房地產(chǎn)設(shè)計指標解析圖文

房地產(chǎn)設(shè)計指標解析一、主要經(jīng)濟技術(shù)指標二、指標與經(jīng)營的關(guān)系三、設(shè)計前提條件需求目錄總圖和總平面圖的關(guān)系：

總平面圖——總圖的一部分總圖——規(guī)劃報建中的“五圖一書”。包括現(xiàn)狀圖、用地規(guī)劃圖、道路管線工程規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖及規(guī)劃說明書。說明書內(nèi)容：現(xiàn)狀條件分析、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思、用地布局、空間組織和景觀特色要求等，同時包含消防專篇等各個專項說明。一、主要經(jīng)濟技術(shù)指標

項目用地容積率建筑密度停車位配套指標總平面圖的主要經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地二、指標與經(jīng)營的關(guān)系

項目用地其中：城市代征地——根據(jù)有關(guān)規(guī)定代征的公共用地，包括代征綠地及代征道路等代征綠地特別注意：代征地的建設(shè)出資主體及使用主體A地塊A地塊A’地塊圖中A’地塊相對整個項目屬于飛地。飛地——屬于同一項目用地但不與主要用地毗鄰的用地項目用地特別注意：飛地的可建設(shè)性和相關(guān)指標項目建設(shè)用地類型：商業(yè)用地、住宅用地、商服用地、酒店、寫字樓、辦公用地等特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別商業(yè)用地：用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商服用地：指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。商服用地大部分屬于出讓土地，土地使用年限為40年。商服用地——包括商業(yè)用地，金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地，商業(yè)用地只是商服用地的一部分項目用地容積率容積率：指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率對開發(fā)商而言，容積率決定了地價成本在房屋中所占比例一般情況容積率越高，樓面地價越低，但產(chǎn)品品質(zhì)可能變低對住戶而言，容積率意味著居住舒適度，一般新區(qū)高層≤3.5

容積率=建筑密度X平均層數(shù)毛容積率=總的地上建筑面積/總用地面積（含代征地、飛地）凈容積率=總的地上建筑面積/凈用地面積容積率常見產(chǎn)品容積率獨立別墅：0.1-0.3

