深圳市城市更新政策和流程解析教學(xué)課件

深圳市城市更新政策和流程解析AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

深圳市國(guó)銳達(dá)城市更新置業(yè)投資有限公司深圳市國(guó)房人居環(huán)境研究院國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)主講人：李華勇中國(guó)優(yōu)秀青年土地估價(jià)師廣東執(zhí)業(yè)土地估價(jià)名人深圳市十佳房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師美國(guó)MAI估價(jià)師2019年6月1深圳市城市更新政策和流程解析AUTHORITATIV一、城市更新相關(guān)政策二、城市更新基本流程三、城市更新案例解析CONTENTS目錄AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

2一、城市更新相關(guān)政策CONTENTS目錄AUT第一部分

城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）深圳概況（二）政策背景（三）進(jìn)展情況（四）主要政策3第一部分城市更新相關(guān)政策AUTHORITAT一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）深圳概況城市發(fā)展的奇跡深圳速度改革開放40年，深圳速度創(chuàng)造城市發(fā)展奇跡4一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

2004年10月28日，深圳市有序拉開了“城中村改造”的序幕。目的：消除城中村內(nèi)的安全隱患、改善生態(tài)環(huán)境、完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、理順土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。2007年10月28日，深圳市政府決定開展“工業(yè)區(qū)升級(jí)改造”工作。目的：推進(jìn)工業(yè)用地二次開發(fā)和集約利用，提高土地產(chǎn)出率，優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）政策背景5一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

在改造工作啟動(dòng)以來(lái)，深圳市出臺(tái)了一系列相關(guān)改造政策，政策框架已初步形成。但是存在以下不足：覆蓋范圍有限，僅針對(duì)城中村和工業(yè)區(qū)；形式和效力層次不一，包括規(guī)范性文件、通知、會(huì)議紀(jì)要等；內(nèi)容不夠全面，體系有待完善。（二）政策背景6一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

為全面、系統(tǒng)規(guī)范更新改造工作，適應(yīng)特區(qū)內(nèi)外廣泛的改造需求，深圳市于2007年啟動(dòng)了“深圳市城市更新辦法”的起草工作。2009年8月，廣東省政府出臺(tái)了“三舊”改造政策，要求各地加快推進(jìn)“三舊”改造工作，促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。省政府相關(guān)政策的出臺(tái)促使各方對(duì)“城市更新辦法”的認(rèn)識(shí)趨向一致。（二）政策背景7一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

1、首部系統(tǒng)、全面規(guī)范的城市更新活動(dòng)政府規(guī)章。2、城市更新目標(biāo)明確，范圍全面。3、重視公眾參與及合法權(quán)益的保障。4、首次設(shè)立城市更新單元規(guī)劃制度，并實(shí)行計(jì)劃管理。5、與相關(guān)政策保持良好的銜接。6、提出多種改造模式和改造方式。亮點(diǎn)8一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

