小戶型研究分析報(bào)告圖文豐富

戶型專題——小戶型研究報(bào)告小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題小戶型概念及產(chǎn)品類型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策呼和浩特市小戶型市場(chǎng)淺析小戶型客需及市場(chǎng)分析目錄目錄小戶型概念及產(chǎn)品類型小戶型產(chǎn)品分類什么是小戶型70/90政策小戶型概念及類型

小戶型一般是指面積在80平米以下的單套住宅。但是，小戶型并不等于小面積，因?yàn)閼粜偷拇笮∈孪鄬?duì)而言的。小戶型的界定主要是面積與居室之比。一居60平米，二居80平米，三居100平米也可算為小戶型。

市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過(guò)80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。

從當(dāng)前小戶型走勢(shì)來(lái)看，大致有四種形式，如下表：

什么是小戶型形式常用面積（㎡）戶型特點(diǎn)代表項(xiàng)目酒店式公寓20-35多為純酒店風(fēng)格，除衛(wèi)生間外，我是、客廳、餐廳、廚房、功能相互融合，沒(méi)有明顯功能分區(qū)，也可做小型寫字間城市33小戶型公寓35-50多為一室一廳一衛(wèi)一廚，功能相對(duì)獨(dú)立青年居易小戶型住宅45-75大多為一居室和二居室，是一種純居住物業(yè)青年居易彼岸新都小戶型寫字間80多為成長(zhǎng)型公司購(gòu)買城市33的部分單元代表性項(xiàng)目能不能用呼市的？我們對(duì)公寓的研究不少了還有市場(chǎng)上幾個(gè)小戶型比較暢銷的項(xiàng)目小戶型概念及類型小戶型產(chǎn)品分類?LOFTLOFT英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國(guó)紐約的建筑，逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費(fèi)群體，甚至包括一些IT企業(yè)。

loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。雖然銷售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近2倍；高層高空間變化豐富，購(gòu)買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計(jì)。

Loft的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。目前主要有“SOHO”“SOLO”“STUDIO”“蒙太奇”“LOFT”等重復(fù)，而且敘述沒(méi)有邏輯性說(shuō)客戶和產(chǎn)品特點(diǎn)標(biāo)明了，分開(kāi)說(shuō)。產(chǎn)品特點(diǎn)沒(méi)有說(shuō)明白不行圖上標(biāo)出類似層高尺度贈(zèng)送部分等小戶型概念及類型小戶型產(chǎn)品分類?蒙太奇蒙太奇最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無(wú)承重墻，空間過(guò)渡沒(méi)有任何明梁、暗梁。通俗地講，如果你對(duì)戶內(nèi)的格局不滿或更進(jìn)一步，想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間的合并，不管你對(duì)空間有什么想法，馬上會(huì)被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購(gòu)買時(shí)就可以按需訂做。留出大空間，根據(jù)客戶實(shí)際需求進(jìn)行組合唄？？？呼和佳地一期用過(guò)這種東西重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型概念及類型小戶型產(chǎn)品分類?SOLO原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，整體浴室，開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。消費(fèi)群體：SOLO的消費(fèi)群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。戶型設(shè)計(jì)：SOLO的戶形設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，一般為10多平方米至50平方米左右。

solo戶型

1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人2.戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面3.每套建筑面積在35平方米左右，4.臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，可以沒(méi)有客廳，也可以沒(méi)有工作間，甚至可以沒(méi)有臥室，所有的生活空間設(shè)定來(lái)源于居住者本身。5.SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房

和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如24小時(shí)便利店

