房地產項目精細化管理講義

房地產項目精細化管理開發(fā)管理的新主張——“五圖一書”

企業(yè)管理關聯(lián)因素分析圖設計管理關聯(lián)因素分析圖管理施工關聯(lián)因素分析圖設計與成本管理因果分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產項目全程運作指導書狀景現(xiàn)愿管做大難點業(yè)績資源機制基礎方法途徑規(guī)范化運作關聯(lián)業(yè)務多項目運作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復制/創(chuàng)新資金運作獲利能力運作模式組織構架決策機制預警機制淘汰機制描述政府關系融資渠道土地儲備管理團隊控制能力員工素質激勵機制多元化運作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機構企業(yè)管理關聯(lián)因素分析圖理做強標準化運作企業(yè)規(guī)模成本管理技術管理開發(fā)速度開發(fā)規(guī)模職能平衡研究評審知識專題防范技術研發(fā)技術配合功能缺陷交叉出錯新技術應用生態(tài)住宅節(jié)能設計報建/驗收設計進度設計深度原則性符合性完整性基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設計限額功能性感觀缺陷交樓索賠技術管理營銷/策劃菜單式裝修控制設計管理關聯(lián)因素分析圖設計工期技術服務設計質量施工管理成本管理設計費用設計合同設計顧問IⅣⅡⅢ進質量過程難點界面協(xié)調造價方法投入通病防治樣板制生產設備質量監(jiān)督體系開工驗收封殺變更杠桿調節(jié)結算管理變更頻繁圖紙問題自然因素例外事件關鍵線路樣板間展示要素管理依據(jù)管理目標管理重點管理工具資金短缺甲方變更交叉作業(yè)面建筑材料質量控制體系預審制造價管理管理交底干擾施工管理關聯(lián)因素分析圖度合同手續(xù)不全索賠防范行政許可支付管理計價模式選擇失誤管理成本管建筑準入成果方便驗收材料選擇結構選型荷載取值空調/通風消防工程電梯選型建筑平面設計服務專業(yè)接口設計深度圖紙指標計算書設計設計作品設計資質設計取費合作精神設計限額功能缺陷電子文件地基處理結構布置截面取值建筑風格水電工程質量設計與成本管理因果分析圖理設計質量構造設計錯漏碰缺建筑立面建筑材料結構設備建筑取費設計進度成本管理管理成本隱模式運作事前措施企業(yè)建設項目競爭環(huán)境平衡工具目標指標分解淘汰機制建設費用業(yè)務費用資源庫工作模板管理軟件資金流產品研發(fā)誠信經營集權/分權過失成本決策成本區(qū)域差異顯性資源整合團隊建設規(guī)范化管理信息化管理品牌推廣守法經營國企／民企營銷費用管理費用獎罰機制性價比數(shù)據(jù)庫理念成本管理與管理成本分析圖性事中文化建設成本分攤獨立/合作運營成本時間成本企業(yè)戰(zhàn)略房地產項目全程運作指導書內容機會選擇啟動項目開工與建設營銷與策化驗收與交樓財稅管理選地要點：宗地資料、土地成本、產權狀況、開發(fā)價值可行性研究：技術比選、經濟比選經營管理：合作方式比選、融資方式比選、管理模式比選企業(yè)外部：立項、報建、報批企業(yè)內部：組建項目公司、籌措啟動資金、選擇合作伙伴外部：接受政府監(jiān)督與指導內部：質量、進度、投資、安全生產與文明施工管理外部：進行單項和綜合驗收，辦理產權登記內部：加強核算，保障資金供給交樓：驗收后交樓，進行售后服務和物業(yè)管理外部：接受政府的財、稅監(jiān)督與檢查；接受股東或銀行的監(jiān)督外部：辦理預售證內部：在售價與銷售速度之間尋求平衡準備實施企業(yè)管理的新主張——“五圖一書”

