北京舊宮綠隔項目建筑設(shè)計方案文本

北京舊宮綠隔項目規(guī)劃方案

PlanningDesignofjiugongvirescenceseclusionPROJECT

2012-12-31

建設(shè)單位：中冶名弘置業(yè)有限公司2012.12.31menu目錄Chapter

1

項目背景Chapter

2

設(shè)計條件Chapter

3

建筑測算Chapter

4

規(guī)劃方案Chapter

5

戶型分析Chapter

6

造型意向01PROJECTBACKGROUND項目背景01.01本案地塊位于北京市，行政隸屬于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)區(qū)位01.01區(qū)位本案地塊北側(cè)據(jù)市中心約12.5公里，據(jù)南四環(huán)東路約1公里，西臨德賢路（又名蒲黃榆路）。12.5km1km01.02上位規(guī)劃本案JGH-03[R2]限高60米（西側(cè)限高45米）容積率2.5綠地率30%JGH-07[C2]限高45米容積率3.0綠地率30%01.03周邊環(huán)境及交通條件地塊北側(cè)為規(guī)劃綠化帶（高壓線隔離帶），南側(cè)地塊B為北京國奧集團有限公司所有，將建成為中高檔住宅小區(qū)，東側(cè)為安置房地塊。項目西側(cè)緊鄰高速路（蒲黃榆路），交通便捷。本案中高檔住宅小區(qū)幼托用地高壓線小學(xué)用地安置房安置房安置房01.04道路現(xiàn)狀及規(guī)劃道路舊宮地區(qū)五號路舊宮地區(qū)一號路舊宮地區(qū)三號路蒲黃榆路地塊四周緊鄰道路均未開通，目前進入基地主要由蒲黃榆路A處輔道轉(zhuǎn)入。廡殿路通久路本段預(yù)計將于2014年4月建成，道路穿越多個區(qū)域道路完全貫通時間未知本段道路預(yù)計將于2014年4月項目開盤前建成由已知基地四周道路信息來判斷，項目前期人流將主要從南側(cè)舊宮地區(qū)五號路方向進入。通久路A23101.05場地前期預(yù)判住宅主要出入口位置B南側(cè)舊宮地區(qū)五號路上4西側(cè)舊宮地區(qū)一號路上5西側(cè)近100m寬綠化帶售樓處位置A

利用西側(cè)綠化臨時售樓處基地西南角東南角靠近城市綠化處123★★★★★★45★★★★★01.05場地前期預(yù)判D場地周邊可利用的景觀資源C公租房位置(4700平方米公租房區(qū)域獨立設(shè)置出入口，與住宅區(qū)完全分開)東側(cè)靠近回遷房南側(cè)靠近商業(yè)區(qū)基地西北角786bac東南角綠化a東北角綠化隔離帶b西側(cè)近100m寬綠化帶c★★★★★★678★★★★★★02DESIGNCONDITIONS設(shè)計條件件02.01規(guī)劃要求求1、用地性性質(zhì)：二類居住住用地、、商業(yè)金金融用地地2、用地規(guī)規(guī)模：總建設(shè)用用地104669㎡A1地塊總用用地面積積96274㎡㎡，其中建設(shè)設(shè)用地面面積：53873㎡㎡A2地塊(未出讓)建設(shè)用地地面積：：50796㎡㎡3、建設(shè)規(guī)規(guī)模：總計容面面積265202㎡A1地塊地上上建筑控控制規(guī)模模138212㎡㎡。其中：住住宅116993㎡㎡含公共租租賃用房房：4700㎡)，商業(yè)21219㎡㎡。A2地塊(未出讓)地上建筑筑控制規(guī)規(guī)模126990㎡㎡，全部為為住宅。。4、建筑容容積率：：2.53住宅為2.5，商業(yè)為為3.0。5、車位數(shù)數(shù)：1:1.56、綠化率率：30%7、控制高高度：住宅53.00米，商業(yè)45.00米。其中住宅宅控高53.00米（海拔拔高度88.50米）控制制高度為為含天線線等構(gòu)筑筑物、設(shè)設(shè)施和設(shè)設(shè)備高度度的控高高。8、A1、A2地塊整體體規(guī)劃,但建設(shè)規(guī)規(guī)模應(yīng)分分別獨立立計算。。9、居住區(qū)區(qū)需按規(guī)規(guī)定配建建公共服服務(wù)設(shè)施施。10、方案中中應(yīng)安排排太陽能能熱水裝裝置。通久路舊宮地區(qū)五號路舊宮地區(qū)一號路舊宮地區(qū)三號路蒲黃榆路65M50M25M15M25MA2A195M282M405M30M02.02設(shè)計條件件解讀1、層高住宅——航空限高高53m，層數(shù)與與樓層高高度關(guān)系系如下圖圖所示。。（按無無機房電電梯最小小沖頂高高度2.4m計算，部部分頂層層復(fù)式））商業(yè)——限高45m，酒店式式公寓層層數(shù)如為為15層，則層層高2.98m；14層，則層層高3.19m；13層則層高高3.43m層高3.15m

