中國紡織服裝業(yè)的管理規(guī)范

前言 1第一篇服務(wù)概述 5第一章關(guān)于服務(wù)概念 5第一節(jié)服務(wù)范圍 5第二節(jié)規(guī)范引用文件 5第三節(jié)服務(wù)目標 5第四節(jié)服務(wù)對象 6第二章中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理體系 6第一節(jié)服務(wù)管理體系遵循原則 6第二節(jié)服務(wù)管理體系結(jié)構(gòu) 6第三章中國紡織服裝專業(yè)市場的服務(wù)特征 7第一節(jié)總體特征表現(xiàn)為有形特征與無形特征 7第二節(jié)服務(wù)形式多元化 7第二篇中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理體系的建立 8第一章中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)要求 8第一節(jié)服務(wù)目標 8第二節(jié)服務(wù)對象 8第三節(jié)服務(wù)要求識別 8第四節(jié)服務(wù)承諾 9第五節(jié)服務(wù)流程 9第二章中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)基本內(nèi)容 9第一節(jié)中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)功能 10第二節(jié)中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)形態(tài) 10第三節(jié)中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)組織 10第三篇中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理規(guī)范 10第一章紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理規(guī)范內(nèi)容 23第一節(jié)客戶服務(wù)規(guī)范 241.咨詢服務(wù)規(guī)范 2.總服務(wù)臺服務(wù)規(guī)范 3.投訴受理服務(wù)規(guī)范 4.廣播受理服務(wù)規(guī)范 5.物業(yè)受理服務(wù)規(guī)范 6.收銀服務(wù)規(guī)范 第二節(jié)物流服務(wù)規(guī)范 32第三節(jié)信息服務(wù)規(guī)范 34第四節(jié)人力資源服務(wù)規(guī)范 381.人力資源服務(wù)規(guī)范 2.培訓(xùn)服務(wù)規(guī)范 第五節(jié)品牌服務(wù)規(guī)范 40第六節(jié)信譽保障服務(wù)規(guī)范 421.誠信保障服務(wù)規(guī)范 2.質(zhì)量檢測服務(wù)規(guī)范 3.知識產(chǎn)權(quán)保護服務(wù)規(guī)范 第七節(jié)推廣交流服務(wù)規(guī)范 481.廣告服務(wù)規(guī)范 42.會展服務(wù)規(guī)范 4第八節(jié)工商金融配套服務(wù)規(guī)范 451.工商配套服務(wù)規(guī)范 42.金融配套服務(wù)規(guī)范 4第九節(jié)商務(wù)配套服務(wù)規(guī)范 501.商務(wù)辦公服務(wù)規(guī)范 42.酒店餐飲配套服務(wù)規(guī)范 第十節(jié).社團組織服務(wù)規(guī)范 4第二章紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)團隊建設(shè)與管理 第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理流程 10第二節(jié)紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理職責(zé) 10第三章紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)文件規(guī)范 10第四篇中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理評價 69第一章服務(wù)制度管理規(guī)范 69第二章服務(wù)管理體系評價要求 69第三章服務(wù)管理評價體系內(nèi)容 69附錄中國紡織服裝專業(yè)市場服務(wù)管理規(guī)范參考文件 74第四部分：交易管理規(guī)范TOC\o"1-3"\h\z第一篇中國紡織服裝專業(yè)市場交易規(guī)范體系總則 3第一章交易規(guī)范總則 3第一節(jié)交易規(guī)范的術(shù)語和定義 3第二節(jié)交易規(guī)范的目的和作用 4第二章交易規(guī)范結(jié)構(gòu) 4第一節(jié)交易的概念 4第二節(jié)紡織服裝市場交易要素 5第三節(jié)紡織服裝專業(yè)市場的交易方式特點 7第三章紡織服裝專業(yè)市場的交易方式分類 7第二篇中國紡織服裝專業(yè)市場交易規(guī)范基礎(chǔ) 9第一章紡織服裝專業(yè)市場交易制度管理規(guī)范 9第二章市場交易信息統(tǒng)計規(guī)范 13第三章市場交易誠信保障規(guī)范 17第四章市場物流配送管理規(guī)范 21第五章市場支付結(jié)算保障體系 28第三篇中國紡織服裝專業(yè)市場交易規(guī)范體系應(yīng)用 32第一章紡織服裝市場現(xiàn)貨交易 32第一節(jié)紡織服裝現(xiàn)貨交易的特點 32第二節(jié)現(xiàn)貨交易在專業(yè)市場交易地位和作用 32第三節(jié)紡織服裝專業(yè)市場交易現(xiàn)貨交易管理規(guī)范 33第二章紡織服裝專業(yè)市場合同交易 34第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場合同交易的特點 34第三章紡織服裝期貨交易 37第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場期貨交易情況 37第二節(jié)期貨交易的基本特征 37第三節(jié)交易風(fēng)險控制 38第四章國際貿(mào)易交易方式 38第一節(jié)國際貿(mào)易種類 40第二節(jié)國際貿(mào)易的交易方式與流程 40第五章電子商務(wù)交易規(guī)范 40第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場的網(wǎng)絡(luò)交易方式建設(shè)規(guī)范體系 40第二節(jié)建立交易支撐體系 40第三節(jié)建立交易服務(wù)體系 41第四節(jié)有形市場和無形市場的結(jié)合 42第五節(jié)紡織服裝價格體系建設(shè) 44第六節(jié)誠信體系 44第七節(jié)貿(mào)易溝通 45第八節(jié)移動信息系統(tǒng) 45第九節(jié)電子合同服務(wù) 45第十節(jié)電子支付 46第十一節(jié)物流體系 46第十二節(jié)客戶端信息收集和發(fā)布系統(tǒng) 47第十三節(jié)監(jiān)督、調(diào)解、仲裁、處罰 47第四篇紡織服裝市場交易發(fā)展趨勢、問題、以及對策 49第一章 紡織服裝交易發(fā)展的趨勢 49第二章紡織服裝交易應(yīng)對策略 49第一部分中國紡織服裝專業(yè)市場規(guī)劃管理規(guī)范前言隨著我國紡織品服裝內(nèi)需市場的迅速增長，很多新型紡織服裝專業(yè)市場大批涌現(xiàn)，出現(xiàn)了重復(fù)建設(shè)、惡性競爭等不良現(xiàn)象。由于投資商的介入，缺乏對行業(yè)的了解，沒有充分考慮后期經(jīng)營管理等問題，導(dǎo)致許多市場規(guī)劃的弊端。此外，我國建筑設(shè)計單位目前執(zhí)行的商業(yè)建筑相關(guān)設(shè)計規(guī)范和標準多是上世紀八十年代制定的，很多內(nèi)容已不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的新要求，如經(jīng)營面積配比、樓板荷載、用水量、衛(wèi)生設(shè)備配置、新風(fēng)量、照明、消防等方面。在我國紡織服裝專業(yè)市場的發(fā)展新時代，應(yīng)建立符合專業(yè)市場特點的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，引導(dǎo)我國紡織服裝專業(yè)市場向健康、有序的方向發(fā)展。中國紡織服裝專業(yè)市場聯(lián)盟秘書處在深入開展調(diào)研、認真總結(jié)經(jīng)驗、借鑒優(yōu)秀成果的基礎(chǔ)上，廣泛征求意見，制定了本規(guī)范，主要涉及規(guī)劃選址、建筑布局、空間組織、市場設(shè)置等內(nèi)容，以期給中國紡織服裝專業(yè)市場的開發(fā)運營者提供參考借鑒。第一章總述第一節(jié)市場分類中國紡織服裝專業(yè)市場由于形成原因復(fù)雜、發(fā)展類型多樣、交易形態(tài)各異，以下根據(jù)其形成、發(fā)展特點以及主要交易產(chǎn)品進行分類：一、按形成和發(fā)展特點分為：產(chǎn)地型專業(yè)市場、集散型專業(yè)市場。（一）產(chǎn)地型專業(yè)市場產(chǎn)地型專業(yè)市場是依托當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)而形成的產(chǎn)銷一體化市場，這類市場的經(jīng)營特點與發(fā)展規(guī)模和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有密不可分的關(guān)系。（二）集散型專業(yè)市場集散型專業(yè)市場是借助一個城市或地區(qū)的中心地理位置、交通、信息等方面的綜合優(yōu)勢因素而形成，這類市場具有較強的產(chǎn)品集散功能與輻射影響力。（三）消費型專業(yè)市場消費型專業(yè)市場是在人口聚居區(qū)域內(nèi)形成的專業(yè)市場商業(yè)終端，這類市場具有輻射半徑小、批零兼營等特點，正在朝現(xiàn)代化、功能化和社會化的方向發(fā)展。二、按主要交易產(chǎn)品分為：服裝專業(yè)市場、面料專業(yè)市場、家紡專業(yè)市場、綜合專業(yè)市場等。（一）服裝專業(yè)市場主要從事男裝、女裝、童裝等各類服裝產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場。（二）面輔料專業(yè)市場主要從事面料、輔料和原材料等產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場。（三）家紡專業(yè)市場主要從事家紡類產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場。（四）綜合專業(yè)市場從事服裝、面輔料、家紡、小商品、箱包、日用百貨等產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場。第二節(jié)市場功能消費需求是市場進步的原動力，隨著人民消費需求的不斷提升，我國紡織服裝專業(yè)市場的市場功能也在逐漸變化。我國紡織服裝專業(yè)市場的市場功能主要包括以下幾個方面：一、交易功能交易功能是紡織服裝專業(yè)市場的基本功能，基于交易特點的不同，可分為批發(fā)交易和零售交易。