小戶型市場分析及產(chǎn)品深化建議

小戶型市場供應(yīng)演變戶型變化并沒有一個漸變的規(guī)律，多數(shù)來自市場的預(yù)期面積減小反映出開發(fā)商判斷投資和出租的需求增加，總價變得更低，2003年將趨于合理項目名稱位置主力戶型面積價格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點爵士大廈40---200970079336個月60%Openoffice商務(wù)公寓投資新動向云景豪園47-71940072620個月60%口岸旺地銀座金鉆嘉賓路34-6782004409個月80%羅戶繁華圈彭年酒店旁經(jīng)典小戶型嘉年華名苑東門43-6978003123個月酒店式服務(wù)地段優(yōu)勢東悅名軒東門33-7075008166個月陽光天地田貝25-7068007643個月配套完善，宜商宜住金色都會人民南33-7980003個月50%國際名苑春風路22-639400110024個月50%創(chuàng)造國際化新生活錦上花文錦渡40-9078006035個月25%羅湖文錦渡雙口岸物業(yè)東方荷李活文錦渡76004個月25%口岸置業(yè)羅湖金岸人民南26-8588008413個月15%永恒珍貴，口岸優(yōu)勝金城華庭黃貝嶺36-110750016568個月60%凱悅?cè)A庭春風路35-71950052319個月60%都會生活第一站，現(xiàn)代居庭新經(jīng)典小計568500口岸，傳統(tǒng)港人居住區(qū)全市小戶型市場掃描——羅湖在售小戶型小戶型多集中在東門和口岸等傳統(tǒng)港人居住區(qū)，戶型特點迎合港人居住喜好，戶均面積在56平米左右，價格在7500-9500元/平米之間、營銷推廣手法大多雷同。項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型鵬運廣場東門115000850050-90深房項目水貝1000006000小戶型新銀座大廈人民南50000800035-70錦湖苑洪湖96509800035-85合正星園田貝800007500——特力鴻怡閣水貝1000007800中小戶型朗園文錦口岸400007500—800030-55置地春風路項目春風路500006000小戶型中盛項目人民南路50000----小戶型公寓金光華項目文錦口岸95000----小戶型遠洋中心城市天地寶安南路111947800030-50全市小戶型市場掃描——羅湖即將推出小戶型區(qū)域內(nèi)即將推出的項目總建面約90萬；“群起”的單一小戶型物業(yè)使未來市場競爭趨于白熱化。項目名稱位置主力戶型面積價格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點金港豪庭皇崗47-90690011296個月70%地鐵物業(yè)皇崗典型的口岸物業(yè)金色假日景田40-806800346——認籌階段中心區(qū)首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓崗廈20-607500————認購階段中心區(qū)地鐵口岸朗晴馨洲石廈35-8062004069個月45%交通便利價格實惠金地物管鵬盛年華二期八卦24-6068004967個月成熟小戶型社區(qū)送500元/平米裝修

麗陽天下石廈33-716800101212個月99%CONDO萬托城市贏家景田40-6065003686個月70%成熟配套便捷交通小計17萬目前在售樓盤大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)計較為考究；戶均面積為各區(qū)之首，約58平米全市小戶型市場掃描——福田在售推出小戶型全市小戶型市場掃描——福田即將推出樓盤項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型澤鵬項目華強北1.8萬800025—45桑達雅苑華強北770020—40泰信項目華強北2.9萬820030—60家樂花園華強北10萬7800小戶型新亞洲中心廣場華強北820028—45東方時代華強北——小戶型大富豪項目華強北4萬820040-70福濱雅園石廈4.6萬650040平米2房60平米2房大綜藝項目石廈6600中小戶型國都梅林項目梅林33—85皇御苑3期崗廈17萬760030-40平米單房60-80平米2房福田區(qū)小戶型的推售熱點多集中在地鐵沿線，因其特有的位置及資源配套優(yōu)勢，兼有中心區(qū)及口岸之利，內(nèi)外銷均有良好支撐，銷售前景看好項目名稱開盤日期均價套數(shù)可售面積戶均面積現(xiàn)代城夢想家園2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年華2002-1-1500038623625.8661.21心語家園2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好來居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鴻洲文鼎家園2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01萬象新園二期2002-4-20465037265284.864.77南山小戶型主要位于南山老區(qū)和南油大道兩側(cè)，均價為4800，戶均面積約54平米。