特殊用地評(píng)估

第一部分概述一、特殊用地的概念土地分類(lèi)體系的“特殊用地”評(píng)估中“特殊用地”：是指那些在土地估價(jià)中較之典型的商業(yè)、居住和工業(yè)三大類(lèi)土地來(lái)說(shuō)，數(shù)量和交易量相對(duì)較少，或具有某些特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地，即它們是除去典型的商業(yè)、居住、工業(yè)等用地類(lèi)型后，余下的非典型的、不具有代表性的各種用地的統(tǒng)稱(chēng)二、特殊用地的特征＞數(shù)量有限性＞競(jìng)爭(zhēng)不足性＞交易稀少性＞用途受限性三、特殊用地的分類(lèi)＞用途的獲準(zhǔn)具有特殊性的土地＞非經(jīng)營(yíng)型公益設(shè)施用地＞宗教性建筑用地＞大規(guī)模旅游娛樂(lè)設(shè)施用地＞道路及交通設(shè)施用地＞資源型用地＞墓葬用地＞池沼、灘涂用地＞ 第二部分估價(jià)方法一、 用途轉(zhuǎn)換原理二、 收益法的應(yīng)用要點(diǎn)三、 成本法的應(yīng)用要點(diǎn)四、 比較法的應(yīng)用要點(diǎn)五、 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法的應(yīng)用要點(diǎn)一、用途轉(zhuǎn)換原理評(píng)估中的啟示概念：基于評(píng)估中的協(xié)調(diào)性原則和替代原則，以具有高度相關(guān)性的其他用途土地價(jià)格經(jīng)過(guò)類(lèi)比修正測(cè)算特殊用地價(jià)格用途轉(zhuǎn)換的可行性與合理性＞市場(chǎng)比較法是評(píng)估土地價(jià)格的首選方法＞市場(chǎng)交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延續(xù)＞特殊用地用途轉(zhuǎn)化具有實(shí)踐可循的規(guī)律性幾種特殊用地的用途轉(zhuǎn)變方向:日本的具體做法如下：高爾夫球場(chǎng)的土地價(jià)格=周邊的居住用地價(jià)格*60%—居住用地開(kāi)發(fā)費(fèi)游樂(lè)場(chǎng)用地價(jià)格=周邊的居住用地價(jià)格*60%—居住用地開(kāi)發(fā)費(fèi)鐵道用地價(jià)格=沿線的土地價(jià)格*1/3應(yīng)用要點(diǎn)：正確確定轉(zhuǎn)換方向和價(jià)格比例二、收益還原法的應(yīng)用要點(diǎn)適用范圍應(yīng)用要點(diǎn)＞純收益的確定土地純收益=不動(dòng)產(chǎn)年總?cè)?年總費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-應(yīng)扣除的壟斷收益-建筑物年純收益＞年經(jīng)營(yíng)總收入＞年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＞壟斷利潤(rùn)＞還原利率三、 成本逼近法的應(yīng)用要點(diǎn)適用范圍應(yīng)用要點(diǎn)＞土地取得費(fèi)＞土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＞利潤(rùn)＞增值收益四、 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用要點(diǎn)適用范圍應(yīng)用要點(diǎn)＞局部單元比較＞在“類(lèi)似供需圈”內(nèi)尋找案例＞市場(chǎng)狀態(tài)的判斷五、 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用要點(diǎn)適用范圍應(yīng)用要點(diǎn)＞明確基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵＞合理進(jìn)行用途歸類(lèi)＞附加修正第三部分評(píng)估實(shí)務(wù)分析一、 加油站用地評(píng)估二、 學(xué)校用地評(píng)估三、 休閑旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地評(píng)估四、 墓地價(jià)值評(píng)估五、 溫泉用地價(jià)值評(píng)估六、 道路用地價(jià)值評(píng)估（略）七、 荒地價(jià)值評(píng)估（略）一、加油站用地評(píng)估（一）加油站用地的特點(diǎn)＞自然特征普遍性＞單一性＞分散性＞受限性＞行業(yè)壟斷性＞價(jià)值量普遍較高（二） 主要價(jià)格影響因素＞區(qū)位因素＞交通便捷度因素＞可視性因素（三） 評(píng)估方法的選擇＞收益法＞成本法（四） 主要收集的資料＞運(yùn)營(yíng)環(huán)境＞基礎(chǔ)設(shè)施＞土地條件＞經(jīng)營(yíng)情況＞建筑設(shè)備（五） 案例及評(píng)析概況加油站框架結(jié)構(gòu)，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，配套設(shè)施：加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，消防設(shè)備齊全。