（一）批發(fā)交易將紡織服裝產(chǎn)品一次性大量銷售，銷售對象為轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進行購買的人的經(jīng)營活動。（二）零售交易：消費者從銷售商處購買紡織服裝產(chǎn)品的目的是供自己消費，而不是用于轉(zhuǎn)賣或生產(chǎn)，是紡織服裝產(chǎn)品流通過程中的終端環(huán)節(jié)。二、展示功能所謂展示，是指在紡織服裝專業(yè)市場運營管理的范疇內(nèi)，可傳達交易產(chǎn)品、經(jīng)銷商服務(wù)特色等內(nèi)容的有機組成部分。市場展示功能有利于消費者直觀感知產(chǎn)品或服務(wù)的特點，有利于專業(yè)市場樹立產(chǎn)品或服務(wù)的形象，提升產(chǎn)品或服務(wù)的價值。三、服務(wù)功能我國紡織服裝專業(yè)市場逐漸向注重市場軟件建設(shè)和綜合環(huán)境建設(shè)的方向發(fā)展，市場的服務(wù)功能將隨之逐漸完善。專業(yè)市場的服務(wù)功能主要包括金融服務(wù)、物流服務(wù)、信息服務(wù)、品牌服務(wù)、中介服務(wù)、法律服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容。（一）金融服務(wù)專業(yè)市場通過引進金融機構(gòu)或與金融機構(gòu)合作等方式，為市場內(nèi)交易方提供包括融資投資、儲蓄、信貸、結(jié)算、商業(yè)保險和金融信息咨詢等多方面的服務(wù)。（二）法律服務(wù)專業(yè)市場通過與法律咨詢機構(gòu)合作，為市場內(nèi)交易方提供法律咨詢、審核修改法律文件（如協(xié)議、合同等）、出具法律意見書、提供信用調(diào)查服務(wù)、代理貿(mào)易糾紛訴訟案件等服務(wù)。（三）物流服務(wù)交易產(chǎn)品在企業(yè)和供應(yīng)商/顧客之間移動過程中，對每筆交易相關(guān)的資金和信息移動相關(guān)的業(yè)務(wù)流程進行管理。包括訂單管理、倉儲、包裝、配送、運輸服務(wù)、退貨管理等內(nèi)容。（四）物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)市場通過與物業(yè)管理企業(yè)合作，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。第三節(jié)市場規(guī)模我國紡織服裝專業(yè)市場，根據(jù)其使用類別、建筑面積（或交易量）等規(guī)模因素劃分，將分為大、中、小型。如根據(jù)專業(yè)市場的建筑面積可做如下劃分：服裝專業(yè)市場面料專業(yè)市場家紡專業(yè)市場大型20萬平米以上30萬平米以上30萬平米以上中型10-20萬平米15-30萬平米10-30萬平米中小型5-10萬平米5-15萬平米3-10萬平米小型5萬平米以下5萬平米以下3萬平米以下第二章選址及總體布局選址是在組建市場前對市場建設(shè)地點進行論證和決策的過程。市場的選址是市場經(jīng)營的戰(zhàn)略決策內(nèi)容之一，是一項長期性的投資。商圈是影響市場選址的重要因素，同時也是制定市場經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。因此，在專業(yè)市場的選址規(guī)劃過程中，應(yīng)對專業(yè)市場的選址原則、影響因素等進行綜合分析，并提出縝密的決策建議。第一節(jié)選址原則紡織服裝專業(yè)市場的選址應(yīng)遵守適應(yīng)性、協(xié)調(diào)性、經(jīng)濟性和戰(zhàn)略性等原則。一、適應(yīng)性原則（一）與國家、以及省市區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展方針、政策相適應(yīng)；（二）與區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源分布和消費需求分布相適應(yīng)；（三）與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)。二、協(xié)調(diào)性原則（一）與整個區(qū)域建設(shè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相協(xié)調(diào)；（二）與市場本身的交易能力、交易水平相協(xié)調(diào)；（三）與城市功能區(qū)塊劃分相協(xié)調(diào)，應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃，并避免對學(xué)校、醫(yī)院、軍隊等機構(gòu)造成影響。三、經(jīng)濟性原則選址成本應(yīng)考慮相關(guān)建筑設(shè)施的建設(shè)費用和未來運營費用。專業(yè)市場選址定在市區(qū)、近郊區(qū)或遠郊區(qū)，市場的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)費用，以及經(jīng)營費用等是不同的，選址時應(yīng)以總成本適宜作為專業(yè)市場選址的經(jīng)濟性原則。四、戰(zhàn)略性原則專業(yè)市場的選址，應(yīng)具有戰(zhàn)略眼光，要有整體的、系統(tǒng)性計劃。（一）選址要考慮全局，局部利益要服從全局利益；（二）選址要考慮長遠，既要考慮目前的實際需要，又要考慮日后發(fā)展的可能。第二節(jié)選址影響因素紡織服裝專業(yè)市場的選址應(yīng)綜合考慮區(qū)域發(fā)展環(huán)境、商圈交易環(huán)境、具體市場環(huán)境三個層次的影響因素。如下圖所示：區(qū)域發(fā)展環(huán)境區(qū)域發(fā)展環(huán)境商圈交易環(huán)境具體市場環(huán)境具體包括客流情況、交通條件、商業(yè)環(huán)境、地形特點、城市規(guī)劃要求、競爭狀況、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素。一、區(qū)域發(fā)展環(huán)境（一）區(qū)域類型按城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平劃分：大城市、中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村；按城市的區(qū)域劃分：城市中心區(qū)域、城市副中心商業(yè)地帶、城市邊緣地區(qū)三部分。（二）區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)包括：區(qū)域GDP發(fā)展水平、支柱產(chǎn)業(yè)情況、主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、紡織服裝企業(yè)生產(chǎn)能力、人民生活水平等。（三）區(qū)域交通條件區(qū)域交通條件包括：區(qū)域路網(wǎng)建設(shè)通達水平、交通功能建設(shè)速度、區(qū)域內(nèi)主要交通工具使用率等。（四）區(qū)域規(guī)劃包括政府對該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)劃、人口分布規(guī)劃、道路建設(shè)規(guī)劃等。（五）其他因素其他因素包括：稅收優(yōu)惠政策、注冊資金限制、營業(yè)執(zhí)照審批前置條件、營業(yè)時間限制、營業(yè)面積限制及治安環(huán)境等因素。二、商圈交易環(huán)境（一）商圈需求環(huán)境1、人口規(guī)模主要是選址地的服務(wù)半徑區(qū)域內(nèi)的人口規(guī)模。人口規(guī)模越大，對市場的消費需求越高。2、人口密度人口密度用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。人口密度越高，市場的客流量越高。3、人口特征商圈內(nèi)的人口按流動性質(zhì)劃分為：居住人口、工作人口和流動人口。市場選址應(yīng)綜合考察三類人口的比例情況。4、居民收入居民收入包括家庭人均收入、居民人均可支配收入等。居民收入水平對商圈的未來發(fā)展?jié)摿εc消費需求產(chǎn)生一定影響。5、消費習(xí)慣消費習(xí)慣包括文化背景、地理因素、購買習(xí)慣、生活方式和個人喜好等。（二）商圈供給環(huán)境1、競爭對手情況競爭對手情況包括考察競爭對手的市場數(shù)量、類型、規(guī)模、位置、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營商品、服務(wù)對象、商品的價格水平等。2、商圈內(nèi)營業(yè)面積飽和程度主要考察商圈內(nèi)專業(yè)市場的集中程度和發(fā)展?fàn)顩r，以判斷商圈內(nèi)市場的飽和度。三、具體市場環(huán)境（一）客流情況主要考察市場的服務(wù)半徑內(nèi)的客流節(jié)點數(shù)量、每個客流節(jié)點的日均人流量以及附近聚集區(qū)域的人口規(guī)模等。（二）場地條件主要考慮場地的可視性、適用性和可獲取性。1、場地可視性主要選擇能見度高的地點，如兩面臨街的地點、街道的入口處、公共場所的迎面處等。2、場地適用性主要考慮市場選址的機動車和非機動車的停車條件、貨品運輸條件等，包括場地出入便捷性、面積大小、設(shè)施標準等內(nèi)容。3、場地可獲取性主要考慮市場選址的用地使用權(quán)、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施（道路設(shè)施、水、電、氣等）配套情況等。（三）區(qū)位交通包括機場、車站等交通樞紐建設(shè)情況、道路及交通工具銜接狀況等。（四）土地經(jīng)濟狀況包括土地的租售方式、租售金額、繳付方式、建筑物改建費用等。（五）潛在商業(yè)價值專業(yè)市場的選址還應(yīng)考慮未來該位置的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α８郊杭徔椃b專業(yè)市場選址評價體系表一級因素權(quán)重二級因素權(quán)重三級因素權(quán)重區(qū)域發(fā)展環(huán)境301、區(qū)域類型151、產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟特色202、區(qū)域經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)251、經(jīng)濟發(fā)展利好302、產(chǎn)業(yè)集聚經(jīng)濟明顯303、具備紡織支柱產(chǎn)業(yè)403、區(qū)域交通條件201、交通便利程度4、區(qū)域規(guī)劃151、規(guī)劃有利性602、規(guī)劃穩(wěn)定性405、相關(guān)法律151、營業(yè)限制（時間、面積）402、稅收優(yōu)惠606、社交公關(guān)和治安風(fēng)險101、社會安全保障程度20商圈交易環(huán)境301、商圈需求環(huán)境601、人口規(guī)模152、人口密度153、居民收入304、人口特征205、消費習(xí)慣202、商圈供給環(huán)境401、競爭對手情況602、商圈內(nèi)營業(yè)面積飽和程度40具體市場環(huán)境401、客流情況201、客流流動方向與駐留度2、場地條件251、可視性302、適用性403、可獲取性303、區(qū)位交通251、有專項公交路線252、一般交通工具可通達403、道路狀況良好354、土地經(jīng)濟狀況151、土地可開發(fā)成本與利用度205、潛在商業(yè)價值151、未來發(fā)展空間10第三節(jié)總體布局總體布局是指確定功能元素及其在總體中的空間位置，其形態(tài)因具體情況而定。