某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件

非海第一xx項目前期策略報告2010年3月非海第一xx項目前期策略報告本案開發(fā)課題設(shè)定本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風險？

三、當xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對非海資源，如何實現(xiàn)“非海追?！币约?/p>

“非海第一”？

一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風險？

三、當xx遇[壹]如何規(guī)避市場風險？[壹]如何規(guī)避市場風險？風險

關(guān)鍵詞風險

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬億1月13上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費減免

購地首付從20%提高到50%；個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺11條樓市調(diào)控政策，遏制房價過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項目操作風險的加大2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴張適度收緊政策[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地，海南5個一線灣區(qū)同時啟動，僅海棠灣就計劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團（12平方公里）清水灣雅居樂集團（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項目遍地開花，惡性競爭風險加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場量價走勢］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價格上漲同時并存（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-三亞地區(qū)2月份銷售價格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號樓）6.5（4號樓）5.55.23.5(蓄水價)1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號樓）6.57.54.6-4.9（開盤價）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量價飚升之后，2月份各指標個案在價格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場跟蹤數(shù)據(jù)庫［三亞市場指標個案表現(xiàn)］三亞地區(qū)2月份銷售價格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）鳳凰島［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時間的價格上漲投機性需求帶動的價格瘋漲將告一段落［核心判斷］[概念層面]

狂炒之后的支點缺失，當概念熱度下降，短期內(nèi)無實質(zhì)建設(shè)推進導(dǎo)致的價值缺失風險1、瓊州海峽跨海大橋申報立項，爭取2020年通車由交通運輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭取2012年開建，2020年通車，該橋為我國在瓊州海峽興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國家發(fā)改委申請立項，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角?？绾４髽蚍稚舷聝蓪?，鐵路橋設(shè)計時速為160公里，公路橋設(shè)計時速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計2010年底建成通車目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的?？诨疖囌酒穑杀毕蚰弦来谓?jīng)過?？谑?、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。國際旅游島的后續(xù)實質(zhì)型投資推進[概念層面]狂炒之后的支點缺失，當概念熱度下降，短期內(nèi)無實回到問題：風險哪里？經(jīng)濟政策因素房地產(chǎn)政策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實質(zhì)建設(shè)跟進不力價格高點支撐不足，趨勢不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險保值式購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是未來海南市場的最大風險回到問題：風險哪里？購買力不足是未來海南市場的最大風險規(guī)避

關(guān)鍵詞規(guī)避

關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購買力開拓新的購買力足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財富實力”與“時間閑暇”兩個指標進行交叉，海南“房客”細分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務(wù)饋贈型客戶［有錢有閑］①國外性價比型度假客戶②國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定根據(jù)“財富實力”與“時間閑暇”兩個指標進行交叉，海南“房客”類型一：收藏稀缺隱私客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、能源性企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對比例）[年齡]分布較廣，不具統(tǒng)計意義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無理由置業(yè)，決策迅速購買量不定，帶有一定的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)[使用]不定[1]有錢無閑的頂級客戶類型一：收藏稀缺隱私客[1]有錢無閑的頂級客戶類型二：商務(wù)饋贈型客戶[構(gòu)成]北方能源型企業(yè)主居多，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上升期[置業(yè)]購買物業(yè)用以贈送客戶，進行公關(guān)一二線海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名[使用]轉(zhuǎn)贈；連同購買，組團度假[1]有錢無閑的高端客戶類型二：商務(wù)饋贈型客戶[1]有錢無閑的高端客戶類型二：國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[構(gòu)成]江浙華南等地實業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費[年齡]50歲左右[置業(yè)]開始有置業(yè)的動機，比較理性，置業(yè)決策時間較長，不一定追求一線海景[使用]多頻短時度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費單位海灘親水活動、海鮮飲食、景點閑逛，包車出行較多[2]有錢有閑的中高端客戶類型二：國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[2]有錢有閑的中高端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[構(gòu)成]北方高寒地區(qū)的過冬物業(yè)[年齡]40-65歲[置業(yè)]二線海景或者非海景，價格面敏感性[使用]1.2-2個月日常購物、醫(yī)療保健、交通出行等城市配套[3]“無”錢有閑的中端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[3]“無”錢有閑的中端客戶結(jié)合項目條件、以及客戶需求重點針對：度假保值型中高端國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客候鳥型中端客戶結(jié)合項目條件、以及客戶需求重點針對：度假保值型中高端國內(nèi)傳統(tǒng)（2）怎么搶？——開發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？雙刀齊下（2）怎么搶？——開發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？雙刀戰(zhàn)略：大盤做小雙品牌戰(zhàn)略=》迅速立勢戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋擴大客群=》高低通吃開發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地塊同時啟動迅速確立xx在海南的江湖地位2、雙刀并舉搶占份額：A地塊吃中高端度假保值客、B地塊吃中端候鳥客戰(zhàn)略：大盤做小戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋開發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地多元覆蓋>產(chǎn)品類多元>產(chǎn)品面積多元高低擠壓>產(chǎn)品類單價擠壓>產(chǎn)品面積總價擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組合多元覆蓋高低擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組合（二）我們要開拓哪塊新客群？（二）我們要開拓哪塊新客群？策略前思考旅游模式發(fā)展趨勢上島的旅游動機決定消費人群旅游目的變化趨勢產(chǎn)生的客群趨勢策略前思考旅游模式發(fā)展趨勢上島的旅游動機決定消費人群旅游目的三亞處于變而未變之際旅游模式大勢研判國內(nèi)商務(wù)客每年以8-10%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未來哪種人群會越來越多？三亞處于變而未變之際旅游模式大勢研判國內(nèi)商務(wù)客每年以8-10①海南將以旅游產(chǎn)業(yè)群和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群為核心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，重點發(fā)展：會展業(yè)、高端商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)；②三亞城市發(fā)展規(guī)劃2：大力發(fā)展郵輪經(jīng)濟、游艇經(jīng)濟和會展經(jīng)濟③三亞城市發(fā)展規(guī)劃5：精心培育高端客源市場，實施“大企業(yè)、大航線、大團隊”戰(zhàn)略④?？谥攸c發(fā)展為全國高爾夫產(chǎn)業(yè)基地、三亞重點發(fā)展為全國游艇業(yè)基地隨著會展經(jīng)濟、商貿(mào)經(jīng)濟、郵輪經(jīng)濟以及全國游艇業(yè)、高爾夫產(chǎn)業(yè)基地的逐步推進與實現(xiàn)，將吸引越來越多的商貿(mào)、展覽、學術(shù)交流等商務(wù)活動落地海南。商務(wù)客將成為三亞最值錢的客戶，不管是置業(yè)還是消費，他們的匯聚人氣決定了價值觀光度假商務(wù)休閑變化外因：經(jīng)濟發(fā)展趨勢成為外部拉力國際旅游島政策促使海南整體向產(chǎn)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，商務(wù)活動趨向頻繁①海南將以旅游產(chǎn)業(yè)群和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群為核心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，重點瑞吉酒店費爾蒙七星級酒店麗茲卡爾頓

