企業(yè)土地增值稅的避稅方案課件

避稅方案分析

避稅方案分析

土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅?？鄢?xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。土地增值稅稅率表：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地2最新政策2007年1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。最新政策2007年1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了3土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅4土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅的清算條件5下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。

（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

（四）在兼并企業(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。

下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營6適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——營業(yè)稅

7％——城市維護(hù)建設(shè)稅

3％——教育費(fèi)附加

這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

100＋5.5％X

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y

增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：

94.5％Y＋21.41

所以應(yīng)納土地增值稅：

30％×（94.5％Y＋21.41）

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

即Y＞8.96這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除7土地增值稅舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

1.混合核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

2.分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

合計(jì)應(yīng)納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點(diǎn)20%）顯得十分重要。

3.進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)或者增加綠化等費(fèi)用，使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

土地增值稅舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷8

同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營業(yè)稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發(fā)成本450萬元，扣除項(xiàng)目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價(jià)或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價(jià)格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。土地增值稅舉例同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營業(yè)稅及9巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。例1：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬元）。可見，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃10例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。同例1一樣，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為80+（1000+1200）×5%=190（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，11規(guī)范“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅

某房地產(chǎn)公司成立后，2005年初正開發(fā)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)多層的“花園洋房”，建筑面積20000平方米，2005年末該工程已竣工交付，取得銷售收入8000萬元，賬面開發(fā)成本總額為4000萬元（其中，土地費(fèi)用1500萬元，建筑安裝工程成本2000萬元，其他開發(fā)成本500萬元）。2005年所有管理人員的費(fèi)用開支300萬元（其中，工程管理部門人員開支200萬元），均計(jì)入“管理費(fèi)用”科目核算；項(xiàng)目貸款4000萬元的利息支出250萬元計(jì)入了“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算。上述帳務(wù)處理是不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，與《會(huì)計(jì)制度》規(guī)定相悖。更為嚴(yán)重的是，這樣的帳務(wù)處理，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)多交土地增值稅，對(duì)企業(yè)極為不利。

正確的帳務(wù)處理是：

１、將開發(fā)過程中的2005年的項(xiàng)目貸款利息支出250計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用――利息支出”；

２、公司成立項(xiàng)目管理部，將工程管理部門的相關(guān)人員納入項(xiàng)目管理部進(jìn)行管理。2005年項(xiàng)目管理部人員的支出200萬元，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

這樣的帳務(wù)處理后，2005年度計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的總額為450萬元。也就是說，計(jì)入開發(fā)成本的金額比原來的帳務(wù)處理多了450萬元。

有關(guān)土地增值稅的計(jì)算如下：

（一）原帳務(wù)處理模式

１、增值額＝8000－4000×（1＋20％＋10％）＝2800（萬元）

２、增值率＝2800/5200×100％＝53.8％

３、應(yīng)交土地增值稅＝2800×40％－5200×5％＝860（萬元）

（二）規(guī)范后的帳務(wù)處理模式的

１、增值額＝8000－（4000＋450）×（1＋20％＋5％）＝2438（萬元）

２、增值率＝2438/5562×100％＝43.8％

３、應(yīng)交土地增值稅＝2438×30％＝731（萬元）

兩種模式的差額：860－731＝129（萬元）

從上述分析可以看出，在本例中規(guī)范了會(huì)計(jì)核算，正確使用“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，可以為企業(yè)節(jié)省土地增值稅100余萬元。

規(guī)范“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅某房地12分散收入的避稅方案

某企業(yè)出售附帶設(shè)備的一幢房屋及土地使用權(quán)。簽2份合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份為辦公設(shè)備購銷合同。這樣既減少了增值額，節(jié)省了土地增值稅，又減少了印花稅（購銷合同適用0.03%的印花稅率，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用0.05%的印花稅率）。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工尚未安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，則納稅人只就第一份合同繳納土地增值稅。

分散收入的避稅方案

某企業(yè)出售附帶設(shè)備的一幢房屋13營業(yè)稅納稅人計(jì)稅依據(jù)稅率（稅率按行業(yè)設(shè)置，行業(yè)確定，稅率的籌劃空間不大）營業(yè)稅納稅人14一般知識(shí)點(diǎn)在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。1、上述勞務(wù)主要是指屬于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。2、應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而無論該項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。3、稅率：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)，稅率為3%。服務(wù)業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)，稅率為5%。娛樂業(yè)執(zhí)行5%～20%的幅度稅率。4、計(jì)稅依據(jù)：是營業(yè)額，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。一般知識(shí)點(diǎn)在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷15營業(yè)稅

1、物業(yè)出租與承租方分別簽訂轉(zhuǎn)收水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房租收入，分別作帳務(wù)處理。一方面少繳營業(yè)稅，另方面能抵扣購進(jìn)水電的增值稅進(jìn)項(xiàng)額。2、企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。3、建筑企業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額，作為計(jì)稅營業(yè)額。營業(yè)稅

