《住宅小區(qū)物業(yè)管理問題及對(duì)策（論文）12000字》

住宅小區(qū)物業(yè)管理問題及對(duì)策TOC\o"1-3"\h\u8109摘要 I66411.緒論 185391.1研究背景 1262171.2研究意義 129561.3相關(guān)研究概述 2278231.3.1國外研究現(xiàn)狀 239271.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2281851.4研究思路及方法 3293921.4.1研究思路 3251231.4.2研究方法 4149642.相關(guān)基本理論 588542.1物業(yè)管理的概念 5110352.2相關(guān)法律概述 5210533.物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題分析 7205953.1深圳物業(yè)管理的現(xiàn)狀 7215773.2物業(yè)管理存在的問題分析 7305223.2.1制度不完善 754243.2.2服務(wù)不到位 8288973.2.3人員不專業(yè) 880044.案例分析 10269154.1深圳某小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 10274.2深圳市某小區(qū)物業(yè)管理人員存在的問題分析 10169974.2.1物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)較低 10304964.2.2社區(qū)管理及服務(wù)滯后于小區(qū)居民日常生活需求 11293355.加快住宅小區(qū)物業(yè)管理提高的對(duì)策 11199485.1建立健康的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制 11170675.2提高物業(yè)管理人員的服務(wù)理念 12164845.3物業(yè)管理人員的素質(zhì)教育培訓(xùn) 1389075.4加強(qiáng)政府引導(dǎo)物業(yè)管理工作 14231876.總結(jié) 16305參考文獻(xiàn) 171.緒論1.1研究背景生活的環(huán)境能夠給人們最直接的感受，能夠影響人們的心情。好的生活環(huán)境，能夠讓視野變得開闊，讓心情變得愉悅。不良的生活環(huán)境，容易影響人的心態(tài)，甚至還可能人帶來一些疾病。因此一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境，是現(xiàn)在人們最基本的要求。經(jīng)過30多年的快速增長，中國的物業(yè)推動(dòng)了包括物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。應(yīng)該說，中國物業(yè)管理的改革和發(fā)展是歷史趨勢(shì)，后來國家和快速發(fā)展，符合住房市場(chǎng)和住房社會(huì)管理發(fā)展需要，解決管理解散后的住宅單位，服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)造了人們消費(fèi)的激發(fā)了公民反對(duì)業(yè)主自治，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全舒適的環(huán)境，為社會(huì)服務(wù)。2016年2月，國務(wù)院的中國共產(chǎn)黨(中共)中央委員會(huì)的意見，為加強(qiáng)城市規(guī)劃和建設(shè)的管理工作，設(shè)計(jì)了一個(gè)“線路圖”。經(jīng)過多層系統(tǒng)提出的意見，應(yīng)完全被在未來幾年全部實(shí)現(xiàn)。它將被用于物業(yè)管理中，成為推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展的一部分。物業(yè)管理是城市管理的部分之一。因此，作為物業(yè)管理系統(tǒng)高度改變目前的物業(yè)管理體系，培育物業(yè)管理業(yè)主自治、主流體制的集權(quán)模式過度多元化的工業(yè)物業(yè)管理，重建新秩序，新規(guī)則，新思想來提高物業(yè)管理水平探索真的是必要的。物業(yè)管理新規(guī)則的建立也有利用物業(yè)管理人員的培養(yǎng)，可以在物業(yè)管理水平提高的程度上，對(duì)物業(yè)管理人員的素質(zhì)進(jìn)行高一步要求。[1]1.2研究意義三十年后的今天，物業(yè)管理在中國的建立和發(fā)展，認(rèn)真研究和討論的問題的理論基礎(chǔ)的物業(yè)管理，不僅有助于增加行業(yè)的本質(zhì)和解釋的現(xiàn)實(shí)難題，也有助于下一步的制度創(chuàng)新和建筑專業(yè)的物業(yè)管理。目前，我國許多機(jī)構(gòu)已將物業(yè)管理納入企業(yè)管理或城市管理的范疇，開設(shè)物業(yè)管理領(lǐng)域的研究方向，并出版專業(yè)教材。但是，與發(fā)達(dá)國家相比，起步較晚，一些理論還沒有得到系統(tǒng)的研究。物業(yè)管理是物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)延伸，是物業(yè)行業(yè)不可或缺的重要分支。為了長期維護(hù)和維護(hù)房產(chǎn)物業(yè)，有必要通過物業(yè)管理整合房屋建設(shè)和管理。建立健全、運(yùn)行良好的物業(yè)管理服務(wù)體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，培養(yǎng)更多的物業(yè)管理專業(yè)人才;贊成通過不斷更新政策制度來處理社區(qū)管理方面的矛盾;協(xié)助提高樓宇的使用效率，加快樓宇的發(fā)展;通過促進(jìn)居民生活條件的改善和城市管理的專業(yè)化，它已成為地方當(dāng)局提高生活服務(wù)水平的一個(gè)重要信號(hào)。通過對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實(shí)踐進(jìn)行研究，可以多渠道完善住宅物業(yè)管理的收費(fèi)機(jī)制、落實(shí)業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作、各項(xiàng)監(jiān)督機(jī)制等實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)建設(shè)。[2]1.3相關(guān)研究概述1.3.1國外研究現(xiàn)狀19世紀(jì)，美國學(xué)術(shù)界率先展開物業(yè)管理相關(guān)問題的研究和探討，作為現(xiàn)代物業(yè)管理的開端。就當(dāng)前國外學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)管理方面的研究來講，可以大致從兩個(gè)層面展開論述：首先，微觀層面的物業(yè)管理，國外學(xué)者重點(diǎn)從物業(yè)管理的含義、特征、操作流程、人力資源管理、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及未來發(fā)展趨向等方面展開研究。學(xué)者皮特?