另類投資概述(-)課件

第七章

另類投資第七章

另類投資7.1另類投資概述

另類投資（alternativeinvestment），又稱替代投資或非主流投資。它所代表的是有別與股票債券等傳統(tǒng)以公開方式進行交易的一類資本或?qū)嵨镔Y產(chǎn)。本章將介紹到的是已然稱為另類投資的主要種類的幾種常見的另類投資方式，包括投資基金、不動產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金、風(fēng)險投資、大宗商品交易等。

7.1另類投資概述另類投資（alternative7.1另類投資概述7.1.1另類投資的發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計2006全球私募股權(quán)基金的籌資額達到4320億美元，2008年更是達到了6307億美元，2004～2006年度美國私募股權(quán)基金的行業(yè)平均收益率為15.6%，而同期的納斯達克和標準普爾500的收益率僅為7.8%和9.9%。一些經(jīng)營業(yè)績良好的私募股權(quán)基金如黑石的平均收益每年高達30%左右。7.1另類投資概述7.1.1另類投資的發(fā)展7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點1.投資工具

另類投資的投資市場并不是股市或債市存款市場，而是囊括了商品投資（commodityinvestment）如能源、黃金、礦產(chǎn)等，還包括，如房地產(chǎn)（REITS類基金）、氣候型衍生產(chǎn)品（如巨災(zāi)選擇權(quán)）乃至于藝術(shù)投資及私募型基金皆可視為另類投資的工具。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點2.交易策略

大量從事賣空交易。另類投資雖然也屬于一種避險工具，但其投資者大多要求投資有絕對正的回報。這樣，在市場行情下跌時，唯有從事賣空交易，才能獲得正的收益，這與股票市場上的買入并持有策略有很大的區(qū)別。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點3.操作模式

另類投資沒有傳統(tǒng)投資中的頭寸限制，多采用杠桿操作，因為另類投資中包含了許多只需交納少量保證金或權(quán)利金的衍生產(chǎn)品交易，這既增加了它的殺傷力又帶來了巨大的風(fēng)險，對所投資的標的造成巨大的價格變動，也放大了盈虧。加之另類投資的透明度一般較低，所以是一種風(fēng)險性極高的投資方式。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述廣義的私募股權(quán)投資涵蓋了企業(yè)首次公開發(fā)行前的各個階段的權(quán)益投資7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述

狹義的私募股權(quán)投資主要是指對已經(jīng)形成一定規(guī)模、并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟企業(yè)在首次公開發(fā)行股票之前進行的私募股權(quán)投資部分，即創(chuàng)業(yè)后期的私募股權(quán)投資。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述

從事私募股權(quán)投資的主體被認為是私募股權(quán)投資基金（privateequityfund），私募股權(quán)投資基金一般是指專門成立的基金管理公司，向具有高增長潛力的為上市企業(yè)進行股權(quán)或準股權(quán)融資，繼而參與到被投資企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去，等到企業(yè)發(fā)育成熟后再通過轉(zhuǎn)讓股本的方式實現(xiàn)資本增值。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（2）私募股權(quán)基金的法律架構(gòu)

絕大多數(shù)私募股權(quán)投資基金采取有限合伙制的法律架構(gòu)，由普通合伙人(generalpartner,GP)和有限合伙人(limitedpartner,LP)共同出資組建。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點1）投資的運作期限長

國際上成熟的私募股權(quán)基金的投資中期一般在5～10年，一些比較經(jīng)典的成功案例的投資周期達到10年以上

7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點2）對產(chǎn)業(yè)認知度高

PE的投資者特別是LP需要對投資對象所處的產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識非常熟悉，根據(jù)企業(yè)產(chǎn)品的競爭力、管理層、組織運作等反面的情況，挑選出那些管理好，成長性高的企業(yè)是十分關(guān)鍵的7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點

3）投資于企業(yè)的成長和擴張期

私募股權(quán)多掌握的資金實力雄厚，不愿意承擔(dān)太大的風(fēng)險，也不愿意從事回報率較低的投資，投資于企業(yè)的成長和擴張期能更好的滿足他們的投資目標7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（4）私募股權(quán)的類型

私募股權(quán)的形式多種多樣，分類標準眾多，一般地，按照投資階段，廣義私募股權(quán)可以分為創(chuàng)業(yè)資本（venturecapital，VC）、收購基金、夾層融資、重振資本、上市后私募投資等。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本

廣義上，指用于私人權(quán)益投資的資金，狹義上講，主要投資于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)階段或產(chǎn)業(yè)化早期，為企業(yè)提供研發(fā)或營運資金。

VC投資一般涉及5個階段：種子期（seedstage）、初創(chuàng)期(start-upstage)、成長期(expansionstage)、擴張期(laterstage)和成熟期(mezzaninestage)7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本

風(fēng)險投資者與傳統(tǒng)的銀行及投資銀行不同，作為權(quán)益投資者，是企業(yè)的友好伙伴，并非債權(quán)人。7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型風(fēng)險投資與傳統(tǒng)銀行和投資銀行的比較

風(fēng)險投資與傳統(tǒng)銀行和投資銀行的比較7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本Ⅰ風(fēng)險投資的估值

風(fēng)險投資法（VentureCappitalmethod）是風(fēng)險資本常用的估值方法，適應(yīng)私募股權(quán)投資的現(xiàn)金流特征，風(fēng)險投資法運用一個乘數(shù)把公司放在未來一個可以獲得正的現(xiàn)金流或者收益的時刻進行估價，然后通過一個很高的折現(xiàn)率，通常是40%-75%，將終值（terminalvalue）折現(xiàn)。7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：①該方法計算公司在未來某個有收益時刻的價值，通常是籌劃公開上市的時候，這時的“終值”可以通過一個乘數(shù)來計算，例如那年的預(yù)期收益率乘以市盈率，或通過現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法計算。7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：②公司終值的折現(xiàn)并不是使用傳統(tǒng)的資本成本作為折現(xiàn)率，而是風(fēng)險投資家的目標回報率（targetrateofreturn）。目標回報率是風(fēng)險資本投資家覺得為了補償某項投資中風(fēng)險和投入的經(jīng)歷所必須達到的收益。

