工程維護(hù)方案

工程維護(hù)方案工程維保是****小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。物業(yè)在九年的物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注重這項(xiàng)工作，充分發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，積累了豐富的工程維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，我們將最大程度地發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為用戶營(yíng)造一個(gè)安全、健康、文明的居家場(chǎng)所。8.1房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)8.1.1工作內(nèi)容和目標(biāo)序號(hào)工作內(nèi)容和目標(biāo)備注公共部位1每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人2每天巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗，關(guān)閉到位，保持玻璃、門(mén)窗配件完好，門(mén)窗開(kāi)閉靈活并無(wú)異常聲響，因管理不到位造成門(mén)窗損壞，應(yīng)立即按原有標(biāo)準(zhǔn)賠償安裝3樓內(nèi)墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損4每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理5每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕，保持圍墻完好6每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損7每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用服務(wù)與品質(zhì)同步

8兒童游樂(lè)園、室外健身設(shè)施等每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）9對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常供水系統(tǒng)1每天二次檢查泵房設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除，確保小區(qū)日常生活供水2每年二次對(duì)供水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)公共照明1及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上2景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上3公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常消防系統(tǒng)1消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常2消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好3每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常4每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換5每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查6每月檢查一次滅火器材，臨近失效立即更新或充壓避雷設(shè)施1每年綜合檢查一次小區(qū)避雷設(shè)施，18層以上樓宇每半年應(yīng)測(cè)試一次，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到使用要求弱電系統(tǒng)1樓宇對(duì)講系統(tǒng)（可視）不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語(yǔ)音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開(kāi)鎖功能、門(mén)體的閉門(mén)器自動(dòng)閉門(mén)功能正常。服務(wù)與品質(zhì)同步

2周界報(bào)警24小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無(wú)盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過(guò)顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)3監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行.，能清楚顯示出入人員的面部特征和車(chē)輛的車(chē)牌號(hào)，錄像功能正常電子巡更1根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常升降系統(tǒng)電梯1保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔2委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理3電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助水景（動(dòng)力）1每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬量施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行2重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常8.1.2服務(wù)措施（1）在日常管理過(guò)程，我們重點(diǎn)在于“以防為主”，****小區(qū)是一新建小區(qū)，發(fā)生住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)的機(jī)率是非常小的，但為防患于未然，在日常的管理中，我們會(huì)加強(qiáng)對(duì)建筑物的安全檢查，具體為：1）定期檢查建筑物是否存在隱患服務(wù)與品質(zhì)同步（如墻體開(kāi)裂、頂棚開(kāi)裂、上下水及暖氣管道跑冒滴漏、電氣線路老化、用電設(shè)備超負(fù)荷、影響建筑結(jié)構(gòu)的裝修改造、地磚不防滑等）。如是在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，應(yīng)協(xié)助業(yè)主向施工單位發(fā)出保修通知，施工單位接到保修通知后，應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)予以維修。2）避雷設(shè)施做到按照要求進(jìn)行定期檢測(cè)，如建筑物的防雷設(shè)施存在缺陷或隱患，應(yīng)當(dāng)立即修復(fù)。3）建筑消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定期檢測(cè)、保持完好有效。4）對(duì)于高聳的搭建物（如廣告牌、雨棚、腳手架、機(jī)電設(shè)備和臨時(shí)線路等物件），尤其是臨時(shí)搭建設(shè)施應(yīng)有良好的固定防風(fēng)措施。杜絕上述物品的倒坍、壓人及觸電事故的發(fā)生。5）及時(shí)清理屋頂上的雜物，保持雨水管的暢通，以免屋頂積水。（2）若確實(shí)發(fā)生住宅外墻或建筑物危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)，首先安撫業(yè)主及周邊群眾不要驚慌失措，巡邏保安人員應(yīng)立即通知物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心通知相關(guān)部門(mén)做好緊急措施。1）項(xiàng)目經(jīng)理親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行急救指揮，同時(shí)作好業(yè)主的安撫工作。2）物業(yè)服務(wù)中心立即通知相關(guān)急救部門(mén)，如醫(yī)療中心120，及相關(guān)主管部門(mén)。3）保安主管安排保安員對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行封鎖，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，避免事故的擴(kuò)大。服務(wù)與品質(zhì)同步4）工程主管組織工程人員進(jìn)行事故問(wèn)題的調(diào)查，分析找明原因，最終找到解決辦法，最后記錄備案。若是涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，。8.1.3管理組織架構(gòu)小區(qū)設(shè)置集中的工程服務(wù)部，實(shí)施24小時(shí)報(bào)修值班制度，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，完成小區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。（1）人員配置小區(qū)配工程主管1人，電梯工、弱電、強(qiáng)電和給排水各1人。共5人。（2）作息時(shí)間及量化的工作時(shí)間工程部的工作要求崗位上24小時(shí)都有人在。工作人員每周工作6天，采取調(diào)休方式安排一天休息。工程部員工每天的工作時(shí)間是8小時(shí)，8小時(shí)之外有2種方式保證工作需要：1）實(shí)行值班制：工程部水電工輪流參加值班，值班人員為3人，其中至少有1名員工是持有高壓電工進(jìn)網(wǎng)證，其它人員持證上崗。2）正常的倒班制度：在一些比較特殊的情況下，員工實(shí)行24小時(shí)倒班制度。工程部根據(jù)工作需要安排調(diào)休，但前提是不影響工作。在一般情況下，實(shí)行定崗定責(zé)，提倡員工一專多能，成為復(fù)合型人才。在特殊情況下，各班可以進(jìn)行調(diào)整，這樣可以最大限度發(fā)揮人員的工作效率，但要注意每個(gè)人的實(shí)際能力，對(duì)一些不太熟悉的崗位，要先培訓(xùn)，服務(wù)與品質(zhì)同步

后逐漸上崗.8.1.4服務(wù)計(jì)劃（1）房屋本體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目名稱計(jì)劃完成情況計(jì)劃完成時(shí)間養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)備注1內(nèi)墻面涂料每年檢修1次，每日查1次每年1月份完成日查問(wèn)題及時(shí)處理2外墻面涂料每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上條磚每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上馬賽克每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上清洗每年檢修1次，日查1次每年4月份完成同上3樓梯涂料每年檢修1次，日查1次每年4月份完成同上大理石每年檢修1次，日查1次每年4月份完成同上4非機(jī)動(dòng)車(chē)房涂料每年檢修1次，日查1次每年5月份完成同上5門(mén)廳涂料每年檢修1次，日查1次每年5月份完成同上6供電設(shè)施每年檢修1次，日查1次每年3-4月份完成同上7供水設(shè)施每年檢修1次，日查1次每年6月份完成同上8其他設(shè)施每年檢修1次，日查1次每年7月份完成同上9消防系統(tǒng)每年檢修2次，日查1次每年3-4,9-10月完成同上10智能系統(tǒng)每年檢修2次，日查1次每年3-4,9-10月完成同上11電梯每月檢修1次，日查1次每月30日前完成同上合計(jì)單位： 負(fù)責(zé)人： 年月日服務(wù)與品質(zhì)同步