巴瑞特（2003)[11]等學(xué)者通過對(duì)物業(yè)管理的含義展開研究，認(rèn)為物業(yè)管理即就是物業(yè)管理主體為業(yè)主所提供的一系列基礎(chǔ)性服務(wù)，以期滿足業(yè)主對(duì)用房、住房等方面的各類多元化需求。同時(shí)，他們從戰(zhàn)略層面出發(fā)，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)必須進(jìn)行科學(xué)、可行戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，嚴(yán)格按照社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行物業(yè)管理具體服務(wù)內(nèi)容的詳細(xì)設(shè)置。其次，學(xué)者切爾內(nèi)夫(1996)[12]主要從宏觀層面入手，認(rèn)為物業(yè)管理公司必須從戰(zhàn)略高度出發(fā)，進(jìn)行公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)制定。物業(yè)管理公司決策管理層需要結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及自身發(fā)展實(shí)際，進(jìn)行內(nèi)部管理制度體系的改進(jìn)和優(yōu)化，并根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨向，進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策的制定和市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的明確。同時(shí)認(rèn)為，物業(yè)經(jīng)理需要在相關(guān)監(jiān)督管理制度體系下，面向廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，特別是在運(yùn)行、維護(hù)等方面履行好崗位具體職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)管理及服務(wù)全部責(zé)任。格林伍德(2003)[13]在對(duì)物業(yè)管理展開研究過程中，主要對(duì)物業(yè)管理與建筑管理二者之間的潛在關(guān)聯(lián)進(jìn)行探析，認(rèn)為二者相輔相成、相互關(guān)聯(lián)、密不可分，物業(yè)管理理論研究必須基于市場(chǎng)實(shí)踐過程和管理服務(wù)過程。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國學(xué)者在物業(yè)管理相關(guān)研究過程中，以學(xué)習(xí)和借鑒西方發(fā)達(dá)國家先進(jìn)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為主。由于我國學(xué)術(shù)界學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的研究時(shí)間較短，所以基本上尚未形成一套科學(xué)、可行與成熟理論體系，盡管如此，我國學(xué)者在該領(lǐng)域的相關(guān)實(shí)務(wù)性研究課題也不少，筆者通過對(duì)我國學(xué)者的相關(guān)理論研究成果進(jìn)行收集、歸納和整理，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)研究成果以綜合性理論研究為主，缺乏系統(tǒng)、全面和層次化的研究成果。我國學(xué)者關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)研究。學(xué)者趙翔在研究過程中，以物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向?yàn)檠芯恐骶€，指出基于經(jīng)濟(jì)全球一體化背景下，我國物業(yè)管理行業(yè)必須向集約化、專業(yè)化、現(xiàn)代化等方向發(fā)展。葉禮平（2019）在研究過程中，以我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨的核心問題展開系統(tǒng)研究，認(rèn)為我國物業(yè)管理公司普遍面臨人力資源緊缺、市場(chǎng)效益低下、發(fā)展模式陳舊、發(fā)展規(guī)模較小等主要問題，要求我國物業(yè)管理企業(yè)需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，通過運(yùn)用現(xiàn)代化、規(guī)?；?、層次化經(jīng)營管理模式，以期實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展。郭曉妮（2016）研究認(rèn)為，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程中，普遍面臨市場(chǎng)議價(jià)能力、購買能力、市場(chǎng)競爭壓力、產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭對(duì)手等方面的問題，這一系列問題，都將會(huì)從不同程度影響到物業(yè)管理公司的健康發(fā)展。李細(xì)葉（2015）通過對(duì)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)問題展開研究，認(rèn)為我國物業(yè)管理公司發(fā)展過程中，普遍面臨物業(yè)管理合同、項(xiàng)目驗(yàn)收、招投標(biāo)過程違規(guī)違法等問題，從而給物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量形成不利影響。婁方紅(2016)研究指出，我國物業(yè)管理行業(yè)必須盡快實(shí)現(xiàn)集約化、現(xiàn)代化、層次化管理模式，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、舒適、高效、安全的物業(yè)服務(wù)環(huán)境，以此來獲得永久發(fā)展動(dòng)力。王哲（2018）通過研究認(rèn)為，我國物業(yè)管理公司市場(chǎng)運(yùn)營過程中，面臨產(chǎn)品與服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重問題，并未根據(jù)業(yè)主層次化、多元化需求，提供更為人性化、個(gè)性化服務(wù)，要求物業(yè)管理公司需要不斷轉(zhuǎn)型服務(wù)方式，提升服務(wù)水平。羅紀(jì)紅（2018）重點(diǎn)對(duì)我國物業(yè)管理行業(yè)外部發(fā)展環(huán)境展開系統(tǒng)、全面綜述，朱長源從物業(yè)管理公司發(fā)展經(jīng)營創(chuàng)新過程層面展開研究，認(rèn)為我國物業(yè)管理公司在市場(chǎng)化運(yùn)營過程中，需要不斷轉(zhuǎn)化思路、調(diào)整方案，打造專業(yè)化、品牌化、市場(chǎng)化經(jīng)營體系。