折現(xiàn)后的終值=終值/（1+目標回報率）年數(shù)

7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：③計算風(fēng)險投資家要求的最終的所有權(quán)比例（requiredfinalpercentownership）。要求的最終所有權(quán)比例=投資額/折現(xiàn)后終值

④估計未來的股權(quán)稀釋情況計算出必須擁有的所有權(quán)比例，風(fēng)險投資者為了實現(xiàn)目標回報率而必須擁有的目前股權(quán)比例為：目前必須擁有的股權(quán)比例=最終必須擁有的股權(quán)比例/保持比率7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

收購基金（buy-outfund）通過收購控股成熟且穩(wěn)定增長的企業(yè)，實施內(nèi)部重組、行業(yè)整合等來幫助企業(yè)確立市場地位、提升內(nèi)在價值，一旦實現(xiàn)了價值的增值，再通過各種退出機制撤出資本、實現(xiàn)收益。

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

收購基金的核心是杠桿收購（leveragebuyout,LBO）

LBO的本質(zhì)在于舉債收購，收購者以自身的很少的本金為基礎(chǔ)，通過從投資銀行或其他金融機構(gòu)籌集大量足額的資金進行收購活動，收購后公司的收入可以幫助其支付這筆負債，這樣就以很少的錢賺取了高額的利潤。

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

管理層收購（managementbuyout,MBO）是一類典型的收購活動，其形式是公司的經(jīng)理層從母公司手中收購本公司7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型3）夾層融資

夾層融資（mezzaninefinance）屬于私募股權(quán)投資中的一種特殊的投資策略

夾層融資時一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的融資方式，從夾層資本的提供方的角度出發(fā)，稱為夾層資本，從夾層資本的需求方的角度出發(fā)，稱為夾層債務(wù)，這筆資產(chǎn)或債務(wù)依附的金融工具通常以夾層貸款的形式出現(xiàn)

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（5）私募股權(quán)融資的價值實現(xiàn)

傳統(tǒng)金融理論學(xué)者認為，PE獲得的巨額利潤來源于稅盾PE收購本身創(chuàng)造價值，而創(chuàng)造價值的前提是PE實現(xiàn)了對投資企業(yè)的控制PE收購企業(yè)后能夠提升公司價值的另一個重要途徑是管理層的激勵7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（6）私募股權(quán)投資估值

如果一個收購屬于公司的私有化，即被收購前是上市公司，在收購后即退市，那么該企業(yè)在之前的市盈率水平就可以作為交易的先導(dǎo)

一個更好的指標是息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA），這是一個純粹以現(xiàn)金流衡量的指標，它排除了非現(xiàn)金流的項目，如折舊、攤銷等7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（7）私募股權(quán)投資的收益實現(xiàn)

PE投資的變現(xiàn)和收回的這種行為稱為退出（exit）

私募股權(quán)退出的主要方式有：首次公開上市、業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)手（secondarybuyout）、清算(liquidation)等7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（8）私募股權(quán)的風(fēng)險

對于每一個具體的項目，可以設(shè)計建立一整套的風(fēng)險控制體系，包括事前審查，事中控制等。對被投資企業(yè)的相關(guān)事項進行及時了解，掌握企業(yè)運行狀況，及時跟蹤資金運用項目，控制基金運用過程中的各種風(fēng)險

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述

不動產(chǎn)（real-estate，又稱房地產(chǎn)）是相對于動產(chǎn)而言的，它強調(diào)的財產(chǎn)和權(quán)力載體在地理位置上的相對固定性，具體是指土地一級建筑物等土地定著物，是權(quán)益和實物的綜合體

7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有許多自身的特征：1.地理位置相對固定2.使用功能多樣3.投資和消費的雙重性4.社會地位的象征7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

不動產(chǎn)投資的價值進行估計時要具有兩大價值觀念，即貨幣的時間價值和投資的風(fēng)險價值考慮一個不動產(chǎn)投資是否可取的首要一點就是投資是否可以在一個必要的收益率上取得正的投資凈現(xiàn)值（netpricevalue）7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值在NPV法則下，凈現(xiàn)值衡量了未來收益的現(xiàn)在價值和目前的市場價值或投資成本之間的差額。NPV=未來現(xiàn)金流的現(xiàn)在價值-投資用ATCF代表稅后現(xiàn)金流，ATER代表稅后的權(quán)益回報I代表投資的權(quán)益成本r是要求的稅后必要收益率NPV法則告訴我們，如果NPV>0或NPV=0，這個項目就是可行的7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

在NPV法則下，凈現(xiàn)值衡量了未來收益的現(xiàn)在價值和目前的市場價值或投資成本之間的差額。NPV=未來現(xiàn)金流的現(xiàn)在價值-投資

用ATCF代表稅后現(xiàn)金流，ATER代表稅后的權(quán)益回報I代表投資的權(quán)益成本7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

除了凈現(xiàn)值法以外，還有另一種被廣泛應(yīng)用的項目投資決策方法——內(nèi)部收益率法（internalrateofreturn，IRR）內(nèi)部收益率就是未來流入的現(xiàn)金流的現(xiàn)值的與投資額恰好相等時的折現(xiàn)率，即NPV等于0時的折現(xiàn)率，當(dāng)IRR大于或等于必要收益率時，項目才是可行的7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值IRR的一個缺陷

當(dāng)項目存續(xù)期間出現(xiàn)負的現(xiàn)金流時，NPV=0時，可能會出現(xiàn)多重IRR，此時我們可以采用另外一種方法幫助投資者做出決策，即修正的內(nèi)部報酬率法（modifiedinternalrateofreturn,MIRR）

7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

假設(shè)必要回報率為k，未來所收回現(xiàn)金的再投資收益率為r，使所有負的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值等于未來所有正的現(xiàn)金流的種植的報酬率，我們稱之為MIRR，若MIRR>k，接受此投資案，若MIRR<k，則拒絕。

記現(xiàn)金流出為COF（包括期初和未來），未來現(xiàn)金流入為CIF，必要收益率為k，再投資收益率為r，MIRR的計算公式為：7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