專業(yè)市場的建筑總體布局應(yīng)有序組織經(jīng)營、服務(wù)、交通等各功能區(qū)之間的關(guān)系，梳理客流、貨流線路，做到功能分區(qū)合理，人流貨流互不交叉。一、總體布局形態(tài)專業(yè)市場的總體布局形態(tài)與其所處地理位置有關(guān)。（一）城市郊區(qū)市場位于城市郊區(qū)或邊緣的市場由于土地資源豐富，且限制少，總體布局形態(tài)較自由，但依托條件相對較差，通過建立市場交易配套所需的倉儲物流、博覽展示、電子商務(wù)、科技研發(fā)、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、休閑娛樂、生活配套等各種服務(wù)，完善配套，為商戶、客戶提供便利服務(wù)。（二）城市中心市場城市中心則受到土地資源、城市道路網(wǎng)及周邊環(huán)境的限制，布局較為緊湊，專業(yè)市場依托周邊現(xiàn)有配套設(shè)施，重點營造專業(yè)交易功能。根據(jù)各功能元素之間的關(guān)系，可將專業(yè)市場的總體布局結(jié)構(gòu)分成聚態(tài)、半聚態(tài)和散態(tài)三種形態(tài)。1、聚態(tài)聚態(tài)是指紡織服裝專業(yè)市場的各功能元素緊密結(jié)合，形成一個完整的建筑形態(tài)，即營業(yè)空間、服務(wù)空間（后勤、設(shè)備用房、休閑區(qū)域等）、交通空間（停車場、走道等）緊密相連。在這種形態(tài)下，停車場區(qū)可分為地下停車場、一層停車場以及室外停車場，若為室外停車場則需緊鄰市場建筑。聚態(tài)布局特點：流線短捷，各功能區(qū)聯(lián)系緊密，便于設(shè)施使用和管理。2、半聚態(tài)半聚態(tài)是指某些功能區(qū)域與其它區(qū)域適當(dāng)脫離而存在的形態(tài)。如在專業(yè)市場附近單獨設(shè)置停車場，而其它功能區(qū)仍連接在一起就屬這種形態(tài)。半聚態(tài)布局特點：一般市場由于受到建筑區(qū)域空間局限影響，或商圈具備共享服務(wù)設(shè)施而采取半聚態(tài)布局形態(tài)。該布局形態(tài)功能區(qū)相對分散，對設(shè)施使用和管理造成一定難度。3、散態(tài)散態(tài)是指各功能區(qū)域之間完全脫離，即營業(yè)空間、服務(wù)空間（倉儲、后勤、設(shè)備用房、休閑區(qū)域等）、交通空間（停車場、走道等）等分別獨立設(shè)置，各區(qū)域之間通過室外道路相聯(lián)系。散態(tài)布局特點：這種布局功能關(guān)系不合理，特別是營業(yè)區(qū)域與產(chǎn)品配送服務(wù)區(qū)分離，不利于市場的管理及商品的正常配給。而其它功能區(qū)域的分離也會造成管理不便和設(shè)施的浪費。二、外部交通的銜接專業(yè)市場與外部的交通應(yīng)確保暢通銜接，并充分考慮消費者的方便性、安全性與舒適性。（一）出入口廣場出入口空間是疏散、休憩、停留、集聚的重要場所，可有效分離人流和車流。因此，出入口廣場建筑風(fēng)格、規(guī)模應(yīng)與專業(yè)市場建筑相協(xié)調(diào)，既要避免廣場過于突兀，也要避免市場建筑對廣場空間的壓迫感。1、廣場尺度要綜合考慮市場建筑規(guī)模、負載人流、車流數(shù)量、附屬功能及性質(zhì)等因素來確定廣場尺度。為使廣場空間尺度舒適，廣場寬度應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、交通引導(dǎo)出入口廣場是內(nèi)外建筑交匯的空間，要有明顯的指示標牌，發(fā)揮對人流、車流的協(xié)調(diào)引導(dǎo)作用。3、其他功能出入口廣場是市場的象征和標志，應(yīng)體現(xiàn)鮮明的主題和豐富的文化內(nèi)涵?？稍O(shè)置半戶外商業(yè)休憩空間或?qū)⑹袌龌顒优c廣場活動結(jié)合，形成市場與廣場良好的互動關(guān)系。（二）停車區(qū)域停車場規(guī)劃設(shè)計要素：停車面積、車道布局、進出通道、單個停車位的尺度和安排、從停車場到營業(yè)空間的步行活動、坡度、鋪裝、景觀、燈光等。1、規(guī)劃原則（1）與商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)；（2）停車購物的方便性，安全性；（3）人車分流；（4）引導(dǎo)人流。2、車位數(shù)量專業(yè)市場停車場車位數(shù)量的設(shè)置應(yīng)綜合考慮可達交通工具種類、市場日均客流量、市場建筑面積、市場所處地理環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等因素。一般專業(yè)市場停車場車位數(shù)量設(shè)置可參考下表。項目機動車非機動車停車位指標（車位/100平方米建筑面積）0.652.003、車道設(shè)計機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于六米。同時，還應(yīng)綜合考慮停車場通道的最小平曲線半徑、最大縱坡度、車輛間距等因素。第三章內(nèi)部建筑空間專業(yè)市場建筑，根據(jù)使用功能的不同可劃分為營業(yè)、服務(wù)、交通三大功能空間。第一節(jié)營業(yè)空間布置專業(yè)市場的營業(yè)布局主要是滿足交易活動的需求，為商戶提供最多的交易機會，同時考慮為采購者提供舒適的購物環(huán)境和公共活動空間；確定合理的商鋪布局和面積大小，并提供便利的購物線路。一、平面布置原則：（一）根據(jù)空間環(huán)境活動的順序關(guān)系，合理組織各功能空間。（二）采用動態(tài)的、序列化的、有節(jié)奏的空間組織形式。（三）在空間規(guī)劃中注重人性化設(shè)計，使空間更好的服務(wù)于人。（四）從顧客的感受、商戶的利益，統(tǒng)一考慮整體形象和購物環(huán)境；功能分區(qū)和交通組織要從整體上全面考慮。（五）分行劃市，設(shè)置規(guī)格統(tǒng)一、美觀、醒目的經(jīng)營區(qū)域標志牌及明確的市場導(dǎo)航圖。（六）突出商鋪的“可視性”，即消費者在市場內(nèi)的任何位置能夠看到盡可能多的商鋪。（七）提高營業(yè)面積使用率、同時便于經(jīng)營管理。二、空間劃分原則（一）市場空間的尺度、比例要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，整體感強。（二）空間劃分應(yīng)有利于豐富空間的層次和變化。（三）根據(jù)功能需求正確處理空間的圍、透關(guān)系，使空間有良好的景觀和視野。三、鋪位設(shè)計（一）鋪位布局原則：1、實用性、美觀性商鋪布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與美觀性，同時要兼顧到單體鋪位與整體市場的布局協(xié)調(diào)性與互動性。2、尊重消費者購買習(xí)慣人性化設(shè)計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。3、鋪位面積合理分割鋪位展示空間設(shè)計，應(yīng)根據(jù)消費者的購買習(xí)慣與市場整體功能布局，合理分割鋪位面積，盡量滿足市場經(jīng)營者、商戶利益，同時使消費者獲取更多的商品信息。要求鋪位有一定的寬度，且進深與面寬比例不大于2：1為宜。一般紡織服裝專業(yè)市場小鋪位以5-10平方米為主，以展示及辦公為主的鋪位面積以50-100平方米為宜。根據(jù)整個市場定位劃分商鋪的面積，并確定主導(dǎo)鋪位與附屬鋪位的比例。4、統(tǒng)一店面視覺形象和裝飾裝潢三、人流導(dǎo)向系統(tǒng)市場的內(nèi)部空間是一個相對外界獨立的環(huán)境，由于紡織服裝產(chǎn)品交易品種多，成交量大，組織人流路線和建立導(dǎo)向系統(tǒng)是市場的關(guān)鍵，設(shè)計應(yīng)考慮顧客便于辨別方向、位置的確認，讓顧客了解整個市場的結(jié)構(gòu)布置，并且快速找到目標位置，實現(xiàn)一站式購物。（一）人流動線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系；3、避免盲區(qū)和死角問題。（二）導(dǎo)向系統(tǒng)一般遵循以下幾個原則：1、準確性：標識信息應(yīng)該準確、完整；2、簡潔性：標識應(yīng)該簡潔，使顧客易于快速、準確獲取信息；3、連續(xù)性：在到達目標位置之前，應(yīng)在每個交叉口或消費者容易迷失的位置連續(xù)作出標識，加強消費者的知覺認知和記憶；4、易識性：標識信息應(yīng)醒目、清晰，易于被顧客識別；5、一致性：同類別或同一個目標位置的標識應(yīng)具有一致性，包括顏色、字體、規(guī)格等表現(xiàn)方式，便于識別；6、兼容性：標識應(yīng)符合國家或國際標準的規(guī)定，并盡量與通用的認識和習(xí)慣一致。（三）人流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)置根據(jù)消費習(xí)慣，為了把人流引向更多的鋪位，通常采取多種引導(dǎo)方式，在一定范圍內(nèi)增加引起人們注意的設(shè)置。1、消費習(xí)慣導(dǎo)向根據(jù)顧客以方便為主的消費習(xí)慣，將流動性強、需求大眾化的消費產(chǎn)品安排在較低樓層。2、主題導(dǎo)向一般將主題式（如品牌知名度較高的產(chǎn)品）經(jīng)營區(qū)安排在較高樓層，以吸引特定消費群體，延長消費者在市場內(nèi)的總體停留時間，以引導(dǎo)消費者在市場里循環(huán)消費，使市場的功能分區(qū)發(fā)揮互補作用，促進效益最大化。3、流動空間導(dǎo)向流動空間能打破市場內(nèi)靜態(tài)的格局，采用中庭和扶梯可避免單一空間的靜止感覺，使顧客消除疲倦。4、空間界面的導(dǎo)向利用空間界面的造型和地質(zhì)材料的變化引導(dǎo)顧客行進，加強對消費者的誘導(dǎo)機會。5、標識導(dǎo)向通過室內(nèi)外的全局介紹、樓層經(jīng)營內(nèi)容簡介等引導(dǎo)人流。第二節(jié)交通空間布局營業(yè)廳內(nèi)的交通與流線組織緊密相關(guān)，交通空間應(yīng)連續(xù)順暢，流線組織應(yīng)明晰通達，交通組織不僅要充分引入人流，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，同時滿足迅速、安全疏散的要求。營業(yè)廳內(nèi)的交通空間包括水平交通和垂直交通。水平交通是指同層內(nèi)的通道；垂直交通是指不同標高空間的垂直聯(lián)系如樓道、電梯、自動扶梯。通常交通空間面積占市場建筑面積的45%左右。一、水平交通（一）營業(yè)廳出入口出入口的位置、數(shù)量和寬度取決于人流量、流線走向主次合理搭配，并有足夠的緩沖面積。營業(yè)廳的出入口、安全門凈寬度不小于1.4米，不應(yīng)設(shè)置門檻。（二）通道寬度市場通道寬度設(shè)置主要考慮市場規(guī)模、人流量、疏散面積等。一般主通道距離考慮5～8人并排穿行，需要4～6米的寬度。二、垂直交通垂直交通實現(xiàn)商業(yè)垂直布局，解決了場地條件的限制的弊端，并將商鋪布置在一起以方便顧客的需要，垂直商業(yè)空間通過合理布局來實現(xiàn)各層間相互作用的最有利狀態(tài)，達到內(nèi)部垂直循環(huán)，擴大人流在內(nèi)部空間的活動范圍。垂直交通聯(lián)系應(yīng)分布均勻，保證能迅速地運送和疏散人流，主要樓梯、自動扶梯或電梯應(yīng)設(shè)置在靠近出入口的明顯位置。