林木資產(chǎn)評估綜合概要課件

第五章林木資產(chǎn)評估第一節(jié)林木資產(chǎn)評估概述

林木資產(chǎn)也稱立木資產(chǎn)。一般來講它是指站立在林地上尚末被伐倒的樹木（包括死的和活的），即活立木和枯立木的總稱。第五章林木資產(chǎn)評估第一節(jié)林木資產(chǎn)評估概述1一、林木資產(chǎn)的特點

林木資產(chǎn)是生物性資產(chǎn)，它和一般資產(chǎn)相比有許多特殊性。（一）生產(chǎn)周期的長期性（二）經(jīng)營的再生性（三）效益的多樣性（四）結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性（五）產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)性（六）分布的遼闊性一、林木資產(chǎn)的特點林木資產(chǎn)是生物性資產(chǎn)，它和一般資產(chǎn)相2二、林木資產(chǎn)評估的性質(zhì)

林木資產(chǎn)評估的目的是估計特定區(qū)域內(nèi)的林木在特定時間的價格。為林木的轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、合股經(jīng)營或拍賣提供依據(jù)，其評估的結(jié)果具有公證性質(zhì)。林木資產(chǎn)有兩種類型，一種是成熟的可立即采伐的林木資產(chǎn)，一種是未成熟的近期不可能進行采伐的林木資產(chǎn)。二、林木資產(chǎn)評估的性質(zhì)

林木資產(chǎn)評估的目的是估3三、影響林木資產(chǎn)評估值的有關(guān)因素（一）評估目的出售、轉(zhuǎn)讓成熟齡的林木資產(chǎn)，購買者收購這些林木并立即采伐的這類評估中。評估的精度要求最高。通常要求進行作業(yè)設(shè)計調(diào)查(三類調(diào)查），進行伐區(qū)工藝設(shè)計后按市場價倒算法進行評估。對于林木資產(chǎn)進行抵押、擔(dān)保一類評估。這類評估結(jié)束時并未發(fā)生直接的現(xiàn)金交易。抵押資產(chǎn)的接受者主要考慮該林木資產(chǎn)的價值是否能抵上他所放貸出去的資金，要求較高的保險系數(shù)，評估的結(jié)果一般比實際價偏低。三、影響林木資產(chǎn)評估值的有關(guān)因素（一）評估目的4對于聯(lián)營或股份經(jīng)營的林木資產(chǎn)評估，通常涉及面積大，而且有相當(dāng)部分幼齡林和中齡林，其變現(xiàn)能力還有待將來的經(jīng)營。這類評估進行高精度的“三類調(diào)查”是不可能的，也是不必要的。評估不是為了變現(xiàn)，而是確定股份或聯(lián)營分成的比例，評估的誤差在今后的經(jīng)營中仍可消化一部分。因此，這類評估對精度要求的關(guān)心一般要低于成熟林木出售的評估。通常是采用二類調(diào)查的方法進行清查，但對成熟林部分通常加大調(diào)查的力度，以求得較高的精度。對于企業(yè)清算的林木評估，清算要考慮快速變現(xiàn)的能力，因此，評估的價格一般較市場價稍低。對于聯(lián)營或股份經(jīng)營的林木資產(chǎn)評估，通常涉及面積大，而且有相當(dāng)5(二)銷售的條件對于成熟的林木來講，一旦簽訂了出售立木的合同，買主就可以采伐林木所有者的林木。采伐就是一種破壞性作業(yè)，對土地、植被及周圍的環(huán)境都會造成嚴(yán)重的影響。林木的所有者和森林的經(jīng)營者除了對采伐的林木想要高價外，常常還需要控制采伐活動以滿足其他的目的。森林的經(jīng)營者通常對采伐的地點、采伐的林木、采伐的時間，采伐的方式及集運材的方式及伐區(qū)清理方式作出許多限制條件和要求，以保護林地、林木，防止侵蝕，便于森林的更新，使遭受的損失降到最低的限度。(二)銷售的條件6(三)產(chǎn)品售價的估計產(chǎn)品的售價必須以在該地區(qū)能夠?qū)嶋H生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品為基礎(chǔ)。對于一般的木材經(jīng)營者來說，出售的是原木和非規(guī)格材，原木和非規(guī)格材的價格隨著原木和非規(guī)格材的口徑和長度而變化，用出材率表測算原木和非規(guī)格材的木材數(shù)量是可行的，但要測算各個口徑的木材的數(shù)量則很困難。因此，必須根據(jù)歷史資料確定該地區(qū)原木的平均規(guī)格和非規(guī)格材的平均規(guī)格，進而確定其綜合價格，根據(jù)綜合的價格作為評定估算的基礎(chǔ)。(三)產(chǎn)品售價的估計7(四)木材生產(chǎn)成本的確定生產(chǎn)成本是指與產(chǎn)品的生產(chǎn)直接相關(guān)并且是產(chǎn)品生產(chǎn)的必不可少的一切成本都應(yīng)進行估算，主要包括采伐的成本、集材成本、運輸成本、倉貯等銷售成本、木材加工成本、立木銷售及產(chǎn)品銷售中的稅、金費、財務(wù)費用、管理費及工作人員的社會保險等費用。在現(xiàn)實森林中，不同地塊的林分，林木的大小、林分的質(zhì)量、采運的難易程度、地利等級等因素都可能有很大的差異。木材生產(chǎn)者所用的機械設(shè)備的不同，人員素質(zhì)、管理水平的高低也會使生產(chǎn)時的成本發(fā)生很大的差異。在立木資產(chǎn)的評估中，一般應(yīng)以當(dāng)?shù)仄骄实纳a(chǎn)者為標(biāo)準(zhǔn)進行評估。這樣有利于生產(chǎn)者通過更新設(shè)備、提高人員素質(zhì)和管理水平來提高效率得到合理的回報。(四)木材生產(chǎn)成本的確定8(五)林木出材率的確定林木出材率是計算立木價格的一個重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。出材率主要由林木的直徑、樹高、干形和缺陷所決定。在我國，立木出材率表的編制和應(yīng)用一直未能規(guī)范化、系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化。出材率的誤差是一直嚴(yán)重影響我國伐區(qū)作業(yè)設(shè)計中出材量精度的因素。通常由數(shù)表直接查出的出材率要比實際的偏高，因為編表的材料一般較為規(guī)范，病、腐、結(jié)疤、分叉等缺陷較少，而實際生產(chǎn)時，病、腐、結(jié)疤、分叉這類木材的缺陷嚴(yán)重影響了木材的出材率。由于木材不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，它有原木、非規(guī)格材，在原木和非規(guī)格材中還有大小、長短之分，各種規(guī)格的木材價格不同。因此，在測算出材率時，還必須分別種類及大小確定其出材率。(五)林木出材率的確定9(六)營林生產(chǎn)成本估算在采用收益現(xiàn)值法和成本法進行林木資產(chǎn)評估時需要對營林生產(chǎn)的成本進行測算營林生產(chǎn)成本包括清雜整地、挖穴造林、幼林撫育、除草劈雜、施肥、地租等直接營林生產(chǎn)成本以及護林防火，病蟲防治，管理費用等按面積分?jǐn)偟拈g接成本。營林成本的估算必須根據(jù)營林等生產(chǎn)的原有經(jīng)營水平和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的物價和工資標(biāo)準(zhǔn)進行估算。通常按照當(dāng)?shù)氐钠骄a(chǎn)水平計算平均的營林生產(chǎn)成本，然后再根據(jù)各林分的林木生長的狀態(tài)進行調(diào)整。(六)營林生產(chǎn)成本估算10

(七)利潤確定利潤率是對立木價格的影響很大。利潤率一般按社會平均利潤率或林業(yè)平均投資收益率確定。(八)投資收益率確定在采用重置成本法和收益現(xiàn)值法進行林木資產(chǎn)評估時林木培育成本的投資收益率將對林木資產(chǎn)的評估值產(chǎn)生極大的影響。在林木資產(chǎn)的評估中，通常不考慮通貨膨脹。因此，在林木資產(chǎn)評估中的收益率僅含經(jīng)濟利率和風(fēng)險率，在正常情況下它要低于一般的投資收益率。(七)利潤確定11

(九)樹種的價值差異林分往往是由若干不同樹種組成的，不同的樹種價值相差極大。(十)資源調(diào)查精度問題林木及其產(chǎn)品由于其固有的性質(zhì)均不易測定。森林資源的二類調(diào)查總體精度為90％，小班精度僅為80-85%,調(diào)查精度最高的三類調(diào)查小班精度也僅能達90％。三類調(diào)查的調(diào)查成本是二類調(diào)查的20-30倍。森林資源調(diào)查的質(zhì)量將對評估的結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響。(九)樹種的價值差異12

