房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件

ThestartThestart今天，來到這里不純粹為了競標(biāo)。寫在前面今天，更不是來展示一種不可能。今天不作秀！今天不空談！我們視這次競標(biāo)最大的對手是自己，正如濱江國際花園最大的競爭對手也是自己一樣。今天只是在對“一座城”的“思考”所以，我們自信來自于對項(xiàng)目的強(qiáng)大信心?！皡瞾聿灰娒坊ㄗV，信手拈來自有神”——

，超級大盤贏銷解決專家。2ppt課件今天，來到這里不純粹為了競標(biāo)。寫在前面今天，更不是來展示一種這個項(xiàng)目讓我們看到了的氣度與決心但可能不是最佳的地點(diǎn)和時機(jī)依稀看到了成都鉑雅苑曾經(jīng)面臨的問題清晰地界定這個項(xiàng)目的定位塑造它的氣質(zhì)將是重中之重一切贏在開始這個項(xiàng)目讓我們看到了的氣度與決心WHATIS濱江花園？項(xiàng)目核心價值梳理WHATIS濱江花園？項(xiàng)目核心價值梳理顛覆一座城，創(chuàng)領(lǐng)國際新區(qū)

120萬方，一座星河灣式的國際社區(qū)登陸江北，從此改寫了江北的歷史！江北片區(qū)將煥新超強(qiáng)的規(guī)劃模式和配套體系，向全國發(fā)聲，這里必定會代表著南京最高尚的國際綜合體社區(qū)。而濱江國際花園猶如這個國際皇冠上的一顆明珠。

項(xiàng)目核心價值1江北從此揚(yáng)眉吐氣！5ppt課件顛覆一座城，創(chuàng)領(lǐng)國際新區(qū)項(xiàng)目核心價值15ppt課件+星河灣相信品牌的力量使命，協(xié)力實(shí)現(xiàn)人生信念從無形到有形,從有界到無疆項(xiàng)目核心價值2品牌“影響論”6ppt課件+星河灣相信品牌的力量使命，協(xié)力實(shí)現(xiàn)人生信念從無形到有形120萬方大成之作百億造城重點(diǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)重點(diǎn)打造之120萬方城市綜合體，高端購物中心，特色商業(yè)街區(qū)，大型主題居住社區(qū)，項(xiàng)目的開發(fā)對完善城市功能、改善人居環(huán)境、提升城市形象具有重大的作用。項(xiàng)目核心價值3百億“造城論”7ppt課件120萬方大成之作百億造城重點(diǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)重點(diǎn)打造之120超級大盤、規(guī)模效應(yīng)、梯度上升主城140萬平方的超級大盤，具有強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)。同時合理的開發(fā)節(jié)奏也將帶來價值的梯度上升。項(xiàng)目核心價值4節(jié)奏“大開大合論”8ppt課件超級大盤、規(guī)模效應(yīng)、梯度上升主城140萬平方的超級大盤，具有超大城市規(guī)模城有城的容量超大規(guī)模，自有容量，氣勢磅礴，規(guī)劃總建筑面120萬㎡，未來將形成上萬居住人口規(guī)模的大型生態(tài)城市社區(qū)。以超大手筆，弘篇巨作，致力打造向北的，輻射整個南京乃至（南安徽、常州、揚(yáng)州）的其他城市。360°城市生活設(shè)施城有城的完善超大規(guī)模自稱一體，城中涵蓋花園區(qū)、教育區(qū)、商業(yè)等各種區(qū)域，完整的生活設(shè)施體系規(guī)劃，包括社區(qū)半島、超市、餐飲美食街、9年制學(xué)校、幼兒園、社區(qū)保健所等；以及臨水會所、KTV、運(yùn)動館、SPA水療中心、主題公園等休閑設(shè)施。公交+樓巴城有城的便捷城，自有城的交通體系，不僅是引進(jìn)公交線路，不僅是南北往來的樓巴，不僅是臨近的寧滬路線，立體構(gòu)成的完善交通體現(xiàn)，打造無可比擬的便捷的生活，往來城與城之間頃刻到達(dá)，生活意想不到的便捷。項(xiàng)目核心價值5城與城“整合論”與南京城的大城小愛9ppt課件超大城市規(guī)模360°城市生活設(shè)施公交+樓巴項(xiàng)目核心價值5與項(xiàng)目核心價值6星河灣豪宅的全球效應(yīng)精裝奢華大平層，成為南京新名片在廣州起家創(chuàng)建口碑，在北京、上海確立江湖地位，為太原、鄂爾多斯提升城市價值。十余年來，星河灣走過了一條不可復(fù)制的升級之路。在此期間，其產(chǎn)品線不斷完善，住宅、酒店、學(xué)校、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)無所不包。如今，已然成為中國最具號召力的品牌開發(fā)商之一。10ppt課件項(xiàng)目核心價值610ppt課件我們的優(yōu)勢千千萬，我們的優(yōu)勢很明顯……11ppt課件我們的優(yōu)勢千千萬，我們的優(yōu)勢很明顯……11ppt課件但是，只要一個缺陷就足以將我們的優(yōu)勢打得支離破碎！12ppt課件但是，只要一個缺陷12ppt課件地域的缺陷，導(dǎo)致我們存在兩個核心問題市場不支撐客戶不認(rèn)可&政策限制及其導(dǎo)向同類產(chǎn)品競爭激烈別墅產(chǎn)品分流客戶高端產(chǎn)品去化緩慢……區(qū)域抗性無法改變；豪宅基因并非正統(tǒng)；價值價格難以等同；居住導(dǎo)向難以形成；……詳見市場分析數(shù)據(jù)因此，優(yōu)點(diǎn)不再累訴地域的缺陷，導(dǎo)致我們存在兩個核心問題市場不支撐客戶不認(rèn)可&政如僅憑地段、產(chǎn)品、配套、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)和品牌等傳統(tǒng)價值，顯然不足以支撐本案的成功因?yàn)閮H靠這些，無法改變南京人的固有印象，也無法引起更廣泛的關(guān)注如僅憑地段、產(chǎn)品、配套、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)和品牌等傳統(tǒng)價營銷最困難的就是改變行為除非技驚四座顛覆固有想象除非壓倒群雄建立一個新時代癥結(jié)點(diǎn)：如何第一時間就讓客戶形成的新的概念，并且打消對地段顧慮?營銷最困難的就是改變行為除非技驚四座顛覆固有想象除非思考良久有一種可能!思考良久有一種可能!國中國·飛地·租界條件1：與周邊無關(guān)，自成一體系條件2：與地域無關(guān)，絕對優(yōu)越感條件3：與南京無關(guān)，國際地球村國中國·飛地·租界條件1：與周邊無關(guān)，自成一體系如果我們的產(chǎn)品在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再擁有以下這些如果我們的產(chǎn)品在現(xiàn)有基礎(chǔ)上

·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有產(chǎn)品建議：定制級別社區(qū)商業(yè)體系如：四星級菜場、免稅店等·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有產(chǎn)品建議：定制級別社區(qū)長安俱樂部運(yùn)營的會所

·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有產(chǎn)品建議：長安俱樂部運(yùn)營的會所·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有產(chǎn)

·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有紅墻醫(yī)生提供的私人醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)品建議：·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有紅墻醫(yī)生提供的私人醫(yī)療

·濱江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有伊頓公學(xué)提供精英教育體系產(chǎn)品建議：伊頓公學(xué)（EtonCollege）坐落在倫敦20英里的溫莎小鎮(zhèn)，是英國最著名的貴族中學(xué)。地處白金漢郡的泰晤士河河畔，與女王鐘愛的溫莎宮隔岸相望，伊頓公學(xué)是一座古老的學(xué)府，由亨利六世于1440年創(chuàng)辦。伊頓以“精英搖籃”、“紳士文化”聞名世界，也素以管理嚴(yán)格著稱，學(xué)生成績大都十分優(yōu)異，被公認(rèn)是英國最好的中學(xué)，是英國王室、政界經(jīng)濟(jì)界精英的培訓(xùn)之地?！I江國際花園——國內(nèi)稀有，南京沒有伊頓公學(xué)提供精英教育體惟有唯一性，才具排他性惟有唯一性，才具排他性劃分邊界問題周邊區(qū)域的改造營造勢力范圍項(xiàng)目形象必須覆蓋過江隧道至江北區(qū)域及其本案周邊，形成強(qiáng)烈的主場氛圍。我的主場，我是主人……醒目的區(qū)分本案的邊界，利用道路再修繕、收費(fèi)站特設(shè)專門入口及極具識別性的形象包裝，區(qū)別其他，劃分邊界。我的王國，我有邊界……劃分邊界問題周邊區(qū)域的改造營造勢力范圍項(xiàng)目形象必須覆蓋過江隧如此看起來我們將會有新的機(jī)會：國際級奢適社區(qū)·定制級圈層范本

