山東省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)方法適用性分析模擬試題

山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例及分析》：估價(jià)方法適用性分析模擬試題/r/n本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。/r/n一、單項(xiàng)選擇題（共/r/n2/r/n5/r/n題，每題/r/n2/r/n分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）/r/n1、/r/n在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括。/r/nA：估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)/r/nB：估價(jià)目的、估價(jià)原則、委托人/r/nC：估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)/r/nD：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n2、/r/n從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是。/r/nA：估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值/r/nB：估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格/r/nC：估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格/r/nD：合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n3、/r/n估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為元／㎡。/r/nA：1920/r/nB：2400/r/nC：2560/r/nD：3200/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n4、/r/n按標(biāo)志進(jìn)行劃分，分為品質(zhì)標(biāo)志與數(shù)量標(biāo)志。/r/nA：是否可以用質(zhì)量表現(xiàn)/r/nB：是否可以用數(shù)量表現(xiàn)/r/nC：是否可以用重量表現(xiàn)/r/nD：是否可以用面積表現(xiàn)/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n5、/r/n某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程與設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。/r/nA．30%/r/nB．45%/r/nC．65%/r/nD．75%/r/n/r/n6、/r/n下列使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。/r/nA：用途/r/nB：建筑規(guī)模/r/nC：容積率/r/nD：綠地率/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n7/r/n、/r/n由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的。/r/nA：操作風(fēng)險(xiǎn)/r/nB：信用風(fēng)險(xiǎn)/r/nC：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)/r/nD：法律風(fēng)險(xiǎn)。/r/nE：借款合同/r/n/r/n8、/r/nA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在Z省A市征收基本農(nóng)田以外的耕地180畝，應(yīng)由審批。/r/nA：國(guó)務(wù)院/r/nB：國(guó)土資源部/r/nC：Z省人民政府/r/nD：A市人民政府/r/nE：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章/r/n/r/n9、/r/n某市上期房屋預(yù)測(cè)銷(xiāo)售面積200000m2，實(shí)際銷(xiāo)售220000m2，平滑指數(shù)為0.43，則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售面積為_(kāi)_m2。/r/nA．208600/r/nB．380600/r/nC．211400/r/nD．239400/r/n/r/n10、/r/n物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以__為中心。/r/nA．物業(yè)的保值增值/r/nB．滿足當(dāng)前的租戶與新租戶/r/nC．物業(yè)的安全/r/nD．實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)/r/n

11、/r/n下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是．(2009年試題)/r/nA：空置率及有效毛收入呈反向變動(dòng)/r/nB：通過(guò)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響/r/nC：權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加/r/nD：金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率/r/nE：借款合同/r/n/r/n12、/r/n某宗房地產(chǎn)交易，約定由買(mǎi)方實(shí)際支付給賣(mài)方3700元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費(fèi)由賣(mài)方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)交易賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5.5%，買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為_(kāi)_元/m2。/r/nA．3507/r/nB．3592/r/nC．3627/r/nD．3558/r/n/r/n13、/r/n轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人及受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。/r/nA．30/r/nB．45/r/nC．60/r/nD．90/r/n14/r/n、/r/n關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。/r/nA：吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間/r/nB：吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間/r/nC：在新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷(xiāo)售周期/r/nD：吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)/r/nE：借款合同/r/n/r/n15、/r/n結(jié)合保險(xiǎn)的本質(zhì)，屬于保險(xiǎn)基本職能的是__職能。/r/nA．分散危險(xiǎn)/r/nB．融通資金/r/nC．防災(zāi)防損/r/nD．分配/r/n/r/n16、/r/n碳?xì)浠衔锛翱諝庵械牡趸镌陉?yáng)光作用下形成淺藍(lán)色煙霧，被稱為，危害非常大。/r/nA：乙烯/r/nB：光化學(xué)煙霧/r/nC：甲烷/r/nD：乙烷/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n17、/r/n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椤?r/nA：合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)/r/nB：圖紙、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)/r/nC：合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、圖紙/r/nD：圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)/r/nE：借款合同/r/n/r/n18、/r/n有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的__除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。/r/nA．售價(jià)/r/nB．租金/r/nC．潛在毛收入/r/nD．凈收益/r/n/r/n19、/r/n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于__。/r/nA．彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損/r/nB．提取法定盈余公積金/r/nC．提取公益金/r/nD．向投資者分紅/r/n/r/n20/r/n、/r/n收益法中所指的收益是．【2003年考題】/r/nA：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益/r/nB：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益/r/nC：估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益/r/nD：估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n2/r/n1、/r/n修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合__規(guī)劃。/r/nA．控制性詳細(xì)/r/nB．區(qū)域/r/nC．近期建設(shè)/r/nD．分區(qū)/r/n/r/n2/r/n2、/r/n下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。/r/nA．學(xué)習(xí)/r/nB．經(jīng)濟(jì)狀況/r/nC．對(duì)渠道的信賴度/r/nD．購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)/r/n2/r/n3、/r/n某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為年。/r/nA：38/r/nB：42/r/nC：58/r/nD：60/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n2/r/n4、/r/n在一國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系中居領(lǐng)導(dǎo)核心地位的是__。/r/nA．政策性銀行/r/nB．商業(yè)銀行/r/nC．中央銀行/r/nD．人民銀行/r/n2/r/n5、/r/n物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是__。/r/nA．零售商的財(cái)務(wù)能力/r/nB．零售商需要的服務(wù)/r/nC．零售商組合及位置分配/r/nD．零售商的聲譽(yù)/r/n二、多項(xiàng)選擇題（共/r/n2/r/n5題，每題/r/n2/r/n分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有/r/n1/r/n個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）/r/n1、/r/n運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括。/r/nA：加權(quán)平均資本化率/r/nB：綜合資本化率/r/nC：建筑物資本化率/r/nD：土地資本化率/r/nE：權(quán)益資本化率/r/n/r/n2、/r/n認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給及需求決定的代表性理論是。/r/nA：馬克思的利率決定理論/r/nB：可貸資金利率理論/r/nC：Is-LM曲線模型利率理論/r/nD：流動(dòng)性偏好利率理論/r/nE：借款合同/r/n3、/r/n一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾個(gè)部分組成，即__。/r/nA．封面；目錄/r/nB．致委托人函；估價(jià)師聲明/r/nC．估價(jià)結(jié)果審核/r/nD．估價(jià)技術(shù)報(bào)告及附件/r/nE．估價(jià)結(jié)果報(bào)告/r/n/r/n4、/r/n通風(fēng)施工圖紙可分為。/r/nA：立面圖/r/nB：平面圖/r/nC：剖面圖/r/nD：系統(tǒng)圖/r/nE：詳圖/r/n5、/r/n反映與描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括__三種類(lèi)型。/r/nA．空置率指標(biāo)/r/nB．供給指標(biāo)/r/nC．需求指標(biāo)/r/nD．市場(chǎng)交易指標(biāo)/r/nE．存量指標(biāo)/r/n/r/n6、/r/n某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為_(kāi)_。/r/nA．1.9%/r/nB．2.1%/r/nC．2.3%/r/nD．2.5%/r/n/r/n7/r/n、/r/n現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2。成交日期為2004年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為_(kāi)_。/r/nA．2648元/m2/r/nB．2688元/m2/r/nC．2708元/m2/r/nD．2734元/m2/r/n/r/n8、/r/n下列不屬于金融范疇的是。/r/nA：貨幣/r/nB：信用/r/nC：商品/r/nD：銀行/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n9、/r/n一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商。所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。/r/nA．轉(zhuǎn)移登記/r/nB．變更登記/r/nC．先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記/r/nD．先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記/r/n/r/n10、/r/n《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申報(bào)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件包括__。/r/nA．注冊(cè)資本應(yīng)在2000萬(wàn)元以上/r/nB．注冊(cè)資本應(yīng)在5000萬(wàn)元以上/r/nC．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間不少于5年/r/nD．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工不少于15萬(wàn)m2/r/nE．上一年房屋建筑施工面積不少于15萬(wàn)m2/r/n

