晟睿甲級寫字樓產(chǎn)品體系打造模型演示文稿

晟睿甲級寫字樓產(chǎn)品體系打造模型演示文稿第一頁，共十七頁。優(yōu)選晟睿甲級寫字樓產(chǎn)品體系打造模型第二頁，共十七頁。通過客戶需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空調(diào)：系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來源物業(yè)形象關(guān)鍵詞第三頁，共十七頁。玻璃幕墻考慮因素：玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印象，彰顯昭示性，樹立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。建議要點(diǎn)：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。硬件配置建立甲級第一印象

——玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象第四頁，共十七頁。車行大堂：考慮因素：深圳甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。采用車行大堂樓宇：新時(shí)代廣場、國際商會中心、廣州中泰國際中心建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾；硬件配置通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流人行道車行道同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出

——體現(xiàn)尊貴的車行大堂第五頁，共十七頁。廣州中泰國際廣場車行大堂設(shè)計(jì)項(xiàng)目地址廣州火車東站西側(cè)規(guī)模及類型45層超高層寫字樓結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2800㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85m標(biāo)準(zhǔn)層凈高27車位600空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯20臺日立電梯廳分區(qū)?？靠蛻羟闆r寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況：目前只租不售入駐率約90％管理費(fèi)29元/月·㎡基本數(shù)據(jù)：車行大堂案例人行道車行道中泰國際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感第六頁，共十七頁。簡約大氣的電梯間

——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。硬件配置第七頁，共十七頁。國際品牌標(biāo)志、國內(nèi)品牌價(jià)格

——選擇價(jià)格相對較低日本三菱品牌電梯考慮因素：電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)名牌電梯會在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯95%以上為進(jìn)口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌）建議要點(diǎn)：品牌：選用三菱電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45”；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）?！痰诎隧?，共十七頁。電梯選型初步建議產(chǎn)品核心指標(biāo)：采用2.9米高高速大載荷電梯；配備空調(diào)；采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)；相關(guān)費(fèi)用：單梯報(bào)價(jià)約130萬元，共7部電梯，折合平米造價(jià)約為220元；配備空調(diào)增加成本約1-3萬元/臺；推薦品牌：日本三菱、芬蘭通力其他可選：美國西子OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等第九頁，共十七頁。市場主流商務(wù)電梯產(chǎn)品指標(biāo)參考三大電梯品牌在知名度和報(bào)價(jià)上處于同一水平，技術(shù)細(xì)節(jié)上各有特長；長沙寫字樓多采用OTIS品牌；瑞士迅達(dá)推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場占有率上升；品牌美國西子OTIS日本三菱瑞士迅達(dá)單梯報(bào)價(jià)130萬元+10萬安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:100萬3m/s：120萬(均為2.9m/1.35t，三大件進(jìn)口)130萬元+10%安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同類10%低于同類10%-30%高出同類10%技術(shù)優(yōu)勢1.五個(gè)微電腦模塊化控制1.三菱電機(jī)是世界上最早開發(fā)變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制1.VVVF變頻（交流變頻）調(diào)速系統(tǒng)2.OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民2.三菱高速電梯比同類品牌率先使用高效率的永磁（PM）電動機(jī)代替感應(yīng)電動機(jī)，進(jìn)一步開發(fā)的無齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長度減少30%2.VFP是中國迅達(dá)推出的新一代的驅(qū)動系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比3.鋼絲繩采用2：1，比傳統(tǒng)1：1更舒適3.在平常模式待機(jī)時(shí)間系統(tǒng)中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力30%3.能耗低，降低電路負(fù)載，可靠性高，4.主要部件歐美進(jìn)口4.所有設(shè)備均可緊湊安裝在井道中，給建筑節(jié)省更多空間4.經(jīng)久耐用的半導(dǎo)體元件和可靠的異步電動機(jī)

5.電能比同類電梯節(jié)約30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷外部呼叫面板第十頁，共十七頁。參考建議（裝修成本約4萬元/梯）：轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高2.7米。轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板轎壁:三側(cè)鏡面橫蝕刻扶手:三面雙管不銹鋼扶手踢腳線:發(fā)紋不銹鋼轎底:2mm厚PVC仿大理石地板電梯轎廂裝修建議——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開差距。第十一頁，共十七頁。VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場主流需求，建議部分樓層配置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議部分樓層設(shè)置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)（企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；因此必須配備24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。第十二頁，共十七頁。根據(jù)客戶需求分而治之

——選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻VRV空調(diào)空調(diào)選擇：考慮因素：

空調(diào)的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購買決定階段最為關(guān)注的問題之一，2005年最新空調(diào)技術(shù)——變頻VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場青睞使用變頻VRV空調(diào)的樓宇：榮超經(jīng)貿(mào)大廈建議要點(diǎn)：

公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)寫字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收??；提供24小時(shí)全天候服務(wù)，無時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。第十三頁，共十七頁。高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營運(yùn)成本

——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)格地板考慮因素：網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益；作為一個(gè)衡量甲級寫字樓的重要指標(biāo)，對于后期營銷推廣有一定的促進(jìn)作用。網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價(jià)比高。深圳使用網(wǎng)絡(luò)地板樓宇：諾德中心、新世界中心、華潤大廈綠景大廈網(wǎng)格地臺建議：建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留10公分的地臺設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺。本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留10公分地臺空間。預(yù)留10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺硬件配置廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺圖廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺圖第十四頁，共十七頁。廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺設(shè)計(jì)規(guī)模及類型37層超高層寫字樓結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度160m容積率8.95建筑面積61739㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高4m功能分布地下3層停車場，1層商業(yè)裙樓，2～33層辦公，34～37層設(shè)備層空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯12臺三菱電梯廳分區(qū)停靠大堂高12m，面積1000㎡物業(yè)管理世邦魏理仕客戶情況進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國企和跨國公司，包括家樂福、中國銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。價(jià)格情況：租金130元/㎡管理費(fèi)29元/月·㎡租售情況：目前只租不售入駐率約60％基本數(shù)據(jù)：在走線位設(shè)置地臺鋼架網(wǎng)絡(luò)地板案例發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨(dú)樹一幟，雖然沒有頂級的配置，但每一項(xiàng)配置都是最實(shí)用的，如遮陽板、網(wǎng)絡(luò)地臺等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。第十五頁，共十七頁。容易忽略的甲級寫字樓細(xì)節(jié)

——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間考慮因素：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本