1、物業(yè)出租16營業(yè)稅舉例（利用營業(yè)額）“甲房地產(chǎn)開發(fā)公司”與“乙商貿(mào)公司”，兩公司為同一投資人，具有獨(dú)立法人資格。乙投資興建綜合大樓，由于乙沒有建房資質(zhì)，便以甲的名義投資興建。由乙將所需資金轉(zhuǎn)至甲帳戶，兩公司均作“往來”帳處理。截至竣工日，大樓總金額20.5億。大樓的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于甲，如轉(zhuǎn)至乙名下，需繳營業(yè)稅=20.5*(1+10%)/(1-5%)*5%=1.19億元避稅方案：一、委托代建。乙應(yīng)在始建前與甲簽訂“委托代建合同”，然后乙直接將工程款支付給施工單位，發(fā)票開給甲，由甲將發(fā)票轉(zhuǎn)給乙。則甲只就取得的手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。（房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且受托方不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按服務(wù)業(yè)稅目計(jì)征營業(yè)稅，否則應(yīng)全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅）二、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股。若大樓已完工，甲可以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)乙公司進(jìn)行股權(quán)投資。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。這樣，甲就可免除1.19億元的營業(yè)稅。營業(yè)稅舉例（利用營業(yè)額）“甲房地產(chǎn)開發(fā)公司”與“乙商貿(mào)公司”17營業(yè)稅籌劃一、合作建房籌劃法假設(shè)甲乙兩企業(yè)，甲有土地使用權(quán)，乙有資金，可成立合營企業(yè)，甲以土地使用權(quán)入股，乙以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享，房屋建好后按約定分配房屋，則不必繳納營業(yè)稅。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法我國稅法規(guī)定對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流轉(zhuǎn)稅，僅對(duì)其收益征收企業(yè)所得稅。假設(shè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給乙。甲成立全資子公司丙，并由丙擁有大廈，待大廈建成后，將丙全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。則甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅。三、利用合同籌劃法工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同稅率。簽合同，建房屬于建筑業(yè)適用3%稅率，不簽合同屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5%的營業(yè)稅。建設(shè)單位甲需建設(shè)一工程，在工程承包公司乙的組織下，建筑公司丙得到該項(xiàng)工程。丙支付乙合同金額（1000萬元）的1%服務(wù)費(fèi)。則此時(shí)乙應(yīng)繳營業(yè)稅1000*1%*5%=0.5萬元。若甲與乙簽訂金額為1000萬元的合同，然后將工程轉(zhuǎn)包給丙990萬元，完工后乙繳納營業(yè)稅（1000-990）*3%=0.3萬元營業(yè)稅籌劃一、合作建房籌劃法18利用并購行為規(guī)避營業(yè)稅

例如，乙公司因經(jīng)營不善，連年虧損，2003年12月31日，資產(chǎn)總額1200萬元(其中，房屋、建筑物1000萬元)，負(fù)債1205萬元，凈資產(chǎn)－5萬元。公司股東決定清算并終止經(jīng)營。甲公司與乙公司經(jīng)營范圍相同，為了擴(kuò)大公司規(guī)模，決定出資1205萬元購買乙公司全部資產(chǎn)，乙公司將資產(chǎn)出售收入全部用于償還債務(wù)和繳納欠稅，然后將公司解散。乙公司在該交易中涉及不動(dòng)產(chǎn)銷售，需繳納營業(yè)稅及相關(guān)附加，納稅情況如下：

營業(yè)稅=1000×5%=50(萬元)

城建稅及教育費(fèi)附加=50×(7%＋3%)=5(萬元)

財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》國稅函［2002］165號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》和國稅函［2002］420號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的通知》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的。所以，企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售貨物及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為是完全不同，既不屬于營業(yè)稅征收范圍，也不屬于增值稅征收范圍，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)既不應(yīng)交納營業(yè)稅，也不應(yīng)交納增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。對(duì)于上述交易，如果甲公司將乙公司吸收合并，乙企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債全部轉(zhuǎn)移至甲公司賬下，則甲公司無需立即支付資金即可獲得乙公司的經(jīng)營性資產(chǎn)，而且乙公司也無需繳納營業(yè)稅及其附加，可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅55萬元。

利用并購行為規(guī)避營業(yè)稅

例如，乙公司因經(jīng)營不善，連年虧損19中外合作相關(guān)問題一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。二、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。三、對(duì)中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。中外合作相關(guān)問題一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題202005年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知

雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同），將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（承租費(fèi)，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時(shí)符合以下三個(gè)條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅：

1、承包方以出包方名義對(duì)外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；

2、承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算；

3、出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)。單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。

