養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究T

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險評估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾堊♂t(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年年公公寓寓代代表表案案例例：：臺臺灣灣老老年年公公寓寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)代代表表案案例例：：美美國國CCRC社社區(qū)區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文文翻翻譯譯為為：：持續(xù)續(xù)性性照照顧顧退退休休社社區(qū)區(qū)美國國相相對對歐歐洲洲及及其其他他發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家而而言言，，其其老老齡齡化化程程度度較較輕輕，，與與中中國國當(dāng)當(dāng)前前的的老老齡齡化化階階段段較較為為接接近近。。美國國ccrc社區(qū)區(qū)采采取取自費(fèi)費(fèi)的模模式式，，依依住住民民與與其其簽簽定定的的契契約約內(nèi)內(nèi)容容，，提提供供各各種種型型態(tài)態(tài)的的住住屋屋、、住住民民的的服服務(wù)務(wù)和和健健康康服服務(wù)務(wù)。。CCRC區(qū)域劃分分：獨(dú)立生活活區(qū)協(xié)助生活活區(qū)專業(yè)護(hù)理理區(qū)老年癡呆呆照顧區(qū)區(qū)CCRC社區(qū)參參考點(diǎn)：：CCRC居民住院照顧顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守守老人比較平均價格格貴、次數(shù)多多時間長在護(hù)理之之家照顧顧方面次數(shù)、天天數(shù)多在護(hù)理之之家照顧顧方面次數(shù)、天天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式式照顧方方面居住天數(shù)數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式式照顧方方面居住天數(shù)數(shù)較少、花費(fèi)較較多雖然CCRC住民在住住入護(hù)理理之家，，所花費(fèi)費(fèi)的醫(yī)師照顧顧費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社社會族群群。但在在門診上上花費(fèi)的的，卻比比傳統(tǒng)社社區(qū)老人人低許多多。此外外CCRC居民對自自己的壽壽命有較較高期望望，其死死亡率也也低于一一般人口口死亡率率。①.國內(nèi)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)的開開發(fā)模式式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式式”養(yǎng)老老廣東邦家家公司也也正在廣廣州、長長沙、海海南、青青島等地地選址，，擬大批批量購買買別墅群群，籌建建“候鳥式高高端社區(qū)區(qū)養(yǎng)老院院”?！倍燃兖B(yǎng)養(yǎng)老基地地“模式式超凡生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)園園占地1.1萬畝，可可按照一一定的比比例劃分分，彼此此間既有有不同，，又有關(guān)關(guān)聯(lián)。其其中3000畝用于生生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)，4000畝山坡地地用于養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，另4000畝用于綜綜合開發(fā)發(fā)。超凡生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)對對這部分分物業(yè)持持有運(yùn)營營，出售售使用權(quán)權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老老以家庭為為核心、、以社區(qū)區(qū)為依托托、以專專業(yè)化服服務(wù)為依依靠，為為居住在在家的老老年人提提供以解解決日常常生活困困難為主主要內(nèi)容容的社會會化服務(wù)務(wù)。例如：日本以社社區(qū)為基基本單元元，在生生活區(qū)域域內(nèi)提供供所有服服務(wù)，讓讓老年人人能夠就就近、便便捷地享享受各種種服務(wù)。。一站式，，日托、、上門服服務(wù)、短短期入住住、長期期居住等等服務(wù)在在一個服服務(wù)體內(nèi)內(nèi)集中解解決，同同時有助助于保持持護(hù)理的的連續(xù)性性，可以以與其他他服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)拼設(shè)設(shè)，如老老人公寓寓、幼兒兒園等。。