(十一)時間的影響對林木進行估價時，林木還沒有被采伐，因此，立木價格的評定基本是一種預(yù)測。如果條件不變，且出售到采伐的時間較短或商業(yè)條件穩(wěn)定，現(xiàn)實的成本和價格都是較為適合，其測算的結(jié)果較為合理。但如果是長期的銷售，所買的立木要在數(shù)年后采伐，而且預(yù)測價格要有一個較大的變化。這種情況下，一個有價值的正確預(yù)測對買賣雙方都非常重要。評估機構(gòu)收集銷售的價格和成本數(shù)據(jù)用于評估。平均售價經(jīng)常以物價指數(shù)的形式來表示，并通常以一個公歷年為單位編制。評估時必須把其價格和成本調(diào)整到評估的基準(zhǔn)日水平，以作為該期評估的依據(jù)?；驹u估實際上是根據(jù)平均的現(xiàn)時成本和銷售價進行的，估計的價格在現(xiàn)時是真實的，但隨著時間的推移，它可能產(chǎn)生偏差，所以必須根據(jù)市場行情的變化，對基本估價進行調(diào)整。(十一)時間的影響13三、林木資產(chǎn)評估測算方法

現(xiàn)行市價法市場價倒算法、市場成交價比較法；收益現(xiàn)值法年收益凈現(xiàn)值法、年金資本化法、收獲現(xiàn)值法、土地期望價法；成本法重置成本法、序列需工數(shù)法、歷史成本調(diào)整法、林地費用價法；三、林木資產(chǎn)評估測算方法現(xiàn)行市價法14（一）市場價倒算法市場價倒算法是用被評估林木采伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費）及應(yīng)得利潤后，剩余部分作為林木資產(chǎn)評估價值其計算公式為：E=W-C-FE一評估值 W一木材銷售總收入C一木材生產(chǎn)經(jīng)營成本F一木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤（一）市場價倒算法市場價倒算法是用被評估林木采伐后所得木材的15該法測算時關(guān)鍵的問題有1、準(zhǔn)確確定待評估林分的各材種的出材率2、合理確定木材的平均價格3、合理計算稅、金、費4、合理確定木材生產(chǎn)成本5、合理確定木材生產(chǎn)利潤該法測算時關(guān)鍵的問題有16（二）現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，估算被評估資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：

K—林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Kb一物價調(diào)整系數(shù)，可以用評估日工價與參照物價交易時工價之比G一參照物的市場交易價格其余字母含義同前（下同）。（二）現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為17關(guān)鍵的問題1、合理選擇評估的參照案例2、正確確定林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)與物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)3、合理地綜合確定評估值關(guān)鍵的問題18（三）年凈收益現(xiàn)值法

將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法,計算公式:式中：En一n年生林木資產(chǎn)評估值Ci一第i年的年成本支出 u一經(jīng)濟壽命期p一折現(xiàn)率n－林分的年齡（三）年凈收益現(xiàn)值法將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年19注意:1、各年度的收益和支出預(yù)測2、折現(xiàn)率的確定注意:20（四）年金資本化法將被評估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：

式中：A一年平均純收益額P一投資收益率（四）年金資本化法將被評估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資21該方法公式簡單，使用有2個嚴(yán)格的前提條件。1、待評估資產(chǎn)的年收入必須十分穩(wěn)定；2、待評估資產(chǎn)的經(jīng)營期是無限的，它可以無限期地永續(xù)經(jīng)營下去。注意2個問題：一個是年平均純收益測算的準(zhǔn)確性二是投資收益率必須是不含通貨膨脹率的當(dāng)?shù)亓謽I(yè)投資平均收益率該方法公式簡單，使用有2個嚴(yán)格的前提條件。22（五）收獲現(xiàn)值法是預(yù)測的被評估森林資產(chǎn)在主伐時純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為被評估森林資源資產(chǎn)評估值的方法（五）收獲現(xiàn)值法是預(yù)測的被評估森林資產(chǎn)在主伐時純收益的折23（五）收獲現(xiàn)值法式中：Au一參照林分U年主伐時的純收入Da，Db一參照林分第a、b年的間伐單位純收入（n＞a，b時，Da，Db＝0）P一投資收益率Ci一評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本（五）收獲現(xiàn)值法式中：Au一參照林分U年主伐時的純收入24該法的使用必須注意：1、標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時的純收入預(yù)測2、投資收益率的確定3、評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本4、主伐時間u的確定5、間伐時間及間伐純收入的確定6、調(diào)整系數(shù)K的確定

該法的使用必須注意：1、標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時的純收入預(yù)測25（六）重置成本法

在森林資產(chǎn)的評估中，重置成本法是按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估資源資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：

Ci一第i年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本 p一投資收益率（六）重置成本法

在森林資產(chǎn)的評估中，重置成本法是按現(xiàn)時的工26根據(jù)用材林的經(jīng)營特點，其重置成本法與一般資產(chǎn)的重置成本法有三大區(qū)別

1、森林資產(chǎn)的重置成本法必須計算復(fù)利2、用材林資產(chǎn)的重置成本法不存在成新率的問題3、用材林資產(chǎn)重置成本法中的調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟林進入盛產(chǎn)期后，其每年均有一定的產(chǎn)出，而且存在著經(jīng)濟壽命期。因此，經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本法又與用材林資產(chǎn)評估，以及一般資產(chǎn)評估不同。其主要區(qū)別是：（1）經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本法必須確定重置期限（營造的年限）（2）經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本存在著成新率問題根據(jù)用材林的經(jīng)營特點，其重置成本法與一般資產(chǎn)的重置成本法有三27四、調(diào)整系數(shù)的確定（一）森林資源資產(chǎn)評估中影響林分質(zhì)量的因子在森林經(jīng)營中影響林分質(zhì)量的因子很多，主要有現(xiàn)實林分的生長狀態(tài)因子、立地質(zhì)量因子和地利因子三大類。四、調(diào)整系數(shù)的確定（一）森林資源資產(chǎn)評估中影響林分質(zhì)量的因子28林分生長狀態(tài)指標(biāo)主要由林分的平均樹高、平均胸徑、單位面積株數(shù)和單位面積蓄積等生長指標(biāo)構(gòu)成。在不同的年齡階段各指標(biāo)的重要性不同。幼齡林：樹高、單位面積株數(shù)中齡林以上：單位面積蓄積、平均胸徑林分生長狀態(tài)指標(biāo)主要由林分的平均樹高、平均胸徑、單位面積株數(shù)29立地質(zhì)量等級通常按地位指數(shù)級，地位級或立地類型來劃分。而這些等級經(jīng)常是通過樹高因子或用林分的環(huán)境因子來確定。對林地、林木資產(chǎn)價值起決定作用的是立木的單位面積蓄積量。也只有用蓄積量為測算基礎(chǔ)的調(diào)整系數(shù)才能與林木或林地的價值直接掛勾，可以直接用來調(diào)整森林資產(chǎn)的價格。因此，我們選用了基準(zhǔn)年時該立地等級的單位面積標(biāo)準(zhǔn)蓄積量作為確定立地等級調(diào)整系數(shù)的因子。立地質(zhì)量等級通常按地位指數(shù)級，地位級或立地類型來劃分。而這些30地利等級主要反映了不同地點林地上林木的獲利能力的差別。影響立木獲利能力的主要因子包括：木材采伐成本、集材成本、運輸成本、銷售成本（含倉貯成本），稅金以及成本利潤。其中木材采伐成本、銷售成本、稅、金、費相對比較穩(wěn)定，變化較大的是集材成本和運輸成本地利等級主要反映了不同地點林地上林木的獲利能力的差別。影響立31（二）各調(diào)整系數(shù)的計算公式

1、林分生長狀況調(diào)整系數(shù)K1和K2的確定K1和K2通常以現(xiàn)實林分中的主要生長指標(biāo)（如株數(shù)、樹高、胸徑和蓄積等）與參照林分的生長狀態(tài)指標(biāo)相比較后確定。