（2）房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃完成情況計(jì)劃完成時(shí)間備注1機(jī)電設(shè)備及場(chǎng)所（地）每年檢修1次，日查1次每年3月份完成日查問(wèn)題及時(shí)處理2消防每年檢修2次，日查1次每年4、10月份完成同上3空調(diào)每年檢修1次，日查1次每年4月份完成同上4電梯每月檢修1次，日查1次每月30日前完成同上5供電設(shè)備每年檢修1次，日查1次每年12月份完成同上6供水設(shè)備每年檢修1次，日查1次每年10月份完成同上7智能監(jiān)控每年檢修1次，日查1次每年7月份完成同上8通訊系統(tǒng)每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上9區(qū)內(nèi)道路每年檢修1次，日查1次每年1月份完成同上10路燈每年檢修2次，日查1次每年2、8月份完成同上11溝、渠、池、井每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上12園林綠化系統(tǒng)每年檢修1次，日查1次每年3月份完成同上13上下水主管道每年檢修2次，日查1次每年4、10月完成同上14指示牌每年檢修1次，日查1次每年10月完成同上15公共場(chǎng)所每年檢修1次，日查1次每年12月份完成同上16其它單位： 負(fù)責(zé)人： 年月日8.1.5作業(yè)規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)總體要求做到三無(wú)，房屋無(wú)破損，設(shè)施無(wú)損壞，管線無(wú)堵漏，具體方案如下：（1）房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案1）定期檢查房屋及共用設(shè)施，確保安全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮使用功能。2）制定房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)服務(wù)與品質(zhì)同步施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3）做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。4）大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。5）制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)小區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。6）建立房屋檔案，對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。7）質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益出發(fā)，按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。房屋及配套設(shè)施日常維護(hù)及實(shí)施計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題平時(shí)每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理或維修。①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。②如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使用正常。②功能完好。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)脫落、破損、無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一。服務(wù)與品質(zhì)同步

3公共屋面①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。④屋面積水。日常巡查，每半年維護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。①無(wú)積水，無(wú)滲漏。②隔熱層完好無(wú)損。③避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門(mén)廳、樓梯間、門(mén)窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門(mén)廳的墻、天花維護(hù)。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。每日對(duì)該區(qū)域檢查一次；每半年對(duì)公共地面維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負(fù)責(zé)①相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。①整潔、無(wú)缺損。②表面完好無(wú)變形，窗戶無(wú)滲水。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①美觀完好。②上、下水通暢。③無(wú)滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)水池、水箱進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗。水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無(wú)二次污染。服務(wù)與品質(zhì)同步7設(shè)施設(shè)備用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。①每周檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。②每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。①正常安全使用。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。（2）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案1）建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。2）將小區(qū)所有設(shè)施進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3）根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4）建立設(shè)施日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100%,并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。5）制定設(shè)施安全運(yùn)行管理方案，建立設(shè)備臺(tái)帳，建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。6）制定設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運(yùn)行10服務(wù)與品質(zhì)同步10值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人7）做好設(shè)施事故的防范和處理，根據(jù)小區(qū)設(shè)施情況，編制切實(shí)可行的設(shè)施事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃U方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路路面1）進(jìn)住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車(chē)輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻^^o1）由工程督查加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車(chē)輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作由工程技術(shù)部門(mén)自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。1）屋村道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3）人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。人行道緩路徑2室外照明道路燈1）燈桿每年維護(hù)一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍1）由工程技術(shù)部門(mén)按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；2）對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。1）線路無(wú)老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）實(shí)施良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其他照明燈11服務(wù)與品質(zhì)同步

11雨水口1）化糞池每半1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋刷防溝雨水井年清理一次；1）化糞池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；渠污水井2）井蓋板每年由工程技術(shù)部門(mén)專業(yè)維修工池化糞池刷一次漆，防3井閥門(mén)井止銹蝕；3）每季清理井內(nèi)雜物一次；4）每年全面維修完善一次。按作業(yè)規(guī)程實(shí)銹漆作業(yè)規(guī)2）井蓋正常使弱電井施維修。程；用，密合；強(qiáng)電井3）井內(nèi)無(wú)沉積物。3）流水通暢。園林澆灌系統(tǒng)1）每年對(duì)澆灌系統(tǒng)進(jìn)行一次由工程技術(shù)部1）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程；1）保證各項(xiàng)系統(tǒng)正常運(yùn)行；2）確保綠化標(biāo)示牌完成率100%4綠地雕塑小品、水池檢修，每日巡查一次；2）定期對(duì)標(biāo)示門(mén)專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修?；ǔ嘏七M(jìn)行維護(hù)公共會(huì)所1）每月定期巡查房屋及配套設(shè)施是否正常，2）每月定期出質(zhì)檢報(bào)告由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實(shí)施。1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；1）各類公共場(chǎng)所能正常有效使用；5場(chǎng)所幼兒園2）有關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。