填海成島，鳳凰島等建筑奇觀的興起瑞吉頂級別墅，將創(chuàng)造中國豪宅最高價，讓亞龍灣重新想象紅樹林酒店：世界最大的酒店群麗茲卡爾頓：國內(nèi)最奢華的酒店崖城創(chuàng)意新城開發(fā)“國家海岸”海棠灣：超星級酒店群啟動鳳凰島變化基礎(chǔ)：“高端濱海度假休閑”的高端取向，“群灣聚集效應(yīng)”，“迪拜化”的發(fā)展模式將能夠吸附更多更高端的消費群體。瑞吉酒店費爾蒙七星級酒店麗茲卡爾頓填海成島，鳳凰島等建筑奇商務(wù)休閑人群將成為海南上島游客的重要構(gòu)成部分隨著旅游島的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)化進程的推進隨著旅游島的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)化進程的推進（2）如何開發(fā)商務(wù)休閑人群？——開發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題：為什么來我這里不去別的地方？人有我優(yōu)、人無我有別人都有什么？突破口在哪里？（2）如何開發(fā)商務(wù)休閑人群？——開發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題：為什么來我（A）從海南房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀談起①純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式：三亞灣海居②資源+配套房地產(chǎn)開發(fā)模式：半山半島③無資源做配套開發(fā)模式：魯能三亞灣新城［市場現(xiàn)有典型案例開發(fā)模式研究］（A）從海南房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀談起①純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式：案例鏈接：三亞灣海居純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式項目整體追求海資源的最大化實現(xiàn)價值提升，配套呈現(xiàn)出明顯的住宅化案例鏈接：純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式項目整體追求海資源的最大化實現(xiàn)開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發(fā)產(chǎn)品高層,獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%>>占據(jù)雙灣資源，更以配套升級資源，增建豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等度假設(shè)施，形成對價值的極致化挖掘1期2期3期4期案例鏈接：半山半島資源+配套房地產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島無資源做配套房地產(chǎn)開發(fā)模式>>項目無海，通過高爾夫球場、游艇港、商業(yè)娛樂三大休閑引擎實現(xiàn)項目的價值提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習場綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會所會所會所標準高爾夫球場商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例鏈接：三亞灣新城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅無資源做配套房地產(chǎn)開發(fā)模式>>項目無海，通過高爾夫球場、游艇資源階段度假配套階段為搶奪客源，提高售價品牌開發(fā)商已經(jīng)逐步自發(fā)進入豐富度假配套階段案例啟示資源階段度假配套階段為搶當海不多的時候競爭趨勢梳理當海多的時候海是吸引點海+度假配套是吸引點當海+度假配套多的時候下一個吸引點在？當海不多的時候競爭趨勢梳理當海多的時候海是吸引點海+度假配套1、當海、高爾夫、商業(yè)街、游艇會泛濫，不足以為項目帶來足夠消費力的時候，度假區(qū)如何生存？繼續(xù)開發(fā)新的度假設(shè)施？很快就會被復(fù)制，最終還是掉進不斷玩噱頭創(chuàng)新度假玩法的循環(huán)有沒有只屬于自己別人無法復(fù)制的核心競爭力？有必要搞清楚的兩個問題1、當海、高爾夫、商業(yè)街、游艇會泛濫，不足以為項目帶來足夠消2、當一段時期內(nèi)有度假旅游需求的客源有限，而搶飯吃的旅游區(qū)又太多的時候怎么辦？除了通過抓游客吃飯，在度假區(qū)能否通過其他行業(yè)找到收入度假區(qū)只有通過多行業(yè)經(jīng)營，不單純依靠旅游業(yè)產(chǎn)生收入來源，才能確保在競爭中立于不敗2、當一段時期內(nèi)有度假旅游需求的客源有限，而搶飯吃的旅游區(qū)又回到問題1：什么行業(yè)不容易被復(fù)制？屬于自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)回到問題1：什么行業(yè)不容易被復(fù)制？屬于自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)業(yè)+跨界優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)[未來戰(zhàn)略制高點]旅游地產(chǎn)取勝關(guān)鍵點產(chǎn)業(yè)復(fù)合旅游地產(chǎn)度假產(chǎn)業(yè)+跨界優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)[未來戰(zhàn)略制高點]旅游地產(chǎn)取勝關(guān)鍵點產(chǎn)市場好的時候可以帶來旅游業(yè)以外的多點收入，以及帶來新買家優(yōu)勢市場不好的時候可以通過該產(chǎn)業(yè)獲得收入，確保生存市場好的時候可以帶來旅游業(yè)以外的多點收入，以及帶來新買家優(yōu)勢【案例鏈接】美國·希爾頓島案例產(chǎn)業(yè)嫁接成功經(jīng)驗借鑒【案例鏈接】美國·希爾頓島案例產(chǎn)業(yè)嫁接成功經(jīng)驗借鑒HiltonHeadIsland:美國第一個整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；