1.4研究思路及方法1.4.1研究思路論文研究的主要思路包括以下幾個(gè)方面：一是介紹了與本文研究有關(guān)的物業(yè)與物業(yè)管理的相關(guān)概念，且分析了物業(yè)管理人員的現(xiàn)狀及造成這種情況的原因。二是分析了當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況及管理模式中存在的缺陷，這種管理模式的缺陷在物業(yè)管理起步較晚、業(yè)主自治意識(shí)與能力不強(qiáng)的大部分中小城市表現(xiàn)的尤為突出。在深圳，上海，成都和武漢等大城市之中，小區(qū)的建設(shè)是相當(dāng)密集的，因此很多小區(qū)的管理存在嚴(yán)重的問題，針對(duì)不同小區(qū)物業(yè)管理問題的嚴(yán)重程度不同，處理的方法也不相同。但是還有很多小區(qū)物業(yè)管理不夠完善，也一直沒有進(jìn)行相應(yīng)的處理，存在的問題可能對(duì)居民的生活環(huán)境造成不便。為了找到快速提高物業(yè)管理的對(duì)策，本文以深圳某小區(qū)為代表介紹了該地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀；對(duì)深圳某小區(qū)物業(yè)管理人員存在的問題分析；然后結(jié)合物業(yè)管理人員存在的問題提出幾點(diǎn)可操作性的對(duì)策。1.4.2研究方法文獻(xiàn)研究法，通過在網(wǎng)上，圖書館等搜集整理成本核算相關(guān)研究資料，并仔細(xì)整理閱讀，為研究定下方向，做前期理論準(zhǔn)備；案例分析法，結(jié)合具體物業(yè)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)狀，物業(yè)管理中存在的問題，以及深圳某小區(qū)的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)情況；邏輯分析法：用邏輯分析措施，在各個(gè)方面深入分析研究歷程中尋出的問題，分析問題存在的原因，結(jié)合所學(xué)提出解決問題的對(duì)策建議。2.相關(guān)基本理論2.1物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。小區(qū)的物業(yè)管理，是小區(qū)居民在付出物業(yè)費(fèi)后，通過部分人員對(duì)于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的管理。小區(qū)物業(yè)管理一般根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例施行。小區(qū)物業(yè)是對(duì)小區(qū)居民生活安全提供一些基礎(chǔ)的保障。物業(yè)設(shè)施的系統(tǒng)管理和維修，是使物業(yè)的使用價(jià)值最大化，并取得一定的經(jīng)濟(jì)效益，確保安全舒適的居住環(huán)境所必需的。廣義和狹義的物業(yè)管理概念。特殊的物業(yè)管理是由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，法律上的前期開發(fā)和操作完成驗(yàn)收的建筑和輔助設(shè)施和場(chǎng)地，管理方法，管理和地區(qū)房屋的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、公共場(chǎng)所等。統(tǒng)一實(shí)施道路養(yǎng)護(hù)，專業(yè)全面的生活管理，使用多種服務(wù)。一般而言，物業(yè)管理是指為維持所有樓宇的物理功能及充分發(fā)揮其社會(huì)及經(jīng)濟(jì)功能而進(jìn)行的所有運(yùn)作。一般來說，它包括建筑物的保存、改善和使用，以及維持區(qū)分財(cái)產(chǎn)的共同生活秩序。根據(jù)這一觀點(diǎn)，“雖然從維護(hù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的角度來看，管理行為不能完全排除處置行為，但廣義上的財(cái)產(chǎn)管理也應(yīng)包括處置行為”。[3]2.2相關(guān)法律概述《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)則:這項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過雇傭服務(wù)公司，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，房屋和設(shè)備和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)的環(huán)境健康相關(guān)領(lǐng)域和活動(dòng)”。很明顯，我國的物業(yè)管理法規(guī)從狹義的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行了定義，即專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)管理的主體?！段餀?quán)法》第81條在“業(yè)主對(duì)建筑物所有權(quán)的區(qū)別”一章中規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬建筑物，也可以委托物業(yè)服務(wù)公司或其他管理人管理?！钡诎耸l規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)公司或其他管理人對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理應(yīng)由業(yè)主委托，并受業(yè)主監(jiān)督”。中國物業(yè)管理的基本特征是“社會(huì)化、創(chuàng)業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營性”(簡稱“三元化、一元化”)?！叭F(xiàn)代化一型”模式首次出現(xiàn)是在1994年，當(dāng)時(shí)建設(shè)部頒布了《城市新住宅區(qū)管理辦法》。中國物業(yè)管理發(fā)展一直倡導(dǎo)和實(shí)踐的就是“企業(yè)化”發(fā)展的路子，“社會(huì)化”最初是指對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，即“社會(huì)招標(biāo)”。從那時(shí)起，“社會(huì)化”包括各種各樣的機(jī)構(gòu)和一些大公司，改革社會(huì)支持制度，簡而言之，就是盡可能全面地“社會(huì)化”;事實(shí)上，“專業(yè)化”強(qiáng)調(diào)了“企業(yè)家式”房屋管理模式的優(yōu)勢(shì)和效率，因此，行業(yè)往往擁有“專業(yè)的物業(yè)管理”;關(guān)于資源“整合”，最初的動(dòng)機(jī)是結(jié)束所謂的長期管理的問題在傳統(tǒng)住宅區(qū)，以確保新興物業(yè)管理企業(yè)就可能承擔(dān)總部完成工作沒有問題，沒有問題，有更多的事情要做；“經(jīng)營型”強(qiáng)調(diào)的是“企業(yè)化”房管方式本身所具有的一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特質(zhì)，通過提供物業(yè)服務(wù)，獲取經(jīng)濟(jì)效益，因此可以將“三化一型”更多的是體現(xiàn)了“以物業(yè)管理企業(yè)為市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)地位的一元化物業(yè)管理模式”。