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠棠灣國際際養(yǎng)生社社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位位：休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)養(yǎng)老）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)業(yè)形成多元元產(chǎn)業(yè)集集群構(gòu)構(gòu)筑筑復(fù)合型型社區(qū).整體功能能設(shè)計(jì)包包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)養(yǎng)生（酒酒店）公公寓、主主題酒店（會會所）、、養(yǎng)生運(yùn)運(yùn)動中心心；主題題養(yǎng)生谷谷；養(yǎng)生文化化學(xué)院、、養(yǎng)生博博物館等等經(jīng)營模式：：向客戶出售售物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán);出售會員卡卡通過返本銷銷售入住、、反向抵押押貸款、房屋置換、、出租原有有房屋租住社區(qū)區(qū)等方式。。②.國內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的盈利模式式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售典型案例：出售與持有有相結(jié)合盈盈利模式北京太陽城城國際老年年公寓就是是較早采取取了這一模模式。同時時還采取了了“反按揭”方方法和“置置換”方法?！胺窗唇摇薄奔蠢先送夂螅瑢⒗先嗽杏蟹课莩鲎庾?，以租金金收入入住住(以租換租租)?！敝脫Q“即即將原有的的住房與之之進(jìn)行等價價換房，到到老人去世世后，將原原置換的房房產(chǎn)折價返返還繼承人人。③.住宅建建設(shè)與社區(qū)區(qū)管理建設(shè)設(shè)相結(jié)合模模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)數(shù)的老年人人在退休后后就成為純純消費(fèi)者。。時限特征：老齡純消費(fèi)人人口比低齡齡純消費(fèi)人人口有著更更加漫長的的純消費(fèi)年年數(shù)。行為特征征：自主消費(fèi)費(fèi)思想特征征：消費(fèi)觀較較為成熟熟，沖動型型熱情消消費(fèi)和目目的不明明的盲目目消費(fèi)少少。質(zhì)量特征征：老年年消費(fèi)對對商品質(zhì)質(zhì)量和服服務(wù)質(zhì)量量的要求求高于一一般消費(fèi)費(fèi)。內(nèi)在特征征：休閑性消消費(fèi)與服服務(wù)性消消費(fèi)所占占比例大大。目標(biāo)客戶戶群的消消費(fèi)特征征“以租換租租”的形式社社區(qū)幫助助老年人人將原有有住房出出租，所所得租金金來支付付老年人人租住獨(dú)獨(dú)立型老老年公寓寓的費(fèi)用用；“以舊換新新”的形式即即老年人人的現(xiàn)有有住房與與老年公公寓的住住房進(jìn)行行交換，，如果老老年人去去世之后后，收回回公寓住住宅再將將原置換換房折舊舊返還其其子女。。利用這這些“差價養(yǎng)老老”的方式，，老年人人不僅可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人住，，還能為為自己或或后代提提供了一一定的社社會保障障，可謂謂一舉兩兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國國家中是一種普普遍的做做法。退退休后的的老年夫夫妻買下下或者用用原有住住宅交換換老年公公寓中的的住宅后后，與銀銀行與保保險公司司簽訂一一份合同同，在相相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)評估公公寓價值值和測算算人均壽壽命之后后，銀行行與保險險公司每每月支付付老年夫夫妻一定定的生活活費(fèi)，直直到其故故世，屆屆時，該該住宅歸歸銀行等等處置。。這種“倒按揭”的做法實(shí)實(shí)際上還還含有人人壽保險險的意義義。目標(biāo)客戶戶群的消費(fèi)方式式6.融資資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老老地產(chǎn)的的投資商商主要有有三類：：REITs作為上市市公司更更關(guān)注租租金收益益的穩(wěn)定定性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)產(chǎn)的長期期持有；；私募基金金則主要面面向機(jī)構(gòu)構(gòu)投資人人，更關(guān)關(guān)注資產(chǎn)產(chǎn)升值的的收益，，強(qiáng)調(diào)物物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)的低買買高賣；；非盈利性性組織主要利用用捐贈資資金和政政府補(bǔ)貼貼為低收收入群體體提供社社區(qū)養(yǎng)老老。