截止2017年底，深圳全市已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì)644項(xiàng)，擬拆除用地面積約50.15平方公里，項(xiàng)目平均規(guī)模約7.8公頃。已批更新單元規(guī)劃共404個(gè)，規(guī)劃拆除用地31.32平方公里；規(guī)劃批準(zhǔn)總建筑量1.13億平方米，其中保障性住房420萬(wàn)平方米、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房81萬(wàn)平方米、公共配套設(shè)施用房262萬(wàn)平方米（包括幼兒園239所、社康中心216個(gè)、公交首末站161個(gè)等），建成后可為約160萬(wàn)人口的幼兒教育、約330萬(wàn)人口的就近就醫(yī)和公交出行等提供了便利服務(wù)。供應(yīng)用地面積約16.27平方公里（移交政府土地約5平方公里），收取了1168多億元地價(jià)，完成固定資產(chǎn)投資3585億元，有效促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和城市功能的完善。2017年城市更新固定資產(chǎn)投資已達(dá)1043.6億元，同比增長(zhǎng)53%，占全市固定資產(chǎn)投資比重已達(dá)20%。（三）進(jìn)展情況9一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（三）進(jìn)展情況2018年全市共批準(zhǔn)并公告拆除重建類城市更新單元計(jì)劃100項(xiàng)，新增拆除重建面積共計(jì)761.2公頃。注：以上統(tǒng)計(jì)剔除已批計(jì)劃范圍調(diào)整重復(fù)項(xiàng)目。10一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（三）進(jìn)展情況通過(guò)城市更新供應(yīng)商品房（不含回遷）規(guī)模逐年增加，2018年供應(yīng)量達(dá)378.6萬(wàn)平方米，其中住宅預(yù)售208.9萬(wàn)（超過(guò)50%）。11一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——核心政策1、深圳市城市更新辦法2009年10月22日發(fā)布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通過(guò)有關(guān)修改并重新發(fā)布施行?！_定了三種模式：綜合整治、功能改變、拆除重建。2、深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則2012年1月21日發(fā)布并施行?！鞔_各改造模式的具體流程，以及各環(huán)節(jié)的實(shí)施要點(diǎn)。3、關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施2012年8月17日發(fā)布并施行，包括歷史用地、地價(jià)政策、強(qiáng)化管理。2014年5月27日發(fā)布新的暫行措施，包括用地政策、地價(jià)政策、舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造、小地塊、強(qiáng)化管理。2016年12月29日新版暫行措施千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，包括規(guī)劃引領(lǐng)、優(yōu)化管理、重點(diǎn)單元、用地政策（含地價(jià)）、加大配套、舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加強(qiáng)監(jiān)督。4、強(qiáng)區(qū)放權(quán)后，2017-2018年各區(qū)相繼出臺(tái)了“實(shí)施辦法”，主要規(guī)定了各階段各職能部門的職責(zé)。12一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——相關(guān)政策6、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法2013年1月7日發(fā)布并施行，2014年相繼出臺(tái)了“實(shí)施細(xì)則”和“有關(guān)事宜的通知”?！渡钲谑泄I(yè)樓宇及配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓管理辦法（征求意見稿）》已公告。自實(shí)施之日起6個(gè)月內(nèi)，原已出讓的更新用地合同約定為自用或整體轉(zhuǎn)讓且仍由其持有的部分，可申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓。實(shí)施之后，工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的轉(zhuǎn)讓方式可選擇如下之一：（1）工業(yè)樓宇建筑面積（不含移交政府的產(chǎn)業(yè)用房）不超過(guò)65%的部分可分割轉(zhuǎn)讓，其余部分不得轉(zhuǎn)讓，但配套設(shè)施可以全部分割轉(zhuǎn)讓；（2）以宗地為單位進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓；（3）以宗地為單位不得轉(zhuǎn)讓。5、關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問(wèn)題的處理意見2017年4月7日印發(fā)（一），包括計(jì)劃申報(bào)及清理、已批容積率調(diào)整、舊工業(yè)區(qū)綜合整治、市與區(qū)的委托事項(xiàng)、地價(jià)政策銜接、開具地價(jià)款證明、宗地圖制作、貢獻(xiàn)用地審批、電子政務(wù)平臺(tái)。2017年12月13日印發(fā)（二），包括計(jì)劃管理、規(guī)劃管理、用地管理、土壤環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控。13一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