2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。2005年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知21單位和個(gè)人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。單位和個(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。單位和個(gè)人因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時(shí)，允許從營業(yè)額中減除。從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。單位和個(gè)人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退22企業(yè)所得稅資本結(jié)構(gòu)：股息支付不得作為費(fèi)用列支，而利息支出可作為費(fèi)用列支，允許在應(yīng)稅所得中扣除，因此在籌資時(shí)，需考慮利息的抵稅作用，選擇最佳資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)資產(chǎn)重組中的避稅籌劃主要涉及兩方面問題：一是產(chǎn)權(quán)交易中的支付方式；二是重組后集團(tuán)的稅收負(fù)擔(dān)及債務(wù)負(fù)擔(dān)的大小。案例：甲集團(tuán)為生產(chǎn)型企業(yè)集團(tuán)，乙公司產(chǎn)品之一為甲集團(tuán)所需原料之一，乙經(jīng)營不善已無力經(jīng)營。經(jīng)評(píng)估乙資產(chǎn)總額為4000萬元，負(fù)債為6000萬元，但乙的一條生產(chǎn)線性能良好，正是甲集團(tuán)生產(chǎn)原料所需的流水線，其原值為1400萬元，評(píng)估值為2000萬元。甲與乙雙方協(xié)商，形成關(guān)于資產(chǎn)重組的三種可行方案：方案一：甲以現(xiàn)金2000萬元直接購買乙公司的原料生產(chǎn)線，乙公司宣告破產(chǎn)。方案二：甲以承擔(dān)全部債務(wù)的方式整體并購乙公司。方案三：乙首先以原料生產(chǎn)線的評(píng)估價(jià)值2000萬元注冊(cè)一家全資子公司丙，同時(shí)由丙承擔(dān)乙2000萬債務(wù)，這樣丙資產(chǎn)總額2000萬，負(fù)債2000萬，凈資產(chǎn)0。然后再由甲購買丙，乙破產(chǎn)。避稅分析：方案一，屬于資產(chǎn)買賣行為，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納5%的營業(yè)稅，繳納33%的企業(yè)所得稅。該方案可以買到有價(jià)值的資產(chǎn)，也不需承擔(dān)債務(wù)，但需要較短時(shí)間內(nèi)籌集到2000萬現(xiàn)金。企業(yè)所得稅資本結(jié)構(gòu)：股息支付不得作為費(fèi)用列支，而利息支出可23方案二屬于產(chǎn)權(quán)交易行為，按照稅法，產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營業(yè)稅和增值稅。在被兼并企業(yè)的資產(chǎn)小于負(fù)債或與負(fù)債基本相等的情況下，合并企業(yè)以承擔(dān)被兼并企業(yè)全部債務(wù)的方式實(shí)現(xiàn)吸收合并，不視為被兼并企業(yè)按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，不繳納企業(yè)所得稅。該方案甲需購買全部資產(chǎn)，沒有必要，而且還要承擔(dān)大量債務(wù)，對(duì)集團(tuán)運(yùn)作不利。方案三屬于產(chǎn)權(quán)交易行為。不繳納營業(yè)稅和增值稅。對(duì)于企業(yè)所得稅，根據(jù)企業(yè)分設(shè)的有關(guān)規(guī)定，被分設(shè)企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分設(shè)資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅。分設(shè)企業(yè)接受被分設(shè)企業(yè)資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可以按評(píng)估價(jià)值確定成本，乙分設(shè)丙后，乙應(yīng)確認(rèn)生產(chǎn)線轉(zhuǎn)讓所得600萬元，計(jì)稅198萬元，另丙的生產(chǎn)成本可按2000萬確定。丙被甲合并，根據(jù)企業(yè)合并有關(guān)稅收政策，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納所得稅。由于丙資產(chǎn)評(píng)估價(jià)為2000萬元，計(jì)稅成本也為2000萬元，轉(zhuǎn)讓所得為0，所以不繳納所得稅。該方案對(duì)于甲效果最好，一來避免了支付大量現(xiàn)金，解決了在短期內(nèi)籌備大量現(xiàn)金的難題；二是丙只承擔(dān)乙的部分債務(wù)，資產(chǎn)與債務(wù)基本相等，甲購買丙所付出的代價(jià)最??；三是甲在資產(chǎn)重組中所獲得利益最大，既購得了自己需要的生產(chǎn)線，又未購買無用資產(chǎn)，增加了產(chǎn)權(quán)交易的可行性。雖然對(duì)于甲來說方案二稅負(fù)為0，但并非最佳方案，因?yàn)檫€要考慮重組后集團(tuán)的稅收負(fù)擔(dān)及債務(wù)負(fù)擔(dān)問題。方案二屬于產(chǎn)權(quán)交易行為，按照稅法，產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營業(yè)稅和24企業(yè)所得稅我國當(dāng)前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值并未征收企業(yè)所得稅，只規(guī)定中外合資企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值要征收所得稅。固定資產(chǎn)評(píng)估增值后，可以增加折舊的提取額，減少當(dāng)期利潤，相應(yīng)減少應(yīng)繳納的所得稅。若是企業(yè)虧損，因當(dāng)年虧損可以用以后5年的稅前利潤彌補(bǔ)，因而對(duì)以后年度的所得稅會(huì)產(chǎn)生更大的影響。企業(yè)所得稅我國當(dāng)前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值并未征收企業(yè)所得稅25選擇并購出資方式的稅收籌劃

并購按出資方式可分為以現(xiàn)金購買資產(chǎn)式并購、以現(xiàn)金購買股票式并購、以股票換取資產(chǎn)式并購、以股票換取股票式并購。后兩種以股票出資的方式對(duì)目標(biāo)企業(yè)股東來說，在并購過程中，不需要立刻確認(rèn)其因交換而獲得并購企業(yè)股票所形成的資本利得，即使在以后出售這些股票需要就資本利得繳納所得稅，也已起到了延遲納稅的效果。國稅發(fā)[2000]119號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)合并，在通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價(jià)款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券和其它資產(chǎn)(簡(jiǎn)稱非股權(quán)支付額)，不高于所支付的股權(quán)票面價(jià)值(或支付股本的賬面價(jià)值)的20%，企業(yè)可以按下列規(guī)定進(jìn)行所得稅處理：

(1)被合并企業(yè)不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算交納企業(yè)所得稅；

(2)被合并企業(yè)的股東以其持有的舊股換新股不被視為出售舊股、購買新股，不交納個(gè)人所得稅。但未交換股權(quán)的股東取得的全部非股權(quán)支付額應(yīng)視為舊股轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并繳納所得稅。

選擇并購出資方式的稅收籌劃并購按出資方式可分為以現(xiàn)金購買資26案例甲、乙兩個(gè)公司的股本均為3000萬元?，F(xiàn)甲公司欲對(duì)乙公司實(shí)行并購，經(jīng)過雙方協(xié)商，擬采用以下方式：甲公司發(fā)行新股換取乙公司股東手中持有的部分乙公司舊股；其余部分乙公司股票由甲公司以直接支付現(xiàn)金的方式購買。在這種并購模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定支付現(xiàn)金和新股換舊股的比例才能最大程度地節(jié)稅。假如參與并購的企業(yè)選擇支付的現(xiàn)金大于600萬元，也就是說，非股權(quán)支付額超出了被并購企業(yè)股權(quán)票面價(jià)值的20%(600/3000=20%)，那么這一并購行為乙公司要交納企業(yè)所得稅，乙公司股東還要交納個(gè)人所得稅。如果甲公司能夠把現(xiàn)金支付額控制在600萬元以內(nèi)，對(duì)甲公司或其股東而言，就可以享受免交一種所得稅的待遇：要么乙公司免交企業(yè)所得稅，要么乙公司股東免交個(gè)人所得稅。從這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在并購出資方式選擇時(shí)應(yīng)注意非股權(quán)支付額20%的界限，充分利用低于20%所享有的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)并購的稅收成本。案例甲、乙兩個(gè)公司的股本均為3000萬元?，F(xiàn)甲公司欲27選擇并購融資方式的稅收籌劃

