某地產(chǎn)顧問拆遷全程顧問業(yè)務介紹

拆遷全程顧問業(yè)務介紹目錄拆遷工作流程及世聯(lián)可提供的服務模塊案例分享拆遷全程顧問業(yè)務背景介紹2拆遷全程顧問業(yè)務背景介紹3我國房屋拆遷現(xiàn)狀拆遷量不斷增大舊城改造范圍不斷擴大，征地拆遷日益成為各方關注的焦點拆遷專業(yè)性強征地拆遷工作因政策性、區(qū)域性強，利益分配矛盾尖銳，項目周期長等因素，具有風險高，專業(yè)性強，人力投入大的特點政府角色轉換政府從拆遷事務中淡出，而更多地轉向為監(jiān)管角色拆遷經(jīng)驗不足拆遷事務從國土管理部門向項目建設單位轉移，拆遷人特別是征地拆遷經(jīng)驗不足的用地企事業(yè)單位對拆遷工作無從下手城市更新4拆遷工作如何入手？5客戶及其關注的問題關注點項目的社會效益如何？怎樣的操作流程才能合法、合理的解決拆遷問題？關注點項目的利潤如何？如何使拆遷成本降至最低并保證項目建設順利進行？拆遷人（開發(fā)商等）政府主管部門如何能依法迅速完成項目的拆遷談判，使拆遷成本降至最低并保證項目建設順利進行？拆遷工作如何入手？拆遷的工作流程是怎樣的？怎樣才能使拆遷工作依法有序的進行？拆遷補償價值是否合法、合理？如何量化拆遷造成的損失？與被拆遷人進行談判的依據(jù)是什么？完成這塊地的折遷需要多少費用成本？被拆遷人真實訴求有哪些？如何讓被拆遷人接受補償結果，順利簽約？6拆遷全程顧問服務的價值體現(xiàn)掌握估價技術、法律規(guī)章及項目管理技巧掌握被拆遷人的真正訴求和想法以提供切實的建議進行全程計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制的顧問對評估流程、評估方法、成果格式等進行梳理統(tǒng)一對整個項目的評估工作進行技術指導、監(jiān)管和成果的復核、審查

7拆遷全程顧問服務的形成歷程2002年**大道、尖崗山征（收）地等項目雛形物業(yè)價值評估技術統(tǒng)籌（制訂工作指引、設計清點表及制定補償方案等）全程談判支持服務模塊2008年地鐵3號線交通疏解、南廣鐵路等項目逐漸成熟拆遷摸底調(diào)查及費用預算拆遷補償安置方案拆遷評估操作手冊拆遷價值評估拆遷評估審核全程談判支持……8深圳目前拆遷全程顧問業(yè)務收費依據(jù)及標準龍崗區(qū)：目前按照深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室2007年10月15日發(fā)布的110號工作會議紀要執(zhí)行：按拆遷面積差額分檔累進后下浮10%計費。即：建筑面積在10萬平方米以下的：12元/平方米；10萬平方米至20萬平方米：10元/平方米；20萬平方米至30萬平方米：8元/平方米；30萬平方米以上的：5元/平方米**區(qū)：現(xiàn)階段基本沿用原地鐵3號線及深惠路改（擴）建項目、廣深港客運專線項目模式：課題費+審核費相關課題及標準：拆遷安置補償方案收費標準：15-30萬元/份拆遷評估操作手冊收費標準：15-30萬元/份拆遷評估指導價格收費標準：15-30萬元/份審核費標準：評估收費的15%估價學會上報市物價局核準咨詢收費標準（元/小時）：資深估價師：650注冊估價師：350估價師助理：1509拆遷工作流程及世聯(lián)可提供的服務模塊10階段一前期工作階段二實施階段階段三談判顧問執(zhí)行行取得拆遷許可證組建拆遷工作小組制訂工作方案前期摸底調(diào)查報批補償方案申請拆遷經(jīng)費拆遷評估操作手冊公布評估指導價格工作人員培訓產(chǎn)權確認測繪拆遷價值評估評估初步結果公示