面積：長達12英里寬5英里，面積大約60平方英里（153.85平方公里）；區(qū)位：位于美國南卡萊羅納州最南端，直接連接大西洋，美國東海岸第二大屏障之島；交通：島上有自己的機場，278號洲際高速貫穿海島，與島內(nèi)連接南北交通的跨島百匯大橋共同形成區(qū)域環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國第一個整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；這個靴形島嶼被廣泛認為是美國最優(yōu)秀的度假目的地，每年超過250萬游客被吸引來島；[案例鏈接]主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引動模式·希爾頓島項目HiltonHeadIsland:美國第一個整體生態(tài)規(guī)劃HiltonHeadIsland被譽為美國的高爾夫球島，擁有世界上最著名的24個經(jīng)典高爾夫球場，成為島內(nèi)重要的旅游設(shè)施和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個高爾夫誕生到今天成為高爾夫旅游目的地，希爾頓頭島贏得“高爾夫球島”的美譽；依靠高爾夫帶動區(qū)域旅游開發(fā)：島上有高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場，PGA對海島開發(fā)有巨大的推動與宣傳，首年賽事參觀者數(shù)量從5000人迅速超過十萬人，首個經(jīng)典高爾夫大賽通過電視傳播到了5萬人的家庭，同年超過25萬游客來到希爾頓島；區(qū)域球場密集：島上高爾夫球場有24個，加上周邊離島的球場超過了40個，固定的球員在250萬人左右PGA：美國高爾夫職業(yè)巡回賽。PGA是目前世界上運營規(guī)模最大、運營最為成功的高爾夫巡回賽成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場HiltonHeadIsland被譽為美國的高爾夫球島，成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場可借鑒的成功開發(fā)關(guān)鍵因素成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動的固定場所打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場可借鑒的成功開發(fā)（B）商務(wù)休閑客群開發(fā)戰(zhàn)略就可以實現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)通過商務(wù)休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略來實現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群只要能打造一個商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動（B）商務(wù)休閑客群開發(fā)戰(zhàn)略就可以實現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)通過規(guī)避風險的開發(fā)戰(zhàn)略雙地塊同時啟動，實現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額搶奪度假保值客、候鳥客群商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開發(fā)模式開拓商務(wù)客群A地塊B地塊穩(wěn)固度假保值豪客群開拓商務(wù)客群穩(wěn)固候鳥中端客群兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚規(guī)避風險的開發(fā)戰(zhàn)略雙地塊同時啟動，實現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋[貳]“非海物業(yè)”如何借勢三亞追價“海物業(yè)”？[貳]“非海物業(yè)”如何借勢三亞追價“海物業(yè)”？[一]策略前思考[一]策略前思考從本質(zhì)看課題核心策略：本案應(yīng)當把平移海景客作為主力的溢價來源追價即搶客追海即追單價從本質(zhì)看課題核心策略：追價即搶客追海即追單價[一]競爭坐標確定及基地條件分析[一]競爭坐標確定及基地條件分析[1]競爭坐標確定[1]競爭坐標確定三亞灣一線海景盤特征三亞灣一線海景盤特征時代海岸半山半島四期東和中央海岸鳳凰島金中海藍鉆海闊天空魯能三亞灣新城蘭海美麗新海岸三組團海居國光濱?；▓@國際公館鳳凰水城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞灣大東海鹿回頭半島小東海時代海岸半山半島四期東和中央海岸鳳凰島金中海藍鉆海闊天空魯能產(chǎn)品品類分析項目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當前售價半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線海景主要以高層公寓為主力產(chǎn)品品類分析項目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當前售價半山半島雙灣海[戶型供需結(jié)構(gòu)分析]通過對上述競爭案例的分析，統(tǒng)計了已推盤銷售或認購的1房至3房共2772套戶型，其中：A、2房戶型占到了供應(yīng)比例的54%、去化比例的52%，是區(qū)域的絕對主力戶型B、1房戶型占到了供應(yīng)比例的41%、去化比例的38%，是區(qū)域的次主力戶型C、3房戶型占到了供應(yīng)比例的12%、去化比例的11%，是比例相對較低的戶型D、4房戶型只到了供應(yīng)比例的7.5%、去化比例的9%，是比例相對最低的戶型主力供給：鳳凰島主力給給：半山半島四期高層公寓中供需兩旺的主力產(chǎn)品為兩房、一房戶型[戶型供需結(jié)構(gòu)分析]主力供給：鳳凰島主力給給：半山半島四期高三亞市區(qū)價格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當前裸房價格筑倉（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房兩房三房一房兩房三房一房兩房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價（萬）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價格環(huán)境分析一線海景主力戶型：目前單價在6-7萬之間，一房總價在300-500萬兩房總價500-800萬三亞市區(qū)價格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當前平移目標客群：接受單價6-7萬，總價在300-500萬的海景一房客群以及總價在500-800萬的海景兩房客群競爭坐標鎖定平移目標客群：競爭坐標鎖定有什么

沒什么地理條件分析人文條件分析[2]基地條件分析有什么落筆山海南大學三亞學院季節(jié)性水庫B地塊A地塊落筆山海南大學三亞學院季節(jié)性水庫B地塊A地塊[1]概念階段的落筆洞風景區(qū)度假區(qū)[2]A地塊內(nèi)有海拔200-300米的山嶺，1400畝，0.5容積率[3]B地塊為丘陵地帶，0.9容積率[4]A地塊緊鄰季節(jié)性水庫，約5萬平米地理條件:資料鏈接：落筆洞遺址[1]概念階段的落筆洞風景區(qū)度假區(qū)地理條件:資料鏈接：落筆洞[1]xx—中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢[2]海南大學三亞學院人文條件:一塊擁有景點潛質(zhì)、有山水資源的較大別墅用地地塊定性[1]xx—中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢人文條擺脫非海劣勢，為三亞提供一種離開的海的可能性落筆洞遺址+山水屬性+0.5容積率+地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上具備豐富的想像力和特色化空間具備以產(chǎn)品類平移一線海景公寓客的機遇具備文脈和景點價值支撐具備產(chǎn)業(yè)嫁接條件［地塊價值剖析］擺脫非海劣勢，為三亞提供一種離開的海的可能性落筆洞遺址[二]打造平移海景客的等值理由[二]打造平移海景客的等值理由從價格構(gòu)成要素看追海方向

總價300-500萬能買到什么總價500-800萬能買到什么

海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？從價格構(gòu)成要素看追海方向總價300-500萬能買到什么總價［策略提示］跳出/消滅資源級差以產(chǎn)品類型和山水資源互補建立平行于一線海景公寓的價值底盤［策略提示］［核心課題1］由于競爭單價與總價已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖定70-120平米小別墅能否在本案落地？70-120平米小別墅有沒有市場？［核心課題1］由于競爭單價與總價已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖[一]70-120平米小別墅可行性論證[一]70-120平米小別墅可行性論證【案例鏈接】東和·福灣成功案例借鑒1【案例鏈接】東和·福灣成功案例借鑒12號樓5號樓A區(qū)B區(qū)東和福灣該項目地處東海岸線土福灣區(qū)，容積率0.5，主要產(chǎn)品有5幢6-10層的海景公寓和非海景單層SPA泳池別墅組成，面積在68-140平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售情況：08年2月開盤，別墅開盤價格15000-18000元/平米，09年9月別墅已基本售罄，尾盤價格升至45000元/平米2號樓5號樓A區(qū)B區(qū)東和福灣樓棟公寓非海景單層別墅開盤時間2別墅僅余B區(qū)最后一期，約120套別墅僅余B區(qū)最后一期，約120套重點研究對象：80平米、120平米、140平米左右單層聯(lián)排別墅·68-75平米120平米137平米重點研究對象：80平米、120平米、140平米左右單層聯(lián)排別68-75平米一房特色2：涼亭式開放客廳特色3：臥室直出泳池特色1：臥室露天浴缸68-75平米一房特色2：涼亭式開放客廳特色3：臥室直出泳池戶型特色：涼亭式開放客廳戶型特色：涼亭式開放客廳戶型特色：臥室或者客廳直接出泳池戶型特色：臥室或者客廳直接出泳池園林特色：以度假酒店園林手法做環(huán)境，度假感強烈園林特色：以度假酒店園林手法做環(huán)境，度假感強烈某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件［1］小面積單層別墅有量有價，表現(xiàn)在08年市場低迷的時期依然獲得良好的量價指標，同樣是非海景別墅在09年9月的已經(jīng)獲得概念瘋炒后的價格；［2］0.5容積率做單層小別墅可行；［3］度假酒店式的環(huán)境手法獲得強烈的度假感與品質(zhì)感；

