關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)保險(xiǎn)情況調(diào)查

物業(yè)引入保險(xiǎn)機(jī)制，準(zhǔn)備好了嗎？上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)2009年2月18日研討會(huì)主要議題1物業(yè)服務(wù)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在哪些方面？2物業(yè)公司對(duì)引入保險(xiǎn)機(jī)制的認(rèn)識(shí)和重視程度怎樣？3保險(xiǎn)行業(yè)應(yīng)該為物業(yè)行業(yè)提供哪些合適的產(chǎn)品？4除了度身定制的保險(xiǎn)產(chǎn)品之外，保險(xiǎn)公司在服務(wù)和手段上應(yīng)該具備哪些必備的核心要素？5物業(yè)公司在引進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)制的同時(shí)，在具體運(yùn)作上會(huì)面臨哪些問題？還需做哪些準(zhǔn)備？6物業(yè)服務(wù)行業(yè)與保險(xiǎn)服務(wù)行業(yè)怎樣聯(lián)手，同創(chuàng)共贏商機(jī)？

關(guān)于本市物業(yè)行業(yè)

風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)保險(xiǎn)情況調(diào)查上海申誠(chéng)保險(xiǎn)代理有限公司一、活動(dòng)背景

為落實(shí)《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理行動(dòng)計(jì)劃（2007－2009年）》（以下簡(jiǎn)稱《三年行動(dòng)計(jì)劃》）中有關(guān)“物業(yè)管理行業(yè)引入綜合保險(xiǎn)制度，提高業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力”的工作目標(biāo)，根據(jù)市房地資源局的要求，受市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)委托我司在2007年8、9月期間，對(duì)本市物業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)保險(xiǎn)作了專項(xiàng)調(diào)查。二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會(huì)員數(shù)942家，非會(huì)員數(shù)1000家。調(diào)研與回復(fù)居住小區(qū)數(shù)1970個(gè)，非居住項(xiàng)目743個(gè)。二、派人上門調(diào)查中心城區(qū)物業(yè)公司，走訪近120家的物業(yè)企業(yè)，聽取企業(yè)與群眾意見。三、以電話調(diào)查的方式，對(duì)周邊區(qū)、縣近100家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行訪問。四、填寫調(diào)查表，獲得相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。三、調(diào)查結(jié)果物業(yè)項(xiàng)目參與調(diào)查情況：調(diào)查表明物業(yè)企業(yè)引入保險(xiǎn)還屬起步階段。少數(shù)企業(yè)綜合管理能力較強(qiáng)，對(duì)市局、物協(xié)配合度較高，對(duì)保險(xiǎn)的認(rèn)知程度位于社會(huì)平均水平，并正逐步加深對(duì)保險(xiǎn)的認(rèn)知程度。但從調(diào)查反饋來看，物業(yè)企業(yè)參保數(shù)不足24%，主要集中在非居住項(xiàng)目及中高檔商品房項(xiàng)目。與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展不相適應(yīng)，有必要從行業(yè)角度引入健全保險(xiǎn)機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)保險(xiǎn)政策引導(dǎo)，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質(zhì)等級(jí)（1級(jí)）數(shù)21家資質(zhì)等級(jí)（2級(jí)）數(shù)70家資質(zhì)等級(jí)（3級(jí)）數(shù)159家居住物業(yè)項(xiàng)目參與調(diào)查情況一

其中商品房的投保項(xiàng)目數(shù)約十分之一，現(xiàn)狀不容樂觀；售后公房的投保項(xiàng)目數(shù)僅為零，形勢(shì)十分嚴(yán)峻?；旌闲^(qū)的投保項(xiàng)目數(shù)約占5％，現(xiàn)狀不容樂觀。