·濱江國際花園項(xiàng)目定位：如此看起來我們將會有新的機(jī)會：國際級奢適社區(qū)·定制級圈層范本Slogan世界于此分界為階層建立榮耀感：和普羅眾生分清界限，這是只屬國際身份地位的生活空間；為競爭建立差異化：跳開地段、價格、配套等傳統(tǒng)，因?yàn)楦揪筒皇且活惍a(chǎn)品。為市場建立區(qū)隔：放眼南京無非兩種住宅，·濱江國際花園；或者其他。貴族和平民不一樣，富豪和普通人不一樣。一個階層的生活，另一個階層永遠(yuǎn)都無法想象也無從體驗(yàn)。一座真正的豪宅，是金字塔尖的人們專享的領(lǐng)地。讓大眾的成為大眾，讓私有的成為私有，這一次，階層與階層之間分清了界限。Slogan世界于此分界為階層建立榮耀感：和普羅眾生分清界限正如正如摩納哥不屬于法國名流巨富天堂，文化藝術(shù)之都。地理位置上的摩納哥，幾乎完全處于法國國境之內(nèi)。但摩納哥式生活，卻遠(yuǎn)超法國，成為舉世向往的極致奢華范本。以整個世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國際花園這場跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。摩納哥不屬于法國房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件梵蒂岡不屬于羅馬是宗教文化的中央領(lǐng)地，更是世界政治經(jīng)濟(jì)的權(quán)力樞紐。地理位置上的梵蒂岡，完全隸屬于羅馬城。但梵蒂岡的影響力，卻遠(yuǎn)超羅馬，成為左右世界的重要力量。以整個世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國際花園這場跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。梵蒂岡不屬于羅馬房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件南京只是起點(diǎn)摩納哥位于法國，卻是超越法國、世界奢華生活的極致范本。梵蒂岡在羅馬城中，但梵蒂岡的力量，卻左右著羅馬、乃至整個世界的政治與經(jīng)濟(jì)。地理的范疇，局限不了那些足以影響世界的影響力。以整個世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國際花園這場跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。南京只是起點(diǎn)房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件視覺表現(xiàn)OptionOne視覺表現(xiàn)OptionOne房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件視覺表現(xiàn)OptionTwo視覺表現(xiàn)OptionTwo房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件這，不僅是一次浦口的規(guī)劃，或是南京豪宅版圖的更新而是需要在這個版圖中尋找真正意義上的標(biāo)簽之作的氣質(zhì)更是一場涉及100萬人中1萬人的高端生活“移民”對一座城市生活（居住氣質(zhì)、購物氣質(zhì)、商務(wù)氣質(zhì)、藝術(shù)氣質(zhì)）的集體影響這，不僅是一次浦口的規(guī)劃，或是南京豪宅版圖的更新就此，我們可以說本案的營銷方式將是一場全國轟動的

移民運(yùn)動！就此，我們可以說首先，我們得知道南京到底有沒有如此高端的移民客戶？首先，我們得知道南京不缺有錢人，正如南京不缺豪宅！

南京富豪很落魄，因?yàn)槟暇┖勒幱谌糊垷o首的階段！

南京缺豪宅，缺的是與千萬富豪們相匹配的產(chǎn)品！南京不缺有錢人，正如南京不缺豪宅！

南京富豪很落魄，因?yàn)槟暇┠暇┎蝗鼻f富豪！從有關(guān)江蘇的榜單統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，胡潤統(tǒng)計(jì)的南京千萬富豪有2.21萬人，億萬富豪有1680人。據(jù)胡潤解釋，他們對富裕人士資產(chǎn)進(jìn)行的調(diào)查，包括個人所擁有的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。固定資產(chǎn)包括：自己所擁有的上市或未上市公司股權(quán)、自住房產(chǎn)、投資性房產(chǎn)；流動資產(chǎn)包括股票、基金、債券、存款、保險等。調(diào)查以富裕人士長期居住地為參考依據(jù)。目前，江蘇地區(qū)千萬資產(chǎn)富裕人士已達(dá)6.26萬人，其中億萬資產(chǎn)人士4300人，均占全國富豪總數(shù)7%左右。前幾日發(fā)布的《2010胡潤百富榜》顯示，江蘇上榜富豪中居住最多的城市是蘇州，有41位；無錫和南京有27位和24位，排名第二、三。安徽籍千萬富豪也有近9000人，其中900名富豪身家超億元。

南京不缺千萬富豪！由財(cái)富多寡決定的資源獲取等級富豪們的生活特征衣：成衣-購買國際奢侈品牌-奢侈品VIP會員-私人模特試裝選購-定制成衣食：餐廳-高級餐廳-全球特色餐廳-私人廚師-定制專宴住:剛需-改善-豪宅-不動產(chǎn)持有-定制豪宅行：公交地鐵-中級車普通艙-頂級車商務(wù)艙-私人飛機(jī)交際：酒吧-夜總會-高爾夫-EMBA-私人會所教育：國內(nèi)名校-出國留學(xué)-私人教師醫(yī)院：醫(yī)院-專家醫(yī)院-私人醫(yī)生與私人心理醫(yī)生法律：律師事務(wù)所-私人律師金融：個人用戶-vip用戶-私人銀行-家庭理財(cái)辦公室由財(cái)富多寡決定的資源獲取等級富豪們的生活特征衣：成衣-購買國客戶深訪樣本描述客戶深訪樣本描述國際情節(jié)聚南京情節(jié)中年客群

根南京人，根情節(jié)，老城南長大的中年人，喜歡回到根邊上第一名片住在南京主城內(nèi)，漸漸成為人居住的一種名片葉現(xiàn)代人，世界化的新葉，衷情西化產(chǎn)物（別克、MOTO）第二名片空中花園、雙南主臥、雙景陽臺，落地飄窗……成為圈子里的第二張名片。國際情節(jié)聚南京情節(jié)中年客群 根葉根葉第一張名片第二張名片老南京的根情節(jié)：長江大橋的驕傲江岸景觀高層，24小時望水觀城國際化的葉：120萬平米，國際規(guī)劃摩天CBD商務(wù)群，國際商務(wù)江岸商業(yè)群，國際SHOPING環(huán)境，品牌的社會炫耀性：國際化社區(qū)，格調(diào)炫耀雙語學(xué)府，為下一代驕傲內(nèi)品質(zhì)的口碑炫耀性：豪裝大平層，有檔次江景，院景的雙景陽臺，有品味客戶需求對接——200以上-300㎡戶型客戶需求

產(chǎn)品價值對接客戶需求對接——200以上-300㎡戶型客戶需求產(chǎn)品價值南京主人對于這個摸爬滾打那么多年的城市，他一直堅(jiān)信自己是一個城市的主人。主人，居于城市象征至上。

大交際圈商業(yè)、酒店、娛樂……當(dāng)城市北進(jìn)時，大人物的交際圈也在北進(jìn)。世界主人越發(fā)國際化的南京，內(nèi)心依然有野心小生活圈私密的國際社區(qū)生活，成就越大，越想有個生活小圈子層峰客群國際情節(jié)聚南京情節(jié)南京主人世界主人層峰客群國際情節(jié)聚南京情節(jié)

客戶需求南京主人世界主人大交際圈小生活圈

產(chǎn)品價值對接南京，在我腳下：高層建筑，摩天生活多陽臺景觀，24小時管家服務(wù)全天尊伺世界，在我眼前：國際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)摩天CBD商務(wù)群，近掌商務(wù)疆域江岸商業(yè)群，玩味世界奢華圈子里的人：商務(wù)、商業(yè)、酒店、休閑……城市高端生活圈圈子外的心紅酒、咖啡，星級會所服務(wù)太極、瑜伽，天然有氧運(yùn)動客戶需求對接——500㎡以上戶型 客戶需求 產(chǎn)品價值對接客戶需求對接——500㎡以上跨越國際、年齡、身價、地位的共同點(diǎn)，是國際化的雙面氣質(zhì)客戶總結(jié)跨越國際、年齡、身價、地位的共同點(diǎn)，是國際化的雙面氣質(zhì)客戶總因此，本案理想客戶的三大類：1、具有國際居住經(jīng)歷及華南區(qū)高端居住經(jīng)歷的消費(fèi)群（引導(dǎo)潮流、接受度高。屬“易入者”）2、具有留學(xué)經(jīng)歷的高知人群（理性客觀。屬“困惑者”）3、南京周邊城市有錢企業(yè)主（守舊盲從。屬“跟隨者”）他們共同的物質(zhì)屬性：身價千萬的富豪們他們共同的精神屬性：具有前瞻性的視野因此，本案理想客戶的三大類：他們共同的物質(zhì)屬性：身價千萬的富這樣的一群人，如何與之溝通？這樣的一群人，如何與之溝通？創(chuàng)意概念：頂級豪宅和高端住宅的本質(zhì)區(qū)別是什么？物質(zhì)上：更奢華的裝潢、更舒適的空間、為我獨(dú)享精神上：只有我這樣的人才能住在這里，自我尊重和被尊重的感覺；一覽眾山小的自我實(shí)現(xiàn)感。什么是專屬的界限，“界限”意味著什么？創(chuàng)意概念：頂級豪宅和高端住宅的本質(zhì)區(qū)別是什么？多數(shù)豪宅，以財(cái)富為門檻。而在這里，名望才是入場券。為什么三代才能培養(yǎng)出一個貴族？為什么購買奔馳普爾曼的加長防彈車需要有特殊的身份證明？為什么PrivatSea游艇俱樂部永遠(yuǎn)不會有第101名會員？對于某些特定階層來說，財(cái)富，并不是他們與世界的唯一分界。長江西岸，一個階層專享的定制級社區(qū)

·濱江國際花園/世界于此分界多數(shù)豪宅，以財(cái)富為門檻。房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件階級不是階梯，短短一級，也許是一生無法逾越的距離。有錢階層和有閑階層不一樣。名人不一定是名流，貴人更不等同于貴族。至于紳士和爵士，根本是完全不同的定義。對于少數(shù)又少數(shù)的人來說，細(xì)微的差別，就是不可逾越的分界。長江西岸，一個階層專享的定制級社區(qū)

