北京某商業(yè)大廈項目營銷方案

**大廈銷售總結(jié)【附錄2】PAGEPAGE6**投資集團銷售部**大廈二期工程營銷方案寫字樓和商住公寓市場分析關(guān)于**大廈二期工程客戶定位和價格營銷策略營銷組織廣告策略寫字樓和商住公寓市場分析今天是中國加入WTO的第二年。隨著題材炒作的硝煙散去，市場的真實面貌已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。2002年上半年，由于大量外資企業(yè)試探著進入中國市場，寫字樓和高檔公寓市場正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但整體形勢仍然不夠樂觀。商住公寓方面，上半年市場交易量增加，需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但由于供應(yīng)量較大，銷售價格穩(wěn)中趨降，價格在11300元每平方米左右浮動。相比較而言，高檔公寓的租售市場要比寫字樓市場熱絡(luò)的多。展望2003年，預(yù)計北京寫字樓和高檔公寓市場將繼續(xù)回暖，但由于市場供應(yīng)量較大，租售價格很難大幅攀升，考慮到入世和2008年奧運會的因素，市場需求和供應(yīng)量有望出現(xiàn)明顯增長?？傮w而言，**大廈二期工程如果選擇在2003年上半年開盤銷售，銷售的市場形勢只能說謹慎樂觀。2002年上半年，寫字樓市場的主要買賣成交客戶都是國內(nèi)公司。華麟大廈（59600平方米，位于朝陽區(qū)霄云路）整售給國內(nèi)兩公司，牡丹公寓（30000平方米，位于東城區(qū)東皇城根）由中國進出口銀行購買，其它如三峽國際技術(shù)公司、中國“一汽”和北京建工集團也在東北三環(huán)一帶購買了2000-5000平方米的寫字樓。相反，絕大部分外資機構(gòu)都傾向于租賃寫字樓辦公，如新聞集團租用東方廣場（1700平方米），大眾汽車落戶嘉里中心（3000平方米），施樂租用豐聯(lián)廣場（2000平方米），殼牌石油在國貿(mào)中心二期擴租（1550平方米）?；谝陨锨闆r，我們認為可以得出以下結(jié)論：A寫字樓的主要買家為中資背景的客戶。B公寓的租賃市場要明顯好于寫字樓租賃市場（正因為如此，CBD周邊的公寓開發(fā)十分紅火）。C關(guān)于**二期工程從**大廈二期工程的最終市場定位來看，主體建筑可以分為三個部分：1層大堂、2-4層酒店、5層以上為寫字間或商住公寓。從項目的自然屬性看，**大廈二期工程具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，包括：A交通方便快捷B中軸路區(qū)位尊貴C使用功能先進、配套D周邊沒有強有力的競爭樓盤E具有2008年奧運概念但**大廈二期工程也有明顯弱點，就是由于占地面積稍小，南向不夠開闊，略顯局促，因而氣派稍減。相鄰的龍德行大廈檔次較低，是銷售的威脅點。客戶定位和價格定位我們在最初進行規(guī)劃時的客戶定位是國內(nèi)外的大型企事業(yè)單位，和具有快速成長特性的中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)?，F(xiàn)在看來，這一市場定位本身是正確的，但具體到銷售工作，我們建議首先（或在主要銷售階段）將客戶定位放在國內(nèi)外中資背景的大企業(yè)或大型政府機構(gòu)或事業(yè)單位上。在不能迅速實現(xiàn)整體銷售時，再將客戶定位放到中小型企業(yè)上。在稍后的營銷策略中我們還要繼續(xù)深入討論這一問題。