24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等，7.全裝修現(xiàn)房交房，無(wú)期房銷售狀態(tài)。8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。9.外銷或內(nèi)銷外租重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)，水印PS掉小戶型概念及類型小戶型產(chǎn)品分類?SOHO2000年1月8日，北京出現(xiàn)了“SOHO現(xiàn)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷而空。而“SOHO”這個(gè)在家辦公的概念，也開(kāi)始在中國(guó)蔓延，成為無(wú)數(shù)希望自由辦公的人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，或者待業(yè)借口?！癝OHO”是一個(gè)有爭(zhēng)議的產(chǎn)品，可是它的中心概念，已經(jīng)廣為流傳并且被越來(lái)越多的人認(rèn)可。戶型：SOHO最初的本意并不是小戶型的概念，現(xiàn)代城的面積就在150平方米—300平方米，可是當(dāng)它作為生活態(tài)度傳播并離開(kāi)北京進(jìn)入國(guó)內(nèi)其他城市以后，慢慢地開(kāi)始與單身、個(gè)性、自由等概念結(jié)合起來(lái)了，于是，很多城市的SOHO公寓以小戶型亮相。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)，SOHO特點(diǎn)沒(méi)有說(shuō)明白，建議在網(wǎng)上找找SOHO的戶型圖，云鼎有SOHO戶型SOHO的全稱是smallofficehomeoffice小戶型概念及類型小戶型產(chǎn)品分類?STUDIO在英文中的意思是工作室，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國(guó)際上也沒(méi)有形成定論。概念要素包括：針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)-“發(fā)展中企業(yè)”；相對(duì)于寫字樓面積更?。粚?duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，包括共用律師、共用會(huì)計(jì)師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊(cè)；商住兩用等。STUDIO的消費(fèi)群體，是所謂的“發(fā)展中公司”，這些公司一般的規(guī)模在10人以下，尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng)營(yíng)。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂(lè)、軟件開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái).從你給的文字描述中判斷，studio是更多的是辦公的概念小戶型概念及類型70/90政策2006年5月29日，九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》細(xì)則出臺(tái)，其中第一條“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”中規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。此政策對(duì)小戶型影響巨大，直接驅(qū)使開(kāi)發(fā)商加大力度往小戶型產(chǎn)品研究、創(chuàng)新上發(fā)展，業(yè)內(nèi)稱為70/90政策。了解70/90政策是否依舊繼續(xù)，呼市這邊是個(gè)啥情況目錄小戶型型建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難難題小戶型型建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)小戶型型設(shè)計(jì)難難題小戶型型常用用尺寸寸標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)小戶型型建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難難題小戶型型建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)（一））、外外形立立面小戶型型樓盤盤設(shè)計(jì)計(jì)都比比較追追求時(shí)時(shí)尚、、新穎穎的外外形和和立面面，這這是一一個(gè)潮潮流，，與此此同時(shí)時(shí)，實(shí)實(shí)用、、環(huán)保保也受受到越越來(lái)越越多的的關(guān)注注。就理論論上而而言，，在目目前的的技術(shù)術(shù)條件件下什什么樣樣的外外形都都能設(shè)設(shè)計(jì)，，關(guān)鍵鍵是如如何滿滿足房房子的的實(shí)用用性要要求，，即使使是一一些帶帶弧形形、帶帶邊角角的地地方也也可以以通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新新來(lái)增增加小小戶型型的舒舒適度度；而而在立立面上上則更更注重重新材材料的的使用用或材材料的的創(chuàng)新新用法法。