·濱江國際花園/世界于此分界階級不是階梯，房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件住宅的名稱，比名片上的頭銜，更能反映一個人的社會地位。宗族的住宅，叫做“堂”將相的住宅，叫做“府”皇帝的住宅，叫做“宮”和“殿”古往今來，為蕓蕓眾生劃分等級座次，建筑始終是準(zhǔn)確的標(biāo)尺長江西岸，一個階層專享的定制級社區(qū)

·濱江國際花園/世界于此分界住宅的名稱，比名片上的頭銜，房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件衡量一個人的格調(diào)，看他的妻子。衡量一個社區(qū)的格局，看你的鄰居。圈層是一種無形的分界冠軍只能與冠軍為伴，領(lǐng)袖適合與領(lǐng)袖為鄰地位越來越高，意味著選擇越來越少。對于特定的階層來說，在全球范圍內(nèi)挑選鄰居，只是一種必需。長江西岸，一個階層專享的定制級社區(qū)

·濱江國際花園/世界于此分界衡量一個人的格調(diào)，看他的妻子。房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件這樣的一群人，采用何種銷售手段？這樣的一群人，采用何種銷售手段？4個月，力爭實(shí)現(xiàn)25億銷售目標(biāo)！挑戰(zhàn)項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)78ppt課件4個月，力爭實(shí)現(xiàn)25億銷售目標(biāo)！挑戰(zhàn)項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)78pp攻擊蘇皖面向全國撼動當(dāng)?shù)馗鶕?jù)銷售目標(biāo)，認(rèn)為合理客戶組成模型率先發(fā)力重點(diǎn)發(fā)力最終發(fā)力攻擊蘇皖面向全國撼動當(dāng)?shù)馗鶕?jù)銷售目標(biāo)，認(rèn)為合理客戶組成模型我們不得不考慮120萬方的體量本案的體量決定了當(dāng)?shù)乜腿翰攀俏覀兊暮诵目腿海侨珖蛻艉吞K皖大區(qū)的客戶是影響當(dāng)?shù)乜蛻舻年P(guān)鍵。實(shí)質(zhì)客戶組成模型蘇皖客戶全國客戶當(dāng)?shù)乜蛻舯砺首饔脟^作用實(shí)際作用我們不得不考慮120萬方的體量本案的體量決定了當(dāng)?shù)乜腿翰攀俏覂r格：以顛覆想象的思維，實(shí)現(xiàn)占位熱銷：以匪夷所思的方式，實(shí)現(xiàn)驚爆關(guān)于推盤原則以意向客戶數(shù)量，決定推盤數(shù)量價格：以顛覆想象的思維，實(shí)現(xiàn)占位關(guān)于推盤原則以意向客戶數(shù)量，市場比較法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法?！潭▋r方法關(guān)于均價推導(dǎo)方法的思考與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場競爭項(xiàng)目不直接相關(guān)，定價不利于競爭。房地產(chǎn)項(xiàng)目定價方法定價方法市場比較法它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產(chǎn)1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成產(chǎn)品特征相似、項(xiàng)目定位相似目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項(xiàng)目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2)與項(xiàng)目定位的形象差距3)后期競爭強(qiáng)度比準(zhǔn)指標(biāo)：片區(qū)優(yōu)勢：地段認(rèn)知度、交通便捷度、外部景觀本體素質(zhì)：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、規(guī)模、項(xiàng)目產(chǎn)品、內(nèi)部配套項(xiàng)目品牌：區(qū)域品牌價值物業(yè)服務(wù)定價步驟1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成產(chǎn)品特征相根據(jù)目前最新成交情況，建議入市靜態(tài)價格為17000元/㎡定價建議84ppt課件根據(jù)目前最新成交情況，建議入市靜態(tài)價格為17000元/㎡定價價格分析考慮到項(xiàng)目周邊競品銷售情況，得出本案靜態(tài)價格為17000元/平方米。根據(jù)本案實(shí)際情況，有以下溢價空間：精裝修豪裝5%全國唯一模式10%國際化資源體系構(gòu)建10%

因此，本案一期均價價格判定為17000*（1+25%）=21000元/平米（精裝）85ppt課件價格分析考慮到項(xiàng)目周邊競品銷售情況，得出本案靜態(tài)價格為170如此脫離區(qū)域市場的價格，如何召集客戶？如此脫離區(qū)域市場的價格，如何召集客戶？皖、蘇北項(xiàng)目客群理解整盤來看，本案客群總體分布為：江南客戶外地客戶終極改善粉絲客戶新南京人為主終極改善本地客戶品牌粉絲全國客戶現(xiàn)階段最終皖、蘇北項(xiàng)目客群理解整盤來看，本案客群總體分布為：江南客戶外由于目前江北板塊品質(zhì)住區(qū)印象尚待提升，原著民認(rèn)可度較低，本案首輪拓客須采取“以外攘內(nèi)”策略。因此，我們建議，從南京外來人口分布入手，尋找第一批“與南京有關(guān)聯(lián)的目標(biāo)客群”。由于目前江北板塊品質(zhì)住區(qū)印象尚待提升，原著民認(rèn)可度較低，南京市來外人口省市分布特征據(jù)官方數(shù)據(jù)稱：南京自2003年至2010年底，全市外來人口已從105萬人增加至291萬人。而截止2012年底，全市最新統(tǒng)計(jì)戶籍人口638.48萬人，常住人口816.1萬人，比上年同期增加5.19萬人。其中，外來人口省市來源中，以蘇北、安徽、河南、四川、山東為最多，蘇北城市群中又以淮安居首；從外來人口年齡段分布來看，26-45歲的社會中堅(jiān)人群是外來人群主力，利于本案抓準(zhǔn)目標(biāo)主力客群；南京市來外人口省市分布特征據(jù)官方數(shù)據(jù)稱：本案客戶召集總策略布局全國，主抓周邊，擠壓南京首批客戶召集以外圍客戶刺激本地關(guān)注持續(xù)利益誘導(dǎo)，促成本地成交長期品質(zhì)打造，塑造財(cái)富圈層品質(zhì)居住新領(lǐng)地本案客戶召集總策略布局全國，主抓周邊，擠壓南京首批客戶召集以非南京祖籍的高端客戶外省客戶全國客戶及全國業(yè)主祖籍南京的終極置業(yè)客戶針對不同客戶，采用不同手段千余組老業(yè)主及常住南京的蘇、徽、豫、魯人口；蘇、徽、豫、魯、川等地；全國其他城市老業(yè)主；江南終極置業(yè)客戶；本案客戶召集步驟非南京祖籍的外省客戶祖籍南京的針對不同客戶，采用不同手段千本案客戶攔截渠道外來人口聚集區(qū)江寧、建鄴等老城區(qū)、大型批發(fā)市場周邊南京市重點(diǎn)道路攔截南北過江大橋廣告牌、重點(diǎn)商區(qū)商業(yè)中心等重點(diǎn)城市攔截城市進(jìn)口關(guān)卡攔截蘇、徽、豫、魯重點(diǎn)城市機(jī)場燈箱、登機(jī)牌高速及出入口高炮、高鐵燈箱、機(jī)場燈箱大牌、航空雜志等攔截渠道本案客戶攔截渠道外來人口聚集區(qū)江寧、建鄴等老城區(qū)、大型批發(fā)市本案客戶召集手段三重奏第一重——轟動全國，南京看戲他們是本案關(guān)鍵的預(yù)熱客戶，也是本案首輪客戶召集的重中之重。但是，他們具有明顯的特征，可以通過精準(zhǔn)的圈層渠道或資源建立關(guān)聯(lián)。依據(jù)外來人口分布情況，首先與蘇、徽、豫、魯?shù)鹊厣虝㈥P(guān)系，并通過他們組織在南京的當(dāng)?shù)厝司蹠?、論壇，進(jìn)行項(xiàng)目推介；與電子、電器、化工、鋼鐵、旅游、物流等重點(diǎn)協(xié)會洽談合作，組織專場推介及內(nèi)部團(tuán)購，尤其吸引這些協(xié)會關(guān)聯(lián)的外來企業(yè)主或中高層；“老帶新”已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)銷售最有效的營銷手段之一。在南京已成功開發(fā)兩大品質(zhì)項(xiàng)目，定期組織業(yè)主答謝活動，如節(jié)假日業(yè)主答謝晚宴、新品老業(yè)主專場品鑒會等，邀約老帶新，展開新項(xiàng)目推介，促進(jìn)本案客戶召集及銷售。商會協(xié)會全國業(yè)主答謝借助省內(nèi)外主流媒體渠道，展開城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ醋?，吸引關(guān)注度，增強(qiáng)客戶購買信心。媒體借勢本案客戶召集手段三重奏第一重——轟動全國，南京看戲他們是本案圍繞目標(biāo)客群，展開系列品鑒會、論壇、實(shí)景體驗(yàn)等多種形式的活動圍繞目標(biāo)客群，展開系列品鑒會、論壇、實(shí)景體驗(yàn)等多種形式的活動塑造一個震撼實(shí)景展示區(qū)塑造一個震撼實(shí)景展示區(qū)培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高形象、高執(zhí)行力的“三高”團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高形象、高執(zhí)行力的“三高”團(tuán)隊(duì)總指揮由中國·上房銷售蘇皖區(qū)總經(jīng)理：宋威先生擔(dān)任；副總指揮中國·上房銷售南京公司項(xiàng)目一部：平俊先生擔(dān)任；整體策劃：星河灣原班團(tuán)隊(duì)擔(dān)任；營銷執(zhí)行：星河灣原銷售團(tuán)隊(duì)擔(dān)任；全程銷售培訓(xùn)：星河灣團(tuán)隊(duì)+蘇皖區(qū)培訓(xùn)中心擔(dān)任最終團(tuán)隊(duì)將按要求從全國調(diào)配組建（中國）三合一超強(qiáng)團(tuán)隊(duì)全國高端星河灣團(tuán)隊(duì)蘇皖高端總指揮由中國·上房銷售蘇皖區(qū)總經(jīng)理：宋威先生擔(dān)任；（中國本案客戶召集手段三重奏第二重——蘇北向往大都市生活的意向客戶以及具有南京祖籍的外地客戶依托搭臺唱戲的客戶展開第二層級客戶召集。借助駐扎南京的重點(diǎn)省市商會、協(xié)會建立省外拓客網(wǎng)絡(luò)，南京公司具備充分資源！同時，重點(diǎn)城市中，借助中國客戶資源平臺展開項(xiàng)目專場推介；外省市（本埠、馬鞍山、徐州等地）同步展開老業(yè)主專場品鑒會；邀約全國主流媒體及重點(diǎn)業(yè)主、潛在意向客戶、意見領(lǐng)袖等參加“南京歷史文化旅游”或“全國多地游”，感受南京文化，品位品牌；本案客戶召集手段三重奏第二重——蘇北向往大都市生活的意向客戶例如：星河灣品牌分享之旅在全國重點(diǎn)業(yè)主分布城市都取得了較好成績例如：星河灣品牌分享之旅在全國重點(diǎn)業(yè)主分布城市都取得了較好成本案客戶召集手段三重奏第三重——南京祖籍或老城區(qū)客戶對于老城區(qū)的南京當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄒ栽駷橹鳎谇皟芍赝乜偷耐瑫r，通過媒體、口碑等已經(jīng)形成一定刺激效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，但，我們?nèi)孕柰ㄟ^專門動作，加強(qiáng)目標(biāo)客群印象：跨界活動，品牌效應(yīng)，名流聚集；小眾圈層活動，逐步擴(kuò)大關(guān)聯(lián)范圍，通過口碑滲透傳播；聯(lián)手政府，借助媒體，通過文化、慈善、城建等領(lǐng)域論壇、活動強(qiáng)化區(qū)域炒作；邀約明星，舉辦各類娛樂活動，放大邀約江南客戶比例，將強(qiáng)江南、江北兩岸客戶互動；攔截江南同價位競品樓盤客源；本案客戶召集手段三重奏第三重——南京祖籍或老城區(qū)客戶對于老城房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營銷推廣策略提案報告(提報類含設(shè)計(jì))課件本案客戶召集全手段全員泛營銷全國媒體聚焦搭建大平臺，對接大資源，舉辦大活動，整合大關(guān)系，實(shí)現(xiàn)大雙贏飯局營銷聚客戶圈層營銷擴(kuò)圈層體驗(yàn)營銷塑口碑跨界營銷搭平臺全員營銷促銷售文化營銷落品牌公關(guān)&銷售特種兵戰(zhàn)略執(zhí)行整合項(xiàng)目所在城市及全國優(yōu)勢媒體資源快速實(shí)現(xiàn)品牌與文化關(guān)聯(lián)坊間傳播&新聞策動項(xiàng)目營銷宣傳及造勢客戶資源導(dǎo)入媒體策略全程匹配制定品牌營銷跨界營銷客戶召集文化營銷體驗(yàn)營銷飯局營銷圈層營銷大團(tuán)隊(duì)的刀鋒執(zhí)行展開全國客戶大召集本案客戶召集全手段全員泛營銷全國媒體聚焦搭建大平臺，對接大資1、整體推盤節(jié)奏：首批入市貨源充足，南北聯(lián)動拉開價差；（9月首開）