雙拼別墅：0.3-0.4聯(lián)排別墅：0.4-0.7

多層（4-6層）：0.8-1.2小高層（11層）：1.5-2.0

高層（18層）：1.8-2.5

高層（32層）：3.0-4.5同樣的容積率，據(jù)項目定位及要求可以有多種產(chǎn)品組合北京滟瀾山（聯(lián)排）青島滟瀾海岸一期（類獨棟）戶面積225-300㎡，平均面積252㎡，容積率0.67戶面積180-230㎡，平均面積204㎡，容積率0.630.6-0.7容積率產(chǎn)品的研究容積率容積率≤3.8容積積率率影響響容容積積率率的的因因素素———日照照、、退退紅紅線線間間距距、、限限高高及及產(chǎn)產(chǎn)品品品品類類、、單單體體樓樓型型等等容積積率率日照照影影響響單體體樓樓型型———大進進深深多多單單元元的的平平面面組組合合對對容容積積率率貢貢獻獻大大樓型型的的選選擇擇大大大大提提高高了了容容積積率率一棟棟住住宅宅占占到到住住宅宅總總面面積積的的36%邊角角地地塊塊的的有有效效利利用用規(guī)劃劃少少量量東東西西向向建建筑筑（（用用地地位位置置優(yōu)優(yōu)越越））容積積率率不平平衡衡使使用用容容積積率率（（拉拉高高拍拍低低）），，可可有有效效提高高產(chǎn)產(chǎn)品品溢溢價價及項目目總總貨貨值值，做總總圖圖之之前前要要進進行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合比比例例強強排排比比較較運用用兩兩種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，賣高高一一級級業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的價價格格，提提高高溢溢價價空空間間，，價格格舉舉例例：：獨獨棟棟＞＞聯(lián)聯(lián)排排，，洋洋房房＞＞高高層層資源源利利用用最最大大化化，，盡盡可可能能多多的的擴大大優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源戶戶型型比比例例，擴擴大大溢溢價價范范圍圍盡可可能能開發(fā)發(fā)不不占占容容積積率率的的地地上上和和地地下下空空間間，變變?yōu)闉榭煽射N銷售售面面積積容積積率率不平平衡衡使使用用容容積積率率布置在北面和西面7+1電梯洋房居中布置小區(qū)中部形成系列組團向40米綠帶借景。容積積率率不平平衡衡使使用用容容積積率率（（拉拉高高拍拍低低）），，可可有有效效提高高產(chǎn)產(chǎn)品品溢溢價價及項目目總總貨貨值值，做總總圖圖之之前前要要進進行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合比比例例強強排排比比較較容積積率率容積率面積收益聯(lián)排、親地底躍、電梯頂躍洋房高層容積積率率運用用兩兩種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，賣高高一一級級業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的價價格格同樣樣容容積積率率情情況況下下，，實實現(xiàn)現(xiàn)更更高高的的產(chǎn)產(chǎn)品品業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的溢溢價價遠遠大大于于產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身的的溢溢價價一樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，實實現(xiàn)現(xiàn)更更低低的的總總價價區(qū)區(qū)間間前后后下下沉沉式式私私人人花花園園不不但但有有效效的的給給夾夾層層采采光光更更給給住住戶戶帶帶來來舒舒適適愜愜意意的的活活動動場場地地。。入戶戶大大堂堂前前采采用用緩緩坡坡的的形形式式，，使使整整個個住住宅宅美美觀觀大大氣氣。。采用用這這種種布布局局方方式式，，對對首首層層戶戶型型可可以以產(chǎn)產(chǎn)生生比比較較大大的的溢價價空空間間。容積積率率資源源利利用用最最大大化化，，盡盡可可能能多多的的擴擴大大優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源戶戶型型比比例例，，擴擴大大溢溢價價范范圍圍盡可可能能開開發(fā)發(fā)不不占占容容積積率率的的地地上上和和地地下下空空間間，，變變?yōu)闉榭煽射N銷售售面面積積容積積率率用足足規(guī)規(guī)劃劃法法規(guī)規(guī)邊邊界界，，變變相相提提高高容容積積率率雙層層高高陽陽臺臺花架架封封樓樓板板閣樓樓及及地地下下室室裝飾飾陽陽臺臺改改房房間間假飄飄窗窗增增加加房房間間面面積積設(shè)備備板板（（結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)板板））變變室室內(nèi)內(nèi)空空間間………特別別注注意意：：所所有有偷偷面面積積手手段段報報建建圖圖與與給給業(yè)業(yè)主主的的交交樓樓標標準準是是不不同同的的，，必必須須提提前前策策劃劃驗驗收收策策略略及及施施工工先先后后順順序序容積積率率雙層層高高可可變變空空間間的的利利用用優(yōu)點點：：零零房房間間變變成成兩兩房房，，三三房房變變成成五五房房；；功能能：：可可以以作作為為家家庭庭娛娛樂樂室室、、書書房房、、保保姆姆間間、、空空中中花花園園等等多多種種用用途途，，上上下下層層不不等等高高分分隔隔，，靈靈活活多多變變。。雙層層高高陽陽臺臺此種種戶戶型型的的優(yōu)優(yōu)勢勢：：1.