企業(yè)因負(fù)債而產(chǎn)生的利息費(fèi)用可以抵減當(dāng)期利潤，從而減少所得稅額的支出。因此，并購企業(yè)在進(jìn)行并購所需資金的融資規(guī)劃時(shí)，可以結(jié)合企業(yè)本身的財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)度，通過負(fù)債融資的方式籌集并購所需資金，提高整體負(fù)債水平，以獲得更大的利息擋稅效應(yīng)。

若甲公司為實(shí)行并購須融資400萬元，假設(shè)融資后息稅前利潤有80萬元。現(xiàn)有三種融資方案可供選擇：

方案一，完全以權(quán)益資本融資；方案二，債務(wù)資本與權(quán)益資本融資的比例為10：90；方案三，債務(wù)資本與權(quán)益資本融資的比例為50：50。假設(shè)債務(wù)資金成本率為10％，企業(yè)所得稅稅率為30%。在這種情況下應(yīng)如何選擇方案呢?

當(dāng)息稅前利潤額為80萬元時(shí)，稅前投資回報(bào)率=80÷400×100%=20%〉10%(債務(wù)資金成本率)，稅后投資回報(bào)率會(huì)隨著企業(yè)債務(wù)融資比例的上升而上升。因此，應(yīng)當(dāng)選擇方案三，即50%的債務(wù)資本融資和50%的權(quán)益資本融資，這種方案下的納稅額最小，即：

應(yīng)納企業(yè)所得稅=(80－400×50%×10%)×30%=18(萬元)

選擇并購融資方式的稅收籌劃企業(yè)因負(fù)債而產(chǎn)生的利息費(fèi)用可以28房地產(chǎn)公司自建辦公樓的所得稅籌劃2005年初某房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)“××花園小區(qū)”時(shí)，修建了一棟3000平方米的辦公樓，在報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)按照住宅小區(qū)10萬平方米進(jìn)行的立項(xiàng)審批。2005年12月辦公樓竣工后，財(cái)務(wù)人員將辦公樓的開發(fā)成本500萬元從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。在2006年3月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行所得稅匯算時(shí)，提出應(yīng)根據(jù)（國稅發(fā)［2006］31號(hào)文件精神，對(duì)辦公樓應(yīng)視同銷售處理，繳納企業(yè)所得稅。根據(jù)（國稅發(fā)［2006］31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

因此，企業(yè)要避免多交企業(yè)所得稅，自建辦公樓就不能和開發(fā)產(chǎn)品一起報(bào)建，企業(yè)應(yīng)將辦公樓單獨(dú)報(bào)建，它不是開發(fā)產(chǎn)品，所以辦公樓就不能按照視同銷售處理，也就不會(huì)多交企業(yè)所得稅了。房地產(chǎn)公司自建辦公樓的所得稅籌劃2005年初某房地產(chǎn)公司在29商業(yè)地產(chǎn)租金收入的籌劃

某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬平方米）進(jìn)行出租，在招商前對(duì)租金收取進(jìn)行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。該企業(yè)預(yù)計(jì)將取得年租金收入5000萬元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬元?；I劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案：

1）專門成立一個(gè)市場(chǎng)管理公司來管理該大型物業(yè)。經(jīng)營范圍包括：市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)，盡可能錄用軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部（占總?cè)藬?shù)的60%以上）。

2）在市場(chǎng)管理公司要行使部分政府管理職能（政府招商，稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等一站式服務(wù)）。

3）對(duì)市場(chǎng)內(nèi)商家實(shí)行“會(huì)員制”管理，為會(huì)員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會(huì)計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。

這樣，對(duì)所有進(jìn)入該市場(chǎng)的商家實(shí)行會(huì)員制后，收取約為租金25%左右的會(huì)員費(fèi)（物價(jià)局批文）、10%左右的物業(yè)管理費(fèi)（房管局、物價(jià)局備案）；在租金收取上，對(duì)會(huì)員一律實(shí)行6.5折優(yōu)惠。

經(jīng)過上述籌劃后，年度營業(yè)總收入基本不變約為5000萬元，其構(gòu)成為租金3250萬元、物管費(fèi)500萬元、會(huì)員費(fèi)1250萬元?？梢怨?jié)約房產(chǎn)稅：1750萬元×12%＝210萬元

據(jù)測(cè)算，通過出租物業(yè)該公司每年將賺取稅前利潤500萬元，由于使用了職工總?cè)藬?shù)60%的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，公司將少交三年的企業(yè)所得稅近500萬元、少交三年的營業(yè)稅750萬元。根據(jù)財(cái)稅[2003]26號(hào)文件精神，為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)60％（含60％）以上的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