國內(nèi)目前的融融資機(jī)構(gòu)構(gòu)多為商商業(yè)銀行行，一級級城市目目前已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)房房地產(chǎn)基基金、房房地產(chǎn)投投資信托托等新型型的金融融工具。。part2：國國內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)市市場分析析有少量相相關(guān)政策策，但還缺少少政策支支持。與大型醫(yī)醫(yī)院合作作設(shè)立護(hù)護(hù)理醫(yī)療療中心、、家政服服務(wù)中心心、老人人再就業(yè)業(yè)中心、、旅游服服務(wù)、房房屋置換換服務(wù)、、婚介中中心。商業(yè)銀行行、房地產(chǎn)基基金、房地產(chǎn)投投資信托托國內(nèi)專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)較較少，國外較多多：美國SASAKI設(shè)計(jì)計(jì)公司、、美國K.J.A建筑事事務(wù)所、、丹麥KAB集集團(tuán)。1.養(yǎng)老老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源2.我國老年年人口的發(fā)展?fàn)顮顩r我國1999年年成為老老年型的的國家，是世界上上老年人人口最多多、增長長最快的的國家之之一。20世紀(jì)紀(jì)80年年代以來來，60歲以上的老老年人口口平均每每年以3%的速速度持續(xù)續(xù)增長，更為突突出的是是，80歲以上高齡齡老人已已高達(dá)1100萬，并并以年均均5%的速速度遞增增。本世紀(jì)紀(jì)中葉，，60歲歲以上的的老年人人口將達(dá)達(dá)到4.4億左左右，約約占亞洲洲老年人人口總數(shù)數(shù)的36%，占占世界老老年人口口總數(shù)的的22.3%。。中國老年年人口規(guī)規(guī)模之大大，老齡齡化速度度之快，，高齡人人口之多多，都是是世界人人口發(fā)展展史上前前所未有有的。中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料來源源：《人人口研究究》3.國內(nèi)老年年人的居住模式式B、購買房房屋居住住A、自行建建房居住住C、租房房居住資料來源源：《人人口研究究》4.我國國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開開發(fā)模式式：按建設(shè)經(jīng)經(jīng)營者劃劃分為三三種模式式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山山老年公公寓山東威海海老年公公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位位主辦，，海淀區(qū)區(qū)民政局局直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和管管轄山東省標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)最高高的、規(guī)規(guī)模最大大的社會會福利服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)由企業(yè)投投資開發(fā)發(fā)建設(shè)運(yùn)運(yùn)營北京太陽陽城福利型養(yǎng)養(yǎng)老院盈利型型型養(yǎng)老院院，老年年公寓老年公寓寓，養(yǎng)老老社區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”?！獰o真正針對老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企企業(yè)贏利利性初級級老年社社區(qū)，僅僅為中高高經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力老年年群體打打造，投投資額大大，開發(fā)發(fā)周期長長養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀1、大都市市郊外模模式：以上海、、北京、、深圳、、成都為為代表的的大城市市，近郊郊開發(fā)模模式成熟熟，市場場潛力巨巨大。2、古鎮(zhèn)開開發(fā)模式式以周莊、、同里等等江南古古鎮(zhèn)及麗麗江等西西南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)為代表表。3、山地養(yǎng)養(yǎng)老模式式以黃山、、武夷山山、廬山山為代表表。4、熱帶、、亞熱帶帶避寒模模式：三亞獨(dú)特特的模式式。