3.物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題分析3.1深圳物業(yè)管理的現(xiàn)狀深圳的物業(yè)管理是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展最快的，與其他城市的物業(yè)管理相比，深圳的物業(yè)管理更加成熟和具有代表性。自單位制解體之后，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)提供專業(yè)化的物管服務(wù)成為城市小區(qū)的主流，但是由于從1981年深圳成立第一家物業(yè)公司至今只有41年，各城市的物業(yè)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及城市小區(qū)的新舊、規(guī)模、層次等特點(diǎn)也不盡相同，查閱文獻(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者主要根據(jù)小區(qū)的新舊程度、中高低檔、規(guī)模大小和物業(yè)公司的進(jìn)駐程度，將我國城市社區(qū)物業(yè)管理類型劃分為：市場(chǎng)型、自治型和保障型三種，這三種類型的特點(diǎn)對(duì)比如下。[4]表3.2各物業(yè)管理類型特點(diǎn)對(duì)比物業(yè)類型社區(qū)類型居民自治能力社區(qū)治理形態(tài)社區(qū)概況市場(chǎng)型物業(yè)商品房小區(qū)自治能力強(qiáng)業(yè)主自治型相對(duì)較好自治型物業(yè)老舊小區(qū)自治弱力強(qiáng)政府主導(dǎo)型相對(duì)較差保障型物業(yè)商品房/老舊小區(qū)自治能力強(qiáng)混合過渡型兩者兼有對(duì)比以上三種物業(yè)管理類型，可以發(fā)現(xiàn)其與社區(qū)類型存在一定的關(guān)聯(lián)，不同的社區(qū)類型有著不同的狀況，老舊小區(qū)面臨著利益微薄、市場(chǎng)缺位、業(yè)委會(huì)運(yùn)行困難、自治難以有效作為的問題，而商品房小區(qū)面臨著利益分化、精英參與、多元治理主體互動(dòng)博弈導(dǎo)致社會(huì)失靈、自治失效等物業(yè)管理危機(jī)，這些問題將伴隨著我國的社區(qū)治理實(shí)踐的整個(gè)過程。雖然物業(yè)管理實(shí)踐中存在不少問題，但是我國物業(yè)企業(yè)近年來發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，2018年，全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積279.3億平方米，總收人7043.63億元，相比2017年分別增加32.65億平方米和1036.4億元，增長率為13.2％和17.25％，物業(yè)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量也迅速增長，2018年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)共12.7萬家，從業(yè)人員約983.7萬人，相比2017年分別增加0.9萬家和79.0萬人，增長率為7.2％和8.7％。總體來看，我國的物業(yè)管理行業(yè)正處于黃金發(fā)展期。[5]3.2物業(yè)管理存在的問題分析3.2.1制度不完善一個(gè)良性的市場(chǎng)能夠確保市場(chǎng)主體在良性的競爭體制下開展技術(shù)革新、改善經(jīng)營管理，為顧客提供更好的服務(wù)和產(chǎn)品。物業(yè)企業(yè)作為一種服務(wù)性的營利組織，除了按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)行為，對(duì)于《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等眾多法律法規(guī)賦予的責(zé)任、義務(wù)和職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，法律規(guī)定、合同約定必須干的工作打折扣，可干可不敢干的工作耍滑頭，弱化物業(yè)公司的管理和治理能力，致使物業(yè)公司管理的效能難以發(fā)揮，出現(xiàn)“不想管”、“不敢管”和“管不了”的思想。物業(yè)管理市場(chǎng)如果是良性的，那么物業(yè)企業(yè)在運(yùn)營過程中勢(shì)必想方設(shè)法為業(yè)主提供更好的服務(wù)，以求在殘酷的市場(chǎng)競爭下能夠掙得一席之地但是現(xiàn)實(shí)情況是我國得城市小區(qū)普遍有且只有唯一得物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)沒有競爭對(duì)手，更談不上良性競爭。而這主要是因?yàn)榱夹愿偁帣C(jī)制缺位、行業(yè)硬性考評(píng)約束機(jī)制缺乏、社會(huì)治理規(guī)范管理措施未出臺(tái)、業(yè)主委員會(huì)和自治組織建立相比物管公司進(jìn)駐小區(qū)明顯等原因?qū)е碌摹Ｎ飿I(yè)企業(yè)在日常工作中對(duì)接的政府職能部門涉及到公安、消防、民政、供電和城管等十幾個(gè)政府職能部門，在物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)治理工作中，其對(duì)應(yīng)的部門也基本上是這些部門，但是這些指導(dǎo)的職能部門之間既缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，資源信息各方面均未能共享，各自為政，導(dǎo)致多元主體治理未能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，大大降低了治理的效能。3.2.2服務(wù)不到位物業(yè)管理從業(yè)人員服務(wù)過程中存在的問題。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是物業(yè)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。缺少優(yōu)秀的人才資源是制約公司發(fā)展的瓶頸，優(yōu)秀的人力資源對(duì)企業(yè)發(fā)展起著決定作用。但是由于物業(yè)費(fèi)收入低、收費(fèi)難及媒體、公眾的誤解等方面的因素，造成了現(xiàn)階段行業(yè)地位不高，一些優(yōu)秀或合格人員不愿意入行，使得物業(yè)企業(yè)新員工招聘標(biāo)準(zhǔn)上的普遍偏低，也就決定了物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不是太高，吸引不了人才流入。