買房知識大全

買房知識大全買房知識大全買房知識大全xxx公司買房知識大全文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度教你如何看戶型?。∫?、總原則：功能分區(qū)，清晰合理

宜：動(dòng)靜、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利。

1．起居室、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；

2．衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；

3．室內(nèi)交通線便捷；

4．面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

忌：

1．功能分區(qū)不合理；

2．室內(nèi)交通線太多；

3．對著起居室的衛(wèi)生間無前室；

4．臥室門朝客廳敞開；

5．四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；

6．各功能空間面積比例不當(dāng)；

7．躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

8．入戶無過渡空間。

二、各功能空間分原則：尺度合理、便于使用。

起居廳

宜：

1．寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；

2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；

3．廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3．3米，深寬比不宜大于2；

4．若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

忌：

1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；

2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；

4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。

臥室

宜：

1．主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米；

2．大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間；

3．如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近；

4．次臥室的面積宜大于10平方米。

忌：主臥室的寬度小于3米或面積過小。

餐廳

宜：和起居廳空間宜相對獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔；如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2．4米。

忌：

1．餐廳面積過大或過??；

2．正對衛(wèi)生間；

3．遠(yuǎn)離廚房。

廚房

宜：與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)；凈寬度不應(yīng)小于1．5米；廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。

忌：寬度不夠，影響操作。

衛(wèi)生間

宜：

1．帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1．2米；

2．對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；

3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。

忌：

1．衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)；

2．空間過于狹窄，影響洗浴功能。

陽臺

宜：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1．1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。

忌：實(shí)體欄板太高，影響采光及觀景。給予購房者的幾點(diǎn)提醒：怎樣選擇戶型合理的房子（一）根據(jù)使用選擇戶型

對于住宅的戶型，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇呢住宅的戶型按平面組織可分為：獨(dú)幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復(fù)式，躍層式，錯(cuò)層式等。消費(fèi)者在挑選時(shí)，應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因主要的目的是滿足使用功能，且面積控制緊張，故應(yīng)選擇剖面上無大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，剖面上應(yīng)有變化才好。若全從一個(gè)標(biāo)高上展開，空間感覺較死板，而且也需要一些走道。若能結(jié)合剖面變化，水平走道會(huì)減少，空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類住宅時(shí)，應(yīng)選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶型結(jié)構(gòu)分析，超大戶型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是大眾的需求對象，而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛(wèi)雙陽臺的戶型設(shè)計(jì)較受歡迎。

目前較為流行的躍層設(shè)計(jì)及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計(jì)則得到更多消費(fèi)者的青睞，銷售前景看好。

（二）各地戶型各有差異

由于歷史的原因，各地的房產(chǎn)戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶型設(shè)備確實(shí)是相對落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴(yán)格，出于容積率的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮，發(fā)展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶型的合理性；另外，由于從前北京住宅市場消費(fèi)主體是集團(tuán)購買力，在購房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數(shù)，對戶型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶型的完善與創(chuàng)新。缺少市場的壓力，自然使北京的戶型設(shè)計(jì)缺乏新意，落后于南方城市。

（三）室外景觀成新寵

客戶在購房時(shí)，住宅的面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局都是應(yīng)該考慮的重要因素，但目前客戶挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢，即客戶選房時(shí)對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀的重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀優(yōu)美，即使傳統(tǒng)上讓為較差的朝北戶型也會(huì)受到認(rèn)可。這主要是由于現(xiàn)在人們工作繁忙，白天較少有時(shí)間在家休息，加之空調(diào)等電器的普及，人們對日照等自然條件的要求有所減弱，而對優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。

（四）先廳后臥，順序選擇

客戶在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨(dú)立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環(huán)境，一個(gè)寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶所看重；第五才是次臥室（書房、客房）；最后考慮陽臺。

另外，在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí)，面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì)給使用帶來極大不便。一般應(yīng)在３．９米以上較為適宜，至少也應(yīng)滿足３．６米。買房殺價(jià)的心理學(xué)技巧1、

