住宅小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理

住宅小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)目標(biāo)住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)知識住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法、住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金的管理了解熟悉掌握本章重點(diǎn)及難點(diǎn)

本章重點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成及測算方法、專項(xiàng)維修資金的管理重點(diǎn)難點(diǎn)本章難點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法序言財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。目錄物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理1住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理2住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)及測算3住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金4第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理營業(yè)收入管理專項(xiàng)維修資金成本和費(fèi)用管理利潤管理一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入（一）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其它經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收入。第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理1、主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。2、其他業(yè)務(wù)收入其它業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

（一）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。（二）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理（三）物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理（四）物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租等行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營業(yè)稅，但從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。三、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)利潤潤（一）物物業(yè)管理理企業(yè)利利潤的構(gòu)構(gòu)成物業(yè)管理理企業(yè)利利潤總額額包括營營業(yè)利潤潤、投資資凈收益益、營業(yè)業(yè)外收支支凈額以以及補(bǔ)貼貼收入。。其中，，營業(yè)利利潤包括括主營業(yè)業(yè)務(wù)利潤潤和其它它業(yè)務(wù)利利潤。（二）物物業(yè)管理理企業(yè)利利潤的計(jì)計(jì)算ThankYou!第二節(jié)住住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)管理理一、概述述住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理項(xiàng)目目財(cái)務(wù)管管理是指指在一個(gè)個(gè)獨(dú)立行行使管理理權(quán)的基基層住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理單位內(nèi)內(nèi)，獨(dú)立立核算的的財(cái)務(wù)主主體所進(jìn)進(jìn)行的以以物業(yè)服服務(wù)費(fèi)為為主要對對象的費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃劃、編制制、控制制、使用用及管理理和分析析的財(cái)務(wù)務(wù)活動(dòng)。。二、住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)管理理的類型型獨(dú)立核算算財(cái)務(wù)管理理類型非獨(dú)立核核算ThankYou!第三節(jié)住住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)服務(wù)經(jīng)經(jīng)費(fèi)及測測算一、物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)的來來源定期收取取的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)小區(qū)維修修基金以業(yè)養(yǎng)業(yè)業(yè)，一業(yè)業(yè)為主，，多種經(jīng)經(jīng)營的收收入依靠政府府多方面面的扶持持開發(fā)建設(shè)設(shè)單位給給予一定定的支持持二、物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)原則政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)市場條件件價(jià)三、物業(yè)業(yè)管理公公共性服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的構(gòu)成成管理服務(wù)務(wù)人員的的工資、、社會(huì)保保險(xiǎn)和按按規(guī)定提提取的福福利費(fèi)公共設(shè)施施、設(shè)備備日常運(yùn)運(yùn)行、維維修及保保養(yǎng)費(fèi)綠化管理理費(fèi)清潔衛(wèi)生生費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)用用物業(yè)管理理企業(yè)固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)利潤法定稅費(fèi)費(fèi)四、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