房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

我們?nèi)绱艘宦纷邅怼?。?！?/p>

火爆的夏天：

排隊購房、深夜開盤、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級市場洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴冬會來嗎？

降價？兩三年不買房？只剩5%？［形勢］

地王？樓王？面粉貴過面包啦。。。賣房子不如賣地！盤點地產(chǎn)熱門話題：

拐了？----拐點論現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該買房？兩限房？經(jīng)濟適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？

消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合資本市場的競爭行業(yè)洗牌家電業(yè)我們的對策之------上市！速度！結(jié)果：投入增加了！收入降低了！利潤壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來的生命線！賣相品質(zhì)［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費！越低越好？比大??？招標時砍砍價！簽約時簽低點！付款時付少點！結(jié)算時慢慢扯…------優(yōu)化的目標受控的過程說到做到的結(jié)果成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小?。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、從價值活動最前沿開始進行成本的策劃，建立成本控制目標體系。2、要有一套實現(xiàn)成本控制目標的管控機制！3、要將成本控制落實到每一個作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評估、考核機制的啟動、讓每項工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競爭力！作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標實施目標實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標建立成本管理之實現(xiàn)成本管理之基礎(chǔ)目標/責任成成本管管理過程動動態(tài)成成本管管理作業(yè)過過程成成本管管理成本管管理軟軟件成本管管理委委員會會實踐系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)標桿企企業(yè)成成本管管理模模式：：領(lǐng)導機機構(gòu)工具制度成本管管控文文件我們需需要建建立成成本目目標管管理體體系嗎嗎?開發(fā)成成本土地成成本管理成成本資金成成本錢花哪哪里去去了？？錢賺到到手了了嗎？？利潤===收入—成本成本是是個無無底洞洞嗎？？你是““知本本家””嗎？？財務(wù)結(jié)結(jié)算的的利潤潤是真真嗎？？你能給給投資資方一一個交交待嗎嗎？成本目目標管管理哪哪里來來?定義：：它是關(guān)關(guān)于企企業(yè)在在一定定時期期內(nèi)經(jīng)經(jīng)營、、資本本、財財務(wù)等等各方方面的的總體體計劃劃，它它將企企業(yè)全全部經(jīng)經(jīng)濟活活動用用貨幣幣形式式表示示出來來,它最終終反映映是一一整套套預(yù)計計的財財務(wù)報報表和和其他他附表表，主主要是是用來來規(guī)劃劃計劃劃期內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)的全全部經(jīng)經(jīng)濟活活動及及其相相關(guān)財財務(wù)結(jié)結(jié)果。。任務(wù)：：企業(yè)在在戰(zhàn)略略目標標的指指導下下，對對未來來的經(jīng)經(jīng)營活活動和和相應(yīng)應(yīng)財務(wù)務(wù)結(jié)果果進行行充分分、全全面的的預(yù)測測和籌籌劃，，并通通過對對執(zhí)行行過程程的監(jiān)監(jiān)控，，將實實際完完成情情況與與預(yù)算算目標標不斷斷對照照和分分析，，從而而及時時指導導經(jīng)營營活動動的改改善和和調(diào)整整，以以幫助助管理理者更更加有有效地地管理理企業(yè)業(yè)和最最大程程度地地實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略目標標組成：：全面預(yù)預(yù)算體體系包包括利利潤預(yù)預(yù)算、、資本本性支支出資資金平平衡預(yù)預(yù)算、、現(xiàn)金金收支支平衡衡預(yù)算算、資資產(chǎn)負負債預(yù)預(yù)算、、現(xiàn)金金流量量預(yù)算算等。。利利潤預(yù)預(yù)算包包括銷銷售收收入預(yù)預(yù)算、、產(chǎn)品成成本預(yù)算、、財務(wù)務(wù)費用用預(yù)算算等。。關(guān)于企企業(yè)全全面預(yù)預(yù)算管管理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預(yù)測經(jīng)營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計劃解解讀1戰(zhàn)略---經(jīng)營計劃---項目開發(fā)計劃財務(wù)預(yù)算計劃項目成本計劃財務(wù)費用計劃---關(guān)于戰(zhàn)戰(zhàn)略與與計劃劃管理理目標與與責任任成本本管理理體系系之建建立與與實現(xiàn)現(xiàn)如何建建立成本目目標體體系？？目標成成本的的定義義目標成成本是是：目標成成本是是公司司基于于市場場現(xiàn)狀狀，并并結(jié)合合公司司的經(jīng)經(jīng)營計計劃，，根據(jù)據(jù)預(yù)期期售價價和目目標利利潤進進行預(yù)預(yù)先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實實現(xiàn)的的成本本指標標。目標成成本的的解讀讀目標成成本設(shè)設(shè)定與與企業(yè)業(yè)定位位目標成成本設(shè)設(shè)定與與項目目定位位目標成成本設(shè)設(shè)定與與企業(yè)業(yè)盈利利目標成成本設(shè)設(shè)定的的市場場原則則性價比比與專專業(yè)管管理1、投資資決策策《項目投投資可可行性性報告告》投資估估算書書2、項目目策劃劃項目定定位：：概念念性方方案設(shè)設(shè)計目標成成本測測算13、方案案設(shè)計計確定產(chǎn)產(chǎn)品標標準目標成成本測測算24、初步步設(shè)計計確定產(chǎn)產(chǎn)品各各分部部、各各專業(yè)業(yè)標準準目標成成本測測算34、施工工圖設(shè)設(shè)計目標成成本投資估估算概念性性方案案設(shè)計計概算算方案設(shè)設(shè)計概概算初步設(shè)設(shè)計概概算施工圖圖預(yù)算算工程量量清單單目標成成本的的形成成目標成成本與與財務(wù)務(wù)接軌軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。。……六、每股收益