樓梯、電梯數(shù)需根據(jù)日均人流量、高峰人流量而定。一般而言，手扶電梯（2500～3000人/部），垂直電梯（600～1000人/部），使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1。（一）自動扶梯扶梯能運載大量人流，且有引導(dǎo)人流的作用，常與中庭相結(jié)合，營造流動空間的特殊景觀；扶梯部數(shù)、布局位置，都要以有效疏散運載人流為出發(fā)點；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道；根據(jù)我國的交通習(xí)慣，一般扶梯右側(cè)上行；在布置雙向電梯時，也要根據(jù)“右上左下”規(guī)則引導(dǎo)顧客購物。（二）垂直電梯一般貨梯與客梯要分開設(shè)置，實行“貨客分流”原則。垂直電梯一般需設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。市場觀光梯的設(shè)置，常見于有內(nèi)庭規(guī)劃的大型市場。作為市場亮點，它的主要作用是讓消費者了解市場功能布局和經(jīng)營內(nèi)容。（三）樓梯樓梯設(shè)置方式主要有開敞的和用樓梯間單獨隔開的，紡織服裝專業(yè)市場設(shè)置直通屋頂平臺的疏散樓梯間不少于2座。每梯段凈寬不小于1.4米，踏步不應(yīng)大于0.16米，踏步寬度不應(yīng)小于0.28米。每梯段不超過18階，不少于3階，臺階高度應(yīng)相同。三、貨流布局（一）卸貨區(qū)域避開客流區(qū)域，設(shè)置在顧客的視線之外，從市場建筑的側(cè)面和背面單獨設(shè)置卸貨區(qū)域。市場周邊需有環(huán)形車道，以方便貨運車輛進出。一般在市場地面一層需設(shè)置不少于500米的專用卸貨區(qū)及回車空間。（二）貨載工具1、市場內(nèi)部水平運輸工具，包括手推車、電瓶車等。2、市場內(nèi)部垂直運輸工具，需設(shè)置3噸以上的貨梯，數(shù)量根據(jù)市場規(guī)模而定。四、無障礙空間（一）出入口、門為方便殘疾人，至少要有一個出入口平進平出，或設(shè)置坡道及扶手。出入口應(yīng)設(shè)在通行方便和安全地段，其內(nèi)外應(yīng)留有不少于1.5米×1.5米平坦的輪椅回轉(zhuǎn)面積。門扇開啟后應(yīng)留有不少于1.2米的輪椅通行凈距。（二）電梯設(shè)置可供殘疾人使用的電梯，電梯等候廳面積不應(yīng)小于1.5米×1.5米，電梯門開啟后的凈寬不得小于0.8米，入口無高差，電梯橋箱面積不得小于1.4米×1.1米。（三）衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置殘疾人專用廁位，廁所應(yīng)留有不少于1.5米×1.5米的輪椅回轉(zhuǎn)面積，應(yīng)安裝坐式大便器，在大便器臨近的墻壁上影安裝能承受身體重量的安全抓桿，抓桿直徑為30～40毫米。（四）標志在安全出口、通道、專用空間位置處應(yīng)設(shè)國際通用標志牌。第三節(jié)服務(wù)空間布局專業(yè)市場除了經(jīng)營功能，還要為商戶、顧客、提供更多的服務(wù)功能，包括商戶增值服務(wù)和顧客公共設(shè)施，增值服務(wù)包括金融、信息傳播、產(chǎn)品檢測、研發(fā)、信用監(jiān)督、業(yè)務(wù)咨詢、倉庫、衛(wèi)生清潔區(qū)等。一、增值服務(wù)空間隨著專業(yè)市場品牌意識的不斷增強，服務(wù)功能已經(jīng)成為專業(yè)市場的核心競爭力要素之一，不僅要提供市場交易配套所需的辦公、商務(wù)、物流、餐飲、法律等各種服務(wù)，還要為商戶、客戶搭建起便捷的交易平臺，實現(xiàn)資源共享。同時設(shè)立工商、稅務(wù)、公安、衛(wèi)生、技監(jiān)、金融、通訊等服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施，使市場真正成為行業(yè)信息發(fā)布中心、價格形成中心、品牌培育中心。（一）商務(wù)辦公區(qū)市場內(nèi)需設(shè)置集中的商務(wù)辦公區(qū)域，為交易者提供信貸、擔(dān)保、融資等各項金融服務(wù)，質(zhì)量檢測、廣告營銷、工商稅務(wù)等各項中介服務(wù)以及電話、網(wǎng)絡(luò)、SP等通信增值服務(wù)。（二）餐飲休閑區(qū)休閑空間為消費者提供了緩解勞累的場所，同時延長了顧客在市場內(nèi)的停留時間，增加了購物機會。根據(jù)市場客流規(guī)模、周邊休閑餐飲設(shè)置等因素，確定餐飲休閑區(qū)的服務(wù)規(guī)模。（三）倉儲區(qū)域營業(yè)面積和倉儲面積需比例適當(dāng)，受市場建筑面積、經(jīng)營品種等因素的影響，倉儲區(qū)域的面積也有所不同。二、顧客附屬設(shè)施（一）洗手間1、布局原則市場洗手間布局，要遵循“隱性”原則，要將洗手間與購物空間有效分隔。2、確定數(shù)量需結(jié)合市場人流量確定洗手間個數(shù)，且應(yīng)每層都設(shè)置。（1）男廁所應(yīng)按每50人設(shè)大便位1個、小便斗1個；（2）女廁所應(yīng)按每30人設(shè)大便位1個；（3）應(yīng)設(shè)置殘疾人專用位；（4）污水池利用廁所內(nèi)一個大便間單獨設(shè)置；（5）盥洗室按每35人設(shè)洗臉盆1個。（二）垃圾桶重點位置應(yīng)設(shè)置在以下幾處：電梯口側(cè)面、過道拐角處、洗手間內(nèi)。第四章防火與疏散專業(yè)市場建筑防火與疏散設(shè)計，除應(yīng)符合國家和當(dāng)?shù)刈钚碌囊?guī)定外，還要結(jié)合紡織服裝產(chǎn)品的特性。第一節(jié)防火一、建筑物的耐火等級、層數(shù)和面積應(yīng)符合防火規(guī)范的規(guī)定。（一）綜合性建筑的營業(yè)廳部分應(yīng)采用耐火極限不低于3h的隔墻和耐火極限不低于1.5h的非燃燒體樓板與其它建筑部分隔開；（二）營業(yè)部分的安全出口必須與其它建筑部分隔開；（三）營業(yè)部分的吊頂和一切飾面裝修，應(yīng)符合該建筑物耐火等級規(guī)定，并采用非燃燒材料或難燃燒材料。二、大中型專業(yè)市場建筑中有屋蓋的通廊或中庭（共享空間）及其兩邊建筑，各成防火分區(qū)時，應(yīng)符合下列規(guī)定： （一）當(dāng)兩邊建筑高度小于24米則通廊或中庭的最狹處寬度不應(yīng)小于6米，當(dāng)建筑高度大于24米則該處寬度不應(yīng)小于13米； （二）通廊或中庭的頂棚應(yīng)采用非燃燒體和防碎的透光材料，在兩邊建筑物支承處應(yīng)為防火構(gòu)造。市場建筑內(nèi)如設(shè)有上下層相連通的開敞樓梯、自動扶梯等開口部位時，應(yīng)按上下連通層作為一個防火分區(qū)，其建筑面積之和不應(yīng)超過防火規(guī)范的規(guī)定。防火分區(qū)間應(yīng)采用防火墻分隔，如有開口部位應(yīng)設(shè)防火門窗或防火卷簾并裝有水幕。此外，還要注意紡織品服裝為易燃品，紡織服裝專業(yè)市場可燃物荷載需達200～300公斤/平方米，耐火構(gòu)建的耐火時間需4.5～6.0h以上。第二節(jié)疏散專業(yè)市場營業(yè)廳具有人員活動空間大、高度相對低、火災(zāi)荷載密度大等特點，火災(zāi)后火勢和煙氣蔓延迅速、煙層高度下降較快、這些都對人員安全疏散十分不利。因此，確定營業(yè)廳內(nèi)的消防疏散人數(shù)，是保障人員疏散安全、解決商店營業(yè)廳疏散出口合理布局和疏散寬度不足的關(guān)鍵。一、疏散人數(shù)的確定疏散人數(shù)即營業(yè)廳活動人數(shù)，受市場平面布置、空間布局、營業(yè)廳的使用面積等因素的影響。二、安全出口及安全距離疏散走道、安全出口、疏散樓梯和房間疏散門每100人的凈寬度。樓層位置耐火等級底商一、二層一、二級地上三層0.60～0.755地上四層及四層以上各層1.00與地面出入口地面的高差不超過10米的地下建筑0.75與地面出入口地面的高差超過10米的地下建筑1.00第三節(jié)安全一、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)紡織服裝專業(yè)市場中堆積物均為可燃、易燃物，且人員密集，定位一級保護區(qū)域。須設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，以減少火災(zāi)危害和保障財務(wù)安全（一）火災(zāi)探測系統(tǒng)1、火災(zāi)探測區(qū)域不宜超過500平方米；2、紅外光束感煙探測器，探測區(qū)域長度不宜超過100米；3、纜式感溫探測器，探測區(qū)域的長度不宜超過200米；4、空氣管差溫探測器，探測區(qū)域應(yīng)在20～100米。（二）消防設(shè)備消防設(shè)備包括消防水泵、防煙、排煙風(fēng)機等重要消防設(shè)備的啟、?？刂?，在消防控制中心能遠程控制，也能手動直接控制。（三）應(yīng)急系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，以利于人員安全疏散。二、安全監(jiān)控系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)可分為電子防竊系統(tǒng)、市場防盜報警系統(tǒng)和市場監(jiān)控系統(tǒng)，每個系統(tǒng)都可獨立運行，也可互相結(jié)合，形成強大的安防系統(tǒng)。

第五章建筑設(shè)備第一節(jié)給排水專業(yè)市場的用水量標準，應(yīng)根據(jù)市場內(nèi)的疏散人數(shù)和當(dāng)?shù)貧夂驐l件等因素綜合考慮確定。一、用水標準用水項目用水量飲用水2～4L/人·d生活用水20～30L/人·d注：（一）生活用水包括洗刷、沖洗廁所用水；（二）市場內(nèi)餐廳用水和空調(diào)冷卻用水量可按實際需要確定。二、給水來源給水應(yīng)盡量利用自來水壓力，當(dāng)自來水壓力不足時，應(yīng)設(shè)內(nèi)部貯水箱，其貯備量按日用水量確定?？照{(diào)制冷設(shè)備的冷卻用水一般設(shè)冷卻塔和循環(huán)冷卻水系統(tǒng)。三、給排水設(shè)備（一）給水管道不宜穿過櫥窗、壁柜、木裝修等設(shè)施；（二）營業(yè)廳內(nèi)的各種給、排水管道宜隱蔽敷設(shè)；（三）設(shè)置屋項貯水箱和敷設(shè)管道，在冬季不采暖而又有可能冰凍的地區(qū)，應(yīng)采取防凍措施；（四）市場內(nèi)應(yīng)設(shè)灑水栓和排水設(shè)施；（五）廁所內(nèi)應(yīng)設(shè)置有沖洗水箱或自閉閥沖洗的便器；（六）排出的污廢水，應(yīng)根據(jù)排水要求進行處理，達到規(guī)定的排放標準，才能排入城市下水道、明溝或自然水體。第二節(jié)暖通空調(diào)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)是營造良好購物環(huán)境的重要條件，專業(yè)市場應(yīng)采取集中式空調(diào)系統(tǒng)。一、設(shè)計參數(shù)（一）熱濕負荷人員密度是影響負荷的關(guān)鍵因素。市場內(nèi)各樓層的人員密度不同，空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)兼顧考慮。1、冷負荷當(dāng)計算空氣調(diào)節(jié)冷負荷時，營業(yè)廳人數(shù)應(yīng)包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數(shù)應(yīng)按星期日平均流量計算。