（二）各調(diào)整系數(shù)的計算公式1、林分生長狀況調(diào)整系數(shù)K1和32（1）在幼齡林和未成林的造林地的林木資產(chǎn)評估中，以株數(shù)保存率（r）與樹高兩項指標(biāo)確定調(diào)整K1和K2。當(dāng)r>85％時K1＝1當(dāng)r≤85％時K1＝rK2＝現(xiàn)實林分樹高參照林分平均樹高（2）在中齡林以上的林木資產(chǎn)評估中K1＝現(xiàn)實林分單位面積蓄積/參照林分單位面積蓄積，K2＝現(xiàn)實林分平均胸徑/參照林分平均胸徑（1）在幼齡林和未成林的造林地的林木資產(chǎn)評估中，以株數(shù)保存率33

2、立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定3、地利等級調(diào)整系數(shù)K4的確定地利等級調(diào)整系數(shù)K4按現(xiàn)實林分與參照林分采伐的立木價（以倒算法估算）比值計算

2、立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定34（三）綜合調(diào)整系數(shù)K的確定

綜合調(diào)整系數(shù)K由各分項調(diào)整系數(shù)K；的值綜合確定。其通式為

K＝f（K1，K2，K3，K4）或K＝K1·K3·K4·f（K2）f（K2）的關(guān)系式必須通過大量的實測資料測定不同樹高和胸徑的立木價格的影響來求出其參數(shù)值后，才能準(zhǔn)確地對其進行修正。（三）綜合調(diào)整系數(shù)K的確定綜合調(diào)整系數(shù)K由35用材林林木資產(chǎn)評估技術(shù)思路（一）未成林造林地上林木資產(chǎn)評估1、由于未成林造林地上形成林木資產(chǎn)的施工作業(yè)是近期實施的，其成本的的會計資料一般比較完整。因此在評估中首選成本法，一般選用重置成本法，也可以選用序列需工數(shù)法和歷史成本調(diào)整法。將新造林地上各年直接成本、加上林業(yè)投資的一般收益和適當(dāng)?shù)拈g接成本，三者之和作為該林木資產(chǎn)的價值。用材林林木資產(chǎn)評估技術(shù)思路（一）未成林造林地上林木資產(chǎn)評估362、在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育比較充分的地區(qū)，能找到三個以上交易案例的也可選用現(xiàn)行市價法。3、在未成林造林地中一般不采用收益現(xiàn)值法。但對于經(jīng)濟效益較高的超短輪伐期的樹種，如桉樹，在采用重置成本法計算后，可以用收益現(xiàn)值法的計算結(jié)果進行分析比較、驗證，最后以重置成本法為主，綜合調(diào)整確定其評估值。2、在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育比較充分的地區(qū)，能找到三個以上交易37（二）幼齡林林木資產(chǎn)評估幼齡林林木資產(chǎn)的評估可分為：1、10年生以下的幼齡林性質(zhì)與未成林相同，其林木資產(chǎn)按未成林造林地上林木資產(chǎn)評估相同的方法進行。2、10年生以上的林分，距造林施工時間已較長而距收獲時間又很遙遠，在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育較好的地方盡量采用市場價格法。（二）幼齡林林木資產(chǎn)評估383、10年生以上幼齡林在采用重置成本法進行評估時，必須用收獲現(xiàn)值法對計算結(jié)果進行分析調(diào)整，在調(diào)整時以重置成本法為主，適當(dāng)兼顧收獲現(xiàn)值法。3、10年生以上幼齡林在采用重置成本法進行評估時，必須用收獲39（三）中齡林、近熟林林木資產(chǎn)評估1、在森林市場發(fā)育良好、可找到三個以上案例的地區(qū)，盡可能用現(xiàn)行市價比較法進行。2、在不能用現(xiàn)行市價法時一般選用收獲現(xiàn)值法進行。這時必須根據(jù)現(xiàn)有林木生長的狀況，預(yù)測主伐、間伐時的收益及生產(chǎn)成本，以及從評估基準(zhǔn)日到主伐這一期間的管護成本及應(yīng)攤的間接成本，并采用林業(yè)投資收益率將不同年份的收益和支出折算為現(xiàn)值，用以確定中齡林林木資產(chǎn)的評估值。（三）中齡林、近熟林林木資產(chǎn)評估403、在中齡林林木資產(chǎn)評估中，尤其是剛進入中齡階段的林木資產(chǎn)評估也可以用重置成本法的結(jié)果與收獲現(xiàn)值法進行比較分析，并進行適當(dāng)調(diào)整。重置成本價值在中齡初期影響較大，到中期后則不再考慮。3、在中齡林林木資產(chǎn)評估中，尤其是剛進入中齡階段的林木資產(chǎn)評41（四）成熟齡林林木資產(chǎn)評估在森林資源資產(chǎn)市場上這類林木的交易最多，要求評估的準(zhǔn)確率也最高。這類林木資產(chǎn)的評估可分為：1、采用現(xiàn)行市價法中木材市場價倒算法。即根據(jù)伐區(qū)作業(yè)設(shè)計的資料，測算其各類材種的出材量及生產(chǎn)成本。將評估基準(zhǔn)日的各類材種的木材價格乘上出材量，得到該伐區(qū)的銷售收入，將銷售收入扣去木材生產(chǎn)成本、銷售成本、各種稅金費、應(yīng)攤的間接成本以及木材生產(chǎn)段投資應(yīng)得的合理利潤，余下的部分作為該伐區(qū)林木資產(chǎn)的評估值。（四）成熟齡林林木資產(chǎn)評估422、由于以承包采伐為名義的“青山買賣”大多數(shù)是這一類林分。因此，在森林資產(chǎn)市場較為完善的地區(qū)，這類資產(chǎn)的交易案例比較容易得到，這時也可選用現(xiàn)行市價法中的市場價比較法。通過待評估資產(chǎn)和案例中資產(chǎn)在數(shù)量、質(zhì)量以及生產(chǎn)條件上的比較，確定其評估值。2、由于以承包采伐為名義的“青山買賣”大多數(shù)是這一類林分。因43用材林林木資產(chǎn)評估一、同齡林林木資產(chǎn)評估

同齡林特點：（1）同齡林的林分中年齡比較一致，通常要求不相差一個齡級（2）同齡林的生長有一個明顯的起點和止點（3）同齡林經(jīng)營采用的是皆伐作業(yè)或漸伐作業(yè)（4）同齡林的經(jīng)營產(chǎn)生的裸露的伐區(qū)，對森林生態(tài)環(huán)境的影響較大（5）同齡林的經(jīng)營對林地上的土壤、陽光和大氣的利用并不充分（6）同齡林的經(jīng)營措施較為簡單用材林林木資產(chǎn)評估一、同齡林林木資產(chǎn)評估44（7）同齡林蓄積與年齡成正比。（8）同齡林在正常經(jīng)營狀態(tài)下，林木株數(shù)按直徑分布呈正態(tài)的鐘形分布（9）同齡林的更新多采用人工更新，其更換樹種容易（10）一般采用齡級法經(jīng)營（11）同齡林經(jīng)營，由于大多數(shù)為同齡純林，因此，存在著地力衰退，生產(chǎn)力下降的問題（12）在同齡林的經(jīng)營中造林的成本較高（7）同齡林蓄積與年齡成正比。45二、異齡林林木資產(chǎn)評估

異齡林是指林分中年齡相差較大的森林。異齡林的林分結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多樹種混交的復(fù)層異齡林。異齡林的經(jīng)營技術(shù)較為復(fù)雜，木材生產(chǎn)的成本較高，但其林分的抗逆性較強，生長穩(wěn)定，生態(tài)效益極佳，而且生產(chǎn)的木材口徑大、價格高。人工異齡林目前較少，但在天然林中有較大的比例，隨著人類對森林認識的深化，異齡林的經(jīng)營的比重將增大，異齡林林木資產(chǎn)的評估也將日益重要。異齡林的結(jié)構(gòu)、經(jīng)營與同齡林相比有較大的差異，要對其進行評估就必須了解其經(jīng)營的特點，分析這些特點，根據(jù)它們的特點確定其評估測算方法。

二、異齡林林木資產(chǎn)評估異齡林是指林分中年齡相差較大的森林46異齡林特點

(1)異齡林最基本的屬性－－年齡不一致，一個經(jīng)過調(diào)整的異齡林林分中每一個年齡階段的林木都有。(2)異齡林的樹種結(jié)構(gòu)一般較為復(fù)雜，多為混交林，而且一直在變化。(3)異齡林的林層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，一般的異齡林至少分三層，多的分五至六層，甚至從上到下是連續(xù)的，無明顯的分層。異齡林特點(1)異齡林最基本的屬性－－年齡不一致，一個經(jīng)過47

