房地產(chǎn)并購流程解析及核心關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)并購流程解析及核心關(guān)注點(diǎn)2018年3月收并購成為趨勢(shì)現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是未來銷售總額的排名，?

2016年一年碧桂園拿地3238萬平米（土地面積），收購占50%以上?

融創(chuàng)土地儲(chǔ)備高達(dá)8000萬方（建筑面積），其中收并購達(dá)到62%的高比例，而這一數(shù)字1年前還僅為50%?

陽光城異軍突起，土地儲(chǔ)備暴增218%，2016年收并購甚至高達(dá)投資總額80%收并購成為常規(guī)拿地方式房地產(chǎn)領(lǐng)域收并購的意義?

獲取土地資源的重要渠道?

有機(jī)會(huì)進(jìn)入公開市場(chǎng)拿地困難、競爭激烈的城市?

有機(jī)會(huì)購入核心城市、核心地段物業(yè)?

壟斷已有項(xiàng)目周邊市場(chǎng)，關(guān)注同區(qū)域并購機(jī)會(huì)?

進(jìn)入存量房時(shí)代后，收購物業(yè)進(jìn)行改造，提升物業(yè)價(jià)值，拓寬企業(yè)盈利途徑?

通過并購上市公司、資產(chǎn)包快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模?

并購自帶杠桿，可使用并購貸、分期付款，承債等方式，小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目?

通過合理稅收籌劃，獲取較高收益目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異六、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)七、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式一手項(xiàng)目二手項(xiàng)目舊在公一

改勾

級(jí)

城地

開

市發(fā)

更股

建

資

委權(quán)

工

產(chǎn)

托收

程

轉(zhuǎn)

開購

轉(zhuǎn)

讓

發(fā)讓開招拍掛新一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式房地產(chǎn)收并購，買的是什么？核心資產(chǎn)是什么？土地、在建工程、物業(yè)一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式

股權(quán)收購：通過直接或間接收購項(xiàng)目公司股權(quán)，達(dá)到控制土地等核心資產(chǎn)的行為收購前收購后轉(zhuǎn)讓A持有項(xiàng)目公司B的100%股權(quán)收購主體原股東A交易對(duì)手陽光城100%收購標(biāo)的100%項(xiàng)目公司B項(xiàng)目公司B項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊核心資產(chǎn)確權(quán)標(biāo)志：工商行政管理部門完成股權(quán)變更登記（出具準(zhǔn)予變更通知書）特殊流程

涉外（外商獨(dú)資/中外合資）：需經(jīng)商務(wù)部門備案

涉國資：需經(jīng)主管部門批復(fù)、評(píng)估、產(chǎn)交所掛牌一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式

在建工程轉(zhuǎn)讓：直接購買項(xiàng)目公司土地及在建工程，不涉及股權(quán)和債權(quán)收購前收購后原股東A陽光城100%100%交易對(duì)手項(xiàng)目公司B項(xiàng)目公司C收購主體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司B持有的項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊及在建工程項(xiàng)目地塊及在建工程核心資產(chǎn)收購標(biāo)的前提條件：1）已支付全部出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）取得建筑工程施工許可證；4）開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。確權(quán)標(biāo)志：不動(dòng)產(chǎn)登記部門完成土地權(quán)屬變更登記，且證照更名完成。特殊流程

涉國資：需產(chǎn)交所掛牌

南寧等試點(diǎn)城市：鑒證交易，未達(dá)25%先簽合同，在交易服務(wù)平臺(tái)交易，受讓方施工至25%后辦理過戶。一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式

股權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓的差異分析類型前提條件收購標(biāo)的?

交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)稅負(fù)收購成本抵扣交易時(shí)間目標(biāo)公司風(fēng)險(xiǎn)

轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印土地及在建工程

花稅風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)對(duì)價(jià)的溢價(jià)部分無法抵稅只需完成股權(quán)過戶，速度快股權(quán)轉(zhuǎn)讓無股權(quán)原股東受讓方：印花稅完成總投資的25%轉(zhuǎn)讓方：土增稅、增值稅、所得稅、印花土地及在建工程

稅工程需完成土地證、規(guī)劃證、施工變更。速度慢在建工程轉(zhuǎn)讓土地及在建工程在建工程轉(zhuǎn)讓款可以抵稅項(xiàng)目公司成片開發(fā)：三通一平或七通一平受讓方：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)總結(jié)：一般情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)于在建工程轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式風(fēng)險(xiǎn)匯總?

四證、土地合同不全或辦理障礙、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)限制?

未交付，逾期交付土地款、逾期開竣工，土地閑置?

土地權(quán)屬爭議，土地被查封、抵押、紅線占用?

未拆遷或存在拆遷障礙，土地附屬義務(wù)（安置房、配建）?

周邊建筑物、構(gòu)筑物保護(hù)?

周邊維穩(wěn)?

上空、地下、地鐵、文物、墳?zāi)?

國有資產(chǎn)?

上市公司?

外資企業(yè)、中外合資企業(yè)?

交易不成資金退回渠道及保障?

交易過程中資金被轉(zhuǎn)移、挪用風(fēng)險(xiǎn)、查封?

共管落空?

質(zhì)量、進(jìn)度、保修、資料、證照?

工程量、款項(xiàng)結(jié)算爭議?

總包、供應(yīng)商不配合退場(chǎng)、拒絕移交工程材料?

設(shè)計(jì)/施工變更、報(bào)批報(bào)建、成本超額一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式風(fēng)險(xiǎn)匯總出資不實(shí)、股權(quán)被質(zhì)押、凍結(jié)、代持或有負(fù)債、未披露負(fù)債股東同意權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、內(nèi)部決策程序重大合同未能妥善處理、發(fā)票不全已售項(xiàng)目，商品房交付風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)清算風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌使用糾紛人員處置、勞動(dòng)糾紛?

施工證照、備案轉(zhuǎn)移?

未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方相應(yīng)內(nèi)部決策?

資產(chǎn)被抵押、質(zhì)押、查封?

施工證照、備案轉(zhuǎn)移?