（時(shí)尚尚、新新穎的的外形形和立立面））小戶型型建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)小戶型建筑筑特點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難題（二）、空空間構(gòu)成小戶型的內(nèi)內(nèi)部空間因因其獨(dú)特性性而成為設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新的的重要切入入點(diǎn)。由于于小戶型產(chǎn)產(chǎn)品具有過(guò)過(guò)渡性，所所以在空間間上并非追追求永恒、、固定而長(zhǎng)長(zhǎng)久，而是是呈動(dòng)態(tài)的的、可變遷遷狀態(tài)，這這樣它就可可以根據(jù)人人們需要的的改變而有有成長(zhǎng)與變變化的可能能。（如右圖圖）（兩套單身身公寓變?yōu)闉橐环恳粡d廳的做法））（3.9米米層高的躍躍復(fù)式）所以，一個(gè)個(gè)優(yōu)秀的具具有創(chuàng)新精精神的小戶戶型設(shè)計(jì)，，其空間除除了具有合合理、緊湊湊等基本特特性外，還還應(yīng)具有流流動(dòng)性、可可變化性甚甚至可生長(zhǎng)長(zhǎng)性，從而而達(dá)到小戶戶型空間利利用的最佳佳狀態(tài)：即即人性化和和空間利用用的最大化化。重點(diǎn)在哪里里？用不同同顏色加粗粗標(biāo)出來(lái)小戶型建筑筑特點(diǎn)小戶型建筑筑特點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難題（三）、創(chuàng)創(chuàng)新技術(shù)面積小、總總價(jià)低是小小戶型的獨(dú)獨(dú)特之處，，但僅僅有有這些是不不夠的，小小戶型的居居住舒適性性當(dāng)然不如如大戶型，，又是因?yàn)闉槭悄贻p一一族熱衷的的房產(chǎn)品，，所以在技技術(shù)上往往往更應(yīng)該具具有其前瞻瞻性、創(chuàng)新新性。新設(shè)備人類的疾病病大多與室室內(nèi)環(huán)境污污染有直接接關(guān)系，采采用分戶分置換氣新新風(fēng)系統(tǒng)，，在傳統(tǒng)戶戶式中央空空調(diào)系統(tǒng)上上，外加分分戶獨(dú)立可可調(diào)控新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，使使得新功能能充分替代代傳統(tǒng)的回回風(fēng)運(yùn)作，，保障每戶戶新風(fēng)量在在每小時(shí)300立立方米（（現(xiàn)國(guó)內(nèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)30立方米米/每每小時(shí)）擺擺脫傳統(tǒng)內(nèi)內(nèi)循環(huán)微量量新風(fēng)的空空調(diào)系統(tǒng)，，確定居住住者在不宜宜開(kāi)窗的自自然通風(fēng)時(shí)時(shí)依然存在在新鮮空氣氣。新材料在四層不同同材料構(gòu)造造的樓板中中埋設(shè)世界界級(jí)高品質(zhì)質(zhì)的塑料管管，冬天通通熱水、夏夏天通冷水水，通過(guò)均均勻加熱或或制冷樓板板，再以柔柔和的輻射射方式，使使得“MOMA””室內(nèi)溫溫度達(dá)到高高效的調(diào)節(jié)節(jié)，冬天不不低于20度，，夏天不高高于26度。新工藝取消預(yù)制樓樓板，采用用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)構(gòu)，這樣不不僅可增強(qiáng)強(qiáng)樓梯的抗抗震性，也也可以將商商品房的凈凈高提高3厘米米到5厘厘米，增增加了居住住舒適度。。（如圖）（樓梯現(xiàn)澆澆結(jié)構(gòu)）（換氣新風(fēng)風(fēng)機(jī)）小戶型建筑筑特點(diǎn)小戶型建筑筑特點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難題（四）、室室內(nèi)裝修小戶型面積積有限，繁繁復(fù)、多層層次的裝修修使室內(nèi)空空間顯得狹狹窄，而且且生活是一一種過(guò)程，，居住小戶戶型的人士士多數(shù)參加加工作時(shí)間間不長(zhǎng)、生生活不固定定，所以不不要急于在在住進(jìn)房子子初期就把把所有地方方都填滿，，因?yàn)槿蘸蠛箅S著生活活的改變，，你會(huì)增加加很多雜物物，預(yù)留一一定的空間間去給以后后購(gòu)置的物物品作緩沖沖是非常必必要的。1、弱化空空間分界，，全面開(kāi)放放即把客廳、、廚房、睡睡房全部打打通，因?yàn)闉樾》块g不不可避免會(huì)會(huì)閉塞、空空氣流通不不暢順，這這樣的設(shè)計(jì)計(jì)便于空氣氣對(duì)流。打打通空間之之后，弱化化各個(gè)空間間之間的的分界，，是小戶型型與大戶型型設(shè)計(jì)手法法相比的明明顯特征。。例如客廳廳、飯廳、、休息間之之間就不必必劃分界限限。采用折折疊式的家家具，是使使一廳多用用的好方法法。一張沙沙發(fā)打開(kāi)是是床、折起起是凳，它它可以是睡睡房也可以以是客廳、、飯廳。布布袋式的床床沒(méi)有形態(tài)態(tài)，折起來(lái)來(lái)又可省下下很多空間間。(起居室和和餐廳相通通)（睡房和客客廳的無(wú)障障礙連通））重點(diǎn)在哪里里？用不同同顏色加粗粗標(biāo)出來(lái)小戶型建筑筑特點(diǎn)小戶型建筑筑特點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難題2、用色彩調(diào)和和視覺(jué)效果果居室空間里里，色彩的的搭配技巧巧對(duì)于氣氛氛的營(yíng)造起起到相當(dāng)重重要的作用用。