房地產開發(fā)程序

房地產開發(fā)的程序11/20/20221房地產開發(fā)的程序土地規(guī)劃設計報批建設銷售物業(yè)11/20/20222投資批文土地轉讓協(xié)議規(guī)劃用地許可證土地證規(guī)模批復消防審批人防審批初步設計建筑規(guī)劃許可證報建以及招投標備案施工許可證進入建設施工階段圖紙審查批準書質量監(jiān)督登記表安全監(jiān)督登記表11/20/20223第一章開發(fā)的程序一、前期手續(xù)辦理

主要有以下手續(xù)1.土地證2.規(guī)劃用地許可證3.規(guī)模批復4.消防設計審批5.人防審批6.建筑規(guī)劃許可證7.圖紙審查8.施工許可證9.予售許可證11/20/20224第二章土地證的辦理一、土地的基本知識

城市土地使用制度1.土地使用權有償出讓

(1)地租(2)補償費用

2.土地使用權年限

(1)居住用地70年

(2)工業(yè)用地50年(3)教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年(4)商業(yè)旅游娛樂用地40年(5)綜合用地50年11/20/20225二、征地的方式協(xié)議出讓招標拍賣行政劃撥11/20/202261.協(xié)議出讓適用范圍工業(yè)倉儲市政公益事業(yè)以及政府扶持的建設項目出讓程序申請回復提交資料提供建設方案簽訂出讓合同支付定金辦理土地證11/20/20227申請回復并提供資料提交建設方案簽訂出讓合同支付出讓金辦理土地證11/20/202282.招標適用范圍開發(fā)性用地或者有較高技術要求的建設用地招標的程序招標投標開標簽約支付出讓金辦理土地證注意：中標者并非出價最高的11/20/20229招標投標開標簽約支付出讓金辦理土地證11/20/2022103.城市土土地使用權權的轉讓一、轉讓的的條件(1)以出讓的方方式取得的的使用權已已支付付全部的出出讓金并并已取得土土地證.(2)已完成25%的投資.二、轉讓的的程序(1)申請(2)審批(3)簽訂合同(4)公證(5)登記11/15/2022114.城市土土地使用權權的劃撥一、劃撥撥的范圍(1)國家機關用用地和軍事事用地(2)城市基礎設設施用地和和公益事業(yè)業(yè)用地(3)國家重點扶扶持的能源源交通水水利等等項目用地地二、劃撥撥的程序(1)申請(2)審批(3)撥地(4)發(fā)證11/15/202212土地地使使用用權權劃劃撥撥審審批批辦理理條條件件：：土地地沒沒有有查查封封抵抵押押、、稅稅費費齊齊全全。。辦辦理理依依據(jù)據(jù)：：《中華華人人民民共共和和國國土土地地管管理理法法》、、《《劃撥撥用用地地目目錄錄》辦理理程程序序：：窗口口接接卷卷----受理理登登記記-----利用用處處轉轉批批-----經辦辦人人核核實實權權屬屬、、確確定定界界址址-----測繪繪隊隊-----利用用處處初初審審-----局集集體體會會審審領領導導小小組組-----市政政府府審審批批-----草擬擬用用地地批批復復-----處領領導導審審核核-----局領領導導審審核核審審批批-----文印印校校核核、、測測繪繪出出圖-----用地地單單位位完完善善稅稅費費-----地籍籍處處發(fā)發(fā)證證所需需材材料料：：1、申申請請書書；；2、雙雙方方協(xié)協(xié)議議書書；；3、土土地地權權屬屬證證