隨著近中心區(qū)的西移和高新技術(shù)的快速發(fā)展，一些從事高科技的年輕白領(lǐng)迅速增加，為南山區(qū)的小戶型住宅市場提供了需求空間。全市小戶型市場掃描——南山在售推出小戶型項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型假日廣場華僑城10萬1200040、70、120酒店式公寓國際市長大廈沙河約2.8萬8000公寓式寫字樓太古城商務(wù)公寓南油5萬5300—5900商務(wù)公寓30—80新一代公寓全市小戶型市場掃描——南山即將推出樓盤小戶型市場發(fā)展動向（2003年1月——）樓盤的價位顯示了小戶型對于地段的強依賴性。小戶型市場評點——推廣1、彩天名苑——新城市珍寶公寓年輕都市生活八大主張的倡導(dǎo)者中心區(qū)/地鐵/口岸概念物業(yè)珍寶時尚會所/酒吧/泳池/租賃中心等多項打動客戶的配套網(wǎng)絡(luò)促銷、在線推廣，線上媒體活動和線下媒體活動相結(jié)合設(shè)置整層的樣板展示區(qū)，利用地鋪做分展場，活動營銷結(jié)合客戶營銷推廣策略——樣板房長廊廊裝飾示意意圖開辟整層樣樣板房展示示廊，將不不同風格、、不同戶型型、不同單單元融合于于公共的全全開放的空空間，展示示不同人群群的生活主主張和生活活方式小戶型市場場評點——推廣2、旭飛公寓寓系列中小戶型第第一品牌，，投資型物物業(yè)先鋒推出“零風風險投資計計劃”、““全民置業(yè)業(yè)計劃”提供代出租租、代催收收租金、長長期返租等等升值和適適合投資的的服務(wù)實收均價6500元/平方米，一一期1600套開盤一周周全部售磬磬，二期在在6個月實現(xiàn)銷銷售率90%成交客戶中中投資客戶戶占到6成多成交客戶中中，年齡集集中在30歲左右；港港人占15%，小戶型市場場評點——推廣3、麗陽天下下：小戶型型第四代CONDO推廣手法：：前期：樹立立鮮明、與與眾不同的的形象中期：連續(xù)續(xù)不斷懂得得活動營銷銷尾盤：老客客戶營銷主打賣點:項目本身營營造出的年年輕、活力力氣質(zhì)“樹立品牌牌，把握時時機，控制制節(jié)奏，實實力取勝””戰(zhàn)略：樹立立品牌，形形象取勝—引入condo概念；時機：兵馬馬未動，糧糧草先行—認購時間提提前；比拼：以實實力爭取消消費者—condo元素/概念展示；；節(jié)奏：“快快速切入，，震撼推出出，熱點呼呼應(yīng)，活動動營銷貫穿穿始終”■裙樓商業(yè)配配套：?Condo酒吧?24小時便利店店；?小區(qū)食堂；；?銀行/ATM柜員機?快速沖印店店書店；寄賣中心。。藥店………..■物業(yè)管理服務(wù)?租務(wù)中心（商務(wù)務(wù)中心）；?提供鐘點工服務(wù)；?保安、保潔員以以物業(yè)經(jīng)理、物物業(yè)助理的形象象出現(xiàn)……………….■大堂設(shè)施：?留言板；?室內(nèi)大樹、噴泉泉；?休閑座椅；?TV；?自動售貨機；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機；?背景音樂；?點唱機。….…….■架空層：?自助洗衣房/干衣房?乒乓球臺；?大眾體育設(shè)施；；?跑步機；自行車車機；舉重機等等健身設(shè)施?街舞表演場?緩跑徑……….■前廣場及綠化帶帶：?3人籃球場；?街燈、休閑座椅椅；?滑道板（極限運運動設(shè)施）?寵物戀愛區(qū)?！璫ondo社區(qū)condo資源表小戶型市場評點點——銷售結(jié)果1、都會100成交客戶分析用途:辦公：40%,投資：35%商住：10%,其他：15%信息來源:附近、條幅、廣廣告、朋友、路路過、口岸職業(yè)：以周邊從事電子子及貿(mào)易的客戶戶為主2001.7-2002.4，銷售100%南向三房銷售速速度最快；小戶戶型設(shè)計市場優(yōu)優(yōu)勢顯著。其余戶型設(shè)計具具有均好性，銷銷售較為均衡。。30-46M2的戶型多為投資資用途，50-60M2戶型多為商務(wù)用用途，樣板房起起到了良好的引引導(dǎo)作用。小戶型市場評點點——銷售結(jié)果2、麗陽天下

建筑面積（M2/套）戶數(shù)（套）套數(shù)比（%）面積比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一廳A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二廳F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合計

