昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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2011本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。[昆明中原2014年市場(chǎng)年報(bào)][昆明中原

市場(chǎng)研究中心][2015-1-8]單價(jià)（元/㎡）Code

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2013全國(guó)

價(jià)

格

下

行成交量（萬(wàn)㎡）昆明“國(guó)五條”

出臺(tái)

全面放開(kāi)金融貸款利率管制

十八屆三中全會(huì)

兩會(huì)召開(kāi)提出分類(lèi)調(diào)控昆明限購(gòu)

930政策正式放松

限貸放松多開(kāi)發(fā)商集中拿地盛行天宇瀾山首付分期

渠道帶客成交備案量首次突破1000萬(wàn)㎡打響降價(jià)“第一槍”盛行多項(xiàng)目降價(jià)年終優(yōu)惠春交會(huì)召開(kāi)市場(chǎng)成交向好[前言][前言]

2014年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，房地產(chǎn)熱退燒，各房企在市場(chǎng)中各顯神通，各營(yíng)銷(xiāo)策略你方唱罷我登場(chǎng)，到底市場(chǎng)將何去何從？定海神針為哪般？且看中原為您解析。Code

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2013目

錄

宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析

政策環(huán)境分析昆明土地市場(chǎng)投資分析

昆明商品房市場(chǎng)分析

營(yíng)銷(xiāo)分析

品牌房企表現(xiàn)

中原觀(guān)點(diǎn)及展望Part

1Part

2Part

3Part

4Part

5Part

6Part

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2013宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析Part

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2013

指標(biāo)城市發(fā)展

概況

城市

購(gòu)買(mǎi)（消費(fèi)）

能力

2014年

1-9月

GDP（億元）

GDP

增長(zhǎng)率人均可支

配收入

（元）人均消費(fèi)

性支出

（元）固定資產(chǎn)

投資額（億元）

昆明

2605

8.0%

21754

-2302.85

全國(guó)419908

7%

22044

成都

7321

8.70%24638

-4813.7

重慶

9501

10.80%

19380

135379011.82

武漢

6950

9.60%

24513

-5012.77

長(zhǎng)沙

567710.00%

27806

-4044.81

沈陽(yáng)

5520

6.40%

24432

-6104.1哈爾濱

3446

6.80%

-

-1999.3

西安

3458

9.80%

-

-4074.52

蘇州

10037

8.40%

30117

-4734.02

寧波

5405

7.20%

34225

198202998.99昆明排名

10

7

7

-

9房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)投資

規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

1048.40（億元）687511630.62545.111753.55966.261801.64291263.81333.721039.127房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占

固投比46%19%34%28%35%24%30%21%31%28%35%1[1]宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)----[1.1]

橫向?qū)Ρ确治鯷城市對(duì)比分析]

昆明經(jīng)濟(jì)GDP總量基數(shù)比其他城市均值低60%，但房地產(chǎn)占固投比卻位列各城市之首，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)度較高，經(jīng)濟(jì)構(gòu)成略顯畸形。Code

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68.0%0%6%4%2%12%10%8%060004000

260520001200010000

8000GDP（億元）GDP增長(zhǎng)率人均可支配收入（元）人均消費(fèi)性支出（元）2303

104820%10%0%50%40%30%40002000

010000

8000

6000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固投比

城市發(fā)展概況：昆明1-9月GDP較對(duì)比城市均值低4186

億元；GDP增長(zhǎng)率較全國(guó)水平高出1個(gè)百分，較對(duì)比城

市均值低0.63個(gè)百分點(diǎn)。

城市購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)能力：與西南的片區(qū)的城市對(duì)比來(lái)看，昆

明的人均可支配收入已經(jīng)超過(guò)了重慶，略遜于成都。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模：固投的低基數(shù)和房地產(chǎn)投資的高

占比意味著城市經(jīng)濟(jì)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)度較高，但基礎(chǔ)

建設(shè)投入力度較小。?

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2013圖：各重點(diǎn)城市2014年1-9月GDP對(duì)比[1]宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)----[1.1]

橫向?qū)Ρ确治鯷城市對(duì)比分析]

昆明經(jīng)濟(jì)規(guī)模處于中低水平，經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)度較高，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)形成沖擊，GDP增速回落5個(gè)百分點(diǎn)。

圖：各重點(diǎn)城市2014年1-9月固定資產(chǎn)投資對(duì)比46%

圖：各重點(diǎn)城市2014年1-9月人均可支配收入和消費(fèi)對(duì)比40000350003000025000

21754200001500010000

5000

08.50%6.10%Code

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201330002500200015001000

500

040003500

1215

1161

1342011年

1474

1378

1592012年

1703

1537

1752013年

1367

1134

1042014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）16.70%16.10%14%12%10%

8%

6%

4%

2%

0%18%16%12.30%

6.10%2011年13.00%

6.40%2012年

13.20%13.10%

7.70%

6.80%2013年

2014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率[1]宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)----[1.2]

縱向?qū)Ρ确治鯷昆明各產(chǎn)業(yè)走勢(shì)]

受全國(guó)經(jīng)濟(jì)疲軟影響，昆明二三產(chǎn)業(yè)增速均下降近5個(gè)百分點(diǎn)，跟隨國(guó)家趨勢(shì)，昆明經(jīng)濟(jì)也將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。圖：全國(guó)及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)構(gòu)成圖：全國(guó)及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率昆明市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)以商貿(mào)、旅游為主；第二產(chǎn)業(yè)以礦業(yè)、煙草為主。昆明今年的一、二、三產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)率為：6.1%、8.5%、7.7%，整體產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“三、二、一”發(fā)展格局，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。在未來(lái)第一產(chǎn)業(yè)將基本建成經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、文化于一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的生物醫(yī)療、煙草，有色金屬加工等；第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)培育商貿(mào)、物流、旅游、特技研發(fā)等。“十二五”文件中提出：昆明第二產(chǎn)業(yè)將增加精深加工產(chǎn)品的產(chǎn)出，提升產(chǎn)業(yè)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力；第三產(chǎn)業(yè)則將著重扶持新興產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)中的科技含量和附加值，增加高新技術(shù)型企業(yè)的比重。Code

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2013[1]宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)----[1.2]

縱向?qū)Ρ确治鯷城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)]

房地產(chǎn)投資同比去年下降28%，地產(chǎn)行業(yè)將由鋪攤子的時(shí)代走向精根細(xì)作，對(duì)外沿邊城市的擴(kuò)容和發(fā)展或?qū)槠鋷?lái)重要機(jī)遇。圖：全國(guó)及昆明2011年至2014年1-3季度GDP走勢(shì)圖：全國(guó)及昆明2013年至2014年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)

城市經(jīng)濟(jì)：2014年昆明的GDP增速明顯回落，同比1-3季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，全市GDP增速下降了5個(gè)

百分點(diǎn)，昆明在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回落，但仍高于全國(guó)平均水平。

房地產(chǎn)行業(yè)：2014年1-11月昆明的房地產(chǎn)投資金額為1309億元，平均投資同比增速為17%，較去年

下降28個(gè)百分點(diǎn)，但較全國(guó)仍然高出2個(gè)百分點(diǎn)。Code

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2013[1]宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)----[總結(jié)][宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)]

昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低基數(shù)中等增速的階段，2014年由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的探索，加之宏觀(guān)大環(huán)境的疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，昆明GDP增速降至8.0%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇瓶頸，地產(chǎn)行業(yè)在1-2年內(nèi)仍將成為昆明經(jīng)濟(jì)的主要支柱。

城市對(duì)比1.昆明的城市經(jīng)濟(jì)水平處于中下水平，仍然有較大的改進(jìn)和提升空間。2.GDP增長(zhǎng)率由去年的13%下降至8%，增速在對(duì)比城市中的排名也由第1位下滑至第7位，可見(jiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程中，昆明的經(jīng)濟(jì)在2014年受到一定的影響。3.預(yù)計(jì)2015年昆明仍將處于經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的探索之中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)今年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，處于橫

向發(fā)展和深根階段。

2015年昆明經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)在明年很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)行業(yè)走勢(shì)將在壓力之下，較2014年保持平穩(wěn)。

行業(yè)影響1.