隱藏對所看房屋的喜愛程度，再有好感也不要輕易流露，越是漫不經(jīng)心房東就越心虛自己掛的房屋價(jià)格是不是合理，方便后面的殺價(jià)。

2、

言談中對房東透露已看中其他房屋被已準(zhǔn)備付定金，但也很喜歡此套房屋，流露出左右為難的樣子窺探房東的賣房誠意度，如果是很誠意出售勢必強(qiáng)力推薦自己的房屋，這時(shí)就可以慢慢殺價(jià)了，切記表演一定要逼真要在一定的范圍內(nèi)殺價(jià)，把握好度不要太過火，否則會(huì)適得其反。

3、

告知房東已經(jīng)付了其他房子的定金50000元，如果違約不買的話房東會(huì)把定金沒收，但自己確實(shí)很喜歡你這套房屋，看能否便宜點(diǎn)補(bǔ)償已付但將被房東沒收的定金。

4、

告知很喜歡此房屋，但要等自己的房子還出售后才能買，要求付款時(shí)間推后，一般的房東都不會(huì)同意，這時(shí)就退一步說要貸款或墊資但都需要額外的費(fèi)用，商榷能否共同分?jǐn)?，其目的也是為了降低房價(jià)。

5、

列出房屋的眾多缺點(diǎn)但又要表露出比較喜歡的狀態(tài)而猶豫不定，逼房東自動(dòng)降價(jià)。但列出房屋的缺點(diǎn)時(shí)一定要向房東流露出自己對此套房屋很感興趣，不然房東會(huì)認(rèn)為你沒有誠意而斷了回旋余地。房屋缺點(diǎn)概括：交通不方便、交通方便但太吵、周邊配套設(shè)施不全、周邊配套設(shè)施全但太雜亂、物業(yè)管理比較差、物業(yè)管理好但管理費(fèi)太高居住成本高、樓層低蚊蟲多采光差、樓層高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西曬嚴(yán)重、朝南雖好但有可能看不到景觀、毛坯房自己裝修很麻煩、裝修房又不喜歡他的風(fēng)格裝修時(shí)還要花錢敲掉等

6、

告知自己真的很滿意，但家人、老公和老婆不是很滿意，希望價(jià)格便宜點(diǎn)可以說服他們，最好現(xiàn)場打電話跟家人商議爭吵上演一場苦肉計(jì)，越逼真效果越好殺的價(jià)格也越理想。

7、

告知自己可以一次性付款而縮短交易周期，但自己又不太想把一大筆資金變成死錢，除非有便宜的價(jià)格，這對急需資金周轉(zhuǎn)的房東最為生效。

8、想法知道房東的電話，讓自己的家人扮成中介公司業(yè)務(wù)人員推薦他樓下或樓上的房子給他問他買不買，但是價(jià)格一定要比他在賣的房屋的便宜，其目的是讓他知道產(chǎn)品的有競爭性，塑造競爭對手。

9、

擅用手機(jī)。在殺價(jià)的過程中你的手機(jī)響了，有其他中介公司業(yè)務(wù)員給你推薦一套跟此套房屋相同小區(qū)，面積、樓層相仿但價(jià)格便宜得多的房屋，在通話中表示立即就可以定，此時(shí)如果房東愿意挽留或者著急表示有殺價(jià)的空間。

10、

擅用房產(chǎn)廣告。事實(shí)勝于雄辯，用數(shù)據(jù)說話。極力找到看中的房屋在市場上的廣告價(jià)格，一般來說房產(chǎn)中介公司在媒體上廣告價(jià)格都比房東的掛牌價(jià)低，用此打擊房東告知整個(gè)市場上都以這個(gè)價(jià)格在出售他的房屋，以此摧毀房東的最后心理防線達(dá)到殺價(jià)的目的。

