物業(yè)經(jīng)營管理2

物業(yè)經(jīng)營管理2物業(yè)經(jīng)營管理2物業(yè)經(jīng)營管理2xxx公司物業(yè)經(jīng)營管理2文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度物業(yè)經(jīng)營管理——模擬試卷二一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1．某一房地產(chǎn)對(duì)于其持有人的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，稱為()。A．使用價(jià)值B．成交價(jià)值c．投資價(jià)值D原始價(jià)值2．在以下房地產(chǎn)價(jià)格中。更能反映土地價(jià)格水平高低的是()。A土地單價(jià)B．土地總價(jià)c．樓面地價(jià)I)．房地產(chǎn)單價(jià)3．建筑物的壽命分為()。A．實(shí)際壽命和有效壽命B．價(jià)值壽命和價(jià)格壽命C．自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命D．賬面壽命和折舊壽命4．物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)的局限。強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供()。A．維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)B．價(jià)值管理服務(wù)C．價(jià)格管理服務(wù)D．安全保障服務(wù)5．從業(yè)主的角度出發(fā)。物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)。是在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期()的基礎(chǔ)上。保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A．收入最大化B．凈收益最大化C．利潤總額最大化D．成小最小化6．要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力的房地產(chǎn)特性是房地產(chǎn)的()。A．適應(yīng)性B．相互影響性C．位置固定性D．各異性7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加。這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性D．相互影響性8．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中。屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A．周期風(fēng)險(xiǎn)B．比較風(fēng)險(xiǎn)C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)9．已知某筆貸款的年利率為6％。借貸雙方的約定為按月計(jì)息。則該筆貸款的實(shí)際利率是()。A．0．5％B．6％C．6．16％D．6．19％10．已知某筆貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計(jì)息。該筆貸款的實(shí)際利率是()。A．3．75％B．7．5r／cC．15％D．15．87％11．已知年名義利率為12％。按月計(jì)息。則年有效利率為()。A．12．55％B．12．00％C．12．36％D．12．68％12．如某筆貸款的月利率為1％，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息。年名義利率是()。A．12％B．12．55％C．12．68％D．13．55％13．凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()。將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。A．最低收益率B．最高收益率C．禮會(huì)平均收益D．內(nèi)部收益率14．房屋的商品租金又稱全價(jià)租金。是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金。由()因素構(gòu)成。A．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)B．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租C．折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤D．折舊費(fèi)、維修贊、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤15．反映房屋租賃市場供求關(guān)系的租金是()。A．商品租金B(yǎng)．市場租金C．成本租金D．準(zhǔn)成本租金16．下列屬于房屋租賃價(jià)格成本租金構(gòu)成的是()。A．地租B．保險(xiǎn)費(fèi)C．利潤D．維修費(fèi)17．物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的類型不包括()。A．政府評(píng)價(jià)B.業(yè)主評(píng)價(jià)C．社會(huì)評(píng)價(jià)D．企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)18．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本．在理論上可劃分為()和建筑物建造成本。A．土地開發(fā)成本B．房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用C．開發(fā)管理費(fèi)用D．開發(fā)過程中的稅費(fèi)19．在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)等情況下，期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格相比，()。A．期房價(jià)格等于現(xiàn)房價(jià)格B．期房價(jià)格高于現(xiàn)房價(jià)格C．期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格D．期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格不可比20．土地轉(zhuǎn)讓市場為房地產(chǎn)的()級(jí)市場。A．一B二C．三D．四21．二手房市場屬于(J級(jí)房屋市場。A．一B．二C．三D．四22．某房地產(chǎn)開發(fā)商按照目標(biāo)市場的群體特征將房地產(chǎn)市場分為老年住宅市場、青年公寓市場等。是從()角度對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行的細(xì)分。A．房地產(chǎn)用途B．市場營銷C．房地產(chǎn)交易D．增量性質(zhì)23．()是房屋轉(zhuǎn)租行為獲得合法性的正確做法。A．簽訂轉(zhuǎn)租合同，到房屋租賃管理部門登記備案B．到房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃許可證》，簽訂轉(zhuǎn)租合同，登記備案C．修改原出租合同，到房屋租賃管理部門登記備案D．修改原出租合同，到房屋租賃管理部門修改《房屋租賃許可證》24．下列關(guān)于房屋租賃政策。說法不正確的是()。A．私有房屋人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證B．共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)允承租權(quán)C．租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓：房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議停止腹行D．承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同25．下列關(guān)于房屋租賃用途。說法不正確的是()。A．是指房屋租賃合中規(guī)定的出租房屋的使用用途B．承租人第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意C．承租人按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途D．承租人確需變更使用用途，應(yīng)當(dāng)征得承租人同意，不必重新簽訂租賃合同26．