招商地產(chǎn)財務(wù)報表分析

招商地產(chǎn)財務(wù)報表分析第一頁，共37頁。目錄公司簡介與相關(guān)背景介紹財務(wù)報表分析問題分析第二頁，共37頁。04Inoduction

公司介紹招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱“招商地產(chǎn)”）是央企招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之房地產(chǎn)版塊的旗艦公司。是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，是具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)1300多億元。公司總部設(shè)于深圳，公司A股（100024）、B股（200024）在深圳證券交易所上市，B股在新加坡證券交易所第二上市，招商置地（HK.978）在香港聯(lián)交所新上市。經(jīng)過20多年的發(fā)展，在綜合開發(fā)模式下，目前招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)版圖涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、投資性物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和供電業(yè)務(wù)，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域的市場格局。截止2007年末，招商地產(chǎn)總股本達(dá)8.45億股，總資產(chǎn)超過250億元。分別在深圳、北京、上海、廣州等多個大中城市擁有40多個大型房地產(chǎn)項目，累積開發(fā)面積超過1000萬平方米。

在20多年的實踐中，招商地產(chǎn)總結(jié)出一套注重生態(tài)、強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的“綠色地產(chǎn)”企業(yè)發(fā)展理念，并成功開創(chuàng)了國內(nèi)的社區(qū)綜合開發(fā)模式。第三頁，共37頁。公司歷程招商局是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年晚清洋務(wù)運(yùn)動時期。開創(chuàng)了中國近代民族航運(yùn)業(yè)和其它許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在中國近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史和社會發(fā)展史上具有重要地位。1984蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立1993年6月在中國深圳證券交易所上市1997更名為“深圳招商房地產(chǎn)有限公司

2001港口業(yè)務(wù)從上市公司中剝離

2009由聯(lián)合國授予“人居最佳范例獎”

2013招商地產(chǎn)控股子公司東力實業(yè)上市獎項：最具影響力品牌獎項：滬深A(yù)股上市房企TOP20獎項：連續(xù)九年榮獲中國藍(lán)籌地產(chǎn)稱號獎項：2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)獎項：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效10強(qiáng)獎項：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合發(fā)展10強(qiáng)第四頁，共37頁。2014年，公司不斷優(yōu)化管理，提高經(jīng)營效率，各項業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長，全年實現(xiàn)營業(yè)收入總額433.85億元，同比增長33.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比增長1.75%。營業(yè)收入中，商品房銷售收入405.56億元，結(jié)算面積281.59萬平米；投資性物業(yè)租賃收入9.55億元，累計出租面積達(dá)1,048.36萬平米；園區(qū)供電收入6.84億元，售電86,865萬度；物業(yè)管理收入7.57億元，年底在管物業(yè)面積2,195萬平方米。2014年度生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)完成情況概述第五頁，共37頁。房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2014年，全國樓市整體回落，但年底出現(xiàn)回暖，在經(jīng)濟(jì)增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期的“三期疊加”背景下，中國經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢。具體表現(xiàn)如下：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長創(chuàng)新低。二是商品房銷售下滑態(tài)勢明顯。三是下半年樓市政策出現(xiàn)調(diào)整。四是四季度主要城市樓市回暖。第六頁，共37頁。財務(wù)報表分析利潤表分析現(xiàn)金流量表分析財務(wù)效率分析資產(chǎn)負(fù)債表分析財務(wù)報表分析第七頁，共37頁。資產(chǎn)負(fù)債表分析Anysis08招商地產(chǎn)1.資產(chǎn)負(fù)債表水平分析報告日期2014年2013年增減變動變化比率資產(chǎn)總計(萬元)1516923713404045176519213%負(fù)債合計(萬元)107945599512328128223113%所有者權(quán)益合計(萬元)4374678389171748296112%從表格的數(shù)據(jù)可以看出，2014年總資產(chǎn)較2013年總資產(chǎn)增加了1765192萬元，增長幅度為13%。資產(chǎn)的增加主要是因為流動資產(chǎn)的增加，非流動資產(chǎn)的增幅小于流動資產(chǎn)。流動資產(chǎn)的增加主要是由于應(yīng)收票據(jù)、預(yù)收款項和存貨的增加引起的。而流動資產(chǎn)中其他項目降幅明顯。在非流動資產(chǎn)項目中，長期股權(quán)投資，累計折舊和遞延所得稅資產(chǎn)增幅明顯。累計折舊是因為變更會計估計所致。第八頁，共37頁。Anasis092.資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析——固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)比率分析項目金額（萬元）結(jié)構(gòu)2014年2013年2014年2013年差異流動資產(chǎn)合計140250671228521692.46%91.65%0.80%非流動資產(chǎn)合計114416911188297.54%8.35%-0.80%