福灣案例的啟示［1］小面積單層別墅有量有價，表現(xiàn)在08年市場低迷的時期依然資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積強銷期單價強銷期總價裝修標準推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311

整體需求：2009年大三亞小別墅基本呈現(xiàn)高量高價的現(xiàn)象2資源項目名稱地理位置建筑類型戶型強銷期強銷期總價裝修標準

大三亞灣區(qū)小別墅供應(yīng)3大三亞灣區(qū)小別墅供應(yīng)3富力灣香水灣1號雅居樂清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富灣半山半島一線海景別墅與非海景別墅西山渡公主郡三大灣區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)特征富力灣香水灣1號雅居樂清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣[一線海景別墅分析]資源上：緊鄰海灘，在住所能直接目視大?；虺鲩T便是海灘類型上：獨棟面積上：主力是370-900平米以上的大戶型，但不同樓盤的戶型面積差異較大單價上：7-10萬/平米總價上：2500-8000萬/套資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價

總價裝修標準推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注一線海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號香水灣區(qū)一線獨棟3701000003700-68001000088其中4棟為準一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線海景別墅主要集中在370-900平米區(qū)間[一線海景別墅分析]資源項目地理建筑戶型單價裝修推盤[非海景別墅分析——傳統(tǒng)別墅]資源上：相鄰海灘，但海灘有一定距離，無法在住所直視海灘類型上：獨棟/雙拼別墅面積上：主力300-650平米單價上：3-6萬/平米總價上：主力總價730-1200萬/套資源類型項目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價總價裝修標準推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說別墅組團清水灣歐式獨棟108-30030000324-90030006060

泰式獨棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認購半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米

非海景別墅主要集中在300-650平米區(qū)間[非海景別墅分析——傳統(tǒng)別墅]資源項目地理建筑戶型單價總［1］別墅供應(yīng)絕大部分為為傳統(tǒng)產(chǎn)品［2］一線海景別墅面積主要在370-900平米區(qū)間，非海景別墅主要在300-650平米區(qū)間；

三大灣區(qū)別墅供應(yīng)特點小結(jié)：小別墅屬于市場空缺［1］別墅供應(yīng)絕大部分為為傳統(tǒng)產(chǎn)品三大灣區(qū)別墅供應(yīng)特點小結(jié)小別墅在海南市場銷售潛力巨大，本案應(yīng)當把70-120平米的小別墅作為主力產(chǎn)品瞄準本案主力目標客群之一：中高端度假保值型豪客，以獲取溢價主力空間單層小別墅是市場的空白點：大三亞灣區(qū)與非灣區(qū)物業(yè)基本只有福灣在供應(yīng)，僅有120套左右的庫存；小別墅在海南市場銷售潛力巨大，本案應(yīng)當把70-120平米的?。酆诵恼n題2］本案不可避免存在要通過公寓、洋房來找回容積率，其他產(chǎn)品做什？客戶需求

產(chǎn)品匹配競爭環(huán)境分析候鳥型中端客商務(wù)休閑客其他度假客戶［核心課題2］本案不可避免存在要通過公寓、洋房來找回容積率，①商務(wù)休閑客戶需求分析[特征]度假與商務(wù)招待的兩重動機[參考]往往以五星級酒店作為價值參考系[關(guān)注]資源類型和配套服務(wù)，項目本身的知名度尤其重要。項目知名度超越品牌知名度=〉關(guān)注點排序①大尺度的景觀占有②奢適的空間感受③酒店化的配套設(shè)施④3房的基本功能配置⑤拎包入住的便利性，對裝修的偏好并不一定強調(diào)度假性，而是追求厚重的品質(zhì)感⑥能夠提供定制服務(wù)以便招待客戶

樣本數(shù)：14份［1］針對性研究：目標客戶需求訪談①商務(wù)休閑客戶需求分析=〉關(guān)注點排序樣本數(shù)：14份［1］針針對商務(wù)休閑客——建議在主力小別墅之外少量添加目前大三亞主力供需的傳統(tǒng)別墅面積設(shè)定：300-400平米/三房針對商務(wù)休閑客——建議在主力小別墅之外少量添加目前大三亞主力②候鳥型終端客[特征]養(yǎng)老性質(zhì)[參考]非海景項目[關(guān)注]總價，綜合配套=〉關(guān)注點排序①對“氣候”的要求大于“親?！雹谠从陂_發(fā)商品牌提供對產(chǎn)品的交付信心③能為養(yǎng)老提供不同的醫(yī)療服務(wù)配套④2房的基本功能配置

樣本數(shù)：23份［1］針對性研究：目標客戶需求訪談②候鳥型終端客=〉關(guān)注點排序樣本數(shù)：23份［1］針對性研究③度假保值中高端客群中的家庭化分時度假客[特征]經(jīng)濟收益與度假享受兼顧的靈活置業(yè)[參考]偏向以五星級酒店作為價值參考系[關(guān)注]不單純追求海景最大化，典型俄度假保值型=〉關(guān)注點排序①對“近?！钡囊蟠笥凇坝H海”②提供類似分時度假的返租服務(wù)③源于合理性價比的中遠期升值保證④酒店化的服務(wù)配置⑤2房的基本功能配置⑥拎包入住的便利性，對裝修偏好輕松而有主題的度假性⑦提供周邊旅游設(shè)施的打包服務(wù)樣本數(shù)：21份［1］針對性研究：目標客戶需求訪談③度假保值中高端客群中的家庭化分時度假客=〉關(guān)注點排序樣本公寓洋房市場供應(yīng)特征公寓洋房市場供應(yīng)特征東和中央海岸鳳凰島海闊天空海居國際公館一線海景盤三亞灣大東海鹿回頭半島小東海東和中央海岸鳳凰島海闊天空海居國際公館一線海景盤三亞灣大東海三亞灣：一線海景盤洋房