談判執(zhí)行異議處理草簽拆遷補償協(xié)議審計簽訂正式拆遷補償協(xié)議支付補償款拆遷工作流程程圖階段四收尾階段查漏補缺，完成特殊個案的處理

房屋拆除，土地移交工作總結拆遷檔案整理、存檔11階段一前期工作階段二實施階段階段三談判顧問執(zhí)行行取得拆遷許可證組建拆遷工作小組制訂工作方案前期摸底調(diào)查申請拆遷經(jīng)費報批補償方案拆遷評估操作手冊公布評估指導價格工作人員培訓產(chǎn)權確認測繪拆遷價值評估評估初步結果公示

談判執(zhí)行異議處理草簽拆遷補償協(xié)議審計簽訂正式拆遷補償協(xié)議支付補償款世聯(lián)可參與拆拆遷全程顧問問服務模塊階段四收尾階段查漏補缺，完成特殊個案的處理

房屋拆除，土地移交工作總結拆遷檔案整理、存檔拆遷摸底調(diào)查查及費用預算拆遷安置補償償方案拆遷評估操作作手冊拆遷專業(yè)培訓訓產(chǎn)權確認拆遷價值評估估拆遷評估報告告審核談判顧問拆遷全程顧問問服務模塊中中，除產(chǎn)權確確認、拆遷談談判是由評估估公司協(xié)助完完成外，其余余均可由評估估機構主導執(zhí)執(zhí)行。檔案管理及后勤保障服務務拆遷證據(jù)保全全安置房分房咨詢顧問拆遷評估指導導價12一、組建拆遷遷工作小組拆遷人成立該該項目的拆遷遷工作小組，，對拆遷工作作進行統(tǒng)籌安安排。在此階段評估估公司工作人人員可編入委委托方的拆遷遷工作小組中中，以方便便溝通、統(tǒng)籌籌下階段工作作。階段一前期工作拆遷工作領導小組調(diào)查組技術組合同組法律組后勤組工作小組組建構成參考考：13二、拆遷摸摸底調(diào)查及費費用預算了解被拆遷人人希望采取的的安置方式及及損失補償要要求掌握被拆遷人人對拆賠的期期望及承受的的底線就法定補償項項目及可能產(chǎn)產(chǎn)生的費用進進行拆遷費用用預算，為拆拆遷項目執(zhí)行行單位申請拆拆遷補償安置置資金或前期期可行性研究究工作參考工作重點：●接觸被拆遷人人，了解其意意愿●重點對象訪談談●收集、整理、、匯總相關資資料●拆遷費用預算算報告世聯(lián)工作成果果：《拆遷項目費用用預算報告》階段一前期工作14三、拆遷安安置補償方案案根據(jù)政策法律律法規(guī)結合項項目具體情況況編制拆遷安安置補償方案案。拆遷安置補償償方案包括拆拆遷總體要求求；優(yōu)惠條件件；拆遷補償償?shù)脑瓌t；拆拆遷補償方式式和標準；安安置計劃等。。解決問題：●明確各部門職職責●統(tǒng)一補償原則則及補償標準準●制定拆遷工作作的流程●個案解決途徑徑世聯(lián)工作成果果：制訂《拆遷安置補償償方案》階段一前期工作15三、拆遷安安置補償方案案拆遷安置補償方案確保項目穩(wěn)步步高效推進理順拆遷工作作的基本流程程保障執(zhí)行控制制能力體現(xiàn)補償?shù)墓叫越y(tǒng)一的補償標標準統(tǒng)一的補償原原則可操作性強完善拆遷安置置補償體系約定特殊個案案解決途徑階段一前期工作拆賠符合政策策避免政策風險險依法補償制定拆遷安置置補償方案的的必要性：16四、拆遷評評估操作手冊冊制定拆遷項目目的《拆遷評估操作作手冊》，以便明確估估價操作程序序、規(guī)范技術術標準，對評評估流程、評評估方法、技技術參數(shù)等進進行統(tǒng)一，使使估價結果做做到客觀、公公正、合理，，推動拆遷工工作快速順利利地進行。評估操作手冊冊的內(nèi)容總則（制定手手冊的目的和和依據(jù)、適用用范圍等）拆遷估價工作作程序拆遷估價技術術指引職業(yè)道德規(guī)范范附件（相關項項目的補償方方案、會議紀紀要等資料））世聯(lián)工工作成成果：：《拆遷評評估操操作手手冊》階段一一前期工工作17五、工工作人人員培培訓組織所所有拆拆遷工工作小小組成成員進進行培培訓，，使其其能夠夠熟悉悉拆遷遷相關關依據(jù)據(jù)和知知識，，統(tǒng)一一口徑徑。