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出。計(jì)入()。在有效使用期限內(nèi)。分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。A．營業(yè)成本B．壞賬準(zhǔn)備金C．管理費(fèi)用D．遞延資產(chǎn)27．將物業(yè)管理成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本是依據(jù)成本()。A．經(jīng)濟(jì)性質(zhì)B．經(jīng)濟(jì)用途C．與業(yè)務(wù)量的關(guān)系D．與決策的關(guān)系28．物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費(fèi)．計(jì)入()。A．管理費(fèi)用B．期間費(fèi)用C．營業(yè)成本D．財(cái)務(wù)費(fèi)用29．物業(yè)管理直接人工費(fèi)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)()物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。A．間接從事B．直接從事C．營業(yè)成本D.財(cái)務(wù)費(fèi)用30．企業(yè)凈利潤與資本的比率為()oA．資本利潤率B．資產(chǎn)利潤率C．資金利潤率D．投資收益率31．下列企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)中?？紤]了資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的有()。A．利潤最大化B．資本利潤率最大化C．每股利潤上l壺大化D．企業(yè)價(jià)值最大化32．物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效和物業(yè)管理項(xiàng)目績效不同的是()。A．小質(zhì)B．核心內(nèi)容c．對(duì)象范圍D．原因33．一宗寫字樓物業(yè)的價(jià)值在某種程度上取決于()。A．使用者的商業(yè)信譽(yù)B．投資者的商業(yè)信譽(yù)C．管理者的商業(yè)信譽(yù)D．監(jiān)管者的商業(yè)信譽(yù)34．寫字樓租金的計(jì)算基礎(chǔ)常常是()。A．建筑面積B．使用面積C．可出租面積D出租面積35．在寫字樓市場比較理想的情況下，寫字樓市場租金和基礎(chǔ)租金之間的關(guān)系一般是()。A．市場租金高于基礎(chǔ)租金B(yǎng)．市場租金低于基礎(chǔ)租金C．市場租金等于基礎(chǔ)租金D．市場租金和基礎(chǔ)租金的無法比較36．由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長。對(duì)于主要租戶來說。通常是()年。A．3～10B．10~20C．10～30D．20～3037．零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金常以每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。也稱()。A．基礎(chǔ)租金B(yǎng)．基本租金C．最低租金D．成本租金38．如果租戶的基礎(chǔ)租金是20萬元。百分比租金的百分比為10％。該租戶的營業(yè)額為360萬元，則此時(shí)該租戶的租金為()萬元。A．16B．20C．26D．3639．如按房屋租金征房產(chǎn)稅。其稅率為()。A．12％B．6％C．1．2％D．3％40．買賣已出租房屋的。出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前()通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。A．7人B．10人C．30人D．90人41．房屋租金分為成本租金、商品租金和()。A．協(xié)商租金B(yǎng)．合同租c．私房租金D．市場租金42．不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因是()。A．經(jīng)濟(jì)周期變化B．房地產(chǎn)虛假泡沫C．銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷D．物業(yè)資產(chǎn)管理不善43．企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效率取決于()。A．企業(yè)規(guī)模B．物業(yè)資產(chǎn)的不斷更新C．企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略D．物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金價(jià)值44．物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)質(zhì)是()行為。A．招標(biāo)選擇B．投標(biāo)選擇C．市場雙向選擇D．市場向選擇45．房屋建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的是()。A．《物業(yè)服務(wù)合同》B．《前期物業(yè)服務(wù)合同》C．《物業(yè)管理委托合同》D．《前期物業(yè)管理協(xié)議》46．下列說法錯(cuò)誤的是()。A．物業(yè)管理項(xiàng)目選聘物業(yè)管理單位可以招標(biāo)也可以不招標(biāo)B．物業(yè)管理項(xiàng)目的甲方包括公房出售單位C．住宅小區(qū)共用性服務(wù)收費(fèi)不包括物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)D．物業(yè)的共用設(shè)施包括非經(jīng)營性停車場47．以下關(guān)于合同的說法中，錯(cuò)誤的是()。A．合同兩方以上當(dāng)事人的法律行為B．合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議C．合同是平等主體之間的民事、行事或行政法律火系D．合同的本質(zhì)足一種含意或協(xié)議48．物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采取()。A．公開招標(biāo)、委托招標(biāo)B．公開招標(biāo)、邀清招標(biāo)C．邀請(qǐng)招標(biāo)、委托招標(biāo)D．委托招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)49．下列關(guān)于房屋租賃雙方簽訂租賃合同的說法。錯(cuò)誤的是()。A．出租人只能收取租金B(yǎng)．出租人可以在租金之外收取少量的押金C．承租人必須按合交租ID．修繕出租房屋的義務(wù)一般由出租人承擔(dān)50．關(guān)于租賃合同內(nèi)容，說法不正確的是(J。A．租賃合應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式B．承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖久租金出租人有權(quán)收取滯納金C．房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕．保證房屋的使用安全D．房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，由承租人分期償還51．張某將房屋租給李某。李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某。在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間。張某和李某按約定解除租賃合同。針對(duì)該情況，下列說法中。正確的是()。A．李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效B．李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時(shí)失效C．張某與李某此時(shí)不能解除租賃合同D．張某李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意52．關(guān)于有效毛收入的計(jì)算公式。正確的是()。A．有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入B．有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入C．有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收人D．