物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊(cè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊(cè)第一部分：物業(yè)承接查驗(yàn)第1章：承接查驗(yàn)概述1.1物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個(gè)主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作今后能否正常進(jìn)行，以及使用和管理過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是責(zé)任的確定。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)的行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房【2010】165號(hào)），將《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《辦法》第二條的規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。同時(shí)，按照《辦法》第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)合同終止，業(yè)主委員與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照辦法執(zhí)行。1.2物業(yè)承接查驗(yàn)的意義現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具體有以下幾個(gè)方面的現(xiàn)實(shí)意義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益有重要意義。實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。1.3物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再驗(yàn)收。而竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。具體而言，物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同：目的不同。工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的資格。物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)康闹饕谟诜智甯鞣截?zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，有利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。參與主體不同。工程竣工驗(yàn)收時(shí)物業(yè)建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門(mén)或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行的。對(duì)象不同。物業(yè)承接查驗(yàn)是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)。工程竣工驗(yàn)收是對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。1.4物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則1.4.1物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)，其中物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)《辦法》，以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)依據(jù)制定的細(xì)節(jié)。物業(yè)承接查驗(yàn)的合同依據(jù)，根據(jù)物業(yè)的不同情況有所區(qū)別，主要原則是不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的范圍和內(nèi)容。對(duì)新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，其交接雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)放商，承接查驗(yàn)以前期物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)；前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。1.4.2物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。1.5物業(yè)承接查驗(yàn)的主體物業(yè)承接查驗(yàn)涉及的法律主體主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)新建物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人的專(zhuān)有部分物業(yè)承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)專(zhuān)有部分的買(mǎi)受人（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更換時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.6物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；共用設(shè)備、一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖季空調(diào)設(shè)備等；共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。1.7物業(yè)承接查驗(yàn)的條件實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并建設(shè)行政主管部門(mén)備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；道理、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。1.8物業(yè)承接查驗(yàn)的程序物業(yè)承接查驗(yàn)照下列程序進(jìn)行：確定物業(yè)承接方案。移交有關(guān)圖紙資料。查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加的人員簽字確認(rèn)。解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專(zhuān)業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。辦理物業(yè)交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)黨委與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接30日內(nèi)，持下列文件向所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)承接協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗(yàn)記錄、交接記錄、其他查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。1.9物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)導(dǎo)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受建設(shè)單位委托，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。物業(yè)交接后，隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1．10物業(yè)承接查驗(yàn)爭(zhēng)議的解決物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議也可以通過(guò)仲裁或者訴訟等其他方式解決。第2章：物業(yè)承接查驗(yàn)與移交2.1物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件實(shí)行承接查驗(yàn)的新建物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；（2）供水、排水、供電、供氣、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表；（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；（6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。2.2物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2）《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（3）物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同（5）前期物業(yè)服務(wù)合同（6）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（7）建設(shè)單位移交的圖紙資料（8）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范2.3物業(yè)承接查驗(yàn)程序物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行（1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；（2）移交有關(guān)圖紙資料；（3）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；（5）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；（6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（7）辦理物業(yè)交接手續(xù)；（8）當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)備案。2.4確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案2.4.1確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。而在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料。