書書或或相相關關證證明明；；4、建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃手手續(xù)續(xù)；；5、營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、企企業(yè)業(yè)法法人人資資質質證證書書、、法法人人組組織織代代碼碼證證、、法法人人身身份份證證復復印印件件、、委委托托書書、、受受委委托托人人身身份份證證復復印印件件；；6、航航測測圖圖或或土土地地利利用用現(xiàn)現(xiàn)狀狀圖圖；；7．其其他他相相關關資資料料辦理理時時限限：卷宗宗辦辦理理時時限限不不包包括括用用地地單單位位完完稅稅費費的的時時間間及及市市政政府府審審批批時時間間。。時時間間按按正正常常工工作作日日計計算算，，共共51天。。收費費標標準準：收費費11/15/2022135.國國有有土土地地使使用用權權競競買買審審批批辦理理依依據(jù)據(jù)：：1、、《《中華華人人民民共共和和國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有土土地地使使用用權權出出讓讓和和轉轉讓讓暫暫行行條條例例》（國國務務院院55號令令））2、、《《招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓國國有有土土地地使使用用權權的的規(guī)規(guī)定定》（國國土土資資源源部部第第11號））3、、《《鄭州州市市國國有有土土地地使使用用權權出出讓讓招招標標拍拍賣賣實實施施辦辦法法》（鄭鄭州州市市人人民民政政府府第第101號令令11/15/202214辦理理條條件件：：中華華人人民民共共和和國國境境內內外外的的公公司司企業(yè)業(yè)、、其其他他組組織織和和人人均均可可參參加加競競買買，，可可以以獨獨立立競競買買，，也也可可以以聯(lián)聯(lián)合合競競買買。。有有特特殊殊規(guī)規(guī)定定的的公公告告中中通通知知。。辦理程序：掛牌時申請參參加國有土地地使用權掛牌牌競買應向鄭鄭州市國土資資源局提交下下列文件和履履約保證金：1、營業(yè)執(zhí)照副副本復印件；；2、法定代表人人證明書復印印件；3、法定代表人人身份證復印印件；如競買買執(zhí)行人不是是法定代表人人時，應在競競買文件中說說明，并附有有法定代表人人的委托授權權文件及執(zhí)行行人身份證復復印件；4、競買人屬國國有企業(yè)的，，須出具行政政主管11/15/202215部門同意參加加投標的有關關文件或證明明；競買人屬屬股份制企業(yè)業(yè)或中外合資資企業(yè)的，須須出具董事會會同意參加投投標的決議和和董事會簽署署的授權代表表的授權文件件；競買人為為個人須提供供身份證復印印件及戶籍證證明；5、競買人開戶戶銀行出具的的資信證明；；6、履約保證金金在指定的日日期內到達指指定帳戶。辦理時限：：：1、公告時限20天2、報名3、資格審查4、掛牌報價價（拍賣競買買或招標投標標）5、成交，簽簽定成交確認認書6、出讓審批，，時限5天7、交納土地地出讓金和契契稅時限60天8、整卷、轉地地籍處辦理土土地登記收費標準：出讓金按成交交地價交納；；11/15/2022166.土地交易易辦事程序：窗口受理交交易中心測測繪隊評估估所交易中中心報批交交易中心用用地單位交交費地籍處處