層數(shù)15+1F層高3.00m

層數(shù)16+1F層高2.90m

層數(shù)17F層高3.10m

層數(shù)16F2、部分建建筑屬性性定位商改住公公寓——展示性會所——是否對外外運營舒適度量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推薦層高高02.02設(shè)計條件件解讀3、界線商業(yè)與住住宅界線線——不可更改改，可不不退界A1與A2界線、A2東西地塊塊界線——建筑不壓壓線，可不退界界，指標(biāo)標(biāo)不可總總體平衡衡4、指標(biāo)細細分

總計容建筑面積265202㎡

住宅面積243983㎡

商業(yè)面積21219㎡

商品房約229773㎡

公租房4700㎡

配套約9510㎡

（按4000人計算）

商改住公寓約16219㎡底商約2000㎡

會所3000㎡（如不對外運營，可計入住宅配套）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站400㎡文體活動站4000㎡（綜合文體活動場地8000㎡）商業(yè)服務(wù)4000㎡社區(qū)服務(wù)中心160㎡社區(qū)居民委員會190㎡物業(yè)管理用房400㎡配電室360㎡（可對外運營）（可對外運營）5、停車機動車——住宅每戶戶1.5輛，約1870輛，按每每輛35平米計算算，需約約65500平米商業(yè)每1萬平米100輛，需212輛，按每每輛35平米計算，需需約7420平米非機動車——住宅每戶2輛，約2500輛，按每輛1.5平米計算，需需約3750平米商業(yè)每1萬平米400輛，需848輛，按每輛1.5平米計算，需需1272平米03Analyses建筑測算03.01剖面分析小結(jié)：充分利利用場地進深深的前提下，，層數(shù)越高容容積率可做越越高03.02多方案強排對對比強排特點：完完全平行基地地排列戶型開間×進深：14.8×15.1主要層數(shù)：17.5F（層高2.9m）單元數(shù)：：31+4（11F）總計容面積：：246560㎡容積率率：2.36方案一方案二強排特點：在在方案一基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加西側(cè)側(cè)東西向單元元（東側(cè)東西向向無法滿足日日照要求）戶型開間×進深：14.8×15.1主要層數(shù)：17.5F（層高2.9m）單元數(shù)：：34+4（11F）總計容面積：：263120㎡容積率率：2.51增加?xùn)|西向03.01多方案強排對對比強排特點：在在方案二基礎(chǔ)礎(chǔ)上替換戶型型，采用大進進深小面寬戶戶型戶型開間×進深：12.2×16.7主要層數(shù)：17.5F（層高2.9m）單元數(shù)：：38+5（11F）總計容面積：：295690㎡容積率率：2.82主要層數(shù)：16F（層高3.1m）容積率：：2.57主要層數(shù)：15.5F（層高3.15m）容積率：：2.49強排特點：布布置部分正南南北向住宅，，利用基地北北側(cè)切角戶型開間×進深：12.2×16.7主要層數(shù)：17.5F（層高2.9m）單元數(shù)：：36+4（11F）總計容面積：：265510㎡容積率率：2.53方案三方案四增加正南北向向排布加大戶型進深03.01多方案強排對對比結(jié)論☆需設(shè)設(shè)計東西朝向的產(chǎn)品☆合理理戶型進深時時，層高可達達到3.10米☆盡量量多做大進深端戶型型，可有效提高高容積率04Masterplanning規(guī)劃方案04.01Masterplanning方案一——大社區(qū)·序列空間04.01方案一組團形式：大組團規(guī)劃特點：點板結(jié)合的布布局儀式感的軸線線中心大景觀出入口設(shè)置：南邊主入口西邊次入口東邊人行入口口商業(yè)處理：會所位于中心心景觀處商業(yè)塔樓位于用地地西南角小商業(yè)位于東南南角公租房處理：位于地塊西邊邊，靠近公寓寓北面，單獨獨出入口管理理。配套處理:靠近小區(qū)南入入口，位于商商業(yè)塔樓北面面。2F04.01方案一——空間形態(tài)傳統(tǒng)“十”字字雙軸線加公建副軸南北四進空間間層次04.01方案一——規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)入口小區(qū)車行流線通過外環(huán)車道串連整小區(qū)人行流線外環(huán)車道內(nèi)均為景觀綠地，只供人行組團大堂結(jié)合住宅地庫坡道每組團設(shè)一大堂，汽車就近入地庫公租房流線酒店公寓流線獨立入口04.01方案一——交通分析04.01方案一——商業(yè)廣場入口口意向04.01方案一——景觀主軸意向向04.01方案一——下沉廣場意向向04.01風(fēng)雨廊方案一——風(fēng)雨廊意向04.01方案一——落車島意向220㎡樓王公租房150-190㎡住宅酒店公寓商業(yè)組團大堂及會會所配套公建售樓處04.01方案一——指標(biāo)&功能