昆明房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模屬于中低水平，但房地產(chǎn)投資占固投比達(dá)到46%，在重點(diǎn)對(duì)比城市中位于第1位。

2.一定程度上反映出昆明經(jīng)濟(jì)及地方財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性較其它城市高，從房地產(chǎn)目前的地位來(lái)看，房地產(chǎn)支柱的支柱作用仍將

繼續(xù)，短期內(nèi)難以改變。

機(jī)會(huì)

昆明在橋頭堡戰(zhàn)略中的地位日益凸顯，正逐步成為面向泛亞國(guó)家的重要經(jīng)貿(mào)中心；隨著昆明長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)、泛亞高鐵、滬昆高速及城市地鐵（輕軌）等交通設(shè)施及基建設(shè)施的完善，昆明的發(fā)展將在未來(lái)3-5年或從探索轉(zhuǎn)為高增長(zhǎng)階段，城市的經(jīng)濟(jì)在近兩年的積淀后將實(shí)現(xiàn)未來(lái)的長(zhǎng)足性發(fā)展。Code

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2013政策環(huán)境分析Part

2Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,2013[2]政政策策環(huán)環(huán)境境----[2.1]政策策總總體體分分析析[政政策策走走勢(shì)勢(shì)]2014年年無(wú)無(wú)論論地地方方還還是是中中央央，，對(duì)對(duì)于于樓樓市市““大大小小動(dòng)動(dòng)作作””不不斷斷，，政政策、、金金融融端端逐逐步步放放松松，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)得得到到喘喘息息機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，2015年年仍仍以以平平穩(wěn)穩(wěn)為為主主，，難難出出現(xiàn)現(xiàn)大漲漲大大跌跌的的局局面面。。目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中的的地地位位暫暫難難被被其其他他行行業(yè)業(yè)替替代代，，為為經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)發(fā)展展，，2015年年收收緊緊調(diào)調(diào)控控將將較較難難，，在在目目前前形形勢(shì)勢(shì)下下國(guó)國(guó)家家將逐逐步步弱弱化化房房地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的影影響響，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將逐逐步步以以市市場(chǎng)場(chǎng)自自我我調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)為為主主，，以以去去庫(kù)庫(kù)存存為為核核心心，，平平穩(wěn)穩(wěn)著著陸陸，，大大漲漲大大跌跌的的局局面面不不會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)。。1-8月，，中中央央層層面面關(guān)關(guān)于于樓樓市市遲遲遲遲未未出出手手，，各地地為為刺刺樓樓市市紛紛紛紛暗暗箱箱操操作作，，小小動(dòng)動(dòng)作作不不斷。。各地地調(diào)調(diào)整整公公積積金金政政策策，，““又又提提又又貸””重重出出江江湖湖；；多地地從從試試行行““松松綁綁””限限購(gòu)購(gòu)到到明明文文取取消；；昆明明6月在在呈呈貢貢試試行行取取消消限限購(gòu)購(gòu)；；8月11日，，昆昆明明正正式式取取消消限限購(gòu)購(gòu)。。地方方小小動(dòng)動(dòng)作作一一定定程程度度上上促促進(jìn)進(jìn)市市場(chǎng)場(chǎng)信信心回升，但影影響較小，作作用不佳，樓市持續(xù)低迷迷。資金量持續(xù)緊緊張，國(guó)家采采取金融手段進(jìn)行調(diào)整整，降息。PSL、SLF資金注入市場(chǎng)；央行11月21日宣布降降息。央行降息直接接實(shí)現(xiàn)利率95折，金融手段配合政政策放寬，雙雙向出擊保持樓市平穩(wěn)穩(wěn)。樓市下滑影響響國(guó)家整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為保證經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展展，中央松綁樓市生存存環(huán)境。9.30新政政出臺(tái)，限貸貸“松綁”；；放寬公積金提提取條件。政策的不強(qiáng)硬硬以及銀行的的不積極導(dǎo)致致利率折扣難以以實(shí)現(xiàn)，不足足以撬動(dòng)大量量客戶(hù)入市，市市場(chǎng)并未出現(xiàn)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。。一至二環(huán)西版塊2014上半年7-8月9月?CopyrightCentalineGroup,201310月11-12月月Codeofthisreport|12[2]政策環(huán)環(huán)境----[2.1]政策總體分析析[整體政策走走勢(shì)]2014年上上半年政策基基調(diào)與13年年一致，限購(gòu)購(gòu)限貸調(diào)控下下政府?dāng)M通過(guò)房產(chǎn)產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)機(jī)制進(jìn)行規(guī)范范；下半年政政府開(kāi)始面對(duì)對(duì)樓市下滑，，默許限購(gòu)取消、放放松限貸、降降低利率，政政策環(huán)境逐步步寬松。[2]宏觀(guān)環(huán)環(huán)境----[2.3]政策預(yù)判[政策預(yù)判]2015年預(yù)預(yù)計(jì)市場(chǎng)環(huán)境境將難出現(xiàn)大大的政策干預(yù)預(yù)，仍以市場(chǎng)場(chǎng)自身調(diào)節(jié)為主，但在在金融層面或或?qū)⑦M(jìn)一步寬寬松，不排除除央行再次降降準(zhǔn)降息的可可能。Yourtext2015年商商品房市場(chǎng)除除一線(xiàn)城市外外，供大于求求現(xiàn)象依舊突突出，庫(kù)存總量量壓力較大，，整體政策環(huán)環(huán)境預(yù)計(jì)將繼繼續(xù)保持寬松，不動(dòng)產(chǎn)登登記僅選取試試點(diǎn)城市且細(xì)細(xì)則尚未出臺(tái)臺(tái)，對(duì)樓市影影響較小，整個(gè)個(gè)市場(chǎng)調(diào)控力力度將進(jìn)一步步縮?。ㄖ醒胙虢?jīng)濟(jì)會(huì)議未未提房地產(chǎn)），，伴隨著一手手房市場(chǎng)的有有利刺激，年年內(nèi)可能對(duì)二二手房市場(chǎng)加大大刺激力度；；而且為貫徹徹“寬松的貨貨幣環(huán)境”的的思路，促進(jìn)消消費(fèi)，不排除除再次降準(zhǔn)降降息的可能。。2015年不不動(dòng)產(chǎn)登記為為房產(chǎn)稅征收收邁出第一步步不動(dòng)產(chǎn)登記將將于2015年3月1日起實(shí)施，首首先將選取部部分試點(diǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)展；二手房營(yíng)業(yè)稅稅調(diào)整；央行再次降息息降準(zhǔn)。?CopyrightCentalineGroup,201320142015Codeofthisreport|13Codeofthisreport|14?CopyrightCentalineGroup,2013昆明土地投資資分析Part3Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆明土土地投資分析析----[3.1]總述[城市對(duì)比分分析]全國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)趨冷，昆明明2014年年一級(jí)市場(chǎng)交交易熱度處于于中低水平，成成交面積較對(duì)對(duì)比城市均值值低48%，，整體土地市市場(chǎng)環(huán)境較冷冷。供求面積對(duì)比比：昆明一級(jí)級(jí)市場(chǎng)掛牌面面積位列第6位，較對(duì)比城市均值值低16%；；成交面積位位列第9位，，較對(duì)比城市均值低48%，土地市場(chǎng)交交易熱度處于于中低水平。。成交金額對(duì)比比：2014年昆明一級(jí)市場(chǎng)的成成交金額在對(duì)對(duì)比城市中位列列最后一位，另外昆明的的金額面積比比僅為0.5，意味味著昆明土地地的價(jià)格在對(duì)對(duì)比城市中處處于較低水平，開(kāi)發(fā)拿地地的成本及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低低。