主要分布布區(qū)域：：目前，以以北京、、上海的的養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展展最為成成熟項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企企業(yè)營利利性養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目少、、具低密密度、產(chǎn)產(chǎn)品類型型多樣特特點(diǎn)、以以租售方方式為主主企業(yè)營利利型養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)現(xiàn)狀狀：目前國內(nèi)內(nèi)開發(fā)的的養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)目目較少，，且開發(fā)發(fā)比較成成功的更更是鳳毛毛麟角國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的物業(yè)管管理方式式根據(jù)國內(nèi)內(nèi)老年人人的特殊殊性，物物業(yè)管理理要包括括社區(qū)醫(yī)醫(yī)療護(hù)理理中心、、家政服服務(wù)中心心、老人人再就業(yè)業(yè)中心、、旅游服服務(wù)、房房屋置換換服務(wù)以以及婚介介中心等等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作作模式：將服務(wù)內(nèi)內(nèi)容外包包給引進(jìn)進(jìn)社區(qū)的的專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)，也也可以采采用物業(yè)業(yè)管理公公司與專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)合作的的方式來來進(jìn)行。。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)5.養(yǎng)老老地產(chǎn)的的發(fā)展趨勢規(guī)?；海弘S著市場場的進(jìn)一一步發(fā)展展，質(zhì)高價低低的大型老年年社區(qū)應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生生，老年年住宅產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模化化。郊區(qū)化：：滿足對環(huán)環(huán)境的高高要求，，也為了了減低成成本降低低入住的的門檻，，未來老老年住宅宅的選址址將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市市，但是是同時會會顧及交交通的便便捷性，，以方便便家人朋朋友的探探訪的郊郊區(qū)?？萍蓟海簽槔夏耆巳颂峁└?xì)致的的照顧；；智能化化的應(yīng)用用，帶來來更方便便、安全全的全方方位保障障。建筑多樣樣化：隨著市場場的日趨趨成熟，，產(chǎn)品推推陳出新新，建筑筑呈現(xiàn)多多樣化。。在建筑筑設(shè)計(jì)上上，住宅宅健康性性、使用用的多功功能化、、增強(qiáng)鄰鄰里溝通通的將是是未來產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭焦點(diǎn)點(diǎn)。功能豐富富化：融養(yǎng)老和和家庭悠悠閑于一一體社區(qū)服務(wù)務(wù)專業(yè)化化：社區(qū)服務(wù)務(wù)在不斷斷細(xì)化、、豐富的的過程中中向?qū)I(yè)業(yè)化發(fā)展展。產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合中國國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展展的創(chuàng)新新手段：：6.養(yǎng)老老地產(chǎn)的的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手段段房屋置換換、兩代代買、以房養(yǎng)老老、分時時度假、、私募基金、房房地產(chǎn)投資信信托基金(REITs)、上市、信貸、、企業(yè)債、政府府債part4：發(fā)展前景分析中國的養(yǎng)老設(shè)設(shè)施傳統(tǒng)上是是民政機(jī)構(gòu)社社會福利的一一部分，最初初以為三無老老人服務(wù)的社社會救濟(jì)為主主，近年來逐逐步走向了社社會化，但仍仍然是以非營利社會會福利為主體體。無疑，養(yǎng)老老地產(chǎn)是相當(dāng)當(dāng)有前景的，，市場需求也也是不可抑制制的。發(fā)展前景機(jī)會點(diǎn)一老齡人口增長長速度快，城城市空巢家庭庭比例增加過過快，對養(yǎng)老老地產(chǎn)的需求求增加。數(shù)據(jù)來源：2000年全國第五次次人口普查報報告；2010年全國第六次次人口普查報報告全國老齡人口口統(tǒng)計(jì)表2010年至至2050年年，中國60歲以上的人人口將由現(xiàn)在在的12.3%上升到31.1%，，到2015年的未來5年，中國老老年人口將達(dá)達(dá)2億，占總總?cè)丝诘?5%。在廣州州，60歲以以上老人在2007年突突破了100萬大關(guān)。機(jī)會點(diǎn)二老年消費(fèi)者收收入提高，消消費(fèi)能力增強(qiáng)強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，未來具具有高消費(fèi)能能力的老年群群體將會凸現(xiàn)現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)構(gòu)的多元化，，未來老年人人的收入將不不再是過去單單一的退休補(bǔ)補(bǔ)貼，投資、、保險等收益益也將納入老老年人收入構(gòu)構(gòu)成中去。