財務(wù)界引進了金融市場中期權(quán)的觀念作為項目投資的評估模式，稱為實物期權(quán)（realoption）

修正后的NPV=傳統(tǒng)NPV+期權(quán)價值雖然傳統(tǒng)意義上的NPV價值可能因行情的不確定性而為負，但是期權(quán)價值的增加可能使修正后的NPV為正，這時一個原本將被否定的項目就具有了投資意義。7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計資本化率可以通過風(fēng)險溢酬法、市場提煉法、加權(quán)資本成本法來取的。1.風(fēng)險溢酬法資本化率可能由以下幾部分組成：7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計2.市場提煉法市場提煉法（market-extraction）是直接從市場上取得資本化率的一種方法，在凈營運收入（NOI）可以確定的情況下，只需要確定資產(chǎn)的銷售價格即市場價值（MV0）就可以以此估計資本化率：7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計3.加權(quán)資本成本法

不動產(chǎn)投資的金額一般十分巨大，除了投資者的自有資金（股本）外，經(jīng)常還包括了相當(dāng)部分的貸款，這時可以采用加權(quán)資本成本的方法來估計資本化率E為自由資本投資額D為貸款額V為總投資額為股權(quán)回報率為債券回報率一般為貸款利率

7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險

不動產(chǎn)投資項目的風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起的不動產(chǎn)開發(fā)投資的實際收益偏離預(yù)期收益的可能性

7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險不動產(chǎn)投資的風(fēng)險有其獨特性：1.客觀性2.不確定性3.可測性4.風(fēng)險收益雙重性7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險7.2不動產(chǎn)投資7.2.5不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理

不動產(chǎn)投資項目的風(fēng)險處理方法有風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險回避、風(fēng)險自留和風(fēng)險轉(zhuǎn)移等

7.2不動產(chǎn)投資7.2.5不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理7.3對沖基金

對沖基金（Hedgefund）與普通的基金類似，運用適度的杠桿，從事股票的買空和賣空交易

隨著金融自由化的發(fā)展，對沖基金的規(guī)模變的十分巨大，其盈利模式也發(fā)生了變化，這些基金在全球金融市場上從事的是一種投機行為，風(fēng)險要遠高于一般投資基金。7.3對沖基金對沖基金（Hedgefund）7.3對沖基金7.3.1對沖基金的特點1.對沖基金的基金經(jīng)理的報酬來自于實現(xiàn)的利潤的分紅，而有別于傳統(tǒng)基金按資產(chǎn)總額收取一定比例的管理費

2.對沖基金經(jīng)理作為有限合伙制企業(yè)中的一般合伙人，還必須將自己的資金投資于所管理的基金中3.杠桿投資7.3對沖基金7.3.1對沖基金的特點7.3對沖基金7.3.2對沖基金的類型1.宏觀基金（macrofund）2.全球基金（globalfund）3.買空基金（longonlyfund）4.市場中性基金（market-neutralfund）5.對沖行業(yè)基金（sectoralfund）6.賣空基金（shortsalesfund）7.重組驅(qū)動基金（eent-drivenfund）8.基金中的基金（fundoffund）7.3對沖基金7.3.2對沖基金的類型7.3對沖基金7.3.3對沖基金的投資表現(xiàn)

對沖基金在投資策略和資產(chǎn)組合上，可以運用各種投資技巧和技術(shù)，如賣空、買空、集中持倉、信貸杠桿等，以及可不受限制投資于各類產(chǎn)品和工具，如股票、債券和衍生產(chǎn)品。針對對沖基金的業(yè)績表現(xiàn)有各式各樣的研究，對沖基金作為一個總體的投資工具，其平均回報率的確比共同基金或標準普爾指數(shù)反映的回報率要高。根據(jù)現(xiàn)有的研究資料，對沖基金長期的平均回報率估計達到了17%-20%，比同期傳統(tǒng)的股市回報率高幾個百分點7.3對沖基金7.3.3對沖基金的投資表現(xiàn)

各類對沖基金與股市、債市投資回報比較

各類對沖基金與股市、債市投資回報比較7.3對沖基金7.3.4長期資本管理公司的興衰LTCM主要致力于“市場中性策略”

1998年第二季度以后，LTCM的處境開始不妙俄羅斯債務(wù)危機對LTCM的救援7.3對沖基金7.3.4長期資本管理公司的興衰7.4大宗商品交易

大宗商品是指可進入流通領(lǐng)域，但非零售環(huán)節(jié)，具有商品屬性用于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與消費使用的大批量買賣的物質(zhì)商品。在金融投資市場，大宗商品指同質(zhì)化、可交易、被廣泛作為工業(yè)基礎(chǔ)原材料的商品，如原油、有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品、鐵礦石、煤炭等。

大宗商品包括3個類別，即能源商品、基礎(chǔ)原材料和大宗農(nóng)產(chǎn)品，本章主要介紹兩類大宗商品交易——黃金交易和石油交易。

7.4大宗商品交易大宗商品是指可進入流通領(lǐng)域7.3對沖基金7.4.1黃金交易1.黃金交易簡介

黃金在國際金融事務(wù)中是一項儲備資產(chǎn)，黃金的主要交易場所在倫敦金銀交易所和紐約商品交易所。黃金現(xiàn)貨市場上實物黃金的主要形式是金條（GoldBullion）和金塊，也有金幣、金質(zhì)獎?wù)潞褪罪椀?。黃金期貨的購買、銷售者，都在合同到期日前出售和購回與先前合同相同數(shù)量的合約，也就是平倉，無需真正交割實金。

7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.1黃金交易1.黃金交易簡介

目前全球的黃金衍生品主要包括黃金ETF、黃金T+D黃金期貨和期權(quán)黃金ETF是一種以黃金為基礎(chǔ)資產(chǎn)，追蹤現(xiàn)貨黃金價格波動的交易所交易基金黃金T+D是上海黃金交易所交易最活躍的黃金合約。它與黃金期貨十分類似，但實際上屬于黃金現(xiàn)貨的范疇，是介于現(xiàn)貨和期貨之間的一種投資工具。7.3對沖基金7.4.1黃金交易國際黃金期貨交易簡介