因此，建議建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書(shū)，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)，并約定時(shí)間召開(kāi)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書(shū)面通知后，應(yīng)主動(dòng)與建設(shè)單位聯(lián)系，并查看承接查驗(yàn)的條件的相關(guān)文件，即：關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件；供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)公司的供用合同與計(jì)量表具的相關(guān)文件準(zhǔn)；教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收文件；電梯、二次供水、高壓供水、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)間，共同制定物業(yè)承接方案。2.4.2物業(yè)承接查驗(yàn)方案內(nèi)容（詳見(jiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)方案）2.5物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；共用設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、供氣、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)；房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單；承接查驗(yàn)所必須的其他資料（如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)資料查驗(yàn)，查驗(yàn)結(jié)果填入《物業(yè)資料查驗(yàn)移交表》，完成物業(yè)資料的查驗(yàn)移交工作。物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙與資料的設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專(zhuān)業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表》和《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)匯總表》的配置標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)做充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接收到物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分類(lèi)建檔，永久保存，認(rèn)真管理。2.6物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)2.6.1現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測(cè)、試驗(yàn)數(shù)據(jù)。具體做法是：核對(duì)。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件及應(yīng)用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，確保設(shè)施設(shè)備的名稱(chēng)、型號(hào)、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)與物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同約定的配置要求。觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)以及觀察力，在對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)時(shí)詳細(xì)觀察其是否符合配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，詳細(xì)記錄。使用。物業(yè)服務(wù)人員在對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)啟共用設(shè)施設(shè)備，并使達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行，激勵(lì)設(shè)備運(yùn)行的主要參數(shù)，在現(xiàn)場(chǎng)雙方進(jìn)行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負(fù)責(zé)解決，以保證查驗(yàn)的正常進(jìn)行。檢測(cè)。在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，檢查人員要利用工具和檢測(cè)儀器、儀表，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行使用狀態(tài)檢測(cè)，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需求。對(duì)存在的問(wèn)題做好記錄。試驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專(zhuān)業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進(jìn)行有效試驗(yàn)（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗(yàn)和綜合聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗(yàn)；由防水要求部位的閉水試驗(yàn)等）。注意：試驗(yàn)前要做好方案，試驗(yàn)中注意安全，并做好記錄。2.6.2查驗(yàn)記錄現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。雙方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)記錄人將查驗(yàn)情況認(rèn)真填入各專(zhuān)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表，然后匯總，即各專(zhuān)業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)匯總表》；查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗(yàn)的人員在現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)，統(tǒng)一歸檔保存。2.7物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決（1）書(shū)面通知建設(shè)單位及時(shí)解決，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)小組將查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題分類(lèi)填入《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題跟蹤表》，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗(yàn)的雙方人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至合格。對(duì)于不能及時(shí)解決的遺留問(wèn)題，應(yīng)記錄《物業(yè)承接查驗(yàn)最終遺留問(wèn)題匯總表》，雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》時(shí)明確約定。（2）建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2.8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄，交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)，交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署《物業(yè)項(xiàng)目移交表》，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認(rèn)。物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行使用和管理。2.9其他有關(guān)規(guī)定（1）分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。（2）物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。（3）辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同；臨時(shí)管理規(guī)約；物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；建設(shè)單位移交清單；查驗(yàn)記錄；交接記錄；其他承接查驗(yàn)有關(guān)文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主，告知方位應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。（4）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公正。2.10物業(yè)承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的解決與物業(yè)報(bào)修責(zé)任（1）物業(yè)承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題有建設(shè)單位解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承接查驗(yàn)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修，否則承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。2.11物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)合同期滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動(dòng)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作”。2.11承接查驗(yàn)的法律主體（1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)移交時(shí)的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（2）業(yè)主或業(yè)主委員向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)接方：新聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.11.2承接查驗(yàn)的條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同新聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。