diǎn)東方國73市場總結(jié)1、在區(qū)域供應(yīng)量飽和的情況下，競爭白熱化，銷售壓力巨大；2、平穩(wěn)是一直以來的房價基調(diào)，在供應(yīng)量充裕的前提下，開發(fā)商更多采取了更具競爭力的價格定位，“以價換量”；3、上門客戶下滑嚴(yán)重，客源不足，在這樣的背景下，房價上漲的可能性非常?。?、中心城區(qū)土地供應(yīng)稀缺，十堰目前新拍的土地大多位于城市新興區(qū)域，供應(yīng)的增加對緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有比較大的作用，會繼續(xù)影響區(qū)域樓市供應(yīng)量。市場總結(jié)74報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp75地塊形狀較規(guī)整，外形曲線特征明顯，臨街面較長；地塊周邊高差較大，形成谷地感覺，三面有山巒環(huán)護(hù)，植被覆蓋較完整，即可涵養(yǎng)水源，保持水土，又能調(diào)節(jié)小氣候，這些因素造就了本項目地塊充滿生機(jī)活力的有機(jī)生態(tài)環(huán)境。地塊分析地塊形狀較規(guī)整，外形曲線特征明顯，臨街面較長；地塊分析76區(qū)位：十堰市近幾年重點(diǎn)發(fā)展板塊，隨著市政府的搬遷，區(qū)域熱度不斷提升，項目緊鄰83萬方城市綜合體十堰萬達(dá)廣場。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

地塊：29374㎡容積率：3.5建筑面積：10.3萬方地塊分析項目地塊萬達(dá)區(qū)位：77項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境78核心客戶重要客戶次要客戶核心客戶：十堰市內(nèi)剛需客戶、首改客戶身份特征：區(qū)域工作、生活的常住人口，以市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工居多；置業(yè)目的：剛需、首改；置業(yè)特點(diǎn)：注重性價比、便利性、都市生活重要客戶：十堰市內(nèi)投資客戶、周邊縣鎮(zhèn)改善型客戶身份特征：市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工等有閑錢的客戶、周邊縣鎮(zhèn)到市內(nèi)定居客戶；置業(yè)目的：投資保值、剛性需求置業(yè)特點(diǎn)：低總價、高性價比次要客戶：次投資客戶身份特征：外地投資客戶，包括周邊縣市和外市客戶置業(yè)目的：投資升值置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、升值潛力客戶類別——主要分為兩類，一類為剛需客戶，一類為投資型客戶。十堰市目前的購房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數(shù)是有閑錢的家庭出手購買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉(xiāng)置業(yè)，他們的訴求大多都是投資。客戶分析核心客戶重要客戶次要客戶核心客戶：十堰市內(nèi)剛需客戶、首改客戶79客戶需求回顧客戶理性需求便利性：對生活品質(zhì)的追求高價值感：可承受的成本和附贈客戶感性需求產(chǎn)品主體便利感：生活品質(zhì)提升期望都市感：生活需要，精神標(biāo)簽價值體系構(gòu)建住宅配套以區(qū)域中高端定位的城市精品社區(qū)形象面市通過園林、商業(yè)配套升級形成都市感住區(qū)便利居住生活有面子高性價比精神訴求住的不再是一個簡單的房子，而是一張身份的標(biāo)簽。每座城市都有一群有影響力的人！客戶分析十堰客戶較看重產(chǎn)品性價比、社區(qū)環(huán)境及配套以及品牌效應(yīng)?？蛻粜枨蠡仡櫩蛻衾硇孕枨蟊憷裕簩ι钇焚|(zhì)的追求高價值80萬達(dá)廣場十堰萬達(dá)廣場占地256畝，項目計劃總投資65億元，由萬達(dá)規(guī)劃研究院規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)面積超83萬平方米，建設(shè)工期24個月。將建成集5A級寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)中心、文化娛樂、精品步行街和高端住宅為一體的城市綜合體，成為十堰首座真正意義上的重量級城市綜合體。萬達(dá)廣場分析萬達(dá)廣場入駐十堰，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力助推，但由于萬達(dá)涵蓋住宅產(chǎn)品，本案在規(guī)劃產(chǎn)品時需與其產(chǎn)生差異化。萬達(dá)廣場十堰萬達(dá)廣場占地256畝，項目計劃總投資65億元，由81