（固定資產(chǎn)）1845542038421.22%1.52%-0.30%資產(chǎn)合計1516923613404045100.00%100.00%0.00%2014年招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)比重為92.46%，固定資產(chǎn)比重為1.22%，流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比率為75.79:1。2013年招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)比重為91.65%，固定資產(chǎn)比重為1.52%，流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比例為60.30:1。2014年招商地產(chǎn)采用了保守的固流政策，流動資產(chǎn)比例走高。企業(yè)資產(chǎn)流動性增加，資產(chǎn)風(fēng)險降低。但可能會導(dǎo)致盈利水平下降。第九頁，共37頁。Analyis10招商地產(chǎn)2.資產(chǎn)負(fù)債表水平分析——負(fù)債期限結(jié)構(gòu)分析評價項目金額（萬元）結(jié)構(gòu)2014年2013年2014年2013年差異流動負(fù)債8011429748349374%79%-4%長期負(fù)債2783129202883526%21%4%負(fù)債合計107945589512328100%100%0%招商地產(chǎn)2014年流動負(fù)債比率比重為74%，比上期降低了4%，而長期負(fù)債比上汽增加了4%，表明該公司在使用負(fù)債資金時，以長期資金為主。由于長期負(fù)債對企業(yè)資產(chǎn)的流動性要求不高，因此企業(yè)所奉行的負(fù)債政策不會增加公司的償債能力，承擔(dān)較小的的財務(wù)風(fēng)險，但同時也會增加公司的負(fù)債成本。

第十頁，共37頁。Analyis招商地產(chǎn)2.資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析——流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

金額（萬元）結(jié)構(gòu)2014年2013年2014年2013年差異貨幣資產(chǎn)2298339242404616%20%-3%債券資產(chǎn)1624865201351912%16%-5%存貨資產(chǎn)10101864784765172%64%8%合計1402506812285216100%100%0%貨幣資產(chǎn)比重下降，降低了該公司的即期支付能力；債券資產(chǎn)比重下降，存貨資產(chǎn)的比重上升。企業(yè)流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理沒有一個統(tǒng)一的絕對判斷標(biāo)準(zhǔn)，僅僅通過前后兩期的對比，只能說明流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動情況，而不能說明這種變動是否合理。如本例。貨幣資產(chǎn)下降3%，存貨資產(chǎn)上升8%，只能說明企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)周期擴(kuò)大了，但這種變化是使流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加趨于結(jié)構(gòu)更加趨于合理還是變得不合理，以上分析不能說明這一點(diǎn)。第十一頁，共37頁。招商地產(chǎn)項目金額（萬元）結(jié)構(gòu)（萬元）2014年2013年2014年2013年差異實收資本(或股本)(萬元)2575951717308.28%6.43%1.86%資本公積(萬元)85297684470527.43%31.61%-4.17%減:庫存股(萬元)----

盈余公積(萬元)1246231133524.01%4.24%-0.23%未分配利潤(萬元)1866358153487460.02%57.43%2.59%外幣報表折算差額(萬元)--7890

0.30%-0.30%歸屬于母公司股東權(quán)益合計(萬元)31094422672550100.00%100.00%0.00%2.資產(chǎn)負(fù)債表水平分析