面積特征［一房］一房主力面積在50-80平米之間［兩房］兩房主力面積在120-170平米之間［三房］三房主力面積在150-180平米之間三亞灣：一線海景盤洋房面積特征[戶型配比特征——主力為一房和兩房]全產(chǎn)品線特征，但不同的樓盤根據(jù)景觀特性和單價特性，主力戶型的配比有所差異，如國際公館的側(cè)向看海房源主力戶型米56-65平米的一房，而預(yù)計高單價銷售的鳳凰島項目為控制總價適度放小戶型面積，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一廳戶型，總體而言主力戶為一房和兩房，三房在各樓盤當中所占配比較小[戶型配比特征——主力為一房和兩房]時代海岸半山半島三期金中海藍鉆國光濱海花園二線海景盤：17000-25000元/平米大東海鹿回頭半島小東海時代海岸半山半島三期金中海藍鉆國光濱?；▓@二線海景盤：170

面積特征［一房］一房主力面積在40-70平米之間［兩房］兩房主力面積在80-120平米之間［三房］三房主力面積在120-130平米之間三亞灣：二線海景盤洋房面積特征三亞灣：二線海景盤洋房[戶型配比特征]半山半島三期兩房是主力戶型，三房約占25%，時代海岸（金域四期）一房和兩房各占44%，三房占12%[戶型配比特征]

面積特征［一房］一房主力面積在48-60平米之間［兩房］兩房主力面積在89-125平米之間［三房］三房主力面積在125-150平米之間三亞灣：非海景盤洋房魯能三亞灣新城洋房配比面積特征三亞灣：非海景盤洋房魯能三亞灣新城洋房配比［1］三亞灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；［2］一房面積主要在40-70平米之間、兩房面積主要在80-120平米之間

三亞灣洋房市場供應(yīng)特點小結(jié)［1］三亞灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；三亞灣洋首批22棟共664戶，有一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和一梯六戶四種類型，面積從80.63㎡---208.93㎡不等，其中兩房兩廳共448戶，面積從80.63㎡---121.98㎡，三房兩廳共216戶，面積從118.72㎡---207.3㎡。蔚藍海岸組團清水灣：洋房組團首批22棟共664戶，有一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和一梯六星海傳說組團（1月5日開盤）清水灣：最新一期組團洋房產(chǎn)品星海傳說組團（1月5日開盤）清水灣：最新一期組團洋房產(chǎn)品清水灣：來訪客戶需求（準確信息）清水灣：來訪客戶需求（準確信息）［1］清水灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以兩房為主；［2］兩房面積主要在80-120平米之間［2］清水灣來訪、來電客戶需求面積主要在90平米以下以及90-110平米兩個區(qū)間

清水灣洋房供應(yīng)特點小結(jié)［1］清水灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以兩房為主；清水灣洋房供應(yīng)2號樓5號樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時間2008.2銷售價格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號樓：600余套C區(qū)E區(qū)

土福灣洋房供應(yīng)特點（重點研究項目，稍后詳述）東和福灣該項目地處東海岸線土福灣區(qū)，海棠灣相鄰，主要產(chǎn)品有5幢6-10層的海景公寓和休閑度假的單層SPA泳池別墅組成，容積率0.52號樓5號樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時間2008.2銷售價格［1］公寓、洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；［2］一房面積主要在40-70兩房面積主要在80-120平米之間；

三大灣區(qū)公寓、洋房供應(yīng)特點小結(jié)［1］公寓、洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；三大灣區(qū)針對候鳥型及其余度假客群的產(chǎn)品面積及品類建議1、公寓主力產(chǎn)品面積為40-70平米區(qū)間的單間、一房；2、洋房面積區(qū)間為80-120平米的兩房、三房針對候鳥型及其余度假客群的產(chǎn)品面積及品類建議1、公寓主力產(chǎn)品項目的產(chǎn)品以單層別墅與酒店公寓、洋房為主力產(chǎn)品跳躍配置300-400平米的傳統(tǒng)別墅總體產(chǎn)品面積及品類建議1、單層別墅主力面積區(qū)間為80-120平米的一房、兩房；2、酒店公寓主力產(chǎn)品面積為40-70平米區(qū)間的單間、一房；3、洋房主力產(chǎn)品在80-120平米兩房、三房項目的產(chǎn)品以單層別墅與酒店公寓、洋房為主力產(chǎn)品總體產(chǎn)品面積及［核心課題3］如何跳出/消滅資源級差，以產(chǎn)品類型和山水資源互補綜合提拉產(chǎn)品力？［核心課題3］如何跳出/消滅資源級差，以產(chǎn)品類型和山水資源互[一]如何讓項目的資源變得值錢？[二]如何打造充滿特色又富有度假情調(diào)的別墅？[三]如何增加產(chǎn)品的附加值？[四]如何打造特色度假配套？[五]如何吸收商務(wù)人群落地提高項目身份感？五大問題[一]如何讓項目的資源變得值錢？五大問題[項目定位]客戶導(dǎo)向的項目開發(fā)定位整合周邊資源，打造有度假酒店情境感的“山水商務(wù)度假社區(qū)”為客群全員提供不同主題化的休閑體驗三亞度假BRD商務(wù)度假休閑中心[產(chǎn)品力提升總體策略][項目定位]客戶導(dǎo)向的項目開發(fā)定位三亞度假BRD[產(chǎn)品力核心度假資源（RESOURCES)強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品（PRODUCTS）共享度假配套（SERVICES）旅游+核心度假資源（RESOURCES)強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品（P核心度假資源（RESOURCES）A地塊核心資源打造1核心度假資源（RESOURCES）A地塊核心資源打造1[一]特色引擎設(shè)計——讓項目變成景點[一]特色引擎設(shè)計——讓項目變成景點石器時代洞穴遺址是項目最大特色，怎么用這條線將山、水庫串成特色引擎呢？聯(lián)合當?shù)芈糜尉趾献鏖_發(fā)落筆山石器時代洞穴遺址前提條件石器時代洞穴遺址是項目最大特色，怎么用這條線將山、水庫串成特（1）特色酒店石器時代的洞穴酒店——創(chuàng)造與眾不同的度假酒店模式利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值（1）特色酒店石器時代的洞穴酒店利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件備注：上海Boutique興起

2002年10月，上海88新天地開業(yè)

2006年10月，壹號碼頭開業(yè)2007年3月，浪漫地中海開業(yè)