管理組織參考圖管理需求分析圖管理目標控制圖管理水平測試圖管理文化剖析圖績效考核白皮書管理組織規(guī)劃圖內容依據(jù)

選擇管理跨度空間跨度單項目管理多項目管理行業(yè)跨度多元化經營品牌連鎖品牌建設企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展愿景專業(yè)化-1市場化專業(yè)外判：設計/施工/監(jiān)理/營銷/物管專業(yè)顧問項目托管當?shù)剡\作異地運作管理需需求分分析圖圖人才人才難難求資源內容工作環(huán)環(huán)境中小企企業(yè)工作待待遇合作資資源管理工工具中小城城市企業(yè)承承受能能力新老員員工矛矛盾適應環(huán)環(huán)境融入文文化傳播先先進理理念促進管管理提提升改造環(huán)環(huán)境人才難難留技術服服務設計公公司營銷策策劃管理咨咨詢技術咨咨詢顧問公公司技術類類管理類類-2工作模模板信息平平臺-3消除隔隔閡質量管理目目標控控制圖圖計劃決策贏利選擇面積最最大化化利潤最最大化化盤活現(xiàn)現(xiàn)金流流操盤手手組織架架構運作模模式變化外部內部報批/報建施工環(huán)環(huán)節(jié)重大技技術變變更材料/設備定定板干擾人為非人為為推卸責責任謀取利利益機制素質合伙人人合作人人價格品牌服務（資金金/進度））摩擦（利潤潤）市場整體水水平提提升開發(fā)成成本上上升產品管控土地材料政策土地信貸銷售輿論管理水水平測測試圖圖觀察旁聽了解訪談技術管管理成本管管理已建項項目實實物擬建項項目圖圖紙文件庫庫/信息庫庫技術軟軟件/管理軟軟件溝通水水平專業(yè)水水平內部例例會外部專專題會會評標會會評審會會控制能能力贏利能能力成本指指標資金平平衡銷售均均價銷售速速度管理制制度較適用用管理文文化員工價價值觀觀員工忠忠誠度度內容不適用用管理文文化剖剖析圖圖文化內內涵經營哲哲學管理導導向文化特特點文化功功效內容企業(yè)發(fā)發(fā)展：：成長長速度度/成長管管理價值分分配：：股東東/員工/合作者者/客戶利利益分分配重結果果/重過程程對員工工的基基本假假設老板文文化>團隊文文化-4團隊文文化>老板文文化導向作作用：：引導導員工工看什什么?怎么看看?凝聚作作用：：告訴訴員工工想什什么?怎么想想?規(guī)范作作用：：規(guī)范范員工工做什什么?怎么做做?績效管管理白白皮書書考核方方式目標經經營（（無免免責條條件））目標管管理（（有免免責條條件））不可抗抗力：：拆遷遷/報建/政策/資金配合責責任：：主辦辦與協(xié)協(xié)辦部部門計劃管管理顯性成成本：：工程程成本本、期期間成成本隱性成成本：：過失失成本本、決決策成成本成本管管理考核指指標考核效效果考核管管理體體系考核管管理目目的內容設計管管理技技術——““五圖一一書””外部管管理合合作關關系圖圖內部管管理任任務分分配圖圖設計文文件評評審控控制圖圖設計市市場現(xiàn)現(xiàn)狀分分析圖圖設計質質量管管理分分析圖圖設計發(fā)包操操作建議書書外部管理合合作關系圖圖開發(fā)商概念設計地質勘察設計監(jiān)理建筑設計施工圖審查查專項設計總圖、建筑筑結構水、電、暖暖通消防人防土建工程：：深基坑支支護、幕墻墻、鋼結構構、預應力結構構、網架、、地基處理理裝修與景觀觀：園林、、綠化、室室內外裝修修、標識、景觀觀照明公用工程：：供水、供供電、供熱熱、通訊、、煤氣、智能化、市市政道路與與管網、發(fā)發(fā)電機及環(huán)保、停停車交通系系統(tǒng)、中水水系統(tǒng)等綜合：廚房房設備及環(huán)環(huán)保、體育育設施（泳池、運運動場地等等）表示合同關關系表示協