2）場(chǎng)所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境設(shè)施完好。停車(chē)場(chǎng)地面停車(chē)場(chǎng)1）每年對(duì)車(chē)場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；2）對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5%。。1）由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位；2）維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10%。1）砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車(chē)場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）停車(chē)場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用；2）使局部損壞6地下停車(chē)場(chǎng)嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；3）場(chǎng)地平整，無(wú)積水。消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管1）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；1）開(kāi)啟靈1）正常有效使7室外消防栓2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程技術(shù)部組織實(shí)施?；?；2）不滲漏。用；2）外觀完好。水泵結(jié)合器12服務(wù)與品質(zhì)同步

128供配電系統(tǒng)配電房1）每日巡查，每年檢修一次由工程技術(shù)部組織實(shí)施1）防塵、2）防濕、3）防鼠，1）保證供配電正常使用；2）保證并超過(guò)設(shè)備正常使用年限。9公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每15年更換一次。住宅區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。1）標(biāo)志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固;3）標(biāo)示清晰警示牌10其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用三合一垃圾集中站1）每年全面維護(hù)一遍；2）每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；3）每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）擋土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1）設(shè)施安全正常使用；2）美觀完好。8.1.6應(yīng)急預(yù)案（1）主供水管爆裂的處置立即關(guān)閉相關(guān)聯(lián)的主供水管上的閘閥，如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，立即通知物業(yè)服務(wù)部及工程主管，工程部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修，物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和業(yè)主關(guān)于停水的情況，在設(shè)備維護(hù)員或工程主管的組織下，盡快開(kāi)挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水電維修員開(kāi)水試運(yùn)行，看有無(wú)漏水或松動(dòng)現(xiàn)象；確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理作業(yè)規(guī)程》處置（3）水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置13服務(wù)與品質(zhì)同步131）、發(fā)生進(jìn)水情況后，立即關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開(kāi)關(guān)；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水較大，應(yīng)立即通知工程部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；4）、漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；5）、排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如有干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等。6）確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行。7）如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。（4）電梯事故應(yīng)急處理1）當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)①電梯維修工打開(kāi)迫降開(kāi)關(guān)，將消防電梯全部降落至基站②消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。③關(guān)閉各層防火門(mén)，防止火向其他樓層延燒。2）當(dāng)發(fā)生地震時(shí)輕微的地震對(duì)電梯破壞不大，震級(jí)較強(qiáng)時(shí)，可能會(huì)使轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴脫離導(dǎo)軌，有一部分導(dǎo)線可能切斷，某些元件可能誤動(dòng)作。①工程主管盡快將電梯控制在安全樓層，把乘客引導(dǎo)到安全的地方。②運(yùn)行時(shí)發(fā)生地震，應(yīng)駛向最近的一層地面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門(mén)、廳門(mén)。地震后對(duì)電梯進(jìn)行詳細(xì)檢查，修復(fù)脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用。③當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重撞頂和蹲底時(shí)，須經(jīng)電梯維修工嚴(yán)格檢查、修復(fù)、確定后方可使用；④如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無(wú)法掌握時(shí)，乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂，各項(xiàng)安全裝置將自動(dòng)起保護(hù)作用，會(huì)制停轎廂的；14服務(wù)與品質(zhì)同步14⑤當(dāng)乘客都脫離危險(xiǎn)后，應(yīng)立即切斷總電源開(kāi)關(guān)。3）當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)①底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；②當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。③電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。4）消防事故應(yīng)急處理①當(dāng)消防主機(jī)出現(xiàn)殿堂情況如（如水浸入），應(yīng)立即切斷供給消防主機(jī)的主電源和備用電源，以免引起相關(guān)聯(lián)動(dòng)裝置啟動(dòng)而造成消防主機(jī)部件燒毀。②當(dāng)配電箱線路發(fā)生短路（過(guò)負(fù)荷）起火時(shí)，立即關(guān)掉相關(guān)設(shè)備的電源，迅速用干粉或“1211”滅火器撲滅，視情況確定是否報(bào)火警電話“119”。8.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理從物業(yè)管理的角度看，小區(qū)機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備管理是為保證小區(qū)附屬配套的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作它包括從小區(qū)設(shè)計(jì)建造時(shí)設(shè)備的規(guī)劃、購(gòu)置、安裝，到接管后設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、改造、更新直至報(bào)廢的整個(gè)壽命周期進(jìn)行的實(shí)物及其技術(shù)的管理；機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理（1）工作內(nèi)容1）對(duì)現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)行科學(xué)的管理與維修，使房屋建筑達(dá)到使用經(jīng)濟(jì)、舒適及安全的要求。2）充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)小區(qū)機(jī)電設(shè)備綜合信息管理。3）充分挖掘和利用現(xiàn)有設(shè)備的潛力。15服務(wù)與品質(zhì)同步154）對(duì)現(xiàn)有設(shè)備更新和技術(shù)改造。5）避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮小區(qū)為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。6）做好設(shè)備管理與維修人員的培訓(xùn)工作。（2）服務(wù)措施在機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的過(guò)程中我們將貫徹實(shí)行“三好”、“四會(huì)”和操作的“五項(xiàng)紀(jì)律”等措施。1）“三好”的原則①管好設(shè)備：操作者應(yīng)負(fù)責(zé)保管好自己使用的設(shè)備，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不準(zhǔn)其他人操作。②用好設(shè)備：嚴(yán)格貫徹操作維護(hù)規(guī)程，杜絕不文明的操作。③修好設(shè)備：設(shè)備操作工人要配合維修工人修理設(shè)備，及時(shí)排除設(shè)備故障，按計(jì)劃維修設(shè)備。2）“四會(huì)”的要求①會(huì)使用：操作者應(yīng)先學(xué)習(xí)設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，熟悉設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、傳動(dòng)原理，正確使用設(shè)備。②會(huì)維護(hù)：學(xué)習(xí)和執(zhí)行設(shè)備維護(hù)、潤(rùn)滑規(guī)定，上班加油，下班清掃，經(jīng)常保持設(shè)備清潔、完好。③會(huì)檢查：了解自己所用設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能及易損零件部位，熟悉日常檢查的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方法，并能按規(guī)定要求進(jìn)行日常點(diǎn)檢。