贈送送面面積積比比較較大大2.多增增加加的的面面積積主主要要出出現(xiàn)現(xiàn)在在由由陽陽臺臺圍圍合合而而成成的的室室外外天天井井，，既既不不占占建建筑筑的的體體積積也也不不占占建建筑筑覆覆蓋蓋率率3.改造造后后不不會會增增減減陽陽臺臺的的排排水水設(shè)設(shè)備備，，易易于于改改造造花架架封封樓樓板板容積積率率閣樓樓及及地地下下室室容積積率率建筑筑密密度度———建筑筑的的基基地地總總面面積積與與用用地地面面積積的的比比率率建筑筑密密度度反反映映整整個個項項目目的的親親地地程程度度，，親親地地產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有較較高高的的溢溢價價能能力力損失失建建筑筑密密度度等等于于白白白白扔扔掉掉一一塊塊溢溢價價空空間間建筑筑密密度度對住住宅宅而而言言：：首層層價價值值是是標標準準層層價價值值的的1.5-2倍（（可可做做花花園園及及地地下下室室））對商商業(yè)業(yè)而而言言：：城市市核核心心：：商商業(yè)業(yè)首首層層價價格格/住宅宅首首層層價價格格=3：1城市市近近郊郊：：商商業(yè)業(yè)首首層層價價格格/住宅宅首首層層價價格格=2：1城市市遠遠郊郊：：商商業(yè)業(yè)首首層層商商業(yè)業(yè)價價值值/住宅宅首首層層價價=1.5～2：1做足足沿沿街街商商業(yè)業(yè)建筑筑密密度度商業(yè)業(yè)步步行行街街，，提提高高項項目目溢溢價價的的另另一一途途徑徑建筑筑密密度度建筑筑密密度度增加加首首層層住住宅宅數(shù)數(shù)量量，，提提高高項項目目溢溢價價首層層戶戶型型（（贈贈送送私私家家花花園園或或是是贈贈送送地地下下空空間間））是是項項目目賣賣價價最最高高的的戶戶型型，，項項目目溢溢價價的的主主要要組組成成部部分分。。容積積率率和和密密度度規(guī)規(guī)定定各類類建建筑筑密密度度、、容容積積率率上上限限指指標標———據(jù)《陜西西省省城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)定定》特別別注注意意：：超超出出規(guī)規(guī)范范要要求求的的指指標標很很難難正正常常通通過過審審批批，，需需付付出出額額外外的的公公關(guān)關(guān)成成本本關(guān)于于車車位位配配比比，，根根據(jù)據(jù)《陜西西省省城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)定定》的要要求求：：高端端業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)（（別別墅墅、、洋洋房房））：：1個車車位位/100㎡㎡低端端業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)（（小小戶戶型型））：：0.8車位位/100㎡㎡商業(yè)業(yè)：：1個車車位位/100㎡㎡酒店店：：0.8車位位/100㎡㎡寫字字樓樓：：0.7車位位/100㎡㎡停車車位位車位位經(jīng)經(jīng)營營的的主主要要問問題題：周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率、、利利潤潤率率周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率：銷售售節(jié)節(jié)點點晚晚，由由于于車車位位在在單單體體建建筑筑竣竣工工驗驗收收后后才才能能銷銷售售，，資資金金回回收收期期長長；；銷售售周周期期長長，車車位位銷銷售售率率較較低低，，部部分分業(yè)業(yè)主主會會選選擇擇租租車車位位；；利潤率：地下車庫：對對于住宅，當當車庫售價超超過12萬/個時，負一層層車庫有利潤潤；當車庫售價超過15萬/個時，負二層層車庫有利潤潤；機械停車：無無產(chǎn)權(quán)，適于于商業(yè)、酒店店等，住宅慎慎重考慮；人防車位：無無產(chǎn)權(quán)，可考考慮長期租賃賃，提高車位位運營能力；；地面停車：投投入產(chǎn)出比高高，但影響項項目品質(zhì)，需需結(jié)合設(shè)計綜綜合考慮；停車位長沙桂花城停車位車位成本——地面車位的成成本：2.5mx5.0mx150元/m2=1875元負一層車位成成本：30-35㎡x2500元/㎡=7.5-8.75萬元負二層車位成成本：35㎡x3000元/㎡=10.5萬元人防車位的成成本：40㎡x3500元/㎡=14萬元車位運營——地面車位租賃賃：150元/月X12=1800元/年人防車位租賃賃：300元/月X12=3600元/年融資問題：對于西安地區(qū)區(qū)而言，可售售的這部分車車庫，大產(chǎn)權(quán)權(quán)是在開發(fā)發(fā)商商手中，購買買車位的車主主只有使用權(quán)權(quán)，這樣開發(fā)發(fā)商可以向銀銀行抵押，以以便繼續(xù)融資資。子母車位：西安暫時不認認，有的地區(qū)區(qū)算1.5個車位。（對對于地下室空空間的利用及及銷售非常有有利）微型車位：大興區(qū)認10%，需提前溝通通。重慶可達達到30%。停車位車位的其他問問題在設(shè)計規(guī)范中中，對微車位位和小車位有有明確的尺寸寸規(guī)定：垂直停車：2400x5300（?。?，2200x4500（微）平行停車：2400x6000（?。?，2200x5500（微）在實際的設(shè)計計中，可以采采用小車位+微車位的組合方式，，可以利用好好柱網(wǎng)和邊角角空間。但是是對微車位的的數(shù)量在前期期需要和規(guī)劃劃局協(xié)商而定定。