(xié)作關關系表示協(xié)調關關系內部管理任任務分配圖圖內容技術管理技術配合研究設計產產品評審設計成成果報建配合（熟悉報建建、報批工工作程序））招標配合（提供技術術參數(shù)與質質量標準））銷售配合（樓書與模模型制作把把關、編制制使用說明明書）施工配合（審核技術術聯(lián)系單、、填寫工地地處理卡））驗收配合（編制竣工工圖）總結設計經經驗新技術新材材料信息庫庫設計資源信信息庫成本控制數(shù)數(shù)據(jù)庫裝修、園林林消防、人防防水電、通風風建筑、結構構成本控制缺陷控制技術創(chuàng)新設計文件評評審控制圖圖原則性評審符合宗地規(guī)規(guī)劃指標符合強制性性規(guī)范有效性滿足設計任任務指標滿足設計深深度要求滿足設計技技術措施要要求符合性評審完整體圖紙藍圖電子文件計算書預留專業(yè)間間的信息接接口投資控制限額設計指指標投入與產出出比選缺陷防范功能缺陷風格不協(xié)調調專業(yè)交叉出出錯綜合性評審防災(消防、人防防、抗震、、防風、防防洪、防滑坡坡、避開高高壓走廊））節(jié)能、環(huán)保保內容設計市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析圖圖方案創(chuàng)新能能力強企業(yè)分類施工圖實施施能力偏弱弱設計質量較較高經營理念以創(chuàng)新作為為核心競爭爭力以品牌和市市場份額保保持領先地地位以服務贏得得客戶以低價獲得得任務內部管理管理的差異異-5設計師的職職業(yè)操守知名設計事事務所創(chuàng)新能力一一般復制能力強強質量參差不不齊甲、乙級設設計院炒更一族內容設計質量管管理分析圖圖過程管理內容管理沖突完整性裝修標準與施施工發(fā)包的矛矛盾裝修標準與施施工圖審查的的矛盾廣義質量設計浪費、保保守風格不協(xié)調管理依據(jù)法律合同中間成果控制經濟技術術指標-6滿足功能外觀觀要求技術規(guī)范技術措施開發(fā)商：施工工圖作業(yè)指導導書設計院：設計計要求調查問問卷功能缺陷、感感觀缺陷設計發(fā)包操作作建議書發(fā)包模式內容平行發(fā)包分段發(fā)包概念設計施工圖設計專項設計深基坑支護二次深化設計計：外立面、、幕墻、門窗窗合同組成合同文本合同附件設計任務書設計承諾書設計人員更換換限額設計承諾諾施工配合承諾諾控制要素質量控制關鍵控制點設計深度用戶變更：初初期/中期/晚期變更技術配合概念設計與施施工圖設計平行發(fā)包專業(yè)業(yè)交叉配合設計技術管理理——“五圖一書”項目基地環(huán)境境分析圖概念設計任務務書模板景觀設計任務務書模板住宅規(guī)劃設計計指標圖住宅節(jié)能設計計控制圖項目贏利模式式建議書項目基地環(huán)境境分析圖內容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結合部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、聽聽、聞勘察：復雜地地質條件、地地下管線、文文物項目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總高高度、層數(shù)、、退讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀、、地形、朝向向概念設計任務務書模板內容項目資料設計要點成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地位位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境/地貌/配套/交通開發(fā)強度：