金十加推真情回饋，擠壓存量迅速出貨；（10月加推）

老帶新客年終答謝，收官之作雄踞金陵；（11月二次加推）2、開盤條件：全國客戶召集吸引本地客戶眼球，高端活動嫁接充分蓄客精準(zhǔn)落位，造勢充足，持續(xù)放盤；3、推盤量：根據(jù)市場容量、項(xiàng)目各個節(jié)點(diǎn)進(jìn)展確定。整盤營銷的推盤思路推盤節(jié)奏優(yōu)質(zhì)房源低價入市樓王頂價樹立標(biāo)桿103ppt課件整盤營銷的推盤思路推盤節(jié)奏優(yōu)質(zhì)房源低價入市樓王頂整盤營銷的推盤思路——貨品盤點(diǎn)一期南地塊關(guān)鍵詞：戶型差異不大，客群相對集中；需與北地塊大戶型拉開價差，做到低價入市，引爆開盤貨品分值：1-10分32#、36#、38#、40#、39#30#、31#、37#、35#、33#排列依據(jù)：景觀、是否臨街、位置、遮擋、面積104ppt課件整盤營銷的推盤思路——貨品盤點(diǎn)一期南地塊關(guān)鍵詞：貨品分值：1整盤營銷的推盤思路——貨品盤點(diǎn)一期北地塊關(guān)鍵詞：戶型漸大功能完備，臨江資源強(qiáng)化賣點(diǎn)；逐步加推揭開面紗，樓王頂價樹立標(biāo)桿；貨品分值：1-6分28#、29#、23#、27#、25#、26#排列依據(jù)：景觀、江景資源、位置、遮擋、面積105ppt課件整盤營銷的推盤思路——貨品盤點(diǎn)一期北地塊關(guān)鍵詞：貨品分值：19月首開，重磅面市

首批入市貨源充足，南北聯(lián)動拉開價差；1、推盤節(jié)奏：首次入市產(chǎn)品；2、推盤量：分析客戶群構(gòu)成，判斷市場容量；3、計(jì)劃指南：開盤前45天準(zhǔn)備工作清單；4、定價：按價值定價、一鋪一價是基本原則，開盤前必須經(jīng)過兩次以上的價格摸底與審核；5、技術(shù)核心：裝戶；6、開盤條件：造勢充分，一房難求的氛圍，開盤即紅盤。106ppt課件9月首開，重磅面市1、推盤節(jié)奏：首次入市產(chǎn)品；106pp1、產(chǎn)品線：精裝大戶型樣板房；2、購買原因：集團(tuán)品牌、浦口新城未來規(guī)劃、概念營銷、樣板房；3、包裝推廣：豪宅特質(zhì)；4、樣板房：產(chǎn)品細(xì)節(jié)打動客戶、左右客戶選擇；5、現(xiàn)場物業(yè)管理：是客戶尊崇感最好的營造方法；6、推盤量：分期推盤，六成去化。10月加推，熱銷炒作金十加推真情回饋，擠壓存量迅速出貨；107ppt課件1、產(chǎn)品線：精裝大戶型樣板房；10月加推，熱銷炒作1071、推盤節(jié)奏：充分造勢、周周加推，保持持續(xù)旺銷態(tài)勢；2、產(chǎn)品包裝：國際社區(qū)，財(cái)富觀邸，熱銷引全球矚目；3、成交手段：廣告吸引客戶上門，樣板房提高成交率；4、擴(kuò)大客群：異地答謝巡展，做足老帶新功課。年終加推，收官之作老帶新客年終答謝，收官之作雄踞金陵；108ppt課件1、推盤節(jié)奏：充分造勢、周周加推，保持持續(xù)旺銷態(tài)勢；年終加推開盤方式：首推324套房源，完成1000張VIP卡認(rèn)籌采用排隊(duì)認(rèn)購的方式（籌備客戶引導(dǎo)維護(hù)工作，比如認(rèn)購前夜組織外場等候區(qū)布置、茶飲派發(fā)等工作，同時盡量安排工作人員徹夜留守，安撫客戶情緒，開設(shè)夜幕電影專場，提供徹夜排隊(duì)購房客戶的休閑服務(wù)）；10月加推：每周推出70套特惠房源，完成170張VIP卡認(rèn)籌采用公證搖號的方式?jīng)Q定客戶的認(rèn)購順序（通過每周少量房源的加推，告知市場客戶銷售火爆，并且通過搖號方式，刺激目標(biāo)客戶對貨量的緊張稀缺性）；11月加推：每周推出40套精品房源，完成80張VIP卡認(rèn)籌采用公證搖號的方式?jīng)Q定客戶的認(rèn)購順序?qū)崿F(xiàn)隔月大開盤，周周小加推的銷售策略109ppt課件開盤方式：首推324套房源，完成1000張VIP卡認(rèn)籌采用110

開盤第1階段第2階段第3階段9月8日9月30日10月31日12月31日大定金額為：9.92億元（2萬VIP卡）首付金額為：3.97億元貸款金額為：5.95億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定9月8日開盤）第一批次推盤思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億110ppt課件110開盤第1階段第2階段第3階段9月8日9月30日10

加推第1階段第2階段第3階段10月1日10月31日11月30日12月31日大定金額為：8.71億元（1萬VIP卡）首付金額為：3.48億元貸款金額為：5.23億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定10月1日加推）第二批次加推思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億111ppt課件加推第1階段第2階段第3階段10月1日10月31日11月