7、深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃2016年11月16日發(fā)布。隨后各區(qū)在此基礎(chǔ)上相繼發(fā)布“十三五”規(guī)劃，分解和落實(shí)市級(jí)各項(xiàng)規(guī)劃要求。14一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策8、深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定2018年11月21日發(fā)布，外部移交公共設(shè)施用地即“飛地”。（1）外部移交用地的對(duì)象法定規(guī)劃確定的規(guī)劃功能為公共配套用地；各區(qū)政府亟需實(shí)施的道路、河道等線性工程的重要節(jié)點(diǎn)用地；基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)（不含一級(jí)水源保護(hù)區(qū)）手續(xù)完善的各類用地。（2）外部移交用地范圍劃定與更新項(xiàng)目位于同一行政區(qū)（含新區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)；應(yīng)包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的產(chǎn)權(quán)邊界；滿足規(guī)劃確定的公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求；單個(gè)劃定的用地面積原則上不小于3000平（擴(kuò)建和節(jié)點(diǎn)用地除外）。（3）外部移交用地計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)拆除范圍內(nèi)合法用地比例不低于30%的，可按以下方式計(jì)入：手續(xù)完善的各類用地，按1:1用地面積計(jì)入合法土地面積；未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)的用地，按1:0.55用地面積計(jì)入合法土地面積。（4）外部移交用地轉(zhuǎn)移容積外部移交用地屬建成區(qū)的，可計(jì)算轉(zhuǎn)移容積(建成區(qū)面積×轉(zhuǎn)移系數(shù))；外部移交用地屬未建設(shè)用地的，不計(jì)算轉(zhuǎn)移容積。15一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策9、深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定2019年2月2日發(fā)布，明確規(guī)劃容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積三部分組成。基礎(chǔ)容積按照《深標(biāo)》關(guān)于密度分區(qū)與容積率的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)移容積是超出規(guī)定貢獻(xiàn)的用地面積與基礎(chǔ)容積率的乘積。（移交用地作為學(xué)校、醫(yī)院和文化設(shè)施的，還可增加30%轉(zhuǎn)移容積）范圍外的轉(zhuǎn)移容積是按“飛地”政策進(jìn)行核算。獎(jiǎng)勵(lì)容積包括配建政策性用房、公共設(shè)施、公共空間、保留歷史建筑等。（獎(jiǎng)勵(lì)容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%。因配建保障住房所核算的獎(jiǎng)勵(lì)容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受本款限制。）關(guān)注點(diǎn)：現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不進(jìn)行拆除重建。16一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策10、深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定與原《申報(bào)指引》（2010）相比主要有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一是落實(shí)新的政策，并進(jìn)行細(xì)化和明確，形成全市統(tǒng)一的規(guī)則。二是與近年來(lái)出臺(tái)的涉及更新工作操作層面的政策進(jìn)行了橫向銜接。三是尊重舊版《申報(bào)指引》形成的既有操作規(guī)定，刪除不再適用的部分條款。四是結(jié)合實(shí)踐，優(yōu)化完善原有內(nèi)容，增加了“計(jì)劃調(diào)整”（增加或減少）、“計(jì)劃調(diào)出”（申請(qǐng)或清理），提出計(jì)劃有效期管理。關(guān)注點(diǎn)：1、對(duì)于現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。2、自公告之日起有效期兩年，可申請(qǐng)延期一年，原則上僅可延期一次。3、擴(kuò)大“工改?！钡倪m用對(duì)象，工業(yè)區(qū)塊線外的工業(yè)用地只要滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的要求。4、具體清理辦法由市規(guī)劃和自然資源部門另行擬訂報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。17一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策11、關(guān)于深入推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施再次強(qiáng)調(diào)規(guī)劃先行，加大片區(qū)統(tǒng)籌的力度。轉(zhuǎn)變理念，深化城市更新內(nèi)涵（綠色、傳承、智慧）。多措并舉，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。有機(jī)更新，鼓勵(lì)城中村綜合整治。持續(xù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市更新高質(zhì)高效（有進(jìn)有出、搬遷問(wèn)題、成本等）規(guī)范管理，確保全市城市更新“一盤棋”（統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范流程）。18一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——征求意見稿12、深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則（第二次征求稿）匯總各類地價(jià)政策，包括新增用地、城市更新、土地整備、棚改等。土地市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一由土地行政主管部門組織市非盈利性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。明確評(píng)估方法和權(quán)重，標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法（70%）和剩余法（30%）。明確各類項(xiàng)目的地價(jià)修正系數(shù)。19一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN第二部分

城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）相關(guān)利益方（二）基本流程20第二部分城市更新基本流程AUTHORITAT關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目定位及補(bǔ)償方案項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出各種可行方案的優(yōu)劣項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)………………關(guān)注點(diǎn)自主或合作開發(fā)方案合作開發(fā)的分成比例所得補(bǔ)償?shù)暮侠硇皂?xiàng)目實(shí)施的保障性………………關(guān)注點(diǎn)與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)性對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的影響對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響對(duì)政府效益的影響………………企業(yè)業(yè)主個(gè)人利益土地發(fā)展權(quán)再分配政府土地再利用的整合城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益二、城市更新基本流程（一）相關(guān)利益方21關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)企業(yè)業(yè)主個(gè)人利益土地發(fā)展權(quán)再分配政府土地再初步研判項(xiàng)目實(shí)施的可行性，選擇意向合作方，形成城市更新計(jì)劃申報(bào)要件。解決問(wèn)題第一階段：計(jì)劃申報(bào)二、城市更新基本流程（二）基本流程22初步研判項(xiàng)目實(shí)施的可行性，選擇意向合作方，形成城市更新計(jì)劃申二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