參與調(diào)查及回復(fù)的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險(xiǎn)種很全面，多數(shù)只保一種且因發(fā)生損失后才投保。保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，普遍缺乏保險(xiǎn)知識(shí)。居住物業(yè)項(xiàng)目參與調(diào)查情況二06年度居住物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況分析總體來來看小小區(qū)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)集集中在在幾個(gè)個(gè)方面面：財(cái)財(cái)產(chǎn)損損失，，意外外，責(zé)責(zé)任，，自然然災(zāi)害害，人人員傷傷亡等等。其其中：：a.管道爆爆裂及及水漬漬造成成財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失失風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)居于于首位位；b.暴雨導(dǎo)導(dǎo)致財(cái)財(cái)產(chǎn)損損失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)列列居第第二；；c.停車場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)汽汽車遭遭受損損失、、業(yè)主主財(cái)產(chǎn)產(chǎn)遭受受盜竊竊、住住宅小小區(qū)人人員意意外位位居第第三大大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；d.電梯內(nèi)內(nèi)意外外事故故、自自然災(zāi)災(zāi)害造造成的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失失、物物業(yè)工工作人人員傷傷亡，，高空空墜物物、火火災(zāi)、、工作作人員員疏忽忽過失失等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)居居第四四位；；e.最后，，景觀觀與泳泳池的的人生生傷亡亡及社社區(qū)健健身器器材區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)生的的意外外各有有發(fā)生生。非居住住物業(yè)業(yè)參與與調(diào)查查情況況圖表1圖表2非居住住物業(yè)業(yè)投保保普及及率較較高，，但保保險(xiǎn)種種類比比較單單一，，其中中大部部分投投保責(zé)責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)，部部分投投保設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施保保險(xiǎn)。。非居住住物業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)情況況調(diào)查查分析析總體來來看非非居住住物業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)集中中在幾幾個(gè)方方面：：玻璃璃破碎碎、盜盜竊、、自然然災(zāi)害害、設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備意意外損損壞等等。其其中：：a.玻璃意意外破破碎居居于首首位，，原因因主要要是因因?yàn)榕_(tái)臺(tái)風(fēng)和和自爆爆等原原因造造成；；b．盜竊竊、設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備意意外損損壞列列居第第二；；c．自然然災(zāi)害害、人人員意意外傷傷亡、、停電電、水水、氣氣等損損失、、消防防設(shè)施施意外外故障障、高高空墜墜物列列居第第三；；e．最后后，裝裝修中中意外外事故故、火火災(zāi)、、物業(yè)業(yè)工作作人員員疏忽忽過失失造成成事故故列居居第四四。06年度物物業(yè)公公司風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)事事故情情況06年度物物業(yè)公公司每每次次事故故經(jīng)濟(jì)濟(jì)賠償償情況況物業(yè)公公司投投保險(xiǎn)險(xiǎn)種總總體分分布如圖所所示，，物業(yè)業(yè)公司司投保保最多多的三三個(gè)險(xiǎn)險(xiǎn)種依依次是是團(tuán)體體人員員保險(xiǎn)險(xiǎn)、財(cái)財(cái)產(chǎn)保保險(xiǎn)和和責(zé)任任保險(xiǎn)險(xiǎn)，這這三個(gè)個(gè)險(xiǎn)種種可以以滿足足部分分物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理需需求，，只是是在具具體的的保障障細(xì)節(jié)節(jié)上需需要根根據(jù)每每個(gè)企企業(yè)的的實(shí)際際情況況而做做個(gè)性性化的的安排排。物業(yè)公公司投投保公公共部部位財(cái)財(cái)產(chǎn)及及設(shè)施施情況況該險(xiǎn)種種類型型投保保普及及率極極低。。主要要原因因在政政策導(dǎo)導(dǎo)向上上，物物業(yè)公公司對(duì)對(duì)此風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)淡淡薄。。設(shè)備備如有有損壞壞則動(dòng)動(dòng)用維維修基基金，，建議議修訂訂使用用維修修基金金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使使意外外等損損失由由商業(yè)業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)償償。物業(yè)業(yè)公公司司投投保保責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)情情況況如圖圖所所示示，，目目前前購(gòu)購(gòu)買買責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)的的物物業(yè)業(yè)公公司司多多數(shù)數(shù)投投保保的的是是公公眾眾責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)，，只只有有不不到到30%的公公司司投投保保物物業(yè)業(yè)責(zé)責(zé)任任保保險(xiǎn)險(xiǎn)，，原原因因?yàn)闉槲镂飿I(yè)業(yè)責(zé)責(zé)任任保保險(xiǎn)險(xiǎn)保保障障較較少少，，保保費(fèi)費(fèi)較較高高，，保保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司司的的推推廣廣力力度度不不大大等等，，導(dǎo)導(dǎo)致致大大多多數(shù)數(shù)企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)不不了了解解，，而而以以公公眾眾責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)代代之之，，而而這這兩兩類類產(chǎn)產(chǎn)品品不不能能全全面面保保障障物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)責(zé)責(zé)任任風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。