收益法概述課件

第三節(jié)收益法

收益法的概念及理論依據(jù)收益法的基本思路及適用的前提條件貨幣的時間價值收益法的評估程序評估的基本方法收益法的基本參數(shù)收益法的評價第三節(jié)收益法收益法的概念及理論依據(jù)1一、收益法的概念及理論依據(jù)（一）概念：收益法又稱收益現(xiàn)值法、收益還原法或收益本金化法，簡稱收益法，是指通過估算資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值進(jìn)而確定被估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

收益法以預(yù)期收益為基礎(chǔ)，采用以利求本的思維方式，通過對被估資產(chǎn)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化的方式確定評估值。因此，從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。一、收益法的概念及理論依據(jù)（一）概念：收益法又稱收益現(xiàn)值法、2（二）理論依據(jù)—買方市場時期的價值觀，效用價值觀收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。（二）理論依據(jù)—買方市場時期的價值觀，效用價值觀收益決3二、收益法的基本思路及適用的前提條件（一）基本思路在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何一個精明的買者在購買一項(xiàng)資產(chǎn)時，他所付出的代價絕不會高于該項(xiàng)資產(chǎn)能為他帶來的收益，也就是說不會高于具有相似風(fēng)險的同類資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)的未來收益的現(xiàn)值，如果將資產(chǎn)未來產(chǎn)生的收益流用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，由此得出的收益現(xiàn)值就可以視為被評估資產(chǎn)的價值?？捎萌缦碌仁奖硎荆?/p>

資產(chǎn)的評估值=該資產(chǎn)預(yù)期收益的現(xiàn)值總額二、收益法的基本思路及適用的前提條件（一）基本思路4（二）前提條件

1.收益法涉及到三個基本因素（1）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益（R）（2）折現(xiàn)率或者資本化率（r）（3）被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間（n）2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件

⑴被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。⑵資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。⑶被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測。（二）前提條件1.收益法涉及到三個基本因素5

如果你朋友欠你錢2000元，計(jì)劃歸還。方案一：現(xiàn)在就全部歸還；方案二：現(xiàn)在還1000元，一年后再還1000元，你希望是哪種？

請你作決策如果你朋友欠你錢2000元，計(jì)劃歸還。6三、貨幣的時間價值（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。（二）相關(guān)概念

1.復(fù)利

每經(jīng)過一個計(jì)息期，要將所生利息加入本金再計(jì)利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。這里所說的計(jì)息期，是指相鄰兩次計(jì)息的時間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計(jì)息期為1年.

2.現(xiàn)值

現(xiàn)值的符號記為P，它表示資金發(fā)生在某一時間序列起點(diǎn)時的價值。

3.終值

終值的符號為F，它表示資金發(fā)生在某一時間序列（終點(diǎn)時的價值，故又稱將來值。三、貨幣的時間價值（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一7

4.年金

（1）定義

年金的符號為A，它表示在某一時間序列內(nèi)每次等額收付的金額。

（2）特點(diǎn)

每筆收付之間相隔時間相等；每筆金額相等。

（3）分類

①普通年金（后付年金）

指從第一期起，在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。當(dāng)期限無限期等額收付時（n→∞），稱為永續(xù)年金

②預(yù)付年金（先付年金）

從第一期起，在一定期內(nèi)每期期初等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。

③遞延年金

是指隔若干期后發(fā)生（S≥1），在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。4.年金

（1）定義

年金的符8（三）說明

1.r和n時間要對應(yīng)。r是年利率，n則是多少年；r是月利率，n則是多少月。資產(chǎn)評估中全部是年度。2.P是發(fā)生在一個時間序列的第1期期初，F(xiàn)則是發(fā)生在一個時間序列的第n期（最后一期）期末。3.沒有特別說明，收益額都認(rèn)為是在每個間隔期期末發(fā)生。

4.現(xiàn)金流量（收益額）的分布如不規(guī)則時，需進(jìn)行調(diào)整，靈活運(yùn)用各種計(jì)算方法。（三）說明1.r和n時間要對應(yīng)。r是年利率，n9四、收益法的評估程序確定評估目的分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況確定剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定未來年限的超額收益額確定收益折現(xiàn)率代入評估模型初步評估結(jié)果最終評估結(jié)果合理否是否重新評估四、收益法的評估程序確定評估目的分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況10五、評估的基本方法收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對被評估的資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的過程。最基本的計(jì)算公式為：評估值＝Rt/(1+r)t。一般說來，按照未來獲取收益的年限不同，可以分為以下兩種情況：五、評估的基本方法收益法的應(yīng)用，實(shí)際上11（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額12例2-16：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出未來6年每年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（萬元）例2-16：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)13

3、未來收益額在若干年后保持不變3、未來收益額在若干年后保持不變14（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）——未來各年收益額相等且無限期（二）未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方15例2-17：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）