未來老年人收收入水平的提提高，為老年年住宅產(chǎn)品提提供了強(qiáng)大的的消費(fèi)支持。機(jī)會點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地地產(chǎn)供應(yīng)不足足，2010年，居住在福福利性質(zhì)的養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)數(shù)不足高齡人人口總數(shù)的0.54%。營利性養(yǎng)老地地產(chǎn)供應(yīng)不足足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)較少少，做得成功功的更是鳳毛毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策策略研究周報報機(jī)會點(diǎn)四政策的支持，，“適居養(yǎng)老老”概念的提提出財政部和稅務(wù)務(wù)總局《關(guān)于對老年服服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)關(guān)稅收政策問問題的通知》（財稅〔2000〕〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老老齡委辦公室室和發(fā)展改革革委等部門關(guān)關(guān)于加快發(fā)展展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)業(yè)意見的通知知》（國辦發(fā)〔2006〕〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案案《關(guān)于大力推進(jìn)進(jìn)我省異地養(yǎng)養(yǎng)老度假項(xiàng)目目建設(shè)的建議議》?！笆濉币?guī)規(guī)劃綱要提出出，鼓勵社會會資本興辦具具有護(hù)理功能能的養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡倡'適居養(yǎng)老老'概念"市場不成熟，，商業(yè)模式仍需需探索，創(chuàng)新贏得先先機(jī)。機(jī)會點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的的地產(chǎn)產(chǎn)品，，租售方式將將比普通住宅宅更為復(fù)雜。。從更長遠(yuǎn)的的層面來看，，對于大多數(shù)數(shù)開發(fā)商來說說，受限于資資金壓力，開發(fā)商采取““銷售+持有有運(yùn)營”的方方式運(yùn)作更為為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨馨，二期10萬平米療養(yǎng)養(yǎng)型精裝公寓寓和養(yǎng)生型住住宅已全面啟啟動，在這一一公寓中，有有帶租約銷售售的商務(wù)公寓寓，也可以直直接采取租賃賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社社區(qū)模式一定定是多元的。?！崩钪鼐疟硎臼?，老年社區(qū)區(qū)房產(chǎn)可能會會采取出租、、賣產(chǎn)權(quán)和直直接買斷等方方式進(jìn)行。而而更具體的問問題，則是醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否否能夠滿足社社區(qū)老人護(hù)理理需要。而這這，或許也是是未來是否能能夠持續(xù)生存存的關(guān)鍵所在在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建開發(fā)商、、投資商、運(yùn)運(yùn)營商角色分分離的金融生生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)持有經(jīng)營要要考慮資金風(fēng)風(fēng)險，經(jīng)營收收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的的截然分開勢勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投投資商、運(yùn)營營商的角色進(jìn)進(jìn)行分離，促促使養(yǎng)老地地產(chǎn)金融生態(tài)態(tài)的發(fā)育，并并逐步構(gòu)建這這一生態(tài)鏈資資金成本最低低、規(guī)?；偎俣茸羁?、抗抗沖擊能力最最強(qiáng)的優(yōu)勢。。問題的核心是是如何對養(yǎng)老老地產(chǎn)的風(fēng)險險收益進(jìn)行合合理分配，實(shí)實(shí)現(xiàn)整個系統(tǒng)統(tǒng)的低成本平平穩(wěn)運(yùn)行。