房地產(chǎn)城市綜合體項目研究

協(xié)信地產(chǎn)城市綜合體項目研究

年7月-06-26房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第1頁2服務提議書思索路徑1、什么是城市綜合體2、城市綜合體發(fā)展及其基本特征3、解析城市綜合體開發(fā)模式4、解讀著名綜合體項目案例探尋綜合體未來發(fā)展趨勢協(xié)信地產(chǎn)綜合體開發(fā)借鑒點案例卡選擇說明詳細案例研究怎樣定義城市綜合體綜合體定義發(fā)展城市綜合體發(fā)展歷程怎樣界定它基本特征研究基礎趨勢分析總結提煉房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第2頁城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體發(fā)展城市綜合體開發(fā)模式綜合體案例選擇及分析結論綜合體未來發(fā)展趨勢對協(xié)信地產(chǎn)操作綜合體項目提議目錄房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第3頁4PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體是指城市中體量大，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、餐飲、會展、娛樂”各種功效于一體復合型態(tài)建筑群體城市綜合體是指城市中居住、商務辦公、購物、文化、娛樂等各種城市物業(yè)功效復合，互為作用、互為價值鏈空間、文化意識形態(tài)高度集中街區(qū)軀體。城市綜合體不一樣與城市中心密集建筑群體，它具備完整城市街區(qū)特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功效集約化結果。城市綜合體越來越多復合城市功效在空間進行組合，并在各功效間建立一個相互依存、相互補益能動關系，從而形成多功效、高效率、復雜而統(tǒng)一。

各種功效空間有機組合與城市交通協(xié)調各不一樣功效空間依存、互補同一位置上一組建筑群城市綜合體功效框架城市綜合體城市活動空間交通樞紐公共文化設施建筑生活空間零售商務酒店居住房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第4頁5PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體特征1：國務院發(fā)展研究中心等機構，對以來建成或在建100個新建城市綜合體研究顯示：65%城市綜合體含有酒店、辦公、住宅、商業(yè)四大基本功效高可達性HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功效相對集中區(qū)域，擁有與外界聯(lián)絡緊密城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡。高樓林立景象，城市標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功效不一樣而形成互補。高密度，集約性整體統(tǒng)一性功效復合性建筑格調統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)絡；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調。實現(xiàn)完整工作、生活配套運行體系，各功效之間聯(lián)絡緊密，互為補充，缺一不可。房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第5頁6PART1

城市綜合體定義及其基本特征1、不一樣種類土地相對均衡地分布于不一樣功效建筑群；2、兼顧不一樣時段對綜合體中各個功效不一樣使用；土地使用均衡性1、平面連續(xù)：通常采取整體設計，其中任何一項功效都會影響整體效果；2、立面連續(xù)：要保持HOPSCA內建筑物格調統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間連續(xù)：優(yōu)越區(qū)位要求功效建筑體之間經(jīng)過空中、地下和地面多層次空間體系空間連續(xù)性內部擁有復雜、完善交通體系，經(jīng)過立體交通網(wǎng)絡建立，使各功效建筑體有機結合；對外界交通依賴較強，其外界交通體系直接影響綜合體內部不一樣功效使用效率和規(guī)模內外部聯(lián)絡完整性因所處城市位置和龐大規(guī)模，注定其必將成為城市名片，產(chǎn)生巨大社會效應；同時作為地產(chǎn)物業(yè)HOPSCA，伴隨城市不停發(fā)展，其物業(yè)本身也含有升值潛力巨大社會效應/升值潛力城市綜合體特征2：類似微縮城市，能夠經(jīng)過集約化設計，帶動建筑與社會形成內外部聯(lián)動，從而形成土地及物業(yè)升值房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第6頁PART2

城市綜合體發(fā)展城市綜合體發(fā)展：于1986年最先誕生于巴黎拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市西北部，巴黎城市主軸線西端，是一個新區(qū)——一個在老城區(qū)里，進行崛起開發(fā)形成完全當代巴黎區(qū)內新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應，代表是新巴黎；法國最大企業(yè)二分之一在這里；擁有歐洲最大商業(yè)中心，包含很多國際總部大廈；歐洲最大公交換乘中心。巴黎市拉德芳斯基礎信息寫字樓247萬平方米商務區(qū)2155萬平方米公園區(qū)325萬平方米住宅區(qū)1.56萬套商業(yè)中心10.5萬平方米公園25公頃容納人數(shù)3.93萬人房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第7頁城市綜合體產(chǎn)生背景1：城市對繁榮與活力追求，成為綜合體開發(fā)催化劑，促使規(guī)劃者重新認識城市中心區(qū)域高效率、價值與綜合性PART2