2.11.3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)所依據(jù)的文件（1）物業(yè)服務(wù)合同（2）《物業(yè)管理?xiàng)l例》（3）《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（4）《管理規(guī)約》（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單（6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。2.11.4承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容（1）成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)的移交方案。為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位主管部門(mén)的主持下，由原有的新聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員參加，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。（2）查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：1）物業(yè)原始資料，主要是物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來(lái)的物業(yè)原始資料。包括：物業(yè)竣工圖紙、竣工驗(yàn)收、設(shè)備的使用、維護(hù)技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及打中修、更新改造及專(zhuān)業(yè)檢測(cè)報(bào)告、完好率評(píng)定報(bào)告等。3）業(yè)主資料。包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗(yàn)、問(wèn)題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維護(hù)資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。4）財(cái)務(wù)管理資料。包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)率收繳明細(xì)、維修金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類(lèi)證、表格、清單等，業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、欠收款項(xiàng)等。5）合同協(xié)議書(shū)。包括：對(duì)內(nèi)、外簽訂的合同、協(xié)議原件。6）人事檔案資料。指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄。7）其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類(lèi)列出目錄，根據(jù)目錄名稱(chēng)、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否符合完好，移交后三方當(dāng)事人在目錄清單上簽名蓋章。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)與移交。物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修的查驗(yàn)和移交主要是共用部位的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，評(píng)價(jià)使用功能及安全性和完好程度，關(guān)注是否存在危險(xiǎn)隱患，以便分清責(zé)任，由責(zé)任人負(fù)責(zé)和處理。物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交。主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、空調(diào)、安防、車(chē)場(chǎng)等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問(wèn)題，從而界清責(zé)任，協(xié)調(diào)處理和解決。物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車(chē)等）、綠化設(shè)施、照明設(shè)施、安防及消防設(shè)施(如：值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報(bào)警設(shè)施、車(chē)輛道閘、消防配件等)、文化娛樂(lè)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)、健身器材等）、各種標(biāo)識(shí)等。物業(yè)管理用房。包括：辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)、操作間等。室外道路、場(chǎng)地、綠地、雨水井等排水設(shè)施。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等。主要包括辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。物業(yè)查驗(yàn)與移交資料共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及財(cái)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)要做好記錄，查驗(yàn)各方就存在的問(wèn)題根據(jù)合同約定和有關(guān)規(guī)定的解決達(dá)成承接查驗(yàn)協(xié)議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進(jìn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。在辦理移交手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀的反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完好損程度；各類(lèi)管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對(duì)應(yīng)支付的費(fèi)用等）應(yīng)明確收取、支付方式；確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單；提出遺留問(wèn)題的處理方案；一定要簽訂物業(yè)承接協(xié)議。2.11.5注意事項(xiàng)（1）明確交接主體和次序。此類(lèi)物業(yè)的管理移交是原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)工作移交給新聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進(jìn)行，但要分清移交的主體和責(zé)任。（2）各項(xiàng)資產(chǎn)和費(fèi)用移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開(kāi)展。（3）如承接的物業(yè)項(xiàng)目部分還在保質(zhì)期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面的遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。第二部分：房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)第3章：強(qiáng)電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)3.1強(qiáng)電系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的依據(jù)（1）《建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50303-2002）（2）《電力電容低壓功率因素補(bǔ)償裝置》（GB/T22582-2008）（3）《電氣裝置安裝工程旋轉(zhuǎn)電機(jī)施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50170-2006）（4）《建筑電氣照明裝置施工與驗(yàn)收規(guī)范》（GB50617-2010）（5）建筑電氣工程竣工圖紙和文字資料（6）弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料（7）地方供電部門(mén)的檢測(cè)報(bào)告和預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（8）項(xiàng)目的物業(yè)承接方案（9）承接查驗(yàn)所必須的其他資料3.2強(qiáng)電系統(tǒng)3.2.1強(qiáng)電系統(tǒng)分項(xiàng)查驗(yàn)表序號(hào)子分部分項(xiàng)查驗(yàn)范圍及內(nèi)容3.3.1圖紙資料及備件圖紙資料、備品備件、專(zhuān)用工具、防護(hù)用品3.3.2設(shè)備機(jī)房變配電房、發(fā)電機(jī)房、強(qiáng)電豎井3.3.3（1）高低壓配電高壓開(kāi)關(guān)柜外觀結(jié)構(gòu)、基本功能、高壓斷路器、避雷器、CT、PT、母線、操作機(jī)構(gòu)、電磁鎖、機(jī)械鎖、開(kāi)關(guān)柜小車(chē)、移動(dòng)式開(kāi)關(guān)柜、隔離開(kāi)關(guān)、接地開(kāi)關(guān)、交接試驗(yàn)3.3.3（2）干式變壓器設(shè)備銘牌、規(guī)格型號(hào)、外觀、油漆、絕緣、放電痕跡、相色標(biāo)志、測(cè)溫儀表、排風(fēng)扇、噪音、聯(lián)結(jié)組標(biāo)號(hào)、接地和中性線、電纜頭、母排、損耗、沖擊合閘試驗(yàn)、空載運(yùn)行3.3.3（3）低壓開(kāi)關(guān)柜規(guī)格與型號(hào)、結(jié)構(gòu)與外形、涂層與平整度、裝配質(zhì)量、手動(dòng)操作試驗(yàn)、抽屜手動(dòng)試驗(yàn)、絕緣電阻試驗(yàn)、保護(hù)電路檢查、單元互換檢查、電器操作試驗(yàn)、聯(lián)鎖功能試驗(yàn)3.3.3（4）無(wú)功功率補(bǔ)償柜外觀及結(jié)構(gòu)、容量檢查、機(jī)械操作、通電操作、自動(dòng)控制器、間隙與距離、觸電防護(hù)3.3.3（5）直流屏絕緣電阻和絕緣強(qiáng)度、監(jiān)視柜的聲光信號(hào)、電池組的容量3.3.4（1）備用電源應(yīng)急發(fā)電機(jī)外觀與涂層、元器件、電池、輸出功率、絕緣電阻、功率因數(shù)、噪聲、電壓、故障報(bào)警、高溫保護(hù)功能、自動(dòng)計(jì)時(shí)功能、遠(yuǎn)程監(jiān)控功能3.3