土地不滿足轉(zhuǎn)讓條件或有其他轉(zhuǎn)讓限制一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式

房地產(chǎn)并購的典型模式融資代建到25%后轉(zhuǎn)讓收購部分股權(quán)投資未達(dá)到合作開發(fā)25%在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)并購增資擴(kuò)股先入股25%100%股權(quán)收投資達(dá)到后轉(zhuǎn)讓購25%引入資金方入股+回總包墊資購融資代建一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資擴(kuò)股1、資金接收方是目標(biāo)公司1、資金接收方是原股東2、原股東的股權(quán)溢價(jià)需要交納所得稅2、溢價(jià)進(jìn)入資金公積，增資時(shí)無需交納所得稅3、注冊(cè)資本不變3、注冊(cè)資本增加按照凈資產(chǎn)平價(jià)轉(zhuǎn)讓：1000萬實(shí)收資本50%股權(quán)對(duì)價(jià)：1000×50%=500萬500萬對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目50%權(quán)益按照凈資產(chǎn)增資擴(kuò)股：實(shí)收資本1000萬→2000萬50%股權(quán)增資對(duì)價(jià)：1000萬（1000/2000=50%）1000萬對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目50%權(quán)益4、股東多數(shù)決原則4、資本多數(shù)決原則無需經(jīng)股東會(huì)決議，只需書面通知其他股東，經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。需經(jīng)股東會(huì)決議，除非全體股東書面表示同意股東會(huì)作出增加注冊(cè)資本的決議，必須經(jīng)代表2/3以上表決權(quán)的股東通過一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式并購中經(jīng)常使用的基本概念??盡職調(diào)查：并購時(shí)，購買方為全面了解收購標(biāo)的，防范收購風(fēng)險(xiǎn)，而從財(cái)務(wù)、法務(wù)、工程和市場(chǎng)等多角度做的調(diào)查工作。一般聘請(qǐng)第三方作為盡調(diào)執(zhí)行人，收購方出資并審查結(jié)果或有債務(wù)：指股權(quán)收購時(shí)，目標(biāo)公司有些債務(wù)可能無法在盡調(diào)中查出，但買方和盡調(diào)方（賣方有可能隱瞞）也不確定其是否存在或存在的數(shù)額和形式，稱這列債務(wù)為或有債務(wù)???股東權(quán)益（凈資產(chǎn)）：總資產(chǎn)減去總負(fù)債，有可能是正數(shù)或負(fù)數(shù)，通常被用來計(jì)算收購對(duì)價(jià)交割：完成標(biāo)的股權(quán)過戶和目標(biāo)公司資產(chǎn)、證照、材料、現(xiàn)場(chǎng)移交的一系列行為。意向書（諒解備忘錄、MOU）：一般是無完全法律效力的，但是可以約束雙方談判、啟動(dòng)盡職調(diào)查及未來交易的初步約定。??框架協(xié)議：比意向書的法律效力更強(qiáng)，一般都約定了主要的商務(wù)條款，交易細(xì)節(jié)需要通過正式協(xié)議完善，一般共管或支付定金，可根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果確定是否交易，具備一定的靈活性。正式協(xié)議：盡職調(diào)查結(jié)束后，買賣雙方最終簽訂的具有法律效力的合約。全部交易條款和流程必須在此文件中清晰體現(xiàn)。簽訂后，交易成立，可以執(zhí)行過戶和交割等工作。目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異六、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)七、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)股權(quán)收購基礎(chǔ)流程如存在股權(quán)質(zhì)押、土地、在建工程抵押，或被查封的情況，交易流程的設(shè)置應(yīng)關(guān)注核心資產(chǎn)的安全性，注意空窗期，避免解除查封、抵押后，標(biāo)的被轉(zhuǎn)移或被再次查封簽署意向書、框架協(xié)議，共管意向金/定金盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或不實(shí)可退出盡職調(diào)查簽訂正式協(xié)議共管股權(quán)轉(zhuǎn)讓款可根據(jù)股權(quán)過戶比例，共管相應(yīng)款項(xiàng)，一般共管在我方賬戶。此階段可要求共管目標(biāo)公司股權(quán)過戶、法人高管變更、證照資料移交以工商變更登記為準(zhǔn)釋放股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（預(yù)留尾款）作為或有負(fù)債或受讓方履行義務(wù)的擔(dān)保釋放尾款（一般6個(gè)月）轉(zhuǎn)讓方關(guān)注點(diǎn)：收款受讓方關(guān)注點(diǎn)：股權(quán)過戶、核心資產(chǎn)獲取三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)對(duì)價(jià)

核心資產(chǎn)對(duì)價(jià)=土地價(jià)值（土地原始成本+溢價(jià)）

股權(quán)對(duì)價(jià)=土地價(jià)值（土地原始成本+溢價(jià)）+公司流動(dòng)凈資產(chǎn)=凈資產(chǎn)+溢價(jià)流動(dòng)凈資產(chǎn)：指雙方認(rèn)可的調(diào)整后的資產(chǎn)總額（不包土地）減負(fù)債總額土地價(jià)值（土地原始成本+溢價(jià)）+++++能認(rèn)可的在建工程價(jià)值能收回的應(yīng)收賬款有用的預(yù)付賬款能收回的其他應(yīng)收款能認(rèn)可的三費(fèi)支出以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)等------融資性負(fù)債應(yīng)付賬款預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)、利息其他應(yīng)付款-未履行的土地直接義務(wù)/附隨義務(wù)/滯納金、罰款100%股權(quán)對(duì)價(jià)=

并購執(zhí)行價(jià)格=股權(quán)對(duì)價(jià)+股東借款+調(diào)整項(xiàng)（或有負(fù)債、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等）三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)溢價(jià)：只能通過項(xiàng)目公司（或投資標(biāo)的）的凈利潤來消化的對(duì)價(jià)款，也稱股權(quán)溢價(jià)項(xiàng)目公司凈利潤-溢價(jià)=我司到手凈利潤溢價(jià)的邏輯：溢價(jià)是我們?cè)谕睹y(cè)算之后愿意分享給對(duì)方多少利潤，溢價(jià)和資產(chǎn)負(fù)債表沒有必然關(guān)系，一定是我們自己愿意給對(duì)方多少利潤。文件標(biāo)題‐頁碼三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)如何確定對(duì)價(jià)案例：A公司擁有的資產(chǎn)包括杭州市濱江區(qū)商住用地100畝（土地出讓合同價(jià)9,000萬元，凈地未開發(fā)），銀行存款1,000萬元。A公司負(fù)債只有銀行借款5,000萬元，股東借款2000萬元，無其他負(fù)債，股東實(shí)繳注冊(cè)資本金3,000萬元。因市場(chǎng)上行，經(jīng)評(píng)估，土地價(jià)格為20,000萬元。B公司擬收購A公司100%股權(quán),從而取得地塊開發(fā)收益權(quán)問題：分別計(jì)算核心資產(chǎn)對(duì)價(jià)、溢價(jià)、股權(quán)對(duì)價(jià)，并購執(zhí)行價(jià)。核心資產(chǎn)對(duì)價(jià)=土地價(jià)值20000萬元溢價(jià)=土地價(jià)值20000萬元-土地原始成本9000萬元=11000萬元股權(quán)對(duì)價(jià)=【凈資產(chǎn)3000萬+溢價(jià)11000萬】=14000萬=【土地價(jià)值20000萬+銀行存款1000萬-銀行借款5000萬-股東借款2000萬】=14000萬并購執(zhí)行價(jià)=股權(quán)對(duì)價(jià)14000萬+股東借款2000萬=16000萬三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)如何報(bào)價(jià)(核心資產(chǎn)價(jià)格）無資產(chǎn)負(fù)債表，獲取項(xiàng)目后的工作指引：單項(xiàng)目公司，只有土地，無其他投入第一步：獲取信息基本了解目標(biāo)地塊的情況，原始土地成本，規(guī)劃指標(biāo)初步接洽，土地款是否繳納完畢、有無滯納金等都沒關(guān)系，一般只要項(xiàng)目公司擁有土地成交確認(rèn)書，享有法律上的認(rèn)可即可。第二步：建設(shè)投模以土地原始成本計(jì)入投模，計(jì)算項(xiàng)目公司凈利潤，扣除我司確保的8%的凈利潤之后，就是我司愿意給對(duì)方的溢價(jià)注意：溢價(jià)一定是我們?cè)敢饨o對(duì)方多少利潤，是我們通過投資測(cè)算而倒算出來愿意分給對(duì)方的錢我司最終的報(bào)價(jià)=原始土地成本+溢價(jià)這個(gè)并不是交易的執(zhí)行價(jià)款文件標(biāo)題‐頁碼注意要點(diǎn)?