色彩調(diào)調(diào)和能創(chuàng)造造舒適的視視覺(jué)感受，，處理小空空間時(shí)，從從設(shè)計(jì)和色色彩的搭配配上作細(xì)致致分析，盡盡量采用淺淺色系，以以達(dá)到“小小空間大利利用”的效效果，絲毫毫讓人感覺(jué)覺(jué)不到壓抑抑和約束感感。3、多用圓角和和吊柜設(shè)計(jì)框架搭搭建起來(lái)后后，家具選選購(gòu)和陳設(shè)設(shè)決定房間間的實(shí)用率率和方便性性。多使用用吊柜，是是充分利用用縱向空間間的好方法法。購(gòu)買家家具時(shí)，不不要選擇大大尺度的，，桌、椅、、茶幾這些些物件只要要?jiǎng)偤脻M足足人體供需需要求就可可以。另一一個(gè)需要注注意的是，，小戶型的的家具盡量量選取圓角角，材料用用質(zhì)感輕柔柔、舒適的的為主。圓圓角家具方方便人行走走，不會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生觸碰，，等于節(jié)省省了空間，，質(zhì)地輕柔柔的布料、、木頭都讓讓人產(chǎn)生親親近感，增增加居室溫溫馨感的同同時(shí)，也方方便使用。（淺色系的的裝修效果果）（圓角和吊吊柜的使用用）重點(diǎn)在哪里里？用不同同顏色加粗粗標(biāo)出來(lái)小戶型設(shè)計(jì)難題小戶型建筑筑特點(diǎn)及設(shè)設(shè)計(jì)難題小戶型由于于受到其原原有建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和造型型的局限，，導(dǎo)致其產(chǎn)產(chǎn)品的諸多多缺陷。當(dāng)前小戶型型的五大致致命問(wèn)題當(dāng)前小戶型存在的問(wèn)題房型不合理居住功能差得房率低走道過(guò)長(zhǎng)識(shí)別性差存安全隱患一戶幾十梯上下不便面積不當(dāng)總價(jià)失控小戶型的得得房率普遍遍低于常規(guī)規(guī)住宅，大大多在70%左右，，造成得房房率低的重重要因素是是魚骨狀或或回環(huán)狀一一貫通的平平面布局小戶型大多多是賓館式式的一室房房型，無(wú)獨(dú)獨(dú)立廚房，，無(wú)起居活活動(dòng)間，只只有居住功功能而無(wú)居居家生活功功能，降低低了居住物物業(yè)的試用用價(jià)值。設(shè)計(jì)陳舊，，一層幾十十戶，平面面布局呈魚魚骨或回環(huán)環(huán)狀，導(dǎo)致致各戶識(shí)別別性差。進(jìn)進(jìn)入走道，，除非辨認(rèn)認(rèn)門牌室號(hào)號(hào)，沒(méi)有識(shí)識(shí)別不同空空間布局的的標(biāo)致。容容易使人不不辨東西，，失去方位位感，不像像一梯兩戶戶，三戶易易識(shí)別?；鸹馂?zāi)難以疏疏散，給不不法分子可可乘之機(jī)?！，F(xiàn)在，小戶戶型中的標(biāo)標(biāo)房式的一一室房型建建筑面積大大多40-50平米米，完全可可設(shè)計(jì)為緊緊湊的一室室一廳，而而小戶型中中的一室一一廳同樣偏偏大，大多多在70平平米左右甚甚至80平平米，使其其失去“小小”的意義義.既不符符合市場(chǎng)去去求又會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致總價(jià)上上揚(yáng)，使其其優(yōu)勢(shì)消失失。總價(jià)失失控還導(dǎo)致致單價(jià)跳空空高漲，導(dǎo)導(dǎo)致“雙高高”從而超超出小戶型型目標(biāo)客戶戶購(gòu)買力，，發(fā)生供需需錯(cuò)位的結(jié)結(jié)構(gòu)性失衡衡。二雙高高的小戶型型在其未來(lái)來(lái)預(yù)期租金金必然隨之之高漲，又又于租賃市市場(chǎng)的需求求脫節(jié)，導(dǎo)導(dǎo)致其難以以出租與變變現(xiàn)現(xiàn)有下戶型大大多是一梯幾幾十戶的集中中式電梯設(shè)置置。平均每部部電梯每天要要承載一兩百百戶的上下運(yùn)運(yùn)載量或者更更多。這就直直接導(dǎo)致電梯梯擁擠，等待待時(shí)間長(zhǎng)，也也會(huì)加重電梯梯的運(yùn)載頻率率和運(yùn)載量。。重點(diǎn)在哪里？？用不同顏色色加粗標(biāo)出來(lái)來(lái)小戶型常用尺尺寸標(biāo)準(zhǔn)小戶型建筑特特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難難題作為建筑設(shè)計(jì)計(jì)的細(xì)分，戶戶型設(shè)計(jì)除了了遵守建筑設(shè)設(shè)計(jì)三原則之之外，也有自自己的特殊要要求，分為五大設(shè)計(jì)原則則，即：實(shí)用性、安全全性、經(jīng)濟(jì)性性、靈活性、、藝術(shù)性。以上五點(diǎn)是評(píng)評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣劣的通則，貫貫穿于地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷售、、使用的全程程，也應(yīng)被參參與的三方：：開(kāi)發(fā)商、設(shè)設(shè)計(jì)師、消費(fèi)費(fèi)者共同遵守守。