.4（2）UPS不間斷電源規(guī)格型號(hào)、備品備件、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、中性線的連接、接地標(biāo)識(shí)、線路敷設(shè)、運(yùn)行噪聲3.3.4（3）EPS應(yīng)急電源規(guī)格型號(hào)、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、容量與符合核對(duì)、輸出電壓、過(guò)載能力、轉(zhuǎn)換時(shí)間、保護(hù)及報(bào)警功能、運(yùn)行噪聲測(cè)試3.3.5（1）用電設(shè)備電動(dòng)機(jī)外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、試運(yùn)轉(zhuǎn)、帶載運(yùn)行3.3.5（2）開(kāi)關(guān)、插座、風(fēng)扇外觀與接線、查找安裝、開(kāi)關(guān)安裝、吊扇安裝、壁扇安裝、帶載試運(yùn)行3.3.5（3）照明設(shè)施普通燈具、行燈、防水燈具、應(yīng)急燈具、防爆燈具、彩燈、霓虹燈、景觀燈、航標(biāo)標(biāo)志燈、庭院燈3.3.6電氣線路封閉母線、電線電纜、橋架線槽、電纜豎井、電線導(dǎo)管、架空線路3.3.7防雷及接地裝置接地裝置、避雷引下線、接閃器、建筑物等電位連接等防雷及接地裝置的外觀查驗(yàn)、安裝質(zhì)量查驗(yàn)3.2.2物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容合同要求況實(shí)際配置備注1圖紙資料圖紙名稱(chēng)依據(jù)設(shè)備出廠裝箱單與有關(guān)合同圖紙數(shù)量設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)2備品備件名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)數(shù)量完好程度3專(zhuān)業(yè)工具名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)數(shù)量完好程度使用說(shuō)明4防護(hù)用品名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)數(shù)量完好程度使用說(shuō)明備注：記錄人：時(shí)間：審核人：3.3發(fā)電機(jī)系統(tǒng)3.3.1變配電房現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1配電機(jī)房的位置及面積2機(jī)房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾3機(jī)房大門(mén)的防鼠板4滅火器的規(guī)格、數(shù)量5燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度6應(yīng)急燈數(shù)量、供電時(shí)間7房?jī)?nèi)插座數(shù)量8機(jī)械通風(fēng)設(shè)備9溫濕度計(jì)的配置10設(shè)備房的消防直通電話11高低壓模擬屏的配置12變配電機(jī)房的防水門(mén)坎13高壓測(cè)試工具的配置14開(kāi)關(guān)操作手柄等專(zhuān)用工具15底面絕緣膠墊的鋪設(shè)16變壓器的防護(hù)情況17明裝接地干線及接地電阻18高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙19電氣設(shè)備底座的接地情況20電纜溝及夾層的情況其他：記錄人：時(shí)間：審核人：3.3.2序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1電源與照明發(fā)電機(jī)房應(yīng)配置雙路供電電源，以確保發(fā)電設(shè)備的可靠運(yùn)行；發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝防爆燈，防爆燈照度不低于200Lx，且亮度分布均勻。2儲(chǔ)油間機(jī)組應(yīng)設(shè)有專(zhuān)用儲(chǔ)油間，儲(chǔ)油間應(yīng)采用防火墻與發(fā)電機(jī)房隔開(kāi)；儲(chǔ)油間設(shè)置能自行關(guān)閉的甲級(jí)防火門(mén)，并向發(fā)電機(jī)方向開(kāi)啟；儲(chǔ)油間內(nèi)設(shè)有通風(fēng)換氣裝置；儲(chǔ)油間油箱無(wú)滲漏現(xiàn)象，總儲(chǔ)存量不應(yīng)超過(guò)8小時(shí)的用量；油箱上應(yīng)有油位標(biāo)尺。3消音與排氣發(fā)電機(jī)排氣管及消聲器應(yīng)固定在專(zhuān)用支架上，排氣管無(wú)滲漏；發(fā)電機(jī)房的噪音和廢氣排放應(yīng)通過(guò)環(huán)保及消防部門(mén)的檢測(cè)驗(yàn)收。4消防報(bào)警發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及滅火系統(tǒng)，并能夠聯(lián)動(dòng)控制排煙和送風(fēng)設(shè)備；消防系統(tǒng)的動(dòng)作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制中心也能夠直接控制消防設(shè)備。5其他發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置與消防控制中心通信的直通電話；機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)比有黃綠相間顏色標(biāo)示的明裝接地干線。3.3.3發(fā)電機(jī)房現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1發(fā)電機(jī)房的位置及面積2發(fā)電機(jī)雙路電源配置情況3防爆燈具型號(hào)、數(shù)量及照度4應(yīng)急燈具的數(shù)量、供電時(shí)間5儲(chǔ)油間的防火門(mén)6儲(chǔ)油間的通風(fēng)裝置油箱的容積與儲(chǔ)油量7油箱的容積與儲(chǔ)油量8排氣管及消音器的固定情況9機(jī)房噪音及廢氣排放情況10滅火器的規(guī)格與數(shù)量11自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的響應(yīng)情況12自動(dòng)滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)情況13機(jī)房與消防中心的直通電話14機(jī)房?jī)?nèi)的明裝接地干線其他：記錄人：時(shí)間：審核人：3.3.4序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀質(zhì)量設(shè)備外表面應(yīng)清潔，銘牌位置正確，字跡清晰；涂層完好，油漆完整，無(wú)明顯碰撞凹陷；發(fā)電機(jī)組隨帶的控制柜接線應(yīng)正確，緊固件緊固狀態(tài)良好，無(wú)遺漏脫落；柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固，標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰正確，顏色滿足要求；開(kāi)關(guān)、保護(hù)裝置的型號(hào)、規(guī)格正確，驗(yàn)證出廠試驗(yàn)的鎖定標(biāo)記應(yīng)無(wú)移位；電壓、電流、頻率、溫度等儀表完好。2啟動(dòng)電池機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專(zhuān)用的臺(tái)架上；配置有充電器；啟動(dòng)電池配置2組，傳輸線線徑足夠，連接端子處牢固、無(wú)爬堿；電壓正常，電池電解液液位正常。3絕緣電阻發(fā)電機(jī)組至低壓配電柜饋電線路的相間、相對(duì)低間的地絕緣電阻值應(yīng)大于0.5兆歐。4相序柴油發(fā)電機(jī)饋電線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統(tǒng)的相序一致。5接地發(fā)電機(jī)中性線（工作零線）應(yīng)與接地干線直接連接，螺栓防松零件齊全，且有標(biāo)識(shí)；發(fā)電機(jī)本體和機(jī)械部分的可接近裸露導(dǎo)體應(yīng)接地（PE）或接零（PEN）可靠。6排煙風(fēng)機(jī)檢查進(jìn)風(fēng)道和排風(fēng)道是否暢通；排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)與發(fā)電機(jī)同時(shí)啟動(dòng)，延時(shí)停止，運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音；風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部分有保護(hù)裝置。7油箱儲(chǔ)量對(duì)輔助油箱的安裝質(zhì)量和儲(chǔ)油量進(jìn)行檢查，內(nèi)油箱總儲(chǔ)存量不應(yīng)超過(guò)8小時(shí)的需要量。8其他項(xiàng)目冷卻水清澈、干凈，無(wú)雜質(zhì)。打開(kāi)水箱蓋，用手指能夠接觸冷卻水；機(jī)油油質(zhì)無(wú)烏黑，油色正常，油位在L~H之間接近H處；檢查機(jī)組是否有漏水、漏油、漏風(fēng)、漏氣和漏電的情況。9試驗(yàn)運(yùn)行受電側(cè)低壓配電柜的開(kāi)關(guān)設(shè)備、自動(dòng)或手動(dòng)切換裝置和保護(hù)裝置等試驗(yàn)合格，按自備電源使用分配預(yù)案進(jìn)行負(fù)荷試驗(yàn)，機(jī)組連續(xù)運(yùn)行12小時(shí)無(wú)故障；帶載運(yùn)行，檢查油溫、油壓、電壓、頻率、聲音等參數(shù)是否在允許范圍內(nèi)；檢查實(shí)際運(yùn)行油耗及供電性能是否符合用戶要求。3.3.5物業(yè)項(xiàng)目：檢驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格型號(hào)2主要技術(shù)參數(shù)3維護(hù)與操作手冊(cè)4專(zhuān)用工具5備品備件6外觀質(zhì)量7啟動(dòng)電池8絕緣電阻9相序10接地11排煙風(fēng)機(jī)12油箱儲(chǔ)量13其他項(xiàng)目14試驗(yàn)運(yùn)行其他：記錄人：時(shí)間：審核人：3.4豎井3.4.1強(qiáng)電豎井現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1母線與橋架封閉母線、電纜橋架以及線管安裝牢固、排列整齊、無(wú)銹蝕、無(wú)損傷；封閉母線的支架應(yīng)安裝牢固，彈簧伸縮自如，母線端頭應(yīng)裝有封閉罩；橋架和線槽內(nèi)電線、電纜標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確，電纜型號(hào)、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。2防火隔堵封閉母線、電纜橋架的層間防火隔堵應(yīng)嚴(yán)密，防火枕應(yīng)完好無(wú)破損。3配電箱配電箱、控制箱、電表箱的外觀完好，整齊美觀，其位置安裝合理，便于計(jì)量抄表和維護(hù)檢修。4接地豎井內(nèi)所有電器設(shè)備應(yīng)與接地干線連接牢固，接地電阻符合設(shè)計(jì)要求；鍍鋅橋架連接處用專(zhuān)用的金屬連接板連接，非鍍鋅橋架連接部位打磨后用界面不小于4mm^2的銅編制帶可靠連接。