2、熱負荷當(dāng)計算人體散熱量時，應(yīng)結(jié)合市場內(nèi)不同人群的比例及其散熱量的群集系數(shù)，一般取0.92。（二）室內(nèi)溫濕度溫度和濕度是專業(yè)市場空氣環(huán)境的重要指標，溫濕度的選定要考慮人體舒適度要求和空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能等因素。建議室內(nèi)溫濕度參數(shù)如下表：季節(jié)溫度（℃）相對濕度（%）夏季26～2855～63冬季18～2040～50（三）室內(nèi)新風(fēng)量市場人員密度較大，必須有充足的室外新風(fēng)。新風(fēng)量的設(shè)計，既要考慮夏季制冷工況，還要考慮過渡季節(jié)和冬季充分利用室外空氣進行“免費制冷”，適當(dāng)加大新風(fēng)量。一般按每人8.5～15立方米/小時進行計算。二、空調(diào)方式和氣流組織（一）空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)系統(tǒng)通常采用一次回風(fēng)式空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計方案，具有空調(diào)機房集中設(shè)置，能對空氣進行各種工況處理；運轉(zhuǎn)管理方便，運轉(zhuǎn)維修容易，振動噪音傳播易于控制；送風(fēng)量大，換氣充分，設(shè)置排風(fēng)機，保證過渡季節(jié)全新風(fēng)運行，并對排風(fēng)的能量進行熱回收等優(yōu)點。考慮建筑層高的限制或者市場內(nèi)有個別區(qū)域的空調(diào)需要個性化運行管理，空調(diào)系統(tǒng)可采用風(fēng)機盤管加處理新風(fēng)的方式。（二）氣流組織市場的內(nèi)天花板吊頂在3.5米左右，氣流組織宜采用上側(cè)或頂送、上回風(fēng)或側(cè)回風(fēng)的方式，通常排風(fēng)口布置在過道和靠近側(cè)墻頂部。三、其他設(shè)計要點（一）中庭或玻璃頂棚處無法敷設(shè)風(fēng)管的地方，宜采用噴口遠程送風(fēng)，實現(xiàn)分層空調(diào)的方式；在寒冷或嚴寒地區(qū)，這些區(qū)域的底層可優(yōu)先考慮設(shè)計地板輻射供暖。（二）市場的主要出入口宜設(shè)置風(fēng)幕機，以阻隔室外空氣進入市場內(nèi)的空調(diào)區(qū)域；（三）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)考慮春秋過渡季節(jié)全新風(fēng)運行，以節(jié)約能源；（四）市場內(nèi)的衛(wèi)生間、垃圾間、變配電間等處，應(yīng)設(shè)獨立的通風(fēng)系統(tǒng)；消防中控室設(shè)置獨立的分體空調(diào)。（五）建議采用完善可靠的空調(diào)自控系統(tǒng)，以節(jié)約運行能源。第三節(jié)電氣一、電氣負荷等級（一）專業(yè)市場電氣負荷，根據(jù)其重要性和中斷供電所造成的影響和損失程度而分級：（二）營業(yè)廳、門廳、公共樓梯和主要通道的照明及事故照明應(yīng)為一級負荷；（三）自動扶梯和乘客電梯應(yīng)為二級負荷。（四）在專業(yè)市場建筑中，當(dāng)有大量一級負荷時，其附屬的鍋爐房、空調(diào)機房等的電力及照明可為二級負荷；（五）專業(yè)市場建筑中如設(shè)電話總機房，其交流電源負荷等級應(yīng)與其電氣設(shè)備之最高負荷等級相同；（六）專業(yè)市場建筑中的消防用電設(shè)備的負荷等級應(yīng)符合相應(yīng)防火規(guī)范的規(guī)定。二、電源（一）一、二級負荷要求雙電源供電，兩個電源取自不同地區(qū)電網(wǎng)或同一變電站的不同母線段。（二）若只有一個電源，市場內(nèi)應(yīng)備有快速油機或UPS、EPS不停電電源。三、電氣照明要考慮消費者購買行為和心理變化的細節(jié)來配置照明系統(tǒng)。電氣照明設(shè)計應(yīng)符合下列要求：（一）照明設(shè)計1、要因地置“光”，設(shè)置一般照明、局部照明和應(yīng)急照明注意一般照明和局部照明的協(xié)調(diào)關(guān)系。將燈光照明控制在合理的范圍內(nèi)，將一般照明和局部照明相結(jié)合，考慮明暗搭配、光影組合，從而創(chuàng)造和諧、優(yōu)美的光照環(huán)境。2、要服務(wù)于空間所表達的氣氛照明設(shè)計中對光色、介質(zhì)顏色、燈具色彩、背景色彩、空間色彩的考慮應(yīng)符合美學(xué)的基本要求。專業(yè)市場內(nèi)的照明需要更貼切地體現(xiàn)商品的色彩、質(zhì)地、工藝與質(zhì)量等細節(jié)，光源的顯色性和光色應(yīng)接近自然光，以幫助顧客清楚地辨別商品，了解商品的特性，甚至體驗商品所能帶給顧客特殊感受。（二）照度1、紡織品服裝照度建議300～500lx；2、窗照明的照度應(yīng)不低于營業(yè)廳垂直照度的2～4倍；3、貨架柜的垂直照度不低于50lx；4、柜臺區(qū)照明的照度應(yīng)不低于營業(yè)廳垂直照度的2～3倍；5、頂棚、墻面照度應(yīng)具有一定的均勻度。照度值還會受到當(dāng)?shù)氐淖匀粴夂蚯闆r、建筑與裝飾設(shè)計所確定的采光形式及采光參數(shù)、主要裝飾材料的技術(shù)參數(shù)等因素的影響。四、設(shè)備、燈具的選擇設(shè)備、燈具的選擇時應(yīng)注意設(shè)備的固定投資與設(shè)備運營中的電量損耗的對比。在專業(yè)市場的運營過程中，要盡可能地節(jié)約能耗。提出以下節(jié)能建議：（一）對大中型市場的照明系統(tǒng)，采用超聲波開關(guān)系統(tǒng)和微機自動控制系統(tǒng)及優(yōu)化開關(guān)控制路數(shù)；（二）在市場照明設(shè)計中少用或不用利用效率低、熱輻射高的燈具，如白熾燈；（三）一般照明層高在3.5米以下宜采用熒光燈；層高在3.5米以上時宜采用氣體放電燈；局部照明包括貨架陳列照明，重點櫥窗照明等一般以投光燈為主。五、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、CATV有線電視系統(tǒng)：有線有線電視系統(tǒng)CATV工程，以傳送電視信號為主，也適用傳送費電視信號的綜合信息業(yè)務(wù)，如開通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。使用頻道的選擇和數(shù)量應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)仉娨晱V播、調(diào)頻廣播、衛(wèi)星接收、微波傳輸、自辦節(jié)目等信號源的現(xiàn)狀、發(fā)展和經(jīng)濟條件約定，并預(yù)留2~3個頻道。選用的設(shè)備和部件應(yīng)能傳輸5~1000MHz頻率。當(dāng)系統(tǒng)為雙向傳輸時，所有設(shè)備部件均應(yīng)選擇具有雙向傳輸功能的產(chǎn)品。2、電話系統(tǒng)：通信功能的智能化已成為專業(yè)市場不可缺少的一部分。根據(jù)市場內(nèi)用戶特點、需求，綜合分析，并結(jié)合遠期規(guī)劃進行有針對性的設(shè)計。不僅實現(xiàn)用戶使用電話同外界進行交流的需要，而且能通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)獲取語音、數(shù)據(jù)、視頻等大量的、動態(tài)的多媒體網(wǎng)絡(luò)信息。電話機房宜設(shè)置在首層以上、四層以下的房間。3、廣播通訊：市場內(nèi)設(shè)廣播擴音設(shè)備一套，平時可放音樂及廣播商品信息，并利用現(xiàn)有消防廣播揚聲器及線路，正常時切入商場廣播系統(tǒng)，消防火災(zāi)時再切入消防廣播系統(tǒng)。4、通訊綜合布線：綜合布線支持的業(yè)務(wù)為語音、數(shù)據(jù)、圖象（包括多媒體網(wǎng)絡(luò)）。而監(jiān)控、保安、對講、傳呼、時鐘、安防等系統(tǒng)如有需要也可共用一個綜合布線系統(tǒng)。市場的各種通信系統(tǒng)的布線采用同一弱電金屬線槽，以節(jié)約造價，根據(jù)各弱電設(shè)備平面，水平布線可采用不同截面的線槽，供各通訊電線路敷設(shè)，避免各系統(tǒng)獨立浮現(xiàn)增加投資。參考文獻商店建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ48-88）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50116-98）劉念雄，《購物中心開發(fā)設(shè)計與管理》中國建筑工業(yè)出版社王轉(zhuǎn)，《配送中心系統(tǒng)規(guī)劃》中國物資出版社譚方彤，《商店建筑合理使用人數(shù)的計算方法》國家發(fā)改委節(jié)能信息傳播中心，《大型商場空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能改造》吳志新，《商場通風(fēng)空調(diào)設(shè)計的幾點體會》魯睿，《商業(yè)空間設(shè)計》第二部分中國紡織服裝專業(yè)市場物業(yè)管理規(guī)范前言中國紡織服裝專業(yè)市場管理的核心是市場的物業(yè)管理。因此，研究和制定物業(yè)管理規(guī)范體系是完善市場管理、促進市場發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。目前，專業(yè)市場已經(jīng)進入到品牌市場的運營和管理階段，品牌專業(yè)市場的核心是品牌市場的管理，隨著專業(yè)市場的迅速發(fā)展，品牌專業(yè)市場管理的擴張和連鎖經(jīng)營，已經(jīng)成為專業(yè)市場管理和經(jīng)營的新模式。但大部分專業(yè)市場的管理基本沿襲的是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的物業(yè)管理形式。因此，制定專業(yè)市場物業(yè)管理規(guī)范體系，有助于進一步規(guī)范專業(yè)市場的管理行為，確立行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，整合不同區(qū)域?qū)I(yè)市場的資源，促進專業(yè)市場的健康發(fā)展。專業(yè)市場正處于探索和發(fā)展時期，由于其市場的特殊性和多變性，我們根據(jù)專業(yè)市場物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，不斷調(diào)整和完善，并及時進行修訂和補充，以滿足行業(yè)的快速發(fā)展需求。