根據(jù)人體工程程學(xué)尺寸，以以及業(yè)界多年年來(lái)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)積累，通常常情況下，中中小戶型設(shè)計(jì)計(jì)常用的尺寸寸如下表所述述：主要房間的開(kāi)開(kāi)間尺寸參考考數(shù)據(jù)（凈尺尺寸）（單位位：m）起居室主臥餐廳衛(wèi)生間次臥3.6-3.93.3-3.52.71.8-2.12.7主要功能房間間的常用面積積參考（凈面面積）（單位位：㎡）起居餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)交通陽(yáng)臺(tái)總計(jì)16-196-812-158-125-63.5-41.5-23-52-357-74小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與單體平平面設(shè)計(jì)小戶型產(chǎn)品的的優(yōu)化與對(duì)策策小戶型“拼””出大空間目錄合拼戶型風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與單體平平面設(shè)計(jì)（一）、目前前小戶型單體體平面設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析戶型單體平面面設(shè)計(jì)單元形形式通常有塔塔式、板塔結(jié)結(jié)合、連廊式式住宅等形式式，其優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)如下：戶型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)板塔中一梯三戶、一梯四戶均好性較好通風(fēng)采光較好每層面積不夠大有一定的相互遮擋板塔每單元六戶以上容積率高、節(jié)地戶公攤面積小朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差塔樓節(jié)地、戶公攤面積小小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺(jué)通透的效果朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型對(duì)視問(wèn)題嚴(yán)重每戶外墻面占用少，通風(fēng)差內(nèi)部暗空間多日照形成自身遮擋連廊式易于形成一室的小戶型，作青年、老年公寓使用樓、電梯資源節(jié)省，易滿足消防要求樓道面積多私密性差對(duì)流通風(fēng)不易解決小面寬時(shí)廚房對(duì)外開(kāi)窗困難小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與單體平平面設(shè)計(jì)（二）、小戶戶型產(chǎn)品規(guī)劃劃與單體平面面設(shè)計(jì)展望1、功能空間間緊湊化在現(xiàn)有戶型基基礎(chǔ)上有效精精簡(jiǎn)功能面積積。各功能空間尺尺度分析表：：功能區(qū)間短邊凈距（m）適宜使用面積（m2）國(guó)家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.0-3.312-1612二室戶3.3-3.6三室戶3.6-3.9主臥室3.0-3.312-14—雙人臥室2.7-3.010-1210單人臥室2.4-2.76-86廚房1.5-1.85-64（一、二類）5（三、四類）衛(wèi)生間1.5-1.84-53.0原則：1、保證基本居住空間適用性基礎(chǔ)上，壓縮非必要空間；2、保證空間的均質(zhì)性、對(duì)稱性，提高空間的靈活性。小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與單體平平面設(shè)計(jì)2、功能空間間模糊化（二）、小戶戶型產(chǎn)品規(guī)劃劃與單體平面面設(shè)計(jì)展望餐起合一餐廳、起居室室空間合二為為一，節(jié)省走走道面積，并并增強(qiáng)空間的的靈活性。廚衛(wèi)空間優(yōu)化化“一個(gè)半”衛(wèi)衛(wèi)生間“半衛(wèi)”空間間可以緩解復(fù)復(fù)雜家庭的使使用壓力；也也可把“半衛(wèi)衛(wèi)”設(shè)為儲(chǔ)儲(chǔ)藏室，讓簡(jiǎn)簡(jiǎn)單家庭的戶戶型更靈活、、高效。3、規(guī)劃上注注重私密性樓道和入戶大門錯(cuò)開(kāi)的設(shè)計(jì)，，以保障小戶戶型的私密性性。?折線型的走廊廊，和鋸齒狀狀的入戶方式式，增加私密密性小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與單體平平面設(shè)計(jì)（二）、小戶戶型產(chǎn)品規(guī)劃劃與單體平面面設(shè)計(jì)展望4、產(chǎn)品規(guī)劃劃考慮到短進(jìn)進(jìn)深、南北通通透的設(shè)計(jì)改變交通組織織，采用了外外掛廊布局的的方式，每層的外廊同同時(shí)服務(wù)兩層層單位樓梯采用錯(cuò)半半層的辦法節(jié)節(jié)省交通面積積5、利用天井凹凹槽增加小戶戶型的通風(fēng)采采光條件小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品的的優(yōu)化與對(duì)策策1、改點(diǎn)式為為板式，創(chuàng)新新平面布局改變整體建筑筑造型，將點(diǎn)點(diǎn)式塔樓改為為板式結(jié)構(gòu)，，并將通常一一梯兩戶或兩兩梯三戶的板板式住宅，每每戶再一分為為二,形成一一梯四戶或者一梯六戶的的小戶型。這這樣既能減少少走道面積，，提高得房率率。又能增加加各戶采光。。并能避免一一梯幾十戶、、中間通廊的的諸多弊端。。2、改直套為為橫套，縮短短進(jìn)深現(xiàn)有的小戶型型往往進(jìn)深過(guò)過(guò)長(zhǎng)，大都只只能形成直套套型的一房一一廳，以及暗暗衛(wèi)、暗廚。。且客廳要么么無(wú)直接采光光，要么采光光不足，不如臥室室明亮。。如果能能將其改改為并列列式的橫橫套，同同時(shí)縮短短進(jìn)深，，并將臥臥室在平平面布局局上與客客廳相錯(cuò)錯(cuò)，凹進(jìn)進(jìn)一塊，，形成曲曲折階梯梯狀布局，這就就既能有有效控制制總面積積，又能能開(kāi)設(shè)更更多的窗窗戶，做做到廳、、臥、廚廚、衛(wèi)全全明，增增強(qiáng)居室室自然然通風(fēng)風(fēng)采光的的生態(tài)性性能。