城市綜合體發(fā)展商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展個人生活成本加大經(jīng)濟運行效率降低高品質生活需求缺乏景觀和活力中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)建筑綜合體，它開發(fā)從1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大私人全部商業(yè)、娛樂中心。房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第8頁PART2

城市綜合體發(fā)展城市綜合體產(chǎn)生背景2：伴隨城市發(fā)展，商業(yè)綜合體應運而生。它其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提升工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體多功效空間組合商業(yè)綜合體立體交通體系提升土地利用率產(chǎn)生機會收益降低投資風險滿足更高效率滿足生活需求改進區(qū)域交通房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第9頁10城市綜合體產(chǎn)生背景3：舊城區(qū)改造或新城開發(fā)也是城市綜合體發(fā)展與形成主要動因之一，而當前國內70%二三線城市政府城市綜合體都集中于規(guī)劃新區(qū)。PART2

城市綜合體發(fā)展特征1地價與租金提升經(jīng)濟利益再分配驅使，在制訂舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評定和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化。特征2最高交通可達性交通配套成熟地域，地鐵、高速道路成為當代城市一個非常主要交通伎倆，其次是機場、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個主要指標。特征3城市功效聚集中心規(guī)劃從城市功效、布局、產(chǎn)業(yè)結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調區(qū)域綜合功效。依據(jù)之前出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題進行調整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第10頁11PART3

城市綜合體開發(fā)模式開發(fā)條件：不是任何地方都能采取HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務、居住、購物等業(yè)態(tài)綜合地產(chǎn)項目。HOPSCA形成必需符合以下條件：城市綜合體最正確位置首選城市中心，城市副中心，有些人流和消費基礎；伴隨城市化進程，在政府重點規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟新增加點，有良好政策扶植；必須含有便捷交通條件，如地鐵、直達公交、區(qū)域內環(huán)線等；必須營造齊備生活系統(tǒng)和對應人口導入條件城市綜合體外部條件城市綜合體內部條件大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不一樣業(yè)內空間組合功效；切入城市或社會功效，與城市其它生活空間形成有機互補與提升；房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第11頁業(yè)態(tài)組合：商業(yè)是城市綜合體中不可或缺部分，負擔了吸引人流、創(chuàng)造屢次消費。也是綜合體后期運行中難點所在，更是未來關鍵收益之一。PART3

城市綜合體開發(fā)模式商業(yè)部分請另見《商業(yè)服務提議》高品質生活配套商業(yè)寫字樓住宅酒店高消費商務人流高品質商業(yè)配套經(jīng)營管理與物業(yè)服務補充酒店功效高消費勁商務人流商務人流循環(huán)提升商務服務能力高消費商務人流固定消費人流soho住宅商業(yè)街、主題廣場等其它功效：展覽展會商務會館星級酒店、酒店式公寓其它功效補充：文化中心、休閑廣場、體育設施、集中式公園等房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第12頁PART3

城市綜合體開發(fā)模式合作模式：依據(jù)綜合體在不一樣城市不一樣位置、城市特征和歷史階段，從投資與營運角度總結出城市綜合體三種開發(fā)模式。房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第13頁14PART3

城市綜合體開發(fā)模式運行模式：因為城市綜合體開發(fā)投資回報遠遠高于純住宅項目，長久持有特征更是讓開發(fā)商長久贏利，當前主要有（1）出租持有經(jīng)營為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結合。出租持有經(jīng)營為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結合深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期華潤大廈、萬象城均以出租為主。普通采取這種模式經(jīng)營城市綜合體往往位于城市關鍵區(qū)域，擁有較高商業(yè)價值，所以開發(fā)商普通會采取長久持有方式經(jīng)營，以期取得商業(yè)物業(yè)價值遞增。這種模式出售百分比普通能夠基本收回投資，很多企業(yè)采取這種模式，便于再次投資擴張與企業(yè)運作。伴隨越來越多城市綜合體以立體多功效開發(fā)為主，未來將融合更多住宅居住功效元素，而住宅部分銷售實現(xiàn)回款也能在一定程度上處理城市綜合體起初大量資金投入所造成資金擔心。萬達廣場是當前該模式經(jīng)典，以銷售住宅、部分辦公物業(yè)及獨立商業(yè)街、商鋪為主。經(jīng)典項目：華潤置地萬象城經(jīng)典項目：萬達廣場房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第14頁15管理模式：城市綜合體中各種物業(yè)功效有其各自特征，所以，其物業(yè)經(jīng)營管理也有不一樣特征。主要包含零售商業(yè)經(jīng)營管理、酒店經(jīng)營管理、寫字樓經(jīng)營管理、公寓住宅物業(yè)管理。PART3