該加油站共有6臺(tái)電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況：（略）評(píng)估目的：為抵押貸款提供依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日：（略）評(píng)估方法及過(guò)程根據(jù)實(shí)地勘察和對(duì)臨近地區(qū)的調(diào)查，及所擁有的材料，本標(biāo)的評(píng)估宜采用收益法（1） 銷(xiāo)售收入根據(jù)該加油站的會(huì)計(jì)報(bào)表，XXXX年其營(yíng)業(yè)收入為31800350.0元（不含增殖稅），考慮到XXXX年為該加油站建成后營(yíng)業(yè)的第一年，該加油站正常營(yíng)業(yè)后其收入會(huì)有所增長(zhǎng)，故將其正常運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)收入確定為32000000元（不含增殖稅）則有：銷(xiāo)售收入=32000000元（2） 銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售成本為加油站商品購(gòu)入價(jià)款（不含增殖稅），經(jīng)測(cè)算該銷(xiāo)售成本占銷(xiāo)售收入的75%，即銷(xiāo)售成本=32000000*75%=24000000元（3） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括工作人員的工資費(fèi)用、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等，經(jīng)測(cè)算按其銷(xiāo)售收入的5%計(jì)取，即：營(yíng)業(yè)費(fèi)用=32,000,000*5%=1600000元（4） 營(yíng)業(yè)稅金及附加其城建稅及教育費(fèi)附加按應(yīng)繳增殖稅的4%計(jì)算，增殖稅稅率為17%，即：營(yíng)業(yè)稅金及附加=增殖稅*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元（5） 管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)測(cè)算，加油站管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用約占銷(xiāo)售收入的 6%，則：管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用=32,000,000*6%=1920,000元（6） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元（7） 確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益上述計(jì)算所得年?duì)I業(yè)利潤(rùn)包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和壟斷行業(yè)(成品油經(jīng)營(yíng)權(quán))超額利潤(rùn)，扣除商業(yè)利潤(rùn)及壟斷行業(yè)(成品油經(jīng)營(yíng)權(quán))超額利潤(rùn)后，所剩余利潤(rùn)即位房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)。根據(jù)對(duì)同類(lèi)加油站經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，綜合考慮確定商業(yè)利潤(rùn)為銷(xiāo)售成本的10%，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為銷(xiāo)售成本的4%，則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年純收益為：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)A-銷(xiāo)售成本*(10%+4%)=B元收益年數(shù)n還原利率r計(jì)算評(píng)估收益總值V=B/r[1-1/(1+r)n]上述求取的是加油站總體價(jià)值，包括土地和地上物，如果要求取土地價(jià)格，需要在上述價(jià)格的基礎(chǔ)上減去地上物價(jià)格。一個(gè)國(guó)外案例評(píng)估對(duì)象：加油站評(píng)估目的：征地補(bǔ)償案例采用了收益法和比較法兩種收益法：最佳用途分析；年總收益、年總成本確定；綜合資本化率的確定：調(diào)查分析房地產(chǎn)資本化率：9%左右商業(yè)經(jīng)營(yíng)的資本化率：15%--20%根據(jù)評(píng)估對(duì)象情況進(jìn)行調(diào)整修正(經(jīng)營(yíng)能力、歷史業(yè)績(jī)及信譽(yù)、市場(chǎng)需求及預(yù)期、改良物質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)、交通容量及可及性等)確定最終綜合資本化率：11%一個(gè)國(guó)外案例比較法：“ItwasnecessarytoexpandthecomparablesearchchronologicallyasfarbackasApril1999andgeographicallytoareasoutsidetheOttawaarea.”.一個(gè)國(guó)外案例比較法：SALESALEDATELOCATIONSALEPRICEVOLUMESALEPRICENO?(Litres)PER4Not100DufferinStreet,Perth$423,3,000,LITRE$0.141Closed0000005Not8457 Highway 17,$515,4,400,$0.117ClosedRockland0000006Apr/995869Highway7,Vaughan$1,013,355,$0.3035,000000Su7255Highway7,GoulbournTownship8,808,bProperty#1-PioneerPetroleums735一個(gè)國(guó)外案例比較法ComparableSaleNo.4at100DufferinStreet,Perthisimprovedwithan…...ThispropertyislocatedwithinthewesternboundaryoftheTownofPerthaboutsixtykilometressouthwestoftheCityofOttawa.Highway7becomesDufferinStreetinPerthandisahightrafficartery.ThepropertyadjoinsaTimHorton'srestaurant.SoldinSeptember1997for$200,000.Listedforsaleat$449,900for±240daysbeforeattractingapurchaser.ComparableSaleNo.5at8457Highway17,…..locatedaboutfivekilometreseastoftheCityofRocklandand30kilometresfromtheOttawadowntown.Highway17isamajoreast-westtransportationroute.Thepropertyisimprovedwith…….Thepurchaser（tenant）hasatwoyearsemi-grossleasefor$102,000annuallyexpiringinDecember2003.Thegassupplier,Macewen,ownesandmaintainsthepumps.Thesupplyagreementisbasedon$0.04perlitre.Thesellingpricewasrecentlyfinalizedbetweenthelandlordandtenant.ComparableSaleNo.6at5869Highway17,……. ThispropertyfrontsonthesouthsideofHighway7.Theimprovementsconsists…..Thetrafficvolumeperdaywas36,000and3,355,000litresweresoldannuallyatthetimeofsale.Thesellingpricewasrecentlyascertainedbetweenlandlordandtenant.Purchasedwith$515,000incashanda$500,000mortgageat12%forafiveyearterm.一個(gè)國(guó)外案例比較法：收益法:$1,250,000.00成本法:$1,320,000.00（$1,300,000.00）二、學(xué)校用地評(píng)估（一）主要特征＞自然特征＞區(qū)位特征＞交通特征＞利用特征＞產(chǎn)權(quán)特征＞公共服務(wù)特征＞市場(chǎng)特征（二）主要價(jià)格影響因素＞區(qū)位因素＞交通因素＞環(huán)境因素＞人文歷史（三）學(xué)校用地的估價(jià)方法選擇＞成本逼近法＞基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法＞機(jī)會(huì)成本法＞收益還原法＞外部效應(yīng)量化法三）學(xué)校用地各估價(jià)方法運(yùn)用要點(diǎn)成本逼近法:1、 土地取得費(fèi)。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“同地同價(jià)原則“2、 土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。于同區(qū)域的住宅用地和工業(yè)用地之間3、區(qū)位修正基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：1、套用類(lèi)別2、對(duì)修正體系的調(diào)整（三）學(xué)校用地各估價(jià)方法運(yùn)用要點(diǎn)機(jī)會(huì)成本法:1、最適宜用途的確定：2、最適宜用途下的價(jià)格評(píng)估3、修正收益還原法:客觀收益的確定：（五）案例及評(píng)析1.概況某中學(xué)用地，位于X市X區(qū)，毗鄰X湖規(guī)劃用途：教育；實(shí)際用途：學(xué)校土地面積：39825平方米；建筑面積：16265平方米權(quán)利狀況：該土地為國(guó)有建設(shè)用地，于1998年8月以無(wú)償劃撥方式取得使用權(quán)，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況：（略）評(píng)估目的：劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日：（略）（五）案例及評(píng)析價(jià)格影響因素及價(jià)值狀況分析區(qū)位條件：評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域距市中心約8公里，周邊有XX民族大學(xué)、XX大學(xué)、XX大學(xué)、超市、XX購(gòu)物中心、XX圖書(shū)城、國(guó)際會(huì)展中心等，與評(píng)估對(duì)象距離較近。距學(xué)校1000米左右是該區(qū)域的一個(gè)公交中轉(zhuǎn)中心，因此附近公交線路比較多，有15路……等多條公交線路經(jīng)過(guò)，區(qū)域內(nèi)交通便捷度較高。周邊有XX花園、當(dāng)代XX智慧城、??…等已經(jīng)建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)，有比較穩(wěn)定的生源。土地條件：基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）一平；評(píng)估對(duì)象臨街，長(zhǎng)方形；評(píng)估對(duì)象建筑物（略）5.評(píng)估方法及過(guò)程評(píng)估對(duì)象具有以下特點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象取得方式為劃撥，該區(qū)域土地的取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用齊全，且估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域較好，因此，價(jià)格估算可以考慮使用成本逼近修正法。