同同時(shí)又能能豐富外立立面凹凸凸變化的的建筑表表現(xiàn)，強(qiáng)強(qiáng)化其造造型美感感。3、細(xì)化化功能區(qū)區(qū)隔，合合理面積積配比小戶型不不應(yīng)以犧犧牲居室室功能為為代價(jià)來(lái)來(lái)一味求求小，而而應(yīng)在細(xì)細(xì)化功能能區(qū)隔，，合理各各功能區(qū)區(qū)域的面面積配比比，以及及充分利利用空間間的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，做做到小而而全、小小而精，，小得合合理、便便利，不不影響響使用用。對(duì)于于1-2人居住住的一房房一廳來(lái)來(lái)說(shuō)，其其各功能能區(qū)域的的面積，，當(dāng)然要要比常規(guī)規(guī)住宅的的二房、、三房要要小得多多。但又又不能太太小，應(yīng)應(yīng)以符合合人體工工程學(xué)的的基本空空間尺度度為限。。如臥室室不能小小于10平方米米，客廳廳不應(yīng)小小于12平方米米，衛(wèi)生生間不宜宜小于4平方米米等，否否則就會(huì)會(huì)影響使使用，使使空間過(guò)過(guò)于局促促、逼仄仄。其它它功能空空間的面面積也應(yīng)應(yīng)有合理理配比，，如儲(chǔ)藏藏室、壁壁櫥、小小陽(yáng)臺(tái)、、玄關(guān)以以及冰箱箱、洗衣衣機(jī)等的的專用放放置空間間等。各各功能空空間面積積的恰當(dāng)當(dāng)配比，，各空間間尺度的的適宜準(zhǔn)準(zhǔn)確，既既能滿足足需要，，又無(wú)面面積損失失，這是是“螺絲殼里里做道場(chǎng)場(chǎng)”，細(xì)化小小空間功功能區(qū)隔隔的關(guān)鍵鍵一環(huán)。。面積配配比的一一房一廳廳，居家家的基本本功能空空間一應(yīng)應(yīng)俱全，，且套內(nèi)內(nèi)面積也也僅40平方方米左右右，即使使按78％的得得房率計(jì)計(jì)，建筑筑面積也也僅50平方米米／套左左右，可可謂緊湊湊實(shí)用。。一室戶戶適合于于20多多歲的單單身青年年（包括括外來(lái)小小白領(lǐng)）），或作作為中青青年的第第二居所所、備用用房，以以供不時(shí)時(shí)之需。。也更適適合投資資置業(yè)（（因其面面積小，，總價(jià)更更低）。。且這一一面積配配比也能能滿足單單身生活活的基本本需求小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)化與對(duì)對(duì)策4、變化化局部隔隔斷，增增加儲(chǔ)存存空間為了充分分利用空空間，“借空不借借地”，可采用用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及及勺子形形、“山”字形等多多種形式式的隔斷斷，以形形成大小小不同、、厚薄不不一的各各類壁櫥櫥空間，，既能增增加分門門別類的的多種儲(chǔ)儲(chǔ)存空間間，又能能節(jié)省占占地，提提高空間間利用率率。且又又能保持持分隔墻墻面的平平整和完完整，提提高隱蔽蔽性。雖雖說(shuō)相似似的隔斷斷在常規(guī)規(guī)房型的的二房、、三房中中已有運(yùn)運(yùn)用，但但尚未普普及，而而在小戶戶型的設(shè)設(shè)計(jì)中，，卻幾乎乎絕跡。。如能更更好地、、因地制制宜地采采用這類類隔斷，，則小戶戶型的設(shè)設(shè)計(jì)便能能有所突突破。其其實(shí)用性性、功能能性將隨隨之陡增增，且又又能有效效控制面面積。5、房房型設(shè)設(shè)計(jì)與與裝修修設(shè)計(jì)計(jì)同步步結(jié)合合，相相得益益彰在裝修修設(shè)計(jì)計(jì)中，，常會(huì)會(huì)因房房型的的局限限和空空間區(qū)區(qū)隔的的不合合理而而給裝裝修帶帶來(lái)麻麻煩和和尷尬尬。如如果能能在房房型設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，事事先考考慮到到裝修修的需需要，，將兩兩者結(jié)結(jié)合起起來(lái)，，形成成互補(bǔ)補(bǔ)互動(dòng)動(dòng)的效效應(yīng)，，建立立相輔輔相成成的關(guān)關(guān)系，，那么么便能能使相相當(dāng)有有限的的小戶戶型空空間，，發(fā)揮揮更大大的效效用，，真正正做到到小而而全、、小而而精。。并通通過(guò)裝裝修增增強(qiáng)居居室的的實(shí)用用性、、功能能性，，同時(shí)時(shí)也增增強(qiáng)視視覺(jué)美美感，，擴(kuò)大大和延延伸視視覺(jué)空空間，，使小小空間間不覺(jué)覺(jué)其小小，產(chǎn)產(chǎn)生以以小見(jiàn)見(jiàn)大的的空間間感受受。如如各類類吊柜柜、壁壁櫥、、壁龕龕的設(shè)設(shè)計(jì)，，鏡面面墻的的運(yùn)用用，全全透或或半透透的玻玻璃隔隔斷，，似斷斷非斷斷的半半隔斷斷，兩兩用或或多用用的空空間處處理和和家具具設(shè)計(jì)計(jì)等。。亦即即房型型設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)為為裝修修設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)造造條件件，留留有余余地；；裝修修設(shè)計(jì)計(jì)則應(yīng)應(yīng)強(qiáng)化化房型型設(shè)計(jì)計(jì)的創(chuàng)創(chuàng)意，，提高高空間間的利利用率率，增增強(qiáng)房房型的的實(shí)用用性和和功能能性，，以突突出房房型設(shè)設(shè)計(jì)的的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)。