361.69236.1310008006004002000昆明成都重慶武漢長(zhǎng)沙沈陽(yáng)哈爾濱西安蘇州寧波土地掛牌面積積（萬(wàn)㎡）土地成交面積積（萬(wàn)㎡）圖：各重點(diǎn)對(duì)對(duì)比城市2014年土地地供求面積對(duì)對(duì)比0.51260.80.60.40.20.01.01.24003002001000500600土地成交金額額（億元）成交金額面積積比圖：各重點(diǎn)對(duì)對(duì)比城市2014年土地地成交金額對(duì)對(duì)比全國(guó)土昆明土全國(guó)成昆明成地成交地成交全國(guó)昆明交總額交總額全國(guó)昆明1400同比同比同比同比（萬(wàn)㎡）2011年40973787--8049448--Codeofthisreport|16?CopyrightCentalineGroup,201310657871393622604103544833337412636223620015010050050045040035030025060040020002011年土地掛牌（萬(wàn)萬(wàn)㎡）2012年2013年土地成交（萬(wàn)萬(wàn)㎡）2014年成交總額（億億元）[3]昆明土土地投資分析析----[3.1]總述[昆明與全國(guó)國(guó)對(duì)比分析]昆明土地市場(chǎng)場(chǎng)交易量在經(jīng)經(jīng)歷三年的激激增后，2014年成交量同比比下滑77%，且降幅大大于全國(guó)整體體水平，2015年部分分集團(tuán)性的發(fā)發(fā)展商或?qū)⒃俅文玫囟诙诩Z，擴(kuò)大市市場(chǎng)份額。圖：昆明2011年至2014年一一級(jí)市場(chǎng)供求求面積及成交交金額走勢(shì)表：全國(guó)及昆昆明2011年至2014年一級(jí)市市場(chǎng)成交面積積及金額全國(guó)與昆明走走勢(shì)：2014年昆明有有效土地成交交面積為236萬(wàn)㎡，降降幅為77%，成交金額額降幅為66%，分別較全國(guó)市市場(chǎng)整體回落幅度高高出了54和和53個(gè)百分分點(diǎn)，可見(jiàn)昆明的的土地市場(chǎng)在在今年的下行行態(tài)勢(shì)較全國(guó)國(guó)整體水平更更為嚴(yán)峻。昆明歷年走勢(shì)勢(shì)：2014年受全國(guó)大大環(huán)境下行，，資金鏈緊張張、發(fā)展商對(duì)對(duì)后市不樂(lè)觀(guān)觀(guān)等影響，2014年昆昆明的一級(jí)市市場(chǎng)成交金額同比下滑滑66%，整整體市場(chǎng)冷清清。時(shí)間1600（萬(wàn)㎡）（億元）（億億元）120010008002012年356672013年388146221035-13%-21%9%66%74109918333374-8%-26%34%12%2014年29736236-23%-77%8657126-13%-66%Codeofthisreport|17395421842131070006000500040003000200010002011年2012年2013年2014年住宅用地（元元/㎡）商業(yè)用地（元元/㎡）商住混合用地地（元/㎡））564404396100080060040020002011年2012年2013年2014年住宅用地（萬(wàn)萬(wàn)元/畝）商業(yè)用地（萬(wàn)萬(wàn)元/畝）商住混合用地地（萬(wàn)元/畝畝）圖：昆明2011-2014年土地地成交單價(jià)走走勢(shì)圖：昆明2011-2014年土地地成交樓面地地價(jià)走勢(shì)0%10%8%6%4%2%05004003002001002011年2012年2013年1221262014年起拍總金額（（億元）成交總金額（（億元）溢價(jià)率?CopyrightCentalineGroup,2013圖：各重點(diǎn)對(duì)對(duì)比城市2014年土地地成交溢價(jià)情情況3%成交價(jià)格：2014年市市場(chǎng)大環(huán)境下下行，開(kāi)發(fā)商商拿地謹(jǐn)慎，成交多集集中于成熟及及未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。中心區(qū)區(qū)及北市區(qū)（中海拿拿地）成交土土地價(jià)格拔高高了14年土土地的整體成交均價(jià)，，但同區(qū)域內(nèi)內(nèi)價(jià)格走勢(shì)則則保持平穩(wěn)。。溢價(jià)率：2014年一級(jí)級(jí)市場(chǎng)仍然延延續(xù)的底價(jià)成成交的情況，僅有6宗成交交土地實(shí)現(xiàn)溢溢價(jià)。開(kāi)發(fā)商資金金緊張及市場(chǎng)信心不足足，是導(dǎo)致溢溢價(jià)率較低的的主要原因。。[3]昆明土土地投資分析析----[3.1]總述[土地成交價(jià)價(jià)格]2014年市市場(chǎng)下行，開(kāi)開(kāi)發(fā)商拿地積積極性不高，，土地整體價(jià)價(jià)格平穩(wěn)，政府為為刺激市場(chǎng)推推出小部分主主城優(yōu)質(zhì)地塊塊，成交價(jià)格格同比有所上上升。1.231.201.161.111.12中心區(qū)呈貢經(jīng)開(kāi)區(qū)空港區(qū)2011年13.89350.9359.1754.6462.33218.73137.75168.082012年40.09552.91167.66130.98120.39223.35129.5327.722013年2014年22.185.13126.56156.465.0929.0583.5733.2030.200.58241.30135.2521.682.0273.240.001000600500400300200中心區(qū)呈貢經(jīng)開(kāi)區(qū)空港區(qū)2011年5.54288.0044.4824.7645.45124.7586.28168.082012年年34.1094.3481.2858.1981.71137.94106.5320.652013年年2014年年31.402.06515.96161.6064.0821.48139.4930.2355.811.63136.218.9617.919.7173.750.461000600500400300200圖：昆明2011-2014年各區(qū)域域土地掛牌牌面積圖：昆明2011-2014年各區(qū)域域土地成交交面積單位萬(wàn)㎡單位萬(wàn)㎡0.500.002.502.001.501.0010005004003002008127505029東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)411呈貢716經(jīng)開(kāi)區(qū)空港區(qū)供求差（萬(wàn)萬(wàn)㎡）供求比圖：昆明2011-2014年各區(qū)域域供求差及及供求比2.011.321.02主城區(qū)2011年年占比：46%2012年年占比：63%2013年年占比：30%2014年年占比：53%東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)主城區(qū)2011年年占比：49%2012年年占比：47%2013年年占比：64%2014年年占比：79%東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)各區(qū)域情況況：從2011-2014年年南市區(qū)在在供求兩端端均占據(jù)主導(dǎo)，成交總量占占比達(dá)40%。呈貢、經(jīng)經(jīng)開(kāi)及空港港新區(qū)的交易量量則已經(jīng)超超過(guò)了主城城區(qū)部分區(qū)區(qū)域。2014年由于開(kāi)發(fā)商商拿地較為為謹(jǐn)慎，在在主城區(qū)內(nèi)內(nèi)土地占比比大幅上升15個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。。供求差（比比）：呈貢新區(qū)供供求差（比比）為各區(qū)區(qū)域之最，可見(jiàn)雖然然為政府重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，但目目前大部分分開(kāi)發(fā)商對(duì)其仍仍持觀(guān)望態(tài)態(tài)度，其他他區(qū)域供求求則相對(duì)均均衡。Codeofthisreport|18?CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆明明土地投資資分析----[3.1]總述[土地成交交區(qū)域]2014年年主城區(qū)土土地成交面面積占全年年成交面積積的79%，同比去年上升升15個(gè)百百分點(diǎn)，逆逆市之下開(kāi)開(kāi)發(fā)商拿地地更傾向低低風(fēng)險(xiǎn)的主主城區(qū)。