保修金模糊概念及建議

保修金誤區(qū)及建議在合同簽訂、工程實施中，關(guān)于保修金的問題存在一些模糊概念，執(zhí)行中易發(fā)生爭議，需要在合同簽訂中予以明確并在執(zhí)行中加強注意。本文僅針對我們開發(fā)的民用建筑提出我一點粗淺的認識，希望各位同行指正。一、按照國家規(guī)定：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。二、合同約定：在單位工程關(guān)于保修金返還，一般都是這樣約定的：“留5%(或3%)的保修金，待保修期滿，無息返還”。但是對具體幾年返還多少沒有具體的約定，給執(zhí)行保修金返還造成了一定困難，容易引發(fā)爭議。三、價款比例：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)造價在民用建筑中所占的比例不盡相同，住宅樓一般在50—70%，“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏”部分的價款計算工作量巨大且難以具體劃分核算，條例規(guī)定中的（三）、（四）兩項也難以詳細劃分。四、質(zhì)保金返還簽字應(yīng)注意的問題：施工單位保修金不可能到50年或70年才返還，按照慣例，基礎(chǔ)、主體等保修金的返還時間應(yīng)該為一年，以后發(fā)生質(zhì)量問題時，施工單位承擔(dān)的是民事法律責(zé)任。因此，對于毛坯房住宅樓，保修金的返還比例建議為：一年期滿，返還60%；二年期滿，返還20%；五年期滿，返還完畢。每次返還都要扣除相應(yīng)階段的保修事項發(fā)生的費用。五、合同簽訂應(yīng)注意的問題：在以后的工程合同簽訂前，應(yīng)首先估算第一條中四項分別占的造價比例及保修金所占比例、相應(yīng)時間的返還比例。六、關(guān)于保修期起點時間：按條例規(guī)定，辦理竣工驗收備案手續(xù)不是保修期計算的起點，保修期自竣工驗收合格之日起計算，而竣工驗收有建設(shè)方驗收和傳統(tǒng)意義上的驗收——質(zhì)監(jiān)站驗收，二者和業(yè)主入住時間都有不同，這就容易發(fā)生竣工驗收與交付業(yè)主使用方面的爭議。往往是未達到辦理竣工驗收的條件，建設(shè)方已經(jīng)到了給業(yè)主交房的時間，而施工方有順延工期的理由。這就應(yīng)該具體問題具體分析，按照現(xiàn)行竣工驗收辦法，竣工驗收由建設(shè)單位組織，應(yīng)以建設(shè)方簽發(fā)竣工驗收證書作為保修時間的起點。如果沒有全部竣工，但是工程主要部分合格且不影響業(yè)主使用，自業(yè)主入住作為保修