2007年5月，首席公館開業(yè)

2007年6月，璞邸精品酒店開業(yè)所謂精品酒店（BoutiqueHotel）具有濃郁的當?shù)氐奈幕厣酮毺貧v史記憶的酒店興起于1990年代的歐洲，以提供尊貴、奢華、私密及獨特的個性化居住和服務(wù)。這個概念源于歐洲，最近幾年才被引入中國起源于法語的Boutique，原意是指專賣時髦服飾的精品小店精品酒店是獨特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗經(jīng)濟在飯店業(yè)的體現(xiàn)在特色酒店附近引入BoutiqueHotel，提升價值（2）針對商務(wù)客群引進精品酒店群：6星級精品商務(wù)度假酒店備注：上海Boutique興起所謂精品酒店（Boutique浪漫地中海（LapisCasaBoutiqueHotel）開業(yè)時間：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀80年代建筑。地中海風情的整體空間設(shè)計，室內(nèi)裝飾呈不同風格，酒店陳列眾多老上海古董家具，如果客人喜歡，室內(nèi)陳設(shè)都可購買。在空間設(shè)計上所極力營造的氛圍，浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線條十八個房間風格各異，比如有維多利亞式、亞洲風、老上海……每個房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具?！癊verythinginhotelforsale.”浪漫地中海（LapisCasaBoutiqueHot[二]優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)嫁接，打造三亞“博鰲論壇”吸收商務(wù)客群落地[二]優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)嫁接，打造三亞“博鰲論壇”吸收商務(wù)客群落地[度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究]兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的嫁接：xx住宅地產(chǎn)業(yè)、三亞學院旅游教育業(yè)打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁接[度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究]打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁接xx——住宅房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑工程、裝飾設(shè)計、集群家居供應(yīng)[面臨問題]需要設(shè)計一個活動把各大產(chǎn)業(yè)真正鏈接起來，而且要具有權(quán)威性[xx集團利益點]這種經(jīng)營模式一旦成功，就可以開創(chuàng)xx的一種新開發(fā)模式，可以在全國任何的旅游區(qū)復(fù)制，例如：麗江、黃山、張家界…[設(shè)想]“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國基金會”——1、由xx牽頭，聯(lián)合中國房協(xié)成立一個旨在推動中國綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基金會；2、基金會專職推動及宣傳推廣開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計、建筑及材料、裝飾設(shè)計、裝修材料、家居集群供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈條行業(yè)在綠色環(huán)保方面的技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)應(yīng)用、新材料應(yīng)用；3、基金會定期組織鏈條產(chǎn)業(yè)專題論壇，探討、交流、傳播最新綠色環(huán)保理念、技術(shù)、材料應(yīng)用等；4、年終舉辦“促進中國綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻獎”，對鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中促進綠色環(huán)保事業(yè)有突出貢獻的企業(yè)、個人予以頒發(fā)獎金；打造中國綠色住宅產(chǎn)業(yè)的諾貝爾獎（1）“博鰲論壇”模式xx——住宅房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)[設(shè)想]“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國基金會三亞學院——旅游教育產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]石器時代黎族土著文化研究、民俗文化研究孵化旅游產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、國際教育文化交流、國際旅游教育業(yè)學術(shù)交流、三亞大講堂[面臨問題]需要為三亞學院設(shè)計一個學術(shù)交流機制、打造一張學術(shù)名片[三亞學院利益點]獲得學術(shù)研究課題與學術(shù)成果，提高大學全國排名，獲得更多招生機會[設(shè)想]“三亞學院落筆論壇”—類似博鰲經(jīng)濟論壇1、推動三亞學院聯(lián)合三亞旅游局成立“國際旅游島戰(zhàn)略三亞學院促進會”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游產(chǎn)品專題、海南旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計專題；2、聯(lián)合國際旅游教育權(quán)威機構(gòu)定期舉辦“國際旅游業(yè)發(fā)展趨勢”、“國際旅游教育業(yè)發(fā)展趨勢”的國際性論壇；3、建立著名國際旅游學院學生互換交流機制；4、建立與俄、日、韓等直航國家定期舉辦國際教育文化交流機制“三亞學院落筆論壇”三亞學院——旅游教育產(chǎn)業(yè)[設(shè)想]“三亞學院落筆論壇”—類似博[世界級的建筑藝術(shù)]在小區(qū)主入口附近，建筑紅線與用地紅線之間的邊緣打造建筑藝術(shù)家的游牧工作室，定期邀請世界著名建筑大師設(shè)計建造創(chuàng)意化臨時單體建筑，進行階段性的藝術(shù)創(chuàng)作，形成人文盛世世界級的建筑藝術(shù)盛會（2）“建筑藝術(shù)世博會”模式世界級的建筑藝術(shù)盛會（2）“建筑藝術(shù)世博會”模式某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件打造三張產(chǎn)業(yè)權(quán)威性商務(wù)品牌落地本案，最終成為商務(wù)客群的朝圣地打造三張產(chǎn)業(yè)權(quán)威性商務(wù)品牌落地本案，最終成為商務(wù)客群的朝圣地共享度假配套（SERVICES）為全員提供不同的服務(wù)配套城市商業(yè)功能+復(fù)合配套功能+休閑功能+個性服務(wù)功能2共享度假配套（SERVICES）城市商業(yè)功能+復(fù)合配套功【休閑功能】1：山頂樹上會所具有石器時代文化特色的山頂樹上會所在山頂建造臨建樹屋會所與樹上餐廳，采用纜車接送（所有地點均為示意）【休閑功能】1：山頂樹上會所具有石器時代文化特色的山頂樹上會三亞之眼山頂摩天輪酒吧（打造視覺上的山景地標）在山頂建造巨型摩天輪，并設(shè)計成空中酒吧，形成三亞的休閑新地標，提供夜賞三亞的排他性競爭力【休閑功能】2三亞之眼山頂摩天輪酒吧（打造視覺上的山景地標）【休閑功能】2資料鏈接：倫敦之眼資料鏈接：倫敦之眼--環(huán)繞洞穴酒店建設(shè)具有石器時代文化特色的情景商業(yè)街，提供城市化的配套，例如餐飲、mini電影、健身、水療、便利店、凈菜社、洗衣店、銀行等生活配套--引入奢侈品牌專賣店[城市商業(yè)功能]石器時代文化風情街（環(huán)繞洞穴酒店形成特色商業(yè)街）--環(huán)繞洞穴酒店建設(shè)具有石器時代文化特色的情景商業(yè)街，提某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件針對以家庭為消費對象的細分設(shè)施，我們提供社區(qū)內(nèi)GPS定位（以手持PDA為載體），以方便不同家庭成員能隨時找到對方家庭成員個性服務(wù)對應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂部（兒童活動營）做面包、學海釣、高爾夫培訓、做T恤等[個性服務(wù)功能]針對以家庭為消費對象的細分設(shè)施，我們提供社區(qū)內(nèi)GPS定位（以強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品系統(tǒng)（products）3強