第一篇專業(yè)市場物業(yè)管理概述第一章專業(yè)市場物業(yè)管理的概念與要點第一節(jié)專業(yè)市場物業(yè)的類型與特點一、專業(yè)市場物業(yè)的類型（一）按建筑結(jié)構(gòu)上來分，專業(yè)市場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型市場。（二）按功能上來分，有綜合性的專業(yè)市場城，也有單一性的寫字樓式展貿(mào)型專業(yè)樓宇。隨著現(xiàn)代樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓式展貿(mào)型專業(yè)市場物業(yè)在不斷增多。（三）按物業(yè)檔次來分，可分為普通型和豪華型兩種。普通型的專業(yè)市場物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業(yè)界為搶攤專業(yè)市場而建造一批高檔的樓宇式專業(yè)市場，這類市場擁有先進的管理設(shè)施，豪華、高雅的購物環(huán)境，其設(shè)施設(shè)備齊全、先進，電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)通常由計算機系統(tǒng)控制，是現(xiàn)代化的專業(yè)市場樓字。（四）按物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分，可分為臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型、分散產(chǎn)權(quán)型和統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型三種。1、臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型物業(yè)經(jīng)營主體向多個個體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)，到期后，開發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型。2、分散產(chǎn)權(quán)型物業(yè)經(jīng)營主體將整體專業(yè)市場物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個業(yè)主，是物業(yè)歸屬相對分散的產(chǎn)權(quán)類型。3、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型專業(yè)市場物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個經(jīng)營者的產(chǎn)權(quán)類型。二、專業(yè)市場物業(yè)的特點專業(yè)市場物業(yè)的屬性特點，對于我們了解專業(yè)市場物業(yè)管理的本質(zhì)和運作規(guī)律，搞好專業(yè)市場物業(yè)管理有非常重要的意義。專業(yè)市場物業(yè)的自然屬性包括：（一）專業(yè)市場物業(yè)的二元性專業(yè)市場物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確所屬的建筑物。它決定了專業(yè)市場物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。（二）專業(yè)市場物業(yè)的差異性和多樣性專業(yè)市場物業(yè)的多樣性主要是取決于建筑物的特點。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了專業(yè)市場物業(yè)形式的多樣性。（三）專業(yè)市場物業(yè)的固定性專業(yè)市場物業(yè)的固定性主要是指專業(yè)市場物業(yè)空間位置上的不可移動性。（四）專業(yè)市場物業(yè)的配套性專業(yè)市場物業(yè)的配套性，是指專業(yè)市場物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足不同消費者各種需要的特性。專業(yè)市場物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。第二節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的概念一、專業(yè)市場物業(yè)管理的內(nèi)涵（一）專業(yè)市場物業(yè)管理的定義廣義的專業(yè)市場物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)專業(yè)市場開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是市場的機電設(shè)備和公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護，治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化等項目。由于專業(yè)市場的專業(yè)性，其物業(yè)管理與其它各類地產(chǎn)的物業(yè)管理既有相似之處，也有本身的管理特點：1、從物業(yè)的基本特性看，專業(yè)市場的物業(yè)管理在一些基本的管理領(lǐng)域，具有與房地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商場等物業(yè)相同的管理元素；2、從物業(yè)的業(yè)態(tài)特征看，專業(yè)市場物業(yè)管理類似于商業(yè)地產(chǎn)管理，其范圍在向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，既是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化專業(yè)市場管理不可缺少的一環(huán)。專業(yè)市場物業(yè)管理是指專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)業(yè)主或商戶的委托，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的專業(yè)市場物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為專業(yè)市場物業(yè)的業(yè)主或商戶提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的經(jīng)營和購物環(huán)境，提高專業(yè)市場物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。（二）專業(yè)市場物業(yè)管理的屬性1、專業(yè)市場物業(yè)管理的管理對象是在建或已投入使用的專業(yè)市場物業(yè)。2、專業(yè)市場物業(yè)管理服務(wù)對象是人，即業(yè)主或商戶。3、專業(yè)市場物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。專業(yè)市場物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，它所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。這種勞務(wù)與服務(wù)的投入能起到完善專業(yè)市場物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、專業(yè)市場物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體。5、專業(yè)市場物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的專業(yè)市場物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。6、專業(yè)市場物業(yè)管理在法律角度上是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。二、專業(yè)市場物業(yè)管理的特點專業(yè)市場物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。（一）專業(yè)市場物業(yè)管理的社會化專業(yè)市場物業(yè)管理的社會化是指專業(yè)市場物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，如市場、水電、清潔、保安、綠化等。（二）專業(yè)市場物業(yè)管理的專業(yè)化專業(yè)市場物業(yè)管理是由專業(yè)的物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，專業(yè)市場物業(yè)管理企業(yè)也將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。（三）專業(yè)市場物業(yè)管理的企業(yè)化專業(yè)市場物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。（四）專業(yè)市場物業(yè)管理的經(jīng)營形態(tài)專業(yè)市場物業(yè)管理公司的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費。物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。三、專業(yè)市場物業(yè)管理的職能專業(yè)市場物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能，它們是一個有機的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段；通過指揮職能，可以建立正常的專業(yè)市場物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決專業(yè)市場物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證專業(yè)市場物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。第三節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的要點一、專業(yè)市場物業(yè)管理的八大重點（一）確保消防安全，防火工作做到萬無一失。（二）加強治安防衛(wèi)，做好保安工作。（三）保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運行。（四）做好應(yīng)付突發(fā)事件的準備。（五）創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。（六）增強管理的制度化和規(guī)范化。（七）提高管理人員的技術(shù)要求。（八）提高管理人員的綜合素質(zhì)。二、專業(yè)市場物業(yè)管理的十大要素（一）租賃經(jīng)營與營銷推廣1、專業(yè)市場的租賃經(jīng)營租賃經(jīng)營是專業(yè)市場的一種經(jīng)營形式，是市場所有者與經(jīng)營者之間通過訂立合同而實現(xiàn)市場商鋪經(jīng)營管理權(quán)的轉(zhuǎn)移。租賃經(jīng)營形式包括個人租賃、家庭租賃、合伙租賃等。租賃經(jīng)營企業(yè)一般采取向社會公開招標的形式選聘承租經(jīng)營者，選聘承租者的程序是：（1）公布招標啟示；（2）投標者編寫投標書和經(jīng)營方案；（3）投標；（4）簽訂租賃合同；（5）合同的公證等。2、專業(yè)市場物業(yè)的營銷推廣作為專業(yè)市場物業(yè)的管理者，物業(yè)公司通常接受委托擔(dān)當(dāng)一個物業(yè)經(jīng)紀人的角色，承擔(dān)物業(yè)營銷推廣的責(zé)任。形式包括：（1）戶外廣告（2）報紙廣告（3）DM直郵信函廣告（4）宣傳冊（5）傳單（6）期刊廣告（7）電視廣告（8）互聯(lián)網(wǎng)廣告（二）設(shè)備設(shè)施管理制定設(shè)備定期巡回檢查測試及監(jiān)督。配電室保證24小時值班，嚴格按國家標準操作運行。