相關培培訓包包括的的內(nèi)容容：●項目的的拆遷遷安置置補償償方案案；●當?shù)夭鸩疬w相相關法法律法法規(guī)；；●各類房房地產(chǎn)產(chǎn)權屬屬的調(diào)調(diào)查方方法和和確權權程序序；●如何向向被拆拆遷人人做好好估價價咨詢詢、解解釋工工作；；●其他相相關內(nèi)內(nèi)容。。世聯(lián)工工作成成果：：《拆遷工工作培培訓資資料》階段一一前期工工作18六、拆拆遷指指導價價格通過市市場調(diào)調(diào)查，，結合合定量量、定定性分分析，，選取取合適適的評評估技技術參參數(shù)，，分區(qū)區(qū)段測測算房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場指導導價格格，用用以指指導眾眾多參參與拆拆遷評評估的的機構構把握握各區(qū)區(qū)段的的市場場價格格。避免由于于參與拆拆遷評估估的機構構技術良良莠不齊齊及人力力因素帶帶來的后后患。市場指導導價格包包括內(nèi)容容：價格調(diào)查查方案不同估價價方法（（市場法法、收益益法及成成本法））測算的的指導價價格不同用途途、不同同區(qū)段房房屋指導導價格市場指導導價格地地圖世聯(lián)工作作成果：：《拆遷評估估房地產(chǎn)產(chǎn)市場指指導價格格》階段一前期工作作市場指導導價格：：●一般是由由政府公公布，拆拆遷評估估機構在在該價格格的基礎礎上進行行修正；；●國內(nèi)許多多城市都都有定期期公布房房屋市場場價格；；適用情況況：●一般是大大型拆遷遷項目，，涉及拆拆遷戶多多、規(guī)模模大，，房屋產(chǎn)產(chǎn)權復雜雜；●項目參與與的評估估機構多多；●政府尚尚未公公布市市場指指導價價格；；19對房屋屋現(xiàn)狀狀情況況予以以公告告業(yè)主簽簽名確確認逐戶核對修修改無異議議有異議議步驟二二步驟三三步驟四四現(xiàn)場查查勘出具評評估報報告初初稿有異議議無異議議逐戶核對修修改出具測測繪報報告現(xiàn)場測測繪階段二二實施階階段步驟一一步驟五五階段三三談判顧顧問階階段產(chǎn)權資資料搜搜集及協(xié)助助確權權評估公公司聽聽取意意見修改并并正式式出具具評估估報告告測繪工工作拆遷價價值評評估步驟六六拆遷價價值評評估復復核實施階段流程程步驟七20七、產(chǎn)權確確認房屋產(chǎn)權明晰晰是拆遷評估估的先決條件件，產(chǎn)權確認認是拆遷工作作的重要環(huán)節(jié)節(jié)協(xié)助拆遷人對對拆遷范圍內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)權利進進行核實，確確定補償對象象及其產(chǎn)權狀狀況產(chǎn)權確認的實實施主體：項目工作小組組集合公安、、國土、工商商稅務等政府府部門工作人人員產(chǎn)權確認的表表格類型：《拆遷房地產(chǎn)基基本情況申報報表》《居住、工業(yè)、、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)證證）拆遷權利利確認審查表表》《居住、商業(yè)、、工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)（無房地產(chǎn)產(chǎn)證）拆遷權權利確認審查查表》《華僑房屋拆遷遷權利確認審審查表》《外遷戶房屋拆拆遷確權審查查表》……階段二前期工作21六、產(chǎn)權確確認階段二實施階段產(chǎn)權確認：是通過被拆遷遷人或相關人進行行申報，拆遷人予以核核實，并借助國土、規(guī)劃、、民政局、稅稅務、工商、、派出所、僑僑務部門等多多個部門對被拆遷人的身身份、房屋權權屬及占有份份額等進行認定，經(jīng)公示后作為補償依據(jù)的合法程序。。