(4)異齡林林分的生長是不間斷的，林地上始終保持一定的蓄積量，在I、II類地上保持的蓄積量達200—300M3／hm2。

(5)異齡林的經(jīng)營應(yīng)采用擇伐作業(yè)其擇伐的強度最大不能超過40％，一般以20％—30％為宜。(6)異齡林的徑級結(jié)構(gòu)較不穩(wěn)定，經(jīng)調(diào)整后的異齡林，其株數(shù)按徑級的分布成遞降曲線，隨著直徑的增大，株數(shù)下降。(4)異齡林林分的生長是不間斷的，林地上始終保持一定的蓄48(7)異齡林的林地利用率充分。(8)異齡林的采伐對森林生態(tài)的破壞較小。(9)異齡林一般不存在地力衰退問題，可多代經(jīng)營。(10)異齡林通常用于培育大徑優(yōu)質(zhì)材，木材質(zhì)地好，價格較高。(11)異齡林的人工營造較困難。(12)異齡林采伐的成本較高，對經(jīng)營人員的技術(shù)水平要求也較高，技術(shù)措施復(fù)雜。(7)異齡林的林地利用率充分。49異齡林林木資產(chǎn)測算思路

根據(jù)異齡林的結(jié)構(gòu)與經(jīng)營特點，異齡林林木資產(chǎn)的評估測算只能用收益現(xiàn)值法和市場成交價比較法，不能用各類成本法(重置成本、序列需工數(shù)法和歷史成本調(diào)整法和木材市場價倒算法)，現(xiàn)有異齡林多數(shù)為天然異齡林，其投資成本難以確定，就是有人工營造的異齡林，因其營造的年限很長，在營造的過程中，營林成本、木材生產(chǎn)成本很難分清，更增加了其成本測算的困難，使各重置成本法無法使用，在異齡林中可以采伐的僅部分林木，而大部分是充滿生機的中、小徑的中齡、幼齡林木這部分林木是不能應(yīng)用市場價倒算法進行測算的。異齡林林木資產(chǎn)測算思路根據(jù)異齡林的結(jié)構(gòu)與經(jīng)營特點，異齡林林50

1、收益現(xiàn)值法異齡林的收益來源于兩種永久性的生產(chǎn)資本，一是林地，就是生長著異齡林的土地及其環(huán)境，它們是林木生長的基礎(chǔ)，它既是資本又是產(chǎn)品。在異齡林中林地與林木資產(chǎn)的收益是交織在一起的，無法細分它們，因而只能用比例法將其林木的收益和林地的收益大致分開。擇伐后，隨著林分逐漸接近下一次擇伐，林木的價值顯然在增加，因此，必須計算擇伐后時間不同的異齡林林分的蓄積。1、收益現(xiàn)值法51(1)剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估對剛擇伐后的異齡林林木資源資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，計算公式為：式中：EB------剛擇伐后異齡林資產(chǎn)（林地、林木）總評估值A(chǔ)u-----擇伐的純收入V-----年管護費用U-----擇伐周期(1)剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估52在求得林地和林木的總評估值EB后，按照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣、經(jīng)驗和林地的狀況確定林木和林地各占的份額并確定比例系數(shù)。將評估值乘上林木的比例系數(shù)，就得到異齡林林木資產(chǎn)評估，公式為：

式中K------林木資產(chǎn)所占的份額系林木資產(chǎn)評估綜合概要課件53

例：某一異齡林小班剛擇伐過，其面積為10公頃，現(xiàn)有保留基準(zhǔn)蓄積240立方米／公頃，要求評估其林木資產(chǎn)的評估值。據(jù)調(diào)查該小班擇伐周期為10年，擇伐強度為20％，擇伐時小班的平均蓄積為300立方米／公頃，出材率為70％，出材的50％是大徑木原木，30％為中徑原木，20％為小徑和非規(guī)格材，由于口徑較大，平均每立方米木材平均可獲純收入350元。每年分?jǐn)偟墓茏o費為45元／公頃，利率為5％。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營林價中山價(地租)所占的份額，小班林地的立地條件和地利等級，確定其林木在總價值中所占的份額為80％，即K＝0.8則例：某一異齡林小班剛擇伐過，其面積為10公頃，現(xiàn)有保留基準(zhǔn)54

剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估值

該小班的林木資產(chǎn)評估值為179790元剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估值55(2)擇伐n年后異齡林林木資產(chǎn)評估在異齡林中，擇伐后隨著林分逐漸接近下一次擇伐，林分的蓄積量在增長，林分的價值在增加，這時可用擇伐后的林木評估值和采伐時的純收人的折現(xiàn)值扣除評估時到采伐前間隔期內(nèi)所付出的成本前價，再得到林木資產(chǎn)的價值，其計算公式為：例：仍按上例提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如果該小班已擇伐6年，現(xiàn)要求評估其林木資產(chǎn)的現(xiàn)值。

=24093元/hm2(2)擇伐n年后異齡林林木資產(chǎn)評估562．現(xiàn)行市場成交價比較法在異齡林中使用市場成交價比較法關(guān)鍵是選擇參照的交易案例，在異齡林中由于其林相較同齡林復(fù)雜得多，其案例的收集也困難得多。在選擇案例時首先應(yīng)考慮樹種組成，因為在復(fù)層混交的異齡林中，樹種結(jié)構(gòu)的差異對林木價值的影響極大；其次是徑級結(jié)構(gòu)，林分中大徑木的數(shù)量直接影響了林木的平均價格和總價值；最后是立木的蓄積量。因此，在評估中其林分的質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定必須考慮樹種結(jié)構(gòu)、徑級結(jié)構(gòu)、蓄積量和地利等級

2．現(xiàn)行市場成交價比較法57(三)異齡林林木資源資產(chǎn)評估中必須注意的問題

1．擇伐周期的確定在異齡林經(jīng)營中，采伐符合一定尺寸的林木后，林分通過其保留木的繼續(xù)生長，其蓄積量恢復(fù)到擇伐前的水平可再次擇伐利用的經(jīng)營期稱為擇伐周期?？梢杂脫穹姸扰c擇伐后林分蓄積量的平均生長率求算擇伐周期，其計算公式為：

式中：A為擇伐周期s為擇伐強度P為蓄積生長率。(三)異齡林林木資源資產(chǎn)評估中必須注意的問題58推導(dǎo)兩邊取對數(shù)得：

推導(dǎo)59

2．擇伐強度的確定擇伐強度是異齡林經(jīng)營中重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，它直接影響了擇伐周期的長短和每次擇伐的木材產(chǎn)量、質(zhì)量及生產(chǎn)成本，直接影響了其評估值，擇伐強度是有法規(guī)限定其最高值的。在我國商品林擇伐的強度不允許超過40％，一般以20～30％為佳。3．采伐量及出材量的確定擇伐的采伐量等于擇伐時林分的蓄積乘上擇伐強度。2．擇伐強度的確定60