停車位小車位應(yīng)用案案例停車位子母車位應(yīng)用用案例停車位車戶比——車戶比高對住住宅銷售有利利，對車位銷銷售不利一般規(guī)律：首置首改項目目，或低成本本低利潤項目目，車位數(shù)只只要滿足政府府報建和驗收要求的最低低限；盡量多做一些些露天車位，，減少地下二二層車位，充充分利用人防防面積，控制制每個車位的面面積，降低成成本。對于高端項目目，車位的利利潤較高，車車位需求相對對較高，車位位數(shù)以營銷需需求為準。盡量量多做一些有有產(chǎn)權(quán)的車位位。停車位車庫成本控制制方法案例——地面車庫停車位車庫成本控制制方法案例——停車橋停車位車庫成本控制制方法案例——地面停車配套居住區(qū)公共服服務(wù)設(shè)施（配配套公建）包包括：教育醫(yī)療、金融郵郵電、社區(qū)服服務(wù)、商業(yè)服服務(wù)文化體育行政管理市政公用示范區(qū)（戶型型、景觀、裝裝修）決定項項目開盤的單單價項目配套情況況決定價格上上升的斜率公共服務(wù)設(shè)施施控制指標（（㎡/千人）居住區(qū)按居住住戶數(shù)或人口口規(guī)?？煞譃闉榫幼^(qū)、小小區(qū)、組團三三級。配套教育配套——屬于單獨用地，一般應(yīng)移交交給教育部門門，但現(xiàn)在比比較多的操作作模式為開發(fā)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)權(quán)，自己招商商引資。這樣樣的操作模式式，開發(fā)商還還是有一小部部分的利潤的的。在項目談判階階段，盡量降降低學(xué)校規(guī)模模；在規(guī)模相相同的條件下下，盡量降低低面積（建筑筑面積及用地地面積）。根據(jù)陜西省《城市新建居住住區(qū)配套規(guī)劃劃建設(shè)幼兒園園、小學(xué)的指指導(dǎo)意見》規(guī)定：在達到到必須建設(shè)幼幼兒園、小學(xué)學(xué)的小區(qū)內(nèi)，，本著“誰開發(fā)建設(shè)、、誰完善配套套”的原則，開發(fā)發(fā)商在縣級教教育行政部門門的統(tǒng)一規(guī)劃劃下，設(shè)計居居住區(qū)幼兒園園、小學(xué)建設(shè)設(shè)方案，經(jīng)有有關(guān)部門審定定同意后組織織實施。在竣竣工驗收合格格并取得配套套設(shè)施建設(shè)合合同履行確認認證明后，應(yīng)應(yīng)在三個月內(nèi)內(nèi)向縣級教育育行政部門完完成移交手續(xù)續(xù)。并且開發(fā)發(fā)商依法承擔(dān)擔(dān)教育配套設(shè)設(shè)施移交后的的保修責(zé)任。。配套金融郵電、醫(yī)醫(yī)療、社區(qū)服服務(wù)等——可以在前期與與政府討論，，由開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)規(guī)劃、建設(shè)等等。但是把其其歸于裙房商商業(yè)之中，這這樣開發(fā)商可可以擁有這些些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)權(quán)。開發(fā)商通通過招商來滿滿足政府驗收收的要求。配套行政管理——物業(yè)管理用房房包括三個大大的部分：物物業(yè)辦公、員員工宿舍、員員工餐廳及物物業(yè)倉庫。物業(yè)辦公用房房主要包括：：客戶服務(wù)區(qū)區(qū)、財務(wù)收費費區(qū)、辦公區(qū)區(qū)、保潔區(qū)等等。此部分用用房一般是放放在地上區(qū)域域，根據(jù)項目目規(guī)模約100-300㎡。地上部分一一般只設(shè)財務(wù)務(wù)收費及客戶戶服務(wù)區(qū)，其其他服務(wù)性辦辦公用房盡量量放在地下室室，提高可售售比。員工宿舍及員員工餐廳盡量量設(shè)在地下室室，不占用容容積率，同時時考慮下沉庭庭院，提高使使用舒適度。。配套配套文化體育配套套會所是帶特定定功能的商業(yè)業(yè)，一般宜沿沿街布置，便便于對外經(jīng)營營?？倛D報建建時，會所要要注明為商業(yè)業(yè)用房配套盡量用非非容積率面積積實現(xiàn)配套配套盡量用非非容積率面積積實現(xiàn)配套三、設(shè)計前提提條件需求設(shè)計所需前提提條件：1.拓展部：用地指標、周周邊情況、合合作方的特殊殊要求；2.前期部：規(guī)劃要求、市市政條件、現(xiàn)現(xiàn)狀地形圖、、水文資料、、市政開口；；3.營銷部：產(chǎn)品類型及面面積配比、客客戶價值關(guān)注注點及排序、、推盤節(jié)奏及及相關(guān)貨量；；4.物業(yè)部：物業(yè)用房面積積、管理方案案（規(guī)劃階段段共同協(xié)商））；5.實業(yè)公司（城城改項目）：：項目階段、與與村民的合作作協(xié)議（車位位數(shù)、物業(yè)管管理模式、戶型及戶型面面積要求等））；6.商業(yè)管理公司司：產(chǎn)品定位、商商業(yè)管理模式式等。位置選擇選擇有山有水的地方，身處城市，親近自然；別墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁華。注重周邊的人文景觀，重視別墅品質(zhì)的純粹性；結(jié)構(gòu)設(shè)計別墅應(yīng)做到3層；設(shè)計屋頂要有花園；對純水岸的親水平臺設(shè)計認可度極高。外立面設(shè)計外立面中式風(fēng)格；外墻有品質(zhì)感，如觀瀾高爾夫；外立面古典風(fēng)格戶型設(shè)計客廳面積加大；房間數(shù)量太多，減少；主人房面積一定要大；戶型