商業(yè)地產(chǎn)租金收入的籌劃某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將30契稅一般知識(shí)點(diǎn)契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)出讓；2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；3、房屋買賣；4、房屋贈(zèng)與；5、房屋交換。契稅實(shí)行3%～5%的浮動(dòng)比例稅率，計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，當(dāng)事人雙方簽訂的契約上載明的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免收契稅。企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方（同一投資主體）承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；以增資擴(kuò)股進(jìn)行股權(quán)重組，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的要征收契稅，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行重組，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征契稅。土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。契稅一般知識(shí)點(diǎn)契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包31契稅案例例：甲公司2005年進(jìn)行改組改制，需要500萬元的房地產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。乙恰好有500萬元房地產(chǎn)閑置并有出售意向。一，直接購買。設(shè)契稅稅率為5%，則甲應(yīng)納契稅=500*5%=25萬元二，合并。若雙方采取合并的方式，不論是吸收合并，還是新設(shè)合并，由于在合并后乙仍然承受原來的房地產(chǎn)權(quán)屬，所以合并后的公司不需繳納契稅。合并后的公司為丙公司，增資擴(kuò)股，丁以其房地產(chǎn)作價(jià)300萬入股，持有丙的股權(quán)300萬元，此時(shí)丙應(yīng)納契稅=300*5%=15萬元。若丙為節(jié)稅，則可以采取企業(yè)合并的方式。契稅案例例：甲公司2005年進(jìn)行改組改制，需要500萬元的房32《國稅局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2000】119號(hào)）規(guī)定，企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分立轉(zhuǎn)讓給兩個(gè)或兩個(gè)以上現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)，為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中，除分立企業(yè)的股權(quán)以外的非股權(quán)支付額不高于支付的股權(quán)票面價(jià)值（或支付的股本的帳面價(jià)值）20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，以被分立企業(yè)的帳面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整?！敦?cái)政部、國稅局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅【2002】191號(hào)）文件規(guī)定：自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B投資公司于03年12月聯(lián)合競(jìng)拍土地，獲得一宗土地使用權(quán)，價(jià)值8000萬元。雙方按50%劃分各自歸屬。雙方協(xié)商，先由A使用50%的土地使用權(quán)，作為開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交B開發(fā)。由于B沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，所以必須收購A公司股權(quán)，并以A房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在收購之時(shí)，A公司已經(jīng)完成開發(fā)商業(yè)設(shè)施留歸自己使用，不得被B收購。04年6月底，A商業(yè)樓盤開發(fā)完成，轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)6000萬元。6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債表基本情況如下：資產(chǎn)1.2億，其中開發(fā)的固定資產(chǎn)6000萬元，尚未開發(fā)的土地?zé)o形資產(chǎn)4000萬元，其他資產(chǎn)2000萬元。公司負(fù)債1億元，所有者權(quán)益2000萬元，其中注冊(cè)實(shí)收資本1800萬元。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的資產(chǎn)剝離出來，以便B實(shí)施對(duì)A的股權(quán)收購，A將6000萬元的商業(yè)資產(chǎn)分立給現(xiàn)有的控股公司—C公司。A分立6000萬元資產(chǎn)的同時(shí)，同時(shí)分立承擔(dān)債務(wù)5000萬元，以凈資產(chǎn)1000萬元全部作為C的股權(quán)增資，增加C的實(shí)收資本。公司剩余資產(chǎn)6000萬元和負(fù)債5000萬元后，由B按照凈資產(chǎn)1000萬元價(jià)值收購A全部股權(quán)?！秶惥株P(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【33由于被分立企業(yè)A分離的1000萬元凈資產(chǎn)，全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)—C的股權(quán)，沒有取得任何非股權(quán)支付額。所以符合119號(hào)文件，可以不確認(rèn)A分離的6000萬元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)算所得稅。由于A將資產(chǎn)全部用于投資，與接受投資方C參與利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所以6000萬元資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。《財(cái)政部、國稅局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》文件規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。按照這一規(guī)定，只要企業(yè)分立的公司投資主體與被分立公司投資主體相同，則不需要繳納契稅。本例中，盡管分立公司C是被分立公司A的控股企業(yè)，但兩公司投資主體還是不全相同，因而需繳納契稅。若A采取新設(shè)分公司方式分立，即將新設(shè)的分公司注冊(cè)實(shí)收資本1000萬元，按股份比例分給A原股東，則被分立公司與分立公司投資主體一致，符合稅法不征契稅的規(guī)定條件。由于被分立企業(yè)A分離的1000萬元凈資產(chǎn)，全部用于增加現(xiàn)有分34案例：A公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉，B公司以200萬元的價(jià)格購買了A的房產(chǎn)，A將200萬元用于償還欠C的債務(wù)。B應(yīng)納契稅200*5%=10萬元避稅分析：B公司可以先用200萬元購買C公司的債權(quán)，成為A公司的債權(quán)人，然后接受A公司以房產(chǎn)抵償債務(wù)。財(cái)稅【2003】184號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受被關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。因此，按此方案實(shí)施，B可以免交契稅。注意：《合同法》規(guī)定，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，以及根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不能進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。案例：35案例：D公司向某國有獨(dú)資公司購買一幢辦公樓，支付價(jià)款500萬元。D公司應(yīng)繳納契稅500*4%=20萬元避稅分析：D公司可以要求國有獨(dú)資公司以該辦公樓作為投資，共同組建新公司E，并保證國有獨(dú)資企業(yè)在E公司中所占股份超過50%，然后由D吸收合并E公司，最后國有獨(dú)資企業(yè)以500萬元的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司。財(cái)稅【2003】184號(hào)文件規(guī)定，非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨(dú)資企業(yè)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。說明：此方案實(shí)際操作雖然較為復(fù)雜，但該國有獨(dú)資公司將轉(zhuǎn)讓辦公樓改為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。案例：D公司向某國有獨(dú)資公司購買一幢辦公樓，支付價(jià)款500萬36案例分析

一、案例描述合同A：丙企與其貸款擔(dān)保方丁企（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡(jiǎn)稱丁企）就丁企因承擔(dān)連帶保證責(zé)任代為清償丙企應(yīng)付到期銀行貸款本息款3200萬元后依法向丙企追索債務(wù)一事達(dá)成以資抵債協(xié)議，涉稅要點(diǎn)如下：

鑒于丙企、丁企之間存在反擔(dān)保法津關(guān)系，雙方協(xié)議以丙企設(shè)定反擔(dān)保義務(wù)的廠房及廠房占用土地的使用權(quán)作價(jià)3000萬元抵償丁企債務(wù)，另200萬元債務(wù)由丙企以貨幣資產(chǎn)償付。