并購最終執(zhí)行價(jià)格不是目標(biāo)企業(yè)的土地入賬成本或土地估值?

土地增值稅在投模測(cè)算中必須按目標(biāo)企業(yè)原始土地成本進(jìn)行測(cè)算?

將并購最終執(zhí)行價(jià)格拆分成由收購方直接支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、股東借款、通過目標(biāo)公司支付的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)的款項(xiàng)（設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)）三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)前

言并購是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。組建一個(gè)包含各類專業(yè)人員的并購團(tuán)隊(duì)，是確保并購交易成功的關(guān)鍵。該團(tuán)隊(duì)至少包括擁有豐富企業(yè)運(yùn)營及管理經(jīng)驗(yàn)的公司核心管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)專業(yè)人員、及包括投資銀行、律師、會(huì)計(jì)師在內(nèi)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。法務(wù)人員需要組織法務(wù)盡職調(diào)查、制作交易文件，出具法律意見，使交易能夠順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)人員需組織財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，核實(shí)公司財(cái)務(wù)狀況、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表；稅務(wù)人員，則需要為交易結(jié)構(gòu)提供專業(yè)建議，進(jìn)行合理稅務(wù)籌劃。并購團(tuán)隊(duì)中的投資，財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本人員等，均需要有一定的商業(yè)、財(cái)務(wù)及法律知識(shí)。一定的商業(yè)、財(cái)務(wù)、法律常識(shí)是并購團(tuán)隊(duì)合作的潤滑劑，便于各專業(yè)人員的討論可以在相同的商業(yè)、財(cái)務(wù)、法律知識(shí)基礎(chǔ)上進(jìn)行。目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異六、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)七、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析四、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)簽署框架在建工程轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)流程協(xié)議、共管意向盡職調(diào)查盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或不實(shí)可退出簽訂正式協(xié)議共管轉(zhuǎn)讓評(píng)估：為辦理契稅繳納審價(jià)：為證明開發(fā)投資總額達(dá)到25%工程價(jià)款交易量評(píng)申請(qǐng)、估審契稅、價(jià)契稅3%交易手續(xù)交易手續(xù)費(fèi)0.08%（部分城市收?。┢醵惡蓑?yàn)土地納權(quán)屬以不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記為準(zhǔn)變更總登包記、證照分更

包名合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證解除、施工釋放分步釋放，轉(zhuǎn)讓方繳納土增稅、增值稅作為部分款項(xiàng)釋放的前提條件。單位轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)讓方關(guān)注點(diǎn)：收款受讓方關(guān)注點(diǎn)：資金安全性、資產(chǎn)過戶四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)

在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格=土地價(jià)值（含溢價(jià)）+已完工工程造價(jià)+能認(rèn)可的期間費(fèi)用

已完工工程造價(jià)通常依據(jù)已簽訂的施工合同付款情況加以確定，需通過工程盡調(diào)確認(rèn)是否合理。若轉(zhuǎn)讓方存在虛增成本的情況，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。案例：A公司名下?lián)碛泻贾菔袨I江區(qū)商住用地100畝（原始土地成本1億元），賬面已發(fā)生建安成本1.5億元，資本化利息1500萬元。公司負(fù)債包括股東借款1億元，銀行借款1.2億元未償還。股東實(shí)繳注冊(cè)資本5000萬元，發(fā)生管理費(fèi)用500萬元。目前A公司名下土地市場(chǎng)估值2億元。B公司擬收購A公司名下土地及在建工程。盡調(diào)發(fā)現(xiàn)，A公司虛增建安成本2000萬元，1500萬資本化利息均為銀行利息且都有發(fā)票,按照目前的工程進(jìn)度500萬管理費(fèi)合理。問題：計(jì)算在建工程轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)=土地估值2億元+在建工程賬面成本1.5億元-調(diào)減虛增成本2000萬元+資本化利息1500萬元+管理費(fèi)用500萬元=3.5億元四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)關(guān)注的土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)，在建工程轉(zhuǎn)讓中同樣存在，此外，在建工程轉(zhuǎn)讓中還存在以下特殊風(fēng)險(xiǎn)：

土地不滿足法定轉(zhuǎn)讓條件或存在其他轉(zhuǎn)讓限制

未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方相應(yīng)內(nèi)部決策

總包合同等未履行完畢的合同解除或重新簽訂

備案轉(zhuǎn)移、證照更名

墊資代建安全性四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)

標(biāo)的資產(chǎn)解除抵押、查封的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓前，目標(biāo)土地及在建工程往往存在抵押給金融機(jī)構(gòu)用于融資，甚至被項(xiàng)目公司債權(quán)人查封的情況，需要受讓方向轉(zhuǎn)讓方提供借款用于解除標(biāo)的資產(chǎn)的抵押、查封。需要通過盡調(diào)以及交易步驟的高效執(zhí)行來避免標(biāo)的資產(chǎn)在解押/解封后、變更登記完成前再度被債權(quán)人查封。四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)