4．主伐木純收益的確定異齡林的擇伐中由于所擇伐的林木年齡、徑級一般較大，而且年輪均勻，木材的質(zhì)地較好，因而相同直徑、相同樹種、相同的材長的林木，其價格可能不一樣?？傊?，異齡林的木材價格較高，在評估時必須引起重視。4．主伐木純收益的確定61三、用材林林木資源資產(chǎn)評估的幾種類型用材林林木資源資產(chǎn)評估中常用的評估方法：幼齡林采用重置成本法，中齡林及近熟林采用收獲現(xiàn)值法，成過熟林采用市場價格倒算法。在森林資源資產(chǎn)交易市場公開、活躍、發(fā)育完善的條件下，市場成交價比較法是一個簡單而有效的評估方法，適用于各齡組的林木資源資產(chǎn)評估。三、用材林林木資源資產(chǎn)評估的幾種類型62依據(jù)森林資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位提供的資源清單的詳盡程度確定的評估范圍以及資源資產(chǎn)評估結(jié)果是否要求落實到山頭地塊的實際要求，用材林林木資源資產(chǎn)評估可分為二種評估類型，即：小班評估法、總體平均數(shù)評估法。依據(jù)森林資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位提供的資源清單的詳盡程度確定的631．小班評估法小班評估法是在用材林資產(chǎn)評估中以小班為單位，充分應(yīng)用二類清查、三類調(diào)查等小班調(diào)查資料，收集有關(guān)的小班經(jīng)營類型、經(jīng)營措施以及小班林分生長經(jīng)營狀況，結(jié)合評估基準(zhǔn)日時當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，分小班按不同的經(jīng)營類型對森林資源資產(chǎn)進行評估。幼齡林資源資產(chǎn)采用完全重置成本法，中齡林和近熟林資源資產(chǎn)采用收獲現(xiàn)值法，成熟林資源資產(chǎn)采用市場價倒算法。除上述方法之外，現(xiàn)行市場成交價比較法適用于各齡組（齡段）評估。在評估中成熟林資源資產(chǎn)經(jīng)營成本、木材價格和出材率皆按各小班實際進行測算，中、近熟林的生長收獲預(yù)測則根據(jù)森林經(jīng)營類型進行擬合。1．小班評估法64小班評估法的適用條件是所收集的各種資料與數(shù)據(jù)應(yīng)較齊全，主要包括：營林生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定額及有關(guān)成本費用資料；木材生產(chǎn)、銷售等定額及有關(guān)成本費用資料；評估基準(zhǔn)日各種規(guī)格的木材、林副產(chǎn)品市場價格，及其銷售過程中稅、費征收標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的價格資料；當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林業(yè)生產(chǎn)投資收益率。各樹種的生長過程表、生長模型、收獲預(yù)測等資料；使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數(shù)表等有關(guān)測樹經(jīng)營數(shù)表資料；其他與評估有關(guān)的資料。小班評估法的適用條件是所收集的各種資料與數(shù)據(jù)應(yīng)較齊全，主要包65小班評估法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是采用二類清查數(shù)據(jù)庫小班資料或三類調(diào)查數(shù)據(jù)。應(yīng)用于評估的三類調(diào)查數(shù)據(jù)實際上是落實到小班山頭地塊的伐區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)查資料，其采伐經(jīng)營成本及林分測樹因子為全林實測或標(biāo)準(zhǔn)地實測推算的數(shù)據(jù)，一般只對待采伐的成熟林才有此類調(diào)查，故以三類數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的評估關(guān)鍵在于木材價格的確定，其計算相對簡單而結(jié)果精確。小班評估法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是采用二類清查數(shù)據(jù)庫小班資料或三類調(diào)查數(shù)66在資產(chǎn)評估操作實務(wù)中，鑒于人、財、物條件的限制，森林資源資產(chǎn)的核查工作一般不采用三類調(diào)查法，而是在二類調(diào)查方法的基礎(chǔ)上，對成過熟林適當(dāng)增加調(diào)查比重，為此，在應(yīng)用二類資源調(diào)查數(shù)據(jù)評估中應(yīng)當(dāng)注意對于評估影響較顯著的測樹因子，即年齡、樹高、胸徑、蓄積量等數(shù)據(jù)的核查。同時由于按小班進行評估直接涉及到小班經(jīng)營類型，不同的經(jīng)營類型其經(jīng)營期，主伐年齡都不一樣，其生長方程也不一樣，對小班的評估結(jié)果也將產(chǎn)生很大的影響，特別是中齡林、近熟林等資源資產(chǎn)需要進行生長預(yù)測的林木資產(chǎn)評估中應(yīng)尤其注意上述因子的核對。在資產(chǎn)評估操作實務(wù)中，鑒于人、財、物條件的限制，森林資源資產(chǎn)672．總體平均數(shù)評估法總體平均評估法主要指總體資產(chǎn)評估，以待評估用材林林木資源資產(chǎn)分樹種或分經(jīng)營類型按總體資產(chǎn)的平均生長水平、平均價格、平均的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等分齡段或齡組對總體森林資源資產(chǎn)進行評估。對成熟林資源資產(chǎn)采用市場價倒算法。中齡林、近熟林資源資產(chǎn)采用收獲現(xiàn)值法，幼齡林采用重置成本法，選擇合適的調(diào)整系數(shù)加以修正。2．總體平均數(shù)評估法68總體平均數(shù)評估法一般用于評估精度要求不是很高，短期內(nèi)難以提供各小班詳細的資源數(shù)據(jù)，不要求評估結(jié)果落實到山頭地塊的經(jīng)營管理單位的森林資產(chǎn)評估。應(yīng)該注意的是按總體平均數(shù)評估法并非是整體森林資源資產(chǎn)評估，它僅是林木資產(chǎn)評估的一種方法，兩者的評估范圍與對象是不同的，故不能混淆?？傮w平均數(shù)評估法一般用于評估精度要求不是很高，短期內(nèi)難以提供69第五章林木資產(chǎn)評估第一節(jié)林木資產(chǎn)評估概述

林木資產(chǎn)也稱立木資產(chǎn)。一般來講它是指站立在林地上尚末被伐倒的樹木（包括死的和活的），即活立木和枯立木的總稱。第五章林木資產(chǎn)評估第一節(jié)林木資產(chǎn)評估概述70一、林木資產(chǎn)的特點

林木資產(chǎn)是生物性資產(chǎn)，它和一般資產(chǎn)相比有許多特殊性。（一）生產(chǎn)周期的長期性（二）經(jīng)營的再生性（三）效益的多樣性（四）結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性（五）產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)性（六）分布的遼闊性一、林木資產(chǎn)的特點林木資產(chǎn)是生物性資產(chǎn)，它和一般資產(chǎn)相71二、林木資產(chǎn)評估的性質(zhì)

林木資產(chǎn)評估的目的是估計特定區(qū)域內(nèi)的林木在特定時間的價格。為林木的轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、合股經(jīng)營或拍賣提供依據(jù)，其評估的結(jié)果具有公證性質(zhì)。林木資產(chǎn)有兩種類型，一種是成熟的可立即采伐的林木資產(chǎn)，一種是未成熟的近期不可能進行采伐的林木資產(chǎn)。二、林木資產(chǎn)評估的性質(zhì)

林木資產(chǎn)評估的目的是估72三、影響林木資產(chǎn)評估值的有關(guān)因素（一）評估目的出售、轉(zhuǎn)讓成熟齡的林木資產(chǎn)，購買者收購這些林木并立即采伐的這類評估中。評估的精度要求最高。通常要求進行作業(yè)設(shè)計調(diào)查(三類調(diào)查），進行伐區(qū)工藝設(shè)計后按市場價倒算法進行評估。對于林木資產(chǎn)進行抵押、擔(dān)保一類評估。這類評估結(jié)束時并未發(fā)生直接的現(xiàn)金交易。抵押資產(chǎn)的接受者主要考慮該林木資產(chǎn)的價值是否能抵上他所放貸出去的資金，要求較高的保險系數(shù)，評估的結(jié)果一般比實際價偏低。三、影響林木資產(chǎn)評估值的有關(guān)因素（一）評估目的73對于聯(lián)營或股份經(jīng)營的林木資產(chǎn)評估，通常涉及面積大，而且有相當(dāng)部分幼齡林和中齡林，其變現(xiàn)能力還有待將來的經(jīng)營。這類評估進行高精度的“三類調(diào)查”是不可能的，也是不必要的。評估不是為了變現(xiàn)，而是確定股份或聯(lián)營分成的比例，評估的誤差在今后的經(jīng)營中仍可消化一部分。因此，這類評估對精度要求的關(guān)心一般要低于成熟林木出售的評估。通常是采用二類調(diào)查的方法進行清查，但對成熟林部分通常加大調(diào)查的力度，以求得較高的精度。對于企業(yè)清算的林木評估，清算要考慮快速變現(xiàn)的能力，因此，評估的價格一般較市場價稍低。對于聯(lián)營或股份經(jīng)營的林木資產(chǎn)評估，通常涉及面積大，而且有相當(dāng)74(二)銷售的條件對于成熟的林木來講，一旦簽訂了出售立木的合同，買主就可以采伐林木所有者的林木。采伐就是一種破壞性作業(yè)，對土地、植被及周圍的環(huán)境都會造成嚴(yán)重的影響。林木的所有者和森林的經(jīng)營者除了對采伐的林木想要高價外，常常還需要控制采伐活動以滿足其他的目的。森林的經(jīng)營者通常對采伐的地點、采伐的林木、采伐的時間，采伐的方式及集運材的方式及伐區(qū)清理方式作出許多限制條件和要求，以保護林地、林木，防止侵蝕，便于森林的更新，使遭受的損失降到最低的限度。(二)銷售的條件75(三)產(chǎn)品售價的估計產(chǎn)品的售價必須以在該地區(qū)能夠?qū)嶋H生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品為基礎(chǔ)。對于一般的木材經(jīng)營者來說，出售的是原木和非規(guī)格材，原木和非規(guī)格材的價格隨著原木和非規(guī)格材的口徑和長度而變化，用出材率表測算原木和非規(guī)格材的木材數(shù)量是可行的，但要測算各個口徑的木材的數(shù)量則很困難。因此，必須根據(jù)歷史資料確定該地區(qū)原木的平均規(guī)格和非規(guī)格材的平均規(guī)格，進而確定其綜合價格，根據(jù)綜合的價格作為評定估算的基礎(chǔ)。(三)產(chǎn)品售價的估計76(四)木材生產(chǎn)成本的確定生產(chǎn)成本是指與產(chǎn)品的生產(chǎn)直接相關(guān)并且是產(chǎn)品生產(chǎn)的必不可少的一切成本都應(yīng)進行估算，主要包括采伐的成本、集材成本、運輸成本、倉貯等銷售成本、木材加工成本、立木銷售及產(chǎn)品銷售中的稅、金費、財務(wù)費用、管理費及工作人員的社會保險等費用。在現(xiàn)實森林中，不同地塊的林分，林木的大小、林分的質(zhì)量、采運的難易程度、地利等級等因素都可能有很大的差異。木材生產(chǎn)者所用的機械設(shè)備的不同，人員素質(zhì)、管理水平的高低也會使生產(chǎn)時的成本發(fā)生很大的差異。在立木資產(chǎn)的評估中，一般應(yīng)以當(dāng)?shù)仄骄实纳a(chǎn)者為標(biāo)準(zhǔn)進行評估。這樣有利于生產(chǎn)者通過更新設(shè)備、提高人員素質(zhì)和管理水平來提高效率得到合理的回報。(四)木材生產(chǎn)成本的確定77(五)林木出材率的確定林木出材率是計算立木價格的一個重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。出材率主要由林木的直徑、樹高、干形和缺陷所決定。在我國，立木出材率表的編制和應(yīng)用一直未能規(guī)范化、系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化。出材率的誤差是一直嚴(yán)重影響我國伐區(qū)作業(yè)設(shè)計中出材量精度的因素。通常由數(shù)表直接查出的出材率要比實際的偏高，因為編表的材料一般較為規(guī)范，病、腐、結(jié)疤、分叉等缺陷較少，而實際生產(chǎn)時，病、腐、結(jié)疤、分叉這類木材的缺陷嚴(yán)重影響了木材的出材率。由于木材不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，它有原木、非規(guī)格材，在原木和非規(guī)格材中還有大小、長短之分，各種規(guī)格的木材價格不同。因此，在測算出材率時，還必須分別種類及大小確定其出材率。(五)林木出材率的確定78(六)營林生產(chǎn)成本估算在采用收益現(xiàn)值法和成本法進行林木資產(chǎn)評估時需要對營林生產(chǎn)的成本進行測算營林生產(chǎn)成本包括清雜整地、挖穴造林、幼林撫育、除草劈雜、施肥、地租等直接營林生產(chǎn)成本以及護林防火，病蟲防治，管理費用等按面積分?jǐn)偟拈g接成本。營林成本的估算必須根據(jù)營林等生產(chǎn)的原有經(jīng)營水平和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的物價和工資標(biāo)準(zhǔn)進行估算。通常按照當(dāng)?shù)氐钠骄a(chǎn)水平計算平均的營林生產(chǎn)成本，然后再根據(jù)各林分的林木生長的狀態(tài)進行調(diào)整。(六)營林生產(chǎn)成本估算79