例2-17：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師162、分段法——未來收益額在若干年后保持不變且無限期若未來預(yù)期收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。2、分段法——未來收益額在若干年后保持不變且無限期17前期（設(shè)n=5）；后期（t=n+1,n+2,…∞）前期（設(shè)n=5）；后期（t=n+1,n+2,…∞）18例2-18：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。例2-18：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、119

1、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程

首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值：

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777萬元其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：

企業(yè)評估價值=49.2442+140×0.6209=136.20（萬元）1、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程

首先，確定未來5年收益202、經(jīng)營50年條件下的評估過程=49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137）

=49.2442+85.7351

=134.98（萬元）2、經(jīng)營50年條件下的評估過程=49.2442＋140×21六、收益法的基本參數(shù)（一）收益額1、基本含義是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。2、主要特點(diǎn)①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；②用于資產(chǎn)評估的收益額通常是資產(chǎn)的公允收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。3、注意：收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益

如果某些收益并不歸資產(chǎn)所有者所有，則是不能算的。比如用利潤賺了很多錢，利潤的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國家，作為稅金流出企業(yè)，那么所得稅不能包含在收益當(dāng)中。六、收益法的基本參數(shù)（一）收益額224、有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)①稅后凈利潤②現(xiàn)金凈流量③利潤總額

說明：以上三種都可以作為預(yù)期收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象的類型、特點(diǎn)等具體情況，加以選擇。重要的是不管選擇哪種，都應(yīng)準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的收益并與折現(xiàn)率或本金化率的口徑保持一致。一般都選擇稅后凈收益。稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同。凈現(xiàn)金流＝稅后利潤+折舊-追加投資。從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。4、有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)23

例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金用什么指標(biāo)來算？

可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3元/天×面積＝實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元來算，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一樣的情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于5元是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是用客觀的5元來計(jì)算。例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評24（二）折現(xiàn)率

1、折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。2、折現(xiàn)率的估算方法

（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

同期國庫券利率綜合考慮各種風(fēng)險因素進(jìn)行判斷行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、其他風(fēng)險（二）折現(xiàn)率1、折現(xiàn)率的基本含義同期國庫券利率綜合考25（2）無風(fēng)險報酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險）的投資報酬率。實(shí)務(wù)中，可以使用同期國庫券利率或者銀行存款利率。（3）風(fēng)險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等各種風(fēng)險測算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險。（2）無風(fēng)險報酬率

指沒有投資限制和障263、資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都表現(xiàn)為一種投資收益率。

（2）二者適用場合不同。

習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。

（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同。

在評估中如果把未來有期限的收益折為現(xiàn)值，這個過程所采用的投資報酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當(dāng)于今年的多少錢？解決這個問題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因?yàn)橛?0%的利率，那么就相當(dāng)于今年0.9091元。

資本化率則是說把未來無期限的永續(xù)的收益折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)在價值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒有期限，所以是無期的，要計(jì)算它的現(xiàn)在價值。此時折現(xiàn)率就是資本化率。3、資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

（27（三）收益期限

1、基本概念收益期限通常指收益年限，是指資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益的期間，通常以年表示。2、收益期估測方法（1）以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測；（2）以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測；（3）根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測；

（三）收益期限1、基本概念28七、收益法的評價（一）優(yōu)點(diǎn)1、能真實(shí)和較準(zhǔn)確的反映企業(yè)本金化的價值；2、與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。（二）缺點(diǎn)1、預(yù)期收益額預(yù)測的難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；2、在評估中適用范圍較小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。七、收益法的評價（一）優(yōu)點(diǎn)29第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

評估方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段，評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。

1、一般目的相同：即都是為獲得令人信服的、公允的資產(chǎn)評估價值。

2、具體方法互通：例如，收益法運(yùn)用中，通常會對成本和市場銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；而在成本法中，有經(jīng)常用到折現(xiàn)率和本金化率。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資30（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

1、評估思路不同2、所需資料不同3、前提條件不同4、評估效率不同5、資產(chǎn)價值的表現(xiàn)角度不同（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別1、評估思路不同31二、評估方法的選擇需考慮的主要因素1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)；2、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估對象相適應(yīng)；3、資產(chǎn)評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約；4、資產(chǎn)評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。二、評估方法的選擇需考慮的主要因素1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須32收益法課堂練習(xí)1.預(yù)測某企業(yè)未來收益，其中前5年分別為l20萬元、125萬元、l28萬元、120萬元和130萬元，從第6年開始，企業(yè)收益將基本保持在120萬元的水平上，已知折現(xiàn)率、資本化率同為10％。求該企業(yè)的整體資產(chǎn)評估值。

2.假定社會平均收益率為12％，無風(fēng)險收益率為10％，被評估企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)為1.5。求用于企業(yè)價值評估的折現(xiàn)率。3.被估資產(chǎn)在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為10萬元、12萬元、14萬元、16萬元、18元，資產(chǎn)從第6年到第10年每年的收益均保持在20萬元，第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約100萬元，假定折現(xiàn)率為10%，運(yùn)用收益法估測資產(chǎn)的價值。收益法課堂練習(xí)1.預(yù)測某企業(yè)未來收益，其中前5年分別為l20331.