案例4.1：南寧青秀區(qū)市政府項(xiàng)目——在建工程轉(zhuǎn)讓鑒證交易試點(diǎn)項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目位于南寧市青秀區(qū)，用地面積2.17萬方，計(jì)容面積6.5萬方，土地性質(zhì)為商住用地，現(xiàn)狀為凈地，已挖地基，原始土地成本1.53億，已發(fā)生工程款1000萬?，F(xiàn)擬按照對(duì)價(jià)2億進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。實(shí)質(zhì)：投資未達(dá)25%的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國土局鑒證并備案，受讓方投資施工至25%后辦理過戶?！稄V西壯族自治區(qū)南寧市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的實(shí)施方案》5、盤活閑置土地，拓寬業(yè)務(wù)范圍。為盤活低效閑置土地，進(jìn)一步拓寬出讓土地首次轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)改革試點(diǎn)工作，用地單位項(xiàng)目已投資額達(dá)不到投資總額25%以上的，通過交易服務(wù)平臺(tái)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，暫不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證。有關(guān)部門根據(jù)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的交易鑒證材料，對(duì)工程建設(shè)的審批手續(xù)進(jìn)行缺項(xiàng)審批，用地單位對(duì)受讓土地工程建設(shè)投資達(dá)到總投資額25%后，持相關(guān)證明材料向交易服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)，完善相應(yīng)的配套監(jiān)管措施，防止該措施可能引起的囤地炒地行為。四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)土地二級(jí)市場(chǎng)的交易流程投資額未達(dá)總額25%的，可通過交易服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，成交后簽訂轉(zhuǎn)讓合同，但暫不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，有關(guān)部門根據(jù)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的交易鑒證材料，對(duì)工程建設(shè)的審批手續(xù)進(jìn)行缺項(xiàng)審核，用地單位對(duì)受讓土地工程建設(shè)投資額達(dá)到總投資額25%后，可持相關(guān)證明材料向交易服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。交易雙方按要求交納交易價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)后，提交材料由交易服務(wù)機(jī)構(gòu)代辦不動(dòng)產(chǎn)變更登記。委托人向交易以協(xié)議議價(jià)方式達(dá)成交易

的，交易雙方在成交后現(xiàn)場(chǎng)簽訂成交合同，交易服務(wù)

機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)作出交易鑒證。交易服務(wù)機(jī)構(gòu)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易前審核服務(wù)機(jī)構(gòu)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)及相關(guān)材料進(jìn)行方案擬定、信息發(fā)布和組織交易。47四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)

案例4.1：南寧青秀區(qū)市政府項(xiàng)目四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)

案例4.1：南寧青秀區(qū)市政府項(xiàng)目前置條件：在本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)甲方應(yīng)辦理完結(jié)以下事項(xiàng)：①向南寧市國土資源局辦理完結(jié)土地閑置認(rèn)定手續(xù)，認(rèn)定項(xiàng)目用地閑置并非甲方原因所致且無需繳納土地閑置費(fèi)、無需收回土地；②取得項(xiàng)目用地3#、3A、5#號(hào)樓及地下室施工許可證。鑒證交易：在辦理完結(jié)第3.5.1條第（1）（2）項(xiàng)事項(xiàng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方向交易服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)交易鑒證，并按照交易服務(wù)機(jī)構(gòu)通知的時(shí)間及要求前往交易服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理交易鑒證及備案手續(xù)且經(jīng)國土資源局確認(rèn)；在本協(xié)議履行期間，未經(jīng)甲乙雙方一致同意及交易服務(wù)機(jī)構(gòu)同意不得取回存放于交易服務(wù)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)證及項(xiàng)目用地相關(guān)證照。如本協(xié)議在履行過程中，土地二級(jí)市場(chǎng)交易政策發(fā)生變化但未影響本協(xié)議實(shí)質(zhì)履行的，各方應(yīng)當(dāng)按照新的政策執(zhí)行，如該政策變化導(dǎo)致本協(xié)議項(xiàng)下交易無法實(shí)現(xiàn)的，由甲乙雙方另行協(xié)商，協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)解除本協(xié)議，互不承擔(dān)違約責(zé)任。四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點(diǎn)

案例4.1：南寧青秀區(qū)市政府項(xiàng)目稅費(fèi)清繳：甲乙雙方完成交易鑒證及備案手續(xù)后，雙方按照本協(xié)議約定及稅務(wù)部門要求各自繳納相應(yīng)稅費(fèi)，且甲方向乙方提供本項(xiàng)目交易應(yīng)由甲方繳納的所有稅費(fèi)繳納憑證，包括但不限于土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等完稅及繳費(fèi)憑證復(fù)印件（由甲方蓋章確認(rèn)復(fù)印件與原件一致）建設(shè)至25%并過戶：乙方在進(jìn)場(chǎng)施工之日起60日內(nèi)進(jìn)行本項(xiàng)目建設(shè)、報(bào)建等直至完成本項(xiàng)目開發(fā)投資總額的25%以上，項(xiàng)目建設(shè)所需的資金由乙方負(fù)責(zé)；如非因乙方自身原因?qū)е马?xiàng)目未能在該期限內(nèi)完成開發(fā)投資總額的25%以上的，則建設(shè)期限相應(yīng)順延；本項(xiàng)目開發(fā)投資總額達(dá)到25%以上后7日內(nèi)，由乙方委托或按照國土資源局要求選定有資質(zhì)的會(huì)計(jì)事務(wù)所出具《工程投資審計(jì)報(bào)告》審計(jì)確認(rèn)；甲方與乙方應(yīng)當(dāng)自有資質(zhì)的會(huì)計(jì)事務(wù)所出具《工程投資審計(jì)報(bào)告》之日起30個(gè)工作日內(nèi)共同完成將項(xiàng)目用地變更登記至乙方或乙方指定第三方名下手續(xù)并取得變更登記后的國有建設(shè)用地使用權(quán)證。目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異六、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)七、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異房地產(chǎn)并購涉及的相關(guān)稅種稅種稅率備注2017年7月起，取消13%增值稅稅率。3%為小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)稅率為11%，2016年4月30日前的老項(xiàng)目可選擇簡易征收。3%，5%，6%，11%，增值稅17%累進(jìn)稅率：30%，40%，50%，60%土地增值稅所得稅速算扣除數(shù)0，5%，15%，35%非居民企業(yè)源泉扣繳（預(yù)提所得稅）稅率為10%25%附加稅2%，3%，7%以實(shí)際繳納的增值稅為稅基主要針對(duì)持有型物業(yè)所收租金從價(jià)計(jì)征：房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×1.2%從租計(jì)征：房產(chǎn)租金收入×稅率12%房產(chǎn)稅12%印花稅契稅0.05%依據(jù)合同金額雙邊征收3%-5%絕大多數(shù)地區(qū)稅率為3%，由不動(dòng)產(chǎn)受讓人繳納五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異稅收比較?增值稅否契稅否土地增值稅