建建筑密度/容積率/道路/停車/限高/退紅線開發(fā)配套：生生活配套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點項目定位設計指標：住住宅總面積/戶型比例/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建建筑體量/建筑風格/建筑景觀物管要求：主主次入口/道路/交通/停車管理一般項目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住住宅平、立面面圖/效果圖重要項目：視視線分析/建筑模型/三維動畫景觀設計任務務書模板內容項目資料設計要點成果要求方案設計質量/深度施工圖設計建筑規(guī)劃成果果文件：總平平面/豎向設計/道路交通/主次入口/單體設計/效果圖營銷賣場包裝裝要求：營銷銷主題/銷售展示路線線功能要求：觀觀賞性/參與性/識別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一一類二類三類類景區(qū)造價指指標硬景：園建、、造型小品、、水景、燈飾、家私單方造價軟景：喬木、、灌木、花卉卉、植被住宅規(guī)劃設計計指標圖內容宗地設計要點點規(guī)范/技術措施均好性用地紅線建筑退紅線距距離綜合技術經濟濟指標消防交通建筑綜合管線平衡衡容積率停車位綠化率建筑高度面積計算規(guī)則則防火撲救道路停車日照間距通風、采光住宅節(jié)能設計計控制圖內容強制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保溫隔熱門窗提高保保溫性性能玻璃厚厚度框料絕絕熱措措施塊料鋪鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱熱反射射性能能屋面架空蓄水/綠化太陽能能熱水器器道路照照明屋頂內內嵌墻體內內嵌風能、、地熱熱清潔能能源節(jié)水潔具中水回回用燈具變頻泵泵節(jié)能精裝修修交樓樓資源源節(jié)節(jié)約約項目目贏贏利利模模式式建建議議書書開發(fā)發(fā)價價值值容積積率率不不變變，，建建筑筑密密度度比比選選資源源分分配配內容商住住樓樓純住住宅宅容積積率率不不變變，，開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏比比選選裙樓樓商商業(yè)業(yè)價價值值塔樓樓住住宅宅品品質質景觀觀資資源源分分配配生活活便便利利平平衡衡容積積率率不不變變，，產產品品組組合合比比選選設計計品品質質控控制制———““五圖圖一一書書””住宅宅花花園園陽陽臺臺品品質質控控制制圖圖住宅宅客客廳廳餐餐廳廳品品質質控控制制圖圖住宅宅主主臥臥次次臥臥品品質質控控制制圖圖廚房房生生活活陽陽臺臺品品質質控控制制圖圖住宅宅衛(wèi)衛(wèi)生生間間品品質質控控制制圖圖住宅宅整整體體包包裝裝操操作作議議建建書書住宅宅花花園園陽陽臺臺品品質質控控制制圖圖入戶戶花花園園觀景景陽陽臺臺內容景觀觀型型過道道型型層數(shù)數(shù)單層層雙層層奇數(shù)數(shù)/偶數(shù)數(shù)咬合合型型地面面考慮慮覆覆土土下下沉沉30cm左右右不考考慮慮覆覆土土下下沉沉10cm左右右采光光量量控制制面面寬寬與與進進深深的的比比例例采光光面面的的位位置置與客客廳廳的的關關系系層高高正出出：：陽陽臺臺采采光光面面較較寬寬側出出：：注注意意對對臥臥室室的的影影響響單層層：：進進深深大大時時采采光光較較弱弱雙層層：：帶帶來來視視線線干干擾擾/飄雨雨住宅宅客客廳廳餐餐廳廳品品質質控控制制圖圖戶型型差差異異內容緊湊湊型型：：平平層層、、創(chuàng)創(chuàng)意意小