(七)利潤確定利潤率是對立木價格的影響很大。利潤率一般按社會平均利潤率或林業(yè)平均投資收益率確定。(八)投資收益率確定在采用重置成本法和收益現(xiàn)值法進行林木資產(chǎn)評估時林木培育成本的投資收益率將對林木資產(chǎn)的評估值產(chǎn)生極大的影響。在林木資產(chǎn)的評估中，通常不考慮通貨膨脹。因此，在林木資產(chǎn)評估中的收益率僅含經(jīng)濟利率和風(fēng)險率，在正常情況下它要低于一般的投資收益率。(七)利潤確定80

(九)樹種的價值差異林分往往是由若干不同樹種組成的，不同的樹種價值相差極大。(十)資源調(diào)查精度問題林木及其產(chǎn)品由于其固有的性質(zhì)均不易測定。森林資源的二類調(diào)查總體精度為90％，小班精度僅為80-85%,調(diào)查精度最高的三類調(diào)查小班精度也僅能達90％。三類調(diào)查的調(diào)查成本是二類調(diào)查的20-30倍。森林資源調(diào)查的質(zhì)量將對評估的結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響。(九)樹種的價值差異81

(十一)時間的影響對林木進行估價時，林木還沒有被采伐，因此，立木價格的評定基本是一種預(yù)測。如果條件不變，且出售到采伐的時間較短或商業(yè)條件穩(wěn)定，現(xiàn)實的成本和價格都是較為適合，其測算的結(jié)果較為合理。但如果是長期的銷售，所買的立木要在數(shù)年后采伐，而且預(yù)測價格要有一個較大的變化。這種情況下，一個有價值的正確預(yù)測對買賣雙方都非常重要。評估機構(gòu)收集銷售的價格和成本數(shù)據(jù)用于評估。平均售價經(jīng)常以物價指數(shù)的形式來表示，并通常以一個公歷年為單位編制。評估時必須把其價格和成本調(diào)整到評估的基準(zhǔn)日水平，以作為該期評估的依據(jù)?；驹u估實際上是根據(jù)平均的現(xiàn)時成本和銷售價進行的，估計的價格在現(xiàn)時是真實的，但隨著時間的推移，它可能產(chǎn)生偏差，所以必須根據(jù)市場行情的變化，對基本估價進行調(diào)整。(十一)時間的影響82三、林木資產(chǎn)評估測算方法

現(xiàn)行市價法市場價倒算法、市場成交價比較法；收益現(xiàn)值法年收益凈現(xiàn)值法、年金資本化法、收獲現(xiàn)值法、土地期望價法；成本法重置成本法、序列需工數(shù)法、歷史成本調(diào)整法、林地費用價法；三、林木資產(chǎn)評估測算方法現(xiàn)行市價法83（一）市場價倒算法市場價倒算法是用被評估林木采伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費）及應(yīng)得利潤后，剩余部分作為林木資產(chǎn)評估價值其計算公式為：E=W-C-FE一評估值 W一木材銷售總收入C一木材生產(chǎn)經(jīng)營成本F一木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤（一）市場價倒算法市場價倒算法是用被評估林木采伐后所得木材的84該法測算時關(guān)鍵的問題有1、準(zhǔn)確確定待評估林分的各材種的出材率2、合理確定木材的平均價格3、合理計算稅、金、費4、合理確定木材生產(chǎn)成本5、合理確定木材生產(chǎn)利潤該法測算時關(guān)鍵的問題有85（二）現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，估算被評估資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：

K—林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Kb一物價調(diào)整系數(shù)，可以用評估日工價與參照物價交易時工價之比G一參照物的市場交易價格其余字母含義同前（下同）。（二）現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為86關(guān)鍵的問題1、合理選擇評估的參照案例2、正確確定林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)與物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)3、合理地綜合確定評估值關(guān)鍵的問題87（三）年凈收益現(xiàn)值法

將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法,計算公式:式中：En一n年生林木資產(chǎn)評估值Ci一第i年的年成本支出 u一經(jīng)濟壽命期p一折現(xiàn)率n－林分的年齡（三）年凈收益現(xiàn)值法將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年88注意:1、各年度的收益和支出預(yù)測2、折現(xiàn)率的確定注意:89（四）年金資本化法將被評估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：

式中：A一年平均純收益額P一投資收益率（四）年金資本化法將被評估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資90該方法公式簡單，使用有2個嚴(yán)格的前提條件。1、待評估資產(chǎn)的年收入必須十分穩(wěn)定；2、待評估資產(chǎn)的經(jīng)營期是無限的，它可以無限期地永續(xù)經(jīng)營下去。注意2個問題：一個是年平均純收益測算的準(zhǔn)確性二是投資收益率必須是不含通貨膨脹率的當(dāng)?shù)亓謽I(yè)投資平均收益率該方法公式簡單，使用有2個嚴(yán)格的前提條件。91（五）收獲現(xiàn)值法是預(yù)測的被評估森林資產(chǎn)在主伐時純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為被評估森林資源資產(chǎn)評估值的方法（五）收獲現(xiàn)值法是預(yù)測的被評估森林資產(chǎn)在主伐時純收益的折92（五）收獲現(xiàn)值法式中：Au一參照林分U年主伐時的純收入Da，Db一參照林分第a、b年的間伐單位純收入（n＞a，b時，Da，Db＝0）P一投資收益率Ci一評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本（五）收獲現(xiàn)值法式中：Au一參照林分U年主伐時的純收入93該法的使用必須注意：1、標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時的純收入預(yù)測2、投資收益率的確定3、評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本4、主伐時間u的確定5、間伐時間及間伐純收入的確定6、調(diào)整系數(shù)K的確定

