保交樓提速 樓市或?qū)⒂瓉?lái)重要轉(zhuǎn)機(jī)

保交樓提速樓市或?qū)⒂瓉?lái)重要轉(zhuǎn)機(jī)目前在各地保交樓政策支持下，竣工情況顯著改善。但長(zhǎng)期來(lái)看，只有房企回款改善，保交樓的持續(xù)推進(jìn)才能有保證。9、10月份是房企重要的回款節(jié)點(diǎn)，各地應(yīng)為房企創(chuàng)造更為寬松的政策環(huán)境和回暖的預(yù)期氛圍。最近樓市兩則重磅消息令人振奮：一則是9月7日鄭州推出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案，要求10月6日前實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工；另一則是9月12日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓例會(huì)上稱，恒大全國(guó)保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)，相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。兩則消息一個(gè)來(lái)自地方政府，一個(gè)來(lái)自企業(yè)；一個(gè)是爛尾樓現(xiàn)象最嚴(yán)重的城市，一個(gè)是爛尾樓項(xiàng)目最集中的企業(yè)，都是保交樓工作最難啃的“硬骨頭”。地方政府和企業(yè)紛紛立下”軍令狀“，意味著保交樓有望實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破，對(duì)重塑樓市信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期具有積極意義。在各地房地產(chǎn)調(diào)控松綁政策作用下，樓市或?qū)⒂瓉?lái)重要轉(zhuǎn)機(jī)。開啟政策工具箱打通保交樓堵點(diǎn)今年以來(lái)，從中央到地方針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策層出不窮，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)共有230多座城市發(fā)布了600余次放松或優(yōu)化調(diào)控政策，但實(shí)際效果并不理想。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。1~8月份，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，一方面由于疫情等因素導(dǎo)致居民消費(fèi)能力下降，另一方面則是對(duì)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂導(dǎo)致居民購(gòu)房意愿降低，保交樓成為影響樓市預(yù)期的重要變量。解決保交樓問(wèn)題的關(guān)鍵，一是要落實(shí)責(zé)任，二是要解決資金來(lái)源。首先要落實(shí)責(zé)任。7月28日，中央政治局召開會(huì)議，明確提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。由此可見(jiàn)，壓實(shí)地方政府責(zé)任是落實(shí)“保交樓”的關(guān)鍵一環(huán)。地方政府不但負(fù)有保民生、保穩(wěn)定的屬地責(zé)任，對(duì)爛尾樓的形成也負(fù)有不可推卸的監(jiān)管責(zé)任。在保交樓過(guò)程中，地方政府不但是政策制定者、執(zhí)行者，也是受益者。其次是解決資金來(lái)源問(wèn)題。理論上保交樓的資金主要來(lái)自四個(gè)方面：一是企業(yè)自有資金（包括變賣資產(chǎn)或股權(quán)獲得的資金），二是銷售回款，三是外部融資，四是政府紓困資金。在持續(xù)高杠桿經(jīng)營(yíng)和成本上升壓力之下，企業(yè)自有資金十分有限；銷售回款在目前市場(chǎng)形勢(shì)下也很難覆蓋資金缺口；涉及爛尾樓企業(yè)大多存在信用風(fēng)險(xiǎn)，正常渠道的外部融資很難實(shí)現(xiàn)。在此情況下，政府紓困資金可能成為唯一出路。8月19日，住建部、財(cái)政部、央行等部門透露，將通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。這一救助計(jì)劃首批救助資金達(dá)2000億元，由央行指導(dǎo)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行聯(lián)合成立全國(guó)性紓困基金，將以貸款的形式向地方政府發(fā)放，前兩年利率為2.8%，中央財(cái)政給予1%的貼息，第三年利率為3.2%。按照要求，該基金只能用于保證樓盤的交付，并且針對(duì)的項(xiàng)目必須是資金周轉(zhuǎn)困難，已售住房逾期難交付或已經(jīng)實(shí)質(zhì)性停工的住宅。9月14日，在中宣部“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍透露，目前該專項(xiàng)工作正在緊張有序進(jìn)行當(dāng)中。