Q上海住宅租賃市場(chǎng)概況CN

上海住宅租賃市場(chǎng)概況10年第四季度服務(wù)式公寓和高端別墅定義服務(wù)式公寓高端別墅地理位置靠近主要的CBD地區(qū)來自主干街道的干擾較小交通便捷周圍環(huán)境較好,服務(wù)齊全交通便捷周圍環(huán)境較好,服務(wù)齊全項(xiàng)目品質(zhì)現(xiàn)代化設(shè)計(jì)項(xiàng)目存在年限和維護(hù)好壞完善的設(shè)施環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目存在年限和維護(hù)好壞完善的設(shè)施建筑品質(zhì)高質(zhì)量的建筑材料建筑設(shè)施是否齊全好的房型設(shè)計(jì)裝修家具高質(zhì)量的建筑材料花園式獨(dú)立和雙拼別墅公共區(qū)域的裝修只租不售開發(fā)商持有只租不售的項(xiàng)目項(xiàng)目在租賃市場(chǎng)上較受歡迎，有專門的租賃部與租戶、小業(yè)主和第三方的中介聯(lián)系.客房服務(wù)高素質(zhì)的服務(wù)人員廚房用品寢具定期更換（例如一周兩次衛(wèi)星電視衛(wèi)櫥物業(yè)管理知名的物業(yè)管理公司知名的物業(yè)管理公司住宅租賃市場(chǎng)總結(jié)高檔公寓高檔別墅主要分布區(qū)域浦西南京西路，新天地以及徐家匯浦東陸家嘴濱江浦西原法租界，虹橋以及滬青平高速沿線浦東金橋，世紀(jì)公園以及康橋存量13,080套3,892套標(biāo)準(zhǔn)租期6-12月12月租金人民幣165(美金24)人民幣157(美金23)住宅租賃市場(chǎng)特征分析國內(nèi)客戶市場(chǎng)混合客戶市場(chǎng)國際客戶市場(chǎng)高端租賃市場(chǎng)業(yè)主個(gè)人個(gè)人開發(fā)商或個(gè)人開發(fā)商或個(gè)人用途自助自住或投資自住或投資投資租戶國內(nèi)國內(nèi)/國外國外國外價(jià)格（人民幣/月/套）<4,0004,000–10,00010,000–35,000350,000–140,000租賃市場(chǎng)類型市場(chǎng)特征1&321245678910111213141617181921222324115171819131416虹橋法國領(lǐng)事館

區(qū)南京西路新天地

板塊住宅租賃市場(chǎng)分布(浦西)2526272829303145811123710陸家嘴金橋世紀(jì)公園住宅租賃市場(chǎng)分布(浦東)康橋中心住宅租賃區(qū)–新天地翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑GrosvenorPlaceatLakeviewRegencyShamaLuxe華府天地LansonPlace 錦麟天地濟(jì)南路8號(hào)淡水灣花園香港廣場(chǎng)服務(wù)式公寓4213567891011小業(yè)主項(xiàng)目服務(wù)式公寓新天地淮海中路中心住宅租賃區(qū)–南京西路嘉里中心上海商城中凱城市之光經(jīng)典茂名靜安四季國際麗都城遠(yuǎn)中風(fēng)華泰府名邸靜安楓景12345786南京路人民廣場(chǎng)新天地靜安寺9小業(yè)主項(xiàng)目服務(wù)式公寓中心住宅租賃區(qū)–陸家嘴湯臣一品鵬利輝盛閣公寓鵬利海景盛大金磐仁恒濱江苑匯豪天下財(cái)富海景世茂濱江花園蘭庭金外灘花園雅士閣服務(wù)式公寓1234678951011陸家嘴金融中心小業(yè)主項(xiàng)目服務(wù)式公寓中心住宅租賃區(qū)–金橋御翠園九間堂碧云別墅世茂湖濱花園12354678維詩凱亞碧云別墅湯臣高爾夫別墅湯臣豪園內(nèi)環(huán)線小業(yè)主項(xiàng)目服務(wù)式公寓住宅租賃總總體市場(chǎng)走走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：：第一太平平戴維斯，，市場(chǎng)研究究及開發(fā)顧顧問部住宅總體市市場(chǎng)變化租金指數(shù)下降0.7%入住率上升1.8%ResidentialRentIndex&OccupancyRate,Q1/01–Q3/10公寓租金指指數(shù)及入住住率走勢(shì)公寓市場(chǎng)變變化租金指數(shù)下降1.8%入住率下降2.0%數(shù)據(jù)來源：：第一太平平戴維斯，，市場(chǎng)研究究及開發(fā)顧顧問部ApartmentRentIndex&OccupancyRate,