分析04.02Masterplanning方案二——大組團·多層級空間04.02方案二本方案整體劃劃分為住宅區(qū)區(qū)與公建區(qū)兩兩部分。住宅區(qū)運用兩兩個大組團內(nèi)內(nèi)套小組團的的形式，形成成從城市空間——住區(qū)空間——小區(qū)空間——組團空間的分級過度；；公建區(qū)結(jié)合商商業(yè)地塊與住住宅區(qū)對外開開放的配套公公建共同打造造。16F16F16F16F2F11F12F3F14F16F16F14F12F10F8F16F15F13+1F13+1F3F2F2F公建主入口住宅主入口住宅次入口04.02方案二——空間形態(tài)04.02方案二——底層交通系統(tǒng)統(tǒng)分析1、導(dǎo)入空間——景觀引導(dǎo)2、入口空間——照壁及構(gòu)筑物物3、過渡空間——景觀情緒培養(yǎng)養(yǎng)4、主導(dǎo)空間——大雨篷5、主導(dǎo)空間——泛會所大堂6、輔助空間——風(fēng)雨長廊7、主導(dǎo)空間——組團入戶大堂堂（地上地下下雙大堂）12345556704.02方案二——底層交通系統(tǒng)統(tǒng)分析1、導(dǎo)入空間——景觀引導(dǎo)100M240M104.02方案二——底層交通系統(tǒng)統(tǒng)分析2、入口空間——照壁及構(gòu)筑物物3、過渡空間——景觀情緒培養(yǎng)養(yǎng)2360M×70M04.02方案二——底層交通系統(tǒng)統(tǒng)分析4、主導(dǎo)空間——大雨篷5、主導(dǎo)空間——泛會所大堂45160M××70M04.02方案二——底層交通系統(tǒng)統(tǒng)分析6、輔助空間——風(fēng)雨長廊7、主導(dǎo)空間——組團入戶大堂堂（地上地下下雙大堂）7604.02方案二——公共區(qū)域設(shè)計計公租房2F商業(yè)14F酒店式公寓3F會所&配套公共區(qū)域含2F商業(yè)、14F酒店式公寓、、公租房及會會所和配套車庫出入口建筑出入口04.02方案二——公共區(qū)域設(shè)計計公共入口廣場場50M×60M04.02方案二——指標(biāo)說明：1、按層高3.1m計算，總指標(biāo)有富余；2、分地塊指標(biāo)中除A2比規(guī)劃要求少3200㎡，其他均有富余總指標(biāo)項目數(shù)值單位規(guī)劃要求或備注總建設(shè)用地面積104669㎡