兩兩者的的緊密密結(jié)合合，是是優(yōu)化化小戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)的的又一一重要要的不不可或或缺的的環(huán)節(jié)節(jié)，相相對(duì)常常規(guī)住住宅，，兩者者相輔輔相成成的關(guān)關(guān)系應(yīng)應(yīng)更為為密切切。在上述述幾方方面取取得突突破，，有所所創(chuàng)新新，這這是小小戶型型設(shè)計(jì)計(jì)的一一大難難題。。但也也是小小戶型型市場(chǎng)場(chǎng)的需需要，，是當(dāng)當(dāng)今和和未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)的一一大機(jī)機(jī)遇。。在此此領(lǐng)域域，誰(shuí)誰(shuí)能捷捷足先先登，，誰(shuí)就就能制制勝市市場(chǎng)。。小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型““拼”出出大空間間“90/70””政策最最大的問(wèn)問(wèn)題就是是限制了了消費(fèi)者者的選擇擇面，““90/70””政策下下如何進(jìn)進(jìn)行戶型型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新、實(shí)實(shí)現(xiàn)面積積突破以以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力或滿滿足客戶戶基本功功能的需需要，對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)顯得十十分必要要1、合拼拼戶型要要預(yù)先做做好拆分分、拼合合規(guī)劃。。合拼方式式：先合再拆拆或者先先拆再合合，針對(duì)對(duì)新政，，做戶型型的拼合合有很多多手段。。但總體體上要么么先做大大戶型，，對(duì)其拆拆分。即即按一套套完整合合理的大戶戶型進(jìn)行行設(shè)計(jì)拆拆分為兩兩套小戶戶型報(bào)批批。或先先做小戶戶型，在在需要時(shí)時(shí)拼合，，按照兩兩套合理理小戶型型設(shè)計(jì)，，但預(yù)留留拼接性性。戶型拼合合方式優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)比比較表先合再拆先拆再合優(yōu)點(diǎn)比較符合當(dāng)前市場(chǎng)主流的客戶需求可滿足大尺度的空間設(shè)計(jì)的要點(diǎn)保證單套小戶型設(shè)計(jì)合理缺點(diǎn)如果拆分的房屋都做上下水和廚衛(wèi)管道設(shè)備，不僅重復(fù)建設(shè)，增加成本，而且后期使用也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題客戶對(duì)戶型的接受度有待驗(yàn)證，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)拼合后的空間尺度不合適難以應(yīng)對(duì)大量客戶對(duì)大戶型的需求應(yīng)用應(yīng)對(duì)政策限制，滿足客戶對(duì)大戶型的大量需求小戶型項(xiàng)目，滿足少量客戶對(duì)大戶型的需求小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型““拼”出出大空間間合拼戶型型的設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)拼合措施衛(wèi)生間設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，分別緊靠主臥室和我是廊道附近拼合后分別作為公共和主臥的衛(wèi)生間廚房設(shè)置兩個(gè)廚房，盡量緊靠活發(fā)呢里，但周邊有可擴(kuò)大空間，成為大戶型的廚房拼合后其中一個(gè)可改為其他功能房廚衛(wèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，廚衛(wèi)相鄰設(shè)計(jì)分別使廚房和衛(wèi)生間面積增大公共空間占用公攤面積須保證拼合后每戶占用面積基本相同，避免分配不均造成法律糾紛拼合時(shí)，在可能的情況下將兩戶的公共空間恰當(dāng)?shù)馗臑閼魞?nèi)空間，即公攤面積改為戶內(nèi)面積，提高使用率。其他要點(diǎn)保證拼合前的每戶有南向開(kāi)窗，每套單體戶型盡量減少拐角的設(shè)計(jì)，為以后拼合方正的大戶型提供方便----------在合拼產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中中應(yīng)注意意：第一，在在合拼產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中遵遵循靈活活性原則則，預(yù)留留可調(diào)整整彈性空空間，已已在保證證拼合后后的戶型型綜合素素質(zhì)，并并兼顧拼拼合前戶戶型的合合理性第二，在在設(shè)計(jì)大大戶型時(shí)時(shí)，同時(shí)時(shí)考慮拆拆分方案案，以保保證報(bào)批批歷程有有效性第三，拉拉大兩套套未拼合合戶型之之間的面面積差距距，降低低信貸政政策對(duì)銷銷售帶來(lái)來(lái)的阻力力小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型““拼”出出大空間間戶型合拼拼的七大大設(shè)計(jì)方方案合拼