該法的使用必須注意：1、標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時的純收入預(yù)測94（六）重置成本法

在森林資產(chǎn)的評估中，重置成本法是按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估資源資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：

Ci一第i年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本 p一投資收益率（六）重置成本法

在森林資產(chǎn)的評估中，重置成本法是按現(xiàn)時的工95根據(jù)用材林的經(jīng)營特點，其重置成本法與一般資產(chǎn)的重置成本法有三大區(qū)別

1、森林資產(chǎn)的重置成本法必須計算復(fù)利2、用材林資產(chǎn)的重置成本法不存在成新率的問題3、用材林資產(chǎn)重置成本法中的調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟林進入盛產(chǎn)期后，其每年均有一定的產(chǎn)出，而且存在著經(jīng)濟壽命期。因此，經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本法又與用材林資產(chǎn)評估，以及一般資產(chǎn)評估不同。其主要區(qū)別是：（1）經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本法必須確定重置期限（營造的年限）（2）經(jīng)濟林資產(chǎn)評估中的重置成本存在著成新率問題根據(jù)用材林的經(jīng)營特點，其重置成本法與一般資產(chǎn)的重置成本法有三96四、調(diào)整系數(shù)的確定（一）森林資源資產(chǎn)評估中影響林分質(zhì)量的因子在森林經(jīng)營中影響林分質(zhì)量的因子很多，主要有現(xiàn)實林分的生長狀態(tài)因子、立地質(zhì)量因子和地利因子三大類。四、調(diào)整系數(shù)的確定（一）森林資源資產(chǎn)評估中影響林分質(zhì)量的因子97林分生長狀態(tài)指標(biāo)主要由林分的平均樹高、平均胸徑、單位面積株數(shù)和單位面積蓄積等生長指標(biāo)構(gòu)成。在不同的年齡階段各指標(biāo)的重要性不同。幼齡林：樹高、單位面積株數(shù)中齡林以上：單位面積蓄積、平均胸徑林分生長狀態(tài)指標(biāo)主要由林分的平均樹高、平均胸徑、單位面積株數(shù)98立地質(zhì)量等級通常按地位指數(shù)級，地位級或立地類型來劃分。而這些等級經(jīng)常是通過樹高因子或用林分的環(huán)境因子來確定。對林地、林木資產(chǎn)價值起決定作用的是立木的單位面積蓄積量。也只有用蓄積量為測算基礎(chǔ)的調(diào)整系數(shù)才能與林木或林地的價值直接掛勾，可以直接用來調(diào)整森林資產(chǎn)的價格。因此，我們選用了基準(zhǔn)年時該立地等級的單位面積標(biāo)準(zhǔn)蓄積量作為確定立地等級調(diào)整系數(shù)的因子。立地質(zhì)量等級通常按地位指數(shù)級，地位級或立地類型來劃分。而這些99地利等級主要反映了不同地點林地上林木的獲利能力的差別。影響立木獲利能力的主要因子包括：木材采伐成本、集材成本、運輸成本、銷售成本（含倉貯成本），稅金以及成本利潤。其中木材采伐成本、銷售成本、稅、金、費相對比較穩(wěn)定，變化較大的是集材成本和運輸成本地利等級主要反映了不同地點林地上林木的獲利能力的差別。影響立100（二）各調(diào)整系數(shù)的計算公式

1、林分生長狀況調(diào)整系數(shù)K1和K2的確定K1和K2通常以現(xiàn)實林分中的主要生長指標(biāo)（如株數(shù)、樹高、胸徑和蓄積等）與參照林分的生長狀態(tài)指標(biāo)相比較后確定。

（二）各調(diào)整系數(shù)的計算公式1、林分生長狀況調(diào)整系數(shù)K1和101（1）在幼齡林和未成林的造林地的林木資產(chǎn)評估中，以株數(shù)保存率（r）與樹高兩項指標(biāo)確定調(diào)整K1和K2。當(dāng)r>85％時K1＝1當(dāng)r≤85％時K1＝rK2＝現(xiàn)實林分樹高參照林分平均樹高（2）在中齡林以上的林木資產(chǎn)評估中K1＝現(xiàn)實林分單位面積蓄積/參照林分單位面積蓄積，K2＝現(xiàn)實林分平均胸徑/參照林分平均胸徑（1）在幼齡林和未成林的造林地的林木資產(chǎn)評估中，以株數(shù)保存率102

2、立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定3、地利等級調(diào)整系數(shù)K4的確定地利等級調(diào)整系數(shù)K4按現(xiàn)實林分與參照林分采伐的立木價（以倒算法估算）比值計算

2、立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確定103（三）綜合調(diào)整系數(shù)K的確定

綜合調(diào)整系數(shù)K由各分項調(diào)整系數(shù)K；的值綜合確定。其通式為

K＝f（K1，K2，K3，K4）或K＝K1·K3·K4·f（K2）f（K2）的關(guān)系式必須通過大量的實測資料測定不同樹高和胸徑的立木價格的影響來求出其參數(shù)值后，才能準(zhǔn)確地對其進行修正。（三）綜合調(diào)整系數(shù)K的確定綜合調(diào)整系數(shù)K由104用材林林木資產(chǎn)評估技術(shù)思路（一）未成林造林地上林木資產(chǎn)評估1、由于未成林造林地上形成林木資產(chǎn)的施工作業(yè)是近期實施的，其成本的的會計資料一般比較完整。因此在評估中首選成本法，一般選用重置成本法，也可以選用序列需工數(shù)法和歷史成本調(diào)整法。將新造林地上各年直接成本、加上林業(yè)投資的一般收益和適當(dāng)?shù)拈g接成本，三者之和作為該林木資產(chǎn)的價值。用材林林木資產(chǎn)評估技術(shù)思路（一）未成林造林地上林木資產(chǎn)評估1052、在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育比較充分的地區(qū)，能找到三個以上交易案例的也可選用現(xiàn)行市價法。3、在未成林造林地中一般不采用收益現(xiàn)值法。但對于經(jīng)濟效益較高的超短輪伐期的樹種，如桉樹，在采用重置成本法計算后，可以用收益現(xiàn)值法的計算結(jié)果進行分析比較、驗證，最后以重置成本法為主，綜合調(diào)整確定其評估值。2、在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育比較充分的地區(qū)，能找到三個以上交易106（二）幼齡林林木資產(chǎn)評估幼齡林林木資產(chǎn)的評估可分為：1、10年生以下的幼齡林性質(zhì)與未成林相同，其林木資產(chǎn)按未成林造林地上林木資產(chǎn)評估相同的方法進行。2、10年生以上的林分，距造林施工時間已較長而距收獲時間又很遙遠，在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育較好的地方盡量采用市場價格法。（二）幼齡林林木資產(chǎn)評估1073、10年生以上幼齡林在采用重置成本法進行評估時，必須用收獲現(xiàn)值法對計算結(jié)果進行分析調(diào)整，在調(diào)整時以重置成本法為主，適當(dāng)兼顧收獲現(xiàn)值法。3、10年生以上幼齡林在采用重置成本法進行評估時，必須用收獲108（三）中齡林、近熟林林木資產(chǎn)評估1、在森林市場發(fā)育良好、可找到三個以上案例的地區(qū)，盡可能用現(xiàn)行市價比較法進行。2、在不能用現(xiàn)行市價法時一般選用收獲現(xiàn)值法進行。這時必須根據(jù)現(xiàn)有林木生長的狀況，預(yù)測主伐、間伐時的收益及生產(chǎn)成本，以及從評估基準(zhǔn)日到主伐這一期間的管護成本及應(yīng)攤的間接成本，并采用林業(yè)投資收益率將不同年份的收益和支出折算為現(xiàn)值，用以確定中齡林林木資產(chǎn)的評估值。（三）中齡林、近熟林林木資產(chǎn)評估1093、在中齡林林木資產(chǎn)評估中，尤其是剛進入中齡階段的林木資產(chǎn)評估也可以用重置成本法的結(jié)果與收獲現(xiàn)值法進行比較分析，并進行適當(dāng)調(diào)整。重置成本價值在中齡初期影響較大，到中期后則不再考慮。3、在中齡林林木資產(chǎn)評估中，尤其是剛進入中齡階段的林木資產(chǎn)評110（四）成熟齡林林木資產(chǎn)評估在森林資源資產(chǎn)市場上這類林木的交易最多，要求評估的準(zhǔn)確率也最高。這類林木資產(chǎn)的評估可分為：1、采用現(xiàn)行市價法中木材市場價倒算法。即根據(jù)伐區(qū)作業(yè)設(shè)計的資料，測算其各類材種的出材量及生產(chǎn)成本。將評估基準(zhǔn)日的各類材種的木材價格乘上出材量，得到該伐區(qū)的銷售收入，將銷售收入扣去木材生產(chǎn)成本、銷售成本、各種稅金費、應(yīng)攤的間接成本以及木材生產(chǎn)段投資應(yīng)得的合理利潤，余下的部分作為該伐區(qū)林木資產(chǎn)的評估值。（四）成熟齡林林木資產(chǎn)評估1112、由于以承包采伐為名義的“青山買賣”大多數(shù)是這一類林分。因此，在森林資產(chǎn)市場較為完善的地區(qū)，這類資產(chǎn)的交易案例比較容易得到，這時也可選用現(xiàn)行市價法中的市場價比較法。通過待評估資產(chǎn)和案例中資產(chǎn)在數(shù)量、質(zhì)量以及生產(chǎn)條件上的比較，確定其評估值。2、由于以承包采伐為名義的“青山買賣”大多數(shù)是這一類林分。因112用材林林木資產(chǎn)評估一、同齡林林木資產(chǎn)評估