辦理時時間：30個工作日，其其中不包括測測繪、評估、、用地單位交交費及地籍處處登記發(fā)證時時間。

辦理理所需資料：：

（1）、申請書；；

（2）、協(xié)議書；；

（3）、土地證；；

（4）、建設用地地規(guī)劃許可證證；

（5）、房產證；；

（6）、營業(yè)執(zhí)照照；

（7）、法人代表表證明；（（8）、雙方委托托書；

（9）、經辦人身身份證明；（（10）、航測圖兩兩份。注：國有企業(yè)業(yè)應有上級主主管部門的批批準文件；企企業(yè)更名應有有正式更名文文件；涉及拆拆遷應有拆遷遷許可證。11/15/202217黨政機關、團團體、全額預預算單位序號收費項目計費單位收費標準管理方式批準文號備注一土地登記費財政(1)土地權屬調查宗地2000及以下100元財政予價房字[1993]87號每超過500以內加收12.5元,最高不超過350元(2)地籍測繪宗地2000及以下100元財政予價房字[1993]87號每超過500以內加收12.5元,最高不超過350元(3)土地注冊登記及證書登記費證0.04元/平米10元財政予價房字[1993]87號二出讓金平米70元—150元/平米財政三用地管理費征地費用總額1.4%豫計收費[2001]1019號四土地契稅交易價4%五地價協(xié)議不得低于城市基準價11/15/202218第三章規(guī)規(guī)劃劃辦理“一書兩兩證”以及人人防和消防審審核1.《建設項目選址址意見書》2.《建設用地規(guī)劃劃許可證》3.《建設工程規(guī)劃劃許可證》4.人防設計審核核5.建設工程消防防設計審核11/15/202219（一）《建設項目選址址意見書》辦理程序：建設單位申請請——窗口受理主辦處室辦理理——主管局長審批批發(fā)證窗口公示示——建設單位領取取所需材料:1、建設申請書書2、項目建議書書或相關部門門批準文件件3、營業(yè)執(zhí)照照（開發(fā)企企業(yè)須有資資質證書書，，國有企業(yè)業(yè)須有上級級主管部門門批準文件件）4、有關部門門的審查意意見11/15/202220建設單位申申請窗口受理主辦處室辦辦理主管局長審審批局長審批發(fā)證窗口公公示建設單位領領取書面答復咨詢服務窗窗口市政府審批批局業(yè)務會研研究專家論證、、評審協(xié)調、征詢詢有關部門門意見11/15/202221(二)《《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證》辦理程序：：建設單位申申請——窗口受理——主辦處室辦辦理——主管局長審審批——發(fā)證窗口公公示——建設單位領領取所需材料：：1、建設計劃劃文件2、建設申請請報告3、建設用地地規(guī)劃許可可證4、土地權屬屬證件或證證明5、具有相應應勘察設計計資質的設設計圖紙兩兩份。6、按全市統(tǒng)統(tǒng)一座標、、高程系統(tǒng)統(tǒng)繪制的1/1000或1/500總平面圖四四份。7、具有前置置審查資格格的部門的的審查意見見。11/15/202222建設單位申申請窗口受理主辦處室辦辦理主管局長審審批局長審批發(fā)證窗口公公示建設單位領領取書面答復咨詢服務窗窗口市政府審批批局業(yè)務會研研究專家論證、、評審協(xié)調、征詢詢有關部門門意見市政府聯(lián)聯(lián)合收費辦公公室11/15/202223（三）《建設工程程規(guī)劃許許可證》辦理程序序：建設單位位申請——窗口受理理——主辦處室室辦理——主管局長長審批——發(fā)證窗口口公示——建設單位位領取所所需材料料：1、建設計計劃文件件2、建設申申請報告告3、建設用用地規(guī)劃劃許可證證4、土地權權屬證件件或證明明5、具有相相應勘察察設計資資質的設設計圖紙紙兩份。。6、按全市市統(tǒng)一座座標、高高程系統(tǒng)統(tǒng)繪制的的1/1000或或1/500總平面圖圖四份。。7、具有前前置審查查資格的的部門的的審查意意見。11/15/202224建設單位位申請窗口受理理主辦處室室辦理主管局長長審批發(fā)證窗口口公示建設單位位領取書面答復復咨詢服務務窗口市政府聯(lián)聯(lián)合收費辦公公室局業(yè)務會會研究專家論證證、評審審協(xié)調、征征詢有關關部門意意見局長審批批11/15/202225（四）人防防審核1.人民防空工程程設施的拆除除、改造辦理條件：審審批對象：申申報拆除、改改造人防工程程、設施的單單位或個人審批內容：拆拆除、改造人人防工程、、設施的指標標參數(shù)審批條件：因因城市建設需需要確需拆拆除、改造的的人民防空工工程、設施規(guī)規(guī)定的審批權權限經人民防空主管部部門批準，按按要求補建或或易地建設辦理依據(jù)：1、《中華人民共和和國人民防空空法》于1996年10月29日通過；2、《河南省實實施〈中華華人民共共和國人民防防空法〉辦法》于1998年7于4日通過；3、《鄭州市人民防防空工程建設設維護使用管管理辦法》（鄭州市人民民政府令第114號）于2002年11月22日通過；4、鄭州市物價價局、鄭州市市財政局、鄭鄭州市人民防防空辦公室關關于貫徹落實實人防建設有有關收費問題題的通知（鄭鄭價公[2004]1號）于2004年7月1日起執(zhí)行。辦理程序：1、單位或個人人提出申請；；2、由工程所在在地人防主管管部門審核；；3、由工程處根根據(jù)業(yè)務范圍圍提出審批（（審查查））意見；4、由主管領導導審核并按規(guī)規(guī)定的審批權權限進行審批批或上報。所需材料：1、《鄭州市人防工工程拆除、改改造申報表》；2、建筑總平面面布置圖收費標準：經經批準拆除除人防工程的的，拆除單位位按規(guī)定應補補建不小于原原工程拆除面面積、不低于原工程程拆除面積、、不低于原抗抗力等級的人人防工程；因因地質條件復復雜、拆除面積積小等原因補補交有困難難的，經人防防主管部門批批準，應按新新建人防工程的造價價繳納拆除補補償費11/15/2022262.人民防空工程程（包括城市市新建民用建建筑修建防空空地下室）建建設項目辦理條件：審批對象：新新建或成街、、成片舊房改改造民用建筑筑項目的單位位或個人審審批內容：：新建人民防防空工程的規(guī)規(guī)劃、立項、、設計文件等等