二是在物業(yè)服務(wù)過程中，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)操作技能需要提高與強(qiáng)化。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,利己主義和極端個(gè)人主義等腐朽道德觀日漸高漲,加之社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期私有經(jīng)濟(jì)在一定程度的興起壯大,使合理利己主義原則大行其道,有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員為達(dá)到個(gè)人目的而不擇手段、唯利是圖、損人利己、損公肥私,喪失起碼的法制觀念,他們利用職務(wù)之便通過種種違法手段為謀求不正當(dāng)利益而不惜損害企業(yè)、業(yè)主利益。[6]3.2.3人員不專業(yè)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)也存在一定的問題?，F(xiàn)有培訓(xùn)針對(duì)上崗前培訓(xùn)的多，而對(duì)于員工上崗后的繼續(xù)培訓(xùn)少；實(shí)際案例分析少，培訓(xùn)內(nèi)容比較空洞，缺乏實(shí)踐性；不少物業(yè)公司對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)流于形式，沒能有針對(duì)性地展開實(shí)際演練，比如，對(duì)新員工的培訓(xùn)只限于理論上的口頭傳授，而沒有展開業(yè)務(wù)上的具體操作；對(duì)員工消防安全的培訓(xùn)，也僅限于把消防水帶拋出去，再跟著水帶往前跑上幾十米等等。使得新員工無法很快適應(yīng)工作崗位，遇到突發(fā)事件不知道如何處理。流于形式的培訓(xùn)使得員工不能真正學(xué)到工作方法，久而久之，物業(yè)員工不重視培訓(xùn)，沒有在自身服務(wù)意識(shí)、崗位職責(zé)和業(yè)務(wù)技能上得到培養(yǎng)、強(qiáng)化和提高，終將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的員工職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)水平普遍不高。[7]4.案例分析4.1深圳某小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀深圳某小區(qū)作為大城市里的中等價(jià)位的小區(qū)，物業(yè)管理受到住房制度改革、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程等因素的制約，物業(yè)管理工作起步較晚，從2007年新區(qū)第一批物業(yè)項(xiàng)目交房才開始得到初步發(fā)展，目前呈現(xiàn)行業(yè)蓬勃發(fā)展與矛盾沖突同時(shí)存在的情況。第一，物業(yè)管理面積不斷增加。近年來，深圳某小區(qū)城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)了一大批商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，深圳某小區(qū)每年的房屋建筑竣工面積平均達(dá)到30萬平方米以上。目前深圳某小區(qū)己建成公共建筑辦公項(xiàng)目12個(gè)、商業(yè)項(xiàng)目16個(gè)、住宅項(xiàng)目146個(gè)，總計(jì)174個(gè)。其中實(shí)行了物業(yè)管理項(xiàng)目的98個(gè)，面積325萬平方米。公共建筑辦公項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理；住宅小區(qū)項(xiàng)目中有70個(gè)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，項(xiàng)目面積３１０萬平方米，涉及25000余戶。隨著古城建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化等重點(diǎn)工作，拆遷安置項(xiàng)目和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，使得物業(yè)管理市場(chǎng)的增長空間巨大，發(fā)展前景廣闊，物業(yè)管理面積每年將新增10萬平方米，物業(yè)管理有著巨大的増量市場(chǎng)。第二，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理需求日益旺盛。隨著深圳某小區(qū)獲得省級(jí)園林城市、省級(jí)文明城市、薔薇花都稱號(hào)后，又迎來了黃藍(lán)兩區(qū)政策疊加的發(fā)展機(jī)遇，深圳某小區(qū)宜居宜業(yè)，吸引了越來越多的人來學(xué)習(xí)、工作、生活。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，居民的消費(fèi)觀念也隨著升級(jí)，物業(yè)管理水平成為業(yè)主選擇商品房的一個(gè)重要考慮因素。4.2深圳市某小區(qū)物業(yè)管理人員存在的問題分析4.2.1物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)較低決定行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的，最首要的就是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體素質(zhì)。深圳某小區(qū)物業(yè)企業(yè)規(guī)模偏小，發(fā)展時(shí)間較短，在整體素質(zhì)提升方面，有很多應(yīng)該改進(jìn)和提升的地方。缺乏高品質(zhì)的供給，己經(jīng)嚴(yán)重制約了整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的發(fā)育水平。第一，企業(yè)良莠不齊。在深圳某小區(qū)工商注冊(cè)登記的14家本地物業(yè)企業(yè)中，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)只有１家，服務(wù)能力普遍偏低。很多物業(yè)企業(yè)只管理一個(gè)樓盤或一個(gè)項(xiàng)目，有的甚至長期沒有項(xiàng)目。有的物業(yè)人員把物業(yè)服務(wù)這一“子孫飯”當(dāng)成了“青春飯”，專門接手新樓盤，只簽三年合同，三年后物業(yè)設(shè)施維修管護(hù)該投入了，他們卻掙完錢走人了，這不僅給百姓生活帶來不便，更給政府扔下了一個(gè)亂攤子。企業(yè)良莠不齊的原因既有內(nèi)部的內(nèi)部管理不善的原因，也有行業(yè)管理的準(zhǔn)入退出把關(guān)不嚴(yán)的問題。物業(yè)企業(yè)行業(yè)門檻不高，部分企業(yè)內(nèi)部存在著管理制度不健全，內(nèi)部流程不清晰，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，員工在收費(fèi)時(shí)中飽私囊或收繳指標(biāo)造假等現(xiàn)象。