5豎井照明豎井內(nèi)照明燈具和開(kāi)關(guān)、插座完好，要求照明不低于100Lx。6其他豎井門(mén)和鎖應(yīng)完好，安裝牢固，開(kāi)啟靈活；底面清潔無(wú)垃圾，墻面和天花板應(yīng)平整、清潔，無(wú)廢線和廢管。3.4.2物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1橋架、線槽的外觀質(zhì)量2橋架、線槽的安裝質(zhì)量3封閉母線的外觀質(zhì)量4封閉母線的安裝質(zhì)量5橋架和線槽內(nèi)線纜的標(biāo)牌及敷設(shè)情況6防火隔堵及防火枕7配電箱的安裝質(zhì)量8電器設(shè)備的接地情況9橋架連接處的搭界情況10開(kāi)關(guān)插座和燈具的配置11豎井內(nèi)的照度12豎井門(mén)和門(mén)鎖13天花板、地面及墻面其他：記錄人：時(shí)間：審核人：3.5低壓系統(tǒng)3.5.1低壓開(kāi)關(guān)柜現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1結(jié)構(gòu)與外形柜體外殼對(duì)角線在2~3米之間，其對(duì)角線之差不得超過(guò)5mm；門(mén)與框架橫梁之間、上下相鄰的門(mén)與門(mén)之間，應(yīng)該是平行的。當(dāng)門(mén)縫長(zhǎng)度不超過(guò)1米時(shí)，門(mén)縫寬窄偏差不得超過(guò)1mm；當(dāng)門(mén)縫長(zhǎng)度超過(guò)1米時(shí)，門(mén)縫寬窄偏差不得超過(guò)1.5mm。2涂層與平整度柜體外觀的涂覆層應(yīng)均勻，噴涂層厚度滿足要求，不能有皺紋、流痕、針孔、氣泡透底，無(wú)劃痕等；柜體鋼板的平整度每米內(nèi)的凹凸不超過(guò)3mm；柜門(mén)開(kāi)啟角度不小于90°，且靈活啟閉。3裝配質(zhì)量元器件上應(yīng)有完整的標(biāo)志、銘牌，安裝牢固、布局合理；面板上的指示燈、按鈕、儀表均應(yīng)橫平豎直；帶電部件的電器間隙和爬電距離符合規(guī)定，斷路器、交流接觸器的飛弧距離合格；元器件的裸露帶電端子等帶電導(dǎo)體距金屬構(gòu)件（如框架、隔板、門(mén)板等）的距離不得小于20mm，達(dá)不到要求必須采取絕緣措施；各相熔斷器之間有擋板，防止熔斷器熔斷時(shí)影響相鄰的熔斷器。4手動(dòng)操作試驗(yàn)對(duì)每臺(tái)柜子上所有的手動(dòng)操作部件（如斷路器操作手柄、組合開(kāi)關(guān)旋鈕等）進(jìn)行5次操作，無(wú)異常情況。5抽屜手動(dòng)試驗(yàn)將抽屜由連接位置拉出到試驗(yàn)位置，再到分離位置，然后再推進(jìn)到連接位置。操作過(guò)程應(yīng)靈活輕便、無(wú)卡阻或碰撞現(xiàn)象；連接、試驗(yàn)和分離位置定位均應(yīng)可靠。每個(gè)功能單元都要進(jìn)行手動(dòng)操作。6絕緣電阻試驗(yàn)斷開(kāi)主開(kāi)關(guān)，同相的進(jìn)線和出線，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；閉合主開(kāi)關(guān)，不同相的帶電部件之間絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；各帶電部件與金屬框架之間，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；7保護(hù)電路檢查用抽查的辦法，對(duì)裝置進(jìn)行保護(hù)電路連接點(diǎn)與保護(hù)地線之間的直流電阻測(cè)量，其電阻值應(yīng)在0.01Ω以下。每臺(tái)開(kāi)關(guān)柜抽查點(diǎn)應(yīng)不少于5點(diǎn)。8單元互換檢查抽出式開(kāi)關(guān)柜，在相同規(guī)格的功能單元之間進(jìn)行互換性試驗(yàn)，互換應(yīng)可靠，抽插應(yīng)靈活、方便。9電器操作試驗(yàn)進(jìn)行模擬通電試驗(yàn)，檢查斷路器合閘、分閘是否正常，幾臺(tái)柜子之間有聯(lián)系時(shí)，要進(jìn)行聯(lián)屏試驗(yàn)。試驗(yàn)要逐臺(tái)進(jìn)行，抽屜柜要逐臺(tái)調(diào)試；調(diào)好的抽屜插到柜子上后還應(yīng)通電試驗(yàn)。10聯(lián)鎖功能試驗(yàn)通電檢查操作機(jī)構(gòu)與門(mén)的聯(lián)鎖；功能單元與門(mén)的聯(lián)鎖。在合閘時(shí)，柜門(mén)不應(yīng)打開(kāi)。雙電源之間的機(jī)械或電氣聯(lián)鎖必須安全可靠，正常電源正常供電時(shí)，備用電源的斷路器不能合閘，反之也一樣。3.5.1低壓開(kāi)關(guān)柜現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格與型號(hào)2結(jié)構(gòu)與外形3涂層與平整度4裝配質(zhì)量5手動(dòng)操作試驗(yàn)6抽屜手動(dòng)試驗(yàn)7絕緣電阻試驗(yàn)8保護(hù)電路檢查9單元互換檢查10電器操作試驗(yàn)11聯(lián)鎖功能試驗(yàn)其他：記錄人：時(shí)間：審核人：3.6電動(dòng)機(jī)系統(tǒng)3.6.1電動(dòng)機(jī)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀與安裝電機(jī)的規(guī)格型號(hào)及數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求；電機(jī)的出廠技術(shù)資料、附件及備件應(yīng)齊全，無(wú)損傷；電機(jī)表面油漆應(yīng)完好，無(wú)明顯碰撞凹陷，接地良好；電氣安裝應(yīng)牢固，螺栓及防松零件齊全，不松動(dòng)；防水電動(dòng)機(jī)的接線入口及接線盒蓋等密封處理良好；電機(jī)的引出線鼻子焊接或壓接應(yīng)良好，編號(hào)齊全，接線盒內(nèi)裸露帶電部分的電氣間隙應(yīng)大于8㎜，否則應(yīng)采取絕緣防護(hù)措施；電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；100KW以上的電動(dòng)機(jī)，應(yīng)測(cè)量各相電阻值，相互差不應(yīng)大于最小值的2%；無(wú)中性點(diǎn)引出的電動(dòng)機(jī)，測(cè)量線間電阻值，相互差不應(yīng)大于最小值的1%。2接地保護(hù)電機(jī)的接線方式、極性應(yīng)正確；手動(dòng)盤(pán)車(chē)，轉(zhuǎn)子應(yīng)靈活，無(wú)卡阻；進(jìn)行空載啟動(dòng)并運(yùn)行，時(shí)間2小時(shí)，檢查以下指標(biāo)：測(cè)量電機(jī)的空載電流；電流值應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；檢查電機(jī)三相電流的平衡度，應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；檢查電機(jī)各部溫度，不應(yīng)超過(guò)產(chǎn)品技術(shù)要求；電機(jī)的旋轉(zhuǎn)方向符合使用要求，無(wú)異常聲響；換向器、集電環(huán)及電刷的工作情況正常；滑動(dòng)軸承溫度不應(yīng)超過(guò)80℃，滾動(dòng)軸承溫度不應(yīng)超過(guò)95℃；電動(dòng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3帶載運(yùn)行帶載試驗(yàn)次數(shù)：在冷態(tài)時(shí)，可啟動(dòng)2次，每次間隔時(shí)間不得小于5分鐘；在熱態(tài)時(shí)，可啟動(dòng)1次。電機(jī)起動(dòng)電流和負(fù)載電流符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3.6.2電動(dòng)機(jī)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格與型號(hào)2技術(shù)資料3備品備件4外觀質(zhì)量5安裝質(zhì)量6密封質(zhì)量7接線質(zhì)量8電氣間隙9電機(jī)接線10接地電阻11相間電阻值12手動(dòng)盤(pán)車(chē)13空載運(yùn)行14帶載運(yùn)行其他：記錄人：時(shí)間：審核人：第4章：電梯升降系統(tǒng)的的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)4.1電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的依據(jù)（1）《電梯工程質(zhì)量施工驗(yàn)收規(guī)范》（GB50310-2002）（2）《建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50303-2002）（3）國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局《電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)范》（4）國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局《自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程》（5）設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝要求及技術(shù)說(shuō)明書(shū)（6）物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。4.2電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)工程分項(xiàng)表序號(hào)子系統(tǒng)工程分項(xiàng)工程備注1轎廂與對(duì)重轎廂、安全鉗、裝飾、通風(fēng)、照明2機(jī)房供電系統(tǒng)、曳引機(jī)、緊急操作裝置、限速器、接地3井道井道頂部空間、導(dǎo)軌、導(dǎo)線與電纜、曳引繩、補(bǔ)償繩、地坑、緩沖器4層站層站、廳門(mén)、消防功能5綜合性能安全鉗、緩沖器、曳引、轎廂、平層精度、安全開(kāi)關(guān)、電梯噪聲、超載試驗(yàn)6扶梯驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)向站、傾斜角和導(dǎo)向、相鄰區(qū)域設(shè)施、扶手裝置與圍裙板、梳齒與梳齒板、安全裝置、檢修裝置、啟動(dòng)與停止、標(biāo)識(shí)4.3電梯隨機(jī)圖紙、資料及備品備件查驗(yàn)表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)結(jié)果備注1建設(shè)單位電梯安全使用登記證電梯年檢報(bào)告電梯檢驗(yàn)合格證書(shū)2生產(chǎn)單位電梯裝箱單產(chǎn)品出廠合格證機(jī)房井道布置圖使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)（應(yīng)含電梯潤(rùn)滑匯總圖表和電梯標(biāo)準(zhǔn)功能表）動(dòng)力和安全電路的電梯示意圖及符號(hào)說(shuō)明電氣敷線圖部件安裝圖安裝說(shuō)明書(shū)門(mén)鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗(yàn)報(bào)告結(jié)論副本，其中限速器與漸進(jìn)式安全鉗還須有調(diào)試證書(shū)副本3安裝單位自檢記錄和檢驗(yàn)報(bào)告安裝過(guò)程中事故記錄與處理報(bào)告改造部分的清單、主要部件合格證、型式試驗(yàn)報(bào)告副本等資料，必要時(shí)還應(yīng)提供圖樣和計(jì)算資料4其他電梯的備品備件專(zhuān)業(yè)工具轎廂及機(jī)房鑰匙防護(hù)用品等其他：記錄人：時(shí)間：審核人：4.4電梯轎廂與對(duì)重現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容與方法序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)方法1外觀僅檢查轎廂內(nèi)應(yīng)標(biāo)明額定載重量、人數(shù)、制造單位的銘牌，轎廂有效面積應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。