所得稅印花稅是轉(zhuǎn)讓方受讓方轉(zhuǎn)讓方受讓方否否是否是否是否股權(quán)轉(zhuǎn)讓否否是是否是在建工程轉(zhuǎn)讓否是是五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異例1：A項(xiàng)目計(jì)容建筑面積15萬方，容積率3.0。原始獲取土地成本2億元（含契稅），已投入建安成本1億元，轉(zhuǎn)讓方擬以5億元出售項(xiàng)目。

收購階段稅費(fèi)比較：???在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓?應(yīng)交稅費(fèi)（萬元）

占總價(jià)比例應(yīng)交稅費(fèi)（萬元）

占總價(jià)比例增值稅增值稅附加土地增值稅印花稅企業(yè)所得稅合計(jì)2972.97356.765.95%0.71%4.96%0.05%7.08%18.75%2.70%0.05%2.75%21.50%81.25%0.000.000.00%0.00%0.00%0.05%9.99%10.04%0.00%0.05%0.05%10.09%89.96%2479.4625.000.00轉(zhuǎn)讓方25.003541.459375.641351.3525.004993.755018.750.00契稅受讓方印花稅合計(jì)25.001376.3510751.9940624.3625.00雙方合計(jì)轉(zhuǎn)讓方稅后收入5043.7544981.25五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異例1：A項(xiàng)目計(jì)容建筑面積15萬方，容積率3.0。原始獲取土地成本2億元（含契稅），已投入建安成本1億元，轉(zhuǎn)讓方擬以5億元出售項(xiàng)目

收購?fù)瓿珊箝_發(fā)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較：在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售收入比率項(xiàng)目營業(yè)收入土地成本綜合建安管理費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用增值稅及附加土地增值稅稅前利潤所得稅指標(biāo)銷售收入比率100.00%27.30%39.34%2.00%指標(biāo)15780022482620713156410313519836157800430826207131564103305076178376263466586197590100.00%14.25%39.34%2.00%2.60%2.60%1.93%0.86%4.83%6.23%10.38%24.35%6.09%18.26%12.67%1.01%4.58%5.31%1637638426960616.70%4.17%稅后利潤溢價(jià)12.52%0.00%28819200001599溢價(jià)財(cái)務(wù)成本到手利潤00.00%1975912.52%7220五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異總結(jié)：

股權(quán)收購在轉(zhuǎn)讓階段的稅負(fù)顯著低于在建工程轉(zhuǎn)讓，對(duì)于原始成本較低的項(xiàng)目，建議優(yōu)先選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓。如項(xiàng)目公司股權(quán)存在限制無法轉(zhuǎn)讓、或項(xiàng)目公司存在多個(gè)子公司或多個(gè)地塊且無法剝離、或項(xiàng)目公司債務(wù)情況復(fù)雜，或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)較大，則可選用在建工程轉(zhuǎn)讓。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的溢價(jià)部分無法抵稅，雖然在轉(zhuǎn)讓階段稅負(fù)較低，但在項(xiàng)目清算階段稅負(fù)較高，需要在開發(fā)過程中進(jìn)行稅務(wù)籌劃，才能實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益。

在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)過一次土增稅清繳，后續(xù)可入賬土地成本較高，能夠降低土增稅清算時(shí)的增值比例，如果轉(zhuǎn)讓方有較強(qiáng)的能力可以減輕土增稅稅負(fù)，則也可以考慮選擇在建工程轉(zhuǎn)讓以實(shí)現(xiàn)雙方經(jīng)濟(jì)效益最大化。目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異六、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)七、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析六、合作開發(fā)一、按操盤權(quán)劃分1、單方操盤2、聯(lián)合操盤??分業(yè)務(wù)條線（在不同的業(yè)務(wù)條線各自委派負(fù)責(zé)人）分地塊管理（設(shè)立兩個(gè)項(xiàng)目部，分地塊各自操盤）二、按利潤分配方式劃分1、按照銷售額的一定比例提取利潤2、一方享有保底收益+超額收益案例：安溪晨曦項(xiàng)目泉州鑫藝項(xiàng)目佛山南海廣佛尚城??按銷售額的一定比例計(jì)算利潤合作開發(fā)類型以操盤費(fèi)、管理費(fèi)或分紅的形式收取三、按退出機(jī)制劃分1、項(xiàng)目清算退出2、特定條件觸發(fā)后回購?fù)顺觯ㄈ缫环将@得固定回報(bào)且銷售達(dá)到85%后）??一方促成項(xiàng)目獲取或者推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，股權(quán)作為獲取收益的保障；一方持有股權(quán)的目的是推動(dòng)項(xiàng)目獲取或正常開發(fā)；六、合作開發(fā)合作項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)一、股東會(huì)二、董事會(huì)委派董事人數(shù)人數(shù)比例股權(quán)/投票權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)控制持股比例核心控制權(quán)三、法定代表人哪方委派三、總經(jīng)理哪方委派具體職權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理六、合作開發(fā)

并表權(quán)安排并表的條件：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》第七條合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定。??控制，是指投資方擁有對(duì)被投資方的權(quán)力,通過參與被投資方的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)，并且有能力運(yùn)用對(duì)被投資方的權(quán)力影響其回報(bào)金額。?合作開發(fā)協(xié)議中關(guān)于公司治理的約定（股東會(huì)/董事會(huì)一致決等）通常不滿足任何一方并表的條件，并表權(quán)的實(shí)現(xiàn)通常需要依賴非并表方的配合：典型條款：在項(xiàng)目公司章程等法律文件中按中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并表要求進(jìn)行相關(guān)表述，項(xiàng)目公司會(huì)計(jì)科目體系按并表方要求設(shè)計(jì)，以符合并表方并表要求。操盤并表和非操盤并表的區(qū)別操盤并表非操盤并表1、設(shè)置股東會(huì)及董事會(huì)陽光城的單方通過權(quán)

1、股東會(huì)保證陽光城一票否決權(quán)的表決機(jī)制2、委派至少1名董事，且享有一票否決權(quán)。核心2、董事會(huì)及股東會(huì)事項(xiàng)按照公司法即可事項(xiàng)列入董事會(huì)表決事項(xiàng)：如開發(fā)計(jì)劃、目標(biāo)成本、銷售定價(jià)及營銷費(fèi)率、管理費(fèi)率、公司對(duì)外融資等3、基于并表要求，工商章程上董事會(huì)人員及表決機(jī)制應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)設(shè)置。賬務(wù)處理系統(tǒng)使用陽光城體系3、總經(jīng)理及法定代表人由陽光城方委派4、陽光城享有完全的經(jīng)營管理權(quán)，合資公司經(jīng)營管理體系，包括財(cái)務(wù)、營銷、成本、工程、人事等，全部按照陽光城集團(tuán)管理體系執(zhí)行。4、至少委派一名財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)賬戶、印章共管六、合作開發(fā)