21.59.72.05.12.133.229.030.20.61.69.00.00.5500100200150東市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)中心區(qū)呈貢經(jīng)開(kāi)區(qū)空港區(qū)掛牌土地面面積（萬(wàn)㎡㎡）成交土地面面積（萬(wàn)㎡㎡）164.6756.64住宅用地商業(yè)用地商住混合用用地Codeofthisreport|19277.2059.72住宅用地商業(yè)用地商住混合用用地各物業(yè)供求求情況：在在掛牌方面面住宅用地地占比為77%，商商業(yè)為17%；成成交方面住宅用地占占比為70%，商業(yè)用地為為24%，未來(lái)1-2年年市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)中住宅產(chǎn)產(chǎn)品仍將占占據(jù)60%以上的份份額。各區(qū)域供求求情況：南南市區(qū)在供供求兩端均均為主力，，掛牌方面面占比達(dá)43%，成交端端則更是高高達(dá)68%。隨著大大滇池時(shí)代代的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商商對(duì)于南市市區(qū)這一潛潛力區(qū)域較較為青睞，，未來(lái)該片片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)會(huì)最為激烈烈。呈貢成成交則以保保障房用地地為主（已已經(jīng)剔除）致使使其供求差差距較大。。?CopyrightCentalineGroup,2013圖：昆明2014年年一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)各區(qū)域供供求面積156.5161.6135.3圖：昆明2014年年一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)各物業(yè)類(lèi)類(lèi)型掛牌面面積24.77單位萬(wàn)㎡圖：昆明2014年年一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)各物業(yè)類(lèi)類(lèi)型成交面面積14.83單位萬(wàn)㎡[3]昆明明土地投資資分析----[3.1]總述[2014年供求分分析]2014年年土地市場(chǎng)場(chǎng)交易仍以以住宅用地地占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)；各區(qū)域域中南市區(qū)交交易最為活活躍，供應(yīng)應(yīng)及成交分分別占比43%和68%。Codeofthisreport|20?CopyrightCentalineGroup,2013排名12345678910項(xiàng)目名稱(chēng)云南中望臵臵業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司昆明百尚臵臵業(yè)投資有有限公司云南城投臵臵業(yè)股份有有限公司云南甬商臵臵業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司（銀海地產(chǎn)產(chǎn)子公司））昆明紅凱房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司司昆明航匯投投資有限公公司昆明中海房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司司云南華海中中逸房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司海南華潤(rùn)石石梅灣旅游游開(kāi)發(fā)有限限公司泰運(yùn)集團(tuán)有有限公司成交金額（億元）17.969.999.989.819.599.266.876.305.674.33面積（畝）569.4773.64376.90349.59217.15368.8581.77149.9693.3854.18土地宗數(shù)9255331711拿地類(lèi)型住宅、商業(yè)業(yè)商住混合商業(yè)、住宅宅住宅、商業(yè)業(yè)住宅、商業(yè)業(yè)住宅、商業(yè)業(yè)住宅住宅、商業(yè)業(yè)、商住混混合住宅住宅拿地區(qū)域南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)北市區(qū)[3]昆明明土地投資資分析----[3.3]拿拿地房企TOP10[拿地TOP10]排名前10的成交土地地均位于南南市區(qū)或北北市區(qū)，亦亦可見(jiàn)在2014年年市場(chǎng)大環(huán)環(huán)境下行的的情況下，，開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)于潛力、、資源型南南市區(qū)和發(fā)發(fā)展相對(duì)成熟的北北市區(qū)較為為青睞，南南北市區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目在明年年面臨的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)發(fā)激烈。中心版塊環(huán)北高新版塊一至馬街版塊東草海滇池路版塊?CopyrightCentalineGroup,2013一級(jí)市場(chǎng)交交易熱度最最高的版塊塊為南市區(qū)區(qū)內(nèi)的環(huán)湖東路和世世紀(jì)城螺螄螄灣版塊。。環(huán)湖東路版版塊：毗鄰鄰滇池，擁?yè)碛邢∪钡牡淖匀痪坝^(guān)資源，且且為政府重重點(diǎn)打造的的“城市會(huì)會(huì)客廳”工程所處片片區(qū)。目前前滇池ONE、中航航云璽大宅、招商海海公館等高高端項(xiàng)目在在售，中海海半島華府亦將于2015年年面市。2014年年在該片區(qū)區(qū)取地的開(kāi)發(fā)商以以本土的云云南城投和和銀海地產(chǎn)產(chǎn)為主，該片區(qū)與滇滇池度假版版塊在2015年將將成為主城城區(qū)內(nèi)中高端端住宅產(chǎn)品品的主要戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)。世紀(jì)城螺螄螄灣版塊：：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品以剛需需為主，處于呈貢和和中心區(qū)的的中間位臵臵，隨著螺螺螄灣的進(jìn)一步運(yùn)營(yíng)營(yíng)、交通設(shè)設(shè)施的完善善以及城市市重心的逐步南移，，該區(qū)域具具備較大的的發(fā)展?jié)摿α?，且?dāng)期拿地的成成本相對(duì)與與之相鄰的的巫家壩版版塊要低約50%，，對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商具備一一定的吸引引力。Codeofthisreport|21世紀(jì)城螺螄螄灣版塊環(huán)湖東路版塊山水新城版塊北市核心版塊寺瓦路版塊塊涼亭版塊西翥版塊泛亞北教場(chǎng)版塊版塊一至二一至二環(huán)中心二環(huán)西版塊一至二環(huán)南南版塊版塊巫家壩滇池度假版塊[3]昆明明土地投資資分析----[3.4]區(qū)區(qū)域熱度[區(qū)域熱度度]一級(jí)市場(chǎng)的的交易熱度度呈南北割割據(jù)之勢(shì)，，而土地蘊(yùn)蘊(yùn)藏量較大大的東市區(qū)及北市市區(qū)西翥版版塊則由于于缺乏成熟熟配套及資資源優(yōu)勢(shì)不不突出等原原因，在逆逆市之下未能能獲得發(fā)展展商的青睞睞。Codeofthisreport|22?CopyrightCentalineGroup,2013“一主四輔”示意圖嵩明宜良富民安寧主城一主四輔：：“一主””即指的是是“一湖四四片片區(qū)””，“四輔輔”指的是富民民、嵩明、、安寧和宜宜良四個(gè)衛(wèi)衛(wèi)星城?！耙缓钠笔疽鈭D主城呈貢新區(qū)晉寧新城?？谛鲁侵鞒羌翱崭鄹蹍^(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)一湖四片：：“一湖””即指的是是“滇池””，“四片片”指的是是空港區(qū)、呈貢貢新區(qū)、晉晉寧新區(qū)、、昆陽(yáng)?？诳谛聟^(qū)。[3]昆明明土地投資資分析----[3.6]規(guī)規(guī)劃分析[昆明發(fā)展展趨勢(shì)]從規(guī)劃來(lái)看看昆明城市市重心南移移是大勢(shì)所所趨，加之之高鐵的開(kāi)通和地鐵鐵線(xiàn)的串聯(lián)聯(lián)，將進(jìn)一一步加強(qiáng)城城市中各片片區(qū)的銜接接，在未來(lái)來(lái)5-10年內(nèi)昆明將迎來(lái)來(lái)“滇池時(shí)時(shí)代”。但但在城市擴(kuò)擴(kuò)張中項(xiàng)目目定位應(yīng)與與區(qū)域?qū)傩孕云ヅ?，在在缺乏資源及及成熟度不不高的新區(qū)區(qū)中，應(yīng)以以剛需產(chǎn)品品為主，以以降低開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。Codeofthisreport|23?CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆明明土地投資資分析----[3.6]典典型區(qū)域規(guī)規(guī)劃分析[巫家壩環(huán)環(huán)境]巫家壩版塊塊連接新老老城區(qū)，為為昆明認(rèn)知度較高高的版塊。