小空空間間豪華華型型：：大大平平層層（（一一層層一一戶戶））、、錯錯層層、、復復式式、、別別墅墅舒適適型型：：平平層層、、躍躍式式、、錯錯層層控制制要要點點內部部關關系系：：妥妥善善處處理理與與入入戶戶門門、、景景觀觀陽陽臺臺、、室室內內樓樓梯梯、、廚房房、、生生活活陽陽臺臺間間的的關關系系美觀觀需需求求：：隱隱梁梁隱隱柱柱、、利利于于空空調調、、暖暖氣氣片片布布置置功能能需需求求：：采采光光、、通通風風、、朝朝向向、、景景觀觀、、布布置置家家具具布置置差差異異位置置選選擇擇家庭庭廳廳尺度度選選擇擇平層層：：前前后后布布局局、、左左右右布布局局躍式式：：上上下下布布局局開間間進進深深比比例例層高高、、開開間間比比例例住宅宅主主臥臥/次臥臥品品質質控控制制圖圖控制制面面寬寬與與進進深深的的比比例例衣柜柜空調調室室外外機機位位內容窗戶戶無肋肋玻玻璃璃窗窗無肋肋轉轉角角玻玻璃璃窗窗弧型型玻玻璃璃窗窗八角角型型窗窗（（窄窄口口>1.8m)落地地飄飄窗窗關注注性性價價比比比例例適適中中具有有使使用用功功能能獨立立式式衣衣柜柜：：與與主主衛(wèi)衛(wèi)門門的的沖沖突突衣帽帽間間實用用率率單排排“L”型雙排排防潮潮處處理理置于于兩兩個個飄飄窗窗中中間間置于于飄飄窗窗下下方方結合立面面考慮電線預埋埋廚房生活活陽臺品品質控制制圖平面布局局綜合管線線常見問題題操作臺“一”字型“L”型單排布局局（面積積?。N房凈寬寬不得小小于1.5m雙排布局局（面積積大）廚房走道道凈距不不得小于于0.9m“∏”型“l(fā)l”型灶臺不應正對對窗戶不應緊貼貼墻面煙道：注注意頂層層復式煙煙道與標標準層對對位洗菜盆：：盡量可可自然采采光給排水：：冷熱水水、排污污煤氣設計計與衛(wèi)生間間、生活活陽臺門門窗打架架注意廚房房門與餐餐廳的關關系推拉門預預留門洞洞寬度平開門的的開啟方方向冰箱、微微波爐、、廚柜的的位置應應提前考考慮內容住宅衛(wèi)生生間品質質控制圖圖沖涼綜合管線線三件套的的合理關關系內容淋浴罩：：注意與與窗戶的的關系是否阻擋擋窗戶開開啟是否有明明顯的視視線干擾擾浴缸下沉（高高品質精精裝修交交樓）不下沉（（業(yè)主自自理）如廁坐便器（（下沉38mm）蹲便器（（下沉45mm）洗手盆：：避免位位于窗戶戶下方（（預留鏡鏡位）洗衣機：：干濕分分區(qū)排污、地地漏煤氣同側不同側防潮處理理住宅整體體包裝操操作建議議書公共空間間創(chuàng)造賣點點內容舒適度便捷性不同檔次次的主入入口不同檔次次的公用用走道環(huán)保型：：太陽能能利用、、地熱利利用、生生態(tài)技術術污水處理理、中水水回用不同檔次次的住宅宅大堂/架空層道路設計計：人車車分流停車方式式：室內內停車/露天停車車垂直運輸輸：電梯梯數(shù)量、、速度、、品牌智能化：：安防、、門禁、、電梯教育型：：附屬中中小學體育型：：健身會會所、高高爾夫球球場…………………技術經濟濟管理——“五圖一書書”建筑風格格技術經經濟評審審圖建筑細部部技術經經濟評審審圖建筑門窗窗技術經經濟評審審圖園林景觀觀技術經經濟評審審圖建筑裝修修技術管管理評審審圖裝修交樓樓成本管管理策劃劃書建筑風格格技術經經濟評審審圖內容現(xiàn)代風格格年輕型舒適型高技型先鋒派西方古典典主義風風格對色彩/材質/細節(jié)的把把控中國傳統(tǒng)統(tǒng)風格異域風格格意大利式式西班牙式式泰式風格營造造與規(guī)劃劃、戶型型及園林林的關系系建筑細部技術術經濟評審圖圖內容門窗美觀度欄桿/欄板百葉外墻實用度成本施工難度維護關注性價比玻璃欄板鐵藝欄桿空調百葉/對管道的遮掩掩住宅做法商鋪常見做法法遮陽作用圍蔽作用百葉的用材顏色/肌理各種裝飾線角角建筑門窗技術術經濟評審圖圖內容門窗選型使用功能物理性能門窗系列通風效率開啟/固定分隔尺寸開啟方式保溫性能水