公司治理結(jié)構(gòu)設(shè)置事項(xiàng)協(xié)議條款（操盤）協(xié)議條款（非操盤）1、表決事項(xiàng)：按照《公司法》設(shè)置股東會(huì)審議事項(xiàng)；2、議事規(guī)則1、表決事項(xiàng)：按照《公司法》設(shè)置股東會(huì)審議事項(xiàng)；（可考慮列將其他核心事項(xiàng)列入股東會(huì)，見董事會(huì)表決事項(xiàng)）絕對(duì)多數(shù)（≥66.67%）：經(jīng)持股比例三分之二（含）以上股東通過有效；股東會(huì)過半數(shù)（＞50%）：經(jīng)持股比例二分之一（含）以上股東通過有效；2、議事規(guī)則設(shè)置陽光城一票否決權(quán)或100%通過的表決機(jī)制；少數(shù)（≤50%）：股東會(huì)決議經(jīng)持股比例百分之百股東通過有效；1、董事人選1.董事人選陽光城董事人數(shù)盡量占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上2、表決事項(xiàng)：委派至少1名董事，如要求并表，則陽光城方董事人數(shù)應(yīng)占總?cè)藬?shù)一半以上按照《公司法》設(shè)置董事會(huì)審議事項(xiàng)3、議事規(guī)則1）董事會(huì)5人，陽光城委派4人：董事會(huì)決議經(jīng)董事人數(shù)三分之二以上通過有效2）董事會(huì)5人，陽光城委派3人：董事會(huì)決議經(jīng)董事人數(shù)二分之一以上通過有效2.表決事項(xiàng)：除了《公司法》規(guī)定的董事會(huì)審議事項(xiàng)外，還需將以下核心事項(xiàng)列入董事會(huì)表決事項(xiàng)：開發(fā)計(jì)劃、目標(biāo)成本、銷售定價(jià)及銷售方案、公司對(duì)外融資或者對(duì)外提供借款、公司對(duì)外提供擔(dān)保、提供股東借款、決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案等各類重大事項(xiàng)。董事會(huì)治理結(jié)構(gòu)3）董事會(huì)5人，陽光城委派3人以下：董事會(huì)決議經(jīng)全體董事通過有效。3.議事規(guī)則：設(shè)置陽光城一票否決權(quán)或全票通過的表決機(jī)制。法定代表人總經(jīng)理由陽光城委派一般由操盤方委派總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)置總經(jīng)理對(duì)公司全面的經(jīng)營管理權(quán)，總經(jīng)理向董事會(huì)匯報(bào)，執(zhí)行董事會(huì)決議人員委派1、委派至少1名財(cái)務(wù)人員及成本人員。項(xiàng)目公司員工由陽光城選聘2、財(cái)務(wù)人員對(duì)合資公司財(cái)務(wù)情況有監(jiān)督權(quán)。七、合作模式

案例7.1泉州安溪項(xiàng)目

入股+操盤并表+保底收益+回購?fù)顺鋈牍桑阂曳绞茏尲追匠钟械捻?xiàng)目公司51%的股權(quán)，項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)由雙方共同控制；操盤并表：項(xiàng)目公司由乙方操盤，所有管理、經(jīng)營制度執(zhí)行乙方的管理規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)銷售業(yè)績納入乙方集團(tuán)管理體系，由乙方合并財(cái)務(wù)報(bào)表，甲方應(yīng)當(dāng)予以配合。保底收益：乙方優(yōu)先分配相當(dāng)于【（已銷售物業(yè)面積+未銷售面積*0.9）*x元/平方*8%*51%】的利潤，扣除上述利潤后的剩余利潤由甲方享有。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際可分配利潤不足乙方優(yōu)先分配利潤時(shí)，不足部分由甲方現(xiàn)金補(bǔ)足。股權(quán)回購：當(dāng)項(xiàng)目完成竣備并到達(dá)交付條件，已完成了對(duì)乙方的利潤分配，已還清乙方借款本息并解除乙方融資擔(dān)保、且項(xiàng)目地上計(jì)容可售物業(yè)去化達(dá)到90%后，甲方回購乙方持有的目標(biāo)公司股權(quán)。七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用

入股+操盤并表+保底收益+回購?fù)顺鲞m用情形：項(xiàng)目含有大體量的商辦物業(yè)、自持物業(yè)，存在特殊要求（稅收、引入產(chǎn)業(yè)等）雙方對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期不一致注意要點(diǎn)：1.

退出條件需要明確約定，通常以可售部分去化率為依據(jù)（注意明確是否包含車位）。2.

除非我方分配固定利潤，需要就模擬清算進(jìn)行約定。3.

在項(xiàng)目有大體量自持物業(yè)的情況下，需考慮合作方的回購動(dòng)力。退出時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目公司層面累計(jì)凈現(xiàn)金流需要能夠覆蓋我方應(yīng)分配利潤。4.

約定不予回購的違約責(zé)任及擔(dān)保措施。5.

入股項(xiàng)目公司時(shí)應(yīng)盡量避免溢價(jià)受讓股權(quán)/溢價(jià)增資。6.

控股情況下可以單方提供股東借款用于置換對(duì)方前期投入的股東借款，盡量約定在我方提供的股東借款得到清償前，對(duì)方不能從項(xiàng)目公司調(diào)用資金。七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用

案例7.2泉州商墅項(xiàng)目

利潤不均衡分配利潤分配方式：當(dāng)本項(xiàng)目已銷售物業(yè)的實(shí)際成交均價(jià)不超過16000元／平方米（含本數(shù)，含稅）時(shí)，雙方按以下優(yōu)先等級(jí)進(jìn)行利潤分配：（1）本項(xiàng)目按【90%已銷售物業(yè)的實(shí)際銷售收入+10%未售物業(yè)面積*8000元／平方米】計(jì)算目標(biāo)項(xiàng)目的模擬總銷售收入【該數(shù)值為A】，乙方優(yōu)先分配【A*7%*80%】的利潤。（2）當(dāng)本項(xiàng)目的實(shí)際可分配利潤不足乙方優(yōu)先分配的利潤【A*7%*80%】時(shí)，不足部分由甲方現(xiàn)金補(bǔ)足給乙方，如有剩余則剩余部分歸甲方分配。6.1.3當(dāng)本項(xiàng)目已銷售物業(yè)【可售物業(yè)面積的90%部分】的實(shí)際成交均價(jià)超過16000元／平方米（含稅）時(shí)，雙方按以下優(yōu)先等級(jí)進(jìn)行利潤分配：（1）乙方優(yōu)先分得相當(dāng)于【（90%已銷售物業(yè)*16000元／平方米+10%未售物業(yè)面積*8000元／平方米）*7%*80%】的利潤。當(dāng)本項(xiàng)目的實(shí)際可分配利潤不足乙方優(yōu)先分配的該部分利潤時(shí)，不足部分由甲方現(xiàn)金補(bǔ)足給乙方。（2）同時(shí)，本項(xiàng)目按【90%已銷售物業(yè)的實(shí)際銷售收入+10%未售物業(yè)面積*8000元／平方米】的銷售總收入模擬計(jì)算項(xiàng)目凈利潤【該數(shù)值為B】，并按【90%已銷售物業(yè)面積*16000元／平方米+10%未售物業(yè)面積*8000元／平方米】的銷售總收入模擬計(jì)算項(xiàng)目凈利潤【該數(shù)值為C】，B-C的差額部乙方再優(yōu)先分得20%。（3）扣除上述第（1）+（2）項(xiàng)乙方優(yōu)先分配的利潤后，項(xiàng)目公司剩余可分配利潤歸甲方分配。七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用