對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護、維修。并做詳細記錄，提供方便隨時的服務(wù)活動。（三）商貿(mào)物流服務(wù)商貿(mào)物流服務(wù)為專業(yè)市場物業(yè)管理的升級提供了途徑：1、市場物業(yè)管理功能空間的延伸和完善。2、市場物業(yè)管理的核心競爭力的提升。（四）治安管理專業(yè)市場的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理重點如下：1、安全保衛(wèi)管理是專業(yè)市場物業(yè)管理的要點。2、運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對專業(yè)市場進行日常監(jiān)視。3、對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴大。（五）消防管理專業(yè)市場的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍，做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。（六）環(huán)境衛(wèi)生管理專業(yè)市場的環(huán)境衛(wèi)生有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。1、外部環(huán)境包括專業(yè)市場樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等。2、內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及商戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。（七）綠化管理綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)，部門主管要做到經(jīng)常性的檢查督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改。專業(yè)市場綠化管理的重點是：1、專業(yè)市場綠地管理2、專業(yè)市場室內(nèi)綠化管理（八）總臺客戶服務(wù)專業(yè)市場客戶服務(wù)總臺既是市場對內(nèi)對外聯(lián)系的樞紐和總渠道，又是市場物業(yè)管理接待服務(wù)工作的指揮中心，要做到：1、工作有序2、態(tài)度和藹3、熱情快捷4、姿式良好5、精神集中6、學(xué)會觀察7、隨機應(yīng)變8、對待客戶一視同仁9、處理好客戶的投訴10、完成一切承諾（九）車輛管理專業(yè)市場停車場實行日夜24小時值班制度，由市場安全管理員負責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。（十）其它多種經(jīng)營服務(wù)專業(yè)市場是一個多種業(yè)態(tài)和功能的綜合體，開展多種經(jīng)營服務(wù)應(yīng)該是專業(yè)市場一項重要的配套性經(jīng)營服務(wù)，見下表。

第二章中國紡織服裝專業(yè)市場物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點第一節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的現(xiàn)狀一、專業(yè)市場物業(yè)的發(fā)展歷程（一）起源于80年代初，大致由三個方面形成：1、在原有集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來。2、在原有批發(fā)、物資、供銷等流通部門購銷中心基礎(chǔ)上形成。3、為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求而興建的。（二）90年代以來，我國的專業(yè)市場進入了一個快速發(fā)展時期，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點。（三）2002年以來,專業(yè)市場進入了提升和建設(shè)新階段。（四）2005年以來,專業(yè)市場的管理創(chuàng)新有了新突破。二、專業(yè)市場管理存在的問題（一）專業(yè)市場規(guī)則不完善，市場秩序混亂。市場發(fā)展所需要的一些法律、法規(guī)方面仍存在一些空白。（二）專業(yè)市場主體規(guī)模偏小，組織化程度低，經(jīng)營方式落后，不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。單體分散經(jīng)營的流通主體所占比重較高。（三）專業(yè)市場體系缺乏系統(tǒng)、全面的長期規(guī)劃。（四）專業(yè)市場發(fā)展不平衡。一方面是區(qū)域間市場發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海省份零售網(wǎng)點多，發(fā)展快，所占的市場份額相對較大。（五）專業(yè)市場的區(qū)域、部門分割、封鎖問題依然存在。在買方市場條件下，市場現(xiàn)實問題對經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的制約作用日益增大，因此，圍繞著爭奪市場資源的競爭越來越激烈。（六）專業(yè)市場中介組織作用未能真正發(fā)揮。市場中介組織自身發(fā)展存在一些問題，發(fā)揮的作用有限。（七）專業(yè)市場基礎(chǔ)建設(shè)相對滯后。目前存在一些專業(yè)市場的基礎(chǔ)建設(shè)落后于市場的發(fā)展的狀況。（八）專業(yè)市場的流通效率較低。主要體現(xiàn)在：一是流通速度低；二是庫存率高；三是物流成本過高。（九）專業(yè)市場整體上呈現(xiàn)開發(fā)過剩、飽和的狀態(tài)。盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)、資源浪費等問題嚴重。第二節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的特點一、專業(yè)市場物業(yè)管理的核心特點專業(yè)市場是有計劃的商業(yè)聚集,對專業(yè)市場進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是專業(yè)市場區(qū)別于其他房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的核心特點。（一）“統(tǒng)一管理”，要求專業(yè)市場必須由代表商戶權(quán)利的、受商戶、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的專業(yè)市場很難經(jīng)受激烈的競爭。（二）“分散經(jīng)營”，是專業(yè)市場對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，專業(yè)市場的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在商戶和消費者之間搭建橋梁。二、專業(yè)市場物業(yè)統(tǒng)一管理的理念專業(yè)市場的統(tǒng)一管理的理念在于“統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理”。（一）“統(tǒng)一招商管理”要求招商品牌審核管理和完善租約管理1、“品牌審核管理”是指招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須有營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。2、“完善的租約管理”是指簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，如：承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個專業(yè)市場的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制。（二）“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者共同利益由于目前商業(yè)批發(fā)市場的競爭激烈，不同商戶采取不同的促銷競爭手段，吸引消費者和批發(fā)商。物業(yè)管理公司應(yīng)為專業(yè)市場策劃好不同時間段的市場營銷計劃。（三）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)銷商之間的協(xié)調(diào)和合作專業(yè)市場須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、市場物業(yè)管理專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動。（四）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)專業(yè)市場的各種硬件設(shè)施設(shè)備使用的頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。三、專業(yè)市場物業(yè)的功能特點專業(yè)市場具有多種商業(yè)功能，其特點明顯：（一）商戶客源集中，人流密度大、客戶相對穩(wěn)定專業(yè)市場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，專業(yè)市場經(jīng)營的商品通常屬于易燃品，因此消防安全不得有半點松懈。同時專業(yè)市場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。（二）規(guī)模大、功能齊全、服務(wù)要求高專業(yè)市場的物業(yè)管理服務(wù)要面向市場的經(jīng)銷商和消費者，促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為經(jīng)銷商和消費者營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。（三）管理點分散、設(shè)備復(fù)雜，管理難度大專業(yè)市場通常體量比較大，出入口多，電梯（客梯、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的環(huán)境衛(wèi)生、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是專業(yè)市場物業(yè)管理的特點。（四）營業(yè)時間性強、作息時間集中由于專業(yè)市場具有比較明顯的批發(fā)特點，因此，大部分的專業(yè)市場開業(yè)比較早，相應(yīng)的收市時間也比較早，經(jīng)銷商和批發(fā)商到市場內(nèi)經(jīng)銷、采購的時間比較集中。（五）交通物流繁忙、車輛管理難度大專業(yè)市場的特點是大量的批發(fā)。商品批發(fā)和物流成為市場管理的重點和難點。大量的機動車和非機動車對專業(yè)市場周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著專業(yè)市場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。（六）市場規(guī)劃建設(shè)檔次高，設(shè)備設(shè)施先進目前，大部分的專業(yè)市場已經(jīng)進入到提升和改造階段，一些新建設(shè)的專業(yè)市場更是具有了全部現(xiàn)代化商場的設(shè)施和設(shè)備。