在國(guó)家層面，除了專項(xiàng)紓困基金外，資產(chǎn)管理公司（AMC）也是介入保交樓的重要力量。年初以來(lái)，已經(jīng)有中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)、長(zhǎng)城資產(chǎn)等多家資產(chǎn)管理公司參與救助爛尾樓項(xiàng)目。例如中國(guó)華融與中南建設(shè)、陽(yáng)光城的合作，信達(dá)和平安信托對(duì)佳兆業(yè)項(xiàng)目的救助。除了國(guó)家層面的紓困基金，各地方政府也陸續(xù)推出了保交樓紓困計(jì)劃。目前已有36個(gè)城市提出保交樓措施，湖北、浙江、陜西等省份和鄭州、南寧等城市設(shè)置了地方版紓困基金，其中陜西省、浙江省和鄭州市紓困基金規(guī)模均為100億元，湖北省50億元，南寧市30億元。目前鄭州市紓困基金已全面啟動(dòng)，初步確定了8個(gè)項(xiàng)目作為首批救助對(duì)象，預(yù)計(jì)投資43億元。8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)貸款。政企合力攻堅(jiān)保交樓有序推進(jìn)本輪爛尾樓問(wèn)題最突出城市非鄭州莫屬，全市涉及停工爛尾項(xiàng)目72個(gè)。今年6月鄭州市率先推出問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解“4+1”模式：即“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等，成為破解爛尾樓問(wèn)題的典型樣本。9月7日，鄭州市印發(fā)《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，明確提出通過(guò)實(shí)施“壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重組、嚴(yán)肅追究責(zé)任”等多種舉措，于10月6日前實(shí)現(xiàn)所有停工問(wèn)題樓盤全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。一是全面確保復(fù)工。對(duì)有實(shí)力自主復(fù)工的企業(yè)，督促其盡快全面復(fù)工；對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，通過(guò)紓困基金、并購(gòu)貸等形式，由政府平臺(tái)公司果斷接收，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工再清算；對(duì)資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)，可采取代建方式，立即復(fù)工。二是政府全力紓困。各區(qū)縣會(huì)同相關(guān)單位，積極爭(zhēng)取商業(yè)銀行資金，做好專項(xiàng)借款配套資金、紓困資金配套融資以及購(gòu)買公寓作為人才房的配套融資。三是做好破產(chǎn)重整。各區(qū)縣遵循應(yīng)破盡破的原則，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項(xiàng)目處置；法院要加快破產(chǎn)重整案件辦理進(jìn)度，采取短平快的辦法快速處置。四是領(lǐng)導(dǎo)分包兜底。各區(qū)縣主要領(lǐng)導(dǎo)親自分包1~2個(gè)項(xiàng)目，屬地主官履行兜底責(zé)任。9月8日，鄭州市住房保障局召開保交樓吹風(fēng)會(huì)，約60家房企負(fù)責(zé)人參會(huì)，就問(wèn)題樓盤30天攻堅(jiān)行動(dòng)進(jìn)行細(xì)化落實(shí)。9月13日，鄭州市印發(fā)《關(guān)于對(duì)擬使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì)的通知》，將根據(jù)國(guó)家九部委關(guān)于保交樓專項(xiàng)借款使用相關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)全市范圍內(nèi)使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì)。截至9月12日，鄭州保交樓專項(xiàng)借款申報(bào)項(xiàng)目共計(jì)95個(gè)，其中中原區(qū)6個(gè)，二七區(qū)10個(gè)，金水區(qū)8個(gè)，管城區(qū)8個(gè)，惠濟(jì)區(qū)2個(gè)，經(jīng)開區(qū)2個(gè)，高新區(qū)4個(gè)，鄭東新區(qū)5個(gè)，航空港區(qū)3個(gè)，上街區(qū)5個(gè)，登封市7個(gè)，滎陽(yáng)市10個(gè)，新鄭市9個(gè)，鞏義市3個(gè)，新密市5個(gè)，中牟縣8個(gè)。地方政府緊鑼密鼓落實(shí)保交樓政策，房企也在通過(guò)各種自救方式確保開工復(fù)工。9月12日，恒大集團(tuán)在官方微信公布了全國(guó)保交樓項(xiàng)目建設(shè)情況。