第一階段：計(jì)劃申報(bào)1、前期工作（1）基本信息調(diào)查地塊現(xiàn)狀信息（合法面積不低于60%）；建筑物現(xiàn)狀信息（建成時(shí)間：住宅＞20年、非住宅＞15年）；權(quán)利主體基本信息。（2）更新意愿征集單一地塊：同意的建筑面積和權(quán)利人超過(guò)2/3；多個(gè)地塊：符合單一地塊條件的土地面積大于80%；舊住宅區(qū)：政府主導(dǎo)為主（棚改），與其他舊區(qū)混雜的零散舊住宅區(qū)應(yīng)達(dá)到100%。（3）涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行研究，并取得產(chǎn)業(yè)部門的證明文件。（4）涉及集體資產(chǎn)的需對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證，并公開選擇意向合作方。23二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

第一階段：計(jì)劃申報(bào)2、更新計(jì)劃申報(bào)（1）申報(bào)主體報(bào)各區(qū)主管部門。（2）區(qū)主管部門按相關(guān)規(guī)定核查、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、組織意愿公示、征求相關(guān)單位意見，包括：發(fā)改局、經(jīng)促局、教育局、科創(chuàng)局、文旅局、衛(wèi)生計(jì)生局、環(huán)保水務(wù)局、城管局、土地整備中心、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室、重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理署、交通運(yùn)輸局、規(guī)劃國(guó)土局、供電局、街道辦。（3）區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審批，通過(guò)后公示。（4）報(bào)市規(guī)土委備案，同時(shí)抄送區(qū)規(guī)劃國(guó)土局。24二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN完成項(xiàng)目確權(quán)工作，確定項(xiàng)目發(fā)展方向和功能配比，形成城市更新單元規(guī)劃申報(bào)要件。解決問(wèn)題二、城市更新基本流程第二階段：規(guī)劃申報(bào)（二）基本流程各區(qū)單元計(jì)劃和規(guī)劃報(bào)批要求：羅湖和鹽田可同時(shí)報(bào)審，福田和寶安須同時(shí)申報(bào)，其中寶安還要符合片區(qū)規(guī)劃。龍崗：權(quán)利主體單一的可同步報(bào)審。25完成項(xiàng)目確權(quán)工作，確定項(xiàng)目發(fā)展方向和功能配比，形成城市更新單二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

1、土地及建筑物信息核查申報(bào)主體提供權(quán)屬相關(guān)的證明資料；主管部門核查后給予復(fù)函。2、更新單元規(guī)劃組織編制與審批（1）申報(bào)主體編制更新單元規(guī)劃（各區(qū)對(duì)設(shè)計(jì)資質(zhì)的要求有所不同），報(bào)各區(qū)主管部門，涉及產(chǎn)業(yè)的，還應(yīng)提交產(chǎn)業(yè)部門相關(guān)意見。（2）區(qū)主管部門按相關(guān)要求審查，并轉(zhuǎn)相關(guān)單位征求意見，包括：發(fā)改局、經(jīng)促局、教育局、科創(chuàng)局、住建局、文旅局、衛(wèi)生計(jì)生局、環(huán)保水務(wù)局、城管局、土地整備中心、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室、重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理署、交通運(yùn)輸局、規(guī)劃國(guó)土局、供電局、街道辦。（3）區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審批，通過(guò)后公示。（4）報(bào)市規(guī)土委備案，同時(shí)抄送區(qū)規(guī)劃國(guó)土局。第二階段：規(guī)劃申報(bào)26二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN從補(bǔ)償?shù)慕嵌龋捍_定補(bǔ)償安置方案，實(shí)施談判，推進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議的簽訂。從合作的角度：估算各方的投入，結(jié)合相關(guān)方的合理訴求，分析各種合作方案優(yōu)劣性。解決問(wèn)題二、城市更新基本流程第三階段：搬遷談判（二）基本流程27從補(bǔ)償?shù)慕嵌龋捍_定補(bǔ)償安置方案，實(shí)施談判，推進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議的簽訂二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