11、

隨身帶著50000元現(xiàn)金，說只要價(jià)格便宜到自己的心理價(jià)位就立即付定金，這是殺手锏，房東都是見錢眼開不見兔子不撒鷹。

12、如果實(shí)在殺不下來，不要留戀與不舍，立即拔腿就走，讓房東擔(dān)心失去你怎么一個(gè)誠意的客戶而立即讓價(jià)，這叫欲擒故縱。房價(jià)高要?dú)r(jià)有道二手房殺價(jià)二十四招全攻略“漫天要價(jià)，就地還錢”，意思是說：講價(jià)要狠，心軟則敗。殺價(jià)是一門大學(xué)問，它如三軍作戰(zhàn)，攻心為上。大至外交談判，小到日常買菜，都要講價(jià)還價(jià)一番。因此掌握一些講價(jià)技巧，不但可以為自己省錢，而且還能自得其樂。

但買房子的不同之處在于，買賣雙方是內(nèi)行與外行之間的較量。由于對方多是賣場高手，而購房者充其量是業(yè)余愛好者，往往處于不利地位。但話雖如此，咱們也大可不必單長人家的威風(fēng)，倒是更應(yīng)學(xué)會(huì)“在戰(zhàn)略上藐視敵人，在戰(zhàn)術(shù)上重視敵人?！辟I房殺價(jià)二十四招第一招：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動(dòng)。

第二招：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價(jià)格。

第三招：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四招：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五招：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價(jià)便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買欲望，迫使對方降價(jià)格。

第七招：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八招：帶著5000元，說只要售價(jià)合適就馬上決定購買。

第九招：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購買欲的客戶。

第十招：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對方再降價(jià)。

第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。第十二招：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三招：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算

第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七招：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八招：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西，探知更便宜的價(jià)格。

第二十招：要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。

第二十一招：先選一個(gè)比較次一些的單元把價(jià)格談好，再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。

第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國內(nèi)也沒有時(shí)間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電.第二十三招：告知自己有不少朋友也會(huì)跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來更多買家。

第二十四招：記住，比購房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，故意拖延時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格。切勿因擔(dān)心“過了蘇州無艇搭”，而急于下訂。二手房買賣殺價(jià)秘笈二手房的優(yōu)勢恰好是我們買二手房時(shí)的殺價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)，一是信息優(yōu)勢。

二手房比新房的優(yōu)勢最大的一點(diǎn)來自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無底洞。二手房的價(jià)格是有評估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售最低起價(jià)二手房公示價(jià)格來判斷所購買的二手房價(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房價(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房價(jià)格最高者的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

二是出賣方弱點(diǎn)比較容易找出

我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價(jià)出現(xiàn)下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價(jià)。

對于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買家可以以不含裝修的價(jià)格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

買賣雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象開發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房價(jià)大約都翻了一番，所以通過表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

三是出賣方拿出價(jià)格理由的部分都可以市場性原因找出反方證據(jù)

出賣方提出的售出價(jià)大約會(huì)說到：地段優(yōu)勢出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類地段新房與二手房較大的價(jià)差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

說到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來回?fù)?，相?dāng)證明了賣方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，最大的回?fù)羰侄问悄阗I二手房的主要考慮是自住而不是出租；對于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購買當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你買二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要買房，再加上買了后也對市場價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在買入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

四是出價(jià)方式的談判技巧

許多二手房價(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過戶費(fèi)由對方出，買受人僅僅承擔(dān)二手房的買價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

方法是先通過第一個(gè)技巧權(quán)衡對方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購買成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買受人承擔(dān)，在這一前提下再與對方商談成交價(jià)格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價(jià)的路徑。

合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買賣價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

五是對于非完全性商品房的附加談判技巧

有些房子做為二手房是可以買入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買賣的合法性，買后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房價(jià)有下降趨勢，你可以大膽殺價(jià)。

二手房怎么買不會(huì)吃虧

八大招數(shù)一一看過來

第一招：地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會(huì)十分方便。

對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房價(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。

第二招：房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是買房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前北京二手房市場而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

第三招：戶型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對較低的二手房過渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)

在二手房交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗(yàn)明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購買，以免日后發(fā)生糾紛。

第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

二手房大都帶裝修，對于購買后立即入住的購房者來說著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其最初購買時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

第六招：屋內(nèi)配置細(xì)查看

購買二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠?、熱水器、電話?，通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣半送給購房者。這時(shí)購房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再考慮購買與否。

第七招：物業(yè)雜費(fèi)看真切

算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格，觀察這些費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶?？纯此徺I房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí)，自駕車族還要查看其車位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購買。

第八招：探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。簽訂房屋買賣居間/定金注意事項(xiàng)

最近買賣了幾套房子，都是通過中介，總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn).