許家印稱，“目前全國(guó)保交樓項(xiàng)目706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。目前已復(fù)工的668個(gè)項(xiàng)目中，有606個(gè)達(dá)到正常施工水平，還有62個(gè)正在恢復(fù)正常施工過(guò)程中，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全部達(dá)到正常施工水平”。河南最大本土房企建業(yè)集團(tuán)也于9月9日召開保交樓專項(xiàng)動(dòng)員會(huì)，明確保交樓工作將成為公司下一階段工作重點(diǎn)，明確提出“加大銷售力度，利用好政府紓困政策、精準(zhǔn)分配資金、與合作方充分溝通、建立專班及動(dòng)態(tài)計(jì)劃”五項(xiàng)具體措施，全力做好在復(fù)工過(guò)程中的資金和組織保障。據(jù)悉，今年1至8月建業(yè)地產(chǎn)共分期分批交付44個(gè)項(xiàng)目，交付面積304萬(wàn)平方米，交付住房18292套，其中實(shí)現(xiàn)提前交付2106套。預(yù)期轉(zhuǎn)暖樓市將迎來(lái)重要轉(zhuǎn)機(jī)保交樓進(jìn)度加速的同時(shí)，各地房地產(chǎn)松綁政策也是接連不斷。近日青島、蘇州、濟(jì)南等二線城市紛紛解除或放松限購(gòu)，進(jìn)一步支持剛性和改善型住房需求。9月15日，青島宣布調(diào)整限購(gòu)政策，縮小限購(gòu)范圍；同日，濟(jì)南優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，“繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)”，實(shí)則是解除這兩個(gè)區(qū)域以外的限購(gòu)政策。此前有市場(chǎng)消息證實(shí)，蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對(duì)限購(gòu)政策予以放松，非本地戶籍的購(gòu)房者可直接購(gòu)買首套住房，無(wú)需社保。此前，太倉(cāng)市、昆山市、吳江區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)已輪番松綁，至此蘇州對(duì)非本市戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)全域放開。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前絕大多數(shù)二線城市都以不同形式放松了限購(gòu)政策。限價(jià)政策方面，近日有消息稱，廣州市已對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。意味著一方面開發(fā)商對(duì)所售項(xiàng)目有更大的價(jià)格調(diào)整空間，另一方面對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也將可能得到更實(shí)惠的價(jià)格。在利率政策方面，年內(nèi)隨著LPR利率不斷調(diào)降，目前房貸利率已經(jīng)接近4%，達(dá)到歷史最低水平。房貸利率的大幅下調(diào)意味著購(gòu)房成本的降低，對(duì)刺激購(gòu)房需求也將產(chǎn)生積極影響。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，雖然“保交樓”政策初顯成效，但8月商品房銷售仍較為低迷。房企整體資金狀況依然偏緊，房企信用債當(dāng)月環(huán)比在連續(xù)兩月回升后再度顯著收縮，但開發(fā)貸和住房按揭略有改善。8月70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格進(jìn)一步回落，全國(guó)土地市場(chǎng)維持低迷態(tài)勢(shì)，值得指出的是，商品房竣工面積環(huán)比顯著回升，房地產(chǎn)投資降幅則進(jìn)一步擴(kuò)大。植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的當(dāng)下，作為購(gòu)房主體的剛需人群消費(fèi)能力下降在所難免，其對(duì)住房?jī)r(jià)格和貸款利率更加敏感。對(duì)此，各地還應(yīng)從服務(wù)好剛需和新市民入手，多出臺(tái)能夠降低剛需住房者購(gòu)房和還貸負(fù)擔(dān)的政策，在合理范圍內(nèi)降低首付比例、房貸利率，有條件的城市可以考慮擴(kuò)大項(xiàng)目備案價(jià)上下浮動(dòng)區(qū)間。目前在各地保交樓政策的支持下，竣工情況顯著改善。但長(zhǎng)期來(lái)看，“無(wú)米難為炊”，只有房企回款改善，保交樓的持續(xù)推進(jìn)才能有保證。9、10月份是房企重要的回款節(jié)點(diǎn)，各地應(yīng)為房企創(chuàng)造更為寬松的政策環(huán)境和回暖的預(yù)期氛圍。如加快預(yù)售審批效率，給予房企更大的價(jià)格制定空間，便于房企能夠隨行就市，加大回款力度，確?？沙掷m(xù)的保交樓。