國際黃金期貨交易簡介7.3對沖基金7.4.1黃金交易2.黃金的供求

目前全球的十大產(chǎn)金國主要是南非、奧達利亞、美國和中國等。黃金的需求分為三個方面：工業(yè)消費、投資需求、國際儲備需求7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.1黃金交易

3.黃金價格

從中短期看，美元走勢對黃金的影響比較明顯。根據(jù)長期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美元指數(shù)與金價的相關(guān)度在-0.8以上從歷史上看，美國利率與金價在大部分時間呈現(xiàn)負相關(guān)性黃金與相關(guān)商品的走勢具有明顯的一致性。通過選取原油、銅和白銀進行對比，可以發(fā)現(xiàn)金價與三者都有較強的正相關(guān)性戰(zhàn)爭也是影響金價的因素之一7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.2原油交易原油產(chǎn)品，主要指原油煉制生產(chǎn)的汽油、煤油、柴油、重油以及天然氣，是當(dāng)前主要能源的主要供應(yīng)者

7.3對沖基金7.4.2原油交易7.3對沖基金7.4.2原油交易1.原油交易簡介

原油的命名通常依據(jù)其出產(chǎn)的地區(qū)，如布倫特石油和西德克薩斯中間物（WTI）布倫特原油是其他原有定價的基準，尤其是從北海、西非和地中海出產(chǎn)的緣由。布倫特原油是布倫特和尼蘭體系的混合物，后者通過管道運送，終端在休蘭島的撒倫烏在現(xiàn)貨市場上，交易者通常并不一定要購買布倫特石油，但其定價則是在公布的定期布倫特價格基礎(chǔ)上加上溢價或減去折價的方式進行7.3對沖基金7.4.2原油交易7.3對沖基金7.4.2原油交易1.原油交易簡介

石油期貨誕生以后，其交易量一直呈快速增長之勢，目前已經(jīng)超過金屬期貨，是國際期貨市場的重要組成部分。影響最廣泛的原油期貨合約共有3種：芝加哥商品交易所（CME）的輕質(zhì)低硫原油即WTI（西德克薩斯中間物）期貨合約，倫敦國際石油交易所（ICE）的BRENT（北海布倫特原油）期貨合約，以及新加坡國際金融交易所（SIMEX）的DUBAI（迪拜原油）期貨合約。7.3對沖基金7.4.2原油交易國際石油交易所布倫特原油期貨

國際石油交易所布倫特原油期貨7.3對沖基金7.4.2原油交易2.原油價格歷史資料顯示，原油與黃金的價格呈正相關(guān)

黃金和原油的價格既緊密聯(lián)系又相互制衡，在彼此的波動之中隱藏著相對的穩(wěn)定，在表面的穩(wěn)定之中又存在著絕對的變動。從中長期來看，黃金價格與原油價格波動趨勢是基本一致的，只是大小幅度有所區(qū)別。

7.3對沖基金7.4.2原油交易（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個層次構(gòu)成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題－—分析問題——解決問題”順序來分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當(dāng)?shù)男祟}。如《世界改變了模樣》四個小標題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號式。序號式作文與小標題作文有相同的特點。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。3．總分式。如高考佳作《人生也是一張答卷》。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來書寫，人生的答卷卻要用行動來書寫?！敝黧w部分每段首句分別為：選擇題是對人生進行正確的取舍，填空題是充實自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗自己解決問題的能力。這份“試卷”設(shè)計得合理而且實在，每個人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應(yīng)追求作文美學(xué)的三個價值取向：一要勻稱美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構(gòu)成文章的基本單位，恰當(dāng)劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開頭、正文、結(jié)尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內(nèi)容應(yīng)該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章起伏錯落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開頭與結(jié)尾要遙相照應(yīng)，把開頭描寫的事物或提出的問題，在結(jié)尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺?！纠慕馄省吭掝}：忙忙，不亦樂乎忙，是人生中一個個步驟，每個人所忙的事務(wù)不同，但是不能是碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。忙是問號。忙看似簡單，但其中卻大有學(xué)問。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂乎，卻并不簡單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時不時我們眼前就出現(xiàn)一個十字路口，我們該向哪兒，面對那縱軸橫軸相交的十字路口，我們該怎樣選擇?不急，靜下心來分析一下，選擇適合自己的坐標軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問號，這個問號一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂乎。忙是省略號。四季在有規(guī)律地進行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個目標，為目標而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當(dāng)目標已達成，那么再找一個目標，繼續(xù)這樣忙，就像省略號一樣，毫無休止地忙下去，翻開歷史的長卷，我們看到牛頓在忙著他的實驗；愛迪生在忙著思考；徐霞客在忙著記載游玩；李時珍在忙著編寫《本草綱目》。再看那位以筆為刀槍的充滿著朝氣與力量的文學(xué)泰斗魯迅，他正忙著用他獨有的刀和槍在不停地奮斗。忙是省略號，確定了一個目標那么就一直忙下去吧!這樣的忙一定會忙出生命靈動的色彩。忙是驚嘆號。世界上的人都在忙著自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜為回報。那么人呢?居里夫人的忙，以放射性元素的發(fā)現(xiàn)而得到了圓滿的休止符；愛因斯坦在忙，以相對論的問世而畫上了驚嘆號；李白的忙，以那豪放的詩歌而有了很大的成功；張衡的忙，因為那地動儀的問世而讓世人仰慕。每個人都應(yīng)該有效率的忙，而不是整天碌碌無為地白忙。人生是有限的、短暫的，因此，每個人都應(yīng)該在有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號；都應(yīng)在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是萬物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作為這世上最高級動物的我們，我們在忙什么呢?我們要忙得有意義，有價值，我們要忙出屬于我們的精彩。我們的忙不能永遠是問號，而應(yīng)是省略號和感嘆號。忙就要忙得精彩，忙得不亦樂乎。解剖：本文將生活中的一句口頭禪“忙得不亦樂乎”機智翻新，擬作標題，亮出一道美麗的風(fēng)景。并據(jù)此展開述說，讓人神清氣爽。文章開篇扣題，亮出觀點：忙，是人生中一個個步驟，不能碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。然后，作者分別用問號、省略號、驚嘆號巧妙設(shè)喻，抓住這三種標點符號的特征，擺實事，講道理，入情入理，入理入心。深刻地闡明人生忙，忙要像問號一樣，經(jīng)常問問自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意義；人生如四季一樣是有規(guī)律的，要選準目標，像省略號一樣，毫無休止地忙下去，忙出生命靈動的色彩；而人生有限，每個人都應(yīng)有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號，忙出人生精彩的篇章。結(jié)尾，作者用一個段落總結(jié)全文，照應(yīng)開頭，照應(yīng)題目，有力收束?！揪}解析】閱讀下面的材料，根據(jù)要求作文。在一處地勢十分險惡的峽谷，谷底奔騰著咆哮的急流，峽谷間有一座索橋，幾根光禿禿、晃悠悠的鐵索橫在峽谷間，它是通過這個地方的唯一路徑，這里經(jīng)常有人因為失足而跌入深谷。有一天，有三個人來到了這里。一個聾子，一個瞎子，還有一個健康的人。聾子看看這座橋，很害怕，但是他聽不到急流的聲音，他用眼睛看著腳下步伐，很順利地過去了。瞎子不知峽谷的險惡，他心平氣和，十分穩(wěn)妥地通過了。第三個人是健康人，一直猶豫不敢走這索橋，可是又沒有其他路可走。于是，他十分緊張地硬著頭皮走上索橋，到了橋中央，他看到腳下萬丈深淵，云霧升騰，聽到谷底急流咆哮，早已兩腿顫顫，面如土色，一不小心跌下橋去。請就“不要把困難看得太明白”為話題寫一篇文章。[注意]①所寫內(nèi)容必須在話題范圍之內(nèi)。試題引用的材料，考生在文章中可用也可不用。②立意自定。③文體自選。④題目自擬。⑤不少于800字。⑥不得抄襲。解析：有時候，把困難看得太明白，分析得太透徹，反而會被困難嚇倒以至于阻攔我們前進的腳步。倒是那些未把困難完全看清楚而勇往直前的人，更容易達到終點。作者郵箱謝謝觀賞（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)謝謝觀第七章