合同B：內(nèi)資企業(yè)甲（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡(jiǎn)稱甲企）與內(nèi)資企業(yè)乙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡(jiǎn)稱乙企）就甲企將其子公司丙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，系甲企上游加工企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱丙企）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企事宜達(dá)成協(xié)議，涉稅要點(diǎn)如下：

1．丙企存貨中計(jì)有原材料、燃料、半成品、產(chǎn)成品共折價(jià)1170萬元轉(zhuǎn)讓乙企；

2．存量固定資產(chǎn)中除去用于清償丁企債務(wù)的廠房共折價(jià)2000萬元轉(zhuǎn)讓乙企；

3．存量資產(chǎn)中無形資產(chǎn)折價(jià)800萬元（其中土地使用權(quán)折價(jià)500萬元，專利技術(shù)折價(jià)300萬元）轉(zhuǎn)讓乙企；

另查明：

1．丙售乙企固定資產(chǎn)折價(jià)中含應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車三輛折價(jià)23萬元（均未高于原值），含轉(zhuǎn)讓價(jià)高于賬面原值的設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價(jià)142.5萬元（原值140萬元），含不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)600萬元；

2．丙企作為“空殼法人”存續(xù)。

合同C：乙、丁雙方就乙方租賃丁方名下廠房（即A合同中丙企抵債之廠房）一事達(dá)成協(xié)議，乙方向丁方按月支付經(jīng)營租賃費(fèi)20萬元。

綜上所述，甲、乙、丙、丁四方利益主體通過一系列的契約行為，完成了以資抵債和轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)（公司制下，即公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)）的法律準(zhǔn)備。但是，在這樣一組看似專業(yè)規(guī)范的商事合同約束下，甲企剝離資產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)卻達(dá)到了十分嚴(yán)重的程度。換言之，甲企資本運(yùn)作管理層在獲得大額現(xiàn)金流入的同時(shí)卻步入了履行納稅義務(wù)“欲罷不能”的尷尬境地。案例分析

一、案例描述37二、稅負(fù)分析為適度簡(jiǎn)化分析模型，本例稅負(fù)計(jì)算不考慮：增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額；城建稅、教育費(fèi)附加；消費(fèi)稅；稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的納稅調(diào)整。

那么，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，上例中丙企發(fā)生的納稅義務(wù)有：

1．出售增值稅應(yīng)稅貨物應(yīng)納增值稅稅額：1170÷（1+17%）×17%=170（萬元）（假定應(yīng)稅貨物適用增值稅率均為17%）

（政策依據(jù)：《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一、四、五條）

2．出售應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車，因售價(jià)均未超過賬面原值，按現(xiàn)行政策，不需補(bǔ)繳增值稅。

3．以高于原值價(jià)格銷售已使用過的不屬于不動(dòng)產(chǎn)的其他固定資產(chǎn)應(yīng)計(jì)增值稅：142.5÷（1+4%）×4%÷2=2.74(萬元)

4．轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅：800×5%=40（萬元）

5．向乙企銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅：600×5%=30（萬元）

6．以廠房及其所占土地的使用權(quán)抵償丁企債務(wù)應(yīng)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”項(xiàng)下營業(yè)稅共計(jì)：3000×5%=150（萬元）

此外，丙企轉(zhuǎn)讓房屋、建筑物及土地使用權(quán)還涉及土地增值稅（深圳特區(qū)為土地增值費(fèi)）、（受讓方）契稅納稅義務(wù)，有關(guān)應(yīng)稅憑證還應(yīng)繳納印花稅，剝離資產(chǎn)凈收益還應(yīng)計(jì)入應(yīng)稅所得額繳納企業(yè)所得稅?？梢?，這種以轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)為資產(chǎn)處置主導(dǎo)方式的習(xí)慣做法雖然滿足了法律關(guān)系明晰化的要求，卻極大地加重了資產(chǎn)剝離的稅收成本。二、稅負(fù)分析38籌劃方案（一）基本思路

基本思路是：從查找本例資產(chǎn)剝離高稅負(fù)成因入手，通過對(duì)資產(chǎn)剝離業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)構(gòu)成要素以及財(cái)務(wù)處置方案的比較分析和再選擇，盡可能地消除資產(chǎn)剝離經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中納稅義務(wù)發(fā)生、發(fā)展的法律基礎(chǔ)和事實(shí)基礎(chǔ)。

此所謂“法律基礎(chǔ)”是指涉稅當(dāng)事人以契約形式響應(yīng)或規(guī)避稅法的指引功能，而非稅法本身對(duì)某項(xiàng)具體納稅義務(wù)發(fā)生條件的設(shè)定?！笆聦?shí)基礎(chǔ)”是指涉稅當(dāng)事人實(shí)施遵循或背離契約的行為包括有關(guān)當(dāng)事人以行為成立合同從而導(dǎo)致納稅義務(wù)最終得以確認(rèn)這樣一種客觀情況。

二者構(gòu)成稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅義務(wù)是否發(fā)生極其重要的兩個(gè)層面。

（二）方案設(shè)計(jì)

建議采取只轉(zhuǎn)移存貨資產(chǎn)所有權(quán)或不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接切換法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的剝離辦法，構(gòu)造低稅負(fù)的交易模式，以此達(dá)到企業(yè)資本運(yùn)作目標(biāo)和節(jié)稅目標(biāo)“雙贏”的結(jié)果。可行性方案包括但不限于以下兩種：籌劃方案（一）基本思路

基本思路是：從查找本例資產(chǎn)剝離高稅負(fù)39最優(yōu)籌劃方案——股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案要點(diǎn)提示：