1、收購(gòu)及搬遷補(bǔ)償安置編制方案（報(bào)街道辦備案）；協(xié)商談判；簽訂協(xié)議（報(bào)街道辦備案）。2、產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)有產(chǎn)權(quán)登記的，以證載人為權(quán)利主體；無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的，以公示方式確定權(quán)利主體（龍崗的要求街道辦進(jìn)行確權(quán)）。3、涉及集體資產(chǎn)的需進(jìn)行評(píng)估對(duì)擬合作開發(fā)的集體用地（指標(biāo)）按更新單元規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估和可行性研究，以及物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值和置換物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；制定合作招商方案，確定合作方。第三階段：搬遷談判28二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN解決問(wèn)題確定政府規(guī)定的監(jiān)管資金，以及應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，落實(shí)項(xiàng)目后續(xù)的資金來(lái)源。解決問(wèn)題：二、城市更新基本流程第四階段：主體確認(rèn)（二）基本流程29解決問(wèn)題確定政府規(guī)定的監(jiān)管資金，以及應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，落實(shí)項(xiàng)目二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

1、確認(rèn)改造實(shí)施主體與主管部門和街道辦簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議包括：土地移交、搬遷補(bǔ)償、進(jìn)度安排、資金監(jiān)管（未支付的補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換物業(yè)的建設(shè)資金、應(yīng)承擔(dān)公共設(shè)施的建設(shè)資金等）、廢棄物減排及處理等。申請(qǐng)、受理、公示（現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙及政府網(wǎng)站）。2、房屋拆除委托有資質(zhì)的拆除公司拆除地上建筑物。3、房地產(chǎn)證注銷向房地產(chǎn)登記主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證注銷。第四階段：主體確認(rèn)30二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN為項(xiàng)目融資提供依據(jù)，確保安置房分配的順利實(shí)施。解決問(wèn)題：二、城市更新基本流程第五階段：項(xiàng)目開發(fā)（二）基本流程31為項(xiàng)目融資提供依據(jù)，確保安置房分配的順利實(shí)施。解決問(wèn)題：二、二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

9、立項(xiàng)及辦理用地手續(xù)公共設(shè)施用地移交入庫(kù)；建設(shè)用地方案圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；核準(zhǔn)地價(jià)并簽訂土地出讓合同。10、開發(fā)建設(shè)階段第五階段：項(xiàng)目開發(fā)32二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN第三部分

城市更新案例解析AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

33第三部分城市更新案例解析AUTHORITAT深圳市城市更新政策和流程解析AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

深圳市國(guó)銳達(dá)城市更新置業(yè)投資有限公司深圳市國(guó)房人居環(huán)境研究院國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)主講人：李華勇中國(guó)優(yōu)秀青年土地估價(jià)師廣東執(zhí)業(yè)土地估價(jià)名人深圳市十佳房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師美國(guó)MAI估價(jià)師2019年6月34深圳市城市更新政策和流程解析AUTHORITATIV一、城市更新相關(guān)政策二、城市更新基本流程三、城市更新案例解析CONTENTS目錄AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

35一、城市更新相關(guān)政策CONTENTS目錄AUT第一部分

城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）深圳概況（二）政策背景（三）進(jìn)展情況（四）主要政策36第一部分城市更新相關(guān)政策AUTHORITAT一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）深圳概況城市發(fā)展的奇跡深圳速度改革開放40年，深圳速度創(chuàng)造城市發(fā)展奇跡37一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

2004年10月28日，深圳市有序拉開了“城中村改造”的序幕。目的：消除城中村內(nèi)的安全隱患、改善生態(tài)環(huán)境、完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、理順土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。2007年10月28日，深圳市政府決定開展“工業(yè)區(qū)升級(jí)改造”工作。目的：推進(jìn)工業(yè)用地二次開發(fā)和集約利用，提高土地產(chǎn)出率，優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）政策背景38一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

在改造工作啟動(dòng)以來(lái)，深圳市出臺(tái)了一系列相關(guān)改造政策，政策框架已初步形成。但是存在以下不足：覆蓋范圍有限，僅針對(duì)城中村和工業(yè)區(qū)；形式和效力層次不一，包括規(guī)范性文件、通知、會(huì)議紀(jì)要等；內(nèi)容不夠全面，體系有待完善。（二）政策背景39一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