美國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)金融生態(tài)中中風(fēng)險收益分分解與匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地地產(chǎn)②.六大核心心要素，打造造成功養(yǎng)老地地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交交通便捷，場場地周邊活動動安全，生活活氣息濃郁。。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住住宅的特點(diǎn)出出發(fā)，滿足自自然環(huán)境、人人文環(huán)境、生生活環(huán)境等方方面需求。單體設(shè)計(jì)：單體設(shè)計(jì)以別別墅、多層為為主，主要是是從老年人行行動不便的生生理特征考慮慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但但忌過于沉悶悶；不同組團(tuán)應(yīng)采采用不同的色色彩，利于老老人辨認(rèn)。戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的的采光、通風(fēng)風(fēng)，為老年人人提供一個健健康的生活環(huán)環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地地面裝裝修、、廚衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)品品選擇擇到色色彩設(shè)設(shè)計(jì)、、電器器照明明設(shè)計(jì)計(jì)，乃乃至門門窗的的選擇擇等等等細(xì)節(jié)節(jié)上都都應(yīng)體體現(xiàn)出出對居居住者者的細(xì)細(xì)膩關(guān)關(guān)懷。。③.產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原原則心理：：環(huán)境行行為心心理學(xué)學(xué)的角角度出出發(fā)，，考慮慮大多多數(shù)老老年人人常年年形成成的居住習(xí)習(xí)慣，提供供傳統(tǒng)統(tǒng)形式式的室室內(nèi)空空間。。設(shè)計(jì)：：從空間間（消消除室室內(nèi)高高差））、裝裝置（（設(shè)置置扶手手、地地面防防滑））、設(shè)設(shè)備（（緊急急通報報系統(tǒng)統(tǒng)、安安全電電熱源源）、、管理理員或或護(hù)理理人員員等方方面對應(yīng)老老年人人日常常生活活中的的安全全性，，做到到緊急急時刻刻可立立即采采取措措施；；交流：：盡可能能在樓樓內(nèi)外外為老老年人人提供供各種種鄰里交交流、、人際際交流流的公共共交往往空間間和環(huán)環(huán)境；；建筑：：從建筑筑人類類工程程學(xué)的的觀點(diǎn)點(diǎn)出發(fā)發(fā)，在在家具具、衛(wèi)衛(wèi)生器器具的的尺寸寸方面面符合老老年人人的身身體特特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則區(qū)位：：北京順順義區(qū)區(qū)潮白白河畔畔定位：：“世界界級的的高尚尚退休休社區(qū)區(qū)”、、“全全新退退休生生活的的領(lǐng)跑跑者””規(guī)模：：總建筑筑面積積70萬平方方米物業(yè)類類型：：獨(dú)棟別別墅、、聯(lián)排排別墅墅、中中式四四合院院、公公寓客戶來來源：：主要來來源北北京2.典典型案例北京太太陽城城：國國內(nèi)最最成功功的老老年社社區(qū)之之一別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)點(diǎn)之1：針對對不同同人群群，設(shè)設(shè)計(jì)較較為豐豐富的的住宅宅物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)①東方方太陽陽城醫(yī)醫(yī)院（（一級級綜合合性醫(yī)醫(yī)院））②東方嘉嘉賓國國際酒酒店，，五星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)③大型超超市進(jìn)進(jìn)駐，，商業(yè)業(yè)一條條街④康體中中心，，各類類球館館、溫溫泉游游泳池池⑤5萬平米米太陽陽會所所，商商務(wù)會會議，，餐飲飲休閑閑⑥匯佳幼幼兒園園成功點(diǎn)點(diǎn)2：六重重成品品配套套滿足足各大大需求求①約約2000畝潮白白河②近10萬株原原生樹樹③近20萬平米米社區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)湖④75萬平平米米運(yùn)運(yùn)動動休休閑閑綠綠地地⑤節(jié)能能環(huán)環(huán)保保的的水水源源／／地地源源熱熱泵泵系系統(tǒng)統(tǒng)⑥高達(dá)達(dá)4000個/立方方厘厘米米負(fù)負(fù)離離子子含含量量，，綠綠色色生生態(tài)態(tài)系系統(tǒng)統(tǒng)，，可可比比海海濱濱、、森森林林開開放放成功功點(diǎn)點(diǎn)3：良良好好的的自自然然環(huán)環(huán)境境太陽陽城城醫(yī)醫(yī)院院：：專業(yè)業(yè)醫(yī)醫(yī)師師和和設(shè)設(shè)備備、、由由北北京京市市老老人人病病研研究究中中心心選選派派、、定定期期體體檢檢，，提提出出保保健健計(jì)計(jì)劃劃、、專專業(yè)業(yè)急急救救中中心心、、全全覆覆蓋蓋的的應(yīng)應(yīng)急急呼呼叫叫系系統(tǒng)統(tǒng)。。