11、/r/n某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）。/r/nA．3275元/m2/r/nB．3287元/m2/r/nC．3402元/m2/r/nD．4375元/m2/r/n/r/n12、/r/n下列關(guān)于邊際效用遞減規(guī)律，說(shuō)法正確的是。/r/nA：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢(shì)/r/nB：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢(shì)/r/nC：消費(fèi)者消費(fèi)后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費(fèi)前一單位商品所獲得的效用增量/r/nD：若繼續(xù)增加該商品的消費(fèi)量，則會(huì)使邊際效用為負(fù)值，從而減少總效用/r/nE：總效用有可能達(dá)到一個(gè)極大值，此時(shí)邊際效用大于零/r/n/r/n13、/r/n下列屬于時(shí)期指標(biāo)特點(diǎn)的有。/r/nA：各時(shí)期指標(biāo)值可以直接累加/r/nB：各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加/r/nC：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小及時(shí)期長(zhǎng)短成正比/r/nD：通常同一總體時(shí)期指標(biāo)值的大小及時(shí)期長(zhǎng)短成反比/r/nE：每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小不是隨時(shí)間的推移而逐漸增大的/r/n14/r/n、/r/n統(tǒng)計(jì)的基本概念中，按標(biāo)志是否可以用數(shù)量表現(xiàn)進(jìn)行劃分，分為品質(zhì)標(biāo)志與數(shù)量標(biāo)志。下列不屬于數(shù)量標(biāo)志的是__。/r/nA．工人工資/r/nB．工業(yè)產(chǎn)值/r/nC．人的年齡/r/nD．人的性別/r/n/r/n15、/r/n征用__，不需國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。/r/nA．基本農(nóng)田10公頃以下的/r/nB．基本農(nóng)田以外的耕地不超過(guò)35公頃的/r/nC．基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)70公頃的/r/nD．其他土地不超過(guò)35公頃的/r/nE．其他土地超過(guò)70公頃的/r/n/r/n16、/r/n影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的因素包括社會(huì)文化因素、個(gè)人因素與__。/r/nA．經(jīng)濟(jì)因素/r/nB．心理因素/r/nC．環(huán)境因素/r/nD．政治因素/r/n/r/n17、/r/n2006年甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，土地使用權(quán)年限為該類(lèi)用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2007年5月6日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。如果拍賣(mài)最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為。/r/nA：無(wú)效應(yīng)價(jià)/r/nB：有效應(yīng)價(jià)/r/nC：可以成交的價(jià)格/r/nD：不確定/r/nE：個(gè)人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人作變更處理，其他登記事項(xiàng)不作變更/r/n/r/n18、/r/n在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（）。/r/nA．社會(huì)平均利潤(rùn)率/r/nB．資本供求狀況/r/nC．國(guó)家宏觀信貸政策/r/nD．目標(biāo)收益率/r/n/r/n19、/r/n根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門(mén)終結(jié)裁決情形的有。/r/nA：申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的/r/nB：發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的/r/nC：受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的/r/nD：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的/r/nE：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的/r/n/r/n20/r/n、/r/n2002年3月某人以4.5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬(wàn)元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為_(kāi)_。/r/nA．12%/r/nB．13.4%/r/nC．80%/r/nD