首先在簽訂正式買賣合同前，一般都會(huì)簽一個(gè)居間和定金合同。一般來說買方要交付定金給賣方，而買方會(huì)將房產(chǎn)證交給中介或買方，表示立約的意象。

居間合同的定金：

有的中介合同說明了“定金由中介保管”，買家要注意了，一般來說定金都是由賣方交到買方手中，如果合同中有這個(gè)條款，賣方就比較被動(dòng)，在沒有收到定金現(xiàn)金的情況下，居間合同仍可能成立。賣方可以要求中介將此條款改為定金交付買家

居間合同關(guān)于中介的報(bào)酬：根據(jù)合同法的規(guī)定，房產(chǎn)中介的服務(wù)屬于居間服務(wù)，如果房產(chǎn)中介不能促成交易，不應(yīng)該收取報(bào)酬，只能收取因?yàn)槁?lián)系買賣雙方而發(fā)生的費(fèi)用?，F(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)中介往往為了保護(hù)自己的利益會(huì)在居間合同中加入類似“如買方或賣方的原因，導(dǎo)致雙方無法簽訂房屋買賣合同，買方或賣方須支付中介房價(jià)1%的服務(wù)費(fèi)”

。

這樣的條款對于買賣雙方是不利的，可以要求中介改為“如買方或賣方的原因，導(dǎo)致雙方無法簽訂房屋買賣合同，買方或賣方須支付中介必要的費(fèi)用”。

關(guān)于做低房價(jià)

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很多中介會(huì)為了拉生意而向買方或賣方保證能在繳納房產(chǎn)相關(guān)交易稅費(fèi)時(shí)，通過個(gè)人關(guān)系，將房價(jià)評估價(jià)格做低，這樣可以省去買方或賣方不少稅費(fèi)。這種行為本身是違法行為，無法通過合同來限制中介的這個(gè)責(zé)任。也就是說如果房產(chǎn)中介最后不能做低房價(jià)，買方/賣方也不可能毀約，必須承擔(dān)相應(yīng)得稅費(fèi)。所以賣/買房時(shí)，還是要將無法做低房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)各位的交易成本中。賣方并不一定在收到定金后，要將房產(chǎn)證交給買方，這個(gè)就看誰比較強(qiáng)勢了。賣方一旦交出房產(chǎn)證后就無法再和其他買家進(jìn)行交易。雖然賣方可以向房產(chǎn)交易中心掛失再補(bǔ)辦新房產(chǎn)證，但是因?yàn)楝F(xiàn)在有了新的政策，房產(chǎn)證掛失后要公告1個(gè)月，買家可以憑手中的房產(chǎn)證進(jìn)行抗辯。

買賣房子是一件大事，大家無論如何都要仔細(xì)閱讀每一條條款，尤其是一些中介出具的格式條款，最大范圍的維護(hù)自己的利益。商業(yè)貸款所需要提供的資料

1，上產(chǎn)證所有人的身份證（未成年的提供出生證明）

2，戶口薄

3，收入證明（有相對應(yīng)的稅單更佳）

4，學(xué)歷證明

5，婚姻證明

6，買賣合同

7，首付款發(fā)票（二手房為上家手寫的收據(jù)）

8，私章

9，資產(chǎn)證明（房產(chǎn)，股票，基金等有價(jià)證券）

10，相對應(yīng)的銀行還款存折

11，上家收款銀行帳戶

12，上家身份證，戶口?。ㄈ魹槭酆蠊?，提供表一，表二）

以上為各大銀行對于房屋貸款所需要客戶提供的基本資料。若為組合貸款，還需要加上主貸人的公積金帳號，但是公積金的貸款額度需要從銀行和公積金管理中心的系統(tǒng)中查詢，主貸人的個(gè)人情況和房屋情況都會(huì)對公積金的貸款額度和貸款年限產(chǎn)生影響。