另類投資第七章

另類投資7.1另類投資概述

另類投資（alternativeinvestment），又稱替代投資或非主流投資。它所代表的是有別與股票債券等傳統(tǒng)以公開方式進行交易的一類資本或?qū)嵨镔Y產(chǎn)。本章將介紹到的是已然稱為另類投資的主要種類的幾種常見的另類投資方式，包括投資基金、不動產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金、風(fēng)險投資、大宗商品交易等。

7.1另類投資概述另類投資（alternative7.1另類投資概述7.1.1另類投資的發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計2006全球私募股權(quán)基金的籌資額達到4320億美元，2008年更是達到了6307億美元，2004～2006年度美國私募股權(quán)基金的行業(yè)平均收益率為15.6%，而同期的納斯達克和標準普爾500的收益率僅為7.8%和9.9%。一些經(jīng)營業(yè)績良好的私募股權(quán)基金如黑石的平均收益每年高達30%左右。7.1另類投資概述7.1.1另類投資的發(fā)展7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點1.投資工具

另類投資的投資市場并不是股市或債市存款市場，而是囊括了商品投資（commodityinvestment）如能源、黃金、礦產(chǎn)等，還包括，如房地產(chǎn)（REITS類基金）、氣候型衍生產(chǎn)品（如巨災(zāi)選擇權(quán)）乃至于藝術(shù)投資及私募型基金皆可視為另類投資的工具。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點2.交易策略

大量從事賣空交易。另類投資雖然也屬于一種避險工具，但其投資者大多要求投資有絕對正的回報。這樣，在市場行情下跌時，唯有從事賣空交易，才能獲得正的收益，這與股票市場上的買入并持有策略有很大的區(qū)別。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點3.操作模式

另類投資沒有傳統(tǒng)投資中的頭寸限制，多采用杠桿操作，因為另類投資中包含了許多只需交納少量保證金或權(quán)利金的衍生產(chǎn)品交易，這既增加了它的殺傷力又帶來了巨大的風(fēng)險，對所投資的標的造成巨大的價格變動，也放大了盈虧。加之另類投資的透明度一般較低，所以是一種風(fēng)險性極高的投資方式。7.1另類投資概述7.1.2另類投資的特點7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述廣義的私募股權(quán)投資涵蓋了企業(yè)首次公開發(fā)行前的各個階段的權(quán)益投資7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述

狹義的私募股權(quán)投資主要是指對已經(jīng)形成一定規(guī)模、并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟企業(yè)在首次公開發(fā)行股票之前進行的私募股權(quán)投資部分，即創(chuàng)業(yè)后期的私募股權(quán)投資。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（1）概述

從事私募股權(quán)投資的主體被認為是私募股權(quán)投資基金（privateequityfund），私募股權(quán)投資基金一般是指專門成立的基金管理公司，向具有高增長潛力的為上市企業(yè)進行股權(quán)或準股權(quán)融資，繼而參與到被投資企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去，等到企業(yè)發(fā)育成熟后再通過轉(zhuǎn)讓股本的方式實現(xiàn)資本增值。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（2）私募股權(quán)基金的法律架構(gòu)

絕大多數(shù)私募股權(quán)投資基金采取有限合伙制的法律架構(gòu)，由普通合伙人(generalpartner,GP)和有限合伙人(limitedpartner,LP)共同出資組建。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點1）投資的運作期限長

國際上成熟的私募股權(quán)基金的投資中期一般在5～10年，一些比較經(jīng)典的成功案例的投資周期達到10年以上

7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點2）對產(chǎn)業(yè)認知度高

PE的投資者特別是LP需要對投資對象所處的產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識非常熟悉，根據(jù)企業(yè)產(chǎn)品的競爭力、管理層、組織運作等反面的情況，挑選出那些管理好，成長性高的企業(yè)是十分關(guān)鍵的7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點