協(xié)助確權評估公司的優(yōu)優(yōu)勢被拆遷房屋多多為私房，產(chǎn)權不清晰；不同身份，不不同類型房地地產(chǎn)，補償方式亦不相同；產(chǎn)權確認是拆拆遷程序合法、補補償公平的必要保證為什么要進行產(chǎn)權確確認？●清楚確權的流流程●對相關政策法法規(guī)掌握透徹徹●具有專業(yè)的知知識，了解不不同產(chǎn)權的處處理辦法，以以及其對應補補償方式●便于協(xié)調(diào)國土土、規(guī)劃、稅稅務等各個政政府部門什么是產(chǎn)權確認？22六、產(chǎn)權確確認階段二實施階段23八、拆遷價價值評估現(xiàn)場查勘實地清點、查查勘評估對象象。確定二次次裝修工程量量，苗木規(guī)格格及數(shù)量。在測繪報告的的基礎上，補補充拆遷評估估所需的基礎礎數(shù)據(jù)。關鍵點：●二次裝修現(xiàn)場場查勘●構著物、附屬屬物現(xiàn)場查勘勘●苗木清點●二次裝修爭議議、復核、再再查勘世聯(lián)工作成果果：《物業(yè)查勘表》、《室內(nèi)（二次））裝修裝飾查查勘表》、《構筑（附屬））物查勘表》、《苗木查勘表》等階段二實施階段24八、拆遷價價值評估出具評估報告告根據(jù)項目實際際情況，對房房地產(chǎn)的拆遷遷補償價值進進行評估，為為委托方確定定拆遷談判提提供參考依據(jù)據(jù)。關鍵點：測算拆遷物業(yè)業(yè)的直接損失失及其他補償償費用，包括括：●房地地產(chǎn)產(chǎn)●構筑筑附附著著物物●室內(nèi)內(nèi)二二次次裝裝修修●搬遷遷補補助助費費●臨時時安安置置補補助助費費●停產(chǎn)產(chǎn)和和停停業(yè)業(yè)損損失失費費●擅改改商商業(yè)業(yè)用用途途房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的適適當當補補償償費費世聯(lián)聯(lián)工工作作成成果果：：《房地地產(chǎn)產(chǎn)拆拆遷遷評評估估報報告告》階段段二二實施施階階段段25九、、拆拆遷遷評評估估報報告告審審核核報告告審審核核，，視視模模式式而而定定，，如如地地鐵鐵3號線線交交通通疏疏解解項項目目為為二二次次審審核核，，即即初初審審和和終終審審。。對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)拆拆遷遷估估價價報報告告進進行行審審核核、、確確認認，，并并出出具具審審定定意意見見。?，F(xiàn)場場抽抽查查，，對對一一定定比比率率的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)拆拆遷遷估估價價報報告告進進行行現(xiàn)現(xiàn)場場核核實實。。工作作成成果果《審核核管管理理類類表表》《現(xiàn)場場抽抽查查記記錄錄表表》《審核核意意見見表表》階段段二二實施施階階段段意見反饋及修改（街道辦與業(yè)主進行談判確定補償金額）提交正式評估報告出具終審意見整理資料歸檔提交評估報告初稿評估報告初審現(xiàn)場抽查出具審核意見26十、、談談判判執(zhí)執(zhí)行行調(diào)查查摸摸底底談判計計劃試探討價還還價掌握被被拆遷遷人的的背景景、工作情情況、、補償償標準準等明確與與被拆拆遷人人分岐岐的地地方，，分析雙雙方可可能達達成意意見的的交叉點，，把握握讓步步的節(jié)節(jié)奏。。