流程：

1，查看客戶資信報(bào)告（姓名+身份證號碼）

2，簽貸款合同

在客戶資信良好，所需資料齊全的情況下，審批時(shí)間大約為一個(gè)星期

3，審批通過

銀行審核通過后進(jìn)交易中心做房屋抵押手續(xù)

4，交易中心

在交易中心辦理過戶抵押手續(xù)，出具《他項(xiàng)權(quán)利登記證明》+產(chǎn)證（二手房為21個(gè)工作日）

5，銀行放款

在銀行收到《他項(xiàng)權(quán)利登記證明》+產(chǎn)證復(fù)印件后三個(gè)工作日內(nèi)放款到上家

由于個(gè)案的情況不同，一手房期房、現(xiàn)房、和二手房在上下家材料的提供，客戶的資信報(bào)告等問題上會(huì)有不同的處理意見，可以個(gè)別交流。不同人群6大還房貸策略1、固定利率較“穩(wěn)”，不會(huì)隨行“瘋”漲。

固定利率最大的好處在于提前鎖定利率變動(dòng)，為房貸者減少因加息帶來的還款壓力。不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動(dòng)，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會(huì)隨行就市以致“加息一次，頭痛一次”。

2、公積金優(yōu)惠政策寬，適合大眾“消費(fèi)”。

公積金具備低利率、低首付、借款人申請年齡相對放寬、還款方式自由、交易流程提速等優(yōu)勢。目前來看，在京各公司、企業(yè)基本都會(huì)為員工繳納公積金，不論是什么階層的房貸者都比較適用公積金。另外，如果不買房的話，到了房貸者退休年限時(shí)，公積金繳存余款還可以返還房貸者，好處多多。

3、等額本息計(jì)算簡便，便于房貸者安排計(jì)劃。

借款人每月以相等的金額償還貸款本息，不但便于自身還款，同時(shí)如果房貸者有余錢的話還可以合理安排其他投資項(xiàng)目。

4、等額本金利于提前還貸，而且越還越輕松。

如果購房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會(huì)更加節(jié)省些許利息，因?yàn)榈阮~本金雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時(shí)間的推移，越到最后還款越輕松。

5、雙周供每半月還一次，適用于工薪階層。

這種還款方式的優(yōu)勢在于同樣的額度、相同的貸款年限基礎(chǔ)，雙周供比等額本息還的利息要少得多，這種方式比較適合有很好現(xiàn)金流的穩(wěn)定工薪階層。

6、氣球貸“打破”傳統(tǒng)方式，適合高收入群體。

氣球貸是全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的借款人、預(yù)期未來收入會(huì)有大幅增加的高收入人群較適合該方式還貸二手房過戶具體的程序?qū)τ诙址抠J款，要求賣方（已婚：夫妻雙方）帶齊身份證、房屋所有權(quán)證，買方要求帶好戶口本、身份證及結(jié)婚證（未婚需出示未婚證明）到銀行辦理存量房買賣合同的手續(xù)；貸款年限＝貸款人退休年齡－目前實(shí)際年齡，并要求貸款人首付房款的30％，經(jīng)銀行審核后簽訂貸款合同后到房管局辦理抵押登記..

二手房過戶有三種情況：1、房屋買賣；2、贈(zèng)與；3、繼承。三種情況涉及不同的法律規(guī)范，后兩者是要求辦理房屋公證后才可辦理過戶。過戶的費(fèi)用包含5個(gè)內(nèi)容：交易手續(xù)費(fèi)、查檔費(fèi)、公本費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅，具體的費(fèi)用視各地情況而定。

二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

４、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

５、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。教你辨別房產(chǎn)證、身份證真?zhèn)畏慨a(chǎn)證作為房屋所有權(quán)的合法依據(jù)在房產(chǎn)交易活動(dòng)中所起到的作用至關(guān)重要。在二手房的交易過程中由于“假證件”而引發(fā)的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。一些不法分子渾水摸魚，在房產(chǎn)證、身份證上做文章。用假房產(chǎn)證向人借錢，向銀行做