——所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)分析評價如果從靜態(tài)分析，投入資本仍然是該公司股東權(quán)益的最主要來源。從動態(tài)方面分析，投入資本有所增加，但因為本年的留存收益的增加幅度大，說明該公司股東權(quán)益結(jié)構(gòu)這種變化主要是生產(chǎn)經(jīng)營上的原因引起的。第十二頁，共37頁。利潤表分析1.利潤表水平分析報告日期2014年2013年增減變動變化比率營業(yè)利潤總計(萬元)830，841791，54339，2985%利潤總額合計(萬元)832，604791，54341，0615%凈利潤合計(萬元)550，985549，6541，3310.2%從表格的數(shù)據(jù)可以看出，2014年營業(yè)利潤較2013年總資產(chǎn)增加了39298萬元，增長幅度為5%；營業(yè)利潤較2013年總資產(chǎn)增加了39298萬元，增長幅度為5%；營業(yè)利潤較2013年總資產(chǎn)增加了39298萬元，增長幅度為5%。招商地產(chǎn)2014年的利潤增加主要是因為主營業(yè)務(wù)收入增加了1，081，725萬元，增幅達(dá)到33%，但是由于主營業(yè)務(wù)成本、費(fèi)用、所得稅的增加、以及投資收益的減少，最終利潤增加率較低，凈利潤增加率僅為0.2%。第十三頁，共37頁。2.利潤表垂直分析——利潤構(gòu)成變動分析項目2014年比率2013年比率變動率主營業(yè)務(wù)收入1001000營業(yè)利潤19.1524.3-5.15利潤總額19.1924.3-5.11凈利潤12.7016.88-4.18由上表可以看出，公司本年營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤占營業(yè)收入的比重較上年分別下降了5.15%、5.11%、4.18%，從利潤表項目來看，主要是由于營業(yè)成本由2013年的58.48漲到62.67。這足以說明招商地產(chǎn)就生產(chǎn)經(jīng)營方面成本控制做的不夠好，公司應(yīng)從加強(qiáng)成本管理，降低成本費(fèi)用比例著手提高其盈利能力。第十四頁，共37頁。3.利潤表分項分析------企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本分析項目2014年2013年收入成本收入成本主營業(yè)務(wù)4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510合計4，338，6062，718，9243，256，7811，904，510營業(yè)收入本年較上年增加1,081,724.43萬元，增幅33%；營業(yè)成本本年較上年增加814,413.94萬元，增幅43%，主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積增加所致。第十五頁，共37頁。3.利潤表分項分析------費(fèi)用分析銷售費(fèi)用：項目2014年2013年廣告費(fèi)47，17615，140銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)用及傭金38，13527，451其他3，4664，469合計88，77677，061管理費(fèi)用：項目2014年2013年人工費(fèi)用35，73931，353辦公及行政費(fèi)8，85811，336中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用3，4597，095資產(chǎn)攤銷2，1791，180捐稅3，7973，047其他6871，580合計54，71955，590財務(wù)費(fèi)用：項目2014年2013年利息支出107，45196，295減：利息收入28，99524，645加：匯兌損失-587-13，478加：其他支出4，0503，273合計81，92061，446企業(yè)銷售費(fèi)用比上年增加了11715萬元；管理費(fèi)用較2013年有小幅降低。其主要原因在于：一；辦公及行政費(fèi)由11337萬元降低到8858萬元，共降低了2479萬元，降幅達(dá)到21.87%；二：中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用由7095萬元降到3459萬元，降幅達(dá)51.24%財務(wù)費(fèi)用本年較上年增加20,473.70萬元，增幅33%。第十六頁，共37頁。3.利潤表分項分析------資產(chǎn)減值損失分析項目2014年2013年壞賬損失2011，298存貨跌價損失53，875-36，675合計54，076-35，377資產(chǎn)減值損失本年較上年增加89,452.81萬元，增幅253%，主要是2014年度公司存貨跌價損失大幅增長。第十七頁，共37頁。3.利潤表分項分析------營業(yè)外收支變動分析項目本年發(fā)生額上年發(fā)生額非流動資產(chǎn)處置利得5760其中：固定資產(chǎn)處置利得5750政府補(bǔ)助4，3663，380違約金收入1，4411，368其他8672，133合計6，6816，941招商地產(chǎn)2014年營業(yè)外收入較上年小幅減少，主要是公司營業(yè)外收入以下各項目減少所引起的，其中非流動資產(chǎn)處置里的減少，其他方面減少1265萬元。與此同時，政府補(bǔ)助和違約金收入都呈上升趨勢。項目2014年2013年非流動資產(chǎn)處置損失45218其中：固定資產(chǎn)處置損失45218對外捐贈301400罰款及滯納金支出1，721451可再生能源電價附加費(fèi)887531重大水利建設(shè)基金514483其他1，448861合計4，9172，944招商地產(chǎn)營業(yè)外支出增加，主要是2014年度公司罰款及滯納金的指出大幅提高，由2013年的451萬增長到2014年的1721萬，增長比率為282%。同時，其他方面由原來的861萬增長到1448萬元。第十八頁，共37頁。4.利潤表關(guān)于地區(qū)分布分析：分地區(qū)營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入比上年同期增減營業(yè)成本比上年同期增減毛利率比上年同期增減環(huán)渤海地區(qū)618，373290，63734%-35%-38%+！長三角地區(qū)663，729509，90515%47%42%+2珠三角地區(qū)2，108，5901，199，16030%48%58%-2其他地區(qū)947，814719，22216%120%125%-1近年來，招商地產(chǎn)區(qū)域銷售及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐年變化，二、三、四線城市項目占比逐漸增加。2014年，毛利率相對較低的地區(qū)及產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入比例同比上升，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降。第十九頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析1.現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)變動分析