外觀檢查，必要時(shí)用尺測(cè)量轎廂、轎門(mén)及廳門(mén)的材質(zhì)、顏色符合合同要求，且表面平整、無(wú)磕碰、無(wú)劃痕、無(wú)色差；保護(hù)膜應(yīng)全部清理干凈。外觀檢查轎廂天花和地面平整、無(wú)凹凸、無(wú)色差；接縫處無(wú)膠跡。外觀檢查操縱按鈕動(dòng)作靈活，信號(hào)顯示清晰、完整，控制功能有效。外觀檢查照明燈具和應(yīng)急照明安裝牢固，數(shù)量齊全，照度符合要求。外觀檢查，必要時(shí)測(cè)量轎廂排氣扇運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲響。外觀檢查廳內(nèi)檢修小門(mén)開(kāi)關(guān)靈活并在上鎖狀態(tài)。外觀檢查轎廂頂部的檢修照明和電源插座齊全，并有相應(yīng)的標(biāo)志。外觀檢查電梯對(duì)講裝置齊全且對(duì)講按鈕靈活可靠。通話試驗(yàn)轎廂內(nèi)張貼有安全檢測(cè)證書(shū)和乘梯須知，檢測(cè)證書(shū)在有效期內(nèi)外觀檢查2檢修裝置進(jìn)入檢修狀態(tài)，其正常運(yùn)行、緊急電動(dòng)運(yùn)行、對(duì)接操作等動(dòng)作全部取消，再次操作檢修開(kāi)關(guān)，電梯才能重新恢復(fù)正常。將轎廂置于檢修狀態(tài)，分別將廳門(mén)打開(kāi)和安全開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，進(jìn)行檢修運(yùn)行操作，檢查電梯是否能夠啟動(dòng)；呼梯，檢查電梯是否能夠應(yīng)答，試驗(yàn)對(duì)接操作和緊急電動(dòng)運(yùn)行是否有效。轎廂運(yùn)行應(yīng)依靠一種持續(xù)撳壓按鈕，防止誤操作，并標(biāo)明運(yùn)行方向，轎廂運(yùn)行速度不應(yīng)大于0.63m/s。轎廂運(yùn)行仍依靠安全裝置。轎頂檢修控制應(yīng)優(yōu)先于其他檢修控制。在轎頂將檢修控制開(kāi)關(guān)置于檢修控制狀態(tài)，分別在轎廂和機(jī)房進(jìn)行檢修控制操作，確定優(yōu)先順序。3護(hù)欄裝置轎頂應(yīng)裝設(shè)護(hù)欄，護(hù)欄高度不超過(guò)轎頂最高部件，當(dāng)頂層高度允許時(shí)，護(hù)欄高度應(yīng)為1.05米。外觀檢查井道內(nèi)的導(dǎo)向滑輪、曳引輪和轎架上固定的反繩輪，應(yīng)設(shè)置防護(hù)裝置（保護(hù)罩和擋繩裝置），以避免懸掛繩脫槽傷人和進(jìn)入雜物。外觀檢查4導(dǎo)軌的固定導(dǎo)軌應(yīng)用壓板固定在導(dǎo)軌架上，不應(yīng)采用焊接或螺栓直接連接。外觀檢查轎廂導(dǎo)軌與對(duì)重導(dǎo)軌的下端應(yīng)支撐在地面堅(jiān)固的導(dǎo)軌座上。外觀檢查5電氣保護(hù)裝置轎頂?shù)陌踩?，?yīng)有電氣保護(hù)裝置。對(duì)于有一個(gè)或二個(gè)轎廂人口沒(méi)有設(shè)轎門(mén)的電梯必須設(shè)置安全窗。電梯以檢修速度上下運(yùn)行時(shí)，打開(kāi)安全窗時(shí)，轎廂應(yīng)停止運(yùn)行。連續(xù)運(yùn)作兩次均應(yīng)有效。6緊急停止開(kāi)關(guān)在轎頂、滑輪間應(yīng)設(shè)有緊急停止開(kāi)關(guān)，應(yīng)能使電梯包括自動(dòng)門(mén)保持不服務(wù)狀態(tài)。開(kāi)關(guān)應(yīng)為紅色、雙穩(wěn)態(tài)，能夠防止誤動(dòng)作釋放的安全觸點(diǎn)。電梯運(yùn)行過(guò)程中，按動(dòng)緊急停止開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)停止運(yùn)行。7備用電源緊急報(bào)警裝置和應(yīng)急照明的備用電源在停電時(shí)應(yīng)由自動(dòng)供電。斷電測(cè)試8超載保護(hù)裝置檢測(cè)轎廂載重量符合產(chǎn)品要求，且超載裝置動(dòng)作可靠。試驗(yàn)檢查9安全鉗安全鉗運(yùn)作之前或同時(shí)動(dòng)作使曳引機(jī)停止轉(zhuǎn)動(dòng)的電氣開(kāi)關(guān)，其開(kāi)關(guān)工作應(yīng)靈敏、可靠。斷開(kāi)電氣開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)不能啟動(dòng)轎廂與對(duì)重之間的間隔距離不小于50mm，限速器鋼絲繩和選層器鋼帶應(yīng)張緊，在運(yùn)行中不得與轎廂或?qū)χ叵嗯鲎?。用卷尺測(cè)量電梯轎廂與對(duì)重設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1電梯規(guī)格與型號(hào)2轎廂材質(zhì)與顏色3轎廂地面與天花4燈具與應(yīng)急照明5操縱按鈕與顯示6電梯對(duì)講功能7轎廂排氣扇8轎頂檢修照明與插座9安全檢測(cè)證書(shū)與乘梯須知10電梯檢修功能11轎頂護(hù)欄裝置12導(dǎo)軌的固定情況13安全窗保護(hù)裝置14緊急停止開(kāi)關(guān)15超載報(bào)警功能16安全鉗其他：記錄人：時(shí)間：審核人：電梯機(jī)房設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與方法序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)方法1電氣元件電氣元件標(biāo)志和導(dǎo)線端子編號(hào)或接插件編號(hào)應(yīng)清晰，電氣元件工作無(wú)異常。外觀檢查并與電氣圖紙核對(duì)。用500V兆歐表分別測(cè)量動(dòng)力電路、電氣安全裝置電路和照明電路導(dǎo)體之間和導(dǎo)體對(duì)地的絕緣電阻。測(cè)量時(shí)應(yīng)斷開(kāi)主電源開(kāi)關(guān)，并斷開(kāi)所有電子元件。其他電路絕緣電阻的檢測(cè)由安裝調(diào)試和維護(hù)保養(yǎng)單位自檢，檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)查看自檢記錄。絕緣電阻符合要求，動(dòng)力電路和電氣安全裝置電路不小于0.5兆歐；照明電路和其他電路不小于0.25兆歐。線管、線槽的敷設(shè)應(yīng)平直、整齊、牢固，線槽內(nèi)導(dǎo)線總面積不大于凈面積60%，線管內(nèi)導(dǎo)線總面積不大于凈面積40%。軟管固定間距不大于1米，端頭固定間距不大于0,1米。2供電系統(tǒng)每臺(tái)電梯單獨(dú)裝設(shè)電源開(kāi)關(guān)，并有與曳引機(jī)和控制柜相對(duì)應(yīng)的標(biāo)志；該開(kāi)關(guān)應(yīng)設(shè)于機(jī)房入口處；幾臺(tái)電梯共用同一機(jī)房，其電源開(kāi)關(guān)應(yīng)易于識(shí)別。電源開(kāi)關(guān)不應(yīng)切斷以下供電電路：轎廂照明和通風(fēng)、機(jī)房和滑輪間照明、機(jī)房?jī)?nèi)電源插座、轎頂與底坑的電源插座、電梯井道照明、報(bào)警裝置。斷開(kāi)主電源開(kāi)關(guān)、檢查照明、插座、通風(fēng)和報(bào)警裝置是否被切斷。同時(shí)檢查開(kāi)關(guān)配置、布置和標(biāo)識(shí)是否符合規(guī)定，是否滿足電梯使用要求。3曳引機(jī)曳引機(jī)油量適當(dāng)、油標(biāo)齊全，油位清晰、無(wú)滲漏；同一機(jī)房?jī)?nèi)有多臺(tái)電梯時(shí)，各臺(tái)曳引機(jī)應(yīng)有編號(hào)區(qū)別。檢查油標(biāo)油位確定油量。感官判斷曳引機(jī)工作狀況。制動(dòng)器動(dòng)作靈活，工作可靠；制動(dòng)時(shí)兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動(dòng)輪工作面上，松閘時(shí)制動(dòng)輪與閘瓦不發(fā)生摩擦，其四角處間隙平均值兩側(cè)各不大于0.7mm。外觀檢查，必要時(shí)用塞尺測(cè)量。曳引輪、導(dǎo)向輪在空載或滿載情況下對(duì)垂直線的偏差均不大于2mm；采用懸臂式曳引輪或鏈輪時(shí)，防護(hù)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，輪槽不應(yīng)有嚴(yán)重不均勻磨損，磨損不應(yīng)改變槽形。用磁力線錘沿曳引輪或?qū)蜉嗊吘壌瓜?，用塞尺測(cè)量垂線與輪之間的間隙。外觀檢查槽形磨損情況，必要時(shí)用卡尺或深度尺測(cè)量磨損深度。4緊急操作裝置應(yīng)有停電或電氣系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)進(jìn)行緊急操作的慢速移動(dòng)轎廂措施，操作可靠；如所需的操作力不大于400N，可采用手動(dòng)緊急操作裝置，否則機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置緊急電動(dòng)運(yùn)行的電氣操作裝置。斷電檢查轎廂移動(dòng)裝置的功能。如采用手動(dòng)移動(dòng)裝置，先安裝好盤(pán)車(chē)手輪，并由一人握緊。另一人用松閘扳手將制動(dòng)器打開(kāi)后，檢查轎廂移動(dòng)狀況，驗(yàn)證移動(dòng)裝置功能。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)貼有發(fā)生困人故障時(shí)，救援步驟、方法和轎廂移動(dòng)裝置使用的詳細(xì)說(shuō)明。松閘扳手應(yīng)漆成紅色，盤(pán)車(chē)輪、曳引輪、限速器應(yīng)涂成黃色，松閘扳手及可拆卸的盤(pán)車(chē)手輪應(yīng)放置在機(jī)房?jī)?nèi)容易接近的明顯部位；在電動(dòng)機(jī)或盤(pán)車(chē)輪上應(yīng)有與轎廂升降方向相對(duì)應(yīng)的標(biāo)志。5限速器標(biāo)牌應(yīng)標(biāo)明限速器及電氣保護(hù)開(kāi)關(guān)工作速度、動(dòng)作速度、制造單位等內(nèi)容；限速器選用應(yīng)與電梯運(yùn)行速度相匹配，符合GB7588-2003（《電梯制造與安裝安全規(guī)范》，下同）中9.9.1條的規(guī)定。