老年年大大學(xué)學(xué)：：北京京第第一一家家社社區(qū)區(qū)申申辦辦的的老老年年大大學(xué)學(xué)，，開開設(shè)設(shè)多多重重課課程程，，如如芭芭蕾蕾、、陶陶藝藝、、書書法法、、雕雕刻刻等等，，部部份份課課程程由由社社區(qū)區(qū)老老人人擔(dān)擔(dān)任任教教師師社區(qū)區(qū)農(nóng)農(nóng)莊莊：：在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)開開辟辟可可以以耕耕種種的的農(nóng)農(nóng)莊莊，，每每塊塊地地管管理理費(fèi)費(fèi)低低廉廉，，一一年年中中可可以以在在地地塊塊中中耕耕作作，，很很多多老老人人非非常常喜喜歡歡這這種種農(nóng)農(nóng)家家樂樂的的感感覺覺成功功點(diǎn)點(diǎn)4：針針對對老老年年人人需需求求建建設(shè)設(shè)的的社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院、、康康體體中中心心、、老老年年大大學(xué)學(xué)、、自自助助農(nóng)農(nóng)莊莊等等音樂樂會會合合唱唱團(tuán)團(tuán)太極極俱俱樂樂部部活活動動棋牌牌俱俱樂樂部部國際際風(fēng)風(fēng)箏箏文文化化節(jié)節(jié)舉辦辦過過3屆國國際際風(fēng)風(fēng)箏箏節(jié)節(jié)舉行行了了3次新新年年音音樂樂會會社區(qū)區(qū)組組織織的的俱俱樂樂部部乒乓乓球球俱俱樂樂部部、、太太極極俱俱樂樂部部、、棋牌牌俱俱樂樂部部、、釣釣魚魚俱俱樂樂部部業(yè)主主自自發(fā)發(fā)的的俱俱樂樂部部太極極俱俱樂樂部部、、音音樂樂沙沙龍龍、、健身身俱俱樂樂部部等等成功功點(diǎn)點(diǎn)5：：多多彩彩的的精精神神文文化化生生活活養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)要要配配套套完完整整的的，，可可應(yīng)應(yīng)對對緊緊急急情情況況的的醫(yī)醫(yī)療療服服務(wù)務(wù)系系統(tǒng)統(tǒng)。。要擁擁有有豐豐富富的的、、滿滿足足不不同同需需求求的的康康復(fù)復(fù)運(yùn)運(yùn)動動和和娛娛樂樂配配套套設(shè)設(shè)施施。。具有有復(fù)復(fù)合合精精神神和和價價值值需需求求的的老老年年人人服服務(wù)務(wù)功功能能，，滿滿足足自自我我價價值值的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。針對對養(yǎng)養(yǎng)老老客客戶戶的的無無障障礙礙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。養(yǎng)生生跟跟養(yǎng)養(yǎng)老老相相結(jié)結(jié)合合。。小結(jié)結(jié)：：part5：風(fēng)險評估“銀銀發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)””的的龐龐大大市市場場預(yù)預(yù)示示著著中中國國““夕夕陽陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)””正正在在成成為為蒸蒸蒸蒸日日上上的的朝朝陽陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。然而而，，因因?yàn)闉槿比狈Ψε渑涮滋渍卟吆秃捅O(jiān)監(jiān)管管，，持持有有經(jīng)經(jīng)營營要要考考慮慮資資金金風(fēng)風(fēng)險險，，經(jīng)經(jīng)營營收收益益不不足足10%，開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營的的截截然然分分開開勢勢在在必必行行，養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)面面臨臨著著很很大大風(fēng)風(fēng)險險。風(fēng)險險評估估新興興市市場場不不穩(wěn)穩(wěn)定定風(fēng)險險評評估估一一老年年地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為一一個個新新興興的的市市場場自自然然要要面面對對新新興興市市場場所所要要面面對對的的風(fēng)風(fēng)險險。。由由于于人人們們多多這這一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)還還不不熟熟悉悉，，所所以以可可能能需需要要一一個個適適應(yīng)應(yīng)期期，，再再加加上上老老年年人人風(fēng)風(fēng)險險意意識識很很強(qiáng)強(qiáng)，，行行事