----現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動分析

1．經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：在三項活動（投資、籌資和經(jīng)營）產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量總額中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占有大部分的比例，特別是主營業(yè)務(wù)活動流入的現(xiàn)金明顯高于其他經(jīng)營活動流入的現(xiàn)金。從圖可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)盡管中間有下降的幅度,但整體呈平緩上升趨勢，表明招商地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模仍在擴(kuò)大，具有一定的成長性。第二十頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析1.現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)變動分析

----現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動分析

2．籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)相比，籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出下降趨勢，融資需求有所減小。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財務(wù)安全視為公司發(fā)展的重要前提。所以招商地產(chǎn)的融資活動帶來的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比重逐漸減小。3．投資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：從圖可以看出，投資活動現(xiàn)金流入量占招商地產(chǎn)總現(xiàn)金流入量的比重很小，并且在最近三年中變化很小。第二十一頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析1.現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)變動分析

----現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)變動分析

1．經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從圖可以看出，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出量占其總的現(xiàn)金流出量的比重是三項活動現(xiàn)金流出中比重最大的。從整體上看，近三年的經(jīng)營活動流出結(jié)構(gòu)基本變化不大。第二十二頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析1.現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)變動分析

----現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)變動分析

2．籌資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從2012年至2014年，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流呈現(xiàn)出平緩波動起伏,整體上升趨勢。3.

投資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：投資現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)相同，占總現(xiàn)金流出量的比重很小，并且變化不大。因為投資活動現(xiàn)金流出量是以當(dāng)前現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)的，所以其反映出未來營業(yè)收入現(xiàn)金流量維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)。第二十三頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析2.現(xiàn)金流量表趨勢變動分析

----經(jīng)營活動現(xiàn)金流量趨勢變動分析

從現(xiàn)金流量表的原始數(shù)據(jù)看，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動主要集中在“銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”，說明招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量比較質(zhì)量可靠。2013-2014年招商地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈值持續(xù)下降，2014年甚至下降了1440.35%，主要因其發(fā)展需要加大了土地拓展力度,全年支付的低價及基建款大幅增加,經(jīng)營性現(xiàn)金流出大于經(jīng)營性現(xiàn)金流入,因此經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù).隨著新增項目的逐漸開發(fā)銷售,經(jīng)營活動現(xiàn)金流也許將逐漸回正。招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量環(huán)比增長率趨勢表單位：萬元第二十四頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析2.現(xiàn)金流量表趨勢變動分析

----投資活動現(xiàn)金流量趨勢變動分析

從表可看出，招商地產(chǎn)連續(xù)三年都處于投資活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值的狀態(tài)，表明企業(yè)始終處在投資擴(kuò)張中。企業(yè)對外投資金額相對較小，反映企業(yè)一方面可能沒有多余的現(xiàn)金對外投資，另一方面到目前為止一直堅持經(jīng)營為主的理念，從投資活動現(xiàn)金流入額看始終處于較低水平，尤其2012年，僅達(dá)44萬元。2014年,招商地產(chǎn)由于受到聯(lián)營公司股利減少,所以投資活動現(xiàn)金流入較2013年下降了83.39%,而上年度合并范圍變化也是導(dǎo)致資金減少的一個重要因素。招商地產(chǎn)投資活動現(xiàn)金流量環(huán)比增長率趨勢表單位：萬元第二十五頁，共37頁。