其被城市市主干道昆石高高速、廣福福路、官南南大道等環(huán)環(huán)繞，14年底正式式動(dòng)工的飛飛虎大道亦亦貫穿期間，連接至至滇池旅游游度假片區(qū)區(qū)，且有地鐵1號(hào)線(xiàn)線(xiàn)和地鐵8號(hào)線(xiàn)途徑徑版塊，交通便利利。距離螺螄灣灣、世紀(jì)城城、官渡古古鎮(zhèn)、新亞亞洲體育城城較近，周周?chē)钆渑涮R全。?？拷甬a(chǎn)區(qū)，整體體環(huán)境較優(yōu)優(yōu)?？傮w定位：：具有高原原特色的巫巫家壩城市市新中心功能定位：：生態(tài)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、宜居居功能復(fù)合合的“智慧慧城市”示示范區(qū)功能構(gòu)成主導(dǎo)功能：：商務(wù)辦公公、貿(mào)易服服務(wù)、總部部經(jīng)濟(jì)、科科技信息、、文化創(chuàng)意特性功能：：現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、文化化旅游、金金融業(yè)、高高端教育、、休閑養(yǎng)生基本功能：：生活居住住、配套服服務(wù)規(guī)劃范圍：：東至昌宏宏路—彩云云北路，西西至清水河河西側(cè)岸線(xiàn)線(xiàn)，北至昆石高速公公路，南至至廣福路。。規(guī)劃總用地地面積：986.86公頃城市建設(shè)規(guī)規(guī)模：944.52公頃規(guī)劃區(qū)居住住總?cè)丝冢海嚎刂圃?2萬(wàn)人以以?xún)?nèi)，其中中包含1萬(wàn)萬(wàn)人的休閑閑養(yǎng)老人口。。Codeofthisreport|24?CopyrightCentalineGroup,2013巫家壩版塊塊最新規(guī)劃劃中居住用用地主要分分布于版塊塊邊緣，并并規(guī)劃多個(gè)社社區(qū)公園和和學(xué)校。版版塊中心區(qū)區(qū)域的規(guī)劃劃主要以商商業(yè)、商務(wù)為為主，是政政府重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的區(qū)域域。另外，，片區(qū)規(guī)劃劃有飛虎大道道、春城路路、雨龍路路等主要交交通干線(xiàn)。。用地性質(zhì)居住用地公共管理與與公共服務(wù)務(wù)用地商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)設(shè)施用地地交通設(shè)施用用地公用設(shè)施用用地綠地水域特殊用地規(guī)劃總用地地面積占地面積（公頃）323.5463.19126.28248.577.7175.2421.9820.36986.86占地地面面積積（畝畝））4853.1947.851894.23728.55115.52628.6329.7305.414802.9比例例（%））32.78%6.40%12.80%25.19%0.78%17.76%2.23%2.06%100.00%[3]昆昆明明土土地地投投資資分分析析----[3.6]規(guī)規(guī)劃劃分分析析[巫巫家家壩壩土土地地放放量量]巫家家壩壩版版塊塊用用地地以以住宅宅用用地地為為主主占占比比33%，但但由由于于版版塊塊內(nèi)內(nèi)土土地地均均價(jià)價(jià)在在900萬(wàn)萬(wàn)元元/畝畝以以上上，，當(dāng)當(dāng)期期市市場(chǎng)場(chǎng)下下房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)利利潤(rùn)潤(rùn)空空間間有有限限；；加之之巫巫家家壩壩版版塊塊周周邊邊片片區(qū)區(qū)的的人人口口數(shù)數(shù)及及配配套成成熟熟度度均均高高于于其其自自身身，，且且開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相相對(duì)對(duì)較較低低，，導(dǎo)導(dǎo)致致目目前前開(kāi)發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)駐駐巫巫家家壩壩版版塊塊的的積積極極性性不不高高。Codeofthisreport|25?CopyrightCentalineGroup,2013[備備注注]巫巫家家壩壩共共規(guī)規(guī)劃劃為為9個(gè)個(gè)單單元元，，核核心心區(qū)區(qū)為WJB單單元元和和WJA單單元元，，重重點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)區(qū)為為WJF單單元元、、WJG單單元元、、WJH單單元元和和WJI單單元交交匯匯位位臵臵，，政政府府將將核核心心區(qū)區(qū)和和重重點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)區(qū)作作為片片區(qū)區(qū)主主要要發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，，可可以以看看出出未未來(lái)來(lái)片片區(qū)區(qū)內(nèi)將將以以綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主。。單元元WJAWJBWJCWJDWJEWJF主導(dǎo)導(dǎo)屬屬性性中央央商商務(wù)務(wù)集集聚聚區(qū)區(qū)文化化旅旅游游休休閑閑區(qū)區(qū)現(xiàn)代代住住區(qū)區(qū)現(xiàn)代代住住區(qū)區(qū)現(xiàn)代代生生活活住住區(qū)區(qū)休閑閑養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)現(xiàn)代代住住區(qū)區(qū)用地地面面積積（公公頃頃））100.9277.9973.97167.74156.3391.36用地地面面積積（畝畝））1513.81169.851109.552516.12344.951370.4建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模（萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡））257.94129.01106.56293.58251.53168.69人口口規(guī)規(guī)模模（萬(wàn)萬(wàn)人人））1.61.315.83.62.3WJGWJHWJI現(xiàn)代代綜綜合合住住區(qū)區(qū)現(xiàn)代代綜綜合合住住區(qū)區(qū)現(xiàn)代代綜綜合合住住區(qū)區(qū)合計(jì)計(jì)118.3578.49121.72986.861775.251177.351825.814802.9196.23172.16175.271749.9722.12.322依照巫家家壩新規(guī)規(guī)指標(biāo)估估算，版塊內(nèi)的的人均商商業(yè)面積積達(dá)到了了5㎡，且版塊塊內(nèi)的人人口規(guī)模模難以在在短期內(nèi)內(nèi)達(dá)到預(yù)預(yù)期的22萬(wàn)人人，版塊內(nèi)的商商業(yè)氛圍圍將有一一個(gè)較長(zhǎng)長(zhǎng)的真空空期。百尚臵臵業(yè)則是是擁有較較為豐富富的招商商引資的的經(jīng)驗(yàn)和和資源，，而使得得其在巫巫家壩版版塊內(nèi)成為了““第一個(gè)個(gè)吃螃蟹蟹的人””，片區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的高體量量對(duì)于進(jìn)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)發(fā)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力有有較高的的要求。。[3]昆昆明土地地投資分分析----[3.6]規(guī)劃劃分析[巫家壩壩規(guī)劃]巫家壩版版塊以整體規(guī)劃劃的思路路進(jìn)行片片區(qū)打造造，未來(lái)該該版塊將將打造成成為昆明的的商業(yè)商商務(wù)中心心。但由由于目前前該片區(qū)區(qū)發(fā)展程程度低、、人口規(guī)規(guī)模小，，在短期期版塊內(nèi)土地交交易或仍仍將低迷迷。巫家壩片片區(qū)各單單元性質(zhì)質(zhì)詳細(xì)規(guī)規(guī)劃Codeofthisreport|26?CopyrightCentalineGroup,20132015年政府府或出于于財(cái)政壓壓力而加加大一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的推出量量，預(yù)計(jì)計(jì)仍將以以主城區(qū)區(qū)內(nèi)為主主，并不排除除通過(guò)價(jià)價(jià)格調(diào)整整的方式式刺激土土地市場(chǎng)場(chǎng)的成交交量。供供應(yīng)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域?qū)⒁阅鲜惺袇^(qū)巫家家壩、環(huán)湖湖東路版版塊為主主。