中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)中國第一個商業(yè)地產(chǎn)中國第一個訂單地產(chǎn)中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金亞洲最大的商業(yè)院線……是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達(dá)萬達(dá)廣場分析中國商業(yè)地產(chǎn)第一是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達(dá)82

商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場，計劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——城市綜合體的核心組成部分文化產(chǎn)業(yè)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達(dá)擁有影院36家，400塊電影銀幕，計劃到2012年擁有1000塊銀幕萬達(dá)集團(tuán)擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營7家五星級酒店，計劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店萬達(dá)的四大支柱產(chǎn)業(yè)萬達(dá)廣場分析商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集83萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級背后規(guī)律：項目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬平米15萬平米40-80萬平米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式盒子+街區(qū)+高層的綜合體案例長沙、南昌、青島、長春沈陽、天津、北京（CBD萬達(dá)廣場）寧波、上海、北京(石景山萬達(dá)廣場)、成都萬達(dá)廣場分析萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時間，其841代表產(chǎn)品：長春萬達(dá)廣場（圖片1所示）開發(fā)模式：建設(shè)一個大樓，配小面積廣場。1F精品店，2F超市（沃爾瑪?shù)龋?F家居，4F電影院產(chǎn)品特點(diǎn)：一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利代表產(chǎn)品：天津萬達(dá)廣場（圖片2所示）開發(fā)模式：由一組建筑群組成，包括五棟獨(dú)立的建筑物，引進(jìn)了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品特點(diǎn)：大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難代表產(chǎn)品：寧波萬達(dá)廣場（圖片3所示）開發(fā)模式：基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴(kuò)展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。