物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案

物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案有計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。參照XX市頒發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《XX市物業(yè)管理辦法》，管理處實行房屋本體和公共設施維修項目負責制，由管理處經(jīng)理負責定期向XX廣場業(yè)主委員會匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障大樓房屋本體和公用設施始終完好，達到使用功能不斷完善和提高的目的。為此，XX物業(yè)為XXXX廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護計劃和措施。管理養(yǎng)護范圍及專用基金運作模式（一）房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道。公用設施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)、標識導示、智能化系統(tǒng)、其他公用設施。（二）公用設施專用基金的運作模式根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運作過程中，應節(jié)制使用?；鸬乃袡?quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將嚴格按基金的使用審批程序。堅持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受市房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準公用設施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。（一）房屋本體部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及>局部受損；>每周檢查一遍，發(fā)由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局

抗震結(jié)構(gòu)部位＞施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；現(xiàn)問題，及時維修。部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2外墻面＞外墻面起鼓脫落；＞外墻面局部滲漏；＞外墻面大面積滲漏；＞外墻面的翻新；＞每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施；3電梯＞曳引繩張緊度的調(diào)整維護；＞導軌、安全鉗的工作情況維護；＞轉(zhuǎn)動、滑動部的維護；＞各項安全裝置的維護；＞電腦控制板等的維護檢測；＞每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實施維修4水電設備＞發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；＞日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；＞每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部組織實施；5公用照明＞線路的檢查維護；＞燈具的維修及更新；＞每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修；6消防設施＞疏散標志的維修及維護；＞室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修；＞煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；＞每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道門廳樓梯間＞公用地面的維修改造；＞公共通道、門廳的墻、天棚維護；＞樓間墻面、扶手、踏步的維護；＞每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道＞接口及砂眼漏水；＞管道堵塞、破裂；＞固定碼松脫；＞每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部負責維修；（二）房屋本體部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重抗震結(jié)構(gòu)部位＞局部受損；＞施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；?每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；?避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕；?每年全面修補一次屋面隔熱層板;每半年疏通一次屋面雨水口；?每年對屋面防水層檢修一次;每四年翻新更換老化部分。?屋面防水隔熱層每15年全面翻新一次。工程部負責實施

2外墻面＞外墻面起鼓脫落的修補；＞外墻面局部滲漏；＞外墻面大面積滲漏；?每兩年對較大面積的滲漏外墻，應局部翻新，防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面，并清洗一次；?每年雨季前對住客外窗臺進行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。工程部實施3電梯＞曳引繩張緊度的調(diào)整維護；＞導軌、安全鉗的工作情況維護；＞各項安全裝置的維護；＞電腦控制板等的維護檢測；?每月檢查一次曳引繩張緊度；?每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油；?每季度檢查一次導軌安全鉗工作情況；?每半年進行一次全面檢查。工程部組織實施4水電設備＞發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；＞日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；?月檢控制設備一次；?季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；?每年檢修一次發(fā)電機設備，年檢電源切換及自動保護裝置。工程部組織實施5公用照明＞線路的檢查維護；＞燈具的維修及更新；?每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。工程部實施維修6消防設施＞疏散標志的維修及維護；＞室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修；＞煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；?每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；?每年對消防疏散標志維修一次；?消防系統(tǒng)主要設備每年聯(lián)動測試一次。工程部實施維修7公共通道、門廳、樓梯間＞公用地面的維修改造；＞公共通道、門廳的墻、天棚維護；＞間墻面、扶手、踏步的維護；?每半年對公共地面進行維護一次；?每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿；?每年全面維護一次樓梯踏步?每15年鏟除抹灰翻新一次。工程部實施維修8上下水主管道＞接口及砂眼漏水；＞管道堵塞、破裂；＞固定碼松脫；?每年刷一次管道油漆;每年檢修一次管道固定碼；?每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。工程部負責維修（三）房屋本體部分維修養(yǎng)護標準及實施方案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重＞房屋修繕標準；＞有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范；?安全，正常使用?功能完好2外墻面＞房屋修繕標準；＞外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；?無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一

3電梯>電梯維修保養(yǎng)標準?安全正常運行、平穩(wěn)?機房、轎廂整潔?電梯完好率100%?電梯故障率低于0.1%4水電設備>機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程?無故障停電，保障安全運行5公用照明>公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程?線路無亂搭接?照明燈具正常，開關(guān)靈活6消防設施標識制定及維護管理規(guī)定；消防栓維修操作規(guī)程；消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程；?設施有效，標識清楚，完好無損；?靈敏，準確報警?閥門完好，無滲漏7公共通道、門廳、樓梯間相應建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標準；?整潔，無缺損，無霉跡?扶手完好，無張貼痕跡8上下水主管道>排水管維護修繕標準；>給水管維護修繕標準；?管道通暢，無滲漏（四）公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨修由工程部按項目維修規(guī)程實施砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修管理部安排綠化補種，園藝維修雕塑小品、花池水景5消防設施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導示標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施警示牌7其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)

（五）公共設施日常維修標準及實施效果序號類別項目日常維修標準日常維修實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道＞路面修繕質(zhì)量標準；＞人行道鋪設修繕標準；?干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上。砼道牙2室外照明高柱燈＞電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；＞燈具施工技術(shù)標準；?燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝＞排洪溝無堵塞、無缺損；＞井內(nèi)無積物，井壁無脫落；＞化糞池出口及分隔池無堵塞；＞井蓋上標志清晰；?井蓋完好率達100%；?無缺損，少污積；?無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化A綠化工作標準；＞園林工作標準；?綠化管理設施、設備齊全完好；?雕塑小品等園藝完好率達95%以上；雕塑小品5消防設施及排水管網(wǎng)排水管＞排水管施工技術(shù)標準；＞消防設施施工技術(shù)標準；?管道暢通，無堵塞；?無泄漏；?消防設施正常有效；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導示標識牌＞標識清楚，無污積，破損；＞安放牢固；?標志設施完好率100%；?標志無損壞；警示牌7其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站＞無破損；＞無脫落；＞泄水通暢；?確保圍墻、擋土墻安全使用；?確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)＞智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準?系統(tǒng)性能良好，正常運行；?設施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)（六）公共設施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面＞每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實

人行道＞路面翻新面積應控制在每年1%。以內(nèi)，其它控制每年5%。以內(nèi)，逐年遞增10%。施。2室外照明高柱燈＞燈桿每年刷漆一次；＞每月清潔燈具一次；＞每季檢修線路一遍；＞對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝＞每季度清理溝內(nèi)雜物一次；＞化糞池每半年清理一次；＞井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；＞每季度清理井內(nèi)雜物一次；＞每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化＞春、夏季各補換3%-6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；＞花木每半月修剪一次；＞草坪每月修剪一次；＞喬木每月修剪一次；＞每周清潔園林小品、雕塑一次；＞根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。＞自第10年起按10%更換綠地草坪。由管理部按照相應作業(yè)規(guī)程實施。雕塑小品5消防設施排水管網(wǎng)排水管＞消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；＞消防栓每半年排一次水，檢修一次；由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施。室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導示標識牌＞每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次；＞每年對標識進行維護一次；＞每15年更換一次。由工程部組織實施。警示牌7其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站＞每年刷油漆一遍；＞每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；＞每季度檢查一次泄水孔疏通情況；由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)＞對系統(tǒng)的設施，設備性能及連接運行輸，顯示情況進行月、季檢和年檢。由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施。監(jiān)控中心報修、維修及回訪的工作流程（一）報修的工作流程客服人員接到報修后，問清具體方位，有何故障。立刻與工程