現(xiàn)金流量表分析2.現(xiàn)金流量表趨勢變動分析

----籌資活動現(xiàn)金流量趨勢變動分析

從表可看出，招商地產(chǎn)籌資活動現(xiàn)金流量凈值變化幅度較大，但一直都是正值，說明企業(yè)依賴外部借款或發(fā)行股票獲得資金，表明招商地產(chǎn)還處于發(fā)展階段。從現(xiàn)金流量表的原始數(shù)據(jù)看，招商地產(chǎn)的籌資活動集中的表現(xiàn)在取得借款收到的現(xiàn)金和償還債務(wù)支付的現(xiàn)金，這更加說明企業(yè)資金嚴(yán)重依賴于短期借款。2014年在2013現(xiàn)金流量凈值較高的基礎(chǔ)上有了一定程度的下降，可能經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流在一定程度上為企業(yè)分配股利，利潤和償付利息支付了部分現(xiàn)金。招商地產(chǎn)籌資活動現(xiàn)金流量環(huán)比增長率趨勢表單位：萬元第二十六頁，共37頁。財務(wù)效率分析1.盈利能力分析公司201220132014招商地產(chǎn)4.22%3.46%2.98%公司201220132014招商地產(chǎn)24.64%12.90%9.83%總資產(chǎn)報酬率：近三年來，總資產(chǎn)報酬率呈下降趨勢，而集團(tuán)總資產(chǎn)報酬率的下降與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降和營業(yè)利潤率的降低有明顯關(guān)系。表明企業(yè)的投入產(chǎn)出不合理，資產(chǎn)運(yùn)營效率低。凈利潤率：產(chǎn)品銷售利潤的高低，直接反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況和經(jīng)濟(jì)效益的好壞。因此，對企業(yè)銷售獲利能力的分析是企業(yè)獲利能力分析的重點(diǎn)。凈利潤率反映每一元的收入在扣除成本后，有多少錢可以用于彌補(bǔ)各項期間費(fèi)用和形成盈利。與同行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行比較，可以揭示企業(yè)在定價政策，產(chǎn)品或生產(chǎn)成本控制方面存在的問題。招商地產(chǎn)凈利潤率呈現(xiàn)總體下滑趨勢，招商地產(chǎn)的高速增長模式不復(fù)存在，公司的盈利能力出現(xiàn)了問題，一二線城市的土地成本越來越高，而買房熱潮過去，大部分購買者對樓市持觀望態(tài)度，導(dǎo)致收入降低。第二十七頁，共37頁。2.償債能力分析公司201220132014招商地產(chǎn)1.581.641.75公司201220132014招商地產(chǎn)0.450.590.49公司201220132014招商地產(chǎn)73.04%70.97%71.16%流動比率是企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)同流動負(fù)債的比值，主要用來衡量企業(yè)短期償債能力強(qiáng)弱的指標(biāo)。計算公式為流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。表明企業(yè)的短期債務(wù)可由預(yù)期在該項債務(wù)到期前變?yōu)楝F(xiàn)金的資產(chǎn)來償付的能力。招商地產(chǎn)在2012-2014期間，流動比率呈上升趨勢，說明公司總體短期償債能力處于上升態(tài)勢，說明這段期間招商地產(chǎn)的經(jīng)營能力較好，對于債權(quán)人來說，招商地產(chǎn)的債券較有保障。

速動比率是企業(yè)一定時期速動資產(chǎn)同流動負(fù)債的比率，這是剔除了存貨的影響。衡量企業(yè)用可以立即變現(xiàn)的流動資產(chǎn)償付流動負(fù)債的能力。計算公式為速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債。

招商地產(chǎn)呈現(xiàn)兩頭低中間高的的特征，峰值出現(xiàn)在2013年，谷值出現(xiàn)在2012年，但與全國均值0.732相比，均有很大距離，表明招商地產(chǎn)的速動比率不太好，短期償債能力較低，與流動比率相比，速動比率體現(xiàn)出的與行業(yè)均值的差距較為明顯，表明存貨的影響比較大，這也與房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和樓市有很大關(guān)系。

資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)一定時期內(nèi)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，表示企業(yè)總資產(chǎn)中有多少是通過負(fù)債籌資的，是評價企業(yè)負(fù)債水平的綜合指標(biāo)，計算公司為負(fù)債總額/資產(chǎn)總額x100%,是衡量企業(yè)負(fù)債和償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)。