1．丙企股權(quán)全額轉(zhuǎn)讓給乙企股東或乙企及一個(gè)以上乙企之關(guān)聯(lián)企業(yè)；（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)應(yīng)充分考慮丙企資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益狀況，合理確認(rèn)）

2．丙企以股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得貨幣資產(chǎn)清償對(duì)丁企債務(wù)，或?qū)?duì)丁企負(fù)債轉(zhuǎn)為丙企股權(quán)。丙企法人資格和名稱不變，其他對(duì)外法律關(guān)系均不改變。

稅負(fù)評(píng)析：

1．由于沒有稅法意義上的實(shí)物資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為發(fā)生，本案不發(fā)生與實(shí)物資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅、所得稅納稅義務(wù)；

2．丙方股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)分別計(jì)入其股東（法人或自然人）當(dāng)期投資轉(zhuǎn)讓收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅；

3．債轉(zhuǎn)股系丙、丁兩方債務(wù)重整的特殊形式，表現(xiàn)為丁企投資行為和雙方的債務(wù)重整損益，但由于不牽涉貨幣資產(chǎn)支付，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，不確認(rèn)當(dāng)期損益，在債權(quán)等額折抵股份的情況下，不發(fā)生流轉(zhuǎn)稅、所得稅納稅義務(wù)。

此方案運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法巧妙切換資產(chǎn)的法人所有權(quán)，既成功剝離了丙企資產(chǎn)，獲得了大額現(xiàn)金流入，又極大降低了稅收成本，不失為一種簡(jiǎn)約效能的資產(chǎn)剝離手段。最優(yōu)籌劃方案——股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案40次優(yōu)方案——經(jīng)營性租賃主導(dǎo)方案

要點(diǎn)提示：

1．丙企轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的資產(chǎn)限于存貨和使用過的固定資產(chǎn)中的機(jī)器設(shè)備。存貨由丙企銷售給乙企或其他單位和個(gè)人，乙企開具增值稅專用發(fā)票。機(jī)器設(shè)備用于清償丙企對(duì)丁企所負(fù)債務(wù)后由丙企“回租”再轉(zhuǎn)租給乙企或由乙企向丁企租賃使用。

2．其他剝離資產(chǎn)由乙企以經(jīng)營性租賃方式實(shí)質(zhì)控制，丙企讓渡資產(chǎn)使用、管理、部分收益權(quán)和必要的資產(chǎn)處分權(quán)。租賃費(fèi)用額度及租賃期限約定應(yīng)體現(xiàn)資產(chǎn)剝離的內(nèi)在要求。

3．丙企作為“空殼法人”存續(xù)。

稅負(fù)評(píng)析：

據(jù)此方案，丙企僅發(fā)生存貨銷售的增值稅納稅義務(wù)和“服務(wù)業(yè)——租賃”項(xiàng)下營業(yè)稅納稅義務(wù)以及少量印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加繳納義務(wù)，總體稅收成本是比較低的。

該方案的顯著缺陷是：資產(chǎn)剝離不徹底。次優(yōu)方案——經(jīng)營性租賃主導(dǎo)方案41房地產(chǎn)公司的整合問題根據(jù)規(guī)定，房屋的出租收入要計(jì)算繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等幾種稅費(fèi)，稅負(fù)比較高。如果改變經(jīng)營方式，把出租房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑课萃顿Y入股，參與經(jīng)營者的利潤分配，則可以降低稅負(fù)，達(dá)到節(jié)稅的目的。

房地產(chǎn)公司的整合問題根據(jù)規(guī)定，房屋的出租收入要計(jì)算繳納營42上東酒店項(xiàng)目運(yùn)作方案設(shè)計(jì)思路上東酒店項(xiàng)目目前基本情況上東酒店項(xiàng)目為北京星泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱星泰公司）的陽光上東項(xiàng)目中的A地塊上的開發(fā)的部分項(xiàng)目。目前，A地塊項(xiàng)目還處于建設(shè)期，預(yù)計(jì)2008年完工，A地塊項(xiàng)目建成后包括酒店和公寓兩部分。二、上東酒店項(xiàng)目運(yùn)作方案基本思路及操作步驟基本思路星泰公司以A地塊項(xiàng)目作價(jià)出資成立新公司（該公司以下簡(jiǎn)稱甲公司），然后GIC溢價(jià)收購甲公司部分股權(quán)，A地塊項(xiàng)目建成并取得產(chǎn)權(quán)證后甲公司進(jìn)行分立，以酒店資產(chǎn)成立的新公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）由GIC方面全資持有，甲公司由星泰公司全資持有。具體操作步驟如下：操作步驟第一步，出資步驟內(nèi)容：星泰公司以A地塊項(xiàng)目作價(jià)出資成立甲公司。星泰公司出資的A地塊項(xiàng)目資產(chǎn)基本以項(xiàng)目目前的投資成本出資。星泰公司出資的A地塊資產(chǎn)需要由評(píng)估師事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，出資的現(xiàn)金需要會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資。星泰公司以A地塊資產(chǎn)向新公司出資，新公司需要按資產(chǎn)出資作價(jià)交納契稅，稅率為3%；星泰公司以資產(chǎn)出資，按我國目前相關(guān)稅法規(guī)定，不需要承擔(dān)營業(yè)稅及附加，和土地增值稅；星泰公司以資產(chǎn)出資，資產(chǎn)作價(jià)超過資產(chǎn)成本的溢價(jià)需要繳納所得稅，稅率為33%。上東酒店項(xiàng)目運(yùn)作方案設(shè)計(jì)思路上東酒店項(xiàng)目目前基本情況43第二步股權(quán)轉(zhuǎn)讓步驟內(nèi)容：GIC溢價(jià)收購甲公司60%的股權(quán)。GIC收購內(nèi)資公司的股權(quán)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。星泰公司對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資收益需要繳納所得稅。第三步：分立步驟內(nèi)容：甲公司進(jìn)行分立，分立為擁有公寓全部資產(chǎn)的乙公司與擁有酒店全部資產(chǎn)的丙公司。兩公司股東均為星泰公司與GIC公司，持股比例與原公司相同，保證分立前后公司投資主體一致。然后丙公司中的股東方星泰公司與乙公司的股東方GIC換股，無額外非股權(quán)支付條件。使星泰公司成為100%持有公寓資產(chǎn)的乙公司的股東，GIC成為100%持有酒店資產(chǎn)的丙公司的股東。公司分立應(yīng)在A地塊項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)完成，酒店和公寓的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)分別取得以后才能進(jìn)行。根據(jù)目前中國稅法相關(guān)規(guī)定，公司分立可免交營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等較多的稅負(fù)。第二步股權(quán)轉(zhuǎn)讓44避稅方案分析