產(chǎn)品特點(diǎn)：體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利32萬達(dá)廣場分析1代表產(chǎn)品：長春萬達(dá)廣場（圖片1所示）代表產(chǎn)品：天津萬達(dá)廣場85項目地塊定位思考與區(qū)域整體氣質(zhì)相關(guān)聯(lián)與地塊資源相匹配對應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價值取向能夠滿足開發(fā)商目標(biāo)和要求依托萬達(dá)大規(guī)模的商業(yè)配套，最大限度的提升項目溢價未來競爭更趨激烈，項目產(chǎn)品必須與萬達(dá)住宅產(chǎn)品形成差異化項目地塊定位思考86考慮到萬達(dá)廣場對項目的影響以及客戶多元化的變化特征，本項目的地塊核心定位思路浮出水面項目地塊定位借勢營銷+差異化營銷借助萬達(dá)品牌影響力炒熱片區(qū)價值，并與萬達(dá)住宅產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位營銷，保證項目快速去化的同時最大限度的提升項目溢價?？紤]到萬達(dá)廣場對項目的影響以及客戶多元化的變化特征，本項目的87方向一，從硬件開始，用真正的好產(chǎn)品征服客戶的需求，不單單只是夠大和表現(xiàn)的差異化作為普通住宅類產(chǎn)品，首要就是必須尊重客戶的需求，規(guī)避盲目的差異化，因為客戶的需求向來真實，無論是產(chǎn)品面積或是形態(tài)，但凡超出客戶承受范圍的產(chǎn)品，即使再具備優(yōu)勢也很難順利、快速的完成銷售，那么，我們需要在產(chǎn)品設(shè)計上，達(dá)到空間的可拓展性、空間的可變形以及產(chǎn)品的合理獨(dú)特性。好產(chǎn)品才是銷售最佳的原始驅(qū)動力項目地塊定位方向一，從硬件開始，用真正的好產(chǎn)品征服客戶的需求，不單單只是88方向二，結(jié)合自然資源的合理化運(yùn)用，差異化其他項目如今社會健康至上，PM2.5如同巨大的陰影，籠罩在城市的上空，如果能有更好的選擇，沒有人愿意睜開眼睛無法清晰看清楚窗外，那么，通過合理化打造后我們擁有的自然條件，打造獨(dú)特的園林景觀，必將成為推動客戶對項目的選擇！好環(huán)境在產(chǎn)品競爭及差異化選擇中不容忽視項目地塊定位方向二，結(jié)合自然資源的合理化運(yùn)用，差異化其他項目如今社會健康89方向三，對項目外立面的打造，體現(xiàn)項目的標(biāo)識性和差異性走進(jìn)一個項目，映入眼簾的就是項目的外立面，整體建筑形象對項目的重要性不言而喻，每個人都希望自己的小家獨(dú)一無二，那么，通過合理化打造后，我們擁有獨(dú)特的建筑立面，將給與客戶不一樣的視覺體驗！外立面能帶給業(yè)主不一樣的視覺盛宴項目地塊定位方向三，對項目外立面的打造，體現(xiàn)項目的標(biāo)識性和差異性走進(jìn)一個90核心價值好產(chǎn)品綠環(huán)境有面子全力打造成一個區(qū)別與十堰萬達(dá)，具備內(nèi)涵、擁有自然環(huán)境，產(chǎn)品優(yōu)越的高品質(zhì)項目。項目地塊定位核心價值好產(chǎn)品綠環(huán)境有面子全力打造成一個區(qū)別與十堰萬達(dá)，具備91項目地塊定位方案二方案一保證住宅利益最大化，禮儀性空間發(fā)揮到最大?？紤]到項目周邊萬達(dá)大體量商業(yè)配套，在保證項目快速去化的前提下，方案二更適合于本項目。增加項目商業(yè)面積，同時豐富產(chǎn)品線，兼顧商業(yè)價值和住宅舒適性。項目地塊定位方案二方案一保證住宅利益最大化，禮儀性空間發(fā)揮到92報告體系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline市場分析項目定位思路PART1PART2物業(yè)發(fā)展建議PART3報告體系InsightcontentsNovelviewp93以緊湊戶型、總價控制原則作為提升高價值感的主要手段，充分吸引剛需和投資型客戶。價值體系——高價值感緊湊戶型實用戶型總價控制面積贈送效果滿足剛需、改善客群需求滿足剛需、改善客群需求降低置業(yè)門檻，差異競爭客戶易接受，提升價值目標(biāo)戶型方正、功能分區(qū)總價優(yōu)勢、置業(yè)門檻低得房率高，實用性強(qiáng)附加值高差異化競爭剛需客戶青睞物業(yè)發(fā)展建議整體思路以緊湊戶型、總價控制原則作為提升高價值感的主要手段，充分吸引94951、不追求高端定位，以促進(jìn)快速去化為目的。4、小區(qū)規(guī)劃方面，盡量實現(xiàn)人車分流，保證小區(qū)后期物業(yè)服務(wù)管理。2、低公攤高得房率，以避免太高的物業(yè)費(fèi)，超出剛需的承受范圍。8、戶型方面，盡量用板式建筑，不建議采用二梯四戶的設(shè)計。9、戶型集中在90～100平的三房，其次為70～90平的二房，大房型配比少量。6、商業(yè)的排布盡量分布在主入口，除為本社區(qū)服務(wù)外還可以聚集人流。