審批條條件：凡在本本市市區(qū)和郊郊縣的重點城城鎮(zhèn)新建或成成街、成片舊舊房改造的民民用建筑和利利用外資修建建的民用建筑筑均應按下列列規(guī)定修建防防空地下室（（2005年年7月1日執(zhí)執(zhí)行）：1、新建10層（含）以以上或基礎（（含樁基）埋埋置深度超過過3米（含）以上上民用建筑，，按照基地面面積1500元/平米；；2、新建除一一款規(guī)定和居居民住宅樓外外，建筑面積積在2000平米以上的的其他新建民民用建筑，按按照基地面積積50元/平平米；3、新建除一一款規(guī)定外的的新建（包括括翻新）居民民住宅樓，以以底層總建筑筑面積計算，，按照40元元/平方米。。11/15/202227(五)消防審批1.消防工程消防防初步設計審審核受理單位：鄭鄭州市公安局局辦理條件：審核范圍：省省級重點工程程、國家級重重點工程以及及其他建設單單位主動申請請建筑工程選選址審核和消消防初步設計計審核的。所需材料：１、《建筑消防設計計防火審核申申報表》；２、計委項項目批文（重重點工程）；；３、規(guī)劃紅紅線圖（重點點工程）；４４、建筑初步步設計方案或或圖紙；５５、消防初初步設計專篇篇說明（設置置自動消防系系統(tǒng)）；６、、易燃易爆工工程火災危險險性分析報告告；７、工程程簡要說明。。裝修消防設計計審核11/15/2022282.建筑工程消防防設計審核受理單位：鄭鄭州市公安局局辦理條件：審核范圍：按按照國家工程程建筑消防技技術標準需要要進行消防設設計的新建、、改建、擴建建及用途變更更的建筑工程程項目。建設設單位應當在在建筑工程施施工前到公安安消防機構辦辦理建筑工程程消防設計防防火審核手續(xù)續(xù)，經批準后后方可動工興興建；所需需材材料料：：１、、《建筑筑消消防防設設計計防防火火審審核核申申報報表表》；２２、、項項目目批批文文（（重重點點工工程程））；；３３、、規(guī)規(guī)劃劃紅紅線線圖圖；；４４、、建建筑筑圖圖紙紙一一套套（（包包括括總總平平面面圖圖、、建建筑筑物物平平、、立立、、剖剖面面圖圖，，暖暖通通空空調調、、防防排排煙煙、、電電氣氣、、工工藝藝流流程程設設計計圖圖和和消消防防給給水水、、固固定定滅滅火火裝裝置置和和火火災災自自動動報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)等等設設計計圖圖紙紙資資料料））；；５５、、消消防防設設計計專專篇篇說說明明（（設設置置自自動動消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)））；；６６、、易易燃燃易易爆爆工工程程火火災災危危險險性性分分析析報報告告等等；；辦理理時時限限：：（按工工程程性性質質分分））：：１１、、一一般般工工程程自自受受理理之之日日起起，，１１００日日內內簽簽發(fā)發(fā)《建筑筑工工程程消消防防設設計計審審核核意意見見書書》；２２、、國國家家、、省省級級重重點點工工程程及及設設置置自自動動消消防防設設施施的的工工程程，，自自受受理理之之日日起起，，２２００日日內內簽簽發(fā)發(fā)《建筑筑工工程程消消防防設設計計審審核核意意見見書書》；３３、、需需組組織織專專家家論論證證消消防防設設計計的的工工程程，，自自受受理理之之日日起起，，３３００日日內內簽簽發(fā)發(fā)《建筑筑工工程程消消防防設設計計審審核核意意見見書書》；11/15/202229黨政政機機關關、、團團體體、、全全額額預預算算單單位位序號收費項目計費單位收費標準管理方式批準文號備注一配套辦公室財政(1)城市基礎設施配套費規(guī)劃用地面積60元/平米財政辦理建設用地規(guī)劃許可證(2)建筑工程配套費建筑面積20元/平米辦理建設工程規(guī)劃許可證(3)綠化費建筑面積1元/平米(4)墻改基金建筑面積8元/平米(5)人防異地結建費建筑面積*750元/m2五地價協(xié)議不得低于城市基準價11/15/202230