④會(huì)排除故障：熟悉所用設(shè)備特點(diǎn)，懂得拆裝注意事項(xiàng)及鑒別設(shè)備正常與異?，F(xiàn)象。會(huì)作一般的調(diào)整和簡(jiǎn)單故障的排除，自己不能解決的問(wèn)題要及時(shí)報(bào)告，并協(xié)同維修人員進(jìn)行排除。16服務(wù)與品質(zhì)同步163）設(shè)備操作的“五項(xiàng)紀(jì)律”①實(shí)行定人定機(jī)，遵守安全操作規(guī)程。②經(jīng)常保持設(shè)備整潔，按規(guī)定加油，保證合理潤(rùn)滑。③遵守交接班制度。④管好工具、附件，不得遺失。⑤發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即停車(chē)檢查，自己不能處理的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)人員檢查處理。（3）管理組織架構(gòu)小區(qū)設(shè)置集中的工程服務(wù)部，實(shí)施24小時(shí)值班，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)機(jī)電運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)聯(lián)絡(luò)各種支持和資源，完成小區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)功能，本部門(mén)設(shè)置3名維護(hù)人員。操作人員崗位責(zé)任制度機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理質(zhì)量的關(guān)鍵是建立和貫徹完善的設(shè)備運(yùn)行管理制度。生產(chǎn)設(shè)備運(yùn)行管理制度主要有責(zé)任到人制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制、設(shè)備的安全操作規(guī)程等；而小區(qū)機(jī)電設(shè)備還應(yīng)包括正常的供水用水制度、配供電制度、智能化系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行時(shí)間制度及各項(xiàng)安全管理規(guī)定等。1）責(zé)任到人制度責(zé)任到人的目的是確保每臺(tái)設(shè)備都有專人負(fù)責(zé)，專人操作和維護(hù)。其具體執(zhí)行的方法如下：17服務(wù)與品質(zhì)同步①設(shè)備主管部門(mén)應(yīng)將主要設(shè)備和一般設(shè)備劃分清楚，建立和健全設(shè)備定人定機(jī)制度，實(shí)行分級(jí)管理。17②主要設(shè)備都必須在“誰(shuí)使用誰(shuí)保養(yǎng)”的原則下，嚴(yán)格崗位責(zé)任，實(shí)行定人定機(jī)制，以確保正確使用設(shè)備和落實(shí)日常維護(hù)工作。定人定機(jī)名單經(jīng)設(shè)備主管審查，公司主管批準(zhǔn)執(zhí)行。定人定機(jī)名單審批后，應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，確需變動(dòng)時(shí)，應(yīng)按上述規(guī)定程序進(jìn)行。③多人操作的設(shè)備應(yīng)實(shí)行班組長(zhǎng)制，負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)設(shè)備的使用與維護(hù)。④功能設(shè)備的操作人員必須建立專人負(fù)責(zé)制進(jìn)行保管保養(yǎng)，并應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。2）交接班制度對(duì)小區(qū)主要設(shè)備須執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，其內(nèi)容大致如下：①多班制管理設(shè)備均應(yīng)有“設(shè)備交接班記錄本”，交班人在下班前，除完成日常維護(hù)作業(yè)外，必須將本班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況、運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、故障維修情況等詳細(xì)記錄在該簿上，并應(yīng)主動(dòng)向接班人介紹設(shè)備運(yùn)行情況，雙方當(dāng)面檢查，交接完畢后在記錄簿上簽字。如系連續(xù)運(yùn)行設(shè)備或工作時(shí)不允許中途停機(jī)者，可在運(yùn)行中完成交接班手續(xù)。②如接班工人因故未能按時(shí)上班時(shí)，交班工人必須將“設(shè)備交接班記錄簿”交給下一班的組長(zhǎng)簽字，交班手續(xù)辦完后才能離開(kāi)工作崗位。③接班工人應(yīng)適當(dāng)提前到達(dá)接班地點(diǎn)，接班時(shí)應(yīng)認(rèn)真檢查設(shè)備各部情況，對(duì)照交班記錄核對(duì)有無(wú)差異，確認(rèn)設(shè)備情況，交班清楚無(wú)疑方能接班。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)通知本班組長(zhǎng)作處理，必要時(shí)可拒絕接班。18服務(wù)與品質(zhì)同步④如因交班不清，設(shè)備在接班后發(fā)生問(wèn)題應(yīng)由接班工人負(fù)責(zé)。18⑤《設(shè)備交接班記錄簿》應(yīng)保持清潔、完整，不準(zhǔn)撕毀、涂改或丟失，用完后交舊換新。班組應(yīng)定期（約三個(gè)月）交設(shè)備部門(mén)技術(shù)資料員保存，一段時(shí)期后再予以銷毀。⑥工程主管應(yīng)隨時(shí)查看交接班簿，以便分析設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，為狀態(tài)管理和維修提供信息。維修組內(nèi)也應(yīng)建立交接班簿，以便記錄設(shè)備故障檢查和維修情況，為下一班維修人員提供信息。設(shè)備主管要隨時(shí)抽查交接班制度的執(zhí)行情況，并作為評(píng)比考核內(nèi)容之一。對(duì)一般的設(shè)備，雖不進(jìn)行交接班手續(xù)，但也應(yīng)在設(shè)備（尤其是重點(diǎn)設(shè)備）發(fā)生異常時(shí)，填寫(xiě)運(yùn)行記錄和故障情況，以掌握其技術(shù)狀態(tài)信息，為檢修提供依據(jù)。3）安全管理規(guī)定安全管理在小區(qū)設(shè)備管理中占有很重要的位置，國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，如電梯、消防，并要求使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。為確保設(shè)備在使用中的安全，應(yīng)制定相應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定、電梯安全使用的規(guī)定等。為了加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)員的責(zé)任心，避免發(fā)生設(shè)備事故，必須建立設(shè)備使用者的崗位責(zé)任制。主要內(nèi)容如下：①設(shè)備維護(hù)員必須遵守“定人定機(jī)”、“憑證操作”制度，嚴(yán)格按“四項(xiàng)要求”、“五項(xiàng)紀(jì)律”和設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程等規(guī)定，正確使用與精心維護(hù)設(shè)備。②必須對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常定檢，并認(rèn)真作好記錄。作好潤(rùn)滑工作，班前加油，19服務(wù)與品質(zhì)同步班后及時(shí)清掃、擦拭、涂油。19③掌握“三好”、“四會(huì)”的基本功要求，搞好日常維護(hù)、周末清洗和定期維護(hù)工作。配合維修工人檢查和修理自己所操作的設(shè)備。④管好設(shè)備附件。當(dāng)更換操作設(shè)備或工作調(diào)動(dòng)時(shí)，必須辦理設(shè)備和附件的移交手續(xù)。⑤認(rèn)真執(zhí)行交接班制度和填寫(xiě)交接班記錄。⑥參加所操作設(shè)備的修理和驗(yàn)收工作。⑦設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)按操作維護(hù)規(guī)程的要求，采取措施，切斷電源，保持現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向主管報(bào)告，等候處理。分析事故時(shí)應(yīng)如實(shí)說(shuō)明經(jīng)過(guò)，對(duì)違反操作維護(hù)規(guī)程等主觀原因所造成的事故，應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。（4）服務(wù)計(jì)劃房屋本體公用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 表1序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)戈U方案?局部受損；?由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局房屋承?施工質(zhì)量原因造?每周巡查部受損較輕，由工程部按房1重及抗成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題；一次，發(fā)現(xiàn)屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局震結(jié)構(gòu)問(wèn)題，立即部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家”會(huì)部位處理、維修。診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施。20服務(wù)與品質(zhì)同步

202外墻面?外墻面起鼓脫落；?外墻面局部滲漏；?外墻面大面積滲漏；?外墻面的翻新；?每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?方案已在管理思路中提出，另案處理。3公共通道廳、樓梯間?公用地面的維修改造；?公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；?樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)?每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?由工程部按相應(yīng)技術(shù)要求實(shí)施維修。共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 表2序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1道路路面、人行道?每周檢查一遍，隨壞隨修。?由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。2室外高柱燈?每天檢查一遍，隨壞隨修。?由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)實(shí)施。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口?每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池21服務(wù)與品質(zhì)同步