該市基準(zhǔn)地價(jià)體系健全，估價(jià)對(duì)象處于基準(zhǔn)地價(jià)體系范圍內(nèi)，并且基準(zhǔn)地價(jià)體系中對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)體系在教育用地評(píng)估中的應(yīng)用也有明確的描述，主要是參考住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)體系進(jìn)行評(píng)估，因此，價(jià)格估算可以考慮使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。經(jīng)過(guò)對(duì)待估對(duì)象所處城市區(qū)位和周邊物業(yè)以及相鄰?fù)恋乩脿顩r的考察，如果其不用作學(xué)校用地，其最適合的用途為住宅用地，即用來(lái)開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)，因此，學(xué)校用地的價(jià)格可以考慮用機(jī)會(huì)成本法來(lái)評(píng)估，評(píng)估時(shí)將假設(shè)該學(xué)校用地作為住宅用途時(shí)的價(jià)格作為其土地價(jià)格。基于上述原因，選擇成本逼近修正法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和機(jī)會(huì)成本法。成本逼近修正法估算土地價(jià)格土地取得費(fèi)用待估土地位于XX市XX區(qū)，因?yàn)樵撟诘氐乃巺^(qū)域的城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)是蔬菜生產(chǎn)區(qū)，因此設(shè)定開(kāi)發(fā)前為菜地。根據(jù)新土地管理法和XX市有關(guān)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，考慮待估宗地土地類(lèi)型及目前實(shí)際征地情況,ooooooooooooo經(jīng)計(jì)算土地取得費(fèi)合計(jì)A元/平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用根據(jù)。。。。。。。。。。。。。。紅線外“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊）合并征收城市建設(shè)配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)為??元/平方米。土地平整費(fèi)依待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，并參照相臨區(qū)域的平均水平取???/平方米。則土地開(kāi)發(fā)費(fèi)合計(jì)為B元/平方米。有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)XX市有關(guān)規(guī)定并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本次土地取得稅費(fèi)包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。各項(xiàng)取費(fèi)如下：oooo合計(jì)為：....c/平方米。4、 利息：30.22元/平方米5、 利潤(rùn)：經(jīng)過(guò)調(diào)查近年XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況,確定學(xué)校用地開(kāi)發(fā)投資平均利潤(rùn)率10%。。。元/平方米6、 增值收益：20%，區(qū)位修正后的價(jià)格：由基準(zhǔn)地價(jià)體系可知該宗地所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)二級(jí)區(qū)，單價(jià)為892元/平方米，末級(jí)地價(jià)為557元/平方米，則其區(qū)位修正系數(shù)為1.601。根據(jù)以上闡述，最后確定該學(xué)校用地的價(jià)格。該學(xué)校用地的單價(jià)為：864.07X1.601=1383.38元/平方米因該學(xué)校用地為劃撥用地，根據(jù)市人民政府關(guān)于公布市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（XX政[2004]39號(hào)），計(jì)算其出讓金為：458X0.86=393.88元/平方米，因此該學(xué)校用地的劃撥單價(jià)為：1383.38－393.88=989.5元/平方米基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法待估宗地位于XX市XX區(qū)，該市基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中指出，教育用地可參照同區(qū)域的普通住宅級(jí)別和對(duì)應(yīng)的修正體系進(jìn)行修正，因此我們參考待估宗地參照住宅用地相應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)《XX市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，該宗地屬住宅土地等級(jí)W級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)為1715元/平方米。宗地修正系數(shù)表（略）2?容積率修正：XX市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中，有明確的住宅用地容積率修正表。。略3估價(jià)期日修正系數(shù)：根據(jù)宅用地地價(jià)指數(shù)。