個(gè)別物業(yè)企業(yè)“破罐子破摔”，在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難情況下，為降低成本，便開始減員節(jié)流，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。[8]第二，整體營利水平較低。除少數(shù)管理較好的企業(yè)，深圳某小區(qū)的物業(yè)企業(yè)普遍呈現(xiàn)出盈利水平較低、甚至虧損的現(xiàn)象。原因主要有三點(diǎn)：一是隨著保安、保潔、園林、維修等物業(yè)人員的工資不斷上漲，增加了企業(yè)的運(yùn)營成本，物業(yè)管理企業(yè)成本增加；二是業(yè)主由于對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意或者缺乏物業(yè)消費(fèi)意識(shí)等因素導(dǎo)致的欠費(fèi)問題嚴(yán)重，物業(yè)費(fèi)收繳難；三是由于開發(fā)商地位強(qiáng)勢(shì)，建設(shè)單位掌握著物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)和解聘權(quán)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)暫時(shí)還無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的市場(chǎng)化，開發(fā)商對(duì)未售出的房屋物業(yè)費(fèi)不予繳納的情況是普遍現(xiàn)象，而且物業(yè)企業(yè)受制于人，在很多時(shí)候不能依法開展服務(wù)和保障業(yè)主的權(quán)益；物業(yè)企業(yè)缺少發(fā)言權(quán)、業(yè)主素質(zhì)不高、房屋質(zhì)量問題等使得物業(yè)收費(fèi)成為各個(gè)企業(yè)的“老大難”問題，嚴(yán)重拉低了整個(gè)行業(yè)的贏利水平。第三，物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才匱乏、待遇低。作為深圳某小區(qū)這樣的中小城市，行業(yè)剛剛起步，處于發(fā)展的初級(jí)階段，物業(yè)行業(yè)對(duì)員工年齡、學(xué)歷等條件要求不高，職工的收入也不高。4.2.2社區(qū)管理及服務(wù)滯后于小區(qū)居民日常生活需求一方面，按照有關(guān)法律法規(guī)和屬地管理的原則，小區(qū)管理是社區(qū)管理的范疇，應(yīng)由小區(qū)所在地街道辦事處管理。由于深圳某小區(qū)缺少社區(qū)管理層級(jí)，業(yè)主鄰里糾紛、業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛、業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾不能有效及時(shí)的化解在基層。社區(qū)服務(wù)不健全，小區(qū)居民應(yīng)當(dāng)享受到的公共服務(wù)大打折扣，影響了居民對(duì)政府的滿意度評(píng)價(jià)。另一方面，社區(qū)層次的缺乏導(dǎo)致政府一些部門將物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成了“萬金油一樣的管家”，一些事關(guān)業(yè)主生活的類似于計(jì)生、治安、人口普查等工作，都交給這個(gè)管家承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)由于對(duì)自身核心價(jià)值的定位不準(zhǔn)，也為了討好政府相關(guān)部門，往往勉強(qiáng)將上述工作照單全收。久而久之，社區(qū)管理與服務(wù)得建設(shè)就更加顯得不迫切、不緊急，影響了基層自治能力的培養(yǎng)。5.加快住宅小區(qū)物業(yè)管理提高的對(duì)策5.1建立健康的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制一個(gè)健康的市場(chǎng)競爭環(huán)境必定是一個(gè)市場(chǎng)準(zhǔn)入及退出機(jī)制都健全的環(huán)境，我國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今僅有41年，不可避免的存在一些制度漏洞，導(dǎo)致魚龍混雜，各企業(yè)管理水平參差不齊。物業(yè)企業(yè)比業(yè)委會(huì)提前進(jìn)駐小區(qū)的問題也導(dǎo)致了部分低管理水平的物業(yè)企業(yè)長期占據(jù)小區(qū)，導(dǎo)致壞的出不去，好的進(jìn)不來。深圳市羅湖區(qū)在推動(dòng)物業(yè)企業(yè)參與城市社區(qū)治理中引入了準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，具體通過在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)前或者在參與羅湖區(qū)物業(yè)管理競投標(biāo)前對(duì)其進(jìn)行綜合背景審查，尤其對(duì)從業(yè)人員和公司旗下物業(yè)管理處的背景進(jìn)行審查，對(duì)審查達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)，由區(qū)物管監(jiān)督委發(fā)函建議不予進(jìn)駐或取消競標(biāo)資格。對(duì)物業(yè)管理工作中無視社會(huì)責(zé)任和法定義務(wù)，被區(qū)、街道物管監(jiān)督委掛黑牌長達(dá)六個(gè)月后物業(yè)管理指數(shù)仍為“差”的，由區(qū)住建局報(bào)請(qǐng)市住建局將該物業(yè)管理處所屬公司納入物業(yè)管理協(xié)會(huì)“黑名單”，納入行業(yè)誠信系統(tǒng)，降低其行業(yè)競爭力；同時(shí)由區(qū)物管監(jiān)督委向區(qū)招投標(biāo)中心發(fā)函，建議取消其在全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)域的競投標(biāo)資格。通過制定準(zhǔn)入和退出機(jī)制，在政府層面可以讓基層治理的“抓手”更加可靠，居民層面自身提的建議更受重視，物業(yè)企業(yè)層面可以迎來一個(gè)健康的市場(chǎng)競爭環(huán)境，實(shí)行三贏的局面。5.2提高物業(yè)管理人員的服務(wù)理念將“以人為本”服務(wù)意識(shí)應(yīng)用于人際關(guān)系的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理的基本目標(biāo)是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并透過有效的物業(yè)管理，提高客戶的滿意度。因此，管理是手段，服務(wù)是最終目的。作為物業(yè)管理人員，要堅(jiān)持“以人為本”，以業(yè)主為本，增強(qiáng)客戶服務(wù)意識(shí)，做好物業(yè)管理工作，提高業(yè)主服務(wù)水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)。