3）投資于企業(yè)的成長和擴張期

私募股權(quán)多掌握的資金實力雄厚，不愿意承擔(dān)太大的風(fēng)險，也不愿意從事回報率較低的投資，投資于企業(yè)的成長和擴張期能更好的滿足他們的投資目標7.1另類投資概述（3）私募股權(quán)投資的特點7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（4）私募股權(quán)的類型

私募股權(quán)的形式多種多樣，分類標準眾多，一般地，按照投資階段，廣義私募股權(quán)可以分為創(chuàng)業(yè)資本（venturecapital，VC）、收購基金、夾層融資、重振資本、上市后私募投資等。

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本

廣義上，指用于私人權(quán)益投資的資金，狹義上講，主要投資于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)階段或產(chǎn)業(yè)化早期，為企業(yè)提供研發(fā)或營運資金。

VC投資一般涉及5個階段：種子期（seedstage）、初創(chuàng)期(start-upstage)、成長期(expansionstage)、擴張期(laterstage)和成熟期(mezzaninestage)7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本

風(fēng)險投資者與傳統(tǒng)的銀行及投資銀行不同，作為權(quán)益投資者，是企業(yè)的友好伙伴，并非債權(quán)人。7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型風(fēng)險投資與傳統(tǒng)銀行和投資銀行的比較

風(fēng)險投資與傳統(tǒng)銀行和投資銀行的比較7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型1）創(chuàng)業(yè)資本Ⅰ風(fēng)險投資的估值

風(fēng)險投資法（VentureCappitalmethod）是風(fēng)險資本常用的估值方法，適應(yīng)私募股權(quán)投資的現(xiàn)金流特征，風(fēng)險投資法運用一個乘數(shù)把公司放在未來一個可以獲得正的現(xiàn)金流或者收益的時刻進行估價，然后通過一個很高的折現(xiàn)率，通常是40%-75%，將終值（terminalvalue）折現(xiàn)。7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：①該方法計算公司在未來某個有收益時刻的價值，通常是籌劃公開上市的時候，這時的“終值”可以通過一個乘數(shù)來計算，例如那年的預(yù)期收益率乘以市盈率，或通過現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法計算。7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：②公司終值的折現(xiàn)并不是使用傳統(tǒng)的資本成本作為折現(xiàn)率，而是風(fēng)險投資家的目標回報率（targetrateofreturn）。目標回報率是風(fēng)險資本投資家覺得為了補償某項投資中風(fēng)險和投入的經(jīng)歷所必須達到的收益。

折現(xiàn)后的終值=終值/（1+目標回報率）年數(shù)

7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值以下四個步驟說明了風(fēng)險投資法的基本原理：③計算風(fēng)險投資家要求的最終的所有權(quán)比例（requiredfinalpercentownership）。要求的最終所有權(quán)比例=投資額/折現(xiàn)后終值

④估計未來的股權(quán)稀釋情況計算出必須擁有的所有權(quán)比例，風(fēng)險投資者為了實現(xiàn)目標回報率而必須擁有的目前股權(quán)比例為：目前必須擁有的股權(quán)比例=最終必須擁有的股權(quán)比例/保持比率7.1另類投資概述Ⅰ風(fēng)險投資的估值7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

收購基金（buy-outfund）通過收購控股成熟且穩(wěn)定增長的企業(yè)，實施內(nèi)部重組、行業(yè)整合等來幫助企業(yè)確立市場地位、提升內(nèi)在價值，一旦實現(xiàn)了價值的增值，再通過各種退出機制撤出資本、實現(xiàn)收益。

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

收購基金的核心是杠桿收購（leveragebuyout,LBO）

LBO的本質(zhì)在于舉債收購，收購者以自身的很少的本金為基礎(chǔ)，通過從投資銀行或其他金融機構(gòu)籌集大量足額的資金進行收購活動，收購后公司的收入可以幫助其支付這筆負債，這樣就以很少的錢賺取了高額的利潤。

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型2）收購基金

管理層收購（managementbuyout,MBO）是一類典型的收購活動，其形式是公司的經(jīng)理層從母公司手中收購本公司7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型3）夾層融資

夾層融資（mezzaninefinance）屬于私募股權(quán)投資中的一種特殊的投資策略

夾層融資時一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的融資方式，從夾層資本的提供方的角度出發(fā)，稱為夾層資本，從夾層資本的需求方的角度出發(fā)，稱為夾層債務(wù)，這筆資產(chǎn)或債務(wù)依附的金融工具通常以夾層貸款的形式出現(xiàn)

7.1另類投資概述（4）私募股權(quán)的類型7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（5）私募股權(quán)融資的價值實現(xiàn)

傳統(tǒng)金融理論學(xué)者認為，PE獲得的巨額利潤來源于稅盾PE收購本身創(chuàng)造價值，而創(chuàng)造價值的前提是PE實現(xiàn)了對投資企業(yè)的控制PE收購企業(yè)后能夠提升公司價值的另一個重要途徑是管理層的激勵7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（6）私募股權(quán)投資估值

如果一個收購屬于公司的私有化，即被收購前是上市公司，在收購后即退市，那么該企業(yè)在之前的市盈率水平就可以作為交易的先導(dǎo)

一個更好的指標是息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA），這是一個純粹以現(xiàn)金流衡量的指標，它排除了非現(xiàn)金流的項目，如折舊、攤銷等7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（7）私募股權(quán)投資的收益實現(xiàn)

PE投資的變現(xiàn)和收回的這種行為稱為退出（exit）

私募股權(quán)退出的主要方式有：首次公開上市、業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)手（secondarybuyout）、清算(liquidation)等7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式1.私募股權(quán)（8）私募股權(quán)的風(fēng)險

對于每一個具體的項目，可以設(shè)計建立一整套的風(fēng)險控制體系，包括事前審查，事中控制等。對被投資企業(yè)的相關(guān)事項進行及時了解，掌握企業(yè)運行狀況，及時跟蹤資金運用項目，控制基金運用過程中的各種風(fēng)險