計容建筑面積265859㎡265202容積率2.54

2.53住宅244640㎡

商品房230430㎡

公租房4700㎡獨立出入口配套9510㎡含3000㎡會所商業(yè)21219㎡

A1地塊項目數(shù)值單位規(guī)劃要求或備注總建設(shè)用地面積53873㎡

計容建筑面積141790㎡138454容積率2.63

2.57住宅120571㎡

商品房111871㎡

公租房4700㎡獨立出入口配套4000㎡含3000㎡會所商業(yè)21219㎡

A2東地塊項目數(shù)值單位規(guī)劃要求或備注總建設(shè)用地面積23520㎡

計容建筑面積55606㎡58800容積率2.36

2.5住宅55606㎡

商品房54096㎡

配套1510㎡

A2西地塊項目數(shù)值單位規(guī)劃要求或備注總建設(shè)用地面積27276㎡

計容建筑面積68463㎡68190容積率2.51

2.5住宅68463㎡

商品房64463㎡

配套4000㎡

04.03Masterplanning方案三——小組團·開放空間規(guī)劃形式：開放空間，小小組團特點點：開放次街聯(lián)系系多組團出入口設(shè)置：：人、車獨立設(shè)設(shè)置商業(yè)處理：塔樓、小商商鋪位于基地地南側(cè)；主會會所位于A1地塊公租房處理：：位于基地西南南角，獨獨立管理理配套處理：多級物管，星星級泛會所注重產(chǎn)品主題精神的挖掘打造，規(guī)劃有有生命力的社社區(qū)04.03方案三人行出入口次街入口安置房入口次街入口次街入口04.03方案三——空間形態(tài)傳統(tǒng)中式合院院四合院是封閉閉式的住宅，，中軸對稱，，四合房屋，，中心為院，，對外只有一一個街門，具具有很強的私私密性和領(lǐng)域域感，尤以北北京為主的周周邊地區(qū)廣泛泛采用?，F(xiàn)代圍合住宅宅秉承中國傳統(tǒng)統(tǒng)院落文化，，以變化有致致的圍合式布布局，構(gòu)筑新新鄰里關(guān)系。?！獜娬{(diào)院落生活活04.03方案三生活次街將基基地分割成四四個組團，每每個組團由入入戶大堂進入入，機動車入入組團即下地地庫；組團內(nèi)內(nèi)庭只設(shè)景觀觀步行系統(tǒng)，，提升居住品品質(zhì)。04.03方案三——交通組織PPPP生活次街組團入戶大堂堂安置房獨立管管理，出入口口兩側(cè)布置商商業(yè)和酒店會會所，打造溫溫馨回家感受受。機動車流線生活次街04.03方案三——公建區(qū)域次街入口安置房入口安置房酒店商業(yè)會所——林蔭大道——生活次街04.03方案三生活次街高端住宅產(chǎn)品品應(yīng)提供五星星級賓館般細細致周到服務(wù)務(wù)會所04.03方案三——會所意向創(chuàng)造高品質(zhì)的的鄰里生活交交流平臺，，為營造社區(qū)區(qū)活力提供場場所.04.03方案三——組團庭院意向向組團內(nèi)庭說明：1、按層高3m計算，總?cè)莘e積率未達到要要求；2、A1地塊離做足容容積率尚差8300平方米，A2地塊基本做足足容積率。04.03方案三——指標(biāo)總指標(biāo)項目數(shù)值單位備注總建設(shè)用地面積104669㎡

計容建筑面積255900㎡

容積率2.44

2.53

住宅

226000㎡

商品房221300㎡

公租房4700㎡

配套

9000㎡

商業(yè)

20900㎡

A1地塊項目數(shù)值單位備注總建設(shè)用地面積53873㎡

計容建筑面積129900㎡

容積率2.41

2.57

住宅

102400㎡

商品房97700㎡

公租房4700㎡獨立出入口會所3000㎡配套

3600㎡

商業(yè)