這些現(xiàn)代化的設(shè)施和設(shè)備要求市場的物業(yè)管理要滿足經(jīng)銷商和消費者的基本需求，還要符合現(xiàn)代化市場的經(jīng)營和管理需要，提供更加完善的配套功能。四、專業(yè)市場物業(yè)的基本特征專業(yè)市場是多種商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合,對其進行“綜合物業(yè)管理服務(wù)”是其區(qū)別于其它商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)管理的基本特征。專業(yè)市場功能的提升和改善，促進了市場管理的全面創(chuàng)新，一些新型的專業(yè)市場的物業(yè)管理已經(jīng)開始突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍，伴隨著市場的發(fā)展和商戶的需求，從物業(yè)服務(wù)商正在逐步延伸成為：（一）品牌服務(wù)商；（二）金融服務(wù)商；（三）貿(mào)易服務(wù)商；（四）研發(fā)提供商；專業(yè)市場的這些新特征要求在做好市場招商和管理工作的同時，也需要在物業(yè)管理方面有新的創(chuàng)新和突破，為商戶的經(jīng)營和發(fā)展提供新的增值服務(wù)。第三章專業(yè)市場物業(yè)管理的原則和目標第一節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的原則專業(yè)市場管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。一、“以人為本”原則專業(yè)市場物業(yè)管理的對象是物業(yè)，也服務(wù)于業(yè)主，不能脫離業(yè)主和商戶，要樹立以人為本的觀念，創(chuàng)造更好的發(fā)展的空間。二、品牌創(chuàng)新原則專業(yè)市場物業(yè)管理的目的是為了提高物業(yè)價值和開發(fā)商的市場品牌形象，因此物業(yè)管理應(yīng)注重品牌形象的創(chuàng)新與塑造。三、服務(wù)創(chuàng)新原則現(xiàn)代專業(yè)市場物業(yè)管理提供更多的是服務(wù)產(chǎn)品，靠更好、更優(yōu)秀的服務(wù)才能在競爭中立于不敗之地。四、文化原則專業(yè)市場的物業(yè)管理在強調(diào)外部環(huán)境的同時，加強市場文化氛圍的培育。贏取商戶和消費者的認同，提高專業(yè)市場物業(yè)管理層次。五、升值原則專業(yè)市場物業(yè)管理作為品牌塑造的有效手段之一，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)管理與服務(wù)來提升品牌效應(yīng)，從而使專業(yè)市場物業(yè)升值，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走上良性發(fā)展。六、成本原則專業(yè)市場優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、服務(wù)必須有相當(dāng)?shù)馁Y金作為后盾。其資金主要來源有兩個途徑：（一）按當(dāng)?shù)卣蛘咄顿Y商制定的定價所收取相應(yīng)的物管費；（二）專業(yè)市場物業(yè)管理公司啟動補償基金。七、效益原則專業(yè)市場物業(yè)管理公司必須產(chǎn)生自身效益才能得以維持，才能繼續(xù)提供更好的服務(wù)，以形成良性循環(huán)。第二節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的目標專業(yè)市場發(fā)展得益于紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強大的紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈和雄厚的紡織服裝市場需求推動了中國紡織服裝整體行業(yè)的發(fā)展。通過對專業(yè)市場物業(yè)的規(guī)范化管理可實現(xiàn)以下目標：（一）市場與產(chǎn)業(yè)集群的互動。（二）市場與配套設(shè)施的互動。（三）市場與管理人才的互動。（四）市場與經(jīng)營環(huán)境的互動。（五）市場與國際采購的互動。（六）市場與品牌孵化的互動。（七）市場與倉儲物流的互動。為了實現(xiàn)以上目標，需要“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在專業(yè)市場銷售合同中約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定專業(yè)市場物業(yè)管理公司的管理地位。第二篇中國紡織服裝專業(yè)市場物業(yè)管理的組織運作第一章專業(yè)市場物業(yè)管理公司的介入程序第一節(jié)專業(yè)市場物業(yè)管理的前期介入一、專業(yè)市場物業(yè)管理前期介入的必要性專業(yè)市場的物業(yè)一般包含開發(fā)、經(jīng)營、管理三個階段。開發(fā)商進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司進行的是軟件管理。前者形成物業(yè)，后者發(fā)揮物業(yè)的功能作用。二、專業(yè)市場物業(yè)管理前期介入的作用（一）促使竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決開展專業(yè)市場物業(yè)管理的前期介入，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，保持專業(yè)市場開發(fā)項目的市場競爭力。（二）前期介入可使管理公司對所管物業(yè)全面了解物業(yè)管理公司前期介入對管理、土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況有所了解。對日后便于養(yǎng)護維修之處提出改進意見，并記錄好日后的養(yǎng)護維修重點。（三）前期介入可為后期管理做好準備管理公司在對專業(yè)市場物業(yè)實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理的基本模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。通過前期介入可以把上述工作提前安排就緒，使物業(yè)一旦正式交付驗收，管理公司便能及時、有序地對物業(yè)實體進行管理。三、專業(yè)市場物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容專業(yè)市場物業(yè)管理前期介入階段的管理內(nèi)容可分為：（一）物業(yè)管理公司通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（二）無論專業(yè)市場物業(yè)管理公司是開發(fā)商組建的或獨立組建的，要獲得專業(yè)市場物業(yè)管理業(yè)務(wù)，首先要不斷開拓，通過投標競爭方式接洽業(yè)務(wù)。包括：1、進行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。3、投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同或協(xié)議。4、選派管理人員運作物業(yè)前期管理。（三）建立與業(yè)主或商戶的聯(lián)絡(luò)關(guān)系專業(yè)市場物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象是業(yè)主和商戶。因此，專業(yè)市場物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或商戶聯(lián)系并聽取意見。包括：1、聽取商戶對物業(yè)管理的要求、希望。2、了解商戶對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。3、參與市場租售同使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主及商戶公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。（四）察看工程建設(shè)現(xiàn)場管理公司應(yīng)根據(jù)專業(yè)市場物業(yè)管理要求，對專業(yè)市場物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。包括：1、審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。2、對施工現(xiàn)場提出符合管理需要的建議方案并磋商解決辦法。3、在施工現(xiàn)場記錄好日后的養(yǎng)護維修要點以及圖紙更改要點。4、參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。（五）設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度管理公司在前期介入時，要根據(jù)業(yè)主和商戶的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。包括：1、與開發(fā)商一起草擬專業(yè)市場物業(yè)管理的規(guī)章制度、業(yè)主及商戶管理委員會章程、業(yè)主及商戶公約、裝修施工管理辦法等。2、規(guī)定物業(yè)公司各部門人員崗位責(zé)任制度，編制商戶手冊、物業(yè)綜合管理辦法。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。（六）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)市場物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，專業(yè)市場物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。包括：1、保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘及洽談和訂立合同。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。3、建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié)專業(yè)市場物業(yè)的驗收與接管一、專業(yè)市場物業(yè)的驗收專業(yè)市場的驗收有在建工程驗收和竣工驗收兩種。（一）在建工程驗收在建工程驗收包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。1、隱蔽工程驗收專業(yè)市場隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的專業(yè)市場分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。2、單項專業(yè)市場驗收單項專業(yè)市場驗收是指專業(yè)市場單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。3、分期驗收專業(yè)市場分期驗收是指在一個專業(yè)市場群體工程中分期分批進行建設(shè)的專業(yè)市場工程在達到使用條件、