的測算算方法X：公共性性服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，單位位為元/月·平方米Xi：各分項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，單位位為元/月·平方米i：分項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑：表示示對各分分項(xiàng)費(fèi)用用算術(shù)求求和公共性服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的測算算公式管理、服服務(wù)人員員的工資資和按規(guī)規(guī)定提取取的福利利費(fèi)－X1基本工資資F1按規(guī)定提提取的福福利費(fèi)F2福利基金金工會(huì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)加班費(fèi)F3（元元/月））服裝費(fèi)F4（元元/月））其測算公公式為：：S：總建建筑面積積，單位位為平方方米公共設(shè)施施、設(shè)備備日常運(yùn)運(yùn)行、維維修及保保養(yǎng)費(fèi)－－X2成本法X2測算方法法簡單測算算法1、成本本法公共建筑筑及道路路的土建建零修費(fèi)費(fèi)F1（元/月）給排水設(shè)設(shè)備日常常運(yùn)行、、維修及及保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)F2（元/月）電氣系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)F3（元/月）燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備備維修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)F4（元/月）消防系統(tǒng)設(shè)備備維修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)F5（元/月）公共照明費(fèi)F6（元/月）不可預(yù)見費(fèi)F7（元/月）易損件更新準(zhǔn)準(zhǔn)備金F8（元/月）將上述8項(xiàng)費(fèi)用求和后后，再除以總總建筑面積，，即得每月每每平方米應(yīng)分分?jǐn)偟馁M(fèi)用，，公式為：2、簡單測算法法以住宅每平方方米建筑成本本為基數(shù)，普普通多層住宅宅公共設(shè)施、、設(shè)備建造成成本按住宅建建筑成本的15％計(jì)取，折舊舊年限按25年計(jì)算，每月月每平方米建建筑面積應(yīng)分分?jǐn)偟墓苍O(shè)設(shè)施、設(shè)備的的維修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)按月折舊費(fèi)費(fèi)的40％提取。公共設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維修保保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)－－X3成本法X3測算方法簡單測算法1、成本法綠化工具費(fèi)F1（元/年）勞保用品費(fèi)F2（元/年）綠化用水費(fèi)F3（元/年）農(nóng)藥化肥費(fèi)F4（元/年）雜草清運(yùn)費(fèi)F5（元/年）景觀再造費(fèi)F6（元/年）包括補(bǔ)苗費(fèi)、、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)設(shè)花卉等費(fèi)用用上述各項(xiàng)費(fèi)用用通常按年估估算，除以12個(gè)月和總建筑筑面積，即得得每月每平方方米應(yīng)分?jǐn)偟牡馁M(fèi)用，公式式為：2、簡單測算法法按每平方米綠綠化面積確定定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單單價(jià)，乘以總總綠化面積再再分?jǐn)偟矫科狡椒矫捉ㄖ婷娣e清潔衛(wèi)生費(fèi)－－X4清潔工具購置置費(fèi)F1（元/年）勞保用品費(fèi)F2（元/年）衛(wèi)生防疫消殺殺費(fèi)F3（元/年）化糞池清掏費(fèi)費(fèi)F4（元/年）垃圾外運(yùn)費(fèi)F5（元/年）清潔環(huán)衛(wèi)所需需之其它費(fèi)用用F6（元/年）可按實(shí)際情況況估算出各項(xiàng)項(xiàng)年總支出，，求和后再分分?jǐn)偟矫吭旅棵科椒矫捉ㄖ娣e，公式式為：保安費(fèi)－X5保安器材裝備備費(fèi)F1（元/年）保安系統(tǒng)日常常運(yùn)行電費(fèi)、、維修與養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)日常保安器材材費(fèi)更新儲(chǔ)備金M保———保安安系系統(tǒng)統(tǒng)購購置置費(fèi)費(fèi)I?！０舶蚕迪到y(tǒng)統(tǒng)安安裝裝費(fèi)費(fèi)Y————保安安系系統(tǒng)統(tǒng)正正常常使使用用年年限限保安安人人員員人人身身保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)F2（元元/年））保安安用用房房及及保保安安人人員員住住房房租租金金F3（元元/年））可按按實(shí)實(shí)際際情情況況估估算算出出各各項(xiàng)項(xiàng)年年總總支支出出，，求求和和后后再再分分?jǐn)倲偟降矫棵吭略旅棵科狡椒椒矫酌捉ńㄖ婷娣e積，，公公式式為為：：辦公公費(fèi)費(fèi)－－X6交通通費(fèi)費(fèi)F1（元元/年））通訊訊費(fèi)費(fèi)F2（元元/年））低值值易易耗耗辦辦公公用用品品費(fèi)費(fèi)F3（元元/年））書報(bào)報(bào)費(fèi)費(fèi)F4（元元/年））廣告告宣宣傳傳社社區(qū)區(qū)文文化化費(fèi)費(fèi)F5（元元/年））辦公公用用房房租租金金F6（元元/年））其它它雜雜項(xiàng)項(xiàng)F7（元元/年））公式式為為：：固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費(fèi)費(fèi)－－X7交通通工工具具F1（元元/年））通訊訊設(shè)設(shè)備備F2（元元/年））辦公公設(shè)設(shè)備備F3（元元/年））工程程維維修修設(shè)設(shè)備備F4（元元/年））其它它設(shè)設(shè)備備F5（元元/年））公式式為為：：利潤潤－－X8按前前7項(xiàng)項(xiàng)之之和和乘乘以以利利潤潤率率,公公式式為為：：法定定稅稅費(fèi)費(fèi)－－X9營業(yè)業(yè)稅稅F1（元元/月·平方方米米））城市市建建設(shè)設(shè)維維護(hù)護(hù)稅稅F2（元元/月·平方方米米））教育育附附加加費(fèi)費(fèi)F3（元元/月·平方方米米））公式式為為：：住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)測測算算案案例例下面面以以××××市市幸幸福福小小區(qū)區(qū)為為例例，，具具體體介介紹紹住住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)的的測測算算過過程程。?！