有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入53．下列費(fèi)用中。不屬于運(yùn)營費(fèi)用的是()。A．保險(xiǎn)費(fèi)B．房產(chǎn)稅c．員工工資D．公盜捐款54．租賃計(jì)劃包括租金方案和()。A．物業(yè)管理計(jì)劃B出租策略C．總體租金水平D．租金價(jià)格表55．下列自然人中。不能成為房屋租賃主體的是()。A．肢體殘疾的人B．沒有民事行為能力的人C．未滿十四周歲公民的法定臨護(hù)人D．企業(yè)的法定代表56．房屋租賃合同到期。合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前()個(gè)月提出。并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。A．1B．2C．3D．457．城市房屋租賃實(shí)行()制度。A．審批R．審核C．登記備案D．報(bào)告58．下列費(fèi)用中。計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A．財(cái)務(wù)人員的工資B．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)C．法定稅費(fèi)D．財(cái)務(wù)部門辦公費(fèi)59．物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利基金按工資總額的()計(jì)算。A．1．5％B．2％C．12％D．14%，60．普通租售型商務(wù)寫字樓整體有效使用率等于()面積的合計(jì)除以總建筑面積(停車場除外)。A．使用B．專用部分C．共用部分D．單位二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以符合題意。至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。選錯(cuò)，不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得分)61．《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有()。A．將房屋出租給他人居住B．將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動(dòng)C．以房屋作價(jià)人股D．將房屋無償借用他人E．將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)62．在房屋租賃合同中，屬于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款是()。A．租賃期限B．租賃用途C．轉(zhuǎn)租的規(guī)定D．租賃價(jià)格及修繕責(zé)任E．變更和解除合同的條件63．房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。租金的形式不包括()。A．成本租金B(yǎng)．商品租金C．市場租金D．評(píng)估租金E．調(diào)節(jié)極金64．收益性物業(yè)管理經(jīng)營費(fèi)用包括()。A．人員工資B．辦公費(fèi)用c．保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅D．企業(yè)管理費(fèi)及利潤E．抵押貸款還本付息65．物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為()三種。A．管理型B．居住型c．專業(yè)利D．商業(yè)型E．綜合型66．垃圾分類處理，一般分類為()。A．有害垃圾B．可回收垃圾c．建筑垃圾D．大件廢物垃圾E．不可回收垃圾67．下列有關(guān)名義利率和實(shí)際利率的描述，正確的是()。A．名義利率越大，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大B．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值C．每年計(jì)息周期數(shù)m=l時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等D．當(dāng)每年的計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率E．與每年的計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率68．下列有關(guān)內(nèi)部收益率的說法，正確的是（）。A．以內(nèi)部收益率計(jì)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為0B．內(nèi)部收益率可以以線性內(nèi)插法求取c．對(duì)于同一項(xiàng)門，內(nèi)部收益率只有一個(gè)D．內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行E．在內(nèi)部收益率的計(jì)算過程中，如果計(jì)算出NPV為證值，則應(yīng)該試算一個(gè)較高的折現(xiàn)率69．形成房地產(chǎn)價(jià)格的條件有()。A．有用性B．稀缺性c．有效需求D．有效供給E．交易性70．比較法適用的對(duì)象有()。A．高檔公寓B．別墅c．房地產(chǎn)開發(fā)用地D．學(xué)校E．特工業(yè)廠房71．下列對(duì)象。在估價(jià)時(shí)適宜用市場法的是()。A．房地產(chǎn)開發(fā)用土地B．公園C．機(jī)場D．寫字樓E．教室72．房屋租賃合同人為終止的情形有()。A．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B．承租人無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個(gè)月以上C共有住房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的：D．因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行E．根據(jù)合同約定可以解除合同條款73．下列關(guān)于房屋租賃合同的表述中。正確的有()。A．房屋租賃合Ⅲ為要式合同B．房屋租賃合同為雙務(wù)合同C．房屋租賃合同應(yīng)采取書面形式D．房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)使用格式合同E．房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)管理部門登記備案74．房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)注意的問題為（）。A．轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同解除終止的，轉(zhuǎn)租合同必隨之解除終止B．轉(zhuǎn)租合同期限不能超過原租賃合同期限C．轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履行原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)D．轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更后，轉(zhuǎn)租合同可不隨之改變E．房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意75．物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括()。A．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C．物業(yè)共用部化、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊E．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修中修和更新、改造費(fèi)用76．成本控制目標(biāo)的原則包括()。A．全面控制原則B．講求經(jīng)濟(jì)效益原則c．責(zé)權(quán)利結(jié)合原則D．例外管理原則E．成本最低化原則77．物業(yè)活動(dòng)中存在著大量的主體。根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為()。A．物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同B．前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同C．業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同D．物業(yè)服務(wù)企