加推第1階段第2階段11月2日11月30日12月31日大定金額為：6.81億元（1萬VIP卡）首付金額為：2.72億元貸款金額為：4.09億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定11月2日加推）第三批次加推思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億112ppt課件加推第1階段第2階段11月2日11月30日12月31日大整盤營銷的推盤思路推盤策略歸納全省蓄客精準(zhǔn)落戶；低價入市引爆開盤；周周加推持續(xù)熱銷；答謝收官雄踞金陵；一期入市均價18700，一期整盤均價21000，5次推盤實(shí)現(xiàn)溢價確保2013年度指標(biāo)大定25億！113ppt課件整盤營銷的推盤思路推盤策略歸納全省蓄客精準(zhǔn)落戶；低價入市引爆“少量多推”“推一批，售罄一批”主動權(quán)銷售為原則；首次開盤要有充分蓄水,形成開盤即紅盤

；后序類推開盤以短蓄短爆、并結(jié)合蓄水量實(shí)現(xiàn)梯度放量為基礎(chǔ)；每次開盤蓄水量應(yīng)供應(yīng)量的1.5-2.5倍；刺激消費(fèi)，形成“需求大于供給”的

焦慮氛圍。濱江國際花園推案策略：間隙型進(jìn)取式推案手法114ppt課件“少量多推”“推一批，售罄一批”主動權(quán)銷售為原則；濱江國高舉高打、志在必得的市場雄心，也決定了本案操盤：不適合采用“平均、跟隨”的市場慣用的成式化套路價格策略——高開穩(wěn)走穩(wěn)中求暢

將根據(jù)不同的銷售階段市場特征和產(chǎn)品特征動態(tài)調(diào)整階段價格，采用“高開穩(wěn)走”的總體價格策略不斷平衡售價與銷售速度之間的關(guān)系。

項(xiàng)目總體推盤節(jié)奏：第一批次推售節(jié)奏集中放量引爆，形成市場口碑，拉高項(xiàng)目產(chǎn)品的價格，從而高調(diào)入市打開市場。后期加推則“小步快走，快打快銷”策略，不斷造成熱銷局面，形成市場饑餓感為后期開盤造勢。調(diào)價策略價格策略：項(xiàng)目自亮相起，就必須成為區(qū)域標(biāo)桿115ppt課件高舉高打、志在必得的市場雄心，也決定了本案操盤：價格策略—3times開盤前經(jīng)過3個輪次價格測試確定最終價格，形成客戶愿意支付的最高價初步價格測試客戶落點(diǎn)戶型價格測試判定客戶意向度價格確定對外報整體價格范圍，以判斷客戶對總體價格接受度客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對戶型價值的判斷測試客戶具體戶型價格接受度戶型價格測試后，形成客戶最終落點(diǎn)，基本可判斷客戶意向度價格初步/最終確定進(jìn)取型銷售定價——價格測試116ppt課件3times開盤前經(jīng)過3個輪次價格測試確定最終價格，形成客戶每次房源入市銷售前儲客階段，對意向客戶收取VIP意向金，達(dá)到排摸及鎖定客戶的目的。開盤當(dāng)日給于購買VIP卡客戶以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，促進(jìn)成交；開始小量推盤，形成客戶爭先恐后，利于迅速去化；同時易產(chǎn)生熱銷口碑；之后逐漸提升價格，利于達(dá)到利潤最大化VIP貴賓卡購買條件本項(xiàng)目意向客戶意向金50000元。會員卡專利（1）憑卡可享受本項(xiàng)目優(yōu)先知情權(quán)；（2）憑卡可享受本項(xiàng)目指定優(yōu)惠折扣政策；（3）此卡再成為業(yè)主后可作為小區(qū)會所貴賓卡使用；（4）卡內(nèi)意向金可退，如成功認(rèn)購則自動轉(zhuǎn)為房款；（5）此卡實(shí)名制，不接受更名（6）可憑VIP卡參加項(xiàng)目和各種高檔品牌產(chǎn)品推廣的聯(lián)誼活動注：為了增加客戶購買VIP的吸引力，項(xiàng)目需盡可能落實(shí)會所設(shè)施，及放大優(yōu)惠幅度。盡可能拓展與其他大品牌合作，使VIP客戶不僅享受實(shí)際的優(yōu)惠，更能在心理上得到充滿滿足，成為一種身份的象征。蓄客策略：多渠道鎖定意向客戶117ppt課件每次房源入市銷售前儲客階段，對意向客戶收取VIP意向金，達(dá)到一批二/三批四/五批先樹形象驚艷全城再拔形象鎖定品質(zhì)利潤提升錦上添花品質(zhì)5C人居拔高調(diào)性，持續(xù)精品樣板實(shí)景完美呈現(xiàn)營銷圈層高位運(yùn)作一期穩(wěn)健推廣暴力營銷活動引爆賣點(diǎn)洗腦情景樣板熱炒熱銷老帶新計(jì)劃以品牌帶動營銷制勝以體驗(yàn)式營銷制勝以創(chuàng)新生活SP營銷制勝策略執(zhí)行：精耕細(xì)作，形象利潤雙贏118ppt課件一批二/三批四/五批先樹形象再拔形象利潤提升品質(zhì)拔高調(diào)性，119銷售套數(shù)：756套去化套數(shù)：454套銷售面積：215477㎡去化面積：129886㎡銷售金額：42.41億元去化金額：25.44億元年度銷售去化率60%濱江國際花園2013年目標(biāo)推出套數(shù)756套注：按照一期整盤均價單價21000元/㎡，平均單位面積100平米計(jì)算。119ppt課件119銷售套數(shù)：756套去化套數(shù)：蓄客量（組）待實(shí)現(xiàn)蓄客量9000組1、以月度進(jìn)行考量：2250組/月2、以天數(shù)進(jìn)行考量：75組/天以拓展客戶組數(shù)20：1轉(zhuǎn)定率考量以454套為基數(shù)具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報告再做目標(biāo)拆解120ppt課件蓄客量（組）待實(shí)現(xiàn)蓄客量9000組1、以月度進(jìn)行考量：2251212013年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)劃分及客戶拓展任務(wù)分解拓客目標(biāo)4000組蓄客期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷2500組6月售樓中心正式啟用7月8月12月11月10月9月3月5月2014年二批加推三批加推首批次開盤2000組500組收官答謝具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報告再做目標(biāo)拆解121ppt課件1212013年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)劃分及客戶拓展任務(wù)分解拓客目標(biāo)400122奠定項(xiàng)目升級地位結(jié)合逐步開放面市，聚焦市場廣告出街品牌導(dǎo)入期建立品牌形象，項(xiàng)目形象面市海量蓄水期開盤核爆品牌鞏固期持續(xù)加推熱銷，年底老業(yè)主答謝會加推熱銷期總體營銷排期6月7月8月9月12月品牌線營銷線樣板區(qū)開放4000組（25進(jìn)1）2500組（20進(jìn)1）2000組（15進(jìn)1）拓客目標(biāo)10月首批次開盤11月二批次加推3月5月2014年具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報告再做目標(biāo)拆解三批次加推500組（10進(jìn)1）122ppt課件122奠定項(xiàng)目升級地位廣告出街品牌導(dǎo)入期海量蓄水期開盤常規(guī)營銷模式根本無法實(shí)現(xiàn)！面對嚴(yán)峻的市場和激烈的競爭非常時期必須采取非常道123ppt課件常規(guī)營銷模式根本無法實(shí)現(xiàn)！面對嚴(yán)峻的市場和激烈的競爭非常時期任務(wù)向目標(biāo)的轉(zhuǎn)化路徑：高坡滾雪球質(zhì)量越大，高度越高，勢能就越大；轉(zhuǎn)化過程中，表面越光滑，溫度越高，轉(zhuǎn)化的動能就越大，即我們的任務(wù)完成可能性越大！解決之道--“大開大合”定制式營銷“高坡滾雪球”124ppt課件任務(wù)向目標(biāo)的轉(zhuǎn)化路徑：高坡滾雪球質(zhì)量越大，高度越高，勢能就越起勢期：價值高定位，勢能足夠大蓄水期：滾雪球策略，動力核驅(qū)動開盤期：凸顯性價比，阻力盡量小“高坡滾雪球”營銷模型解讀125ppt課件起勢期：價值高定位，勢能足夠大“高坡滾雪球”營銷模型解讀12定位再思考如何拉高市場預(yù)期？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值高定位，產(chǎn)生足夠大的勢能！126ppt課件定位再思考如何拉高市場預(yù)期？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值高定位，產(chǎn)生足夠大的高占位、強(qiáng)立勢、塑坡峰立足南京-輻射蘇北以南定點(diǎn)鋪設(shè)，拔升項(xiàng)目形象，占領(lǐng)全城至高點(diǎn)塑造“高、精、尖”的南京國際城市居住休閑的生活范本主城蘇北周邊勢能指數(shù)：★★客戶帶寬：★☆客戶帶寬狹窄，市場容量嚴(yán)重不足勢能不足，能量較弱勢能指數(shù)：★★★客戶帶寬：★★☆客戶帶寬依然較窄，市場無法滿足勢能有待進(jìn)一步提升勢能指數(shù)：★★★★★客戶帶寬：★★★★面向全省，全面召集客戶強(qiáng)勁勢能，帶動項(xiàng)目動作h客戶鎖定范圍項(xiàng)目項(xiàng)目定位原則127ppt課件高占位、強(qiáng)立勢、塑坡峰主城蘇北周邊勢能指數(shù)：★★勢能指數(shù)：在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；線上+線下的完美組合才是營銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營銷出發(fā)，為甲方提供線下、線上全面的營銷解決方案客戶召集探索如何在短時間內(nèi)聚集足夠量的客戶？通過“滾雪球”策略，形成項(xiàng)目動力核驅(qū)動！128ppt課件在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；客戶召集探索如何在短在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；線上+線下的完美組合才是營銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營銷出發(fā)，為甲方提供線下、線上全面的營銷解決方案對于江北項(xiàng)目這樣的百萬方大盤，只有整合資源，做足渠道，放大客戶量，因?yàn)榭蛻舨攀峭醯谰€上+線中+線下的完美組合才是大盤營銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營銷出發(fā)，為甲方提供線下、線中、線上全面的營銷解決方案129ppt課件在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；對于江北項(xiàng)目這樣的線上線下立體傳播，全系統(tǒng)聚焦客戶點(diǎn)+線+面推廣策略傳頌+召集+體驗(yàn)以大盤營銷的氣勢，征服鎮(zhèn)江，創(chuàng)造產(chǎn)品的號召力。通過有效節(jié)點(diǎn)布控、事件營銷、立體拓客、先進(jìn)資源整合創(chuàng)造協(xié)信品牌在鎮(zhèn)江新篇章。爆破130ppt課件線上線下立體傳播，全系統(tǒng)聚焦客戶點(diǎn)+線+面推廣策略傳頌+召集協(xié)信·城中城客戶大召集兩大集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手集團(tuán)+（中國）“海陸空特”多兵種協(xié)調(diào)作戰(zhàn)新浪樂居+太立德仁+營銷+網(wǎng)盟實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全方位立體式營銷線上、線中、線下全方位精確打擊131ppt課件協(xié)信·城中城客戶大召集兩大集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手集團(tuán)+（中國）“海一支品牌營銷參謀部領(lǐng)導(dǎo)下的由全體營銷團(tuán)隊(duì)和營銷服務(wù)商共同組建的營銷混搭盟軍團(tuán)隊(duì)海陸空特四路出擊!海軍：負(fù)責(zé)在各重點(diǎn)區(qū)域舉辦項(xiàng)目推介會，達(dá)到聚攏客戶，塑造公眾期待，有效利用政府及各個意見領(lǐng)袖權(quán)威背書。陸軍：負(fù)責(zé)案場銷售核心以“大客戶經(jīng)理制定”為核心，以保險客戶經(jīng)理為藍(lán)本打造新一代的坐銷團(tuán)隊(duì)?？哲姡贺?fù)責(zé)運(yùn)用媒體塑造外部認(rèn)同和群眾仰望，同時做到有效的事件營銷，配合海軍陸軍聯(lián)合作戰(zhàn)。特種部隊(duì)：負(fù)責(zé)萃取南京以外的種子客戶，分路下鄉(xiāng)，做好客戶深挖，客戶回饋，客戶回訪，新客戶宣講工作，擴(kuò)大客源。132ppt課件一支品牌營銷參謀部領(lǐng)導(dǎo)下的由全體營銷團(tuán)隊(duì)和營銷服務(wù)商共同組客戶召集模式全方位立體式召客模式線上——網(wǎng)絡(luò)、傳統(tǒng)媒體，雷達(dá)式立體全覆蓋依托新浪網(wǎng)、新浪樂居、百度樂居、新浪微博等優(yōu)勢線上資源及傳統(tǒng)媒體互換資源線中——通過推介會、看房團(tuán)聚集人氣依托樂居會聚集業(yè)內(nèi)人士、媒體人及民間意見領(lǐng)袖、購房者線下——主動出擊，一二手聯(lián)動，商住行多元大拓客依托蘇北大區(qū)公司各地調(diào)撥的精英團(tuán)隊(duì)、網(wǎng)盟，全線客戶召集，決戰(zhàn)本案133ppt課件客戶召集模式全方位立體式召客模式線上——網(wǎng)絡(luò)、傳統(tǒng)媒體，雷廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋項(xiàng)目網(wǎng)上展示中心百度樂居400電話