[3]昆昆明土地地投資分分析----[小結(jié)][昆明土土地投資資分析]2014年外來(lái)來(lái)發(fā)展商商進(jìn)駐速速度開(kāi)始始放緩，，資源型型及配套套成熟的的區(qū)域成為了了開(kāi)發(fā)商商在逆市市下規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的的最佳選選擇，土地成交交由新興興區(qū)域向向主城收收攏。二級(jí)市市場(chǎng)銷(xiāo)售量及價(jià)價(jià)格均下下行，而而地價(jià)卻卻始終堅(jiān)堅(jiān)挺，開(kāi)開(kāi)發(fā)商利利潤(rùn)空間間受到擠擠壓，拿拿地積極極性低。。城市對(duì)比比1.從一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)各城市市的橫向向?qū)Ρ葋?lái)來(lái)看，昆明的交交易量處處于較低低水平，，但開(kāi)發(fā)的的成本及及風(fēng)險(xiǎn)則則相對(duì)較較低。2.結(jié)合合全國(guó)的的土地成成交情況況來(lái)看，，昆明的土土地成交交的下跌跌幅度高高于全國(guó)的整體體水平，，一方面面是由于于2012-2013年年大量的的外來(lái)發(fā)發(fā)展商入入駐，目前前多處于于待售或或持銷(xiāo)階階段，拿地積極極性不高高；另一一方面由由于市場(chǎng)大環(huán)境境下行，，本土發(fā)發(fā)展商資資金承受較大壓壓力，拿拿地的腳腳步在今今年也有所所放緩。。交易情況況1.從2014年一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的交易來(lái)來(lái)看，成交主要要集中在在南市區(qū)區(qū)，城市市重心南移及稀稀缺的景景觀(guān)資源源對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)商的入駐有有較大的的吸引力力。2.縱向向來(lái)看，，住宅用用地的交交易占比比有所回升升，隨著著市場(chǎng)中中商業(yè)物物業(yè)的放量持銷(xiāo)銷(xiāo)增加，，且滯銷(xiāo)銷(xiāo)情況不不斷出現(xiàn)，在逆逆市下開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高的商業(yè)用用地較為為保守。。熱點(diǎn)區(qū)域域由于城投投、銀海海在環(huán)湖湖東路版版塊內(nèi)的拿拿地，加加之招商商、中海海、中航及俊發(fā)發(fā)等開(kāi)發(fā)發(fā)商旗下下項(xiàng)目的的持續(xù)放量，版塊內(nèi)““三個(gè)半半島”片片區(qū)未來(lái)將成為為低密度度中高端端項(xiàng)目的的聚集地，將與滇滇池度假假和滇池池路版塊塊形成低密度度住宅物物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的三角角之勢(shì)，2015年年低密度度物業(yè)的的放量將將進(jìn)一步的的增加，，加之受受不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記等政策影影響，該類(lèi)產(chǎn)品品在明年年的銷(xiāo)售面臨的的壓力及及競(jìng)爭(zhēng)將將進(jìn)一步加加大。Codeofthisreport|27?CopyrightCentalineGroup,2013昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析Part4[注釋一一]本次二級(jí)級(jí)市場(chǎng)撰撰寫(xiě)中昆昆明數(shù)據(jù)據(jù)僅采用用東、南南、西、、北、中中心區(qū)、、呈貢、、經(jīng)開(kāi)和和空港的的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)分析。。[注釋二二]本次二級(jí)級(jí)市場(chǎng)撰撰寫(xiě)中過(guò)過(guò)規(guī)數(shù)據(jù)據(jù)僅包含含住宅、、商業(yè)、、寫(xiě)字樓樓、商住住混合、、商寫(xiě)混混合和住住寫(xiě)混合性質(zhì)。。整體預(yù)預(yù)售、成成交數(shù)據(jù)據(jù)包含住住宅、商商業(yè)、商商務(wù)和車(chē)車(chē)位，均均剔出了了保障房房、集資資房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、單位位自用房房和團(tuán)購(gòu)購(gòu)房。[注釋三三]昆明數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源昆昆明市規(guī)規(guī)劃局和和昆明市市房產(chǎn)信信息網(wǎng)。。其它城城市數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源于于中原集集團(tuán)數(shù)據(jù)據(jù)中心（中原智智匯）。。Codeofthisreport|28?CopyrightCentalineGroup,2013昆明市場(chǎng)場(chǎng)存量分分析同比增幅幅同比增幅幅億元Codeofthisreport|29?CopyrightCentalineGroup,2013120010008006004002000[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.1]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)存量分分析[昆明與與全國(guó)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)比]2014年昆明明二級(jí)市市場(chǎng)成交交與全國(guó)國(guó)整體趨趨勢(shì)一致，出出現(xiàn)下滑滑，對(duì)比比同等級(jí)級(jí)城市，，昆明整整體成交交量和金金額處于于中低水水平，市場(chǎng)成熟熟度較低低。表：2011年年-2014年年全國(guó)與與昆明商商品房成成交面積積和金額額對(duì)比受?chē)?guó)家整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)不旺、、投資增增速放緩緩等因素素影響，，2014年（（1-11月））昆明成成交量為為723萬(wàn)㎡，，同比下下降8.71%；成交交金額為540.8億億元，降降幅為12.63%，，整體表表現(xiàn)不佳佳，但下下降幅度度小于國(guó)國(guó)家整體體水平，，在可接接受范圍圍內(nèi)。且對(duì)比同同等級(jí)城城市，受受居民消消費(fèi)習(xí)慣慣、工資資水平、、在售產(chǎn)產(chǎn)品均價(jià)價(jià)以及整整體市場(chǎng)場(chǎng)降價(jià)幅幅度等因因素影響響，成交交量和成成交金額額均處于中中下等水水平，且且對(duì)比西西部城市市，昆明明與成都都、重慶慶、西安安等重點(diǎn)點(diǎn)省會(huì)、、直轄市市城市相相比，成成交熱度度低，處處于同類(lèi)類(lèi)型城市的的最低檔檔水平。。圖：2014年年昆明與與重點(diǎn)城城市商品品房成交交面積和和金額對(duì)對(duì)比2000萬(wàn)㎡150010005000昆明成都重慶武漢長(zhǎng)沙沈陽(yáng)西安蘇州寧波成交面積積7238331482158190110741078725321成交金額額5418511004550550668726809425成交面積積年份（萬(wàn)㎡））全國(guó)昆明2011年1093674952012年1113045762013年1305517922014年（1-11101717723月數(shù)據(jù)））成交金額額（億元））全國(guó)昆明全國(guó)昆明全國(guó)昆明————58589379————1.77%16.36%6445644910.01%18.47%17.29%37.50%8142861926.33%37.86%-22.09%-8.71%64481540.8-20.81%-12.63%供應(yīng)端大大幅放量量，2014年年開(kāi)始，，市場(chǎng)已已經(jīng)以去去?化前幾CentalineGroup,2013的項(xiàng)目為為主。Codeofthisreport|30Copyright236773912232330240319841750651101814501526493574790579025002000150010005002011年2012年2013年2014年有效成交交土地計(jì)計(jì)容面積積有效過(guò)規(guī)規(guī)面積有效預(yù)售售面積有效成交交面積2011-2013年年開(kāi)發(fā)商商集中拿拿地，而而2014年市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)下滑，，開(kāi)發(fā)商商拿地積積極性下下降，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)端銳減減或?qū)?dǎo)導(dǎo)致未來(lái)來(lái)2年內(nèi)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)供供應(yīng)緊張張局面。。