Q1/01––Q3/10別墅租金指指數(shù)及入住住率走勢(shì)別墅市場(chǎng)變變化租金指數(shù)下降0.7%入住率上升1.8%數(shù)據(jù)來源：：第一太平平戴維斯，，市場(chǎng)研究究及開發(fā)顧顧問部VillaRentIndex&OccupancyRate,

Q1/01––Q3/10住宅租賃指指數(shù)變化Q1/2001=100公寓別墅高端公寓高端別墅整體租賃市場(chǎng)2008Q10.2%-0.3%1.7%2.1%0.0%Q20.0%2.9%-0.6%3.4%1.2%Q30.4%-0.3%-1.2%-0.2%-0.4%Q4-2.7%-1.5%-4.6%-1.7%-2.2%2009Q1-2.5%-0.7%-0.2%-2.5%-1.8%Q2-3.1%-1.5%-3.0%-0.2%-2.4%Q30.0%0.4%0.4%2.2%0.2%Q40.1%0.3%0.4%2.2%0.2%2010Q12.2%1.0%7.0%0.7%1.8%Q23.7%0.2%4.6%-1.2%2.5%Q31.5%0.7%-0.6%0.8%2.0%Q4-1.8%-2.1%-0.7%-1.4%0.6%Source:SavillsResearch&DevelopmentConsultancy上?？鐕笃髽I(yè)員工數(shù)數(shù)Source:ShanghaiStatisticsBureau;SavillsResearch&onsultancy由于毗鄰中中國（尤其其是上海）），地理位位置的優(yōu)越越性，以及及緊密的商商業(yè)聯(lián)系使使日、韓籍籍人士成為為目前上海海人數(shù)最多多的外國人人群體。美國人仍仍是西方方各國中中人數(shù)最最多的群群體。上海外籍籍人數(shù)概概況國籍比例例外國公司司的行業(yè)業(yè)分布商業(yè)服務(wù)務(wù)和制造造業(yè)的員員工占所所有外籍籍員工的的一半以以上.這些領(lǐng)域域客戶的的類型和和對(duì)專業(yè)業(yè)管理的的需求意意味著對(duì)對(duì)高級(jí)管管理級(jí)別別的外籍籍員工的的旺盛需需求。上海外籍籍人數(shù)概概況外籍員工工職位就職公司司類型外籍員工工的數(shù)量量和其公公司背景景緊密結(jié)結(jié)合，一一般來說說外資公公司的外外籍員工工占絕大大多數(shù)（（73.8%）。國內(nèi)公司司盡管已已開始認(rèn)認(rèn)識(shí)到國國外管理理方法的的一些好好處，但但外籍人人士在其其員工中中所占比比例很小小。高級(jí)管理理人員占占外籍員員工人數(shù)數(shù)的1/4，但在公公司日益益擴(kuò)大和和經(jīng)驗(yàn)員員工缺少少的情況況下，該該比例日日趨減小小。此外外生活福福利的改改善，也也吸引了了更多較較低職位位的外籍籍員工來來滬工作作。外籍人士士的租房房預(yù)算因因其結(jié)婚婚與否、、家庭成成員多少少、在公公司的職職位高高低、、公司行行業(yè)和國國籍籍不同而而有所不不同.上圖顯示示了各級(jí)級(jí)別管理理人員的的租房預(yù)預(yù)算09跨國公司司住房預(yù)預(yù)算數(shù)據(jù)來源源：第一一太平戴戴維斯，，市場(chǎng)研研究及開開發(fā)顧問問部租房預(yù)算算包含內(nèi)內(nèi)容數(shù)據(jù)來源源：第一一太平戴戴維斯，，市場(chǎng)研研究及開開發(fā)顧問問部一般來說說，跨國國公司將將一些基基本的服服務(wù)和費(fèi)費(fèi)用包括括在預(yù)算算中，包包括物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、會(huì)所所費(fèi)和清清潔費(fèi)，，這些費(fèi)費(fèi)用保持持在一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而而穩(wěn)定的的水平。。公共事業(yè)業(yè)費(fèi)（包包括水、、電、煤煤等）會(huì)會(huì)視用戶戶使用情情況而有有所不同同。將非非生活必必需品（（例如開開發(fā)商提提供用車車）納入入預(yù)算的的公司日日趨減少少。日期物業(yè)名稱收購方地上建筑面積(平方米)成交價(jià)(百萬美元)單價(jià)(美元每平方米)Q2,06陸家嘴中央公寓摩根士丹利12,80024$1,875Q2,06陸家嘴中央公寓摩根士丹利36,50063.8$1,750Q2,06華山夏都(A棟)摩根士丹利29,14695$3,260Q4,06中房森林別墅凱雷集團(tuán)38,118119$3,125Q1,07永新城摩根士丹利26,60067.8$2,550Q1,07維也納廣場(chǎng)高富諾13,80025.8$1,870Q1,07盈標(biāo)花園酒店公寓雅士閣