痢痢潦行倚腋８Ｐ⌒^(qū)區(qū)1995年7月竣竣工工，，為為普普通通多多層層、、高高層層住住宅宅小小區(qū)區(qū)。。由由幸幸福福小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司對對小小區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的物物業(yè)業(yè)管管理理。。（一一））小小區(qū)區(qū)概概況況1、幸幸福福小小區(qū)區(qū)技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)總占占地地面面積積：：17.20萬m2總建建筑筑面面積積(含地地下下):21.05萬m2其中中:地上上建建筑筑面面積積:20.64萬m2地下下建建筑筑面面積積:0.41萬m2總?cè)巳丝诳?0.92萬人總戶數(shù)數(shù):2615戶容積率率:1.2綠地率率:42.5%（二））物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)費(fèi)測測算1、管理理、服服務(wù)人人員的的工資資和按按規(guī)定定提取取的福福利費(fèi)費(fèi)（1）人員員編制制和基基本工工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)人員編編制和和基本本工資資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)見下下表人員編編制和和基本本工資資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表（2）費(fèi)用用測算算管理、、服務(wù)務(wù)人員員的工工資和和按規(guī)規(guī)定提提取的的福利利費(fèi)測測算見見下表表工資福福利費(fèi)費(fèi)測算算表2、公公共設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備日常常運(yùn)行行、維維修及及保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)采用總總體匡匡算思思路進(jìn)進(jìn)行測測算。。住宅宅建造造成本本按1000元/平方米米計(jì)算算，公公共設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備建造造成本本統(tǒng)一一按15%計(jì)取，，折舊舊年限限按25年計(jì)算算，維維修保保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)按月月折舊舊費(fèi)的的40%提取。。對高層層建筑筑的電電梯、、高壓壓水泵泵等按按現(xiàn)行行規(guī)定定另行行收費(fèi)費(fèi)，未未計(jì)入入。3、綠化化管理理費(fèi)小區(qū)綠綠化面面積為為7.31萬平方方米，，綠化化管理理測算算見下下表。。綠化管管理費(fèi)費(fèi)測算算表4、清潔潔、衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)測算算見下下表清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)測算算表5、保安安費(fèi)保安費(fèi)費(fèi)測算算見下下表保安費(fèi)費(fèi)測算算表6、辦公公費(fèi)按上一一年度度年終終決算算，全全年辦辦公費(fèi)費(fèi)約45萬元，，考慮慮到物物價(jià)上上漲因因素，，按50萬元計(jì)計(jì)。則則每月月每平平方米米建筑筑面積積應(yīng)分分?jǐn)偟牡霓k公公費(fèi)為為7、固定定資產(chǎn)產(chǎn)折舊舊費(fèi)固定資產(chǎn)總總額為50萬元，平均均折舊年限限為5年，則8、利潤利潤取8%，則9、法定稅費(fèi)費(fèi)兩稅－費(fèi)為為前八項(xiàng)之之和的5.5%.10、合計(jì)××幸福小區(qū)物物業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)測算算見下物業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)匯總總表11、小區(qū)多種種經(jīng)營收入入的補(bǔ)貼小區(qū)多種經(jīng)經(jīng)營收入的的補(bǔ)貼主要要有以下幾項(xiàng)：（1）小區(qū)區(qū)配套公建建房出租收收入的補(bǔ)貼貼小區(qū)各類配配套公建中中一部分采采用出租形形式經(jīng)營，，其租金收收入的15%補(bǔ)貼物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，詳見下下表出租配套公公建房租金金收入住宅小區(qū)物物業(yè)管理服服務(wù)費(fèi)測算算案例（2）停車費(fèi)收收入的補(bǔ)貼貼小區(qū)內(nèi)停車車場（地上上）300個(gè)車位，車車位停車費(fèi)費(fèi)為200元/車位·月，共計(jì)6萬元，其中中1/3計(jì)2萬元補(bǔ)貼物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用。（3）維修養(yǎng)護(hù)護(hù)專項(xiàng)基金金利息的補(bǔ)補(bǔ)貼小區(qū)共用部部位和共用用設(shè)施設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基基金，一般般數(shù)額較大大，專戶存存入銀行，，其利息收收入的一小小部分可用用于補(bǔ)貼日日常物業(yè)管管理費(fèi)用的的不足，本本小區(qū)此項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)貼為2000元/月。上述3項(xiàng)補(bǔ)貼合計(jì)計(jì)為9.485+2+0.2=11.685萬元/月分?jǐn)偟矫科狡椒矫捉ㄖ娣e為0.566元/月·平方米。用用測算出的的物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)減減去補(bǔ)貼費(fèi)費(fèi)用，則應(yīng)應(yīng)收物業(yè)管管理服務(wù)費(fèi)費(fèi)為1.130-0.566=0.564元/月·平方米ThankYou!第四節(jié)住住宅小區(qū)專專項(xiàng)維修資資金一、專項(xiàng)維維修資金的的概念與來來源住宅小區(qū)專專項(xiàng)維修資資金由業(yè)主主或物業(yè)使使用人交納納，專項(xiàng)用用于物業(yè)共共用部位、、共用設(shè)施施設(shè)備保修修期滿后的的大修、更更新、改造造。專項(xiàng)維維修資金屬屬業(yè)主所有有