21閥門(mén)井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌?每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?工程部按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)規(guī)程維修。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備?每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?由工程部組織實(shí)施。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)?每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修?由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道?每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修?由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。閥門(mén)8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌?每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修?由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站?每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修?由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。大門(mén)圍墻22服務(wù)與品質(zhì)同步

22共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修標(biāo)準(zhǔn)日常維修實(shí)施效果1廣場(chǎng)道路路面、人行道、道牙?路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；?人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)?平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。2室外高柱燈?電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；?燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)100%。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口?井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；?化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；?井蓋上標(biāo)志清晰。?井蓋完好，標(biāo)志清晰；?無(wú)缺損，少污積；?無(wú)堵塞。雨水井污水井化糞池閥門(mén)井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌?每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。?系統(tǒng)正常運(yùn)行?標(biāo)示牌完好率100%5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備?變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；?給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；?無(wú)故障停電，設(shè)備正常安全運(yùn)行。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)?消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。?消防設(shè)施正常有效；?靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示23服務(wù)與品質(zhì)同步

237給排水管道管道?給排水管道維護(hù)規(guī)程?管道通暢，無(wú)滲漏。閥門(mén)8公用標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)牌?標(biāo)識(shí)清除，無(wú)污積，破損；?安放牢固?標(biāo)志設(shè)施完好率100%?標(biāo)志無(wú)損壞警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站?無(wú)破損；?無(wú)脫落；?外觀良好。?確保圍墻的完好；?確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。大門(mén)圍墻共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案 表4序號(hào)類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案1廣場(chǎng)道路路面、人行道?每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。翻新工作由工程部委托施工單位實(shí)施。2室外照明高柱燈?燈桿每年刷漆一次；?每月清潔燈具一次；?每季檢修線路一遍；?對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地?zé)?溝渠地井雨水口?化糞池每半年清理一次；?井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；?每季度清理井內(nèi)雜物一次；?每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施雨水井污水井化糞池閥門(mén)井24服務(wù)與品質(zhì)同步

244園林綠化1）澆灌系統(tǒng)維護(hù)2）標(biāo)示牌維護(hù)?每年對(duì)澆灌系統(tǒng)及標(biāo)示牌檢修一次，每日巡查；由工程部組織實(shí)施。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備?每周檢查控制設(shè)備一次；?每季檢查開(kāi)關(guān)靈敏度及開(kāi)關(guān)緊固件完好情況。由工程部組織實(shí)施給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)?消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；?消防栓每半年排一次水，檢修一次；?消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道?每年刷一次管道油漆；?每年檢測(cè)一次管道固定碼；?每半年維護(hù)一次閥門(mén)。由工程部負(fù)責(zé)維修。閥門(mén)8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌?每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次；?每年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次；?每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施。警示牌25服務(wù)與品質(zhì)同步259其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站?每年刷油漆一遍；?每季度檢查排水溝通暢情況；?每季度檢查一次泄水疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。大門(mén)(5)作業(yè)規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)1)設(shè)備操作與維護(hù)規(guī)程設(shè)備操作與維護(hù)規(guī)程是設(shè)備操作人員正確掌握設(shè)備操作與維護(hù)技能的規(guī)范，它是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)和運(yùn)轉(zhuǎn)特點(diǎn)，以及安全運(yùn)行的要求，規(guī)定設(shè)備操作人員在全部操作過(guò)程中必須遵守的事項(xiàng)、程序及動(dòng)作等基本規(guī)則。操作人員認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，可保證設(shè)備正常運(yùn)行，減少故障，防止事故發(fā)生。設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程的編制原則是：①力求內(nèi)容精練，重點(diǎn)突出，全面實(shí)用。一般應(yīng)按操作順序及班前、班中、班后的注意事項(xiàng)，分條排列。屬“三好”、“四會(huì)”的項(xiàng)目不在列入。②各類設(shè)備具有共性的項(xiàng)目，可統(tǒng)一編制通用規(guī)程。③編制操作維護(hù)規(guī)程時(shí)，一般應(yīng)按設(shè)備型號(hào)類別將設(shè)備的主要規(guī)范、特點(diǎn)、操作注意事項(xiàng)與維護(hù)要求分別列出，便于操作者掌握要點(diǎn)，貫徹執(zhí)行。④重點(diǎn)、高精度、關(guān)鍵設(shè)備的操作維護(hù)規(guī)程，要用醒目的板牌顯示在設(shè)備旁，并注上重點(diǎn)標(biāo)記，要求操作者特別注意。2)設(shè)備維護(hù)的要求設(shè)備維護(hù)必須達(dá)到的四項(xiàng)要求是：①整齊：設(shè)備零部件及安全防護(hù)裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰、線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。②清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔，無(wú)黃袍、油垢，無(wú)碰傷；各部位不漏油、不漏水、不漏氣、不漏電；設(shè)備周?chē)孛姹３智鍧崱?6服務(wù)與品質(zhì)同步26③潤(rùn)滑：按時(shí)按質(zhì)按量加油和換油，保持油標(biāo)醒目；油箱、油池、冷卻箱應(yīng)清潔，無(wú)雜物，油壺、油槍、油淋、油嘴齊全，油氈、油線清潔；油泵壓力正常，油路暢通，各部位軸承潤(rùn)滑良好。④安全：實(shí)行定人定機(jī)和交接班制度；掌握好“三好”、“四會(huì)”的基本功，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)，遵守操作維護(hù)規(guī)程和“五項(xiàng)紀(jì)律”當(dāng)出現(xiàn)異?，F(xiàn)象應(yīng)及時(shí)監(jiān)測(cè)確保不出事故。3）設(shè)備維護(hù)類別和內(nèi)容設(shè)備的維護(hù)工作有日常維護(hù)和定期維護(hù)兩類：1）日常維護(hù)（日常保養(yǎng)）日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好緊固工作以及必要記錄等。設(shè)備日常維護(hù)包括每班維護(hù)和周末維護(hù)兩種。