房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)進展趨勢分析而言,其供應(yīng)側(cè)有肯定變化,市場的反饋不僅僅受人才政策的影響.短期來看,以12二線城市的人才政策,對于預(yù)期的影響遠遠高于實質(zhì)影響.而預(yù)期的形成要結(jié)合1而言,其供應(yīng)側(cè)有肯定變化,市場的反饋不僅僅受人才政策的影響.短期來看,以12二線城市的人才政策,對于預(yù)期的影響遠遠高于實質(zhì)影響.而預(yù)期的形成要結(jié)合60%100%的60%100%的1740%-50%的同比下降,但需求的彈性空間存在較大區(qū)分.1100%,24-536%.來越少.相對而言,南京的需求更具彈性空間.39-123、從房價角度,南京核心區(qū)自限購以來,合肥一二手房價倒掛現(xiàn)象越來越少,可見因限價導(dǎo)致的供需沖突越（例因子在一個相對長的時期內(nèi)支撐市場復(fù)蘇.39-123、從房價角度,南京核心區(qū)自限購以來,合肥一二手房價倒掛現(xiàn)象越來越少,可見因限價導(dǎo)致的供需沖突越（例因子在一個相對長的時期內(nèi)支撐市場復(fù)蘇.南京與合肥商品住宅銷售面積同比南京與合肥商品住宅銷售面積同比9157、8幅與二線城市整體增速差距并未產(chǎn)生明顯變化,可見盡管政策花開遍地,對于各2014614716%,2817,179157、8幅與二線城市整體增速差距并未產(chǎn)生明顯變化,可見盡管政策花開遍地,對于各人口的住房需求是否被透支.（2）本地高校數(shù)量即本地高校同學(xué)數(shù)量.鑒于多數(shù)高校數(shù)量將對人才落戶政策對市場的滲透力影響較大.因此人才落戶政策對于地產(chǎn)銷售影響主要取決于兩方面：（1）之前非戶籍二線城市再度處于限購狀態(tài),一年來整體成交已消滅30%的大幅下滑,猜測,本地人口的住房需求是否被透支.（2）本地高校數(shù)量即本地高校同學(xué)數(shù)量.鑒于多數(shù)高校數(shù)量將對人才落戶政策對市場的滲透力影響較大.各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)公開資料整理公開資料整理各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重公開資料整理20172017公開資料整理公開資料整理2017年上半年全國主要城市人才凈流入率2017年上半年全國主要城市人才凈流入率公開資料整理20172017公開資料整理公開資料整理西安、長沙、武漢與二線城市整體銷售面積同比增速差西安、長沙、武漢與二線城市整體銷售面積同比增速差公開資料整理西安、長沙、武漢銷售均價西安、長沙、武漢銷售均價公開資料整理公開資料整理西安、長沙、武漢本科學(xué)校數(shù)量西安、長沙、武漢本科學(xué)校數(shù)量公開資料整理公開資料整理二、2018二、20181、人才政策對地方需求的量化影響季度以來出臺人才相關(guān)政策的城市比對分析,量化其具體受益群體,加以測算對4房地產(chǎn)行業(yè)受益指數(shù).季度以來出臺人才相關(guān)政策的城市比對分析,量化其具體受益群體,加以測算對口指數(shù)以及房地產(chǎn)投資吸引力強度.政策強度.由于各地政策不一,對市場影響強度也有區(qū)分.例如青島全面就業(yè)”,對不同城市依據(jù)寬松程度賦以不同的權(quán)重.就業(yè)”,對不同城市依據(jù)寬松程度賦以不同的權(quán)重.（2）受益人口指數(shù).對于放開中專生落戶的城市,受益群體擴容范圍即各地（2）受益人口指數(shù).對于放開中專生落戶的城市,受益群體擴容范圍即各地21.3、15.6、2.468%,往屆生落差遞增68%100%20%,但中專學(xué)歷人群所受的約10%-30%.雖然對于落戶與就業(yè)相脫鉤的城市而言,其他地區(qū)就業(yè)的人口也可以于當?shù)芈鋺?放開與放松限購有本質(zhì)區(qū)分.短期而言,新政帶來的職業(yè)性人口遷徙為時尚早.對對于落戶前置于就業(yè)的城市而言,受益群體主要照舊是本地新增就業(yè)人數(shù).68%100%20%,但中專學(xué)歷人群所受的約10%-30%.雖然對于落戶與就業(yè)相脫鉤的城市而言,其他地區(qū)就業(yè)的人口也可以于當?shù)芈鋺?放開與放松限購有本質(zhì)區(qū)分.短期而言,新政帶來的職業(yè)性人口遷徙為時尚早.對受益群體的重要衡量指標,其二,外地畢業(yè)生占比有肯定影響.對于多數(shù)城市而言,其一,符合落戶條件且在當?shù)鼐蜆I(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生占總戶籍人口的比例可作為外地生落戶難度都要高于本地生,隨著落戶口徑的放寬,本地就業(yè)的外地生占比受益群體的重要衡量指標,其二,外地畢業(yè)生占比有肯定影響.對于多數(shù)城市而言,各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)/各市應(yīng)屆畢業(yè)生可落戶口徑就業(yè)人數(shù)省遷入就業(yè)人口/總就業(yè)人口”兩個指標衡量受益人口指數(shù).省遷入就業(yè)人口/總就業(yè)人口”兩個指標衡量受益人口指數(shù).（3）房地產(chǎn)投資吸引力.對于地產(chǎn)投資吸引力強度越高的城市而言,受益人（3）房地產(chǎn)投資吸引力.對于地產(chǎn)投資吸引力強度越高的城市而言,受益人群轉(zhuǎn)換為實際需求的動力越充分,被放寬的外地就業(yè)人口需求釋放也存在空間,以各地過去三年房價漲幅作為衡量指標.以各地過去三年房價漲幅作為衡量指標.7其次為鄭州、南京以及青島.7各市近三年房價漲幅與可落戶本市就業(yè)應(yīng)屆生占全市戶籍人口比重各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重各市近三年房價漲幅與可落戶本市就業(yè)應(yīng)屆生占全市戶籍人口比重各市應(yīng)屆生外省遷入就業(yè)人口比重2018有個別微調(diào)的痕跡,但共性是調(diào)整的幅度較小,且基本剛達到房企盈虧平衡線.預(yù)也能在短時間內(nèi)兌現(xiàn).而對于供需沖突并不突出的城市,以人才政策為代表的需計限價邊際改善的集中并非無可能,對于