北京通州區(qū)運(yùn)通人和良園(一期)策劃思路簡述(一)

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通州區(qū)概述

通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運(yùn)河北端，是首都重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的衛(wèi)星城之一。該區(qū)西臨朝陽區(qū)、大興縣，北與順義區(qū)接壤，東與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界。

自然環(huán)境

通州區(qū)地處永定河、潮白河沖積平原，幅員遼闊、地勢平坦，東西寬36.5公里，南北長48公里，素有京東首邑之稱。擁有以運(yùn)河為代表的豐富水系資源，共分布13條河流，總長245.3公里，主要河流有北運(yùn)河、潮白河、減河等。

人口與歷史

通州區(qū)面積912平方公里，人口67萬，下轄19個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）。

通州歷史悠久，西漢初始建路縣，先后改稱通路亭、潞縣、通州、通縣，歷為京東交通要道，漕運(yùn)、倉儲(chǔ)重地，享有“一京（北京）、二衛(wèi)（天津）、三通州”之稱。1997年4月撤銷通縣設(shè)立通州區(qū)。

交通情況

通州區(qū)公路、鐵路運(yùn)輸十分便利，有四大走廊與北京市區(qū)相連，即京通快速路、朝陽路、京沈高速路、京津塘高速路。其西距北京天安門20公里，距首都國際機(jī)場23公里。另外京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。

經(jīng)濟(jì)建設(shè)

通州區(qū)是距首都最近的、極具發(fā)展空間的衛(wèi)星城。自撤縣設(shè)區(qū)以來，通州區(qū)經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展。

通州是北京農(nóng)副產(chǎn)品的重要產(chǎn)地，養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)的比重達(dá)到42％。

通州區(qū)工業(yè)體系齊全。形成了以機(jī)電、輕紡、印刷、化工、制藥、建材、食品、服裝、工藝美術(shù)為主體的工業(yè)體系。

通州商業(yè)設(shè)施完善。銀地大廈、通州百貨商場、西友華聯(lián)商廈、物美商城、人民商場、通州商業(yè)大廈等分立新華大街兩側(cè)。八里橋農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、北方建材交易市場、運(yùn)河源建材市場等多家專業(yè)市場已初具規(guī)模，已經(jīng)成為輻射全國的物流基地之一。

通州區(qū)的旅游業(yè)隨著大運(yùn)河治理工程逐步發(fā)展。近幾年，先后修建了六座橡膠壩，在興各莊和白廟兩座橡膠壩附近，興建了碧波苑游樂場和潞潮游樂場，河灘變平湖，碧波蕩漾。

區(qū)域市場研究

區(qū)域概況

1.區(qū)域范圍

西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地區(qū)，京榆舊路沿線的永順地區(qū)。

2.交通環(huán)境

區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市區(qū)，雖然大多路面較窄，但解決了人們出行的問題。

3.自然及人文環(huán)境

潮白河、溫喻河及減河環(huán)抱，自然環(huán)境較好，由于此地區(qū)建設(shè)開發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。人文環(huán)境也隨著通州整體的發(fā)展，會(huì)有一定的提高。

4.生活配套設(shè)施

此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢，現(xiàn)有設(shè)施只包括：龍旺莊農(nóng)村信用社、永順鎮(zhèn)衛(wèi)生所、龍旺莊小學(xué)、家常菜飯館、小型便利店、加油站、洗浴中心、華龍公園。與通州區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施相比，種類明顯不足。

區(qū)域的功能分析

1.區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)狀況

此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等項(xiàng)目，其中4個(gè)項(xiàng)目市場表現(xiàn)比較活躍，主要集中在京榆舊路兩側(cè)，自西向東依次排列著：瀾花語岸、珠江國際城、新潮家園、自然佳境。

隨著通州區(qū)中部地區(qū)的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江國際城的逐步形成，勢必會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平

由于此區(qū)域的產(chǎn)品種類中既有普通住宅又有聯(lián)排別墅和公寓，所以價(jià)格區(qū)間在2200—5500元/㎡。該地區(qū)的主流產(chǎn)品是普通住宅，實(shí)際成交均價(jià)在2400元/㎡左右。房屋的總價(jià)較低，一居室在15—18萬之間；二居室在20—23萬之間；三居室在25—28萬之間。由于房總價(jià)低，并且可以做貸款，因此購房者多樂于接受。

3.區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分析

建設(shè)規(guī)模分析:此區(qū)域建筑規(guī)模大體分為大、小兩類，大型社區(qū)多在30萬平米以上，小型社區(qū)在6萬平米左右。

配套設(shè)施分析:社區(qū)規(guī)模大的項(xiàng)目，都建有社區(qū)配套設(shè)施，如便利店、幼兒園、休閑鍛煉場所等。

建筑形式分析:區(qū)域項(xiàng)目多以6層住宅為主，全部是南北朝向，沒有電梯。只有珠江國際城建有聯(lián)排別墅和公寓。社區(qū)建筑規(guī)劃布局大多排列整齊，單調(diào)無生氣