20900㎡含14300㎡酒店A2地塊項目數(shù)值單位備注總建設(shè)用地面積50796㎡

計容建筑面積126000㎡

商品房123600㎡

配套2400㎡

容積率2.49

2.504.04匯總方案一方案二方案三大社區(qū)·序列空間大組團·多層級空間小組團·開放空間05Apartmentanalyse戶型分析…產(chǎn)品線整體設(shè)設(shè)計…產(chǎn)品類型面積戶型玄關(guān)客廳主臥區(qū)書房衛(wèi)生間廚房餐廳保姆房(m2)(㎡)

面寬(m)面寬(m)更衣面寬(m)舒適型

150-158三室兩廳兩衛(wèi)

4.5以上4.5-4.83.6以上獨立

無

2個

中

2.7-3.0無

享受型

170-178三室兩廳兩衛(wèi)

4.7以上4.5-4.83.9以上獨立

無

2個

中

3.0-3.3無

享受型

190左右四室兩廳三衛(wèi)

4.7以上4.8以上3.9以上獨立

有

3個

中

3.3以上無

豪華型

220左右四室兩廳三衛(wèi)

5.1以上4.8以上4.2以上獨立

有

3個

中+西

3.6以上有（帶衛(wèi)生間）

05.01舒適型150-158㎡享受型170-178㎡享受型190㎡左右豪華型220㎡左右產(chǎn)品設(shè)計：長安街沿線以南，泛CBD區(qū)域的私企老板、企業(yè)高管、私營業(yè)主等中產(chǎn)階級、上層人群。目標(biāo)客戶：…平墅官邸…戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品線線分分析析房型型：：三三房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：155平方方米米總進進深深：：14.2米05.02主臥臥套套大尺尺度度客客廳廳，，南南北北通通透透獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)軸線線布布局局經(jīng)典典正正氣氣戶型型意意向向大尺尺度度客客廳廳，，南南北北通通透透主臥臥套套舒適適性性高高獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)動靜靜分分區(qū)區(qū)明明確確房型型：：三三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：150平方方米米總進進深深：：12.7米05.02戶型意向獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)大尺尺度度邊邊廳廳視野野開開闊闊主臥臥套套舒適適性性高高房型型：：三三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：158平方方米米總進進深深：：17.4米05.02戶型意向獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)大尺尺度度客客廳廳，，南南北北通通透透軸線線布布局局經(jīng)典典正正氣氣豪華華主主臥臥套套房型型：：三三房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：178平方方米米總進進深深：：13.9米05.02戶型意向大尺尺度度橫橫廳廳視野野開開闊闊動靜靜分分區(qū)區(qū)明明確確獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)豪華華主主臥臥套套房型型：：三三房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：173平方方米米總進進深深：：14.3米05.02戶型意向動靜靜分分區(qū)區(qū)明明確確大尺尺度度邊邊廳廳視野野開開闊闊主臥臥套套舒適適性性高高房型型：：三三房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：170平方方米米總進進深深：：16.6米05.02戶型意向獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)軸線線布布局局經(jīng)典典正正氣氣豪華華主主臥臥套套大尺尺度度客客廳廳，，南南北北通通透透四開開間間朝朝南南房型型：：四四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：196平方方米米總進進深深：：15.6米05.02戶型意向大尺尺度度邊邊廳廳視野野開開闊闊獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)豪華華主主臥臥套套房型型：：四四房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：192平方方米米總進進深深：：18.9米可改改造造書書房房05.02戶型意向貴賓賓級級次臥臥套套房房獨立立書書房房豪華華雅雅致致廚廚房房獨立立入入戶戶氣派派玄玄關(guān)關(guān)多回回路路空間間設(shè)設(shè)計計豪華華主主臥臥套套房型型：：四四房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：240平方方米米05.02戶型意向獨立立入入口口氣派派玄玄關(guān)關(guān)多回回路路空空間間設(shè)設(shè)計計豪華華主主臥臥套套大尺尺度度客客廳廳，，南南北北通通透透獨立立家家庭庭室室使用用方方便便房型型：：四四房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：240平方方米米05.02戶型意向獨立立書書房房獨立立入入戶戶氣派派玄玄關(guān)關(guān)多回回路路空間間設(shè)設(shè)計計豪華華雙雙廚廚房房分離離的的主主仆仆流流線線大尺尺度度邊邊廳廳視野野開開闊闊房型型：：四四房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積