云呼叫為專屬定制五大推廣利器搜索引擎優(yōu)化（SEO）134ppt課件廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋項(xiàng)目網(wǎng)上展示中心百度樂居400電話線上廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋新聞戰(zhàn)全傳播新浪樂居視頻獨(dú)家探秘兩種預(yù)熱造勢手段：手段一：樂居視頻獨(dú)家探秘手段二：BBS、微博預(yù)熱五波新聞戰(zhàn)攻勢：第一波：8月起，樂居啟動前期工作第二波：前期外圍炒作第三波：網(wǎng)上展示中心上線第四波：看房團(tuán)活動第五波：江蘇推介會、意見領(lǐng)袖參觀135ppt課件線上廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋新聞戰(zhàn)全傳播兩種預(yù)熱造勢手段：五線上廣告--雷達(dá)式立體全覆蓋多頻道強(qiáng)力度廣告攻勢136ppt課件線上廣告--雷達(dá)式立體全覆蓋多頻道強(qiáng)力度廣告攻勢136pp線中活動--不間歇全方位推介看房活動六線齊發(fā)看房團(tuán)名博客主、BBS版主活動抽獎活動媒體看房團(tuán)南京各區(qū)市推介會南京及周邊各重點(diǎn)城市推介137ppt課件線中活動--不間歇全方位推介看房活動六線齊發(fā)看房團(tuán)名博客主各地看房團(tuán)，名博客主、BBS版主活動定期開展新浪看房團(tuán)、騰訊看房團(tuán)以及南京市看房團(tuán)活動開展全城知名博客主、BBS版主參觀江北項(xiàng)目千名博主版主齊聚江北項(xiàng)目138ppt課件各地看房團(tuán)，名博客主、BBS版主活動定期開展新浪看房團(tuán)、騰訊依托全國10家分公司的強(qiáng)勢資源，抽調(diào)精英部隊(duì)全程、全力負(fù)責(zé)，確保推介會圓滿成功。推介會活動保障139ppt課件依托全國10家分公司的強(qiáng)勢資源，抽調(diào)精英部隊(duì)全程、全力負(fù)責(zé)，線下拓客--商住行多元大拓客多渠道、多手段大拓客電商拓客網(wǎng)盟拓客資源拓客行銷拓客140ppt課件線下拓客--商住行多元大拓客多渠道、多手段大拓客電商拓客商圈派單動線堵截社區(qū)覆蓋展會爆破油站夾報商場巡展企業(yè)團(tuán)購動遷嫁接商戶直銷客戶陌拜競品攔截商家聯(lián)動

拓客十二式整合電商資源，通過電商拓客團(tuán)隊(duì)進(jìn)行鎮(zhèn)江全城客戶召集141ppt課件商圈派單動線堵截社區(qū)覆蓋展會爆破油站夾報商場巡展企業(yè)團(tuán)購動遷1現(xiàn)場：以紫峰品牌中心為核心宣傳爆發(fā)點(diǎn)河西萬達(dá)仙林金鷹國際合肥8杭州7揚(yáng)州５上海6１２３臨時接待點(diǎn)臨時接待點(diǎn)臨時接待點(diǎn)臨時接待點(diǎn)5分場：對周邊揚(yáng)州、合肥、上海、杭州各城市中心布臨時接待點(diǎn)

1品牌中心4展示館5大接待分場8條突破線搶占陣地—南京市中心及周邊營銷陣地4展示：在南京市高端人群聚集地設(shè)置市區(qū)品牌展示館8突破：8條突破線：以紫峰品牌中心和現(xiàn)場接待中心為輻射點(diǎn)，輻射南京及周邊區(qū)域，以5大分場臨時接待中心為次要輻射點(diǎn)，輻射整個華東區(qū)域。通過以下網(wǎng)點(diǎn)對上述區(qū)域全面覆蓋；1、高端會所；2、高端娛樂場所；3、高端酒店；4、高端餐飲名店；5、高端寫字樓；6、加油站；7、大中型社區(qū)；8、各大超市徐州9一戰(zhàn)傾城4臨時接待點(diǎn)水游城新街口品牌展示館分場臨時接待點(diǎn)突破線網(wǎng)點(diǎn)紫峰大廈142ppt課件1現(xiàn)場：以紫峰品牌中心為核心宣傳爆發(fā)點(diǎn)河西萬達(dá)仙林金鷹國際合南京全市拓客體系—三縣五城拓客目標(biāo)143ppt課件南京全市拓客體系—三縣五城拓客目標(biāo)143ppt課件期待攜手·共創(chuàng)輝煌Morewonderfulnessiscomingsoon……THANKS144ppt課件期待攜手·共創(chuàng)輝煌Morewonderfulnessis南京房地產(chǎn)高端市場分析報告南京房地產(chǎn)第一部分·宏觀理解第一部分·宏觀理解城市經(jīng)濟(jì)從GDP運(yùn)行狀況來看，2007年－2012年南京市整體經(jīng)濟(jì)共歷經(jīng)了四個發(fā)展階段：07年08年09年10年11年12年13年第一階段趨熱區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)高位運(yùn)行貨幣政策以“降溫”為主，利率持續(xù)在加息通道運(yùn)行第二階段趨冷區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)不斷回落房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的高壓態(tài)勢逆轉(zhuǎn)，住房補(bǔ)貼、稅收減免等一系列扶持措施開始出臺，信貸走向擴(kuò)張之路，貨幣政策進(jìn)入降息通道第三階段“企穩(wěn)回升”區(qū)間經(jīng)濟(jì)波動較為明顯樓市為代表的行業(yè)開始迅速進(jìn)入快速發(fā)展階段，并帶動整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈第四階段“沖高回落”區(qū)間房價飆漲引發(fā)了人們對房地產(chǎn)業(yè)地位的反思，并直接導(dǎo)致了針對樓市的“四月新政”出爐，貨幣政策也從“寬松”向“穩(wěn)健”過渡。2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，2013年將保持平穩(wěn)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)從GDP運(yùn)行狀況來看，2007年－201政策解讀2011年：“國八條”政府已從政策微調(diào)刺激樓市轉(zhuǎn)變?yōu)閺木o調(diào)控措施，雖然一些城市的房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動，但從緊還是主基調(diào)2012年：穩(wěn)中趨緊房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)信貸等手段，支持中趨緊，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下堅(jiān)持調(diào)控不放松，通過差別化合理自助需求，抑制投資投機(jī)需求。2013年2月：“新國五條”2010年開始，2011年升級之后的又一次政策加碼。房價飆升直接導(dǎo)致政策調(diào)整調(diào)整，“從緊”仍是主旋律政策解讀2011年：“國八條”2012年：穩(wěn)中趨緊2013年政策解讀地方層面上國五條政策力度已被削弱，但南京近期房價漲幅壓力很大，不排除政府仍擁有出臺更嚴(yán)厲措施的可能性3月底至今，已有30個城市先后出臺了地方國五條細(xì)則，調(diào)控態(tài)度消極政策解讀地方層面上國五條政策力度已被削弱，3月底至今，已有3