同齡林特點：（1）同齡林的林分中年齡比較一致，通常要求不相差一個齡級（2）同齡林的生長有一個明顯的起點和止點（3）同齡林經(jīng)營采用的是皆伐作業(yè)或漸伐作業(yè)（4）同齡林的經(jīng)營產(chǎn)生的裸露的伐區(qū)，對森林生態(tài)環(huán)境的影響較大（5）同齡林的經(jīng)營對林地上的土壤、陽光和大氣的利用并不充分（6）同齡林的經(jīng)營措施較為簡單用材林林木資產(chǎn)評估一、同齡林林木資產(chǎn)評估113（7）同齡林蓄積與年齡成正比。（8）同齡林在正常經(jīng)營狀態(tài)下，林木株數(shù)按直徑分布呈正態(tài)的鐘形分布（9）同齡林的更新多采用人工更新，其更換樹種容易（10）一般采用齡級法經(jīng)營（11）同齡林經(jīng)營，由于大多數(shù)為同齡純林，因此，存在著地力衰退，生產(chǎn)力下降的問題（12）在同齡林的經(jīng)營中造林的成本較高（7）同齡林蓄積與年齡成正比。114二、異齡林林木資產(chǎn)評估

異齡林是指林分中年齡相差較大的森林。異齡林的林分結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多樹種混交的復(fù)層異齡林。異齡林的經(jīng)營技術(shù)較為復(fù)雜，木材生產(chǎn)的成本較高，但其林分的抗逆性較強，生長穩(wěn)定，生態(tài)效益極佳，而且生產(chǎn)的木材口徑大、價格高。人工異齡林目前較少，但在天然林中有較大的比例，隨著人類對森林認識的深化，異齡林的經(jīng)營的比重將增大，異齡林林木資產(chǎn)的評估也將日益重要。異齡林的結(jié)構(gòu)、經(jīng)營與同齡林相比有較大的差異，要對其進行評估就必須了解其經(jīng)營的特點，分析這些特點，根據(jù)它們的特點確定其評估測算方法。

二、異齡林林木資產(chǎn)評估異齡林是指林分中年齡相差較大的森林115異齡林特點

(1)異齡林最基本的屬性－－年齡不一致，一個經(jīng)過調(diào)整的異齡林林分中每一個年齡階段的林木都有。(2)異齡林的樹種結(jié)構(gòu)一般較為復(fù)雜，多為混交林，而且一直在變化。(3)異齡林的林層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，一般的異齡林至少分三層，多的分五至六層，甚至從上到下是連續(xù)的，無明顯的分層。異齡林特點(1)異齡林最基本的屬性－－年齡不一致，一個經(jīng)過116

(4)異齡林林分的生長是不間斷的，林地上始終保持一定的蓄積量，在I、II類地上保持的蓄積量達200—300M3／hm2。

(5)異齡林的經(jīng)營應(yīng)采用擇伐作業(yè)其擇伐的強度最大不能超過40％，一般以20％—30％為宜。(6)異齡林的徑級結(jié)構(gòu)較不穩(wěn)定，經(jīng)調(diào)整后的異齡林，其株數(shù)按徑級的分布成遞降曲線，隨著直徑的增大，株數(shù)下降。(4)異齡林林分的生長是不間斷的，林地上始終保持一定的蓄117(7)異齡林的林地利用率充分。(8)異齡林的采伐對森林生態(tài)的破壞較小。(9)異齡林一般不存在地力衰退問題，可多代經(jīng)營。(10)異齡林通常用于培育大徑優(yōu)質(zhì)材，木材質(zhì)地好，價格較高。(11)異齡林的人工營造較困難。(12)異齡林采伐的成本較高，對經(jīng)營人員的技術(shù)水平要求也較高，技術(shù)措施復(fù)雜。(7)異齡林的林地利用率充分。118異齡林林木資產(chǎn)測算思路

根據(jù)異齡林的結(jié)構(gòu)與經(jīng)營特點，異齡林林木資產(chǎn)的評估測算只能用收益現(xiàn)值法和市場成交價比較法，不能用各類成本法(重置成本、序列需工數(shù)法和歷史成本調(diào)整法和木材市場價倒算法)，現(xiàn)有異齡林多數(shù)為天然異齡林，其投資成本難以確定，就是有人工營造的異齡林，因其營造的年限很長，在營造的過程中，營林成本、木材生產(chǎn)成本很難分清，更增加了其成本測算的困難，使各重置成本法無法使用，在異齡林中可以采伐的僅部分林木，而大部分是充滿生機的中、小徑的中齡、幼齡林木這部分林木是不能應(yīng)用市場價倒算法進行測算的。異齡林林木資產(chǎn)測算思路根據(jù)異齡林的結(jié)構(gòu)與經(jīng)營特點，異齡林林119

1、收益現(xiàn)值法異齡林的收益來源于兩種永久性的生產(chǎn)資本，一是林地，就是生長著異齡林的土地及其環(huán)境，它們是林木生長的基礎(chǔ)，它既是資本又是產(chǎn)品。在異齡林中林地與林木資產(chǎn)的收益是交織在一起的，無法細分它們，因而只能用比例法將其林木的收益和林地的收益大致分開。擇伐后，隨著林分逐漸接近下一次擇伐，林木的價值顯然在增加，因此，必須計算擇伐后時間不同的異齡林林分的蓄積。1、收益現(xiàn)值法120(1)剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估對剛擇伐后的異齡林林木資源資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，計算公式為：式中：EB------剛擇伐后異齡林資產(chǎn)（林地、林木）總評估值A(chǔ)u-----擇伐的純收入V-----年管護費用U-----擇伐周期(1)剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估121在求得林地和林木的總評估值EB后，按照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣、經(jīng)驗和林地的狀況確定林木和林地各占的份額并確定比例系數(shù)。將評估值乘上林木的比例系數(shù)，就得到異齡林林木資產(chǎn)評估，公式為：

式中K------林木資產(chǎn)所占的份額系林木資產(chǎn)評估綜合概要課件122

例：某一異齡林小班剛擇伐過，其面積為10公頃，現(xiàn)有保留基準(zhǔn)蓄積240立方米／公頃，要求評估其林木資產(chǎn)的評估值。據(jù)調(diào)查該小班擇伐周期為10年，擇伐強度為20％，擇伐時小班的平均蓄積為300立方米／公頃，出材率為70％，出材的50％是大徑木原木，30％為中徑原木，20％為小徑和非規(guī)格材，由于口徑較大，平均每立方米木材平均可獲純收入350元。每年分?jǐn)偟墓茏o費為45元／公頃，利率為5％。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營林價中山價(地租)所占的份額，小班林地的立地條件和地利等級，確定其林木在總價值中所占的份額為80％，即K＝0.8則例：某一異齡林小班剛擇伐過，其面積為10公頃，現(xiàn)有保留基準(zhǔn)123

剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估值

該小班的林木資產(chǎn)評估值為179790元剛擇伐后異齡林林木資產(chǎn)評估值124(2)擇伐n年后異齡林林木資產(chǎn)評估在異齡林中，擇伐后隨著林分逐漸接近下一次擇伐，林分的蓄積量在增長，林分的價值在增加，這時可用擇伐后的林木評估