避稅方案分析

土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅?？鄢?xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。土地增值稅稅率表：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地46最新政策2007年1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。最新政策2007年1月16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了47土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅48土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅的清算條件49下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。

（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

（四）在兼并企業(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。

下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營50適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——營業(yè)稅

7％——城市維護(hù)建設(shè)稅

3％——教育費(fèi)附加

這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

100＋5.5％X

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y

增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：

94.5％Y＋21.41

所以應(yīng)納土地增值稅：

30％×（94.5％Y＋21.41）

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

即Y＞8.96這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除51土地增值稅舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

1.混合核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

2.分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

合計(jì)應(yīng)納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點(diǎn)20%）顯得十分重要。

3.進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)或者增加綠化等費(fèi)用，使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

土地增值稅舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷52

同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營業(yè)稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發(fā)成本450萬元，扣除項(xiàng)目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價(jià)或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價(jià)格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。土地增值稅舉例同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營業(yè)稅及53巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。例1：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃54例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。現(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。同例1一樣，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為80+（1000+1200）×5%=190（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，55規(guī)范“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅

某房地產(chǎn)公司成立后，2005年初正開發(fā)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)多層的“花園洋房”，建筑面積20000平方米，2005年末該工程已竣工交付，取得銷售收入8000萬元，賬面開發(fā)成本總額為4000萬元（其中，土地費(fèi)用1500萬元，建筑安裝工程成本2000萬元，其他開發(fā)成本500萬元）。2005年所有管理人員的費(fèi)用開支300萬元（其中，工程管理部門人員開支200萬元），均計(jì)入“管理費(fèi)用”科目核算；項(xiàng)目貸款4000萬元的利息支出250萬元計(jì)入了“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算。上述帳務(wù)處理是不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，與《會(huì)計(jì)制度》規(guī)定相悖。更為嚴(yán)重的是，這樣的帳務(wù)處理，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)多交土地增值稅，對(duì)企業(yè)極為不利。

正確的帳務(wù)處理是：

１、將開發(fā)過程中的2005年的項(xiàng)目貸款利息支出250計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用――利息支出”；

２、公司成立項(xiàng)目管理部，將工程管理部門的相關(guān)人員納入項(xiàng)目管理部進(jìn)行管理。2005年項(xiàng)目管理部人員的支出200萬元，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

這樣的帳務(wù)處理后，2005年度計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的總額為450萬元。也就是說，計(jì)入開發(fā)成本的金額比原來的帳務(wù)處理多了450萬元。

有關(guān)土地增值稅的計(jì)算如下：

（一）原帳務(wù)處理模式

１、增值額＝8000－4000×（1＋20％＋10％）＝2800（萬元）

２、增值率＝2800/5200×100％＝53.8％

３、應(yīng)交土地增值稅＝2800×40％－5200×5％＝860（萬元）

（二）規(guī)范后的帳務(wù)處理模式的

１、增值額＝8000－（4000＋450）×（1＋20％＋5％）＝2438（萬元）

２、增值率＝2438/5562×100％＝43.8％

３、應(yīng)交土地增值稅＝2438×30％＝731（萬元）

兩種模式的差額：860－731＝129（萬元）

從上述分析可以看出，在本例中規(guī)范了會(huì)計(jì)核算，正確使用“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，可以為企業(yè)節(jié)省土地增值稅100余萬元。

規(guī)范“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅某房地56分散收入的避稅方案

某企業(yè)出售附帶設(shè)備的一幢房屋及土地使用權(quán)。簽2份合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份為辦公設(shè)備購銷合同。這樣既減少了增值額，節(jié)省了土地增值稅，又減少了印花稅（購銷合同適用0.03%的印花稅率，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用0.05%的印花稅率）。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工尚未安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，則納稅人只就第一份合同繳納土地增值稅。

分散收入的避稅方案

某企業(yè)出售附帶設(shè)備的一幢房屋57營業(yè)稅納稅人計(jì)稅依據(jù)稅率（稅率按行業(yè)設(shè)置，行業(yè)確定，稅率的籌劃空間不大）營業(yè)稅納稅人58一般知識(shí)點(diǎn)在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。1、上述勞務(wù)主要是指屬于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。2、應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而無論該項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。3、稅率：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)，稅率為3%。服務(wù)業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)，稅率為5%。娛樂業(yè)執(zhí)行5%～20%的幅度稅率。4、計(jì)稅依據(jù)：是營業(yè)額，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。一般知識(shí)點(diǎn)在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷59營業(yè)稅

1、物業(yè)出租與承租方分別簽訂轉(zhuǎn)收水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房租收入，分別作帳務(wù)處理。一方面少繳營業(yè)稅，另方面能抵扣購進(jìn)水電的增值稅進(jìn)項(xiàng)額。2、企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。3、建筑企業(yè)的