“新國五條”，具體內(nèi)容如下1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度；2、完善差別化的住房信貸政策；3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；4、切實(shí)增加住房有效供給；5、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；新國五條對南京高端市場的影響解讀：高端人群的支付能力受到了一定的限制；但長遠(yuǎn)看，將改變傳統(tǒng)“逐步改善”的購房思維，促進(jìn)終極置業(yè)的購房需求；對產(chǎn)品過硬及具有稀缺資源的高端住宅，是一新的市場契機(jī)；政策解讀高端人群的支付能力受到一定限制，但對產(chǎn)品過硬及具有稀缺資源的高端產(chǎn)品是一新契機(jī)“新國五條”，具體內(nèi)容如下新國五條對南京高端市土地市場近三年南京市土地出讓情況供應(yīng)量（480.59萬㎡）同比大漲73.3%，從近三年的土地出讓情況來看，2012年的土地供應(yīng)量和供應(yīng)幅數(shù)達(dá)到歷年頂峰。從土地掛牌的屬性分布來看，純住宅用地依然是土地出讓的最主要部分，共有44幅土地掛牌，占比全年土地出讓總數(shù)的42.7%，純住宅用地的供應(yīng)有小幅上升的趨勢；2012年南京城區(qū)成交土地有65.6%以底價成交，整體土地市場底價成交占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然6月份拐點(diǎn)出現(xiàn)，下半年市場轉(zhuǎn)好，但是開發(fā)商依舊謹(jǐn)慎拿地，減少自身現(xiàn)金流壓力。12年土地供應(yīng)量達(dá)到歷年頂峰，以住宅屬性土地為主，基本以底價成交12年土地成交土地屬性12年土地成交溢價率分析土地市場近三年南京市土地出讓情況供應(yīng)量（480.59萬㎡）月度供銷價趨勢圖商品房整體市場12年成交增幅明顯源于剛性需求大量釋放，13年“末班車效應(yīng)”淡去，成交逐漸回落2012年由于剛性需求大量釋放、改善型需求積極入市，促使成交量有所抬頭，2012年全市商品房成交量為900.15萬平米，同比增長58.9%，但相比09年的火爆市場，銷量仍有較大差距。2013年1-4月份成交量同比漲幅明顯，3月份在國五條地方細(xì)則出臺前末班車效應(yīng)使得三月交易量出現(xiàn)井噴，而4月隨著末班車效應(yīng)淡去，成交量明顯回落；月度供銷價趨勢圖商品房整體市場12年成交增幅明顯源于剛性需求宏觀理解小結(jié)城市發(fā)展

2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，2013年將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢政策解讀“從緊”仍是主旋律，地方層面上國五條政策力度已被削弱，但南京近期房價漲幅壓力很大，不排除政府仍擁有出臺更嚴(yán)厲措施的可能性土地供應(yīng)

12年土地供應(yīng)量達(dá)到歷年頂峰，以住宅屬性土地為主，基本以底價成交整體成銷12年成交增幅明顯源于剛性需求大量釋放，13年“末班車效應(yīng)”淡去，成交逐漸回落宏觀理解小結(jié)城市發(fā)展2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，觀點(diǎn)2013年南京房地產(chǎn)宏觀市場核心關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、政策從緊、結(jié)構(gòu)剛需觀點(diǎn)第二部分·豪宅市場格局第二部分·豪宅市場格局華東區(qū)域重點(diǎn)城市豪宅市場現(xiàn)狀華東區(qū)域重點(diǎn)城市豪宅市場現(xiàn)狀華東區(qū)域豪宅市場真正具備稀缺資源屬性的豪宅受政策干擾性小2013年1-3月重點(diǎn)城市高端豪宅銷售情況梳理從新國五條出臺后的情況看，高端豪宅項(xiàng)目依舊延續(xù)1、2月的銷售軌跡，從幾大重點(diǎn)城市監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，品牌企業(yè)開發(fā)、占據(jù)城市核心地段、真正意義上的頂級豪宅，仍然受到市場的追捧。華東區(qū)域豪宅市場真正具備稀缺資源屬性的豪宅受政策干擾性小20華東區(qū)域豪宅市場一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，且購買群體一般不受貸款、財(cái)稅等調(diào)整政策的影響，因此總體來說抗市場周期的能力較強(qiáng)，典型的例子如上海，無論市場環(huán)境如何，3000萬以上的豪宅年均成交都能保持在200套左右的水平，5000萬以上的豪宅都能保持在50套左右的水平。2012年上海1000萬以上豪宅共成交3307套，杭州1000萬以上豪宅共成交652套。豪宅市場的穩(wěn)定性取決于城市高端市場容量以及產(chǎn)品是否具有稀缺性資源特性華東區(qū)域豪宅市場一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，再來看看，南京市整體豪宅市場供銷情況再來看看，南京市整體豪宅市場供銷情況2012年較2011年各總價段成交量都有所提升（總價600萬以上2012年總成交14.1萬㎡，2011年總成交11.8萬㎡，增長16%）總價段600萬~700萬，成交增長速度較快，2012年成交6萬㎡，較2011年增長95.3%；總價700萬以上，根據(jù)成交面積除以成交套數(shù)得出，2012年成交平均面積為363㎡，而2011年為450㎡，說明成交戶型面積呈現(xiàn)減小態(tài)勢；細(xì)分市場高總價段成交量雖有所提升，但成交總量仍不高2012年較2011年各總價段成交量都有所提升細(xì)分市場高總細(xì)分市場單價段2.5萬住宅成交基本以消耗庫存為主，但供仍過于求，成交增長的背后是以價換量供銷失衡，10年最高供銷比達(dá)4.5:1，近三年南京供應(yīng)面積出現(xiàn)負(fù)增長，說明以消耗庫存為主；成交套數(shù)、成交量逐年增加，成交均價卻下滑幅度很大，說明高端市場10年后出現(xiàn)以價換量的情況；細(xì)分市場單價段2.5萬住宅成交基本以消耗庫存為主，但供仍過于2012年按總價成交城市比較上海杭州1000萬以上豪宅3307套652套南京700萬以上豪宅222套南京高端市場容量有限小結(jié)2012年按總價成交城市比較上海杭州1000萬以上豪宅3觀點(diǎn)南京豪宅市場解讀高端市場容量有限，供過于求且不同于上海與杭州，項(xiàng)目抗市場及政策干擾性較弱觀點(diǎn)公寓豪宅市場現(xiàn)狀分析公寓豪宅市場現(xiàn)狀分析南京高端在售公寓項(xiàng)目供銷情況梳理南京總價500萬以上在售公寓項(xiàng)目梳理高端項(xiàng)目主要分布在城中及河西板塊，項(xiàng)目成交情況除了中海鳳凰熙岸一枝獨(dú)秀外，其他項(xiàng)目銷售情況均差強(qiáng)人意；備注：華潤悅府61%的去化率是源于12年下半年強(qiáng)力的以價換量。重點(diǎn)在售高端公寓型項(xiàng)目情況梳理高端公寓類產(chǎn)品去化情況差強(qiáng)人意南京高端在售公寓項(xiàng)目供銷情況梳理南京總價500萬以上在售公寓高端在售公寓體量梳理高端未來公寓體量梳理未來1~3年高端項(xiàng)目供應(yīng)量合計(jì)約188萬㎡，競爭異常激烈。數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)高端市場未來供應(yīng)量梳理高端在售公寓體量梳理高端未來公寓體量梳理未來1~3年高端項(xiàng)目高端公寓型豪宅-成功個案分析南京國際廣場成功因素：極致景觀+綜合體+戶型設(shè)置合理數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)高端公寓型豪宅-成功個案分析南京國際廣場成功因素：極致景觀成功因素：地段唯一性+戶型設(shè)置符合市場主流需求數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)長江路9號高端公寓型豪宅-成功個案分析成功因素：地段唯一性+戶型設(shè)置符合市場主流需求數(shù)成功因素：秦淮風(fēng)光帶+大型社區(qū)+面積設(shè)置合理+高性價比數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)中海鳳凰熙岸高端公寓型豪宅-成功個案分析成功因素：秦淮風(fēng)光帶+大型社區(qū)+面積南京高端公寓市場小結(jié)核心關(guān)鍵詞去化不好以價換量競爭激烈小結(jié)南京高端公寓市場小結(jié)小結(jié)通過成功個案分析：南京高端公寓產(chǎn)品去化均差強(qiáng)人意，但凡去化好的，還停留在靠地段價值溢價以及綜合控制產(chǎn)品總價段提高性價比的產(chǎn)品層面的競爭階段。觀點(diǎn)從某種意義上說南京并無豪宅通過成功個案分析：觀點(diǎn)別墅市場現(xiàn)狀分析別墅市場現(xiàn)狀分析單位：萬㎡近一年南京別墅市場走勢圖別墅供銷-整體趨勢國五條落地之后，并未對別墅市場產(chǎn)生具體影響，開發(fā)商們在這一階段也顯得相對淡定，根據(jù)自己節(jié)奏推出新房源；4月，全市別墅上市面積為6.78萬平米，環(huán)比上漲352%，別墅成交面積為9.06萬平米，環(huán)比上漲216.78%，搶跑政策，真空期的別墅項(xiàng)目，在金三銀四?都收獲頗豐；2013年第一季度別墅市場有所回暖，呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢單位：萬㎡近一年南京別墅市場走勢圖別墅供銷-整體趨勢國五條落數(shù)據(jù)來源：cric2012年1-12月，聯(lián)排別墅成交量達(dá)10.21萬平米，占總成交量20.44%；疊加成交面積為3.54萬平米；獨(dú)棟、雙拼別墅總成交量為3.56萬平米。聯(lián)排、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅銷量比較活躍，一直穩(wěn)居銷售前列，可見高性價比房源在南京別墅市場仍是需求核心；獨(dú)棟別墅由于產(chǎn)品以生活品質(zhì)較高的客群為主，高總價（其自身的稀缺屬性與空間價值，受市場波動較小）致銷量一直維持在低位。從供銷比分析，供嚴(yán)重過于求，競爭激烈；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟(jì)型別墅仍是需求核心別墅供銷-產(chǎn)品結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：cric2012年1-12月，聯(lián)排別墅成交量達(dá)南京總價300~1200萬在售別墅項(xiàng)目梳理