談判的的時間間安排排,具體內(nèi)內(nèi)容安安排,目標安安排了解被被拆遷遷人的的期望望值和和底線線達成協(xié)協(xié)議行政裁裁決階段三三談判顧顧問執(zhí)執(zhí)行談判流流程：：工作內(nèi)內(nèi)容：：根據(jù)拆拆遷補補償方方案及及拆遷遷評估估報告告等相相關成成果，，與被被拆遷遷人進進行項項目談談判，，迅速速促成成補償償協(xié)議議的簽簽定，，使得得拆遷遷成本本降至至最低低。評估公公司協(xié)協(xié)助談談判的的優(yōu)勢勢：專業(yè)的的談判判技巧巧和策策略對被拆拆遷人人的全全面了了解能把握握談判判節(jié)奏奏維護雙雙方利利益有效促促進補補償協(xié)協(xié)議的的簽訂訂27十一、、拆拆遷證證據(jù)保保全對于有有產(chǎn)權權爭議議、找找不到到權利利人、、強制制拆遷遷等情情況須須對拆拆遷物物業(yè)進進行拆拆遷證證據(jù)保保全，，在公公證人人員或或無利利害關關系第第三方方現(xiàn)場場見證證下進進行現(xiàn)現(xiàn)場查查勘、、清點點，全全程攝攝影、、拍照照。工作成成果包包括：：《苗木清清點報報告》《物業(yè)查查勘報報告》全程攝攝影VCD查勘記記錄表表照片。。階段四四收尾階階段28十二、、檔案案管理理及后后勤保保障服服務協(xié)助拆拆遷檔檔案資資料整整理、、保存存的使使用管管理和和存檔檔管理理保證政政府投投資項項目順順利通通過審審計部部門審審計。。工作成成果：：提交《拆遷項項目拆拆遷安安置工工作總總結報報告》階段四四收尾階階段拆遷檔檔案應應包括括：●評估\督導委委托合合同●測繪報報告●確權資資料●房地產(chǎn)產(chǎn)估價價報告告●評估公公司資資格報報審表表●評估進進度計計劃●會議紀紀要●管理月月報●審計記記錄等等相關關資料料●證據(jù)保存資資料29十三、安置置房分房咨咨詢顧問體育新城分分房項目咨咨詢顧問工作成果：：制訂《安置房分配配方案》現(xiàn)場技術咨咨詢服務樓層補差計計算及計算算方式等相相關咨詢階段四收尾階段地鐵3號線分房項項目咨詢顧顧問工作成果：：分房軟件的的設計全程咨詢顧顧問服務現(xiàn)場的咨詢詢服務差價結算安置房分房房工作關系系到整個拆拆遷項目能能否順利完完成許多拆遷人人在分房方方面工作沒沒有經(jīng)驗，，需要借助助第三方的的技術力量量解決分房房過程中的的相應問題題，如設計計分房方案案、分房顧顧問等30案例分分享31世聯(lián)的案例例項目名稱：：深圳市**區(qū)**路路拆遷顧問問服務項目目委托方：深圳市**區(qū)**街街道辦項目規(guī)模：：規(guī)劃紅線用用地面積64,284.60平方米。項目類型：：拆遷全程咨咨詢顧問解決的問題題：制定拆遷計計劃及工作作方案資金預算專業(yè)培訓拆遷價值評評估談判支持取得的成效效：為委托方了了解拆遷項項目實施程程序，規(guī)避避風險提供供專業(yè)建議議，為合法法、規(guī)范、、和諧拆遷遷提供技術術保障。32世聯(lián)的案例例項目名稱：：南廣鐵路重重點拆遷項項目委托方：廣西南寧鐵鐵路局項目規(guī)模：：線路全長414.042公里，其中中重點拆遷遷單位35家，涉及土土地面積590.38畝，建筑面面積131294.1平方米。項目類型：：拆遷資金預預算拆遷價值評評估主要解決問問題：因委托方?jīng)]沒有規(guī)范操操作拆遷項項目的經(jīng)驗驗，為委托托方提供全全程顧問服服務。南廣鐵路重重點拆遷項項目33世聯(lián)的案例例項目名稱：：深圳地鐵3號線交通疏疏解工程