TBCTBCTBCQ2,07上?；▓@廣場(chǎng)高盛97810190.5$1,948Q3,07翠湖天地御苑高富諾8966.2$7,416Q4,07淡水灣花園永興國際884034.4$3,895Q4,07海德花園招商地產(chǎn)TBC47.5TBCQ1,08濟(jì)南路8號(hào)凱雷集團(tuán)TBC277.8TBCQ1,08ShamaLuxe韓國未來資產(chǎn)TBC139.6TBCQ2,08華山夏都苑（C棟）高富諾TBCTBCTBCQ2,09尚海灣上實(shí)集團(tuán)100,000292.8$2928Q1,10濟(jì)南路8號(hào)本地買主TBC169$8856Q2,2010BelgraviaPlaceTBC120,000148$1,237Q3,2010置茂行世紀(jì)公園JP摩根48,000176$3,667Q4,2010CaliforniaPlaceShanghai富力地產(chǎn)合景泰富地產(chǎn)355,345(211,609resi)195$1436機(jī)構(gòu)投資資成交2010年住宅租租賃市場(chǎng)場(chǎng)2010年上海市市場(chǎng)上新新推出了了9個(gè)酒店式式公寓，，另有有4個(gè)項(xiàng)目由由于工程程延誤而而推遲.第三第四四季度是是傳統(tǒng)旺旺季，同同時(shí)又受受世博會(huì)會(huì)效應(yīng)帶帶動(dòng)，住住宅租賃賃市場(chǎng)量量?jī)r(jià)齊升升,而在第四四季度后后期有季季節(jié)性調(diào)調(diào)整.隨著跨國國公司在在上海建建立總部部數(shù)量的的增加，，外籍客客戶對(duì)住住宅租賃賃需求推推動(dòng)了上上海住宅宅租賃市市場(chǎng).與2009年租金相相比:服務(wù)式公公寓上升升5-10%小業(yè)主公公寓上升升-10%高端公寓寓上升0-5%Image:OakwoodServicedApartmentsOutlook跨國公司司在上海海設(shè)立總總部，增增加市場(chǎng)場(chǎng)需求.隨著浦東東區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)和和需求的的增加，，浦東預(yù)預(yù)計(jì)將在在高端住住宅租賃賃市場(chǎng)上上起著越越來越重重要的作作用.由于受到到政府對(duì)對(duì)住宅市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)控影響響，市場(chǎng)場(chǎng)交易量量預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)持續(xù)低低迷.租金和和入住住率預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)持續(xù)續(xù)在高高位，，并保保持增增長(zhǎng)趨趨勢(shì).Image:KerryParksideResidence服務(wù)式式公寓寓展望望2011年服務(wù)務(wù)式公公寓的的供應(yīng)應(yīng)與2010年相比比將有有所放放緩，，但市市場(chǎng)租租金預(yù)預(yù)計(jì)仍仍會(huì)保保持一一個(gè)溫溫和的的上升升趨勢(shì)勢(shì)ServicedApartmentMarketRent&OccupancyForecast,2001-2011E未來展展望–浦東浦東的的住宅宅租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀浦東市市場(chǎng)在在過去去10年里發(fā)發(fā)展迅迅速，，原因因有：：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的的改進(jìn)進(jìn)零售商商圈和和住宅宅社區(qū)區(qū)的擴(kuò)擴(kuò)大國際學(xué)學(xué)校分分校在在此不不斷地地開立立分校校浦東辦辦公樓樓市場(chǎng)場(chǎng)的不不斷擴(kuò)擴(kuò)大浦東發(fā)發(fā)展前前景將來浦浦東會(huì)會(huì)延續(xù)續(xù)過去去的發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，，發(fā)展展前景景良好好：陸家嘴嘴金融融區(qū)不不斷向向東擴(kuò)擴(kuò)張浦東跨跨國公公司數(shù)數(shù)量的的增多多（10年計(jì)劃劃有150個(gè)總部部)）浦西市市場(chǎng)業(yè)業(yè)已成成熟，，擴(kuò)張張程度度有限限零售業(yè)業(yè)和住住宅社社區(qū)不不斷的的發(fā)展展擴(kuò)大大圖片:綠寶園園別墅墅項(xiàng)目OakwoodResidencesKempinskiResidences照片竣工日0808房間數(shù)116212區(qū)黃浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)簡(jiǎn)介位于南京路以北未來項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)項(xiàng)目上海商城