46472M21012套100%100%戶型投資過渡戶型銷銷售狀況較好；；三房銷售不理想想；置業(yè)用于投資的的選擇戶型最多多的是單房；而購置一房一廳廳、二房、小三三房二廳的客戶戶絕大部分是用用來自用的小戶型市場評點點——銷售結(jié)果3、彩天名苑客戶構(gòu)成：首次置業(yè)過渡的的白領(lǐng)40%投資客30%中港家庭15%商住10%其它5%銷售情況動態(tài)曲曲線分析銷售曲線線形一一定程度上反映映銷售的難易程程度，從分銷售售曲線圖中可以以看出在一房一一廳的戶型是最最暢銷的積壓戶型市場最認可戶型型典型戶型解析——彩天名苑積壓原因——戶型過于狹長，，所有房間集中中布置于走廊一一側(cè)，走廊只提提供50%的利用率，交通通面積占去盡10平米，大大降低低房間的實用率率。戶型緊湊合理，，方正實用，交交通面積較小，，房間尺度合理理。典型戶型解析——都會100洗手間凸窗的利利用避免了兩戶戶之間的對視，，同時又獲得了了南向的采光，，無剪力墻的完完整空間可以進進行任意組合，，在銷售過程中中擁有較大優(yōu)勢勢戶型設(shè)計具有均均好性室內(nèi)空間完整性性較好，無剪力力墻的完整空間間可以進行任意意組合客廳開間3900典型戶型解析——麗陽天下點式塔樓的布局局方式，一梯18戶，布局緊湊合合理，戶戶陽臺臺設(shè)轉(zhuǎn)角凸窗，，客廳開間3900-4200,進深5400-5900典型戶型解析——金色都匯21到28層為躍復(fù)式戶型型，建筑面積45平米錯層空間客廳高高3米9頂層復(fù)式送平臺臺私家花園房型分類麗陽天下都會100旭飛華達苑彩天名苑本項目單身公寓面積區(qū)間32—3730-4220-2632—4122-29開間（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有陽臺是是部分設(shè)置是無一房面積區(qū)間42—4356-5832-4243—4836-45客廳開間39003600—42003600—3900——2800/3300/3600陽臺是是是是部分設(shè)置兩房一廳面積區(qū)間65-726250—5760—6246客廳開間3900—420039003900——3500/2800/4200陽臺是是是是是兩房兩廳面積區(qū)間8580-8259—6077—7966-71客廳開間4200——3900/4200——3500/4200陽臺是是是是部分無同質(zhì)產(chǎn)品對比單身公寓面積偏偏小部分房間客廳開開間相對較小，，造成家具擺放放及利用不便部分戶型沒有考考慮陽臺的設(shè)置置，對于居住人人群會帶來不便便產(chǎn)品解析我們的目標——建立品牌宗教——在這個時代，沒沒有宗教和固定定的信仰，品牌牌操作走向獨木木時代，我們需需要成為這個領(lǐng)領(lǐng)域的領(lǐng)袖，只只有通過產(chǎn)品極極其附加值在消消費者心中建立立品牌信仰。寫在前面roomα釋放小空間的多種可能建筑無限可能的場所有關(guān)α—room（居住魔方）的演繹價值緣于可變α—room戶型的特點：沒有明顯的承重重剪力墻分隔。。居住者可以根據(jù)據(jù)自己需要確定定各房間的功能能定位。模糊的陽臺同房房間區(qū)分，根據(jù)據(jù)使用者的喜好好安排內(nèi)外空間間。關(guān)于α—room（居住魔方）的演繹這是我們的產(chǎn)品品，但我們的產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅是這這些，它還可能能是——NOTONLY關(guān)于α—room（居住魔方）的演繹一個新興的開放放型區(qū)域中心一些不同生活方方式的人群滿足他們不同物物業(yè)類型可能性性需求——————以便讓他們對號號入座NEXT+=從居住型小戶型型向“Studio””的轉(zhuǎn)變適應(yīng)人群————A2A2+α—room（居住魔方）的演繹——菜單組合方式+另一戶單身公寓=贈送5.5平米結(jié)構(gòu)面積A1B1+從純居住型小戶戶型向“SOHO”的轉(zhuǎn)變適應(yīng)人群————α—room（居住魔方）的演繹——菜單組合方式+α—room（居住魔方）的演繹——菜單組合方式（縱向組合）B1B1+=“menuplan”（居住菜單）的縱縱向錯復(fù)式組合合，物業(yè)類型不不做限定。適應(yīng)人群————利用樓梯間下方方，增加一間多多功能房，加上上原有的贈送面面積，空間使用用面積遠大于建建筑面積+=A2A2+“menuplan”（居住菜單）的縱縱向復(fù)式組合，，物業(yè)類型不做做限定。適應(yīng)人群————利用樓梯間下方方，增加一間多多功能房，加上上原有的贈送面面積，空間使用用面積遠大于建建筑面積α—room（居住魔方）的演繹——菜單組合方式（縱向組合）利用落地凸窗的的特性，設(shè)置步步入式陽臺，模模糊的陽臺同房房間區(qū)分，步入入式陽臺的設(shè)置置可根據(jù)使用者者的喜好選擇安安裝，拋棄傳統(tǒng)統(tǒng)的居家模式。。步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺步入式陽臺剖面面示意圖α—room（居住魔方）的演繹——菜單組合方式（縱向組合）關(guān)于直通街+折疊式街道(Foldedstreet)的演繹NEXT直通街:打破建筑空間原原有的界面,不根據(jù)功能預(yù)先先圈定區(qū)域,而是將公共空間間模糊化處理,通過街道將各種種功能、各種行行為融合在一起起。折疊式街道：將街道延伸到到建筑本體，形形成不同的景致致串聯(lián)起各種消消費行為，形成成了豐富的情趣趣空間。關(guān)于直通街+折疊式街道(Foldedstreet)的演繹——建筑理念折疊式街道的X軸串聯(lián)首層平面二層平面三層平面商鋪綠化垂直交通街道蜿蜒曲折，街景景變化最多，““逛街”的感覺