戶型型主要分分為平面面合拼戶戶型和立立體合拼拼戶型平面合拼內(nèi)廊式拼合入戶花園式拼合外廊式拼合親情1+1型拼合立體拼合陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)式拼合加梯式拼合平面與復(fù)式拼合（1）平平面拼合合戶型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型““拼”出出大空間間1、內(nèi)廊廊式拼合合內(nèi)廊式拼拼合相對(duì)對(duì)比較容容易避免免拼合后后交通流流線對(duì)功功能空間間的干擾擾，使各各功能空空間保持持相對(duì)的的獨(dú)立完完整性，，生活私私密性較較好小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)對(duì)策小戶型““拼”出出大空間間2、入戶戶花園式式拼合入戶花園園具有戶戶內(nèi)空間間功能調(diào)調(diào)節(jié)作用用，在外外部調(diào)節(jié)節(jié)拼合后后的戶內(nèi)內(nèi)交通流流線及功功能空間間分布更更為合理理。特點(diǎn)：拼拼合后入入戶動(dòng)線線居中，，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)良好好的南北北通透3、外廊廊式拼合合外廊式拼拼合作為為入戶花花園式拼拼合的延延伸，外外廊式拼拼合也有有較大的的發(fā)展空空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間4、親情“1+1”型拼拼合共用餐廳小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間二、立體合拼拼戶型1、陽(yáng)臺(tái)或露露臺(tái)拆合在陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)臺(tái)處加樓梯。。兩戶不論獨(dú)獨(dú)立或是合并并時(shí)都能保持持戶型的完整整性，對(duì)原有有戶型的改動(dòng)動(dòng)不大（奇數(shù)層）下下層設(shè)陽(yáng)臺(tái)，，后加樓梯直通通上層（偶數(shù)數(shù)層）原戶型2室2廳平面面戶型奇數(shù)層面積63.16㎡㎡偶數(shù)層面積53.76㎡㎡戶型特色空間方正采光充足景觀面多各房間位置均均好主臥預(yù)留結(jié)構(gòu)板衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)（設(shè)在奇數(shù)層層）次臥客廳餐廳小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間2、加梯式拼拼合模式A:根據(jù)據(jù)陽(yáng)臺(tái)在奇偶偶數(shù)層不同的的形式，以一一直跑樓梯的的方式連接倆倆個(gè)陽(yáng)臺(tái)，能能充分利用室室外長(zhǎng)向空間間，而不占用室室內(nèi)有限使用用面積，并營(yíng)營(yíng)造出寬敞舒舒適、充滿趣趣味的交通空空間干，結(jié)構(gòu)構(gòu)上也很容易易實(shí)現(xiàn)。錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)處加加樓梯小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間模式B：通過(guò)室內(nèi)樓板板打通加樓梯梯拆合，即通通過(guò)在室內(nèi)樓樓面預(yù)留洞口口或構(gòu)件進(jìn)行行上下戶型的的拆合。這種種拆合方式較較為靈活，但但工程量大，，可行性較低低加樓梯加樓梯復(fù)式上層平面面復(fù)式下層平面面室內(nèi)局部預(yù)留留可拆卸樓板板2、加梯式拼拼合小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間3、平面與復(fù)復(fù)式拼合通過(guò)平面與復(fù)復(fù)式進(jìn)行立體體拼合，如一一戶為平面戶戶型，一戶為為小復(fù)式戶型型，在共同層層進(jìn)行平面拼拼合，形成大復(fù)式組合戶戶型，以滿足足不同客戶的的需求。復(fù)式戶型平面戶型復(fù)式拼合戶型型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼””出大空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策合拼戶型風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制1正確認(rèn)識(shí)合拼拼戶型市場(chǎng)-----仍需引導(dǎo)A政策影響下的的觀望情緒加加重B合拼戶型市場(chǎng)場(chǎng)尚需引導(dǎo)C銀行信貸成為為合拼戶型的的最大銷售障障礙2.合拼戶型型風(fēng)險(xiǎn)控制七七要點(diǎn)A定位精準(zhǔn)準(zhǔn)，需要對(duì)銷銷售和市場(chǎng)做做出預(yù)判B合拼戶型型設(shè)計(jì)應(yīng)注意意改造工程量量要小，靈活活有度C宣傳展示示要加強(qiáng)對(duì)合合拼戶型的導(dǎo)導(dǎo)向性的引導(dǎo)導(dǎo)D壓迫性的的價(jià)格引導(dǎo)是是實(shí)現(xiàn)合拼銷銷售的有效手手段E銷售引導(dǎo)導(dǎo)要理性引引導(dǎo)客戶購(gòu)買買時(shí)理性的回回答合拼戶型購(gòu)買的各各個(gè)環(huán)節(jié)G交付驗(yàn)收收建議采取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化交樓標(biāo)