為全面、系統(tǒng)規(guī)范更新改造工作，適應(yīng)特區(qū)內(nèi)外廣泛的改造需求，深圳市于2007年啟動(dòng)了“深圳市城市更新辦法”的起草工作。2009年8月，廣東省政府出臺(tái)了“三舊”改造政策，要求各地加快推進(jìn)“三舊”改造工作，促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。省政府相關(guān)政策的出臺(tái)促使各方對(duì)“城市更新辦法”的認(rèn)識(shí)趨向一致。（二）政策背景40一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

1、首部系統(tǒng)、全面規(guī)范的城市更新活動(dòng)政府規(guī)章。2、城市更新目標(biāo)明確，范圍全面。3、重視公眾參與及合法權(quán)益的保障。4、首次設(shè)立城市更新單元規(guī)劃制度，并實(shí)行計(jì)劃管理。5、與相關(guān)政策保持良好的銜接。6、提出多種改造模式和改造方式。亮點(diǎn)41一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

截止2017年底，深圳全市已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì)644項(xiàng)，擬拆除用地面積約50.15平方公里，項(xiàng)目平均規(guī)模約7.8公頃。已批更新單元規(guī)劃共404個(gè)，規(guī)劃拆除用地31.32平方公里；規(guī)劃批準(zhǔn)總建筑量1.13億平方米，其中保障性住房420萬(wàn)平方米、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房81萬(wàn)平方米、公共配套設(shè)施用房262萬(wàn)平方米（包括幼兒園239所、社康中心216個(gè)、公交首末站161個(gè)等），建成后可為約160萬(wàn)人口的幼兒教育、約330萬(wàn)人口的就近就醫(yī)和公交出行等提供了便利服務(wù)。供應(yīng)用地面積約16.27平方公里（移交政府土地約5平方公里），收取了1168多億元地價(jià)，完成固定資產(chǎn)投資3585億元，有效促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和城市功能的完善。2017年城市更新固定資產(chǎn)投資已達(dá)1043.6億元，同比增長(zhǎng)53%，占全市固定資產(chǎn)投資比重已達(dá)20%。（三）進(jìn)展情況42一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（三）進(jìn)展情況2018年全市共批準(zhǔn)并公告拆除重建類城市更新單元計(jì)劃100項(xiàng)，新增拆除重建面積共計(jì)761.2公頃。注：以上統(tǒng)計(jì)剔除已批計(jì)劃范圍調(diào)整重復(fù)項(xiàng)目。43一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（三）進(jìn)展情況通過(guò)城市更新供應(yīng)商品房（不含回遷）規(guī)模逐年增加，2018年供應(yīng)量達(dá)378.6萬(wàn)平方米，其中住宅預(yù)售208.9萬(wàn)（超過(guò)50%）。44一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——核心政策1、深圳市城市更新辦法2009年10月22日發(fā)布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通過(guò)有關(guān)修改并重新發(fā)布施行?！_定了三種模式：綜合整治、功能改變、拆除重建。2、深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則2012年1月21日發(fā)布并施行?！鞔_各改造模式的具體流程，以及各環(huán)節(jié)的實(shí)施要點(diǎn)。3、關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施2012年8月17日發(fā)布并施行，包括歷史用地、地價(jià)政策、強(qiáng)化管理。2014年5月27日發(fā)布新的暫行措施，包括用地政策、地價(jià)政策、舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造、小地塊、強(qiáng)化管理。2016年12月29日新版暫行措施千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，包括規(guī)劃引領(lǐng)、優(yōu)化管理、重點(diǎn)單元、用地政策（含地價(jià)）、加大配套、舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加強(qiáng)監(jiān)督。4、強(qiáng)區(qū)放權(quán)后，2017-2018年各區(qū)相繼出臺(tái)了“實(shí)施辦法”，主要規(guī)定了各階段各職能部門的職責(zé)。45一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——相關(guān)政策6、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法2013年1月7日發(fā)布并施行，2014年相繼出臺(tái)了“實(shí)施細(xì)則”和“有關(guān)事宜的通知”?！渡钲谑泄I(yè)樓宇及配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓管理辦法（征求意見稿）》已公告。自實(shí)施之日起6個(gè)月內(nèi)，原已出讓的更新用地合同約定為自用或整體轉(zhuǎn)讓且仍由其持有的部分，可申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓。實(shí)施之后，工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的轉(zhuǎn)讓方式可選擇如下之一：（1）工業(yè)樓宇建筑面積（不含移交政府的產(chǎn)業(yè)用房）不超過(guò)65%的部分可分割轉(zhuǎn)讓，其余部分不得轉(zhuǎn)讓，但配套設(shè)施可以全部分割轉(zhuǎn)讓；（2）以宗地為單位進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓；（3）以宗地為單位不得轉(zhuǎn)讓。5、關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問(wèn)題的處理意見2017年4月7日印發(fā)（一），包括計(jì)劃申報(bào)及清理、已批容積率調(diào)整、舊工業(yè)區(qū)綜合整治、市與區(qū)的委托事項(xiàng)、地價(jià)政策銜接、開具地價(jià)款證明、宗地圖制作、貢獻(xiàn)用地審批、電子政務(wù)平臺(tái)。2017年12月13日印發(fā)（二），包括計(jì)劃管理、規(guī)劃管理、用地管理、土壤環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控。46一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