①每班維護(hù)（每班保養(yǎng)）：班前對(duì)設(shè)備各部位進(jìn)行檢查，按規(guī)定進(jìn)行加油潤(rùn)滑；如須進(jìn)行點(diǎn)檢的設(shè)備，則按規(guī)定的點(diǎn)檢項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并在檢查后按規(guī)定的記號(hào)記錄到日常點(diǎn)檢卡上，確認(rèn)正常后才能使用。班中要嚴(yán)格按操作維護(hù)規(guī)程運(yùn)行設(shè)備，時(shí)刻注意其運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時(shí)處理。不能排除的故障應(yīng)通知維修工人技能型維修，維修工人應(yīng)在“故障修理單”上做好檢修記錄。下班前應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃擦拭，并將設(shè)備狀況記錄在交接班記錄本上，辦理交接班手續(xù)。②周末維護(hù)（周末保養(yǎng)）：在周末和節(jié)假日前對(duì)設(shè)備進(jìn)行徹底的清掃、擦拭和涂油，并按設(shè)備維護(hù)“四項(xiàng)要求”進(jìn)行檢查評(píng)定，予以考核。2）定期維護(hù)（定期保養(yǎng)）定期維護(hù)是由工程部以計(jì)劃形式下達(dá)執(zhí)行的，包括一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)。連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的一般設(shè)備2?3個(gè)月進(jìn)行一次；干磨、多塵設(shè)備則需要每月進(jìn)行一次。其作業(yè)停機(jī)時(shí)間按每一修理復(fù)雜系數(shù)為0.3?0.5小時(shí)（視設(shè)備的結(jié)構(gòu)情況而定）計(jì)算。重要設(shè)備另有規(guī)定。27服務(wù)與品質(zhì)同步27①一級(jí)保養(yǎng)：是由設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。②二級(jí)保養(yǎng)：是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。3）各類設(shè)備的定期維護(hù)一般包括定期檢查的內(nèi)容，它的具體內(nèi)容和要求，須根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)和參照有關(guān)規(guī)定要求來(lái)制定，主要如下：①拆卸指定的部件、箱蓋及防護(hù)罩等，徹底清洗設(shè)備的外部；檢查及清洗設(shè)備的內(nèi)部。②檢查、調(diào)整各部位的配合間隙，緊固松動(dòng)部位，更換已磨損的易損件。③疏通油路，增添油量，清洗或更換濾油器、油氈、油線；更換冷卻液，清洗冷卻液箱。④清洗滑動(dòng)面，清除毛刺，修正劃傷。⑤清潔、檢查、調(diào)整電器線路及裝備（由維修電工負(fù)責(zé)）。⑥排除故障，消除隱患。4）通過(guò)定期維護(hù)后的設(shè)備，要求達(dá)到：①內(nèi)外清潔，呈現(xiàn)本色；②油路暢通，油標(biāo)明亮；③操作靈活、運(yùn)轉(zhuǎn)正常；5）設(shè)備經(jīng)定期維護(hù)后，操作人員應(yīng)填寫(xiě)“設(shè)備定期維護(hù)記錄卡"由維修工檢查驗(yàn)收簽字后，交工程主管審查作為考核的依據(jù)。設(shè)備定期維護(hù)記錄卡的格式由工程部根據(jù)實(shí)際情況擬定，其內(nèi)容應(yīng)包括：①定期維護(hù)的項(xiàng)目、內(nèi)容及要求；②實(shí)施情況；③驗(yàn)收評(píng)價(jià)；④發(fā)現(xiàn)待處理的問(wèn)題；⑤維護(hù)人/驗(yàn)收人及主管簽字等。28服務(wù)與品質(zhì)同步286）重要設(shè)備維護(hù)要求由于重點(diǎn)設(shè)備是公司的重要物資技術(shù)基礎(chǔ)，因此，對(duì)這些設(shè)備的使用維護(hù)除保證達(dá)到一般設(shè)備的各項(xiàng)要求外，還應(yīng)有以下的特殊要求：①實(shí)行“三定”A定操作人員：按定人定機(jī)制度，挑選本工種中責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)水平高而時(shí)間經(jīng)驗(yàn)豐富的工人擔(dān)任操作，并盡可能保持相對(duì)穩(wěn)定。B定操作維護(hù)規(guī)程：按機(jī)型編制每臺(tái)設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，置于醒目位置，并嚴(yán)格執(zhí)行。C維修方式和配置配件：選用最合適的維修方式，包括定期檢查、狀態(tài)監(jiān)測(cè)、精度調(diào)整及修理等，并優(yōu)先給予安排。在配置配件方面，要根據(jù)儲(chǔ)備定額，優(yōu)先儲(chǔ)備。②使用維護(hù)上的特殊要求A要嚴(yán)格按使用說(shuō)明書(shū)上的規(guī)定安裝設(shè)備，并且要求每半年檢查調(diào)整一次安裝水平和精度，做好詳細(xì)記錄，存檔備查。B對(duì)環(huán)境有特殊要求（恒溫、恒濕、防震、防塵等）的設(shè)備，應(yīng)采取響應(yīng)措施，確保設(shè)備的性能和精度不受影響。C嚴(yán)格按照設(shè)備說(shuō)明書(shū)所規(guī)定的規(guī)范操作使用。D重點(diǎn)設(shè)備在日常維護(hù)中一般不允許拆卸，必要時(shí)應(yīng)由專職維修員進(jìn)行。E按規(guī)定的部位和規(guī)定的范圍內(nèi)容，認(rèn)真做好日常維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)有異常，應(yīng)立即停車(chē)，通知檢修人員，絕不允許帶“病”運(yùn)轉(zhuǎn)。F潤(rùn)滑油料、擦拭材料以及清洗濟(jì)必須嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)的規(guī)定使用，不得隨意代用。尤其是潤(rùn)滑油和液壓油，必須經(jīng)化驗(yàn)合格后才能使用。在加入油箱前必須進(jìn)行過(guò)濾。G非工作時(shí)間應(yīng)加防護(hù)罩。對(duì)長(zhǎng)期停置的設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行擦拭、潤(rùn)滑、空運(yùn)轉(zhuǎn)。H附件和專用工具柜架擱置，保持清潔，妥善保管，不得損壞、外借和丟29服務(wù)與品質(zhì)同步失。29③實(shí)行點(diǎn)檢制重點(diǎn)、關(guān)鍵設(shè)備均應(yīng)實(shí)施點(diǎn)檢制。(6)應(yīng)急預(yù)案1)停電應(yīng)急措施①業(yè)主、使用人自用部位突然停電A當(dāng)自用部位發(fā)生停電事故時(shí)，工程人員應(yīng)首先通過(guò)電梯對(duì)講系統(tǒng)安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時(shí)立即趕到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。B查明故障后，工程維修人員對(duì)其進(jìn)行維修，盡量將業(yè)主的損失降低到最低點(diǎn)。②小區(qū)物業(yè)管理范圍突然停電A當(dāng)小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生停電事故時(shí)，若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，工程技術(shù)人員必須馬上致電供電部門(mén)查詢停電原因及時(shí)間，并采取如下措施：i維修技術(shù)人員檢查小區(qū)設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查電機(jī)設(shè)備運(yùn)行狀況，記錄工作參數(shù)，對(duì)較大載荷的機(jī)電設(shè)備或用電單元作關(guān)停處理，避免恢復(fù)供電時(shí)瞬間電流損壞設(shè)備。ii查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供電部門(mén)線路造成停電的，組織人員做好恢復(fù)供電。iii恢復(fù)供電前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時(shí)，在搶修同時(shí)恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營(yíng)運(yùn)。2)停電應(yīng)急處理注意事項(xiàng)：A發(fā)現(xiàn)或接報(bào)停電時(shí)，應(yīng)立即通知物業(yè)公司。8保安部平時(shí)應(yīng)預(yù)備應(yīng)急電燈，充好電源，保證停電期間的巡查時(shí)照30服務(wù)與品質(zhì)同步明使用。30。保安員必須核實(shí)電梯內(nèi)無(wú)乘客受困，必要時(shí)按電梯困人應(yīng)急方案予以解救。D如停電事故可能導(dǎo)致停水或電梯停運(yùn)等事故發(fā)生，則在停電前應(yīng)早作準(zhǔn)備，告知業(yè)主或加以防范。E管理區(qū)緊急電源提供之電力不能滿足正常營(yíng)運(yùn)需要，故次要場(chǎng)所如地下車(chē)庫(kù)照明可能不足，管理員應(yīng)密切注意車(chē)道交通情況，必要時(shí)放置照明物，方便行人。F在無(wú)應(yīng)急燈情況下，次要崗位人員應(yīng)手持電筒護(hù)送業(yè)主進(jìn)出。G管理處及時(shí)張貼停電通告，及安排人員進(jìn)出路線合理調(diào)整。H調(diào)試正常后，匯報(bào)物業(yè)公司，并做好事故記錄。3）觸電事故的應(yīng)急措施①當(dāng)有人觸電后，其身邊的人不要驚慌失措，應(yīng)及時(shí)采取以下應(yīng)急措施。A首先要趕快拉掉電源開(kāi)關(guān)或拔掉電源插頭，不可隨便用手去拉觸電者的身體。因觸電者身上有電，一定要盡快切斷電源，才能進(jìn)行搶救。B為了爭(zhēng)取時(shí)間，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把撥開(kāi)觸電者身上的電線或電器用具，絕不能使用鐵器或潮濕的棍棒，以防觸電。C救護(hù)者可站在干燥的木板上或穿上絕緣鞋，用一只手（千萬(wàn)不能同時(shí)用兩只手）去拉觸電者的干燥衣服，使觸電者脫離電源。D人在高處觸電，要防止脫離電源后從高處跌下摔傷。②造成人員傷亡的，保安部應(yīng)及時(shí)將傷員送往附近醫(yī)院或通知急救中心，協(xié)助搶救傷者。并及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和管片公安機(jī)關(guān)。31服務(wù)與品質(zhì)同步314）防觸電措施：①保安部應(yīng)配合工程部在可能造成觸電傷害的閘箱、配電柜等位置設(shè)置“小心觸電”的警示標(biāo)識(shí)。②保安部應(yīng)提示工程部門(mén)定期派專業(yè)人員巡檢電氣線路，及時(shí)維修短路、斷路、絕緣破壞等故障情況。裸露的帶電線頭，必須及時(shí)用絕緣材料包好。檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)使用專用的驗(yàn)電設(shè)備，任何情況下都不要用手去鑒別。③電氣作業(yè)應(yīng)堅(jiān)持持證上崗制度，非電氣專業(yè)人員不得進(jìn)行操作。電工人員應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)程進(jìn)行作業(yè)，不得違章操作。