用分段法估計(jì)企業(yè)價值：

1.

用分段法估計(jì)企業(yè)價值：

342.社會平均收益率中包括無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率，社會平均收益率扣除無風(fēng)險報酬率即為社會風(fēng)險報酬率，用β系數(shù)乘以社會風(fēng)險報酬率，即為適用于被評估企業(yè)整體評估的風(fēng)險報酬率。

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率

＝10％＋（12％一l0％）×1.5

＝13％2.社會平均收益率中包括無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率，社會平均收353.(1分)運(yùn)用有限期收益現(xiàn)值法計(jì)算評估值：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：評估值＝【10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209】+20÷10%×[1-1÷(1+10%)10-5]×0.6209+100×0.3855＝1372562(元)3.36第三節(jié)收益法

收益法的概念及理論依據(jù)收益法的基本思路及適用的前提條件貨幣的時間價值收益法的評估程序評估的基本方法收益法的基本參數(shù)收益法的評價第三節(jié)收益法收益法的概念及理論依據(jù)37一、收益法的概念及理論依據(jù)（一）概念：收益法又稱收益現(xiàn)值法、收益還原法或收益本金化法，簡稱收益法，是指通過估算資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值進(jìn)而確定被估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

收益法以預(yù)期收益為基礎(chǔ)，采用以利求本的思維方式，通過對被估資產(chǎn)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化的方式確定評估值。因此，從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。一、收益法的概念及理論依據(jù)（一）概念：收益法又稱收益現(xiàn)值法、38（二）理論依據(jù)—買方市場時期的價值觀，效用價值觀收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。（二）理論依據(jù)—買方市場時期的價值觀，效用價值觀收益決39二、收益法的基本思路及適用的前提條件（一）基本思路在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何一個精明的買者在購買一項(xiàng)資產(chǎn)時，他所付出的代價絕不會高于該項(xiàng)資產(chǎn)能為他帶來的收益，也就是說不會高于具有相似風(fēng)險的同類資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)的未來收益的現(xiàn)值，如果將資產(chǎn)未來產(chǎn)生的收益流用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，由此得出的收益現(xiàn)值就可以視為被評估資產(chǎn)的價值?？捎萌缦碌仁奖硎荆?/p>

資產(chǎn)的評估值=該資產(chǎn)預(yù)期收益的現(xiàn)值總額二、收益法的基本思路及適用的前提條件（一）基本思路40（二）前提條件

1.收益法涉及到三個基本因素（1）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益（R）（2）折現(xiàn)率或者資本化率（r）（3）被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間（n）2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件

⑴被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。⑵資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。⑶被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測。（二）前提條件1.收益法涉及到三個基本因素41

如果你朋友欠你錢2000元，計(jì)劃歸還。方案一：現(xiàn)在就全部歸還；方案二：現(xiàn)在還1000元，一年后再還1000元，你希望是哪種？

請你作決策如果你朋友欠你錢2000元，計(jì)劃歸還。42三、貨幣的時間價值（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。（二）相關(guān)概念

1.復(fù)利

每經(jīng)過一個計(jì)息期，要將所生利息加入本金再計(jì)利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。這里所說的計(jì)息期，是指相鄰兩次計(jì)息的時間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計(jì)息期為1年.

2.現(xiàn)值

現(xiàn)值的符號記為P，它表示資金發(fā)生在某一時間序列起點(diǎn)時的價值。

3.終值

終值的符號為F，它表示資金發(fā)生在某一時間序列（終點(diǎn)時的價值，故又稱將來值。三、貨幣的時間價值（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經(jīng)歷一43

4.年金

（1）定義

年金的符號為A，它表示在某一時間序列內(nèi)每次等額收付的金額。

（2）特點(diǎn)

每筆收付之間相隔時間相等；每筆金額相等。

（3）分類

①普通年金（后付年金）

指從第一期起，在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。當(dāng)期限無限期等額收付時（n→∞），稱為永續(xù)年金