7、深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃2016年11月16日發(fā)布。隨后各區(qū)在此基礎(chǔ)上相繼發(fā)布“十三五”規(guī)劃，分解和落實(shí)市級(jí)各項(xiàng)規(guī)劃要求。47一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策8、深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定2018年11月21日發(fā)布，外部移交公共設(shè)施用地即“飛地”。（1）外部移交用地的對(duì)象法定規(guī)劃確定的規(guī)劃功能為公共配套用地；各區(qū)政府亟需實(shí)施的道路、河道等線性工程的重要節(jié)點(diǎn)用地；基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)（不含一級(jí)水源保護(hù)區(qū)）手續(xù)完善的各類用地。（2）外部移交用地范圍劃定與更新項(xiàng)目位于同一行政區(qū)（含新區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)；應(yīng)包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的產(chǎn)權(quán)邊界；滿足規(guī)劃確定的公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求；單個(gè)劃定的用地面積原則上不小于3000平（擴(kuò)建和節(jié)點(diǎn)用地除外）。（3）外部移交用地計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)拆除范圍內(nèi)合法用地比例不低于30%的，可按以下方式計(jì)入：手續(xù)完善的各類用地，按1:1用地面積計(jì)入合法土地面積；未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)的用地，按1:0.55用地面積計(jì)入合法土地面積。（4）外部移交用地轉(zhuǎn)移容積外部移交用地屬建成區(qū)的，可計(jì)算轉(zhuǎn)移容積(建成區(qū)面積×轉(zhuǎn)移系數(shù))；外部移交用地屬未建設(shè)用地的，不計(jì)算轉(zhuǎn)移容積。48一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策9、深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定2019年2月2日發(fā)布，明確規(guī)劃容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積三部分組成。基礎(chǔ)容積按照《深標(biāo)》關(guān)于密度分區(qū)與容積率的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)移容積是超出規(guī)定貢獻(xiàn)的用地面積與基礎(chǔ)容積率的乘積。（移交用地作為學(xué)校、醫(yī)院和文化設(shè)施的，還可增加30%轉(zhuǎn)移容積）范圍外的轉(zhuǎn)移容積是按“飛地”政策進(jìn)行核算。獎(jiǎng)勵(lì)容積包括配建政策性用房、公共設(shè)施、公共空間、保留歷史建筑等。（獎(jiǎng)勵(lì)容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%。因配建保障住房所核算的獎(jiǎng)勵(lì)容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受本款限制。）關(guān)注點(diǎn)：現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不進(jìn)行拆除重建。49一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策10、深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定與原《申報(bào)指引》（2010）相比主要有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一是落實(shí)新的政策，并進(jìn)行細(xì)化和明確，形成全市統(tǒng)一的規(guī)則。二是與近年來(lái)出臺(tái)的涉及更新工作操作層面的政策進(jìn)行了橫向銜接。三是尊重舊版《申報(bào)指引》形成的既有操作規(guī)定，刪除不再適用的部分條款。四是結(jié)合實(shí)踐，優(yōu)化完善原有內(nèi)容，增加了“計(jì)劃調(diào)整”（增加或減少）、“計(jì)劃調(diào)出”（申請(qǐng)或清理），提出計(jì)劃有效期管理。關(guān)注點(diǎn)：1、對(duì)于現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。2、自公告之日起有效期兩年，可申請(qǐng)延期一年，原則上僅可延期一次。3、擴(kuò)大“工改?！钡倪m用對(duì)象，工業(yè)區(qū)塊線外的工業(yè)用地只要滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的要求。4、具體清理辦法由市規(guī)劃和自然資源部門另行擬訂報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。50一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——最新政策11、關(guān)于深入推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施再次強(qiáng)調(diào)規(guī)劃先行，加大片區(qū)統(tǒng)籌的力度。轉(zhuǎn)變理念，深化城市更新內(nèi)涵（綠色、傳承、智慧）。多措并舉，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。有機(jī)更新，鼓勵(lì)城中村綜合整治。持續(xù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市更新高質(zhì)高效（有進(jìn)有出、搬遷問(wèn)題、成本等）規(guī)范管理，確保全市城市更新“一盤棋”（統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范流程）。51一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（四）主要政策——征求意見稿12、深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則（第二次征求稿）匯總各類地價(jià)政策，包括新增用地、城市更新、土地整備、棚改等。土地市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一由土地行政主管部門組織市非盈利性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。明確評(píng)估方法和權(quán)重，標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法（70%）和剩余法（30%）。明確各類項(xiàng)目的地價(jià)修正系數(shù)。52一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEIN第二部分