2011-2014年年，過(guò)規(guī)規(guī)轉(zhuǎn)預(yù)售售速度逐逐漸增快快，開(kāi)發(fā)發(fā)商整體體開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏加快快，過(guò)規(guī)規(guī)后推出出項(xiàng)目的的速度增增快。2014年過(guò)規(guī)規(guī)預(yù)售與與2013年基基本持平平，但上上半年預(yù)預(yù)售放量量897萬(wàn)㎡，，下半年年僅為629萬(wàn)萬(wàn)㎡，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)已開(kāi)始始有所收收縮；而部部分開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)市市場(chǎng)信心心不足，，暫時(shí)放放緩項(xiàng)目目入市節(jié)節(jié)奏，導(dǎo)導(dǎo)致2014年年下半年年過(guò)規(guī)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)預(yù)售速速度放緩緩。受前前幾年年拿地開(kāi)開(kāi)發(fā)[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.1]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)存量分分析[昆明歷歷年整體體供求走走勢(shì)]2011-2013年年昆明放放量持續(xù)續(xù)保持在在高位，，2014年一級(jí)土土地市場(chǎng)場(chǎng)成交銳銳減，二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)售面面積同比比增加5.24%，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存壓力持持續(xù)增大大，預(yù)計(jì)計(jì)2015年仍仍以去庫(kù)庫(kù)存為主主。3500萬(wàn)㎡3000Codeofthisreport|31?CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.1]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)存量分分析[昆明庫(kù)庫(kù)存分析析]2013-2014年年預(yù)售供供應(yīng)量持持續(xù)保持持在1400萬(wàn)萬(wàn)㎡以上上，而由于前三三年市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)戶(hù)大量消消化，客客戶(hù)數(shù)量量減少，，且昆明明經(jīng)濟(jì)疲疲軟，財(cái)財(cái)富增長(zhǎng)放緩，，多重因因素疊加加導(dǎo)致市市場(chǎng)實(shí)際際成交下下滑，市市場(chǎng)庫(kù)存存較大。。萬(wàn)㎡2015年昆明明將和全全國(guó)大勢(shì)勢(shì)保持一一致，以以消化庫(kù)庫(kù)存為主主，市場(chǎng)場(chǎng)整體進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展階階段，不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)“v””型逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的情況況。2014年供應(yīng)應(yīng)較2013年年小幅上上升5%，庫(kù)存存量巨大大，2013年年-2014年年庫(kù)存累累計(jì)1607萬(wàn)萬(wàn)㎡，按按照近兩兩年整體體市場(chǎng)去去化平均均值計(jì)算，現(xiàn)有有庫(kù)存預(yù)預(yù)計(jì)需要要近13個(gè)月去去化周期期。2014年市場(chǎng)場(chǎng)受前幾幾年昆明明二級(jí)市市場(chǎng)快速速發(fā)展的的消化，，加之人人口紅利利減退，，客戶(hù)總總量下降降，且經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速放緩，，財(cái)富積積累增速未能追追趕上市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)端放量量增速，，去化速速度將減減緩。13420614121082000400100080060021592011年4442012年6602013年9472014年圖：2011-2014年昆昆明二級(jí)級(jí)市場(chǎng)庫(kù)庫(kù)存及去去化周期期分析96存量（萬(wàn)萬(wàn)㎡）去化周期期（月））Codeofthisreport|32?CopyrightCentalineGroup,2013昆明市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)分析析Codeofthisreport|33?CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.2]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)分析析[新增供供應(yīng)分析析]2014年昆明明整體有有效過(guò)規(guī)規(guī)量共計(jì)計(jì)1731萬(wàn)㎡㎡，同比比下降9%，主主要由于于呈貢過(guò)過(guò)規(guī)量同同比下降降61%，整體體依然以以南市區(qū)區(qū)為主；；過(guò)規(guī)物物業(yè)以住宅物物業(yè)為主主，其中中商寫(xiě)混混合性質(zhì)質(zhì)過(guò)規(guī)量量同比增增加120%，，未來(lái)2年內(nèi)將將逐步放量市市場(chǎng)。2014年昆明明有效過(guò)過(guò)規(guī)面積積共計(jì)1731.2萬(wàn)萬(wàn)㎡。從從區(qū)域情情況來(lái)看看，以南南市區(qū)為為主，過(guò)過(guò)規(guī)面積積共計(jì)632.89萬(wàn)萬(wàn)㎡，占占比37%，該該區(qū)域以住宅性性質(zhì)為主主，過(guò)規(guī)規(guī)面積占占南市區(qū)區(qū)62%；而呈呈貢過(guò)規(guī)規(guī)同比下下降61%。從物業(yè)類(lèi)類(lèi)型來(lái)看看，以住住宅物業(yè)業(yè)為主占占比54%，過(guò)過(guò)規(guī)面積積共計(jì)942.88萬(wàn)萬(wàn)㎡，該該物業(yè)主主要集中中在南市市區(qū)和北北市區(qū)；；南市區(qū)區(qū)住宅過(guò)過(guò)規(guī)量占總總住宅過(guò)過(guò)規(guī)量的的42%，北市市區(qū)住宅宅過(guò)規(guī)量量占總住住宅過(guò)規(guī)規(guī)量的21%。。Codeofthisreport|34?CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.2]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)分析析[各版塊塊供應(yīng)物物業(yè)分析析]2014年過(guò)規(guī)規(guī)量較大大的為世世紀(jì)城螺螺螄灣版版塊和滇滇池路版塊，，過(guò)規(guī)量量分別為為274萬(wàn)㎡和和249萬(wàn)㎡，，2015年南南市區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)發(fā)激烈，，其余版塊塊過(guò)規(guī)量量均在200萬(wàn)萬(wàn)㎡以下下。Codeofthisreport|35?CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.2]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)分析析[新增放放量分析析]2014年過(guò)規(guī)規(guī)項(xiàng)目共共111個(gè)，其其中未取取得預(yù)售售的項(xiàng)目目為80個(gè)，新增增放量達(dá)達(dá)1164萬(wàn)㎡㎡，預(yù)計(jì)計(jì)2015年將將有80%的新新增放量量（約931萬(wàn)萬(wàn)㎡）供應(yīng)到市市場(chǎng)，供供應(yīng)主要要集中在在南市區(qū)區(qū)和北市市區(qū)。2014年昆明明市場(chǎng)新新過(guò)規(guī)項(xiàng)項(xiàng)目共計(jì)計(jì)111個(gè)，未未取得預(yù)預(yù)售的項(xiàng)項(xiàng)目共計(jì)80個(gè)，潛潛在供應(yīng)應(yīng)量達(dá)1164萬(wàn)㎡，，其中有有75個(gè)個(gè)項(xiàng)目未未面市。從各各區(qū)域情情況來(lái)看看，潛在在供應(yīng)主主要集中中在北市市區(qū)及南南市區(qū)滇池路路版塊和和世紀(jì)城城螺螄灣灣版塊，，區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈度在持持續(xù)放量的情情況下將將越發(fā)提提升。