外觀檢查限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有封記，封記不應(yīng)有移動(dòng)痕跡，限速器安裝位置正確、底座牢靠，當(dāng)與安全鉗聯(lián)動(dòng)時(shí)無(wú)顫動(dòng)現(xiàn)象。外觀檢查應(yīng)有可靠停止轎廂上、下兩個(gè)方向運(yùn)動(dòng)的非自動(dòng)復(fù)位的電氣開(kāi)關(guān)：該開(kāi)關(guān)在達(dá)到限速器動(dòng)作速度之前動(dòng)作；對(duì)于額定速度不大于1m/s的電梯，最遲應(yīng)在限速器達(dá)到其動(dòng)作速度時(shí)，停止電梯運(yùn)行。通電試驗(yàn)，按動(dòng)電氣開(kāi)關(guān)電梯應(yīng)停止運(yùn)行。對(duì)于沒(méi)有限速器調(diào)試證書(shū)副本的新安裝電梯和封記移動(dòng)或動(dòng)作出現(xiàn)異常的限速器及使用周期達(dá)到2年時(shí)，應(yīng)進(jìn)行限速器動(dòng)作速度校驗(yàn)；其動(dòng)作速度應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。斷開(kāi)電梯主電源開(kāi)關(guān)，將限速器繩拉起，脫離開(kāi)限速輪。用大力鉗夾住限速器繩使其不能落下。將電梯測(cè)速表的一組檢測(cè)線跨接到限速器聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)的兩端，另一組檢測(cè)線跨接到微動(dòng)開(kāi)關(guān)的兩端，將微動(dòng)開(kāi)關(guān)放到限速器夾塊的下方，使限速器動(dòng)作，夾塊動(dòng)作時(shí)即可打斷開(kāi)關(guān)。用可調(diào)速的專(zhuān)用驅(qū)動(dòng)裝置逐漸將限速器加速，同時(shí)用測(cè)速表測(cè)量限速輪的線速度。此時(shí)測(cè)速表的測(cè)試頭應(yīng)放在限速輪上限速器繩中心位置。當(dāng)開(kāi)關(guān)動(dòng)作時(shí)自動(dòng)記錄限速器開(kāi)關(guān)和夾鉗動(dòng)作的速度值。6接地系統(tǒng)接地行駛應(yīng)根據(jù)供電系統(tǒng)采用TN-S或TN-C-S系統(tǒng)，中性線（N）與保護(hù)線（PE）應(yīng)始終分開(kāi)。將主電源斷開(kāi)，在進(jìn)線端斷開(kāi)零線，用萬(wàn)用表檢查零線和地線之間是否連通。易于以外帶電的部位與機(jī)房接地端連通性能應(yīng)良好，且之間的電阻值不大于0.5Ω。在TN供電系統(tǒng)中，嚴(yán)禁電氣設(shè)備外殼單獨(dú)接地，電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線做保護(hù)線，采用隨行電纜的鋼芯或芯線做保護(hù)線時(shí)不得少于2根。用萬(wàn)用表測(cè)量曳引機(jī)、電源開(kāi)關(guān)、線槽、轎廂等部件與機(jī)房接地端的電阻值。電梯機(jī)房設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1電氣元件標(biāo)志與導(dǎo)線編號(hào)2導(dǎo)體的絕緣電阻3線管、線槽的敷設(shè)4供電電源的設(shè)置5供電電源的控制范圍6曳引機(jī)的潤(rùn)滑7制動(dòng)器的間隙8緊急操作裝置的使用說(shuō)明書(shū)9松閘扳手及盤(pán)車(chē)手輪10曳引機(jī)、限速器的顏色11鋼絲繩上的平層標(biāo)識(shí)12限速器的標(biāo)牌13限速器調(diào)節(jié)部位的封記14限速器的電氣開(kāi)關(guān)15限速器的動(dòng)作校驗(yàn)16接地系統(tǒng)的類(lèi)型及質(zhì)量17電氣外殼與地線的電阻值18隨行纜中保護(hù)地線的根數(shù)其他：記錄人：時(shí)間：審核人：電梯井道部位現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與方法序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)方法1井道頂部空間當(dāng)對(duì)重完全壓在緩沖器上時(shí)應(yīng)同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：導(dǎo)軌應(yīng)提供不小于0.1+0.035V2（m）的進(jìn)一步制導(dǎo)行程；轎頂可站人的最高面積的水平面與相應(yīng)井道頂最低部件的水平面之間的自由垂直距離不小于0.1+0.035V2（m）井道頂?shù)淖畹筒考c轎頂設(shè)備的最高部件之間的間距（不包括導(dǎo)靴、鋼絲繩附件等）不小于0.3+0.035V2（m），與轎頂部件最高點(diǎn)的間距不小于0.1+0.035V2（m）；轎頂上方應(yīng)有不小于0.5×0.6×0.8m的空間。轎廂在上端站平層時(shí)，在轎頂測(cè)量上述數(shù)據(jù)。人撤離轎頂后，短接上限位開(kāi)關(guān)和極限開(kāi)關(guān)，慢速提升轎廂，直到対重完全壓實(shí)在緩沖器上，量出層門(mén)地坎與轎廂地坎的垂直高度差，將在轎頂測(cè)量的數(shù)據(jù)減去地坎高差即為實(shí)際頂部間距。計(jì)算是否滿足規(guī)定要求。電梯井道除GB7588規(guī)定的開(kāi)口和部分允許的封閉井道外，應(yīng)用無(wú)孔的墻、底板和頂板完全封閉。當(dāng)相鄰兩層門(mén)地坎的間距大于11m時(shí)，其間距應(yīng)設(shè)置井道安全門(mén)。在同一井道內(nèi)，相鄰轎廂間的水平距離不大于0.75m，且大于等于0.3m時(shí)，可使用轎廂安全門(mén)。在井道內(nèi)檢查井道封閉和安全門(mén)的設(shè)置情況。檢修門(mén)、井道安全門(mén)及檢修活板門(mén)均不得朝井道內(nèi)開(kāi)啟，且應(yīng)有鑰匙開(kāi)啟的鎖。當(dāng)上述門(mén)開(kāi)啟后，不用鑰匙也能將其關(guān)閉和鎖??；而在井道內(nèi)當(dāng)上述門(mén)鎖閉時(shí)，不用鑰匙也能開(kāi)啟。手動(dòng)試驗(yàn)應(yīng)設(shè)置電氣安全裝置，以保證只有當(dāng)檢修門(mén)、井道安全門(mén)以及檢修活板門(mén)全部關(guān)閉時(shí)，電梯才能運(yùn)行。關(guān)閉各道門(mén)，檢查電梯運(yùn)行情況；打開(kāi)任一道門(mén)，檢查電梯開(kāi)啟和停止運(yùn)行情況。裝有多臺(tái)電梯的轎廂和對(duì)重的井道，應(yīng)在井道下部不同電梯的運(yùn)動(dòng)部件（轎廂或?qū)χ兀┲g設(shè)置隔障。隔障高度不小于2.5m。當(dāng)電梯運(yùn)動(dòng)部件之間的水平距離小于0.3m時(shí)，隔障應(yīng)貫穿整個(gè)井道高度，且寬度符合要求。外觀檢查，必要時(shí)用卷尺測(cè)量。2導(dǎo)軌每列導(dǎo)軌工作面每5m鉛垂線測(cè)量值間的相對(duì)最大偏差均應(yīng)不大于下列數(shù)值：轎廂導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的T型對(duì)重導(dǎo)軌為0.6mm；不設(shè)安全鉗的T型對(duì)重導(dǎo)軌為1mm使用激光垂準(zhǔn)儀或5m長(zhǎng)磁力線垂沿導(dǎo)軌側(cè)面和頂面測(cè)量，對(duì)每5m鉛垂線分段連續(xù)測(cè)量。每面不少于3段。兩列導(dǎo)軌頂面間的距離偏差：轎廂0+2mm，対重導(dǎo)軌為0+3mm。至少取井道中的上、中、下三點(diǎn)，用卷尺測(cè)量。轎廂導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的対重導(dǎo)軌工作面接頭處不應(yīng)有連續(xù)縫隙，且局部縫隙不大于0.5mm；接頭處臺(tái)階應(yīng)不大于0.05mm；不設(shè)安全鉗対重導(dǎo)軌接頭縫隙不大于1mm；接頭處臺(tái)階應(yīng)不大于0.15mm。局部縫隙用塞尺測(cè)量；接頭處臺(tái)階用直線度為0.01/300的平直尺和塞尺測(cè)量。每根導(dǎo)軌至少有2個(gè)導(dǎo)軌支架，其間的距離不大于2.5m；如間距大于2.5m應(yīng)有計(jì)算依據(jù)。支架或地腳螺栓埋入墻體應(yīng)牢固。焊接支架，其焊縫應(yīng)是連續(xù)的，并應(yīng)雙面焊牢。目測(cè)、外觀檢查。膨脹螺栓只能由于井道具有足夠強(qiáng)度的混凝土墻面，膨脹螺栓應(yīng)垂直于墻面。固定應(yīng)牢固可靠。井道上下兩端應(yīng)裝設(shè)極限位置保護(hù)開(kāi)關(guān)。它應(yīng)在轎廂或?qū)澲亟佑|緩沖器前起用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。慢速移動(dòng)轎廂當(dāng)其靠近極限開(kāi)關(guān)時(shí)，按動(dòng)開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)能停止上、下兩個(gè)方向運(yùn)行。分別短接上下極限開(kāi)關(guān)和限位開(kāi)關(guān)，提升（下降）轎廂，使対重（轎廂）完全壓實(shí)在緩沖器上，檢查極限開(kāi)關(guān)是否在整個(gè)過(guò)程中保持動(dòng)作狀態(tài)。電梯設(shè)置選層鋼帶時(shí)，應(yīng)有防止鋼帶斷帶的保護(hù)開(kāi)關(guān)。選層鋼帶應(yīng)張緊，運(yùn)行中不得與轎廂或?qū)澲叵嗯鲎?。外觀檢查。在運(yùn)行中不得與轎廂或?qū)潓澲叵嗯鲎病?導(dǎo)線與電纜線管、線槽的敷設(shè)應(yīng)平直、整齊、牢固，動(dòng)力與控制線路應(yīng)分隔敷設(shè)。外觀檢查。電纜應(yīng)避免與限速器繩、選層器鋼帶、限位極限開(kāi)關(guān)等裝置干涉。當(dāng)轎廂壓實(shí)在緩沖器上時(shí)，電纜不得與地面和轎廂底邊框接觸。隨行電纜不應(yīng)打結(jié)和波浪扭曲現(xiàn)象，不得與線槽、線管發(fā)生卡阻。固定應(yīng)可靠。封閉井道內(nèi)應(yīng)設(shè)置固定照明，井道最高與最低位置0.5m以內(nèi)各裝設(shè)一盞燈，井道中間每隔7m設(shè)一盞燈。4曳引繩曳引繩不應(yīng)有過(guò)度磨損、斷股等缺陷，斷絲數(shù)不應(yīng)超過(guò)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)鋼絲繩公稱(chēng)直徑減少7%時(shí)，即使未發(fā)現(xiàn)斷絲，該繩也應(yīng)報(bào)廢。目測(cè)檢查鋼絲繩的可見(jiàn)斷絲數(shù)。必要時(shí)用鋼絲繩探傷儀全長(zhǎng)檢測(cè)或分段抽測(cè)。用游標(biāo)卡尺測(cè)量鋼絲繩直徑。曳引繩張力與平均值偏差均不大于5%，彈簧、螺母、開(kāi)口銷(xiāo)等部件無(wú)缺損。將轎廂停在行程的適宜位置處，用張力檢查裝置測(cè)量每根鋼絲繩的張力，計(jì)算張力偏差值。外觀檢查繩端固定及部件缺損情況。5補(bǔ)償繩電梯額定速度大于2.5m/s時(shí)，應(yīng)使用帶有張緊輪的補(bǔ)償繩，并裝有檢查張緊狀況的電氣開(kāi)關(guān)。張緊輪應(yīng)有防止繩脫槽裝置和防止異物落入的防護(hù)罩。額定速度大于3.5m/s時(shí),應(yīng)有防跳裝置，并通過(guò)電氣裝置保護(hù)。電氣裝置和防護(hù)措施應(yīng)可靠有效。