④安裝必要的漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。當(dāng)設(shè)備漏電、短路、過(guò)載或人身觸電時(shí)，自動(dòng)切斷電源，對(duì)設(shè)備和人身起保護(hù)作用。⑤保安部應(yīng)匯同工程部，在日常安全宣傳、培訓(xùn)過(guò)程中，安排對(duì)員工防觸電和觸電事故處理的相關(guān)知識(shí)。⑥當(dāng)停電檢修時(shí)及接通電源前都應(yīng)采取措施使其他有關(guān)人員知道，以免有人正在檢修時(shí)，其他人合上電閘；或者在接通電源時(shí)，其他人員由于不知道而正在作業(yè)，造成觸電。⑦任何員工發(fā)現(xiàn)可能造成觸電傷害事故的安全隱患，應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目保安部和工程部。保安、工程人員應(yīng)及時(shí)設(shè)立警示標(biāo)識(shí)，排除安全隱患。5）停水應(yīng)急措施：1）業(yè)主、使用人自用部位突然停水①當(dāng)自用部位發(fā)生停水事故時(shí)，客服接待員應(yīng)首先安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時(shí)立即通知相關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。②查明故障后，工程維修人員對(duì)其進(jìn)行維修，盡量將業(yè)主的損失降低到最低點(diǎn)。2）小區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域突然停水①當(dāng)小區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)發(fā)生停水事故時(shí)，若系內(nèi)部故障引起停32服務(wù)與品質(zhì)同步32水事故，工程組人員立即查看供水設(shè)備，關(guān)閉有關(guān)閥門(mén)，防止故障擴(kuò)大；若系市政工程引起停水，工程主管應(yīng)及時(shí)向自來(lái)水公司了解情況，掌握停水時(shí)間，并采取如下措施：②維修技術(shù)人員檢查小區(qū)供水設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查水泵房運(yùn)行狀況，記錄工作參數(shù)，對(duì)較大用水單元作關(guān)停處理，避免恢復(fù)供水時(shí)瞬間損壞設(shè)備。③查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供水部門(mén)線路造成停水的，組織人員做好恢復(fù)供水。④恢復(fù)供水前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時(shí)，在搶修同時(shí)恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營(yíng)運(yùn)。3）管理人員安全措施如下：①在管理區(qū)域主要進(jìn)出通道之明顯位置張貼臨時(shí)停水通告并告之注意事項(xiàng)。②在停水時(shí)，如業(yè)主有特殊服務(wù)需要的，管理人員應(yīng)提供必要之服務(wù)。③管理區(qū)用水恢復(fù)后，工程技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)受影響之區(qū)域及供水設(shè)備作巡查，確保無(wú)隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險(xiǎn)公司及時(shí)提出索賠申請(qǐng)。6）跑水應(yīng)急措施①管理區(qū)任何區(qū)域發(fā)生有滲、跑水或爆管等事件，當(dāng)值管理人員必須立即采取如下應(yīng)急措施：A赴現(xiàn)場(chǎng)之工程、管理人員應(yīng)立即查明事故部位或漏水水源，并用關(guān)閉管閥等措施關(guān)閉及切斷水源，工程技術(shù)人員及時(shí)關(guān)閉受損電氣設(shè)備。B當(dāng)值巡邏保安立即將電梯提升至漏水層以上樓層，并暫停其使用，以免受水侵。如漏水部位及情況不影響電梯運(yùn)作，可不提升電梯或由值班主管決定電梯恢復(fù)使用時(shí)間。33服務(wù)與品質(zhì)同步33C管理人員對(duì)受水淹場(chǎng)所使用沙包在消防門(mén)、電梯轎廂門(mén)口等主要部位阻止水流進(jìn)入電梯、用戶單元、配電管槽、電氣機(jī)房等場(chǎng)所，并引導(dǎo)水流進(jìn)入地井、消防通道等次要部位排離樓層。D對(duì)于爆管類浸水事件，工程技術(shù)人員在關(guān)閉水源后，應(yīng)立即根據(jù)爆管性質(zhì)，開(kāi)啟空調(diào)管道排水閥或消防栓閥門(mén)、噴淋排水閥、樓層生活水管等不同管道閥門(mén)，排除管內(nèi)余水，減輕管內(nèi)水壓，減少損失。E管理處同時(shí)組織清潔人員和清掃工具，對(duì)積水部位予以清掃，阻止水流侵入重要部位。②監(jiān)控中心保安員立即通報(bào)管理人員赴事發(fā)區(qū)域應(yīng)急，同時(shí)報(bào)告小區(qū)主管人士，一般情況下通報(bào)程序如下：A首先通報(bào)保安主管、工程主管至現(xiàn)場(chǎng)組織應(yīng)急工作。B再通報(bào)各崗機(jī)動(dòng)人員、清潔人員。C報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。D如屬市政設(shè)施損壞或小區(qū)進(jìn)水管爆裂引起進(jìn)水時(shí)，應(yīng)立即通報(bào)自來(lái)水公司急救組搶修。③當(dāng)突發(fā)事件受控后，管理處應(yīng)立即組織善后處理工作：A清點(diǎn)受損情況，作損失報(bào)告。B對(duì)事故部位、受損情況拍照備案。C安排現(xiàn)場(chǎng)清潔和受損設(shè)施設(shè)備維修，及時(shí)恢復(fù)小區(qū)正常運(yùn)作。D按保險(xiǎn)索賠程序之規(guī)定，向保險(xiǎn)商提出申賠書(shū)。7）跑水應(yīng)急處理注意事項(xiàng)：①因突發(fā)事件而影響業(yè)主正常工作、生活時(shí)，管理處應(yīng)立即通告業(yè)主，并張貼緊急通告。②當(dāng)電梯受到水浸無(wú)法正常運(yùn)行時(shí)，管理人員應(yīng)做好業(yè)主情緒穩(wěn)定，并安排其他通行方式，如：消防通道、貨運(yùn)梯等。③管理人員應(yīng)重點(diǎn)防備有急重病之業(yè)主，適當(dāng)時(shí)候安排人員予以護(hù)送。34服務(wù)與品質(zhì)同步34④管理人員在日常巡查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)樓層有管道及閥門(mén)部位進(jìn)行檢查，對(duì)有滴、路水情況及時(shí)報(bào)告并予以維修。⑤應(yīng)急沙包應(yīng)預(yù)先存放于重要區(qū)域和樓層內(nèi)，以利于在事故時(shí)可就近取用。⑥當(dāng)電梯轎廂已浸水時(shí)，應(yīng)立即至電梯機(jī)房或由監(jiān)控中心操縱予以關(guān)閉，以免人為使用造成損壞加重或其他意外，浸水之電梯需經(jīng)電梯保養(yǎng)商檢查后方可再次使用。⑦管理處對(duì)樓層內(nèi)閥門(mén)位置及作用標(biāo)明，并置于明顯部位，培訓(xùn)管理人員熟悉，以便在事故時(shí)可正確關(guān)閉。8）電梯停梯或機(jī)電故障應(yīng)急措施①電梯停梯困人應(yīng)急措施：A當(dāng)有乘客被困電梯內(nèi)時(shí)，乘客應(yīng)通過(guò)報(bào)警電話報(bào)警至中控室值班員，向監(jiān)控中心求救，監(jiān)控中心管理員應(yīng)立即向各方通報(bào)，到場(chǎng)共同采取解救措施。B電梯發(fā)生故障，保安人員先通知維修部派員搶修，如有人員被困，則用電話安慰被困人“被困事項(xiàng)已知，正加緊處置”，通知管理人員（值班主管）到電梯門(mén)處并保持聯(lián)系。C立即通知管理員至現(xiàn)場(chǎng)指揮。D立即通知電梯工嚴(yán)格按電梯困人救援規(guī)程實(shí)施。E被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦，如發(fā)生供氧不足的須特別留意，若有人身體不適須立即離開(kāi)，而電梯公司人員仍沒(méi)及時(shí)到場(chǎng)，立即與緊急維修站說(shuō)明原因，并即通知消防人員、警方、醫(yī)療救護(hù)部門(mén)協(xié)助解救。②監(jiān)控中心保安員同時(shí)做好以下工作：A仔細(xì)觀察被困人員精神情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)病或精神發(fā)作人士。B通過(guò)轎廂內(nèi)語(yǔ)音器，細(xì)心做好業(yè)主安撫工作，勸阻強(qiáng)撬廂門(mén)或爬越維35服務(wù)與品質(zhì)同步修孔之人士，以免意外。項(xiàng)目經(jīng)理在被困樓層電梯外，同樣做安撫工作，35并通報(bào)求援情況，使其安心。C對(duì)傷病者立刻安排至醫(yī)院救治，并派員跟進(jìn)醫(yī)治情況。D在業(yè)主解困后，管理處應(yīng)做好善后處理事宜，減少不良影響。③被困者被救須詢問(wèn)：A被困者獲救后，管理處必須一一詢問(wèn)其身體情況，主動(dòng)了解是否無(wú)恙，并作記錄。記錄內(nèi)容同時(shí)要求包括被困是否有人不適，是否需要幫助等。B姓名、地址、聯(lián)系電話及到轄區(qū)之原因。如當(dāng)事者不予合作并離去時(shí)，亦記錄過(guò)程備案。C如被困者不合作及自行離開(kāi)，須記錄在案。D須記錄事件起止時(shí)間、詳細(xì)情況及維修人員、消防員、警員、醫(yī)護(hù)人員到達(dá)和離開(kāi)時(shí)間、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、車(chē)牌號(hào)碼等。E須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。F書(shū)寫(xiě)報(bào)告，報(bào)相關(guān)部門(mén)主管存查，跟進(jìn)處理。④電梯困人應(yīng)急處理注意事項(xiàng)：A管理區(qū)任何人士，如非政府部門(mén)培訓(xùn)及許可之專業(yè)人士，一律不準(zhǔn)擅自嘗試打開(kāi)轎廂門(mén)解救被困者。B監(jiān)控中心值班員致電電梯公司維修時(shí)，要求詢問(wèn)接聽(tīng)者姓名并作電話錄音。C電梯維修商在十五分鐘內(nèi)未趕到現(xiàn)場(chǎng)的，復(fù)電查詢，并每五分鐘致電一次詢問(wèn)。D如致電消防公安部門(mén)救援的，要求錄音留證。E電梯困人亦引至法律訴訟，記錄被困人情況及要求、態(tài)度，特別是當(dāng)事人聯(lián)系地址等，將為公司采取主動(dòng)措施減少對(duì)方之不滿而提供幫助。F仔細(xì)記錄維修商、警方等，到離場(chǎng)時(shí)間和采取之措施，在必要時(shí)可要求維修商承擔(dān)其違反保養(yǎng)約定，如緊急情況處理到達(dá)時(shí)間之責(zé)任。36服務(wù)與品質(zhì)同步36G電梯內(nèi)警鐘和通話器應(yīng)經(jīng)常測(cè)試，使其保持良好使用狀態(tài)。H電梯在檢查或維修時(shí)，應(yīng)掛上或放置“正在維修”示意牌。9）給排水事故的應(yīng)急措施①當(dāng)值巡邏保安員發(fā)現(xiàn)給排水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，立即報(bào)告給客戶服務(wù)中心，再由客服中心將情況通知相關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進(jìn)行檢查。