使用年期修正系數(shù)待估宗地用途為學(xué)校用地，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，本次評(píng)估先設(shè)定待估宗地為出讓?zhuān)罁?jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育用地最高出讓年限為50年，本次評(píng)估設(shè)定待估宗地使用年期為50年，而基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的住宅用地使用年限為70年，需做年期修正市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中，有明確的住宅用地使用年期修正系數(shù)表?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法宗地面積修正、形狀修正、開(kāi)發(fā)程度修正（略）修正得到單價(jià)扣除出讓金，得到：1072.04元/平方米機(jī)會(huì)成本法根據(jù)前面分析，可以將該宗地的用途先假設(shè)為住宅用途進(jìn)行評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果作為學(xué)校用地的價(jià)格。將該宗地假定為住宅用途由于住宅用地的交易案例很多，所以選用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。住宅用途土地比較案例選擇（略）比較法測(cè)算過(guò)程（略）比準(zhǔn)價(jià)格：扣除出讓金后：1104.54元/平方米三、休閑旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地（一） 土地利用特征＞土地利用的綜合性＞個(gè)性化明顯、壟斷性較強(qiáng)＞獨(dú)特的空間布局特征（二） 評(píng)估方法（三） 評(píng)估方法應(yīng)用要點(diǎn)＞收益還原法兩個(gè)思路客觀水平的確定處理好季節(jié)性收益＞成本法注意建筑物折舊（四） 案例及分析估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介土地使用權(quán)性質(zhì)為有償出讓?zhuān)Ｓ嗤恋厥褂脵?quán)年限為38年。（建筑及其他情況略）估價(jià)方法用收益法評(píng)估出整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值,然后減去按照成本法計(jì)算得出的房屋價(jià)值，得到土地價(jià)值。1.采用成本法求取房屋價(jià)值（1）基本數(shù)據(jù)分析與計(jì)算i重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（略）ii房屋地段修正該房地產(chǎn)地處**省**市**鎮(zhèn)，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，無(wú)工業(yè)污染，地理位置獨(dú)特，是修建集會(huì)議、休閑、度假為一體的避暑山莊的理想場(chǎng)所，故應(yīng)作地段修正，修正系數(shù)為+2%其他修正(略)v房屋價(jià)值根據(jù)公式：舊有建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)-建筑物折舊V=C*[1-(1-R)*t/N]測(cè)算根據(jù)土建、裝修、設(shè)備占總價(jià)值的比例即可知房產(chǎn)總價(jià)值為：X元用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)值還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法確定還原利率，則還原利率為R收益年限的確定期38年收益測(cè)算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，考慮同類(lèi)避暑山莊投資收益率、卡拉OK包房的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及成本支出等，并參考避暑山莊的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算?？偁I(yíng)業(yè)收入：包括客房、娛樂(lè)設(shè)施、會(huì)議室、餐飲、特色浴室共I元總營(yíng)業(yè)支出及相關(guān)費(fèi)用：包括客房成本、綜合管理費(fèi)、能源費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、資產(chǎn)折等共c元。年凈收益=營(yíng)業(yè)收入一營(yíng)業(yè)支出=V元流動(dòng)資產(chǎn)帶來(lái)的收益：根據(jù)委托方提供的資料，該避暑山莊流動(dòng)資產(chǎn)總額為：M元，以**市酒店業(yè)平均投資收益率20%計(jì)算，得流動(dòng)資產(chǎn)收益M*20%元由房地產(chǎn)帶來(lái)的總收益為(V—20%M)元(6)房地產(chǎn)價(jià)值將房地產(chǎn)總收益(V—20%M)、還原利率R、年期38等代入公式V=A/R[1—1/(1+R)n]計(jì)算土地價(jià)值土地總價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值一房屋價(jià)值四、墓地評(píng)估應(yīng)主要收集的資料主要評(píng)估方法：成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益法。方法應(yīng)用要點(diǎn)＞基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法＞成本逼近法＞比較法案例分析評(píng)估標(biāo)的概況1.概述評(píng)估對(duì)象是位于**市**公墓的一宗土地。為**市民政局以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地登記用途為綠化(公墓)，土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”。