②預(yù)付年金（先付年金）

從第一期起，在一定期內(nèi)每期期初等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。

③遞延年金

是指隔若干期后發(fā)生（S≥1），在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。4.年金

（1）定義

年金的符44（三）說明

1.r和n時間要對應(yīng)。r是年利率，n則是多少年；r是月利率，n則是多少月。資產(chǎn)評估中全部是年度。2.P是發(fā)生在一個時間序列的第1期期初，F(xiàn)則是發(fā)生在一個時間序列的第n期（最后一期）期末。3.沒有特別說明，收益額都認(rèn)為是在每個間隔期期末發(fā)生。

4.現(xiàn)金流量（收益額）的分布如不規(guī)則時，需進(jìn)行調(diào)整，靈活運(yùn)用各種計(jì)算方法。（三）說明1.r和n時間要對應(yīng)。r是年利率，n45四、收益法的評估程序確定評估目的分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況確定剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定未來年限的超額收益額確定收益折現(xiàn)率代入評估模型初步評估結(jié)果最終評估結(jié)果合理否是否重新評估四、收益法的評估程序確定評估目的分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況46五、評估的基本方法收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對被評估的資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的過程。最基本的計(jì)算公式為：評估值＝Rt/(1+r)t。一般說來，按照未來獲取收益的年限不同，可以分為以下兩種情況：五、評估的基本方法收益法的應(yīng)用，實(shí)際上47（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額48例2-16：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出未來6年每年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（萬元）例2-16：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)49

3、未來收益額在若干年后保持不變3、未來收益額在若干年后保持不變50（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）——未來各年收益額相等且無限期（二）未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方51例2-17：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）

例2-17：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請?jiān)u估師522、分段法——未來收益額在若干年后保持不變且無限期若未來預(yù)期收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。2、分段法——未來收益額在若干年后保持不變且無限期53前期（設(shè)n=5）；后期（t=n+1,n+2,…∞）前期（設(shè)n=5）；后期（t=n+1,n+2,…∞）54例2-18：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。例2-18：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、155

1、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程

首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值：

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777萬元其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：

企業(yè)評估價值=49.2442+140×0.6209=136.20（萬元）1、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程

首先，確定未來5年收益562、經(jīng)營50年條件下的評估過程=49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137）

=49.2442+85.7351

=134.98（萬元）2、經(jīng)營50年條件下的評估過程=49.2442＋140×57六、收益法的基本參數(shù)（一）收益額1、基本含義是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。2、主要特點(diǎn)①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；②用于資產(chǎn)評估的收益額通常是資產(chǎn)的公允收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。3、注意：收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益

如果某些收益并不歸資產(chǎn)所有者所有，則是不能算的。比如用利潤賺了很多錢，利潤的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國家，作為稅金流出企業(yè)，那么所得稅不能包含在收益當(dāng)中。六、收益法的基本參數(shù)（一）收益額584、有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)①稅后凈利潤②現(xiàn)金凈流量③利潤總額

說明：以上三種都可以作為預(yù)期收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)評估對象的類型、特點(diǎn)等具體情況，加以選擇。重要的是不管選擇哪種，都應(yīng)準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的收益并與折現(xiàn)率或本金化率的口徑保持一致。一般都選擇稅后凈收益。稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同。凈現(xiàn)金流＝稅后利潤+折舊-追加投資。從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。4、有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)59

例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金用什么指標(biāo)來算？

可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3元/天×面積＝實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元來算，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一樣的情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于5元是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是用客觀的5元來計(jì)算。例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評60（二）折現(xiàn)率

1、折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。2、折現(xiàn)率的估算方法

（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

同期國庫券利率綜合考慮各種風(fēng)險因素進(jìn)行判斷行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、其他風(fēng)險（二）折現(xiàn)率1、折現(xiàn)率的基本含義同期國庫券利率綜合考61（2）無風(fēng)險報酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險）的投資報酬率。實(shí)務(wù)中，可以使用同期國庫券利率或者銀行存款利率。（3）風(fēng)險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等各種風(fēng)險測算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險。（2）無風(fēng)險報酬率

指沒有投資限制和障623、資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都表現(xiàn)為一種投資收益率。

（2）二者適用場合不同。

習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。

（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同。

在評估中如果把未來有期限的收益折為現(xiàn)值，這個過程所采用的投資報酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當(dāng)于今年的多少錢？解決這個問題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因?yàn)橛?0%的利率，那么就相當(dāng)于今年0.9091元。

資本化率則是說把未來無期限的永續(xù)的收益折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)在價值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒有期限，所以是無期的，要計(jì)算它的現(xiàn)在價值。此時折現(xiàn)率就是資本化率。3、資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

（63（三）收益期限

1、基本概念收益期限通常指收益年限，是指資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益的期間，通常以年表示。2、收益期估測方法（1）以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測；（2）以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測；（3）根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測；

（三）收益期限1、基本概念64七、收益法的評價（一）優(yōu)點(diǎn)1、能真實(shí)和較準(zhǔn)確的反映企業(yè)本金化的價值；2、與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用