城市綜合體開發(fā)模式開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總企業(yè)，進行管理和提供服務，嘗試進行統(tǒng)一物業(yè)管理該種模式產(chǎn)權形式都是統(tǒng)一，如深圳華潤中心國外管理機構參加合作管理由國外管理機構參加合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機構管理，比如凱德商用當前開發(fā)來福士廣場專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行市場管理商業(yè)在管理上采取租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調開發(fā)商統(tǒng)一進行裝修專業(yè)管理企業(yè)不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，詳細包含租賃管理、營銷管理、服務管理和物業(yè)管理房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第15頁16PART4

綜合體案例選擇及分析結論案例選擇：依據(jù)不一樣物業(yè)組合模式，選擇對應案例進行分析模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功效均衡發(fā)展模式案例：深圳華潤中心、北京萬達廣場等模式二：以寫字樓為關鍵功效發(fā)展模式案例：香港IFC、上海國際金融中心IFC模式三：以酒店為關鍵功效發(fā)展模式案例：上海商城、北京萬達廣場等模式四：以商業(yè)為關鍵功效發(fā)展模式案例：大寧國際商業(yè)廣場、上海新天地等房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第16頁案例1：深圳華潤中心萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等很多功效于一體商業(yè)建筑群，以商業(yè)作為關鍵驅動力。經(jīng)營模式——總部進駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長久經(jīng)營驅動引擎——萬象城以商業(yè)作為關鍵驅動力：商業(yè)中心“萬象城”、“華潤大廈”物業(yè)組合：以商業(yè)、辦公、酒店、頂級公寓為一體高價值物業(yè)配比團體構架：十家國際著名合作單位參加設計和包裝經(jīng)營模式——華潤總部進駐，高端形象定位、部分海外招商，國際一線品牌進駐、只租不售，長久經(jīng)營華潤總部進駐，為華潤面向全國形象典范。直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同時完成。50%國際一線品牌;30%亞洲一線品牌,20%國際二、三線品牌及國內一線品牌。只租不售，長久經(jīng)營。PART4

綜合體案例選擇及分析結論房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第17頁1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強大實力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮原因：成功KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內因a、城市金融商業(yè)關鍵位置；c、周圍交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內缺乏一個高端大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象；4、引進國際一流精英團體；充分考慮了選址等外部原因，結合本身開發(fā)經(jīng)驗及優(yōu)勢。PART4

綜合體案例選擇及分析結論房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第18頁案例2：寧波萬達廣場，從開始，萬達嘗試在城郊結合部做大型商業(yè)項目，該項目是萬達在城郊結合部第一個項目項目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個萬達現(xiàn)象第一，周圍住宅，房地產(chǎn)項目知道萬達拿項目后快速提價，二手房價馬上往上漲。第二個現(xiàn)象，寧波萬達入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來價值和配套，一年以內全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內。萬達互動效應：中高檔住宅群體起來以后，又會把中高檔人群帶過來，這么消費層次就會一點一點高起來PART4

綜合體案例選擇及分析結論房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第19頁拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達項目企業(yè)運行流程商業(yè)前期定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標設定訂單地產(chǎn)與土地開發(fā)項目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調整管理運行土地拆遷出讓主力商家萬達商業(yè)管理企業(yè)照萬達廣場模式設計與主力店技術對接商場統(tǒng)一開業(yè)預付租金給萬達進行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場管理負責日常運行、維修及其它管理政府三年培育期進行業(yè)態(tài)調整金融鏈條商家確保金主力商家租金物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理收益萬達商業(yè)規(guī)劃設計院共同選址前期接洽技術對接法定效力確認物業(yè)企業(yè)住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益取得當?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達商業(yè)地產(chǎn)運行模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之對應，長久低成本金融運作則是運行最高關鍵。PART4

綜合體案例選擇及分析結論房地產(chǎn)城市綜合體項目研究第20頁21四種模式KPI體系總結PART4

綜合體案例選擇及分析結論模式一模式二模式三模式四酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功效均衡發(fā)展模式以寫字樓為關鍵功效發(fā)展模式以酒店為關鍵功效發(fā)展模式以商業(yè)為關鍵功效發(fā)展模式外因地理位置—區(qū)域中心位置交通條件—可達性好建筑規(guī)?！?0萬方左右或以上地理位置—CBD/城市中心交通條件—主干道/地鐵口建筑規(guī)?！罁?jù)物業(yè)組合定地理位置—城市關鍵區(qū)交通條件—主干道/地鐵口建筑規(guī)?！罁?jù)物業(yè)組合定地理位置—區(qū)域中心位置交通條件—可達性好建筑規(guī)?！罁?jù)物業(yè)組合定內因超高建筑群各功效