衡山路41號(hào)GrosvenorPlace尚明居逸蘭服務(wù)公寓地址南京西路1376號(hào)衡山路41號(hào)盧灣區(qū)翠湖御苑18號(hào)樓盧灣區(qū)翠湖御苑18號(hào)樓

盧灣區(qū)興業(yè)路168號(hào)開發(fā)商上海商城上海匯發(fā)房地產(chǎn)瑞安房地產(chǎn)有限公司瑞安房地產(chǎn)有限公司上海華麗房地產(chǎn)有限公司房間數(shù)35817228100106面積47-267平方米87-196平方米312平方米92–385平方米180–2平方米竣工日期19901998070705入住率~85%~80%~50%~90%~95%物業(yè)管理SeacliffLtd.凱賓斯基高富諾ShamaLansonPlace項(xiàng)目案案例–浦西公公寓寓項(xiàng)目錦麟天地嘉里華庭2期華山夏都苑地址盧灣區(qū)興業(yè)路168弄長(zhǎng)寧區(qū)華山路1038弄長(zhǎng)寧區(qū)幸福路211號(hào)開發(fā)商上海華麗房地產(chǎn)有限公司嘉里發(fā)展（上海）有限公司摩根士丹利房地產(chǎn)基金/SinoDragonRealEstate(持有者)房間數(shù)90216116面積273–500sq.m.135–341sq.m.9–615sq.m.竣工日期050607入住率~98%~80%~10%物業(yè)管理第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司嘉里建設(shè)管理(上海)有限公司上海置茂行物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目案案例–浦西公公寓寓項(xiàng)目溫莎豪園上海網(wǎng)球俱樂部西郊莊園西郊林蔭湖畔萬科鴻俊地址閔行區(qū)劍河路2222號(hào)閔行區(qū)金豐路555號(hào)閔行區(qū)金豐路號(hào)閔行區(qū)諸翟興樂路500號(hào)閔行區(qū)諸新路377弄開發(fā)商EverfordDevelopmentLtd.ING地產(chǎn)西郊莊園企業(yè)有限公司.凱德置地萬科房間數(shù)50連排70別墅409251110連排,71服務(wù)式公寓34連排16疊加面積300-460sq.m.147-350sq.m.260–875sq.m.235-294sq.m.(連排)

143–249sq.m.

(公寓)177–240sq.m.竣工日住率~98%~95%~80%~70%N/A物業(yè)管理溫莎豪園房地產(chǎn)發(fā)展（上海）有限公司.ING地產(chǎn)西郊莊園企業(yè)有限公司凱德置地萬科項(xiàng)目案案例–浦西別別墅墅（虹虹橋、、諸翟翟）項(xiàng)目夏都西郊賓館花園別墅地址劍河路00號(hào)虹橋路1919號(hào)開發(fā)商ShanghaiSino-GloryConstruction&DevelopmentCoLtd西郊賓館房間數(shù)60

110面積600sq.m.2–500sq.m竣工日期011995入住率~90%~95%物業(yè)管理夏都物業(yè)西郊賓館項(xiàng)目案案例–浦西別別墅墅（虹虹橋、、諸翟翟）項(xiàng)目上海新月世茂濱江花園

新梅萬豪行政公寓浦東雅詩閣地址東秀路99號(hào)濰坊西路1號(hào)商城路506號(hào)浦東大道3號(hào)開發(fā)商摩根士丹利房地產(chǎn)基金(持有者)上海世茂房地產(chǎn)鑫兆地產(chǎn)雅詩閣房間數(shù)284(包括兩層、三層復(fù)式)3,000(合計(jì))~375每棟223248面積94–390sq.m.85–335sq.m.80-190sq.m69-377sq.m竣工日期0702