從從物業(yè)來(lái)來(lái)看，2015年新增增放量仍仍以住宅物物業(yè)為主主。開(kāi)發(fā)商區(qū)域版塊城投北市區(qū)華潤(rùn)北市區(qū)北市區(qū)海倫堡南市區(qū)萬(wàn)科南市區(qū)潤(rùn)城龍宇南市區(qū)金地南市區(qū)綠地南市區(qū)草海版塊塊西市區(qū)泛亞版塊塊中海中心區(qū)項(xiàng)目情況況75.7627.61住宅華潤(rùn)在昆昆第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目29.50住宅——25.09住宅高層720014.65住宅高層97005.63為目前草草海版塊塊唯一項(xiàng)項(xiàng)目，樓樓面地價(jià)價(jià)為9080元元/㎡6.46商業(yè)7300-8800[4]昆昆明商品品房市場(chǎng)場(chǎng)分析----[4.2]昆昆明市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)分析析[新增重重點(diǎn)項(xiàng)目目分析]2014年過(guò)規(guī)規(guī)品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商高高層產(chǎn)品品銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格集中中在7500元/㎡㎡以下，，其中中中海半島島華府、、山水潤(rùn)潤(rùn)城和融融城昆明明湖預(yù)計(jì)計(jì)將在2015年年初面面市，南南市區(qū)低低密度物物業(yè)將增增加約27萬(wàn)㎡㎡，北市市區(qū)高層層產(chǎn)品將將增加約約30萬(wàn)㎡㎡。滇池路版版塊項(xiàng)目名稱(chēng)融城昆山水新城城明湖版塊華潤(rùn)中山水新城城央公園版塊山水潤(rùn)云南盤(pán)山水新城城城龍潤(rùn)城版塊海倫國(guó)世紀(jì)城螺螺際螄灣版塊塊萬(wàn)科魅世紀(jì)城螺螺力之城螄灣版塊塊金地悅滇池路版版天下塊綠地海珀瀾庭聯(lián)想科融科臵技城地中海半環(huán)湖東路路島華府版塊過(guò)規(guī)面積積過(guò)規(guī)物業(yè)業(yè)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)（萬(wàn)㎡））類(lèi)型（元/㎡㎡）住宅、商商前期進(jìn)行行團(tuán)購(gòu)，，目前對(duì)對(duì)商墅產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行認(rèn)籌，，預(yù)計(jì)2015年年初初正式推推出前期高層層團(tuán)購(gòu)價(jià)價(jià)格業(yè)市場(chǎng)5950高層7200小高層8500多層10000項(xiàng)目為北北市核心心版塊新新項(xiàng)目，，目前處處于蓄客客階段，，預(yù)計(jì)2015年第二二季度推出市市場(chǎng)項(xiàng)目過(guò)規(guī)規(guī)中的9、10號(hào)地塊塊目前處處于在售售階段，，項(xiàng)目憑憑借自身身配套、、營(yíng)95.62住宅銷(xiāo)推廣、、現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)和產(chǎn)產(chǎn)品從2012年起保保持片區(qū)區(qū)單盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)冠，2014年年初初高層7800進(jìn)行全線(xiàn)線(xiàn)產(chǎn)品8折，年年底進(jìn)行行降價(jià)，，獲得約約25億億的銷(xiāo)售售額業(yè)績(jī)績(jī)兩家聯(lián)合合代理，，2015年10月初初引進(jìn)尊尊園，短短期內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)每周周30套套以上的的成交項(xiàng)目體量量較大，，占地面面積的共共計(jì)2000畝畝，建筑筑面積500萬(wàn)萬(wàn)㎡，2014年33.80住宅市場(chǎng)低迷迷，項(xiàng)目目推廣較較少，整整體去化化較慢，，今年過(guò)過(guò)規(guī)的地地塊目前前未推高層7800售，預(yù)計(jì)計(jì)將于2015年上半半年內(nèi)推推出市場(chǎng)場(chǎng)金地地第第一一個(gè)個(gè)在在昆昆項(xiàng)項(xiàng)目目，，2014年年初初采采用用““微微笑笑茄茄子子””事事件件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目落地地，，第第一一次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)均均價(jià)價(jià)9700，，獲獲95%銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率住宅宅、、商商小高高層層13800別墅墅業(yè)最低低500萬(wàn)萬(wàn)/套套為政政府府招招商商引引資資項(xiàng)項(xiàng)目目，，大大型型城城市市綜綜合合體體，，聯(lián)聯(lián)想想西西南南總總部部和和與與計(jì)計(jì)算算中中心心將搬搬遷遷至至此此，，整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目以以科科技技為為主主題題進(jìn)進(jìn)行行打打造造。。27.61住宅宅目前前辦辦理理VIP卡卡，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2015年年年年初初將將推推出出，，目目前前已已建建至至地地上上6層層左左右右小高高層層10000?CopyrightCentalineGroup,2013Codeofthisreport|36Codeofthisreport|37?CopyrightCentalineGroup,2013昆明明市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析Codeofthisreport|38?CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆昆明明商商品品房房市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析----[4.3]昆昆明明市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析[整整體體供供求求分分析析]2014年年有有效效預(yù)預(yù)售售供供應(yīng)應(yīng)量量達(dá)達(dá)1526萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)5%，，成成交交僅579萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡，，同同比比下下降降近近三三成成，，由由于于下下半半年年市市場(chǎng)場(chǎng)““以以?xún)r(jià)價(jià)換換量量””現(xiàn)現(xiàn)象象明明顯顯，，市市場(chǎng)整整體體成成交交價(jià)價(jià)格格下下降降至至7400元元/㎡㎡。。從2011-2014年年昆昆明明商商品品房房市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)、、成成交交走走勢(shì)勢(shì)可可以以看看出出：：昆昆明明商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)呈呈增增長(zhǎng)長(zhǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)，，2014年年有有效效預(yù)預(yù)售售供供應(yīng)應(yīng)共共計(jì)計(jì)1526萬(wàn)萬(wàn)㎡，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)5%，，成成交交量量同同比比下下降降27%，，供供求求差差達(dá)達(dá)到到2.6，，約約947萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡，，2014年年庫(kù)庫(kù)存存壓壓力力進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇。。成交交金金額額同同比比下下降降22%，，成成交交均均價(jià)價(jià)同同比比下下降降5%，，為為7400元元/㎡㎡，，市市場(chǎng)場(chǎng)上上大大部部分分在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目高高層層住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交集集中中在在6800-7500元元/㎡㎡之之間間。。圖：：歷歷年