。。。

存貨真真實嗎嗎？資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn):萬科保利貨幣資金17046.3…

應(yīng)收帳款8.651.75預(yù)付帳款82.863.9…

其他應(yīng)收款27.613.4…

存貨665281流動資產(chǎn)合計954406非流動資產(chǎn):

…

長期股權(quán)投資24.40.1投資性房地產(chǎn)2.770.65固定資產(chǎn)5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產(chǎn)60.4…

非流動資產(chǎn)合計46.42.72資產(chǎn)總計1000409偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標成本（審批及修訂）目標成成本的的管理理成本目目標體體系建建立之核心心難點點在哪哪里？？用幾個個實例例來談?wù)務(wù)劊海耗繕顺沙杀镜降降自踉趺葱涡纬傻牡模堪咐?項目策策劃階階段的的成本本策劃劃成本客戶需需求市場產(chǎn)品盈利案例2概念設(shè)設(shè)計階階段的的成本本規(guī)劃劃用流程程制度度確定定目標標成本本1、各端口口介入入與責責任約約定/（VK）2、目標成成本的的審定定3、目標標成本本的管管理制制度案例3什么是是動態(tài)態(tài)成本本？關(guān)于信信息披披露領(lǐng)導要要知道道什么么？駕駛倉倉原理理：盈利目目標能能否實實現(xiàn)？？計劃能能實現(xiàn)現(xiàn)多少少？決策支支持系系統(tǒng)風險預(yù)預(yù)警體體系關(guān)于信信息披披露財務(wù)動動態(tài):收入、、支出出、現(xiàn)現(xiàn)金流流。。。。運營動動態(tài):項目進進度、、銷售售進度度、成成本發(fā)發(fā)生比比例。。。經(jīng)營動動態(tài):動態(tài)成成本、、動態(tài)態(tài)盈利利預(yù)測測。。。健康指指標:負債率率、資資金峰峰值、、預(yù)警警系統(tǒng)統(tǒng)。。。。決策支支持系系統(tǒng)動態(tài)成成本信信息??我們通通常會會有哪哪些爭爭論？？目標能能調(diào)嗎嗎？軟件公公司的的案例例！成本目目標體體系如如何落落實？？----建立成成本責責任體體系！！各部門門各司司其職職責任成本本的分解解思路1、本部門門費用2、本專業(yè)業(yè)端口成成本----土地成本本------------政府收費費------------設(shè)計費------------營銷費------------財務(wù)費用用------------建造成本本----設(shè)計+采購+工程------成本數(shù)字字是目標標，是結(jié)結(jié)果，關(guān)關(guān)鍵的是是工作質(zhì)質(zhì)量階段性地地確定成成本責任任設(shè)計產(chǎn)品銷售售投資策劃