第四四章章設設計計方案案設設計計初步步設設計計施工工圖圖設設計計配套套工工程程設設計計11/15/202231一、方方案設設計標準設計應應滿足足城市市規(guī)劃劃審批批的要要求設計成成果應應滿足足單位位對該該項目目的定定位11/15/202232二、初初步設設計標準滿足城城市規(guī)規(guī)劃、、消防防、人人防、、抗震震審查查的要要求滿足單單位對對該項項目的的市場場定位位要求求滿足項項目的的成本本要求求可作為為施工工圖設設計的的依據(jù)據(jù)周期15－－－－20天11/15/202233三、施施工圖圖設計計標準滿足城城市規(guī)規(guī)劃、、消防防、人人防、、抗震震審查查的要要求滿足單單位對對該項項目的的市場場定位位要求求滿足項項目限限額成成本預預算要要求周期30－－50天11/15/202234四、配配套設設計（一））自來來水設設計1.臨時施施工用用水設設計2.自來水水外網(wǎng)網(wǎng)施工工圖設設計11/15/202235報裝勘查現(xiàn)現(xiàn)場設計審批預算施工臨時施施工用用水簽訂合合同交費返回施工工圖驗收裝表表11/15/202236（二）供供電設計計1.臨時施工工用電2.正式用電電設計11/15/202237高壓報裝勘查現(xiàn)場設計審批預算施工臨時施工用電電簽訂合同交費返回施工圖驗收裝表負荷審批工程費11/15/202238（三）其他設設計１.熱力設計２.天然氣設計３.市政管網(wǎng)設計計（雨／污水水）４.園林設計５.人防設計６消防設計11/15/202239需要提供的資資料１.規(guī)劃紅線圖２.平面規(guī)劃圖３.地形標高、原原雨污水走徑徑以及有關技技術數(shù)據(jù)。4.設計任務書5.建筑施工圖的的電子版11/15/202240序號收費項目計費單位收費標準管理方式備注(一)自來水(1)報裝表/快300--400(2)設計造價4.5%匡算價(3)施工費(二)電力(1)設計費造價4.5%匡算價(2)報裝費次100元(3)電表費塊120----1500(4)施工費(三)天然氣元/平米3500元/戶(四)市政造價4.5%(五)園林(六)人防建筑占地40元/平米多層新建(七)消防11/15/202241第五章施施工報報批招投標開標施工許可證證開工報告11/15/202242一、招投標標報建和備案案1.需提供的材材料：企業(yè)驗資報報告、企業(yè)業(yè)法人委托書、規(guī)規(guī)劃證、施施工企業(yè)資質證證書、法人人委托書、項目目經理證、、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照照。2.招投標：接到備案20天后11/15/202243（三三））施施工工許許可可證證1.中標標通通知知書書；；2.施工工合合同同備備案案；；3.質量量監(jiān)監(jiān)督督備備案案；；4.安全全監(jiān)監(jiān)督督備備案案；；5.施工工圖圖設設計計備備案案；；7.交費8.辦理施工許可證11/15/202244（四四））開開工工報報告告依據(jù)據(jù)中中標標通通知知書書以以及及施施工工許許可可證證由由監(jiān)監(jiān)理理單單位位給給施施工工企企業(yè)業(yè)下下發(fā)發(fā)““開開工工報報告告””11/15/202245(五)其它它文物鉆探探地質鉆探探檢測11/46文物鉆探探基建項目目文物鉆鉆探工作作流程1.項目登記記:需提供規(guī)規(guī)劃用地地紅線圖圖、平面面位置圖圖；2.勘查施工工現(xiàn)場：：按鉆探探工作對對場地地地要求：：清理完完舊房基基、磚瓦瓦、水泥泥地面及及障礙物物等；3.鉆探施工工：根據(jù)據(jù)施工面面積、土土質情況況等，確確定適當當工期；；4.費用結算算：根據(jù)據(jù)鉆探中中是否有有文物埋埋藏，確確定考古古發(fā)掘和和費用。。11/15/202247地質鉆探探基建項目目地質鉆鉆