利潤不均衡分配適用情形：1、雙方就股權(quán)收購價(jià)格或未來售價(jià)等無法達(dá)成一致（轉(zhuǎn)讓方預(yù)期較高）2、對(duì)操盤方的激勵(lì)措施3、存在增容、調(diào)整方案等或?qū)?dǎo)致貨值發(fā)生變化的事項(xiàng)注意要點(diǎn)：1.

合同文本中應(yīng)對(duì)分配方式臨界點(diǎn)、不同情形下的計(jì)算公式予以明確，避免使用超額利潤等過于籠統(tǒng)的概念導(dǎo)致后續(xù)執(zhí)行出現(xiàn)分歧。2.

融資到位并替換我方投入的股東借款后，可以讓對(duì)方以往來款的形式提前兌現(xiàn)部分收益，后續(xù)結(jié)利后以應(yīng)獲分紅抵扣往來款。3.

利潤不均衡分配常與回購?fù)顺鲆徊⑹褂谩Ｆ?、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用

案例7.4廣州黃埔項(xiàng)目

入股+融資代建+回購?fù)顺龃止蓹?quán)：乙方增資擴(kuò)股取得目標(biāo)公司51%的股權(quán)，乙方持有目標(biāo)公司的股權(quán)是代甲方持有，甲方是實(shí)際股東，乙方代持該股權(quán)的目的是為了解決項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金通道、融資等事宜。甲方負(fù)責(zé)股東會(huì)決策權(quán)，項(xiàng)目建設(shè)過程中所有需經(jīng)董事會(huì)決定的重大事項(xiàng)，甲方擁有最終決定權(quán)，事項(xiàng)經(jīng)甲方審批同意后方可執(zhí)行。固定收益：因股份代持性質(zhì)，雙方不按股權(quán)比例進(jìn)行利潤分配，乙方收取固定收益人民幣2億元，首次計(jì)提時(shí)間為項(xiàng)目首次開盤當(dāng)季度末，后續(xù)計(jì)提為每季度末預(yù)計(jì)提一次。股權(quán)回購：當(dāng)項(xiàng)目公司歸還完畢乙方股東借款及利息，乙方獲取了的固定收益，且項(xiàng)目地上計(jì)容可售物業(yè)去化80%以上時(shí)，甲方平價(jià)回購乙方持有的目標(biāo)公司股權(quán)，乙方無條件配合退出目標(biāo)公司。代建義務(wù)延續(xù)：股權(quán)回購不代表乙方代建相關(guān)權(quán)利義務(wù)的終止，該等權(quán)利和義務(wù)將繼續(xù)有效，直至項(xiàng)目整體取得竣工驗(yàn)收綜合備案之日起一年，屆時(shí)乙方將正式退出該項(xiàng)目。七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用

入股+融資代建+固定收益+回購?fù)顺鲞m用情形：名為合作開發(fā)，實(shí)為融資代建，陽光城入股只是為了方便融資（提供股東借款、用陽光城資質(zhì)向金融機(jī)構(gòu)融資）注意要點(diǎn)：1.

我方作為名義股東，對(duì)公司無控制權(quán)，在提供借款和融資擔(dān)保時(shí)需原股東提供相應(yīng)的擔(dān)保；2.

在償還陽光城方股東借款并解除融資擔(dān)保前，需對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理、銀行賬戶、銷售回款有控制權(quán)；3.

以管理費(fèi)、代建費(fèi)名義收取收益需考慮開票成本、所得稅；4.

該種交易模式應(yīng)爭取我方按照實(shí)際投入及融資金額的比例享有盈余資金調(diào)用權(quán)，否則該種模式不建議使用。六、合作開發(fā)

合作開發(fā)的其他注意事項(xiàng)

雙贏條款1、合作方同意項(xiàng)目公司采取雙贏機(jī)制2、列明雙贏的計(jì)算方式3、陽光共贏獎(jiǎng)金列入項(xiàng)目公司費(fèi)用還是從陽光城城方利潤中提取4、合作方同意陽光城員工持有部分股權(quán)，并放棄優(yōu)先購買權(quán)

單方股東借款1、陽光城可向控股子公司提供單方股東借款2、對(duì)于非控股子公司，只能按照股權(quán)比例提供股東借款3、陽光城提供的單方股東借款可用于項(xiàng)目開發(fā)或替換合作方股東借款4、項(xiàng)目公司盈余資金（融資款、銷售回款等）歸還陽光城方股東借款后，雙方才能按照股權(quán)比例調(diào)用

雙方委派人員薪酬約定1、勞動(dòng)關(guān)系歸屬、薪酬承擔(dān)主體、薪酬標(biāo)準(zhǔn)2、如我方需對(duì)管理費(fèi)包干，應(yīng)約定合作方委派人員的薪酬上限六、合作開發(fā)

合作開發(fā)的其他注意事項(xiàng)

融資擔(dān)保如合作方資質(zhì)不高，銀行不認(rèn)可合作方擔(dān)保能力的，可能需要陽光城超額擔(dān)保，需約定超額擔(dān)保費(fèi)及反擔(dān)保

代投違約金/利息項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口需要股東按股權(quán)比例提供借款的，若合作方未及時(shí)到位資金，我方有權(quán)代投。代投方有權(quán)按代投金額的一定比例向另一方面收取違約金/利息，同時(shí)代投方的股東借款仍向項(xiàng)目公司收取利息。一方長期不按約定提供股東借款的，代投方有權(quán)根據(jù)雙方投入資金比例，調(diào)整雙方在項(xiàng)目公司的股權(quán)比例。