密性能氣密性能隔音性能使用安全無框玻璃防盜/防墜落擦窗換玻璃高層：側面開開窗多層：正面開開窗維護/維修物業(yè)管理打架/受限不利家私布置置園林景觀技術術經濟評審圖圖內容構思構圖構造關注價值差異異忽視一線城市：追追求生態(tài)化二線城市：喜喜歡差異化三線城市：向向往城市化構圖優(yōu)美風情演繹功能作用：參參與性/生態(tài)性菜單式消費維護費告知平衡投入/產出重視專業(yè)配合：建建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用選材節(jié)點軟硬界面管線收口色彩與建筑筑物協(xié)調建筑裝修技技術管理評評審圖內容樣板展示設計評審公共空間地面鋪裝墻柱/天棚部位：架空空層/公用大堂/走道圖案：與環(huán)環(huán)境、環(huán)狀狀協(xié)調樓書審查現(xiàn)樓展示復雜：戶型型平面拼接接、樓層上上下收放簡單：門窗窗/陽臺/結構露梁、、露柱銷售路線/樣板間數(shù)量量樣板間位置置：借景/選景/規(guī)避視線干干擾與不良良景觀設計深度構造：節(jié)點點/加工性能材料：塊料料拼貼排版版/提供材料樣樣板私人空間專業(yè)配合：：土建/水電/煤氣功能使用：：廚房功能能流線/廳房家具布布置設計質量設計要點墻柱：美化化管井門與與消防設施施/電梯停層天棚：少做做吊頂/燈具節(jié)能裝修交樓美觀與適用用家電安裝/家具布置銷售展示（（略）裝修交樓成成本管理策策劃書內容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包包工程量/工程進度開發(fā)商管控控水平裝修菜單配置標準可選項：客客廳背景墻墻/客廳與臥室室選地磚或或地板不可選項：：廚房/衛(wèi)生間檔次：品牌牌/普通；進口口/國產便利性：插插座/空調預留孔孔加工損耗石材藝術加加工材料規(guī)格滿滿足建筑模模數(shù)供料/分包甲供料：瓷瓷磚/石材/開關面板/潔具/燈具/室內乳膠漆漆甲分包：入入戶門/木地板/櫥柜/復式樓梯/鋁合金門窗窗/室外欄板地磚/石材返堿控控制復合地板/實木地板變變形控制使用風險材料選擇成本管理技技術——“五圖一書””管理差異分析圖圖主動控制技技巧圖隱性成本分分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖圖成本管理建議書管理差異分分析圖內容指導思想管理水平互惠省錢精細通用以招標策劃劃為核心以設計管理理為重點以合同管理理為核心以發(fā)包管理理為重點以支付管理理為核心以結算管理理為重點粗放利潤最大化化風險最大化化保障資金供供給整合社會資資源主動控制技技巧圖內容技術經濟比比選降低一點功功能，成本本降低很多多建設費用與與營運費用用比選增加一點成成本，銷售售收入增加加較多管理目標設設定要80分還是90分建設費用與與營運費用用比選工作界面劃劃分專業(yè)設計界界面-7專業(yè)施工界界面隱性成本分分析圖內容后期交樓索賠誤差：面積積誤差/貨不對板延期：延期期交樓/房產證質量索賠：：質量通病病、觀感缺缺陷結算漏洞運營補貼糾錯成本會所學校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價”成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整整合圖內容工具專業(yè)軟件內容管理軟件財務類造價類工程類銷售類物業(yè)類配合企業(yè)管管理流程鏈接財務軟軟件和造價價軟件數(shù)據(jù)整理工程合同臺帳管管理支付/結算管理現(xiàn)金流分析析財稅規(guī)劃財務招標與采購購變更與索賠賠案例指標縱向分析：：估算、概概算、預算算、結算差異分分析橫向平衡：