7.1另類投資概述7.1.3幾種主要的另類投資方式7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述

不動產(chǎn)（real-estate，又稱房地產(chǎn)）是相對于動產(chǎn)而言的，它強調(diào)的財產(chǎn)和權(quán)力載體在地理位置上的相對固定性，具體是指土地一級建筑物等土地定著物，是權(quán)益和實物的綜合體

7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有許多自身的特征：1.地理位置相對固定2.使用功能多樣3.投資和消費的雙重性4.社會地位的象征7.2不動產(chǎn)投資7.2.1概述7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

不動產(chǎn)投資的價值進行估計時要具有兩大價值觀念，即貨幣的時間價值和投資的風(fēng)險價值考慮一個不動產(chǎn)投資是否可取的首要一點就是投資是否可以在一個必要的收益率上取得正的投資凈現(xiàn)值（netpricevalue）7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值在NPV法則下，凈現(xiàn)值衡量了未來收益的現(xiàn)在價值和目前的市場價值或投資成本之間的差額。NPV=未來現(xiàn)金流的現(xiàn)在價值-投資用ATCF代表稅后現(xiàn)金流，ATER代表稅后的權(quán)益回報I代表投資的權(quán)益成本r是要求的稅后必要收益率NPV法則告訴我們，如果NPV>0或NPV=0，這個項目就是可行的7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

在NPV法則下，凈現(xiàn)值衡量了未來收益的現(xiàn)在價值和目前的市場價值或投資成本之間的差額。NPV=未來現(xiàn)金流的現(xiàn)在價值-投資

用ATCF代表稅后現(xiàn)金流，ATER代表稅后的權(quán)益回報I代表投資的權(quán)益成本7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

除了凈現(xiàn)值法以外，還有另一種被廣泛應(yīng)用的項目投資決策方法——內(nèi)部收益率法（internalrateofreturn，IRR）內(nèi)部收益率就是未來流入的現(xiàn)金流的現(xiàn)值的與投資額恰好相等時的折現(xiàn)率，即NPV等于0時的折現(xiàn)率，當(dāng)IRR大于或等于必要收益率時，項目才是可行的7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值IRR的一個缺陷

當(dāng)項目存續(xù)期間出現(xiàn)負的現(xiàn)金流時，NPV=0時，可能會出現(xiàn)多重IRR，此時我們可以采用另外一種方法幫助投資者做出決策，即修正的內(nèi)部報酬率法（modifiedinternalrateofreturn,MIRR）

7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

假設(shè)必要回報率為k，未來所收回現(xiàn)金的再投資收益率為r，使所有負的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值等于未來所有正的現(xiàn)金流的種植的報酬率，我們稱之為MIRR，若MIRR>k，接受此投資案，若MIRR<k，則拒絕。

記現(xiàn)金流出為COF（包括期初和未來），未來現(xiàn)金流入為CIF，必要收益率為k，再投資收益率為r，MIRR的計算公式為：7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值

財務(wù)界引進了金融市場中期權(quán)的觀念作為項目投資的評估模式，稱為實物期權(quán)（realoption）

修正后的NPV=傳統(tǒng)NPV+期權(quán)價值雖然傳統(tǒng)意義上的NPV價值可能因行情的不確定性而為負，但是期權(quán)價值的增加可能使修正后的NPV為正，這時一個原本將被否定的項目就具有了投資意義。7.2不動產(chǎn)投資7.2.2不動產(chǎn)投資的價值7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計資本化率可以通過風(fēng)險溢酬法、市場提煉法、加權(quán)資本成本法來取的。1.風(fēng)險溢酬法資本化率可能由以下幾部分組成：7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計2.市場提煉法市場提煉法（market-extraction）是直接從市場上取得資本化率的一種方法，在凈營運收入（NOI）可以確定的情況下，只需要確定資產(chǎn)的銷售價格即市場價值（MV0）就可以以此估計資本化率：7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計3.加權(quán)資本成本法

不動產(chǎn)投資的金額一般十分巨大，除了投資者的自有資金（股本）外，經(jīng)常還包括了相當(dāng)部分的貸款，這時可以采用加權(quán)資本成本的方法來估計資本化率E為自由資本投資額D為貸款額V為總投資額為股權(quán)回報率為債券回報率一般為貸款利率

7.2不動產(chǎn)投資7.2.3資本化率的估計7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險

不動產(chǎn)投資項目的風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起的不動產(chǎn)開發(fā)投資的實際收益偏離預(yù)期收益的可能性

7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險不動產(chǎn)投資的風(fēng)險有其獨特性：1.客觀性2.不確定性3.可測性4.風(fēng)險收益雙重性7.2不動產(chǎn)投資7.2.4不動產(chǎn)投資的風(fēng)險7.2不動產(chǎn)投資7.2.5不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理

不動產(chǎn)投資項目的風(fēng)險處理方法有風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險回避、風(fēng)險自留和風(fēng)險轉(zhuǎn)移等

7.2不動產(chǎn)投資7.2.5不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理7.3對沖基金

對沖基金（Hedgefund）與普通的基金類似，運用適度的杠桿，從事股票的買空和賣空交易

隨著金融自由化的發(fā)展，對沖基金的規(guī)模變的十分巨大，其盈利模式也發(fā)生了變化，這些基金在全球金融市場上從事的是一種投機行為，風(fēng)險要遠高于一般投資基金。7.3對沖基金對沖基金（Hedgefund）7.3對沖基金7.3.1對沖基金的特點1.對沖基金的基金經(jīng)理的報酬來自于實現(xiàn)的利潤的分紅，而有別于傳統(tǒng)基金按資產(chǎn)總額收取一定比例的管理費

2.對沖基金經(jīng)理作為有限合伙制企業(yè)中的一般合伙人，還必須將自己的資金投資于所管理的基金中3.杠桿投資7.3對沖基金7.3.1對沖基金的特點7.3對沖基金7.3.2對沖基金的類型1.宏觀基金（macrofund）2.全球基金（globalfund）3.買空基金（longonlyfund）4.市場中性基金（market-neutralfund）5.對沖行業(yè)基金（sectoralfund）6.賣空基金（shortsalesfund）7.重組驅(qū)動基金（eent-drivenfund）8.基金中的基金（fundoffund）7.3對沖基金7.3.2對沖基金的類型7.3對沖基金7.3.3對沖基金的投資表現(xiàn)