運(yùn)行時(shí)按動(dòng)保護(hù)開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)停止運(yùn)行。用卡尺檢查防跳裝置是否有效防止跳槽。補(bǔ)償繩（鏈）不應(yīng)有過(guò)度磨損等缺陷。繩（鏈）端固定應(yīng)可靠，部件不應(yīng)缺損。外觀檢查6底坑底坑不得有污水和雜物，應(yīng)安裝強(qiáng)排裝置，底坑高度為1.6m以上時(shí)，應(yīng)設(shè)梯子。外觀檢查底坑應(yīng)設(shè)有停止電梯運(yùn)行的非自動(dòng)復(fù)位的紅色停止開(kāi)關(guān)盒電源插座，且工作有效。動(dòng)作試驗(yàn)7緩沖器轎廂在兩端站平層位置時(shí)，轎廂、対重裝置的撞板與緩沖器頂面間的距離：能耗型緩沖器應(yīng)為150~400mm；蓄能型緩沖器為200~350mm。轎廂、對(duì)重裝置的撞板中心與緩沖器中心的偏差不大于20mm，同一基礎(chǔ)上緩沖器頂部與轎底對(duì)應(yīng)距離偏差不大于2mm。分別將轎廂停在底層和頂層評(píng)測(cè)位置，用尺測(cè)量。如果轎廂或?qū)澲刂麓_有人們能到達(dá)的空間存在，應(yīng)將対重緩沖器安裝在一直延伸到堅(jiān)固地面上的實(shí)心樁墩上或?qū)澲厣涎b設(shè)安全鉗裝置。檢查土建圖樣并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確認(rèn)。轎廂完全壓在緩沖器上應(yīng)滿足：轎底應(yīng)有一個(gè)能放入不小于0.5*0.6*1.0m矩形體的空間（可以任何面朝下放置）；底坑底與轎廂最低部分之間凈空間距離不小于0.5m（3除外）；底坑底與導(dǎo)靴、安全鉗、護(hù)腳板等部件之間距離不小于0.1m。電梯停在各層，外觀檢查并接通信號(hào)試驗(yàn)。蓄能型緩沖器僅適用于v≤1m/s的電梯；耗能型緩沖器適用于任何速度的電梯。緩沖器固定應(yīng)可靠。外觀檢查，對(duì)照銘牌，看選型是否合適。液壓緩沖器安裝應(yīng)垂直，油位正確，柱塞無(wú)銹蝕。外觀檢查，檢查油位。液壓緩沖器柱塞鉛垂度不大于0.5%，充液量正確，且應(yīng)設(shè)有在緩沖器動(dòng)作后，未恢復(fù)到正常位置使電梯不能正常運(yùn)行的電氣安全開(kāi)關(guān)。檢查電氣安全開(kāi)關(guān)安裝位置；按動(dòng)開(kāi)關(guān)，電梯應(yīng)不能啟動(dòng)。同一基礎(chǔ)上的兩個(gè)緩沖器頂部與轎底對(duì)應(yīng)同一基礎(chǔ)的兩個(gè)緩沖器頂部與轎底對(duì)應(yīng)距離差不大于2mm。測(cè)量電梯井道設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1對(duì)重完全壓在緩沖器上的檢查電梯井道的封閉與安全門(mén)的設(shè)置檢修門(mén)、安全門(mén)、及檢修活板門(mén)的開(kāi)啟電氣安全裝置的檢測(cè)多臺(tái)電梯運(yùn)動(dòng)部件之間的隔障設(shè)置2導(dǎo)軌工作面每5米的相對(duì)最大偏差值兩列轎廂導(dǎo)軌頂面間的距離偏差值兩列對(duì)重導(dǎo)軌頂面間的距離偏差值轎廂導(dǎo)軌和對(duì)重導(dǎo)軌工作面接頭縫隙導(dǎo)軌支架的間距及地腳螺栓的固定極限位置保護(hù)開(kāi)關(guān)的功能線管、線槽的敷設(shè)情況3電纜與其他裝置的干涉問(wèn)題隨行電纜的敷設(shè)于固定封閉井道照明燈具的設(shè)置曳引繩的質(zhì)量問(wèn)題4曳引繩的張力與平均偏差值曳引繩的繩端固定情況5張緊輪、電氣開(kāi)關(guān)、防繩脫槽和防護(hù)罩張緊輪、防跳裝置及電氣保護(hù)裝置補(bǔ)償繩(鏈)的質(zhì)量與固定情況6底坑清潔、強(qiáng)排裝置及爬梯裝置底坑的停止開(kāi)關(guān)和電源插座7轎廂撞板與緩沖器頂面間的距離對(duì)重裝置的撞板與緩沖器頂面間的距離同一基礎(chǔ)緩沖器頂部與轎底對(duì)應(yīng)距離值轎廂完全壓在緩沖器上的檢查液壓緩沖器的安裝質(zhì)量及油位液壓緩沖器的電氣安全開(kāi)關(guān)同一基礎(chǔ)上緩沖器與轎底的距離差值其他：記錄人：時(shí)間：審核人：層站與轎門(mén)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與方法序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)方法1層站層門(mén)外觀應(yīng)平整、光潔、無(wú)劃傷或碰傷痕跡。外觀檢查。層門(mén)地坎應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度，水平度不大于2/1000，地坎應(yīng)高出裝修地面2~5mm。用尺測(cè)量。層門(mén)地坎與轎門(mén)地坎的水平距離不大于35mm。水平距離偏差為0~+3mm為0+2，層門(mén)地坎應(yīng)牢固。用直尺或卷尺測(cè)量層門(mén)地坎與轎廂地坎的間隙，計(jì)算偏差。層門(mén)、轎門(mén)的的門(mén)扇之間，門(mén)扇與門(mén)套之間，門(mén)扇與地坎之間的間隙不大于6mm，貨梯不大于8mm；在水平滑動(dòng)門(mén)開(kāi)啟方向，以150N的力，施加在最不利點(diǎn)上時(shí)，間隙不大于30mm。用尺測(cè)量，在門(mén)扇底部水平拉動(dòng)門(mén)扇，檢查間隙。井道內(nèi)表面與轎廂地坎、轎門(mén)或門(mén)框的間距不大于0.15m。用尺測(cè)量門(mén)刀與層門(mén)地坎，門(mén)鎖滾輪與轎門(mén)地坎的間隙為5~10mm。將轎廂開(kāi)到門(mén)刀與層門(mén)地坎平行位置，在層門(mén)處用塞尺或直尺測(cè)量間隙；將轎廂開(kāi)到轎門(mén)地坎與門(mén)鎖滾輪平行位置，在轎廂內(nèi)用塞尺或直尺測(cè)量間隙。層站指示信號(hào)及按鈕安裝應(yīng)符合圖紙規(guī)定，位置正確，指示信號(hào)清晰明亮，按鈕動(dòng)作準(zhǔn)確無(wú)誤，消防開(kāi)關(guān)工作可靠。電梯停在各層，外觀檢查并接通信號(hào)試驗(yàn)。層門(mén)、轎門(mén)運(yùn)行不應(yīng)卡阻、脫軌或在行程終端時(shí)錯(cuò)位。運(yùn)行試驗(yàn)。當(dāng)轎門(mén)在開(kāi)鎖區(qū)域以外時(shí)，無(wú)論層門(mén)由于任何原因而被開(kāi)啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門(mén)自動(dòng)關(guān)閉，且工作有效；采用重錘式自動(dòng)關(guān)閉裝置應(yīng)有防止重錘墜落的措施。轎門(mén)在開(kāi)鎖區(qū)域以外，打開(kāi)層門(mén)，檢查層門(mén)是否能自動(dòng)關(guān)閉。動(dòng)力操縱的自動(dòng)門(mén)應(yīng)有防止門(mén)夾人不得保護(hù)裝置，且工作有效。認(rèn)為觸動(dòng)保護(hù)裝置，檢查電梯門(mén)是否自動(dòng)開(kāi)啟。2廳門(mén)每個(gè)層門(mén)都應(yīng)有緊急開(kāi)鎖裝置，并能用鑰匙打開(kāi)層門(mén)，開(kāi)鎖后能自動(dòng)復(fù)位。外觀檢查，并用鑰匙開(kāi)鎖試驗(yàn)。當(dāng)保持鎖緊的彈簧（磁鐵）失效時(shí)，重力不應(yīng)導(dǎo)致開(kāi)鎖。外觀檢查，并結(jié)合門(mén)鎖關(guān)閉原理判斷。鎖緊裝置與安全觸點(diǎn)元件間應(yīng)是直接的和防止誤動(dòng)作的連接。門(mén)鎖鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電氣安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件最小齒合長(zhǎng)度為7mm。外觀檢查，并用直尺測(cè)量電氣裝置觸點(diǎn)剛剛閉合時(shí)，鎖緊元件齒合長(zhǎng)度。層門(mén)與轎門(mén)的鎖閉應(yīng)滿足如下需求：在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開(kāi)鎖區(qū)域內(nèi)，層門(mén)應(yīng)不能打開(kāi)；如果一個(gè)層門(mén)或轎門(mén)打開(kāi)，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行；應(yīng)有檢查關(guān)閉位置的電氣裝置，如層門(mén)門(mén)扇由間接機(jī)構(gòu)連接時(shí)，未被鎖住的門(mén)扇也應(yīng)有這種電氣裝置。當(dāng)電梯運(yùn)行時(shí)，打開(kāi)層門(mén)或轎門(mén)時(shí)電梯應(yīng)停止運(yùn)行，電梯停止后，打開(kāi)任一層門(mén)或轎門(mén)，電梯應(yīng)不能啟動(dòng)。檢查間接機(jī)械連接門(mén)扇是否設(shè)置電氣裝置，可分別短接主（副）門(mén)鎖，確認(rèn)副（主）門(mén)鎖的可靠性。3消防功能消防開(kāi)關(guān)應(yīng)設(shè)在基站或撤離層，防護(hù)玻璃應(yīng)完好，并標(biāo)有“消防”字樣。外觀檢查。消防開(kāi)關(guān)動(dòng)作后，此時(shí)外呼和內(nèi)選信號(hào)無(wú)效，轎廂應(yīng)直接回到指定撤離層，將轎門(mén)打開(kāi)。電梯在停蹄或運(yùn)行過(guò)程中，選擇一些樓層呼梯，將消防開(kāi)關(guān)打開(kāi)，檢查電梯是否按規(guī)定程序回到指定層站等待。層站與轎門(mén)設(shè)備測(cè)試與試運(yùn)行記錄表物業(yè)項(xiàng)目：查驗(yàn)日期：編號(hào)：建設(shè)單位：參加人員：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：參加人員：序號(hào)測(cè)試項(xiàng)目測(cè)試情況備注1層門(mén)外觀質(zhì)量層門(mén)地坎水平度與高度層門(mén)地坎與轎門(mén)地坎的水平距離層門(mén)、轎門(mén)的門(mén)扇之間、門(mén)扇與門(mén)套之間、門(mén)扇與地坎之間的間隙井道內(nèi)表面與轎廂地坎、轎門(mén)或門(mén)框的間距門(mén)刀與層門(mén)地坎、門(mén)鎖滾輪與轎門(mén)地坎的間隙層站指示信號(hào)及按鈕層門(mén)、轎門(mén)的運(yùn)行情況層門(mén)自動(dòng)關(guān)閉裝置防止門(mén)夾人的保護(hù)裝置2層門(mén)的緊急開(kāi)鎖裝置彈簧（磁鐵）失效時(shí)，重力開(kāi)鎖情況鎖緊裝置與安全觸點(diǎn)元件間的連接情況門(mén)鎖鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)的動(dòng)作情況層門(mén)與轎門(mén)的鎖閉功能及電氣裝置3消防開(kāi)關(guān)的標(biāo)識(shí)與防護(hù)玻璃消防開(kāi)關(guān)動(dòng)作后的運(yùn)行狀態(tài)其他：記錄人：時(shí)間：審核人：電梯綜合性能現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)內(nèi)容與方法序號(hào)查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)方法1安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)安裝具有型式試驗(yàn)證書(shū)的瞬時(shí)式安全鉗