②查明故障后，工程維修人員對(duì)其進(jìn)行維修。若系雨水井、污水井故障A發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。B污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。C即刻報(bào)告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。③若系排污管道故障A排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。B關(guān)閉破裂管對(duì)上的用水設(shè)備。C調(diào)集沙包擋住電梯口和強(qiáng)電井。D報(bào)告主管工程師，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。④若系主供水管爆裂：A立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥，弱國(guó)關(guān)閉后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房。B客戶服務(wù)中心立即聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修，并通知相關(guān)的用水單位和業(yè)主關(guān)于停水的情況。C在工程部主管的組織下，盡快開(kāi)挖所爆部位水管，供水公司修好所爆部位水管后用正常供水壓力試壓，看有無(wú)漏水或松動(dòng)現(xiàn)象，確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。⑤注意事項(xiàng)37服務(wù)與品質(zhì)同步37A管理人員在管理區(qū)域主要進(jìn)出通道之明顯位置張貼臨時(shí)故障維修通告并告之注意事項(xiàng)。B通知相關(guān)部門(mén)C給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管工程師與主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。D4小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由工程部通過(guò)電話通知受影響的部門(mén)?！晷璩^(guò)4小時(shí)修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書(shū)面通知受影響的部門(mén)。⑥管理區(qū)維修結(jié)束后，工程技術(shù)人員加強(qiáng)對(duì)受影響之區(qū)域作巡查，確保無(wú)隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險(xiǎn)公司及時(shí)提出索賠申請(qǐng)。智能化系統(tǒng)管理隨著科學(xué)技術(shù)的飛躍發(fā)展，信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)越來(lái)越多地深入物業(yè)管理工作，小區(qū)智能化已成為現(xiàn)代高級(jí)住宅樓中一個(gè)不可或缺的重要功能。管好用好小區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。（1）工作內(nèi)容1）負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)。2）負(fù)責(zé)小區(qū)運(yùn)行信息收集、統(tǒng)計(jì)、分析、傳遞，制作統(tǒng)計(jì)報(bào)表。3）受理小區(qū)業(yè)主、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請(qǐng)與投訴，協(xié)調(diào)相關(guān)人員并予以處理，對(duì)處理結(jié)果作電話回訪和記錄。4）發(fā)生應(yīng)急事件時(shí)，履行調(diào)度指揮職能，及時(shí)組織力量處理并向上級(jí)報(bào)告。（2）服務(wù)措施1）智能系統(tǒng)管理的前期措施我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入，積極參于配合相關(guān)工作，力爭(zhēng)盡快盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng)，在前期38服務(wù)與品質(zhì)同步從物業(yè)管理角度給出建議。對(duì)相關(guān)上崗人員，進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。38①對(duì)監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理，所轄設(shè)備的性能、原理、特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，故障處理方法、報(bào)警處理程序等方面的培訓(xùn)。②管理處相關(guān)人員進(jìn)行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。③對(duì)工程維修人員進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作方法、維護(hù)，維修規(guī)程等方面的培訓(xùn)。④對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法以及各類事件處理程序等方面的進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。⑤所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。（3）管理組織架構(gòu)小區(qū)設(shè)置集中的智能監(jiān)控中心，派專人實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控操作，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)總值班聯(lián)絡(luò)各種支持和資源，完成小區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。智能監(jiān)控設(shè)保安操作1人，在任何情況下堅(jiān)守崗位、履行總值班職能。（4）服務(wù)計(jì)劃1）智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)①維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次。日常維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于監(jiān)控中心設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查，系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性修理，由維修人員按有關(guān)規(guī)范39服務(wù)與品質(zhì)同步進(jìn)行實(shí)施。39②日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完保養(yǎng)維護(hù)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。③主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對(duì)各處監(jiān)視探頭檢測(cè)鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺(tái)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，線路是否連接完好，監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號(hào)是否受到干擾，24小時(shí)錄象機(jī)是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。檢測(cè)需每月進(jìn)行一次。A中央監(jiān)控室機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測(cè)監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，防靜電環(huán)境是否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號(hào)是否連接正常，各主機(jī)及監(jiān)視器和電視墻顯示是否正常，各個(gè)設(shè)備接地是否良好，UPS不間斷電源是否工作良好。檢測(cè)需每季度進(jìn)行一次。B停車(chē)場(chǎng)管理子系統(tǒng)：檢測(cè)道閘升降是否自如，讀卡器是否工作正常，各處指示燈是否正常動(dòng)作，報(bào)警器是否工作，計(jì)算機(jī)停車(chē)場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)是否運(yùn)行良好。檢測(cè)需每季度進(jìn)行一次。C消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測(cè)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)各項(xiàng)控制功能是否有效，線路連接40服務(wù)與品質(zhì)同步

是否可靠，報(bào)警信號(hào)裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗(yàn)消火栓破玻按鈕信號(hào)是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗(yàn)送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備，檢測(cè)每月進(jìn)行一次。40D背景音樂(lè)及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示是否正常、清晰。2）維修計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。中修計(jì)劃：根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。3）智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目41根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料，結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，我們制定了以下的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目表。該表將根據(jù)以后掌握的資料進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整和深化。（如下表）41類別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統(tǒng)煙感探測(cè)器測(cè)試靈敏度用火災(zāi)測(cè)探試驗(yàn)器檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)JJ手動(dòng)報(bào)警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)JJ聲光報(bào)警器外觀、聲、旋光性能符合使用標(biāo)