只有這樣，企業(yè)才能認(rèn)識(shí)到并支持物業(yè)管理的工作，這對(duì)物業(yè)管理公司的持續(xù)增長至關(guān)重要?？蛻舨⒉豢偸菍?duì)的，但總是第一位的。對(duì)于一個(gè)控制代理來說，與客戶和所有者的溝通可以在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)進(jìn)行，因此協(xié)調(diào)和溝通的能力是工作中重要和不可缺少的能力之一。在日常工作中，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)積極提升溝通協(xié)調(diào)能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流。因此，必須把所有者放在第一位，首先解決所有者的問題。只有面對(duì)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的各種問題，最大限度地解決物業(yè)管理與業(yè)主之間的矛盾，才能更好地協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系。[9]與時(shí)俱進(jìn)，采用先進(jìn)的管理方法?；ヂ?lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展推動(dòng)人類社會(huì)進(jìn)入了信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，新時(shí)代的環(huán)境也為物業(yè)管理的發(fā)展提供了更大的可能性。物業(yè)管理公司可以利用一切現(xiàn)代管理手段和科技成果，為客戶提供多元化的服務(wù)，提高客戶的體驗(yàn)和滿意度。通過這種方式，一方面可以更好地滿足客戶的需求，另一方面可以擴(kuò)大物業(yè)管理公司的生活空間。所有權(quán)作為管理員，適應(yīng)物業(yè)管理要求在現(xiàn)代環(huán)境中，應(yīng)該積極地學(xué)習(xí)，更新知識(shí)，獲取知識(shí)的結(jié)構(gòu)和先進(jìn)的管理技術(shù)，提高管理水平，只有這樣才能保證在新的情況下一樣的補(bǔ)救?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，更需要先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段的幫助，以提高管理服務(wù)的水平。多元化的發(fā)展，在物業(yè)管理方面的經(jīng)濟(jì)和法律知識(shí)。給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)客戶，比簡單的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理，企業(yè)實(shí)際上是監(jiān)護(hù)人的法律法規(guī)也在你的管轄范圍內(nèi)，以維持公共秩序和安全措施在管理方面。為了給業(yè)主的生活或工作環(huán)境更舒適，物業(yè)管理公司對(duì)任務(wù)負(fù)責(zé)安全、消防、運(yùn)輸和協(xié)調(diào)的區(qū)轄區(qū)的公共生活秩序的任務(wù)應(yīng)該是不同的管理部門的責(zé)任。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司將與公安部門合作，實(shí)施安全管理制度，幫助監(jiān)督該地區(qū)的安全形勢(shì)，打擊犯罪。簡而言之，幾乎所有可能影響客戶行為的事情都在物業(yè)管理工作的范圍內(nèi)。所以在某種程度上，物業(yè)管理公司管理的領(lǐng)域不僅僅是房子的概念，它有社區(qū)的概念，甚至是一個(gè)小社會(huì)的概念。在這個(gè)小社會(huì)中，物業(yè)管理公司扮演管家的角色，為生活在這個(gè)小社會(huì)中的人們提供管理和服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)管理員的物業(yè)，相關(guān)法律法規(guī)的一般知識(shí)，處理簡單的社會(huì)糾紛，為業(yè)主提供其他必要的支持等等，都是提供更好的服務(wù)，增加經(jīng)驗(yàn)和客戶滿意度，但也是一個(gè)很重要的專業(yè)人員的房產(chǎn)管理人員。5.3物業(yè)管理人員的素質(zhì)教育培訓(xùn)對(duì)高級(jí)管理人員培訓(xùn)的重視。目前行業(yè)的關(guān)鍵部分是綜合管理模式，因此，企業(yè)缺乏創(chuàng)新，以及重視物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，更新知識(shí)，思想，帶領(lǐng)員工創(chuàng)新和競爭力，建立良好的品牌的公司。加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技術(shù)人員和操作人員的再教育。技術(shù)發(fā)展迅速，新事物不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理人員必須不斷更新知識(shí)，學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)，掌握新的工作方法，提高工作效率。這就需要對(duì)專業(yè)技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行持續(xù)的再教育，使他們能夠適應(yīng)時(shí)代的變化和要求，為公司的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。加快創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)，形成具有專業(yè)服務(wù)水平的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。加快員工培訓(xùn)是物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為此，一方面要引進(jìn)一些具有相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人員，另一方面要通過培訓(xùn)、定期考核和考核，提高物業(yè)管理公司自身人員的素質(zhì)。隨著工作人員素質(zhì)的提高，管理手段的增加，管理水平的提高，服務(wù)質(zhì)量的提高。加強(qiáng)校企合作，加大對(duì)物業(yè)管理人員培訓(xùn)的投入。如今物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展和生活水平的不斷改善，國家之間的合作學(xué)校，成為一個(gè)新行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，全國的金融機(jī)構(gòu)都開放管理財(cái)產(chǎn)，甚至許多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的發(fā)展作為主要的特色。