城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

（一）相關(guān)利益方（二）基本流程53第二部分城市更新基本流程AUTHORITAT關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目定位及補(bǔ)償方案項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出各種可行方案的優(yōu)劣項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)………………關(guān)注點(diǎn)自主或合作開發(fā)方案合作開發(fā)的分成比例所得補(bǔ)償?shù)暮侠硇皂?xiàng)目實(shí)施的保障性………………關(guān)注點(diǎn)與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)性對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的影響對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響對(duì)政府效益的影響………………企業(yè)業(yè)主個(gè)人利益土地發(fā)展權(quán)再分配政府土地再利用的整合城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益二、城市更新基本流程（一）相關(guān)利益方54關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)企業(yè)業(yè)主個(gè)人利益土地發(fā)展權(quán)再分配政府土地再初步研判項(xiàng)目實(shí)施的可行性，選擇意向合作方，形成城市更新計(jì)劃申報(bào)要件。解決問(wèn)題第一階段：計(jì)劃申報(bào)二、城市更新基本流程（二）基本流程55初步研判項(xiàng)目實(shí)施的可行性，選擇意向合作方，形成城市更新計(jì)劃申二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

第一階段：計(jì)劃申報(bào)1、前期工作（1）基本信息調(diào)查地塊現(xiàn)狀信息（合法面積不低于60%）；建筑物現(xiàn)狀信息（建成時(shí)間：住宅＞20年、非住宅＞15年）；權(quán)利主體基本信息。（2）更新意愿征集單一地塊：同意的建筑面積和權(quán)利人超過(guò)2/3；多個(gè)地塊：符合單一地塊條件的土地面積大于80%；舊住宅區(qū)：政府主導(dǎo)為主（棚改），與其他舊區(qū)混雜的零散舊住宅區(qū)應(yīng)達(dá)到100%。（3）涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行研究，并取得產(chǎn)業(yè)部門的證明文件。（4）涉及集體資產(chǎn)的需對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證，并公開選擇意向合作方。56二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細(xì)

第一階段：計(jì)劃申報(bào)2、更新計(jì)劃申報(bào)（1）申報(bào)主體報(bào)各區(qū)主管部門。（2）區(qū)主管部門按相關(guān)規(guī)定核查、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、組織意愿公示、征求相關(guān)單位意見，包括：發(fā)改局、經(jīng)促局、教育局、科創(chuàng)局、文旅局、衛(wèi)生計(jì)生局、環(huán)保水務(wù)局、城管局、土地整備中心、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室、重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理署、交通運(yùn)輸局、規(guī)劃國(guó)土局、供電局、街道辦。（3）區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審批，通過(guò)后公示。（4）報(bào)市規(guī)土委備案，同時(shí)抄送區(qū)規(guī)劃國(guó)土局。57二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEIN完成項(xiàng)目確權(quán)工作，確定項(xiàng)目發(fā)展方向和功能配