對沖基金在投資策略和資產(chǎn)組合上，可以運用各種投資技巧和技術(shù)，如賣空、買空、集中持倉、信貸杠桿等，以及可不受限制投資于各類產(chǎn)品和工具，如股票、債券和衍生產(chǎn)品。針對對沖基金的業(yè)績表現(xiàn)有各式各樣的研究，對沖基金作為一個總體的投資工具，其平均回報率的確比共同基金或標準普爾指數(shù)反映的回報率要高。根據(jù)現(xiàn)有的研究資料，對沖基金長期的平均回報率估計達到了17%-20%，比同期傳統(tǒng)的股市回報率高幾個百分點7.3對沖基金7.3.3對沖基金的投資表現(xiàn)

各類對沖基金與股市、債市投資回報比較

各類對沖基金與股市、債市投資回報比較7.3對沖基金7.3.4長期資本管理公司的興衰LTCM主要致力于“市場中性策略”

1998年第二季度以后，LTCM的處境開始不妙俄羅斯債務(wù)危機對LTCM的救援7.3對沖基金7.3.4長期資本管理公司的興衰7.4大宗商品交易

大宗商品是指可進入流通領(lǐng)域，但非零售環(huán)節(jié)，具有商品屬性用于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與消費使用的大批量買賣的物質(zhì)商品。在金融投資市場，大宗商品指同質(zhì)化、可交易、被廣泛作為工業(yè)基礎(chǔ)原材料的商品，如原油、有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品、鐵礦石、煤炭等。

大宗商品包括3個類別，即能源商品、基礎(chǔ)原材料和大宗農(nóng)產(chǎn)品，本章主要介紹兩類大宗商品交易——黃金交易和石油交易。

7.4大宗商品交易大宗商品是指可進入流通領(lǐng)域7.3對沖基金7.4.1黃金交易1.黃金交易簡介

黃金在國際金融事務(wù)中是一項儲備資產(chǎn)，黃金的主要交易場所在倫敦金銀交易所和紐約商品交易所。黃金現(xiàn)貨市場上實物黃金的主要形式是金條（GoldBullion）和金塊，也有金幣、金質(zhì)獎?wù)潞褪罪椀?。黃金期貨的購買、銷售者，都在合同到期日前出售和購回與先前合同相同數(shù)量的合約，也就是平倉，無需真正交割實金。

7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.1黃金交易1.黃金交易簡介

目前全球的黃金衍生品主要包括黃金ETF、黃金T+D黃金期貨和期權(quán)黃金ETF是一種以黃金為基礎(chǔ)資產(chǎn)，追蹤現(xiàn)貨黃金價格波動的交易所交易基金黃金T+D是上海黃金交易所交易最活躍的黃金合約。它與黃金期貨十分類似，但實際上屬于黃金現(xiàn)貨的范疇，是介于現(xiàn)貨和期貨之間的一種投資工具。7.3對沖基金7.4.1黃金交易國際黃金期貨交易簡介

國際黃金期貨交易簡介7.3對沖基金7.4.1黃金交易2.黃金的供求

目前全球的十大產(chǎn)金國主要是南非、奧達利亞、美國和中國等。黃金的需求分為三個方面：工業(yè)消費、投資需求、國際儲備需求7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.1黃金交易

3.黃金價格

從中短期看，美元走勢對黃金的影響比較明顯。根據(jù)長期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美元指數(shù)與金價的相關(guān)度在-0.8以上從歷史上看，美國利率與金價在大部分時間呈現(xiàn)負相關(guān)性黃金與相關(guān)商品的走勢具有明顯的一致性。通過選取原油、銅和白銀進行對比，可以發(fā)現(xiàn)金價與三者都有較強的正相關(guān)性戰(zhàn)爭也是影響金價的因素之一7.3對沖基金7.4.1黃金交易7.3對沖基金7.4.2原油交易原油產(chǎn)品，主要指原油煉制生產(chǎn)的汽油、煤油、柴油、重油以及天然氣，是當(dāng)前主要能源的主要供應(yīng)者

7.3對沖基金7.4.2原油交易7.3對沖基金7.4.2原油交易1.原油交易簡介

原油的命名通常依據(jù)其出產(chǎn)的地區(qū)，如布倫特石油和西德克薩斯中間物（WTI）布倫特原油是其他原有定價的基準，尤其是從北海、西非和地中海出產(chǎn)的緣由。布倫特原油是布倫特和尼蘭體系的混合物，后者通過管道運送，終端在休蘭島的撒倫烏在現(xiàn)貨市場上，交易者通常并不一定要購買布倫特石油，但其定價則是在公布的定期布倫特價格基礎(chǔ)上加上溢價或減去折價的方式進行7.3對沖基金7.4.2原油交易7.3對沖基金7.4.2原油交易1.原油交易簡介

石油期貨誕生以后，其交易量一直呈快速增長之勢，目前已經(jīng)超過金屬期貨，是國際期貨市場的重要組成部分。影響最廣泛的原油期貨合約共有3種：芝加哥商品交易所（CME）的輕質(zhì)低硫原油即WTI（西德克薩斯中間物）期貨合約，倫敦國際石油交易所（ICE）的BRENT（北海布倫特原油）期貨合約，以及新加坡國際金融交易所（SIMEX）的DUBAI（迪拜原油）期貨合約。7.3對沖基金7.4.2原油交易國際石油交易所布倫特原油期貨

國際石油交易所布倫特原油期貨7.3對沖基金7.4.2原油交易2.原油價格歷史資料顯示，原油與黃金的價格呈正相關(guān)

黃金和原油的價格既緊密聯(lián)系又相互制衡，在彼此的波動之中隱藏著相對的穩(wěn)定，在表面的穩(wěn)定之中又存在著絕對的變動。從中長期來看，黃金價格與原油價格波動趨勢是基本一致的，只是大小幅度有所區(qū)別。

7.3對沖基金7.4.2原油交易（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個層次構(gòu)成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說