估價(jià)目的**市土地儲(chǔ)備中心擬將該宗土地納入土地儲(chǔ)備估價(jià)時(shí)點(diǎn)(略)估價(jià)方法本次土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。由于公墓用地為特殊用地，在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算地價(jià)時(shí)，參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)的基本構(gòu)成包括征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)及級(jí)差地價(jià)等部分（1）基本公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式為：P=P1X（1+K1）XK2XK3（2）計(jì)算過(guò)程區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)待估對(duì)象處于工業(yè)用地二級(jí)地范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)取X1元/平方米綜合因素修正系數(shù)的確定根據(jù)評(píng)估宗地的實(shí)際狀況,按照本區(qū)“工業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表”，確定委估地塊各因素修正系數(shù)和綜合因素修正系數(shù)，詳見(jiàn)表表1工業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表區(qū)位因素因素說(shuō)明因素優(yōu)劣修正系數(shù)對(duì)外交通條件方便度一般一般0對(duì)內(nèi)父通條件方便度一般一般0環(huán)境質(zhì)量污染輕一般0產(chǎn)業(yè)聚集及規(guī)劃發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)聚集及規(guī)劃發(fā)展情況一般一般0宗地自身情況形狀較規(guī)則,地質(zhì)條件一般一般0水電氣供應(yīng)保證度水電基本能保證一般0合計(jì)0年期修正系數(shù)的確定：土地使用權(quán)使用年限為50年，年期修正系數(shù)為1.0容積率修正系數(shù)的確定：由于待估宗地為工業(yè)用途,故修正系數(shù)為1.0基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的計(jì)算結(jié)果：土地單價(jià)=?1/平方米2.成本逼近法（公式略）（1）土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)征地費(fèi)（分析略）A元/平方米安置補(bǔ)助費(fèi)（分析略）B元/平方米青苗補(bǔ)償費(fèi)（分析略）C元/平方米小計(jì)：土地取得費(fèi)=（A+B+C）元/平方米相關(guān)稅費(fèi)（分析略）土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、公路建設(shè)附加費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地平整費(fèi)（分析略）投資利息投資利潤(rùn)按照有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，綜合考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素和工業(yè)的實(shí)際情況，本次評(píng)估取土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為15%，則投資利潤(rùn)為：投資利潤(rùn)=（征地費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地平整費(fèi)）X開(kāi)發(fā)周期X15%土地所有權(quán)收益土地成本費(fèi)用=征地費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn),根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，土地所有權(quán)收益率為25%，故土地所有權(quán)收益=土地成本費(fèi)用X土地所有權(quán)收益率采用成本逼近法評(píng)估宗地的過(guò)程及評(píng)估結(jié)果見(jiàn)表2表2成本逼近法評(píng)估過(guò)程一覽表（略）土地估價(jià)結(jié)果的確定對(duì)兩種方法估價(jià)結(jié)果取算術(shù)平均值得五、溫泉用地評(píng)估（一） 溫泉用地的概念如果從地中涌出溫水、礦泉水及水蒸氣或其他瓦斯（主要成分為碳化氫的天然瓦斯除外）并且溫度在攝氏25度以上，或特定種類(lèi)物質(zhì)含量達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，我們通?？煞Q(chēng)之為溫泉。 林英彥＜不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)＞溫泉用地:廣義狹義（二） 主要評(píng)估方法國(guó)外:國(guó)內(nèi):收益還原（三）應(yīng)收集的資料：溫泉的自身特征：溫泉地區(qū)位條件：區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件：區(qū)域旅游娛樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)狀況：國(guó)家政策。（五）案例分析中國(guó)XXX市**溫泉井價(jià)值評(píng)估（選自《房地產(chǎn)估價(jià)案例》1、對(duì)象基本情況XXX溫泉井…..（略）深度、鉆孔孔徑、管線、流量、涌出量、溫度、溫泉類(lèi)型、水質(zhì)、礦化度、化驗(yàn)分析結(jié)果等 2．估價(jià)方