價格始終是剛需最為關(guān)注的因素，所以在戶型不要太大，景觀分布、配套方面既要考慮到成本，也要考慮到適當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，有一些亮點(diǎn)凸顯樓盤的與眾不同。5、建議小區(qū)配套設(shè)施以剛需需求為主，如兒童游樂區(qū)、網(wǎng)球場、幼兒園等。7、商業(yè)和住宅要有區(qū)隔，商業(yè)主要以為社區(qū)服務(wù)為目的，商業(yè)盡量不要影響社區(qū)生活區(qū)。3、建議戶型設(shè)計實能夠突出贈送面積。產(chǎn)品設(shè)計九大原則物業(yè)發(fā)展建議整體思路331、不追求高端定位，以促進(jìn)快速去化為目的。4、小區(qū)規(guī)劃方95外立面及智能化設(shè)計細(xì)節(jié)外立面及智能化設(shè)計細(xì)節(jié)96以濃郁的亞洲區(qū)域文化為支撐，融合了中式、日式、泰式等風(fēng)格的元素，更重要的是代表了東方居住精神與西方現(xiàn)代設(shè)計的高度融合：中式的庭院空間、輕快的中式木格柵，體現(xiàn)中式的雍容而內(nèi)斂；日式的精巧造型、斜坡頂?shù)仍兀w現(xiàn)日式對極簡的崇尚；泰式的休閑露臺、原生態(tài)材質(zhì)，體現(xiàn)東南亞風(fēng)情萬種的濃烈氛圍；再與現(xiàn)代別墅的時尚簡約融為一體，幾種風(fēng)格水乳交融，那些許熱帶、些許自然、些許中式，又些許異域的感覺。新亞洲設(shè)計風(fēng)格，是目前國際建筑界極受推崇的一種理念。它強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的和諧共生，強(qiáng)調(diào)一種開放的態(tài)度和內(nèi)斂的性格；不事張揚(yáng)、不為炫耀，而是充分尊重居住者內(nèi)在的心理感受。建議本項目外立面與東南亞園林風(fēng)情保持一致，采用新亞洲設(shè)計風(fēng)格物業(yè)發(fā)展建議-外立面設(shè)置建議以濃郁的亞洲區(qū)域文化為支撐，融合了中式、日式、泰式等風(fēng)格的元97三段式手法，以涂料作為外立面的主要材料，底部應(yīng)用品質(zhì)感強(qiáng)的石材，頂部利用屋頂造型的打造提升整體挺拔感風(fēng)格借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：三段式設(shè)計底部通過近人尺度的元素符號增強(qiáng)項目品質(zhì)感；中段適當(dāng)通過出挑的陽臺、花園打造橫向線條感；大而平的屋頂錯落排布，豐富天際線，頂部立面采用虛實結(jié)合的手法，通過玻璃材質(zhì)提升屋頂高度，增加整體挺拔感。色調(diào)借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：以米黃色為基調(diào)，頂部和底部應(yīng)用褐色、和桃色等深色系作為配色，墻面突出的線條可與玻璃材質(zhì)形成顏色的點(diǎn)綴。材質(zhì)借鑒關(guān)鍵點(diǎn)：底部——客戶視覺直視范圍內(nèi)，石材運(yùn)用彰顯項目品質(zhì)感；中部——考慮成本，選用整體感較強(qiáng)的仿真涂料；屋頂——琉璃、金屬材質(zhì)運(yùn)用，提升項目昭示性和形象感。虛實結(jié)合雙層門斗抬高屋頂出挑的陽臺物業(yè)發(fā)展建議-外立面設(shè)置建議三段式手法，以涂料作為外立面的主要材料，底部應(yīng)用品質(zhì)感強(qiáng)的石98建議采用生態(tài)環(huán)保的電子滅蚊系統(tǒng)，增加項目營銷亮點(diǎn)運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。引進(jìn)了國際先進(jìn)的滅蚊武器———“生態(tài)滅蚊機(jī)”（滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：智能化設(shè)置建議物業(yè)發(fā)展建議-智能化設(shè)置建議建議采用生態(tài)環(huán)保的電子滅蚊系統(tǒng)，增加項目營銷亮點(diǎn)運(yùn)用仿生學(xué)原99打造全方位立體安防系統(tǒng)，營造私密無憂的生活環(huán)境打造博物館級安防體系周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)置主動紅外對射探測器，配合布置于周邊的電視監(jiān)控攝像機(jī)；電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角；在線巡更系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對講可視系統(tǒng)甑別業(yè)主；先進(jìn)的緊急呼叫系統(tǒng)可通過無線電按鈕即時向保安及住所發(fā)出報警信息。