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品系統(tǒng)3[山景創(chuàng)造]產(chǎn)品的山居體驗[酒店情景]泛酒店整體設(shè)計[優(yōu)質(zhì)度假戶型]泳池+spa+超豪華裝修建立酒店化度假價值系統(tǒng)的產(chǎn)品力打造[山景創(chuàng)造]產(chǎn)品的山居體驗建立酒店化度假價值系統(tǒng)的產(chǎn)品力打造營造強烈的山居體驗，立面風格強調(diào)原生態(tài)營造強烈的山居體驗，立面風格強調(diào)原生態(tài)核心景區(qū)泛酒店情景設(shè)計，強化度假感受核心景區(qū)泛酒店情景設(shè)計，強化度假感受強化度假元素植入的戶型設(shè)計強化度假元素植入的戶型設(shè)計[關(guān)鍵一]空間放大，大贈送--離散式設(shè)計，各個功能空間相對獨立，--低層架空，大贈送面積，同時強化大尺度空間[關(guān)鍵二]非生活--大泳池，多功能空間設(shè)置--體現(xiàn)資源極致化原則針對商務(wù)休閑客——商務(wù)會館別墅面積設(shè)定：300-400平米/四房設(shè)計方向：離散式設(shè)計，確保大占地針對商務(wù)休閑客——商務(wù)會館別墅某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件針對國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客——單層別墅面積設(shè)定：70-80平米一房,120平米兩房設(shè)計方向：內(nèi)置家庭泳池和泡池，展現(xiàn)度假功能元素[關(guān)鍵一]空間秩序--大尺度開發(fā)式功能空間設(shè)計，形成流動的空間秩序，體現(xiàn)度假的隨意性----相對私密的兩房，做到各個家庭成員可分可合的度假生活[關(guān)鍵二]家庭空間--以家庭泳池為核心，引入溫泉泡池，展現(xiàn)度假功能元素--庭園設(shè)置涼亭，安排SPA功能針對國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客——單層別墅140平米單層雙拼別墅戶型參數(shù)設(shè)計戶型A建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）14038820842140平米單層雙拼別墅戶型參數(shù)設(shè)計戶型A建筑面積占地面積庭院90平米單層四拼別墅戶型參數(shù)戶型B建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）902401253590平米單層四拼別墅戶型參數(shù)戶型B建筑面積占地面積庭院面積游針對家庭化分時度假客——度假公寓面積設(shè)定：50-60平米單間，80平米兩房設(shè)計方向：靈活經(jīng)濟的度假生活[關(guān)鍵一]空間無隔離--提前考慮結(jié)構(gòu)，盡量取消室內(nèi)隔擋，形成一個大的整體開放空間--各種功能組合設(shè)計在一個大的開放空間中--采用軟隔離，兩房戶型確保一個雙床臥室[關(guān)鍵二]大尺度多功能陽臺--使室內(nèi)空間與陽臺情趣化連接--陽臺按照客廳來設(shè)計，可以看電視、上網(wǎng)、泡澡、健身、甚至睡覺針對家庭化分時度假客——度假公寓某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件[叁]贏利模式升級策略[叁]贏利模式升級策略“加法”戰(zhàn)略：核心產(chǎn)品自持經(jīng)營策略核心1個性化與資源結(jié)合——特色酒店核心引擎>>契合海南國際旅游島規(guī)劃和旅游業(yè)升趨勢引發(fā)的酒店需求升級>>針對企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)形成的會務(wù)活動，帶動延伸消費需求>>非海資源背景下，不與傳統(tǒng)酒店去競爭，而是以特色化道路取勝“加法”戰(zhàn)略：核心產(chǎn)品自持經(jīng)營策略核心1個性化與資源結(jié)合——[案例鏈接]亞龍灣鳥巢酒店概況開業(yè)時間2009-09房間數(shù)量142套酒店類型別墅地址圍鳳嶺、飛龍嶺、龍頭嶺、雙龍嶺、青梅嶺和亞龍山等組成，總面積1506公頃，主峰亞龍山（即紅霞嶺）海拔450米酒店總面積總面積1506公頃入住率淡季60%旺季100%[案例鏈接]亞龍灣鳥巢酒店概況開業(yè)時間2009-09房間數(shù)量某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件酒店山·洞穴酒店——創(chuàng)造與眾不同的度假酒店模式利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值酒店山·洞穴酒店利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值某度假休閑地產(chǎn)項目前期策劃報告案例分析課件浪漫地中海（LapisCasaBoutiqueHotel）開業(yè)時間：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀80年代建筑。地中海風情的整體空間設(shè)計，室內(nèi)裝飾呈不同風格，酒店陳列眾多老上海古董家具，如果客人喜歡，室內(nèi)陳設(shè)都可購買。在空間設(shè)計上所極力營造的氛圍，浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線條十八個房間風格各異，比如有維多利亞式、亞洲風、老上海……每個房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具。“Everythinginhotelforsale.”精品酒店浪漫地中海（LapisCasaBoutiqueHot策略核心2提升項目影響力產(chǎn)業(yè)嫁接項目擴大消費客源渠道，實現(xiàn)多支點營業(yè)收入策略核心2提升項目影響力設(shè)立“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國基金會”——類似中國住宅產(chǎn)業(yè)的諾貝爾獎1、由xx牽頭，聯(lián)合中國房協(xié)成立一個旨在推動中國綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基金會；2、基金會專職推動及宣傳推廣開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計、建筑及材料、裝飾設(shè)計、裝修材料、家居集群供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈條行業(yè)在綠色環(huán)保方面的技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)應(yīng)用、新材料應(yīng)用；3、基金會定期組織鏈條產(chǎn)業(yè)專題論壇，探討、交流、傳播最新綠色環(huán)保理念、技術(shù)、材料應(yīng)用等；4、年終舉辦“促進中國綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻獎”，對鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中促進綠色環(huán)保事業(yè)有突出貢獻的企業(yè)、個人予以頒發(fā)獎金；這種經(jīng)營模式一旦成功，就可以開創(chuàng)xx的一種新開發(fā)模式，可以在全國任何的旅游區(qū)復(fù)制，例如：麗江、黃山、張家界…［策略落地］結(jié)合xx上下游產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)立“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國基金會”這種經(jīng)營模式一旦成功，就可以開［策略落地］結(jié)合三亞學院資源設(shè)立“三亞學院落筆論壇”—不同于博鰲經(jīng)濟論壇，落筆論壇的主旨是在學術(shù)及文化領(lǐng)域的交流1、推動三亞學院聯(lián)合三亞旅游局成立“國際旅游島戰(zhàn)略三亞學院促進會”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游產(chǎn)品專題、海南旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計專題；2、聯(lián)合國際旅游教育權(quán)威機構(gòu)定期舉辦“國際旅游業(yè)發(fā)展趨勢”、“國際旅游教育業(yè)發(fā)展趨勢”的國際性論壇；3、建立著名國際旅游學院學生互換交流機制；4、建立與俄、日、韓等直航國家定期舉辦國際教育文化交流機制［策略落地］結(jié)合三亞學院資源設(shè)立“三亞學院落筆論壇”THEEND謝謝聆聽THEEND非海第一xx項目前期策略報告2010年3月非海第一xx項目前期策略報告本案開發(fā)課題設(shè)定本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風險？