保交樓案例

保交樓案例之基金紓困

平穩(wěn)基金助力藍(lán)光平穩(wěn)保交樓8月26日，南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金公布首批介入名單，其中包括藍(lán)光、恒大相關(guān)項(xiàng)目。9月8日，平穩(wěn)基金與藍(lán)光集團(tuán)就雍錦瀾灣項(xiàng)目后續(xù)保交樓方案及項(xiàng)目公司托管協(xié)議、整體投資方案進(jìn)行會(huì)談，透露出一些關(guān)鍵信息。一是平穩(wěn)基金已經(jīng)提出保交樓的綜合方案，待托管藍(lán)光雍錦瀾灣開發(fā)項(xiàng)目公司后，平穩(wěn)基金就可以先行墊付后續(xù)工程款，確保竣工交付。二是雙方明確藍(lán)光雍錦瀾灣項(xiàng)目有資金缺口，藍(lán)光集團(tuán)是保交樓的第一責(zé)任人。三是藍(lán)光集團(tuán)承諾提供項(xiàng)目外資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)資金缺口。四是雙方確定9月15日之前，藍(lán)光對(duì)平穩(wěn)基金方案及協(xié)議反饋意見(jiàn)。在協(xié)議未簽訂前，雙方爭(zhēng)取先由住建局托管項(xiàng)目公司。平穩(wěn)基金托管藍(lán)光雍錦瀾灣開發(fā)企業(yè)，在做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)保障措施后，平穩(wěn)基金可以先行墊付后續(xù)新增工程款。與此同時(shí)，藍(lán)光提供的項(xiàng)目外資產(chǎn)被平穩(wěn)基金接管后就開始銷售，銷售回款用于支付平穩(wěn)基金墊付的工程款。

保交樓案例之貼牌代建

綠城管理貼牌代建助奧園2021年10月，位于廣州白運(yùn)行的奧園運(yùn)河公館因開發(fā)商中國(guó)奧園遭遇流動(dòng)性危機(jī)陷入全面停工。2022年7月，奧園與綠城中國(guó)子公司綠城管理控股簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠城對(duì)奧園的項(xiàng)目進(jìn)行品牌管理輸出,綠城對(duì)奧園項(xiàng)目進(jìn)行“貼牌代建”。綠城方面計(jì)算，奧園云和公館項(xiàng)目只需8.1億元資金就可盤活，且項(xiàng)目本身質(zhì)地良好。目前，綠城的該項(xiàng)目組成員已經(jīng)進(jìn)駐工地。此番綠城與奧園牽手，對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，不僅發(fā)揮了代建優(yōu)勢(shì)，也是其將品牌打入大灣區(qū)市場(chǎng)的重要一步；對(duì)于奧園來(lái)說(shuō)，則盤活了因資金問(wèn)題陷入停工的項(xiàng)目。

保交樓案例之AMC+央企救助

AMC攜央企盤活佳兆業(yè)項(xiàng)目9月初，廣州南沙山海合悅項(xiàng)目全新示范區(qū)亮相，該項(xiàng)目前身為佳兆業(yè)悅伴灣，在今年6月底正式引入信達(dá)地產(chǎn)代建代管后迅速盤活。悅伴灣項(xiàng)目是佳兆業(yè)集團(tuán)2020年通過(guò)公開拍地所得，由于2021年11月，佳兆業(yè)陷入流動(dòng)性困境，該項(xiàng)目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的信息顯示，山海合悅項(xiàng)目開發(fā)是其與平安信托深度合作，采用“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”模式，即由中國(guó)信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司操盤代建。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是各方多贏的一種方式，項(xiàng)目做了風(fēng)險(xiǎn)隔離，并有央企背書，可以迅速盤活，有利于加速資金回籠，推動(dòng)項(xiàng)目本身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

保交樓案例之國(guó)企護(hù)航

深圳御龍華府引入國(guó)企“壓艙石”9月8日，御龍華府項(xiàng)目方深圳益田集團(tuán)與安居建業(yè)聯(lián)合發(fā)布公告：安居建業(yè)接受益田集團(tuán)委托，在不改變項(xiàng)目開發(fā)主體的情況下，為項(xiàng)目提供工程管控至交付服務(wù)全過(guò)程全方位管理支持服務(wù)，為項(xiàng)目順利交樓護(hù)航，共同為業(yè)主打造安居