富余資金調(diào)用為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，應(yīng)盡量爭取約定項(xiàng)目公司富余資金在清償開發(fā)貸前可由股東按股權(quán)比例調(diào)用。與國有企業(yè)合作中難度較大。

回購條款需約定不予回購的違約責(zé)任，提供回購擔(dān)保。同股同權(quán)合作中，可設(shè)置回購義務(wù)人不履行回購義務(wù)的，強(qiáng)制出售所持項(xiàng)目公司股權(quán)。目錄一、房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點(diǎn)三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點(diǎn)四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異五、合作開發(fā)的類型及注意要點(diǎn)六、如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)—案例分析如何涉及交易結(jié)構(gòu)常見的交易結(jié)構(gòu)方式交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)調(diào)整基本信息初步接洽路徑推演盡職調(diào)查交易結(jié)構(gòu)選擇收股權(quán)收資產(chǎn)管理輸出墊資代建54案例分析

案例1：天津項(xiàng)目（股權(quán)收購）資產(chǎn)包包含寶坻、薊縣兩個(gè)項(xiàng)目，均為已建已售。。核心風(fēng)險(xiǎn)：未售還剩3棟樓，均為公建和配建?

已建部分工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)?已售部分回款風(fēng)險(xiǎn)、銷售承諾風(fēng)險(xiǎn)?

稅籌部分發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)?

稅務(wù)清算風(fēng)險(xiǎn)售罄74#已交付未售53#大部未售三、股權(quán)收購的關(guān)注點(diǎn)

案例：天津項(xiàng)目協(xié)議簽署（6/9）后先辦理項(xiàng)目100%股權(quán)質(zhì)押簽署協(xié)議、股權(quán)質(zhì)押5個(gè)工作日內(nèi)支付定金2億元定金到賬后項(xiàng)目公司開始共管共管項(xiàng)目公司盡職調(diào)查（6/15）如有重大風(fēng)險(xiǎn)或不實(shí)可退出完成盡職調(diào)查完成賬務(wù)調(diào)整95%股權(quán)過戶完成后10工作日分兩筆支付2.9億元同時(shí)簽署債權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)議95%股權(quán)過戶股轉(zhuǎn)后1月內(nèi)陸續(xù)支付2億工程款正常開發(fā)合作方協(xié)助項(xiàng)目公司稅務(wù)清算首次交易一年后交割剩余5%股權(quán)（支付3600萬）稅務(wù)清算、5%股權(quán)過戶三、股權(quán)收購的關(guān)注點(diǎn)

案例：天津項(xiàng)目合同約定：對(duì)價(jià)支付前提：目標(biāo)公司對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目前期投入可計(jì)入開發(fā)成本對(duì)應(yīng)的全部合法稅務(wù)票據(jù)原件（目標(biāo)公司一票據(jù)金額不低于90000萬元和目標(biāo)公司二票據(jù)金額不低于70000萬元），且該等票據(jù)的抬頭應(yīng)為目標(biāo)公司一或目標(biāo)公司二，全部移交給受讓方。交易價(jià)款調(diào)整機(jī)制：(a)目標(biāo)項(xiàng)目可售建筑面積少于本協(xié)議披露可售面積的，應(yīng)同比例扣除缺少面積對(duì)應(yīng)的目標(biāo)公司在/本協(xié)議披露可售面積的交易價(jià)款；如可售面積增加的，交易價(jià)款不做調(diào)整；(b)目標(biāo)公司出現(xiàn)或有債務(wù)或未披露債務(wù)需要清償?shù)?，或由?fù)債或未披露債務(wù)金額應(yīng)在交易價(jià)款中扣除；(c)目標(biāo)項(xiàng)目在基準(zhǔn)日前已存在的質(zhì)量問題在基準(zhǔn)日后需對(duì)外賠償?shù)?，就已交付房屋的質(zhì)量索賠問題由轉(zhuǎn)讓方協(xié)助目標(biāo)公司向相關(guān)責(zé)任方追償，受讓方有權(quán)在轉(zhuǎn)讓方完成追償前從應(yīng)付給轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)款項(xiàng)中暫時(shí)扣除對(duì)外賠償?shù)慕痤~，但若受讓方或目標(biāo)公司收到追償款項(xiàng)的，受讓方須將暫扣金額無息歸還給轉(zhuǎn)讓方；(d)74#地塊二期工程和目標(biāo)公司二的一期工程延期交付的金額累計(jì)超出50萬元之外的金額應(yīng)在交易價(jià)款中扣除；(e)首次交割日前目標(biāo)公司已經(jīng)出售并已交付的房屋款項(xiàng)已由購房人全部付清；如存在已交付但未結(jié)清房款情形的，受讓方有權(quán)從未付交易對(duì)價(jià)中予以扣除，若轉(zhuǎn)讓方協(xié)助目標(biāo)公司將未結(jié)清房款收回的，則受讓方須將扣除的相應(yīng)款項(xiàng)無息返還給轉(zhuǎn)讓方。案例分析

案例：北京密云項(xiàng)目項(xiàng)目概況：

項(xiàng)目公司2001獲取土地，土地出讓合同及土地證各79本，需要合宗并證。

2011年項(xiàng)目公司與村集體簽署了用地置換協(xié)議。國土局對(duì)土地權(quán)屬做了變更登記，但未版更土地證附圖。

已建已售已辦產(chǎn)證500多套。已售部分合同結(jié)算缺少明細(xì)工程量支撐，后期土增清算時(shí)成本認(rèn)定困難。

未售現(xiàn)房已取得現(xiàn)房銷售證，部分已竣備，部分已完工但未取得竣備手續(xù)。

29套已售未交付或交付未辦證，存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

28萬方未開發(fā)，需調(diào)整限高。規(guī)劃條件已過期，需重新立項(xiàng)報(bào)批。AF

存在欠繳契稅、大市政配套費(fèi)。

部分工程合同未結(jié)算。

項(xiàng)目公司對(duì)外擔(dān)保6億元。

物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取不足，長期虧損。

現(xiàn)有員工82人，收購后擬不予保留。GC原計(jì)劃現(xiàn)房部分資產(chǎn)收購，但北京317新政規(guī)定，企業(yè)購買商品房3年后才能上市交易。只能進(jìn)行股權(quán)收購，分步支付和過戶，以轉(zhuǎn)讓方完成各項(xiàng)工作為前提。BDE案例分析

案例：北京密云項(xiàng)目累計(jì)?步驟支付時(shí)間3月底支付金額10.00?過戶股權(quán)設(shè)立共管帳戶，共管10億元，質(zhì)押20%股權(quán)后，支付10億元定金第一步第二步第三步第四步??21天內(nèi)完成審計(jì)、評(píng)估，之后共管14.43億過戶36%股權(quán)，并支付共管資金