三、當xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對非海資源，如何實現(xiàn)“非海追海”以及

“非海第一”？

一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風險？

三、當xx遇[壹]如何規(guī)避市場風險？[壹]如何規(guī)避市場風險？風險

關(guān)鍵詞風險

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬億1月13上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費減免

購地首付從20%提高到50%；個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺11條樓市調(diào)控政策，遏制房價過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項目操作風險的加大2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴張適度收緊政策[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地，海南5個一線灣區(qū)同時啟動，僅海棠灣就計劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團（12平方公里）清水灣雅居樂集團（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項目遍地開花，惡性競爭風險加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場量價走勢］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價格上漲同時并存（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-三亞地區(qū)2月份銷售價格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號樓）6.5（4號樓）5.55.23.5(蓄水價)1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號樓）6.57.54.6-4.9（開盤價）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量價飚升之后，2月份各指標個案在價格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場跟蹤數(shù)據(jù)庫［三亞市場指標個案表現(xiàn)］三亞地區(qū)2月份銷售價格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）鳳凰島［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時間的價格上漲投機性需求帶動的價格瘋漲將告一段落［核心判斷］[概念層面]

狂炒之后的支點缺失，當概念熱度下降，短期內(nèi)無實質(zhì)建設(shè)推進導(dǎo)致的價值缺失風險1、瓊州海峽跨海大橋申報立項，爭取2020年通車由交通運輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭取2012年開建，2020年通車，該橋為我國在瓊州海峽興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國家發(fā)改委申請立項，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角?？绾４髽蚍稚舷聝蓪樱F路橋設(shè)計時速為160公里，公路橋設(shè)計時速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計2010年底建成通車目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的?？诨疖囌酒?，由北向南依次經(jīng)過?？谑小⑽牟?、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。國際旅游島的后續(xù)實質(zhì)型投資推進[概念層面]狂炒之后的支點缺失，當概念熱度下降，短期內(nèi)無實回到問題：風險哪里？經(jīng)濟政策因素房地產(chǎn)政策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實質(zhì)建設(shè)跟進不力價格高點支撐不足，趨勢不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險保值式購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是未來海南市場的最大風險回到問題：風險哪里？購買力不足是未來海南市場的最大風險規(guī)避

關(guān)鍵詞規(guī)避

關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購買力開拓新的購買力足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財富實力”與“時間閑暇”兩個指標進行交叉，海南“房客”細分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務(wù)饋贈型客戶［有錢有閑］①國外性價比型度假客戶②國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定根據(jù)“財富實力”與“時間閑暇”兩個指標進行交叉，海南“房客”類型一：收藏稀缺隱私客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、能源性企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對比例）[年齡]分布較廣，不具統(tǒng)計意義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無理由置業(yè)，決策迅速購買量不定，帶有一定的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)[使用]不定[1]有錢無閑的頂級客戶類型一：收藏稀缺隱私客[1]有錢無閑的頂級客戶類型二：商務(wù)饋贈型客戶[構(gòu)成]北方能源型企業(yè)主居多，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上升期[置業(yè)]購買物業(yè)用以贈送客戶，進行公關(guān)一二線海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名[使用]轉(zhuǎn)贈；連同購買，組團度假[1]有錢無閑的高端客戶類型二：商務(wù)饋贈型客戶[1]有錢無閑的高端客戶類型二：國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[構(gòu)成]江浙華南等地實業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費[年齡]50歲左右[置業(yè)]開始有置業(yè)的動機，比較理性，置業(yè)決策時間較長，不一定追求一線海景[使用]多頻短時度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費單位海灘親水活動、海鮮飲食、景點閑逛，包車出行較多[2]有錢有閑的中高端客戶類型二：國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[2]有錢有閑的中高端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[構(gòu)成]北方高寒地區(qū)的過冬物業(yè)[年齡]40-65歲[置業(yè)]二線海景或者非海景，價格面敏感性[使用]1.2-2個月日常購物、醫(yī)療保健、交通出行等城市配套[3]“無”錢有閑的中端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[3]“無”錢有閑的中端客戶結(jié)合項目條件、以及客戶需求重點針對：度假保值型中高端國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客候鳥型中端客戶結(jié)合項目條件、以及客戶需求重點針對：度假保值型中高端國內(nèi)傳統(tǒng)（2）怎么搶？——開發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？雙刀齊下（2）怎么搶？——開發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？雙刀戰(zhàn)略：大盤做小雙品牌戰(zhàn)略=》迅速立勢戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋擴大客群=》高低通吃開發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地塊同時啟動迅速確立xx在海南的江湖地位2、雙刀并舉搶占份額：A地塊吃中高端度假保值客、B地塊吃中端候鳥客戰(zhàn)略：大盤做小戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋開發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地多元覆蓋>產(chǎn)品類多元>產(chǎn)品面積多元高低擠壓>產(chǎn)品類單價擠壓>產(chǎn)品面積總價擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組合多元覆蓋高低擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組合（二）我們要開拓哪塊新客群？（二）我們要開拓哪塊新客群？策略前思考旅游模式發(fā)展趨勢上島的旅游動機決定消費人群旅游目的變化趨勢產(chǎn)生的客群趨勢策略前思考旅游模式發(fā)展趨勢上島的旅游動機決定消費人群旅游目的三亞處于變而未變之際旅游模式大勢研判國內(nèi)商務(wù)客每年以8-10%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（