南京經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目主要分布在江寧、浦口板塊，綜合質(zhì)素較高項(xiàng)目去化情況良好，如九璽臺、高科榮境等；總價段在500~700萬之間的別墅項(xiàng)目市場接受度較高；

重點(diǎn)在售經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目梳理總價段500~700萬之間的經(jīng)濟(jì)型別墅市場接受度較高南京總價300~1200萬在售別墅項(xiàng)目梳理南京經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)經(jīng)濟(jì)型別墅體量梳理經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目未來供應(yīng)量梳理未來1~3年經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目供應(yīng)量合計(jì)約74.3萬㎡，其中大量高性價比別墅項(xiàng)目比如萬山庭院、熙龍山院等，極具競爭力經(jīng)濟(jì)型別墅體量梳理經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目未來供應(yīng)量梳理未來1~3年經(jīng)南京市別墅市場小結(jié)供銷兩旺經(jīng)濟(jì)型別墅市場接受度高擁有大量綜合質(zhì)素高且極具性價比的主流項(xiàng)目65.7%的消費(fèi)者高端終極置業(yè)選擇別墅23.5%的消費(fèi)者選擇大平層vs調(diào)查南京大平層項(xiàng)目在現(xiàn)階段欲截流本地別墅市場還需投入更多精力數(shù)據(jù)來源：會658名高端消費(fèi)者網(wǎng)絡(luò)調(diào)查小結(jié)南京市別墅市場小結(jié)供銷兩旺65.7%的消費(fèi)者高端終極置業(yè)選擇高端別墅市場別墅觀念根深蒂固VS大平層觀念如何異軍突起？高端別墅市場尋找五大優(yōu)勢，突出大平層優(yōu)勢戶型分布都市生活配套物業(yè)管理社交人脈景觀視野三四層的聯(lián)排空間相對狹窄，還能與鄰居隔窗相望；大平層為單層空間布局，沒有了上下樓梯的煩惱，感觀開闊舒適。別墅帶來的交通問題以及生活便利性問題使得很多人望而卻步；而大平層一般距離市中心較近，能兼顧小孩上學(xué)的問題、美容健身娛樂問題。大平層和別墅如果共享一塊綠化水景，別墅由于最高3層，其景觀效果必然不如大平層。相比敞開式格局的郊區(qū)別墅，平層大宅居住安全性更高。其嚴(yán)密的門禁設(shè)施、入戶防范系統(tǒng)、小區(qū)管家等系統(tǒng)更讓人省心。平層大宅較大的空間，可以把住宅和私人商務(wù)功能、私人社交功能進(jìn)一步結(jié)合，兼其地理位置便利，對于私密會客和小眾宴請較別墅更適合；這無形的上流社會生活社交圈層是別墅無法企及的核心優(yōu)勢別墅VS大平層尋找五大優(yōu)勢，突出大平層優(yōu)勢戶型分布都市生活配套物業(yè)管理社交再來看高端市場板塊格局再來看高端市場板塊格局城開御園羲和來鳳街1號華潤悅府中海鳳凰熙岸蘇寧濱江1號中山路99號南京國際廣場復(fù)地御鐘山蘇寧電器廣場新街口御湖國際金潤國際廣場仁恒江灣城凱潤金城城中板塊3-3.5萬元/M2河西板塊2.2-2.8萬元/M2城東板塊2-2.4萬元/M2高端項(xiàng)目以城中板塊為首，其次是河西、城東板塊，另外江心洲板塊因城市規(guī)劃，成為目前市場熱點(diǎn)板塊之一紫金山1號在售項(xiàng)目未來項(xiàng)目萬和尊邸斯亞財(cái)富中心中城國際廣場富頓世貿(mào)中心京門府菲尼克斯公寓紫合國際廣場藍(lán)天華門國際中航科技城招商雍華府金基尚書里涵碧樓雨潤國際廣場高端市場板塊格局江北板塊本案所在區(qū)域江心洲板塊城開御園羲和來鳳街1號華潤悅府中海鳳凰熙岸蘇寧濱江1號中山路城中板塊：大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中上市，板塊稀缺性成為項(xiàng)目最大價值重點(diǎn)豪宅板塊解讀-城中板塊2013年城中公寓類項(xiàng)目上市情況梳理城中即將上市項(xiàng)目基本為大戶型，主力戶型面積為200㎡左右；城中板塊：大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中上市，板塊稀缺性成為項(xiàng)目最大價值重河西板塊：河西是南京高端市場成交的絕對主力軍板塊，市場認(rèn)同度很高重點(diǎn)豪宅板塊解讀-河西板塊2005年十運(yùn)會2014年青奧會板塊價值裂變點(diǎn)河西新城自2002年啟動建設(shè)以來，政府累計(jì)投資約800億，拉動社會投資1000多億，高水平建設(shè)了100公里路網(wǎng)、2條地鐵線、一條過江隧道。建成了包括CBD一期、奧體中心、南京國際博覽中心、明基醫(yī)院、金陵中學(xué)河西分校、金陵圖書館、國際禮拜堂、綠博園等公共配套設(shè)施。2011年10月，南京市政務(wù)中心在河西CBD一期建成并交付使用，使河西新城公共服務(wù)體系更加完善，形成了行政、會展、文體、金融四大中心河西板塊：河西是南京高端市場成交的絕對主力軍板塊，市場認(rèn)同度

2012年，銀河、保利聯(lián)手入駐江心洲，所得地塊屬性均為“類別墅”性質(zhì)，容積率為1~1.1之間，江心洲憑借其良好的景觀資源及政府規(guī)劃，已然成為下一個呼聲最高的南京高端豪宅板塊！江心洲：政府全新大手筆規(guī)劃，未來南京高端住宅格局將因?yàn)榻闹薜囊?guī)劃而改變格局重點(diǎn)豪宅板塊解讀-江心洲2012年，銀河、保利聯(lián)手入駐江心洲，所得地塊屬性均南京高端市場基本可以分為三個級別高端市場板塊格局本案所在的江北板塊為非傳統(tǒng)豪宅板塊，消費(fèi)者抗性大南京高端市場基本可以分為三個級別高端市場板塊格局本案所在的江傳統(tǒng)高端公寓板塊VS

非傳統(tǒng)豪宅板塊城中：稀缺地段、大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目即將上市河西：12年高端熱點(diǎn)板塊，未來潛力大城東：“東貴西富”觀念根深蒂固，紫金山江心洲：政府大手筆規(guī)劃，品牌企業(yè)聯(lián)合開發(fā)板塊認(rèn)同+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+政府打造以價換量控制面積段大平層超大規(guī)模體量江北剛需、非傳統(tǒng)豪宅板塊江北，憑什么？小結(jié)傳統(tǒng)高端公寓板塊VS非傳統(tǒng)豪宅板塊城中：稀缺地段、大第三部分·江北重點(diǎn)項(xiàng)目情況梳理第三部分·江北重點(diǎn)項(xiàng)目情況梳理佛手湖森林莊園綠城玫瑰園融僑觀邸東方熙龍山院山河水本案美達(dá)九月森林老山別墅圈重點(diǎn)項(xiàng)目選擇篩選理由：本案的物業(yè)類型決定項(xiàng)目走高端路線，因此挑選區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目為參照競品板塊經(jīng)典高端項(xiàng)目——綠城玫瑰園板塊近期熱點(diǎn)去化