但面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，中國的物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理對(duì)需求的急劇增加，機(jī)構(gòu)也必須不斷加速的過程中增加專業(yè)的物業(yè)管理，投資在人力、物力和財(cái)力資源，開發(fā)更多、更好的管理人才，質(zhì)量和適應(yīng)社會(huì)和工業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要。[10]簡而言之，市場(chǎng)競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，往往具有先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。物業(yè)經(jīng)理的素質(zhì)水平直接影響著客戶的滿意度，因此也成為衡量物業(yè)管理公司卓越表現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。意識(shí)的加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)現(xiàn)代心理學(xué)、人際、英語、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律、物業(yè)、建筑、管理和世貿(mào)組織規(guī)則，改善客戶知識(shí)管理，創(chuàng)造一個(gè)美好的生活和居住環(huán)境，高度的技術(shù)和專業(yè)知識(shí)來提高服務(wù)質(zhì)量，滿足客戶的要求。5.4加強(qiáng)政府引導(dǎo)物業(yè)管理工作社區(qū)治理涉及到政府多職能部門，就物業(yè)管理工作領(lǐng)域就涉及到綜治、公安、住建、城管、網(wǎng)格、安監(jiān)、環(huán)保水務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)督、街道辦等等。這么多部門能否形成合力也一定程度上決定了社區(qū)治理工作能否高效開展。深圳市羅湖區(qū)在推動(dòng)和物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)治理工作中建立了“1+N”多部門參與的模式，以房屋行政主管部門為主，其他職能部門分頭管理，這種機(jī)制實(shí)際上只是部門間的簡單疊加，難以將職能優(yōu)勢(shì)最大化。要改變這一被動(dòng)的局面，一要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則建立“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)物業(yè)管理工作機(jī)制，二要實(shí)行聯(lián)席聯(lián)動(dòng)各職能部門的常態(tài)化運(yùn)作機(jī)制。通過這兩種機(jī)制理順各政府部門關(guān)系，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，理順物業(yè)管理工作體制，才能建立高效運(yùn)行的政府管理工作機(jī)制。當(dāng)前的物業(yè)管理實(shí)踐和規(guī)定是為開發(fā)人員和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)承諾改變隨著系統(tǒng)的相關(guān)市場(chǎng)的逐步建立和完善，規(guī)范方向，市場(chǎng)和競爭，部門主要的物業(yè)開發(fā)商的競爭焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橄M(fèi)者提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)?！叭?、“無端退房”、“質(zhì)量保證”和政府出臺(tái)的相關(guān)管理措施，以及包含銷售賬簿和其他書面文件的合同，使物業(yè)市場(chǎng)日益成熟和規(guī)范。這對(duì)消費(fèi)者來說無疑是件好事。物業(yè)管理由“后備力量”轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋蠕h隊(duì)”。開發(fā)商必須讓物業(yè)管理部介入規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段。通過這種方式，您可以確保初始規(guī)劃和預(yù)測(cè)最小化問題，并促進(jìn)未來的構(gòu)建、構(gòu)建和管理服務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)管理的早期干預(yù)也可以通過從“事后”改為“事前”來提高工作質(zhì)量，以防止早期出現(xiàn)問題。良好的售后服務(wù)。物業(yè)管理公司必須對(duì)房屋及其設(shè)備、市政公用事業(yè)、綠色景觀、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境外觀等進(jìn)行維護(hù)、維修和及時(shí)有效的維修。我們必須提高物業(yè)管理的品味，使其能夠在創(chuàng)造社區(qū)文化和引導(dǎo)消費(fèi)者方面發(fā)揮作用。創(chuàng)造必要的文化和娛樂設(shè)施，引導(dǎo)用戶走向文明生活，通過一系列的工作和活動(dòng)，使社區(qū)充滿歡樂與和平。

6.總結(jié)政府部門要依法加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，通過政策扶持、行業(yè)管理、引導(dǎo)自治等手段，加強(qiáng)制度建設(shè)，完善物業(yè)管理制度體系，理順管理體制，并推進(jìn)聯(lián)席會(huì)議制度，建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解的新機(jī)制，尤其是在強(qiáng)化物業(yè)項(xiàng)目的全程監(jiān)管、老舊小區(qū)改造等系統(tǒng)性強(qiáng)的環(huán)節(jié)，要重點(diǎn)發(fā)力。同時(shí)也要從專項(xiàng)整治、教育培訓(xùn)、價(jià)格調(diào)整機(jī)制、宣傳引導(dǎo)等方面入手，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一開放的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)管理工作在智慧社區(qū)建設(shè)、街區(qū)制改革、“互聯(lián)網(wǎng)＋”的大背景下，必然朝著規(guī)?；?、信息化以及法制化的方向發(fā)展，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)，就必須充分利用有利的資源和條件，發(fā)揮物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的重要作用，同時(shí)增加物業(yè)的第三