：技術成本本/建造成本成本分析管理資源整合合圖外部資源內部資源內容發(fā)包人整合承包人類別技術服務施工承包供應商技術水平與管管理水平合作態(tài)度與取取費標準指標管理專業(yè)水平協(xié)調能力中標殺價付款拖延口碑承包人評估發(fā)包人文件庫信息庫技術文件操作文件招標文件合同文件流程/制度操作套表掌握市場變化化控制內部限價價造價信息資源信息管理工具管理人才成本管理建議議書內容目標管理招標管理成本規(guī)劃：子子目劃分/責任分解付款原則：平平衡現(xiàn)金流招標策劃：發(fā)發(fā)包界面、計計價模式、組組價規(guī)則評標策劃：技技術標/經濟標評標要要點合同臺帳：分分類管理/分項目管理變更管理：造造價變更、索索賠管理操作流程：申申請/審批/支付三大環(huán)節(jié)節(jié)支付查詢：應應付/實付金額數(shù)據(jù)積累：與與歷史成本對對比/與市場造價指指標對比業(yè)績考核：與與銷售額掛鉤鉤/與成本掛鉤合同管理支付管理管理總結成本技術管理理——“五圖一書”合同結構體系系策劃圖施工總包招標標策劃圖施工總包評標標策劃圖總包管理費用用策劃圖設備采購招標標策劃圖招標總體策劃劃建議書合同結構體系系策劃圖施工類供應類服務類土建施工設備采購總包總包+指定分包內容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包設計施工監(jiān)理設計監(jiān)理投資監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工程:消防/人防/空調/智能化包工包料包工+甲供材施工總包招標標策劃圖發(fā)包模式內容總包+獨立分包總包+獨立分包+甲供料總包+指定分包計價模式費率合同清單合同有預付款無預付款付款條件資信條件履約保證門檻設置標底編制編制工程量清清單設置投標欄標標價評分標準權重評分防止差異過小小防止差異過大大經濟標技術標施工總包評標標策劃圖管理承諾內容質量控制過程安全生產結果材料抽檢合格格率過程驗收一次次通過率質量目標實現(xiàn)現(xiàn)率保修期用戶投投訴率工傷/火災控制基坑使用安全全防范進度控制投入周轉材料施工設備關鍵線路交叉作業(yè)面協(xié)調技術措施施工難點分析析專業(yè)交叉危險險點控制組織措施質量保證體系系質量管理制度度合同措施開發(fā)商對總包包的授權與考考評總包對分包的的管理與服務務管理措施總包管理費用用策劃圖內容簽約策劃費用策劃分清責任設備使用費水電分攤法相互牽制總包工期內取取費：按合同同約定費率總包工期外取取費：加收設設備租賃費總包施工合同同總包管理合同同總包對所有分分包打分所有分包對總總包打分綜合法：獨立立加工區(qū)裝表表/混合作業(yè)區(qū)分分攤產值法：按產產值、用量協(xié)協(xié)商包干設備采購招標標策劃圖技術參數(shù)服務承諾內容設備檔次國產/進口名牌/普通統(tǒng)一指標電梯:載重量、速度度、轎廂尺寸寸變壓器：功率率發(fā)電機：功率率電梯：故障率率、耗能、噪噪音變壓器：空載載電流、空載載損耗、噪音音發(fā)電機：振幅幅、噪音、體體積差異指標保修期安裝指導備品備件招標總體策劃劃建議書依據(jù)內容內容目標工期資金供給技術難度管理跨度發(fā)包界面發(fā)包模式計價模式準入條件付款條件評分標準標底設置資源管理工程管理技術術——“五圖一書”市場主體責任任透視圖施工管理沖突突透視圖總包分包管理理透視圖監(jiān)理管控效果果透視圖管理文明工作作配合圖管理目標平衡衡建議書市場主體責任任透視圖內容承包商依據(jù)“建設工程項目目管理規(guī)范”（GB/T50326-2001）范圍監(jiān)理開發(fā)商四控：進度、、質量、安全全、成本