在在今今后后工工作作中中，，細(xì)細(xì)化化市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求和和對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)保保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，拿拿出出最最適適合合目目前前物物業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)的的保保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)方方式式，，為為廣廣大大物物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)充充分分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移客客觀觀存存在在的的責(zé)責(zé)任任風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。主要要與與物物業(yè)業(yè)公公司司有有業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)合合作作的的保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（參參與與調(diào)調(diào)查查回回復(fù)復(fù)的的企企業(yè)業(yè)））投保保商商業(yè)業(yè)險(xiǎn)險(xiǎn)企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)的的意意見見物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)不不參參保保商商業(yè)業(yè)險(xiǎn)險(xiǎn)的的情情況況分分析析其中中最最主主要要的的原原因因在在于于保保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的保保障障、、服服務(wù)務(wù)及及價(jià)價(jià)格格和和物物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)的的收收益益上上。。企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用用的的列列支支也也沒沒有有政政策策可可依依,導(dǎo)致致該該費(fèi)費(fèi)用用很很難難進(jìn)進(jìn)入入公公司司成成本本。?！皹I(yè)主主/業(yè)委委會(huì)會(huì)不不同同意意”也是是很很重重要要的的原原因因之之一一，，說說明明目目前前社社會(huì)會(huì)大大眾眾的的保保險(xiǎn)險(xiǎn)意意識(shí)識(shí)也也有有待待加加強(qiáng)強(qiáng)。。物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)引引入入保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制制的的相相關(guān)關(guān)建建議議引入入保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制制前前相相關(guān)關(guān)部部門門要要從從物物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)角角度度考考慮慮保保費(fèi)費(fèi)來來源源問問題題。。對(duì)售售后后公公房房的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)投投保保有有一一些些優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策補(bǔ)補(bǔ)貼貼。。保險(xiǎn)險(xiǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)考考慮慮綜綜合合保保險(xiǎn)險(xiǎn)，，應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)有有利利，，對(duì)對(duì)廣廣大大業(yè)業(yè)主主有有利利，，為為民民辦辦實(shí)實(shí)事事。。應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)專專門門適適用用于于住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的保保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品如如綜綜合合性性強(qiáng)強(qiáng)的的責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)。。政策策明明確確投投保保險(xiǎn)險(xiǎn)種種及及保保額額可可設(shè)設(shè)立立人人身身保保險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目承承擔(dān)擔(dān)社社會(huì)會(huì)最最低低收收入入人人群群，，即即物物業(yè)業(yè)作作業(yè)業(yè)層層員員工工的的保保障障，，將將是是一一個(gè)個(gè)具具有有極極高高社社會(huì)會(huì)價(jià)價(jià)值值的的公公德德好好事事。。政府府應(yīng)應(yīng)該該通通過過媒媒體體等等渠渠道道，，把把保保險(xiǎn)險(xiǎn)的的意意義義向向社社會(huì)會(huì)和和各各方方面面進(jìn)進(jìn)行行廣廣泛泛宣宣傳傳，，以以使使全全物物管管行行業(yè)業(yè)的的保保險(xiǎn)險(xiǎn)意意識(shí)識(shí)得得到到提提高高。。建議議政政府府政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)業(yè)業(yè)委委會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)，，做做好好物物業(yè)業(yè)代代扣扣代代繳繳住住宅宅小小區(qū)區(qū)綜綜合合責(zé)責(zé)任任保保險(xiǎn)險(xiǎn)工工作作。。建議議政政府府出出臺(tái)臺(tái)政政策策將將相相關(guān)關(guān)保保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的費(fèi)費(fèi)用用列列入入成成本本方方式式及及協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)財(cái)財(cái)稅稅部部門門予予以以稅稅收收上上的的優(yōu)優(yōu)惠惠。。建議議政政府府將將保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制制工工作作明明確確到到物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同和和分分等等定定級(jí)級(jí)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中中，，使使物物管管企企業(yè)業(yè)和和業(yè)業(yè)委委會(huì)會(huì)有有法法可可依依，，有有章章可可循循。。國(guó)家家發(fā)發(fā)展展改改革革委委、、建建設(shè)設(shè)部部關(guān)關(guān)于于印印發(fā)發(fā)《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法（（試試行行））》的通通知知發(fā)改改價(jià)價(jià)格格[2007]2285號(hào)該辦辦法法自自2007年10月1日起起施施行行物管管行行業(yè)業(yè)引引入入保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制制的的最最新新政政策策依依據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法（（試試行行））第