銷售價格方面，根據(jù)北京市寫字樓市場情況和周邊項目的價格水準，考慮到工程建設(shè)成本8515元/平方米（根據(jù)工程部提供的總報價），我們建議作如下安排：A銷售均價：13000元/平方米B銷售起價：9600元/平方米C標準層：每層加價200元/平方米D南北朝向差：400元/平方米E東西朝向差：200元/平方米F1層商業(yè)：銷售報價18000元/平方米G2-4層(整體銷售)：12000元/平方米H整樓銷售報價12000元/平方米營銷策略：根據(jù)可以預(yù)見的市場情況和項目本身的實際情況,我們建議**大廈二期工程的銷售工作最好分成兩步走：第一階段(2002年8月—2003年2月)，整體出售階段第二階段(2003年3月—)，為分散銷售階段第一由于入世和2008年奧運因素,力圖擠進國內(nèi)市場，分享國內(nèi)經(jīng)濟高速成長的公司很多，不少公司將考慮在北京設(shè)立總部，因此，潛在購買者不在少數(shù)，包括：A海外中資企業(yè)B大型國有企業(yè)集團C國內(nèi)上市公司D國內(nèi)大型私營企業(yè)E國內(nèi)實力型投資性買家第二項目天然尊貴地段是項目強有力的賣點。第三項目周邊主要是原石油、煤炭行業(yè)的機構(gòu)和公司，兩大行業(yè)都缺乏區(qū)域內(nèi)標志性高檔寫字樓。另外，從銷售工作的組織來看，我們認為整體銷售將極其有利于**大廈二期的銷售工作。如果被迫分散銷售，銷售成本將極大提高，而且銷售周期將大大延長。綜上所述，我們認為，**大廈二期工程的銷售工作應(yīng)首先立足于整體銷售。在整體銷售不能取得進展的情況下，再考慮分散出售。當然，在具體銷售過程中，在整體銷售階段依然可以考慮接受中小客戶的預(yù)訂，做到留有余地。營銷組織當我們確定整體出售優(yōu)先的銷售策略后，在營銷組織方面就必須由坐商改為行商，有守株待兔改為主動出擊，銷售的邏輯順序也由廣告——告知——客戶上門——實現(xiàn)銷售改變?yōu)橥ㄖc客戶談判——實現(xiàn)銷售。一句話，銷售工作要由被動向主動轉(zhuǎn)變，由等待客戶向開發(fā)客戶轉(zhuǎn)變，由利用廣告向開發(fā)銷售渠道轉(zhuǎn)變。只有在營銷組織上實現(xiàn)“三個轉(zhuǎn)變”，我們才有可能真正落實上述的營銷戰(zhàn)略。從目前已知的營銷方式來講，整體出售策略下的營銷組織只能采用直銷的方式進行，具體包括電話營銷和直郵廣告，在實際操作過程中最好使用將各種直銷方式結(jié)合起來的組合營銷方式。這種新的營銷方式對于公司已經(jīng)掌握的營銷手段來講是一次“革命”，因此必須對整個銷售工作進行重組。具體營銷組織工作需要向有經(jīng)驗的單位學習，并結(jié)合實際進行有益的探索。廣告策略寫字樓和高檔公寓的廣告策略與普通住宅的廣告策略幾乎完全不同，需求針對性更強，品質(zhì)更高，更有沖擊力。賣點設(shè)計本項目的基本賣點就是中軸路及其具有的神秘力量，再襯之以智能化的概念。媒體選擇廣告投放的針對性就體現(xiàn)在媒體選擇上，針對國有大型企業(yè)的CEO和中資公司的CEO，以下媒體是可供選擇：A網(wǎng)絡(luò)，如新浪、搜狐、千龍網(wǎng)、中經(jīng)網(wǎng)B主流財經(jīng)媒體，如《財經(jīng)》半月刊、《環(huán)球企業(yè)家》（月刊）、《三聯(lián)生活周刊》、《中國新聞周刊》、《新財經(jīng)》（周刊）、《二十一世紀經(jīng)濟報道》等。C實力行業(yè)媒體，如中國石油報、《石油開發(fā)》（月刊）、《中國電力》月刊、《中國計算機報》、《信息產(chǎn)業(yè)報》等。（石油、化工、電力、IT、通訊等行業(yè)具有超強實力和迅速成長性的超大型企業(yè)）。D地方政府主要官員閱讀的媒體，如《求是》雜志、《了望》周刊、《半月談》、《參考消息》、《紫光閣》、《大公報》（香港）、