招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在70%左右，但總體呈下降趨勢，表明其負(fù)債償還風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險是呈下降的趨勢的。在與行業(yè)績效標(biāo)準(zhǔn)值的對比中，低于均值，表明招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率還是處于一個可以接受的境地。風(fēng)險的控制和財務(wù)杠桿的利用還有很大發(fā)揮空間。從比率的波動情況來看，招商地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，財務(wù)左右橫測更穩(wěn)健。（注：房地產(chǎn)全行業(yè)企業(yè)績效標(biāo)準(zhǔn)值此項為0.732）（注：行業(yè)的企業(yè)績效標(biāo)準(zhǔn)值中的均值為75.4%，良好57.1%）第二十八頁，共37頁。3.營運(yùn)能力能力分析公司201220132014招商地產(chǎn)0.26790.26780.3037公司201220132014招商地產(chǎn)0.28580.28830.3298流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期的銷售收入與流動資產(chǎn)平均余額的比率，即企業(yè)流動資產(chǎn)在一定時期內(nèi)（通常為一年）周轉(zhuǎn)的次數(shù)。2012年至2014年期間，招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，但總體數(shù)值較低，所以招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)在一定期間內(nèi)周轉(zhuǎn)次數(shù)較少，生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)上的工作并未得到改善，所以都會反映到流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率較低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越低，周轉(zhuǎn)天數(shù)越高，說明公司利用其資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率越差，這不僅會影響公司的獲利能力，而且直接影響上市公司的股利分配。招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低,說明招商地產(chǎn)利用資產(chǎn)的能力較差,流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度低于其他類資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重低于其他類資產(chǎn)。第二十九頁，共37頁。4.發(fā)展能力分析項目20132014差異資產(chǎn)增長率22.750813.1691-9.5817銷售收入增長率28.74333.21454.4715凈利潤增長率28.77360.0279-28.7457招商地產(chǎn)的資產(chǎn)增長率雖然增長趨勢有所下降，但在同行業(yè)中實屬較快，分析原因是因為銀行借款和固定資產(chǎn)大幅上漲，并不是銷售商品的貢獻(xiàn)。銷售增長率在14年增長較快，而13年卻出現(xiàn)了負(fù)增長，這主要是因為，在11年后國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，從而銷售增長率較高，但是，在13年，國家發(fā)布政策，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)銷售受阻，并且加上企業(yè)本來的銷售就不暢通，因此13年的銷售增長率出現(xiàn)了負(fù)數(shù)。14年房地產(chǎn)行業(yè)開始復(fù)蘇，因此銷售收入增長率開始增長。除此之外，房地產(chǎn)的銷售大多不是一次付款，而是分期付款，因此雖然2014年銷售大幅增長了，但是大多為應(yīng)收賬款，這使得2014年的凈利潤增長率反而低于2013年凈利潤增長率。第三十頁，共37頁。5.杜邦分析2013招商地產(chǎn)杜邦分析2014招商地產(chǎn)杜邦分析第三十一頁，共37頁。5.杜邦分析杜邦財務(wù)分析體系的核心指標(biāo)就是凈資產(chǎn)收益率，它是一個綜合性很強(qiáng)的財務(wù)分析指標(biāo)。杜邦財務(wù)分析體系中的幾種主要的財務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：（1）凈資產(chǎn)收益率是整個分析系統(tǒng)的起點(diǎn)和核心。該指標(biāo)的高低反映了投資者的凈資產(chǎn)獲利能力的大小。凈資產(chǎn)收益率是由銷售報酬率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)決定的。（2）權(quán)益系數(shù)表明了企業(yè)的負(fù)債程度。該指標(biāo)越大，企業(yè)的負(fù)債程度越高，它是資產(chǎn)權(quán)益率的倒數(shù)。（3）總資產(chǎn)收益率是銷售利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積，是企業(yè)銷售成果和資產(chǎn)運(yùn)營的綜合反映，要提高總資產(chǎn)收益率，必須增加銷售收入，降低資金占用額。（4）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入的綜合能力。分析時，必須綜合銷售收入分析企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理，即流動資產(chǎn)和長期資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比率關(guān)系。同時還要分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等有關(guān)資產(chǎn)使用效率指標(biāo)，找出總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高低變化的確切原因。招商地產(chǎn)2013年與2014年杜邦分析中的凈資產(chǎn)收益率相比