燈光自動控制系統(tǒng)可以預(yù)設(shè)多種的場景模式，其自動記憶功能將在住戶到達(dá)時及時啟動照明。智能化設(shè)置建議物業(yè)發(fā)展建議-智能化設(shè)置建議打造全方位立體安防系統(tǒng)，營造私密無憂的生活環(huán)境打造博物館級安100園林景觀設(shè)計細(xì)節(jié)園林景觀設(shè)計細(xì)節(jié)101區(qū)別與萬達(dá)慣用的新古典主義風(fēng)格，建議本項目打造東南亞園林風(fēng)情體系，營造項目親近自然與山自然融合的特色園林東南亞風(fēng)格植被的搭配人文自然元素豐富的色彩來源與多樣化布置原生態(tài)材質(zhì)使用特色風(fēng)情的園林小品主題下特有的圖騰，紋飾色彩的穿插野花叢棕櫚矮灌本身具備觀賞性的同時，強(qiáng)調(diào)人的參與性及自然結(jié)合水系的運(yùn)用主題確立下風(fēng)格提煉的原則——園林主題此處的確立為推薦及建議性質(zhì)，并非硬性的指定；主題之下的要點(diǎn)歸納并不窮盡，并存在一定普遍性，其提出是助于我們更好的捕捉關(guān)鍵點(diǎn)，打造最好的園林體系；主題之下的要點(diǎn)把握為針對其自身特點(diǎn)的歸納與概括，具體的展開仍須順應(yīng)市場情況與實際客觀環(huán)境。山體結(jié)合將項目延伸至山，將山引進(jìn)項目，形成獨(dú)特的園林體系物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議區(qū)別與萬達(dá)慣用的新古典主義風(fēng)格，建議本項目打造東南亞園林風(fēng)情102在市場其他項目將水景僅作為單純的景觀裝點(diǎn)時，我們將水景的滲透與親和力進(jìn)一步提升項目水景體系打造——控制大面積水景的出現(xiàn)，更多運(yùn)用參與性更強(qiáng)的淺水系，增添度假社區(qū)情趣性；淺水系景觀與參與性水系活動區(qū)緊密結(jié)合，避免出現(xiàn)水系的孤立，保證活動區(qū)景觀最優(yōu)化；充分利用規(guī)劃提供的開放空間使淺水系靈活的迂回穿插于項目各個組團(tuán)之間，展現(xiàn)項目風(fēng)情，市場現(xiàn)狀水系的運(yùn)用物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議在市場其他項目將水景僅作為單純的景觀裝點(diǎn)時，我們將水景的滲透103利用穿插于社區(qū)各部的景觀淺水體系，無邊界泳池與綠化景觀相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)參與性差異化城市盤大規(guī)模水景，重景觀參親與水系的環(huán)繞無邊界泳池與景觀結(jié)合情趣性和參與性結(jié)合的人造沙灘淺水與景觀的無縫銜接水景的參與性水系的運(yùn)用物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議利用穿插于社區(qū)各部的景觀淺水體系，無邊界泳池與綠化景觀相結(jié)合104半開敞空間，聽風(fēng)聽雨，觀云觀綠休憩功能架空層運(yùn)動休閑功能架空層MINI高爾夫：下雨天也可以打球生態(tài)休閑、健康生活架空層打造：高層建筑底層建議營建4.5米以上的架空層；以綠化結(jié)合休閑設(shè)施的形式打造健康休閑架空層；建議在啟動期展示部分，達(dá)到展示生態(tài)休閑、健康生活的效果1物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議半開敞空間，聽風(fēng)聽雨，觀云觀綠休憩功能架空層運(yùn)動休閑功能架空105在架空層低矮的部分實現(xiàn)垂直綠地：高墻：爬山虎、蛇葡萄、絡(luò)石、薜荔、扶芳藤等；矮墻：陡巖：薔薇、忍冬、枸杞、南蛇藤、云南黃素馨等；垂掛：常春藤、吊竹梅、綠蘿吊蘭等。小空間也有大體驗，垂直綠地，100%視覺綠化2物業(yè)發(fā)展建議-園林景觀建議在架空層低矮的部分實現(xiàn)垂直綠